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怎样识别房屋价值评估报告是否合法？
作者:征地拆迁张涛　　时间:　　浏览量 0　　评论 0　　 　　
&&& 一份评估报告放在大家的面前，大家都知道数额低、自己的合法权益受到了侵害，但是却说不出来到底哪里出了问题。我给大家讲讲专业的拆迁律师是如何分析判断一份拆迁评估报告是否合法的，他的违法点都会出现在哪里。
评估报告是最终的评估结果，是具有法律效力的文书。只要是拆迁、征收、或者腾退，都会经过评估的程序。作为被动的被拆迁人，维护合法权益的最好办法是根据最终的评估报告，审查评估程序是否合法。
&&& 一般来说：被拆迁人接到的评估报告90%以上都是不合法的，因为它仅仅写着房屋估值，缺失了很多应当列明的事项。
我们以一份比较完整的评估报告为例，给大家列举一些可能出现的问题点。比如说：我们通过评估报告知道了评估公司的名称，那么我们就是可以查询评估公司的资质，因为评估公司是分级别的，级别不同、评估的能力也有很大的差别。
《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》
第七条 列入房地产价格评估机构名录的评估机构，评估业务量超过下述标准时不能承接新的房屋征收评估工作：
　　（一）一级资质评估机构的在估业务量达到2000户；&
　　（二）二级资质评估机构的在估业务量达到1000户；
　　（三）三级资质评估机构的在估业务量达到500户。
&&& 假如你们这个拆迁项目总共有800户，那么评估公司必须要达到二级的资质，如果经过查询，发现这个评估公司的资质存在问题，就是个三级资质，那么我们就此就获得了一个谈判的筹码。
&&& 再比如说：估价时点方面的问题，我们刚才讲过估价时点是估价结果对应的日期，那么实际的案例中，一个项目进行个三年五年都不算是个稀奇的事情，七八年的也存在，那么各位想想，北京现在的房价和七八年前的房价相差多少，这样的评估时点是否合理？
&&& 评估时点指的不仅仅是入户测量的日期，而是估价活动的起止时间，即正式接受估价委托至完成估价报告的期间。通过这个期间，我们可以判断程序是否合法。实践过程中存在这样的情况，评估在前，办理拆迁许可证在后，这样的情况我们也见过不少。我们曾经遇到一些情况，律师在代理案件过程中，进行调查取证工作，从委托人手里得到了评估报告，然后又调查到了拆迁项目的拆迁许可证，两证一对比，发现了问题。拆迁许可证是2013年8月发的，评估报告的日期却是2013年6月，比拆迁许可证的日期还早两个月。这就是明显的违法。
&&& 关于评估报告的有效期，法律上没有具体的规定，但是评估报告中必须要注明有效期，很多拆迁项目持续好几年，如果一直沿用原来的的评估报告，对被拆迁人的损害是巨大的，所以合法的评估报告应当具备有效期，如果没有，那么也属于违法。
估价师的声明也可以体现出很多的问题。首先，评估报告的依据是国家标准《房地产估价规范》，而不是地方性的依据。其次，要写明评估人员是否进行了实地勘察，哪些评估人员进行了实地勘察、哪些评估人员没有进行实地勘察，这都要一一写清楚。最后，评估师需要签字，如果没有签字是不合法的，因为我们可以根据签字去查询评估师是否具有相应的评估资质。
另外，评估机构的盖章是必不可少的。光有盖章也不行，还要看看这个章的性质，必须是评估机构的公章，很多评估公司在评估报告上盖的是xx评估公司xx项目专用章，不是圆形的公章，而是像是发票专用章的那种椭圆形的章，这样的章都是不合法的。
&&& 附件中要有估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等。
&&& 只要我们广大被拆迁人具备一定知识，就能够识别真伪，防止被动。在此提醒广大观众，当您遇到拆迁时，请务必关注您房屋价值的评估报告，以维护您正当、合法的补偿利益。量房签字是要拆迁吗-爱福窝装修论坛
量房签字是要拆迁吗
在户主不是房主的情况下,拆迁办在量房时也让户主签字有何依据?以下的情况有什么好的解决方案吗?推荐回答：律规定户主房主完全属于两体系户主本身居住权没房所权处理权且现实情况房主十前于意房借给亲戚亲戚家迁户口户主现家赖着走仅签字、让量房且准备房捞笔认房产份拆迁本街道想惹事让平处理现情况平处理最近有人来测量房子和家里的树木是要拆迁吗推荐回答：拆迁问题请咨询拆迁办或者城建局望采纳我家房子要拆迁了,来测量一下房间内径我就签字了,对以后有影响吗推荐回答：测内径居住实际面积、比说墙两批砖砌、量房内面积+1批砖度=实际面积路面上有数字还有人测量房子是不是要拆迁推荐回答：有这个可能不过应该可能性不大。测绘工作很多都要在地面上标记位置。所以不一定是拆迁老家农村修建高速公路拆迁，国土局测量房屋宅基地后，政府人员说是确认测量结果，就签字了，这样是否有效问题详情：家农村修建高速公路拆迁土局测量房屋宅基政府员说确认测量结签字否效万火急请求各位帮助谢谢推荐回答：用着急字签完着急干更改拆迁款按数字结算拆迁量房子签字谁签的是谁的吗推荐回答：农村房,房基家庭单位,所公孩集体员,应属于拆迁,应割拆迁款!突然间测量房子是不是要拆迁了？推荐回答：定能进行家例行普查工作能测量籍进行土证办理量房子就是要拆迁了吗？推荐回答：难说意思评估报告吧评估员量房表示政府规划评估报告送拆迁手定拆房需要拆迁公司拆迁协商价格谈妥由甲拍板；说价格接受拆迁公司签署协议拆除公司才能房情况已量房则拆迁且太久远
量房签字是要拆迁吗房屋评估有猫腻,违法拆迁方败诉
日　　来源：
　　案件始末:浙江的张先生生活在浙江省温州市,在这里拥有合法房屋,由于房屋临街因此在此进行合法经营,日政府下发拆迁征地公告拟对张先生的房屋进行征收。由于拆迁补偿价格低廉,张先生未接受,后张先生一家家中不时停电停水,且因周边房屋拆迁导致房屋墙体受损,张先生一家生活受到影响。最终,张先生被下达了一个“限期10日内作出选择”的通知。后张先生找到李岫岩、陈旭峰律师,依法向法院提起诉讼。　　针对原告的诉求,被告进行了辩称:其认为自己的征地程序合法并且原告并未于法定的期限内对房屋的评估结果提出异议,要求驳回原告的诉讼请求。在紧张的庭审之后,法院通过审理,听取双方的质证意见和辩论观点之后,最终作出判决:一、撤销房屋征收补偿决定;二、责令被告重新作出决定。　　律师分析:根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第一款规定,被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。但是本案中的房屋的征收估价分户报告却早于房屋征收决定公告之日。本案中拆迁方还违反了法律保障公众对于拆迁情况的的知情权。　　在《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条第三款也保护了被拆迁人在拆迁中不应受任何的暴力干扰,任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。但该案中,拆迁方却使用了不正当手段。
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