2016二手房交易流程汇总_社会攻略_社会知识_社会信息_百度攻略
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2016二手房交易流程汇总1背景上海，作为中国大陆第一金融中心，其随着经济的发展，房价也是相当的昂贵，所以很多购房者都将其眼光放在二手房中，购买二手房，价格虽然较易新房低，但在进行上海二手房买卖时却总能出现较一手房更多的问题。因上海二手房买卖流程复杂，大多数购买者尤其是首次购买者对交易环节并不了解，这将造成许多不必要的麻烦、失误，甚至产生了一些风险。为此，东方金融为购买二手房的入门者提供了上海二手房交易步骤，以规避交易风险。精彩内容，尽在百度攻略：2房产挂牌交易流程 精彩内容，尽在百度攻略：2.1挂牌卖方挂牌需提供中介方以下资料：⒈ 房龄精彩内容，尽在百度攻略：⒉ 产证面积⒊ 使用面积⒋ 户型精彩内容，尽在百度攻略：⒌ 装修情况⒍ 房屋现状（有无抵押、权属性质）⒎ 坐落精彩内容，尽在百度攻略：⒏ 售价⒐ 是否满二（满五）唯一⒑ 联系方式精彩内容，尽在百度攻略：2.2看房看房需注意以下几点事项，确保买方权益得到保障。⒈ 是否有违章建筑精彩内容，尽在百度攻略：⒉ 是否刚刚装修过？如果是刚刚装修过的，要提防上家为了掩盖房屋本身的一些缺陷，比如漏水等问题而进行的“加工”。⒊ 附近是否有明显的噪音？⒋ 物业管理水平如何？收费多少？小区保安情况怎样？精彩内容，尽在百度攻略：⒌ 水、电、煤气、热水器等随房屋赠送的电器是否可正常使用？⒍ 屋顶和地面是否有裂缝等质量问题，特别是顶楼的屋顶裂缝，屋顶是否有水渍，特别注意厕、厨的水渍，顶楼的水渍，是否存在漏的问题？⒎ 小区和楼前环境有无重大缺陷、该房是否在死角里、是否临街、周边是否有工厂及烟囱、是否有高层建筑物遮挡？附近是否有变电站、高压线、垃圾场、殡仪馆等影响健康和生活质量的设施？精彩内容，尽在百度攻略：⒏ 晚上看房：是否安静⒐ 雨天看房：房屋的质量⒑ 从小区内部看房：向邻居和物业公司进行了解精彩内容，尽在百度攻略： 2.3产权调查和买方限购资格的审查为了确保交易的可行性需办理买方限购资格的审查手续，审查时间需要5个工作日。精彩内容，尽在百度攻略：二手房具有多样化产权形式的特点，其多样性是交易纠纷频发的重要原因。在交易前进行产权调查，是避免二手房纠纷的重要举措。了解房屋的产权状况，第一是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件以及其它证件。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”；身份证件是指身份证、工作证和户口簿；还要查看交易双方当事人的交易资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋销售许可证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其它证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。第二是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：查验产权记录。包括：精彩内容，尽在百度攻略：１、房屋所有权人的姓名，如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式； ２、档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；３、登记日期，此日期为该项交易的签订日期；４、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其它房地产成品；精彩内容，尽在百度攻略：５、其它内容，如房屋平面图等。第三是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。总之，要了解房屋产权的真实情况，除了要向卖方索要产权文件，还需到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，进行对照，清楚地了解该房的产权细节，不至于有所遗漏。 