第FA15版：佛山生活·楼市
畅想2014佛山楼市：依然活力十足！
　　畅想2014佛山楼市：　　依然　　活力十足！　　文/&叶静&吴花明&实习生：吴俐&　　图/&吴花明　　2013年佛山楼市的热潮还未退去，2014年就这么来了。咱大佛山虽不是一线城市的命，但咱有接近一线城市的房价。2013年为了房子，买房人都没少操心。买了的，固然可以暂时喘口气，踏上漫漫房奴之路；没买的，这心搁2014年还得操。在这一年里，有诸多疑问待解，比如楼市调控会如何展开，房价还会不会大涨，购房者还有没有可能享受到房贷优惠利率等，站在2014年初，佛山楼市的未来走势依然牵动着很多人的心。　　房价或仍将坚挺　　18日，国家统计局发布的去年12月70个大中城市住宅销售价格变动情况，65个城市新建住宅价格环比上涨，同比上涨的城市则达到69个。其中，包括北京、上海、广州、深圳在内的一线城市新建住宅价格已经连续第四个月同比涨幅均超20%。　　有业内人士分析认为，整体市场目前来看，2013年虽然出台了国五条，但除北京等个别城市外，其实绝大部分城市并未落地，所以2013年可以说是2009年后，政策相对宽松的一年。2013年楼市成交以暴涨告终，调控政策以无效告终，12月的房价指数也是从2006&年统计局公布房价指数有史以来，新建商品房住宅指数首次4个一线城市全部同比年度涨幅超过20%。70个城市的平均同比涨幅达到了9.7，也已经接近2010年初创造的历史最高值。此次首次出现69个城市全部同比上涨，均代表了2013年整体市场热度可以说是仅次于年的爆发。　　从佛山楼市近几年均价成交来看，佛山楼价直线上升趋势明显，2013年全年整体均价为8250&元/平方米，同比是增长&8.06%，主要与2012年开发商“以价换量”营销策略不同，2013年受到全年需求旺盛，各大开发商营销策略并不需要过多地“打价格战”，更多的是强调本身产品（如地段、配套）等亮点，加上中心地段的一些价格偏高的楼盘成交理想，整体是提高了全年的价格。　　对于2014年的房价走势，购房者纷纷盼望房价大跌，业内人士分析，现阶段房价确实不存在大跌的条件，我国一线城市和少数二线城市房价确实存在一定程度的泡沫，但全国市场基本还算健康。对佛山楼市而言，开发商对佛山市场比较乐观，市场的泡沫成分相对较少。市场中频频出现热销楼盘，尤其是随着万科、保利、绿地等开发商的优质楼盘推出，不少楼盘都出现了排号购房的现象，反映出佛山刚性购房需求规模依然庞大。　　因此，对于今年房价走势，业内人士预测，整体均价不会出现明显的上升，但部分区域的均价会出现明显增幅。近两年佛山地价的上涨较明显，将会推动房价自然上涨，此外，今年佛山市场豪宅和精装房的增多也将会推高今年住房均价的上涨。　　土地市场持续火爆　　去年佛山的土地市场很“火”，经过&年的低潮，2013年迎来推地集中期，一场场土地盛宴轮番上演。据统计，2013年佛山土地市场月均成交量有112.06万方。金九银十之后的第四季度，更是热闹非凡，土地拍卖市场不仅有万科、招商这样的一线品牌拿地，还出现了不少新面孔，如华侨城、富力地产、中铁地产，这些房企都是首次进军佛山市场。这些品牌实力房企加盟，使得佛山楼市“地王”频出。首次入市的中铁地产以&9418元/平米的单价成为佛山新地王。　　由于对佛山市场的看好，更多的本土开发商的回归和外来房企的陆续进入，也将促使2014年的佛山土地市场供需两旺，尤其是随着轨道交通的完善，镇街等热点区域的建设加快，将出现竞争白热化的局面，知名房企出手拿地毫不犹豫，预计2014年土地市场将延续去年的火热，土地供应量还将继续增大。　　2014年开年至17日，南海、禅城、顺德、高明四区共成交12宗地块，成交面积72万平方米，成交额近44亿元。