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山东省德州市2014届高三上学期期末考试政治试题
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你可能喜欢从12座世界级城市房价租金变化看经济变迁，对中国城市有何启示？
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前言：这十年，世界经历了一个完整的经济周期，有复苏、有繁荣、有高潮，当然也有谷底——2008年的金融危机。在此期间，世界一线城市的房价和租金也跟随着涨跌起伏，因人和钱的流动聚散是推动房价和租金涨跌的根本动力，由此我们也能看到世界经济的起伏变化及其背后根源。就像蒸汽机的工业革命成就了伦敦、电的工业革命成就了芝加哥、生物/电子/信息的技术革命成就了纽约等城市一样，在新的技术/信息/工业革命发生之前，目前的世界一线城市其地位仍固若金汤。但也出现了变化的苗头，随着世界经济由资源依赖型的重化工业向知识依赖型的新经济转换，文化创意/数字电子/网络技术等知识经济正在催生一批世界级城市新贵，而这种变化同样在中国城市间出现。或许从世界级城市房价租金的变化及全球经济转型的趋势中，我们能预测出中国那些城市更有未来。来源：米筐投资（mikuangtouzi）作者：A先生1世界级城市也是世界级的高房价和高租金作为世界知名的房地产服务提供商，第一太平戴维斯按照城市的全球连通性、经济表现、实力以及竞争力，进行加权综合，得出一份世界级城市排名，并对其中的12个城市进行分析。注：单位/美元；莫斯科在世界级城市排名15位，但入选12城，其他城市与排名一致；数据来源：第一太平戴维斯数据来源：KnightFrank和DouglasElliman发布的《2016年财富报告》第一太平戴维斯评定的世界一线顶级12城，年人均居住/工作物业成本最高的是伦敦112800美元，最低的是上海43700美元，12城的平均值为69100美元，而世界级城市评分与居住/工作物业成本之间高度相关，相关系数达89%。再由上面两个图表可知，世界一线城市跟世界房价最贵的城市高度重合。也就是说，世界级的一线城市，也有着世界级的高房价和高租金，人和钱的流入汇聚自然让房价和租金水涨船高。这些世界一线顶级城市多是历史上就赫赫有名的国际都市，本身就有着深刻的地缘、政治、经济渊源优势，但也不乏二战后、尤其是最近几十年新发展起来的新贵，如新加坡，凭借扼守马六甲海峡的战略位置，在战后亚洲经济崛起中受益巨大；迪拜，凭借大胆前卫的城市管理理念，吸引了全球各地资本和人才在此天马行空的展开了各种创造，进而跻身国际一线城市。由此，我们也能预测到随着新技术的革命，或出于某种历史性的机缘机遇巧合（如香港），会有一些曾默默无闻的城市进入世界一线城市行列。2次贷危机引发的世界级城市房价起伏变化2008年的次贷危机具有标志性的意义，其对经济/政治/世界格局产生深远影响。第一太平戴维斯根据经济/政治/文化/地理/历史等的差异，把全球分为“老世界”和“新世界”，并各选取了5个城市作为代表来研究。若以次贷危机为分水岭，数据显示年间，“新世界”的代表城市上海、孟买、莫斯科、香港和新加坡整体房价上涨123%，而“老世界”的代表城市伦敦、纽约、巴黎、东京和悉尼整体房价至上涨32%；而年间，“旧世界”代表城市的房价整体涨幅为35%，而“新世界”却只有6%。另一个数据是，雷曼破产之后的2009年，全球前20名城市的房地产交易额占全年总额的72%，它们多处在亚洲地区，且以中国城市为主；而2015年，前20座城市交易额中，美国占比达46%，交易重心也从东半球回到西半球。这 说明“新世界”因自生性发展及刺激政策较好的抵抗住了金融危机，而“老世界”却受损严重，但也并非坏事，反而借此机会调整了经济结构，在接下来的数年反而超越“新世界”。次贷危机是地产泡沫的黑天鹅事件，疯狂投机的都柏林房价在年间从巅峰最高跌57%，孟买的写字楼租金在2015年虽有显著增长，但仍比2008年高点低32%，迪拜同样如此，2015写字楼租金同比跌16%。没能跟上新经济且转型艰难的城市日趋衰落，资源经济的没落让对其过分依赖的城市如莫斯科苦不堪言，其住宅租金自2008年高点至今跌53%，房价同样一个劲地下落。由图，2008年后，“老世界”的住宅和写字楼租金年均涨幅都大于“新世界”，说明其经济转型要好于“新世界”。另外，“新贵”城市的租金涨幅更大，而其正适应了新经济的发展。3创意数字类知识经济催生世界级城市新贵次贷危机后，世界经济正逐渐的由过往注重资源的重化工经济向注重文化创意/电子信息/生物科技的知识经济转型，正是顺应这一趋势，一些世界级城市新贵脱颖而出。柏林和都柏林虽然读起来相近，但分别属于两个经济发展形势差异显著的国家——德国和爱尔兰，并且隔着荷兰和英国两个国家及英吉利和多佛尔两个海峡，但就城市本身而言，它们颇为相似——厚重的历史、闻名的旅游胜地、休闲活动丰富多彩、市中心区域富有活力且功能齐全，而这正是“随遇而安”的技术、创意型人才向往的工作和生活的地方，更何况这些地方房价和房租都相对低廉（但自从新经济发展后，房价和租金也大幅上涨）。柏林技术产业由互联网、电子商务以及软件占主导，成功案例包括音乐存储平台SoundCloud以及互联网企业孵化器Rocket Internet。都柏林则以12.5%的低企业所得税吸引了一批诸如谷歌、脸书、LinkedIn等知名企业入驻，并把欧洲总部或办事处设在此地。在周边产业环境建设被带动起来的同时，也有效的刺激了当地就业增长，如下图。世界级城市的另一个新贵是美国的旧金山。享誉世界的高科技研发基地硅谷即在这个城市，它聚集了苹果、英特尔、惠普、思科等一批世界级的科技巨头，随着知识经济等第三产业占经济比重日趋提高，这类城市正大踏步的向世界一线顶级城市迈进。4中国房价能获得什么启示？上文多次提到，人和钱的流动聚集推动了房价和租金的上涨，而人和钱只会向更具经济活力的地区和城市聚集——它的背后反映了经济结构的变化趋势。这两年，无论从房价涨幅还是绝对值来看，环北京、长三角、珠三角都名列前茅，靠后的地区是东北和西北，其背后的逻辑就是我国也在进行经济结构转型——由资源型重化工业向数字信息创意等服务业转型，所以煤矿、钢铁、水泥、重型制造业的东北、西北、河北省、山西省经济就不行了。如果再具体到城市，房价及涨幅靠前的城市为北京、上海、南京、深圳、广州、杭州等城市，而这些地区正是我国数字信息/文化创意/高新科技等第三产业发达的城市。当然，中国还不是完全的市场经济，政治权力在社会资源的分配中起着很大作用，所以权利集中的城市会分配到更多的资源，房价当然也会高涨，典型的如北京市，及各省的省会。*文中部分数据来自第一太平戴维斯《12城，世界城市房地产的投资与使用成本》报告，在此表示感谢！后记：过去十年世界一线顶级城市的变迁，大致反映了经济结构和经济形态的变化，而这对中国同样适用——中国城市房价的涨幅变动已很好的解释了这种变化，并且这种变化还会进一步强化下去——城市两级分化，好的城市越好，差的城市越差。具体到中国国情，还要在考虑市场经济因素外，再加个权力因素，权力集中个城市同样不会太差。
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