买方限购资格在上海购房仅适用于以下三种情形的家庭（1）上海户口但无住房的家庭；（2）上海户口仅有一套住房的家庭；（3）非上海户口但能提供前2年内累计满1年的个人所得税税单或社会保险证明且在沪无住房的家庭注：若不属于以上三种情形之一的，请勿前往签署《上海市房地产买卖合同》，因为"网上房地产"采用的是购房人承诺制，签署买卖合同前，须填报《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》一式三份（一份提交房地产登记机构、一份留房地产企业、一份购房人留存）。即购房人必须认可政府"限购"新政，并保证诚信申报，若不诚信申报，将承担一切法律后果。精彩内容，尽在百度攻略： 2.4签订定金协议缴纳意向金签订定金协议（有时候也称为房地产买卖居间协议），确认房地产买卖的基本条件，如：房屋座落、建筑面积、价格、税费负担情况、未来的付款进度、买方如果要贷款的审批时间、如果卖方上手有贷款的话如何还贷、何时办理上手的贷款抵押注销、何时办理交税手续、何时办理产权过户转移手续、何时办理买方的贷款银行把房价款支付给房东方，何时办理房屋交接手续等。精彩内容，尽在百度攻略：在二手房买卖居间服务中，意向金转定金的议价方式，已经逐渐成为行业惯例。意向金转定金后，上下家任何一方违约或中介方“一房二介”，都应当承担合同约定或者法律规定的赔偿责任。意向金退赔产生的原因如今的二手房市场中，上家基本上是委托多家中介公司挂牌出售房屋。因此，当一家中介公司在明确上下家的买卖意向后，会尽可能要求下家在签订房屋买卖合同前先支付一笔购房意向金。在把意向金交给上家后，中介公司才能取得上家的房屋两证原件。但是在签订购房意向书或者交付意向金后，买卖双方如果因种种原因没有交易成功，中介和上下家三方往往会为意向金的退赔问题而产生纠纷。精彩内容，尽在百度攻略：意向金何时转化为定金在实践中，房屋买卖双方已经议价成功并且上家已经收到中介转付的意向金时，该意向金转化为定金。在议价成功前，上下家均有权单方面终止对中介的委托，因此意向金应当返还。不过，上下家撤销委托给中介造成损害的，应对中介承担赔偿责任。议价成功以买卖双方已经就买卖主要条款达成一致为准，实践中一般表现为上家在下家和中介签订的《承购意向书》上或在意向金收据上签字确认。意向金转为定金后如何处理精彩内容，尽在百度攻略：一般情况下，如果意向金转为定金后。下家违约不买房，意向金将不能退还；如上家违约不卖房，则按“定金罚则”双倍返还下家。但是如果《购房意向书》中只是对购房价格、房屋状况作了简要约定，那么，当上下家在签订房屋买卖合同过程中，对付款时间、付款方式、房屋交付及过户登记等其他主要条款产生分歧，并导致买卖合同最终未能签订，上下家均不存在违约情况，交易的失败不能归责于任何一方。即不存在违约情形，则应当解除意向金转为定金后的担保关系，即退还意向金。如何避免意向金风险1、上下家在支付或接受意向金时就应当提前考虑买卖合同的内容，并签订书面协议。一般来说，意向金协议中应明确如下几点：房屋的基本情况，房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，房屋交付的条件及日期，房屋产权过户登记的办理时限，买卖合同未能签订时，意向金如何处理等。精彩内容，尽在百度攻略：2、在“意向金转定金”模式下，上下家没有直接见过面，也没有签署过书面协议。对下家而言，只与中介签协议，意向金是由中介公司收的；对上家而言，一般也只与中介签协议，收到下家意向金后出具的收条也是交给中介的。在此情形下，如果不能签订正式合同，下家不要轻易同意中介的“上家不同意卖房，所以你把意向金拿走。”的建议，因为此时下家可以要求上家双倍返还意向金。3、在目前二手房交易红火的情况下，中介在上下家的利益冲突中往往会倾向于上家，并且由于中介在下家预订房屋和意向金交付中的角色并不明确。在与下家签的协议中，中介实际上只起到转交意向金的义务。至于中介何时转交、如何转交、是否保证上家接受意向金以及何时将上家出具的定金收条转给下家等并无明确约定，导致下家很难要求上家双倍返还意向金，同时也很难要求中介承担责任，所以下家在和中介签订意向金协议中对于以上细节最好要约定清楚。2.5签订正式的房地产买卖合同精彩内容，尽在百度攻略：签订正式的房地产买卖合同并办理买卖合同的公证手续，当然这个环节可以买卖双方均可公证委托给亲人或朋友，但原则上我们不建议做公证委托，因为买卖合同上面将约定详细的房地产买卖交易条件及具体的相关违约责任，还有关系到后面房地产交易过程中的税费支付及收款问题。由于目前很多合同不规范，很多客户再签定二手房房屋买卖合同中由于条款不十分明确，签定合同中过于简单，在交易中没有明确买卖双方责任，出现很多纠纷，在这样市场状况下如何签定一份放心的二手房的买卖合同就成了广大买卖双方共同关注的话题。