成交的地块中，优质地块仍然遭遇热抢，以高溢价成交，如1月8日成交的毗邻佛山一中的地块，经过2.5个小时共55轮竞拍，最终被华福地产以107.8%高溢价成交，楼面价6655.69元/平方米；1月9日，朝安南路西侧的童服城地块又经5个小时133轮的竞拍，最终被时代地产以86%高溢价成交，楼面价6599.16元/平方米。除市中心热门地块外，镇街地块及镇街中心也成为本地中小开发商的心头好，如1月陈村、盐步两地块分别被本地开发商底价拿得。直至春节前仍将有&13&宗中大型商住地块排期拍挂，将成为市场关注的焦点。　　刚需购买力依然庞大　　楼市火了这么多年，刚需购房需求是不是已经被消化殆尽？有业内人士认为，刚需购房群体仍然庞大，随着新的政策出台，新的购房群体产生，此外，随着品牌开发商进入二、三线镇区，当地的购买力也逐渐被释放。　　近年来，随着佛山市不断出台的新政放宽人才引进的大门和降低入户门槛，从长远来看，这项政策的出台将衍生出又一批新的购房需求群体。另外，单独二孩政策的影响下，不少人考虑将三房换成四房，不少改善型大户型产品成交或有所增长。面积在100左右的中小户型一直是年轻夫妻结婚购置房产的首选，也是各房产公司力推的户型，刚好可以满足三口之家的需求。二胎政策的开放，不排除在未来三居室或大户型面积的房屋可能会成为年轻夫妻的选择，这当然要看自身的经济条件来决定，但这会在某种程度上增加住房刚性需求。现在正是80后夫妻的生育高峰期，学区房也是重点关注的对象。　　此外，从市场来看，品牌开发商纷纷布局二、三线镇区，尤其是一些供应偏紧的镇区在新盘持续入市，在品牌开发商的影响力下，累积的当地需求将会被激发出来。　　户型产品更加丰富　　去年，在佛山刚需产品成交的火热烘托下，改善性产品和高端产品市场交投也十分热烈。业内人士分析，佛山即将进入新型豪宅时代，在品牌力强、区位价值升高、产品功能性升级及优化下、产品的性价比升高等优势支撑下，豪宅成交市场继续火爆上演。随着更多品牌的开发商进驻佛山，14年佛山户型产品将会变得更丰富，以满足更多购房者的不同需求，预计新盘入市量比2013年增幅30%。此外，佛山城市化会越来越均衡，南海镇街如大狮山有政策利好，三水也建新城新区，吸引保利等开发商去拿地。高明、顺德也有镇街规划，季华路快速路竣工也在一定程度上加速了跨区置业的可能性，包括佛山地铁的开工建设也都是拉近核心区与镇街之间联系的表现，区域楼市将会加快发展，但值得注意的是，由于目前中心地段地价较高，镇街的楼价跟中心地段的楼价可能会被进一步拉大。　　另一方面，近段时间以来，小户型公寓产品投资热情升温，未来市场机遇良好。公寓项目所处地段区位优势发挥作用很大,2013年佛山城区公寓供需比出现下滑，供不应求使得区位地段好的公寓一经推出，就很快被抢购一空。随着佛山城镇化发展，商务住宅氛围的逐渐升温，城市综合体不断增加等诸多因素影响，城区公寓市场需求明显加大，目前公寓供应远远不能满足需求。显然佛山公寓市场供应已比较紧张，主动权已掌握在卖家手中，未来公寓市场投资机遇良好，高端公寓将更加抢手。　　　　买房出手六点原则　　从楼市政策和市场层面来讲，认清房地产市场走势趋势是买房投资置业的关键。当前市场基本面回暖，房价持续小幅上涨是趋势，不要再奢望短期内会出现房价下跌的行情，尤其是在地王频出的当下，开发企业会利用市场时机进行地王炒作，房价因此有可能再度走高。就买房而言，“买早总比买晚划算”是一个基本常识。　　跟着政府政策走，政府出台优惠政策鼓励老百姓买房的时候可以买。这样的政策出台，预示之前的优惠政策没起多大的作用，但要等新政策实行至少1个月以后，购房者可考虑出手。　　从产品角度来讲，住宅地产的中小户型产品尤其是市中心的中小套型产品值得关注。中小户型的产品总价低，自住需求关注的多，市场流通性好，市场风险低，是投资置业的良选　　4、选择有特质属性的住宅产品进行投资或自住，未来会有更大的市场升值空间。　　选择知名开发企业的楼盘进行购买。品牌开发企业不只是开发项目、卖房子，它们更注重品牌与市场口碑，从这个角度来讲，品牌开发商项目品质上更有保证，尤其是在售后服务、物业管理等诸多方面要优于中小开发企业。　　从投资者心态来讲，选好适宜的投资机会，该出手就出手，但是也不要过于贪婪，因为市场风云变幻，机会转瞬即逝，错过最佳投资时机也是在一瞬间;同时，也应冷静面对市场上各类媒体的炒作信息，做出自己的判断，不盲目“抄底”。
