作者：谢作诗（浙江财经大学经济学教授、人文经济学会特约研究员）
来源：人文经济学会（ID：HES2012）
房价疯了，大宗商品疯了，中国疯了。
一线城市房价暴涨，二线城市房价也暴涨，国庆长假，九城市再次出台限购政策。
房价到底因何而涨？网上有文章说政府和开发商做局，即政府承诺土地出让金部分返还，开发商出高价制造地王，引导预期，推高房价。还有，开发商雇人排队买房、捂盘惜售，制造短缺假象，诱导人买房。我无从考证这些事情，然而我不同意这样做就能推高房价。
这逻辑就相当于发改委认为的企业、中间商可以制造通货膨胀（价格上涨）一样。如果说这样就能推高房价，那么2009年、2014年政府和开发商为什么不能如此推高房价？
首先要说，地价跟房价没有关系。道理怎么讲？在西湖边，白送你一块地，盖了房子，你会便宜地卖给大家吗？在西湖边，用1亿元一平米买了地，盖了房子，你能1亿元一平米卖给大家吗？房价跟土地供给有关系，地价跟土地供给有关系，但不能简单说地价决定房价。
地价推高房价完全是胡说八道。不是地价把房价推高的，而是房价把地价拉高的。是终端的房产市场上房子卖得太火爆、太赚钱，于是开发商们拼命去抢地，把地价拉高的。
地王可不可能影响房价呢？通过影响预期，确实可以影响房价。但问题的根本，还得要有钱才行。我明知北京、上海、深圳的房子还要涨，为什么没有买？因为没有钱，买不起啊！
一切价格都是由供给、需求两个方面决定的，房价当然不例外。
从需求方面来说，就是钱多。而且如果出现普遍的价格上涨，则必须有货币的推动。
有人根据中国M0（现金）扩张并不厉害来证明政府没有超发货币。问题是，美国、日本、欧洲M0巨富扩张，为什么其M2（存款）之扩张远不如中国呢？须知，中国M2已经是美国的两倍了。答案当然是中国的存款货币远远高过美国。然而存款又从哪里来？来源之一是信贷。
进一步问：为什么美国、日本、欧洲的信贷不巨幅扩张呢？答案是：他们的银行是私有银行，经济下行，谨慎放贷；他们的企业是私有企业，经济下行，不愿意扩张。逆经济周期扩张，这一度被认为是国有体制的优越性。但是私人都不赚钱，国有企业和政府能赚钱？这不是优越性，而是隐患，是用未来更大的问题替代今天不够大的问题。这是后话，此处不表。
2016年1季度新增贷款2.56万亿，高于2009年的水平，创历史新高。这些贷款主要由谁贷去了？主要由国有企业和地方政府贷去了。从M0的增长看，央行似乎没有超发货币，因为超发的货币都是内生出来的，是微观经济主体自发的选择。但是央行、国有银行、国有企业、地方政府不都是“政府部门”吗？那么说政府超发货币又有何错？再说了，明明知道国有企业、地方政府有贷款冲动，国有银行有放款冲动，你央行就不能按一般标准增发M0！
2016年8月以来，政府政策转向积极财政，可是财政的钱最终从哪里来？老百姓不傻，在中国财政与货币是没有办法分家的！今天的财政扩张，意味着未来的货币继续放水。
也有人说，货币超发是因为房价涨。不能说这说法全错，的确，房价涨，用房子做抵押就可以贷更多的款，派生出更多的存款货币。但房价难道会无缘无故自己在那里涨吗？
政府独家垄断土地，控制土地供给，这是房价上涨的另一重要原因。
土地政府独家垄断导致高房价的另一机制是缺少货币池子，天量货币只能装在房市、股市有限的几个池子里，房价怎能不高。反之，如果土地私有，可以自由买卖，人们就不一定在城市买房，而会去农村买地。960万平方公里的土地都成为货币蓄水池，房价就很难高了。
去库存去出房价暴涨来，降杠杆降出加杠杆来，这也只能在我们大中华发生啊!