1.房屋产权和手续是否齐全精彩内容，尽在百度攻略：房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证对买房人来说是有极大风险的。房主可能将房产证进行抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。有些房屋共有权共有好多个，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买房人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买房人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。2.明确成交价格和税费责任在签定合同中一定要注明正式的成交价格，还有交易的时间，交易税费，还有税费到底由买卖双方的哪一方负责。精彩内容，尽在百度攻略：从现行税收政策来看，房产买卖过程中归房主交纳的税费为：营业税，个人所得税，印花税;归客户交纳的税费为：契税，土地出让金，印花税(与房主各交一半)。3.明确买卖双方的责任签定此条款时十分重要，如果有一方出现违约责任，应拥有怎样的权利，在签定合同时双方利益上得到怎样的补偿都要约定清楚，违约金的数量以及交付时间应写得毫无异议。精彩内容，尽在百度攻略：4.明确付款方式和时间双方应该在合同中明确付款方式和时间。如首付款、尾款的支付比例、数量和时间，确保买方出现拖欠或减少阶段支付金额的情况时有据可依，较好地维护自身权益。因为在二手房买卖案例中存在客户以贷款方式购买二手房却因为批贷不成而导致交易失败的例子屡见不鲜，因此为了避免浪费无谓的时间，业主应尽早对客户是否能被批贷进行确认。5.过户时间要明确精彩内容，尽在百度攻略：过户时间要明确，买房人最在乎的莫过于什么时间房屋最终属于我，因此约定过户时间是合同中较重要的条款之一，买方需慎重和签订准确的时限。6.物业交割要清楚在签定买卖合同时候千万不要忘记物业交割阶段，付加条款里一定要约定水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接时间。对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，应该要到原房主所在单位改签协议内容，而买方需改签协议时卖方应做出的配合等，都应在合同中明确注明，从而达到维护买方利益的目的。精彩内容，尽在百度攻略：买方提交材料：上海户籍：身份证、户口簿、结婚证（未婚人士提供民政部门开具的未婚证明）非上海户籍：身份证、户口簿、结婚证（单身限购）、纳税或社保证明卖方提交材料：精彩内容，尽在百度攻略：《房地产权证》记载的全部权利人的有效身份证明 2.6首付精彩内容，尽在百度攻略：二手房按揭贷款购房根据商业贷款和公积金贷款两种情况，首付比例分别如下：一、买方商业贷款购房：1、买方选择商业贷款购买首套住房，最低首付比例为房屋评估价的30%，最高贷款比例为70%；精彩内容，尽在百度攻略：2、买方选择商业贷款购买二套以上住房，最低首付比例为房屋评估价的50%，最高贷款比例为50%；3、买方选择商业贷款购买商业用房，最低首付比例为房屋评估价的50%，最高贷款比例为50%二、买方公积金贷款购房：精彩内容，尽在百度攻略：1、买方选择公积金贷款购买首套住房，最低首付比例为房屋评估价的20%，最高贷款比例为80%；2、买方选择公积金贷款购买二套住房，最低首付比例为房屋评估价的40%，最高贷款比例为60%；3、买方购买三套及以上住宅以及购买商业用房无法使用公积金贷款精彩内容，尽在百度攻略：2.7提前还贷如果房东方有贷款的话需要与银行约定时间提前还贷，每个银行预约还贷的时间不一样，可能是7－30天，具体流程如下：1、 需要提前一个月向银行的信贷部提出书面申请。精彩内容，尽在百度攻略：2、 提出书面申请一个月之后就可以到银行信贷部进行还款。需要提前把要还的钱存到还款的银行卡里面。3、 还款金额 = 本金 + 一个月的利息 + 违约金4、 还款签完字之后，银行会通知过去领一份消抵证明（也就是房屋消除抵押证明）,因为还完款，需要到房地产交易中心消抵。精彩内容，尽在百度攻略：2.8注销房地产抵押登记房东方还完贷款并从贷款银行取得他项权利证明、银行营业执照复印件、银行法人代表身份证复印件、注销抵押申请书、贷款结清证明等相关材料后，到房地产交易中心办理贷款抵押的注销手续，消抵时问房地产交易中心索要消抵回执单，房地产交易中心发放房产证时需要用。