叶静、吴花明、吴俐
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（《畅想2014佛山楼市：依然活力十足！》由金羊网为您提供。转载请注明来源，未经书面授权许可，不得转载或镜像。业务联系电话：020-133588）在佛山哪些地段买房比较方便在广州工作？
广佛是接壤的两个邻居城市，有很多在广州上班的人，住在广佛交界，方便去广州上班。
按时间排序
你从沙园坐上广佛线，然后一站一站地看。
沿着广佛线找 肯定有合适你的 前提搭地铁上班
金沙洲喽，万科四季花城！地理位置，环境都不错！近地铁
我想在佛山买房，但是经常要往返广州。请问有什么好推荐的楼盘吗？想要有地铁口的。另外一个很重要的，周围配套设施要比较完善， 附近要有好的学校， 带学位。三房四房都可以，有好的推荐的欢迎加我微信：8336197.
推荐千灯湖板块。以下答案转载自本人原创文章。根据我们的观察，五一前后南海金融高新区——千灯湖板块一手住宅均价接近2万，部分临近广州或地铁广佛一号线沿线的住宅均价已超过2.1万元/㎡。南海今年房价整体涨幅是惊人，但由于在大佛山其他四区的“掩护”下，所以整体涨幅才没有那么显眼，而目前看这种趋势没有止步迹象。一直以来广州以天河体育中心、珠江新城为城市核心，房价以“摊大饼”的方式向四周扩散，离这个中心越远房价就越低。在没有限购的年代，南海房价也跟与天河的距离呈相关关系，距离越近价格越高，离地铁广佛线越近价格也越高。自从两地分别限购到佛山放开限购后，购买力被重新分配。目前南海金融高新区——千灯湖板块距离广钢新城3~5个地铁站。按这个距离算，价格可能低10%~15%左右，即广钢能卖3万/㎡的话，千灯湖价格也会在2.5万/㎡左右。所以过去几个月南海房价上涨只属于价值回归行情。且目前这个价格还没能回到它该有的位置，所以千灯湖还得继续涨。除去距离，比较千灯湖板块和广钢板块，你会发现在硬件上，千灯湖板块在城市面貌、生活配套、整体成熟度等几乎所有指标都大大强于临近的广州芳村区域；而在政策方面，不限购、不限外、首付更低、购房可能入户等政策也更容易吸引买家（无论是刚需或者是投资）。南海唯一的劣势是“不属于广州”的心理影响，而实际上属于广州才是劣势的根本——广州就因为“一线城市”的身份而错失了大量的利好政策。基于上述优势加分项，金融高新区——千灯湖板块的实际价值应该足以填平距离广州天河商务区更远的劣势。所以两大板块房价趋近不但是一个看得见的趋势，而且完全合理。目前南海楼盘买家近8成为广州客，已完全纳入了广州楼市的范畴，其实就相当于是一个不限购的“外区”，且也是最近主城的“外区”。只要客观理性地分析，资金肯定都愿意往南海集中，除了少数上了年纪的“老广”。只要政策面不变，千灯湖板块或与广钢新城同价只是时间上的问题。作者：邓浩志链接：来源：知乎著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。
现在佛山很多楼盘都是广州人买比较多，广佛沿线楼盘热卖！
看好以后的广佛环线的陈村站，相当于快速地铁，10几分钟到达海珠天河中心，离广州南站一个站，路上交通也方便。。。广佛环线联通广州及佛山，并且是快速轻轨与现有地铁无缝换乘。看好广佛环线的陈村站，距离天河海珠仅约10-20分钟时间
，公路交通也不过半个钟多点