我至今坚持2013年6月的“钱荒”表明中国经济杠杆断裂了的一贯判断。
未来房价还会涨吗？只有鬼知道！我可以预期人口会减少，可以预期经济会继续下行，我也可以预期，长远来看还会继续超发货币，但是我无法预期超发的程度，我也无法预期土地政策。老实说，这一轮房价暴涨就超出了我的预期。我只是说一线城市未来有可能继续涨，然而我没有预期到涨这么厉害，我更没有预期到二线城市也涨这么厉害。
但是房价能永远涨上去吗？因为预期货币会继续超发，房价就会继续涨上去吗？
我认为，经济高增长时，不能用房价租金比、房价收入比、空置率等指标判断房市泡沫，但经济下行时，这些就可以成为判断房市泡沫的有效指标了。肖仲华老师近日在厦门考察，300万元的房子，年房租只有3万元。这样地段的房子，这次涨价可能是你卖出的最后机会。
像这种没有真实收入做支撑的房价，不管哪里，哪怕是在东京，也只是一个需要新买主、新资金不断进入才能维持的庞氏骗局。我过去讲一线城市可能继续涨，理由是日本1.2亿人口，东京3千万，中国13亿人，北京只有2千万，放开户籍等限制，人口还有可能向一线城市汇集。但这次，即便是一线城市，我也要提醒真实的租金收入能否支撑那里的高房价了。
我认为，经此一役，土地财政基本到头了。这一轮房价暴涨，解除了开发商、地方政府、银行的巨额债务和坏账，让全国人民和成千上万的炒房客买单，政府已经“成功”了。未来，替代土地财政的税源只能来自于房产税。房产税在国外增房价，但在中国一定是降房价。
大家要注意一个现象，这次货币天量超发，然而房价也只是一个结构性的暴涨。一、二线城市房价暴涨，三、四线城市并没有涨，甚至还有跌的，东北的房子就没有涨。成都城南房价大涨，城北却没有涨。杭州一些区域大涨，一些区域没有涨，甚至还有跌的楼盘。
经此一役，中国经济再无回天之力。不要给我讲经济企稳，经济靠刺激是不可能企稳的！
再说一遍，过去不能用房价租金比、房价收入比、空置率判断房市泡沫，现在可以了。由于土地公有、资本项目管制，可以给房价适当的溢价，但是溢价是短期的，也不能无限高。买房买的是位置，一概而论意义不大，你需要仔细甄别你那里的这些指标到底是个什么情况。
还会超发货币，负利率时代一定会到来，但人们为什么不像日本人那样宁肯买保险柜持有现金，也不去炒房子？何况，蚂蚁搬家，人们总可以弃人民币资产，而重新配置美元资产。
总体而言，房价涨多高，汇率就会跌多深，现在持有美元好，让我们拭目以待！
人文经济学会荣誉理事陈天庸先生点评此文
陈天庸：总体同意谢作诗教授分析。现在上海房价与年租金比，基本也在1%略多，绝大多数都低于1.5%，而新推地价楼板价普遍高于二手房，买地的都是大佬与国企，这预示他们押宝房价仍会涨。
我也这样认为，因为人民币趋势将是金元券，日元化了。&@治国已没有底线，不能用常规思维预测经济与房价。
现在接盘买房的，主要是有刚性需求的白领中产，面对一直向上涨的房价，越来越心慌，拚全力买第一套房，或子女渐长大，抓紧换套改善型房。少有富人现在还买房投资的。由于阶层固化，近几年新冒出的大款富人已很少，近十年前已富裕的阶层，都已持有很多套房产，很少需要再买房了。
但大城市是全国大学生主要的谋生地，永远还有很多大学生往大城市挤，家长变卖财产东借西挪凑钱给买房，韭菜还可割很久。这些仅有一套房的买主，是无法抛售房产的，他们是更好的接盘侠。所以指望大城市房价跌不现实。
就投资来说，有条件换美元当然是更正确的选择。昨天我给一位我很尊敬的教授建议是：别买房了（如一定要买，买上海近郊占地大价格低的别墅，性价比相对较高），租房住，将钱换美元，给孩子办移民。
文章出自微信公众号
:newfortune
该帐号服务由《新财富》杂志提供
手机微信扫描上方二维码进行订阅
新财富杂志微信公众号最新文章
精品号随机推荐
最值得关注的微信公众号
微信“约爱“？out了，来试试摇一摇出红包吧，全新的玩法，想赚就来！！！
野史君一一道来，让你看到不一样的历史，让你发现原来历史可以这样看。
带你去领悟那美妙的世界
搜罗更多劲爆事件，娱乐花边新闻，最受关注的图片更多精彩敬请关注！八卦娱乐头条！！！