整个流程需要7天左右。2.9房地产价值评估精彩内容，尽在百度攻略：买方贷款前的房地产价值评估，由买方指定的贷款银行委托的评估公司办理，流程是3－7天。买方指定的贷款银行委托的评估公司出具了房地产评估报告后办理贷款审批，通常是评估报告出来后的7个工作日，遇到节假日或政策变动顺延，如遇大额的贷款审批或买方的资信不足或其他特殊原因可能会要30－90天。如果遇到买方贷款审批不足部分，买方应于办理产权过户转移手续当日以现金形式支付给房东方。 精彩内容，尽在百度攻略：2.10申请公积金、商业贷款并签订贷款合同二手房申请办理公积金个人住房贷款办理有两种方式：一是本人亲自办理，二是委托中介办理。本人亲自办理贷款流程如下：1、 领取申请表：由房屋买卖双方及配偶(未婚或离异应出具证明)，持卖方名下的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》两证原件，以及户口薄、身份证和结婚证原件，到市资金中心进行预登记，领取公积金贷款申请表。精彩内容，尽在百度攻略：2、 借款人向市资金中心提交以下贷款资料：(1)公积金贷款申请表;(2)公积金缴存证明(或住房公积金对账簿)及经济收入证明;精彩内容，尽在百度攻略：(3)所购房屋的评估报告书;(4)买卖双方签定的《存量房购房合同》;(5)原卖方名下的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》(原件及复印件);精彩内容，尽在百度攻略：(6)夫妻双方身份证、户口薄、婚姻证明(原件及复印件，单身职工应提供单身证明。3、 受理审批：市资金中心受理借款申请人资料，审批确定贷款额度及年限。4、 交易过户: 房屋买卖双方到房产局及土地局办理“两证”交易过户手续。精彩内容，尽在百度攻略：5、 签订合同：借款人持已办理交易过户的“两证”及契税完税发票(原件及复印件)到市资金中心，由市资金中心出具贷款承诺书到指定银行签订《借款合同》、《抵押合同》等贷款文件，卖方在贷款银行开立存款专户。6、 办理抵押：借款人到房产局办理抵押房屋登记并领取《房屋他项权证》。7、 发放贷款：贷款手续全部办妥后，由市资金中心将贷款资金通过银行直接划转到卖房方已开立的存款专户内。精彩内容，尽在百度攻略：8、 按月还款：借款人按借款合同约定按月偿还贷款本息，直至贷款全部还清。 纯商业贷款流程图 所需材料精彩内容，尽在百度攻略：贷款预批材料：1、存量房交易合同或网签合同；2、买卖双方的银行卡和复印件；精彩内容，尽在百度攻略：3、买卖双方身份证，户口簿，婚姻证明（验原件收复印件）；4、买方及配偶的收入证明原件；5、卖方的房屋所有权证（验原件收复印件）；精彩内容，尽在百度攻略：6、其他资料（根据各贷款银行的要求提供）。 精彩内容，尽在百度攻略：提醒：需买方卖方夫妻双方本人到场抵押登记材料：1、买方的房屋所有权证；精彩内容，尽在百度攻略：2、夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明（或单身证明）。卖方取款材料：1、资金监管协议；2、身份证；3、银行卡。精彩内容，尽在百度攻略：组合贷款流程图 所需材料精彩内容，尽在百度攻略：贷款预批材料：1、存量房交易合同或网签合同；2、买卖双方的银行卡和复印件；精彩内容，尽在百度攻略：3、公积金缴存单；4、买卖双方身份证，户口簿，婚姻证明（验原件收复印件）；5、买方及配偶的收入证明原件；精彩内容，尽在百度攻略：6、卖方的房屋所有权证和国有土地使用权证（验原件收复印件）；7、其他资料（根据各贷款银行的要求提供）。提醒：需买方卖方夫妻双方本人到场精彩内容，尽在百度攻略：抵押登记材料：1、买方的房屋所有权证；2、夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明（或单身证明）。精彩内容，尽在百度攻略：卖方取款材料：1、购房发票；2、身份证。3、银行卡。具体贷款比例请参考2.6首付精彩内容，尽在百度攻略：