转朋友圈分享的消息2019年天河到广州南站仅10分钟，20分钟至白云机场2019年底，广州南站至白云机场只需半小时,天河中央商务区10分钟至广州南站、20分钟至白云机场。昨日,中铁第四勘察设计院发布了广佛环线广州南站至白云机场段的环评全本,项目投资总额达260.48亿元,全线共设车站8座,项目预计2019年底交付运营,届时广州南站至白云机场只需半小时,天河中央商务区10分钟至广州南站、20分钟至白云机场。设8座车站,运营从6时至24时根据环评,珠三角城际轨道交通广佛环线广州南站至白云机场段,线路起于广州南站,线路外包佛莞城际铁路,经番禺区大石、科学中心,海珠区琶洲会展中心,天河区金融城、岑村、火炉山,白云区大源和太和,接入穗莞深城际铁路竹料站,线路全长46.707公里。项目全线设车站8座,分别为大石站、科学中心站、琶洲站、金融城站、智慧城站、龙洞站、大源站和太和站,其中太和站为高架站,其余均为地下站。车站平均站间距5.343km,其中大源至太和区间为7.815km,琶洲至金融城区间仅为2.389km。按设计,项目运营时间为6时至24时,全日运营18小时。列车采用CRH6城际动车组,列车设计最高运行速度为160km/h。在金融城起步区内增设金融城站按照设计,珠三角城际轨道交通广佛环线广州南站至白云机场段是广州综合交通枢纽重要的组成部分,可为广州南站、白云机场等重要枢纽站点集散客流;沿线经过了广州中心区多个组团,是沿线城市组团间的城市快线;是促进广佛一体化快速发展重要的交通工具。项目建成后广州南站到白云机场仅半小时。目前从广州南站到白云机场,需乘坐地铁二号线经23站到地铁嘉禾望岗站,转乘地铁三号线北延段坐3站到地铁机场南站,需耗时一个多钟。项目的建成将满足天河中央商务区快速直达城市交通对外门户,10分钟至广州南站、20分钟至白云机场,项目也将加强金融城与珠三角城市的便捷交通联系,规划中预留有广佛环线线位条件,在金融城起步区段增设金融城站。线路改动改经沥滘为科学中心 绕避海珠湿地广佛环线广州南站至白云机场段项目的线位经过多次调整,根据环评,本工程可研阶段线路与项目建议书线路走向有调整,并计划设计绕避广州大学方案。项目建议书建议项目经沥滘,最终确定经科学中心。因为经过科学中心的方案,施工期间对城市影响小,工程实施难度小,投资省,并完全绕避了海珠国家湿地公园。而且,科学中心自2008年建成以来,受到孩子和家长的喜爱,但交通不便,尤其是没有地铁通达。此前科学中心方面一直呼吁增加地铁规划,但未能实现。广佛环线（佛山西站至广州南站段）是珠江三角洲地区城际轨道交通网络“三环八射”中核心一环广佛环线的重要组成部分，并且连接珠江三角洲城际轨道交通网的东部线网和西部线网。广佛环线佛山西站至广州南站段的方案线路长36.16km，其中桥梁2座长28.153 km,隧道3座长5.880 km。线路起自佛肇城际佛山西站，出站后下穿桂丹路，设敞开段出地面，沿桂丹路南侧绿化带内高架行进，之后折向南上跨佛山水道走行在禅西大道西侧规划绿化带内，然后南行上跨佛开高速后，在禅西大道与季华路交叉口西北侧设张槎站，与佛山地铁2号线换乘，之后跨越季华路向南前行，跨越东平水道和吉利涌，折向东南进入乐从，走行在平步村北侧，上跨佛山大道，穿越钢铁市场，在钢铁市场南侧汾江路西侧由高架线转为地下线，在君兰路与文华路交叉口处、规划交通枢纽南设东平新城站，与广佛珠城际同台换乘，之后在天成路附近设敞开段出地面，跨越佛山一环、潭州水道，进入陈村镇，沿规划横五路高架敷设，在陈村镇白陈公路西侧设陈村站，之后跨越白陈公路，过陈村水道后设敞开段进入地下，以地下线的形式敷设至广州南站。广佛环线（广州南站至白云机场段）项目线路全长45.5公里，设计时速160公里，自广州南站地下站引出，设大石、科学中心、琶洲、金融城、智慧城、龙洞、大源、太和站、与穗莞深城际新塘至白云机场段接轨，共线引入白云机场。总投资约206亿元。按照这个设计，算上中途停站时间，从广州南站至白云机场也只需30分钟左右，比现在坐地铁节省时间。从广州南站到白云机场，可以搭乘地铁到达，但需要在嘉禾望岗站换乘一次，最快也要超过1小时。