喜欢电影朋友关注我吧，我们一起学习交流
微信内人气最旺的星座迷你宝典！分享懂你的星座。
提倡国人品质生活，选择有机生态的生活方式，健康，养生，休闲，品味，修炼自己，温暖他人！
每日新鲜美女推送，分享优雅女神高清图片
想了解有关科技、趣味、创意和新奇的产品吗,想寻找创意小礼品和新鲜玩意吗?
环球旅行，带你看遍全球美景。让你了解旅行的意义。尊敬的老师，各位同学，大家好，我们正方的观点是：；第一，拥有住房是公民的一项基本权利，住房是一种公；第二、房地产虽然是一种公共产品，但是在住房制度改；第三、如果政府不控制房价上涨，则房价的过快上涨很；力变弱，将使银行信贷面临极大风险，使整个金融被高；综上所述，为了为国民经济的健康运行和社会稳定，更；谢谢大家！；Dearteachers,students,Go
尊敬的老师，各位同学，大家好，我们正方的观点是：政府应该控制房价上涨，原因如下：
第一，拥有住房是公民的一项基本权利，住房是一种公共产品，这就决定了政府为公民提供合适的住所是政府的义务，是政府的职责所在。在我们社会主义国家，为人民服务是人民政府的一种可贵的品质，那么，为公民提供住房也是为人民服务的题中应有之意。在党的十七大报告中，就把“住有所居”作为民生建设 的一项重要目标，在我们当前民生问题尤其是住房问题欠账较多的情况下，政府更应该控制房价上涨。
第二、房地产虽然是一种公共产品，但是在住房制度改革以后，便成为一种商品，这样就可能催发一些投资者的投机行为发生，甚至导致大量热钱的投入，从而推动房价不正常的过快上涨，导致住房的价格超出了居民的购买力，会引发社会心理的不稳定和民众多政府的不满，造成严重的社会问题。前不久，国务院常务会议做出的调控房地产市场的措施，由于房价的虚高和超过一般人的承受能力，就遇到了冷遇，引起了人们的信任危机。
第三、如果政府不控制房价上涨，则房价的过快上涨很可能会导致房价的虚高和房地产市场的泡沫，一旦泡沫破裂，会对经济的发展造成在灾难性的后果。对整个社会的资金质量和运行效率来说，房价持续大幅度上涨，将会迅速消耗宝贵的居民储蓄资金，大部分人的还款能
力变弱，将使银行信贷面临极大风险，使整个金融被高房价死死挟持。现在的高房价根本不是刚性需求的结果，而是炒作使然，政府必须通过控制房价打击这种投机行为，为经济发展营造良好的环境，以实现国民经济全局的良好运转。20世纪90年代初的日本房产泡沫的破裂和当下的金融危机就是对我们很好的警示！
综上所述，为了为国民经济的健康运行和社会稳定，更为了人民能够拥有美好的生活，政府必须控制房价的上涨。
谢谢大家！
Dear teachers, students, Good morning.Thanks for all of you to listening to us.we square the view that: The Government should control the housing price .The reasons are as follows:
First, home ownership is a fundamental right of citizens, housing is a public product, which determines the obligation of the Government to provide suitable accommodation for its citizens,This is the responsibilities of the government. In our socialist country, serving for the people is a valuable quality of The People's Government, and the provision of housing for citizens is the basic meaning of serving for people.
