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破产的企业委托拍卖行拍卖一处房产，现在房子已经卖出去了，过户等事情企业就全全委托拍卖行办理，出具了一个委托书，委托时限是一年，我想问下如果一年之内没能过户应该怎么办？公章是某某企业破产管理人，这个公章看着也不是很正规
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房地产拍卖 就是通过公开竞价的方式将房地产卖给最高出价者的一种交易行为。房地产拍卖具有价值高、法律性强和和后续工作多的特点，近些年拍卖已成为房地产交易的重要方式，但在房地产拍卖中却存在不少问题，为有利于房地产的拍卖的实施，现就房地产拍卖中应注意的问题浅谈一下。一、拍卖前的审查与前期处理房地产的状况比较复杂，既有权属方面的问题，又有实物方面的问题，所以拍卖人在受理拍卖申请后要认真审查的状况，首先从权属方面注意一下问题。1、买卖的房地产是否有重复查封，是否是已经抵押。对于有抵押 的房地产无论谁申请拍卖，都要以抵押为主，所买卖价款抵押权人优先受偿；如果没有抵押，按照查封时间先后顺序受偿。2、产权人为国有单位和集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见。3、有共有人的房地产拍卖，须有共有人的书面同意转让意见，并且共有人享有优先购买权，拍卖人必须通知共有人参加竞买。有租赁登记房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人，承租人享有优先购买权。4、拍卖集体所有土地上的房产，竞买人必须是符合房屋所在地乡镇申请条件的集体经济组织的成员或个体经营者。5、建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。&&&& 其次是房地产的现场勘察，拍卖人受理申请后必须由专业人员对房地产进行实地勘察，并认真了解房地产的环境和四至情况，绘制现场勘察图由委托人签字认可。二、房地产拍卖价格的评估委托人一般对作为拍卖标的的房地产价格期望值较高，实际上拍卖房地产的价格一般比正常市场成交价偏低。所以房地产拍卖一般要进行房地产评估，并告知委托人可能出现的各种情况，提示委托人的拍卖风险。三、告知委托人拍卖的相关费用房地产拍卖通常需要交纳下列费、税项目：1、拍卖佣金；2、营业税及附加；3、印花税；4、契税；5、交易手续费；6、评估费；7、登记费；8、合同公证费。上述费用大约占到13%左右。
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房产拍卖的流程是怎样的
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房产拍卖是指拍卖公司受银行、司法机关等单位或社会个人的委托，向社会公告房地产出售信息，通过竞拍人竞拍的方式使房地产所有权发生转移。在进行房产排名的时候也有一定的流程，那到底房产拍卖的流程是怎样的呢?律师365小编整理了相关资料，马上为你做详细解答。一、房屋拍卖的流程(一)拍卖前，查封房屋(二)拍卖前，评估房屋(三)第一次拍卖(拍卖不动产，应当在拍卖十五日前公告)1、竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。2、人民法院应当在拍卖五日前通知当事人和已知的人、优先购买权人于拍卖日到场。3、拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。(四)第二次拍卖拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，应当在六十日内再行拍卖。(五)第三次拍卖对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，应当在六十日内进行第三次拍卖。(六)变卖第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行人拒绝接受或者依法不能接受该不动产抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。(七)所有权转移不动产拍卖成交或者抵债后，该不动产自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。通常需要法院出具裁定书等，到房屋所在地的交易中心办理。所谓保留价，是出卖人在委托拍卖时提出的拍卖最高应价达不到该价格应停止拍卖的价格，它是出卖人维护自己利益的保证手段。拍卖保留价是指拍卖标的拍卖成交价应达到的最低价格基数。司法拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。二、购买拍卖房存在什么风险(一)房屋原所有权人的身份背景。大家都知道，司法拍卖房屋基本是由于无法履行到期，而被债权人起诉，查封房产，最终被拍卖，当前大部分是由于投资失败。资金链断裂或者沾染跑路所引起，如果房主是循规蹈矩做生意投资失败，人品可靠还好，但如果原房主是因为放高炮或者黑社会背景临时跑路，那么你通过法院拍下了他的房屋，如果碰到不讲理的流氓，日后回到你家找你闹事、算账，那你可就麻烦了。一般情况下法院是不会很明确告诉你原房主的身份背景及房屋被强制拍卖的具体原因，而且法院也不会24小时守在你家里保护你，那么如果碰到这种流氓分子，真的是鸡犬不宁了。(二)户口问题。房屋虽然被你拍下了，但是原房主的户口却无法迁出。(三)长期租赁的法律风险。根据等法律规定，如果租赁在前、抵押在后的，拍卖成交后原继续有效。但有些恶意逃废债务的，会把租赁合同签的很长，甚至10年、20年。那么你如果拍卖了这种附带租赁合同的房屋，买下了之后由于承租人的存在，自身还是没法搬进去住。更有甚者，有的一开始说没有租赁，等你拍卖后，突然又冒出了租赁合同或者突然有人在里面居住而不肯腾退，那你就麻烦了。(四)补缴相关税费的风险。营业税个人所得税房屋契税肯定都是要买受人缴的，还有就是水电费 物业费及其他费用如果拖欠了很久 也是需要拍卖后买受人自行承担的，这块费用还是要考虑的。三、购买拍卖房需要注意什么问题?(一)解产权办理等方面是否存在瑕疵。要确认所竟买的房屋是否具有完全产权和房地产转让的各项条件;同时，需了解房屋产权的使用年限、面积和税费情况。(二)实地考察计划购买的房地产，除了了解房屋的建筑面积、户型、房屋的布局、朝向是否合适，配套的水、电、气是否齐全，房屋的结构、外观质量有无问 题，物业管理水平及周围环境、交通条件是否理想外，更重要的是查询该物业是否有拖欠的水费、电费、管理费、维修基金等情况。(三)房屋里的附属设施，比如一些家具、家电之类的，要明确这些附属物与拍卖物业的关系。进行房产拍卖也不是那么简单的事情，此时需要由专业的拍卖机构进行才行。当然在拍卖房产的时候，也有需要当事人注意的问题。通常在破产或者欠债的情况下，法院方面查封房产之后，才会按照法律程序对房产进行拍卖。延伸阅读：
江阴市土地房产律师
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委托拍卖公司拍卖企业房产企业需要缴纳什么税及税率
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