精彩内容，尽在百度攻略：2.11申请过户、核价、审税卖方全员到位携带身份证。①缴纳差额的营业税需要携带契税单、购房发票，原始买卖合同。精彩内容，尽在百度攻略：②差额个税：除①外需要额外携带银行利息结清证明和贷款合同。③若动迁房需携带查阅件。买方携带：全员身份证、户口簿，结婚证或未婚证明。精彩内容，尽在百度攻略：审税流程如下：买卖双方中，各自任意一人到场。验房产证原件、买卖合同原件、到场人身份证原件，验后返回，窗口不收走任何材料。窗口会出具二份打印出的核价单，买卖双方分别签字，一份由卖方留存，一份由买方留存，各自办理审税之用。核价完毕，上家先审税，需填营业税申报表（1份）、个人所得税申报表（2份，一份为转让表，一份为申报表，申报表卖方有几人则分别填几份）。所有卖方人员必须亲自到场签字，需提供买卖合同原件一份。一个窗口提交材料完毕，到另一个窗口等待审核结果。审税后按审核结果缴税，当天可缴。窗口会提供售房发票。上家审税时，不需要下家出面。精彩内容，尽在百度攻略：下家审税，提供相关材料。不需要上家出面。需提供户籍证明、婚姻证明（结婚证或未婚证明，民政部门出具）。窗口接收材料完毕后，会提供《原有住房信息查询申请表》一份。下家审税结果出来后，先取契税缴纳单据，缴纳契税，再凭缴过费的契税单据取契税已申报办理证明、房产税认定通知书(每年12月31日之前向税务部门缴纳房产税，产权过户之时无需缴纳)。上、下家可于同日同时办理产权过户。契税需用银行卡缴纳。20日后，下家凭收件收据领取产权证。上家无需到场。下家亦可委托他人代领，手写委托书即可。精彩内容，尽在百度攻略：2.12交房验收房东方收到买方的贷款银行支付的房价款后的3－7个工作日内双方办理交房手续，结清水、电、燃气、电话、宽带、有线电视、物业管理费等相关的公共事业费，并办理相关部门的过户手续，一般情况下为了保证交房时的室内状况良好及相关费用的正常相结清通常会在房地产买卖的定金协议及房地产买卖合同上约定留一定金额的尾款在办理交房手续当日支付给房东方，到此整个房地产买卖交易流程结束，通常在买方不贷款的情况下需要2个月左右完成，如果买方需要贷款的话整个流程要3个月左右完成。二手房交房与一手商品房有很大区别，二手房交房的主要注意事项介绍如下：精彩内容，尽在百度攻略：一、房屋保修期问题：根据国家《建设工程质量管理条例》有关规定，新商品房的保修期如下：1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限（70年）；精彩内容，尽在百度攻略：2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。精彩内容，尽在百度攻略：其他项目的保修期限在《保证书》中注明。保修期自业主接收交付之日起计。二手房买主应当特别注意一手房的交房日期，推算自己购买的二手房享受建设单位的剩余的保修服务期限。二、影响较大的房屋质量问题：精彩内容，尽在百度攻略：1、墙体裂缝及楼板裂缝。2、渗漏。注意查看厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及向楼下的渗漏情况，如果漏水到楼下的邻居家？您家的日子一定不好过，还要注意天花板、窗台下面有无水渍。3、上、下水的质量情况往往需要一个考察周期才能看出问题，在现场可以开打水流，看看水压大小，试试排水速度。精彩内容，尽在百度攻略：如果在房屋验收的过程中发现问题，一定要在验收交接记录中注明。注意向卖方索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后需要。三、交接钥匙：要注意接收全部钥匙，包括楼单元门钥匙、进户门钥匙、室内各房间的钥匙、信箱钥匙、水表、电表（若有远程抄表另）的钥匙。精彩内容，尽在百度攻略：四、交接水、电、煤气、物业管理等费用：1、结清水表账单。在交房时，双方须要进行抄表读数，并按实际的抄表数由业主结清所欠费用。还要注意是否存在逾期未缴费的情况，要卖方提交近期的水费账单。2、结清电表、煤气表帐单，注意事项同上，用智能卡缴费的，一定要接收智能卡。精彩内容，尽在百度攻略：3、办理有线电视过户。4、结清电话，宽带费用。如果需要继续使用原有的电话号码，应当到电信部门办理过户手续，并以交房当日为准结算电话、宽带费用账单。5、结算维修资金。精彩内容，尽在百度攻略：6、办理物业更名及结算物业管理费用。7、结清往年的供暖费用。8、迁移户口。在交房时要确认原房住的户口已迁出，如果户口尚未迁出，应当书面约定迁出的截止时间和违约责任确认。精彩内容，尽在百度攻略：以上为二手房交接中需要注意的主要问题，实践中出现的问题可能要远比上述情况更多也更复杂，需要买方仔细处理好最后的交接房环节。交房验收流程图： 精彩内容，尽在百度攻略：
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