The report of theCCP's
17th national congres has put the &Living in Place& as an important objective of the coastrucion of people's livelihood. The Government should control the price rising because there are too many loans in our nowdays living especially in the issue
people’ livelihood. .
Second, although the real estate is a public product, after the housing reform, it has become a commodity, this may leads to some speculative behavior of the investors ,and even a large number of hot money investment. Thus promoting the price rising
in a normal rapid speed.The result is that the rising of the housing price beyond the purchast power of residents. This may result in serious social problems. Not long ago, the State Council executive meeting have made the regulation of the real estate market measures,but the housing price were inflated, and beyond the capacity of ordinary people, the government would face a crisis of confidence.
Third, if the government does not control the price rising, the housing prices will be rise rapidly and the house prices may appear artificially high, leading to the bubble of real estate market.Once the bubble bursts, the economic development will result in catastrophic consequences. As to the quality and operational efficiency of the whole financial community, the price rising continually and substantially will quickly consume the valuable savings funds. The repayment ability of people may become weak and the people will face great risks of bank credit.As a result, the whole Financial economy will be tightly held hostage by the high prices. The current high prices is totally not
the rigid requirements of the market, but speculation dictates. The government must combat speculative behavior by controlling the prices,which will create a favorable environment for the economic development and achieve the goal of smooth function of the national economy. The Japanese real estate bubble bursting in the early 1990s and the present financial crisis are all good warnings
To sum up, in order for the healthy operation of the national economy and social stability, and letting people to have a wonderful life, the Government must control the price rising of the real estate . That’s all.Thank you!
包含各类专业文献、文学作品欣赏、幼儿教育、小学教育、外语学习资料、高等教育、行业资料、中学教育、生活休闲娱乐、英语辩论-政府不应该控制房价上涨19等内容。　
　尊敬的老师,各位同学,大家好,我们正方的观点是:政府应该控制 房价上涨,原因如下: 第一,拥有住房是公民的一项基本权利,住房是一种公共产品,这就 决定了政府为公民... 　任志强:让市场调控房价... 4页 1下载券 市场调节的缺陷 2页 4下载券 英语辩论-政府应不应该控... 6页 1下载券 中国房价上涨的影响 4页 免费房... 　英语辩论_英语学习_外语学习_教育专区。关于节目审查的英语辩论 Question:Should ...问题:政府应该对节目进行审查(施加影响)吗? 我的观点是政府不应该对节目审查... 　能否通过抑制经济增长来打压房价辩论赛_军事/政治_人文...从根本上扭转房价过快上涨之势, 房价高烧多年不退...同时政府应该退居其后,让企业首当其冲,资本自由... 　中国的房价上涨的原因,政... 3页 1下载券 英语辩论-政府应不应该控... 6...特别是 高校招生制度改革中对年龄,婚否的限制放款后,大学生到校外租房的问题可能... 　政府是否应该调控房价_社会学_人文社科_专业资料。政府是否应该调控房价? 20世纪...三、房地产销售市场现状 1.价格持续上涨。 在房地产销售市场上,商品房价格持续... 　房价调控应该主要依靠市场 一辩立论稿_演讲/主持_工作范文_实用文档。学校辩论赛...这些都说明以政府为 主不可行。 诚然,我方也承认政府在房价调控中的作用,也... 　政府为什么不能有效的控制房价_经济学_高等教育_教育专区。很多年里, 中国的房...另外,也是此原因促使部分已买房的人们不再希望房价下跌,转而希望房价继 续上涨... 　所以, 我们必须出手,用新的手段抑制抑制房价上涨。 自从“凯恩斯主义”出现后,...政府应当使用法律手段, 规定:开发商建的房子中,普通百姓的房子数量不能太低。 ...}