金沙洲比较好~地段、交通、配套都不错。
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2016年广州楼市10大预测，不看你就亏了
一部脑洞大开的穿越古装剧《太子妃升职记》独有魔性突然霸屏了，乐视拼命捧芈月，不想太子妃却火了。天下攘攘，有太多不可被人为准确预测之事。然而，盘点2015年各大榜单之后，要买房、不买房、坐观其变的人都在揣测：2016年房价会不会涨？
诸如此类的揣测很多很多。基于2015年广州楼市已经圆满收官，各路人马都在忙着准备年货，我们不妨循着去年走过的足迹，大胆预测一下2016年可能会发什么事情呢？即便期间，有可能会出现类似太子妃事件，基于事实的预测，也还是整体准确的。
本期我们收集了十个问题，聚焦板块、土地、房价、房贷、楼盘、户型、特殊区域等诸多方面：你知道最火的板块是哪个吗？最让市场期待的楼盘是谁吗？明年二套房首付会不会减少……我们请楼市专家给以详细解读。
预测1、广州哪个板块“当仁不让”最火？
年度预言：广钢新城今年的供应量相当于老城区去年全年的供应量。
广钢新城板块今年将大爆发，货量超过7000套，成为广州中心城区毫无悬念的“板块之王”。南都记者了解到，根据过去两年土地拍卖和开发商工程进度来看，2016年包括天河牛奶厂板块、海珠广纸板块、白云同和板块、花都文旅板块和南沙自贸区板块都有望成为楼市大热。值得注意的是，在现行政策不出现较大变化的情况下，佛山南海板块还将继续扮演蚕食广州客的最大势力，强行抢镜广州楼市。
五大中心区新增超2&.5万套新货
近年来随着城市不断向外扩张，广州的楼市热点板块也大多集中在土地多楼盘多的外围区域。不过值得注意的是，2016年广州中心区将有多个热门板块推出海量一手住宅，成功“抢镜”郊区。合富辉煌市场研究中心预计，2016年荔湾、越秀、天河、海珠、白云五大中心区新增供应将会超过2&.5万套。其中荔湾区的风头最劲，新货供应几乎占中心五区的一半，原芳村板块则达到9500套。
方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，从此前的土地出让情况来看，2016年广钢、广纸、牛奶厂板块将成为楼市大热。而郊区则首推南沙自贸区板块，因为该区域本身就具备政策利好，而且可能成为第一个放松限购的区域。
记者了解到，目前已有楼盘在售的广钢、牛奶厂、同和板块，2016年会有更多楼盘加入，其供应量会大幅增加。目前尚处于开发阶段的广纸板块，2016年会有全新楼盘面市。值得注意的是，去年广州一年卖出超过7000套的广州万达文化旅游城，在新的一年同样货量充沛，足以一盘之力挑起花都文旅板块的热度。
刚需、首改、豪宅、别墅产品一应俱全
记者统计发现，从目前开发商的工程进度来看，经过两年三轮卖地的广钢新城，在2015年仅中海花湾壹号和金融街融穗华府两个项目在售，而在2016年，该板块将可能迎来八大金刚齐发的场面，包括中海花湾壹号、金融街·融穗华府、尚博雅苑、保利葛洲坝曼城、华发·中央公园、广州振业城、珠江金茂府和北大资源项目。预计供应总套数可达7298套、约78万平方米，相当于老城区去年全年的供应总量。
分项目来看，广钢新城中的中海花湾壹号开发时间相对较长，可售货量最大，预计2016年新增可售套数近2700套。开发商透露，该项目将在1月份推出全新二期“天际”组团，由于货量充足，估计后续以持续加推为主。金融街融穗华府目前持续销售；保利葛洲坝曼城已开放销售中心，预计将在1月份开盘。其他项目目前均处于筹备阶段，珠江金茂府、华发·中央公园、北大资源和深振业项目进展较慢，预计在上半年开放，下半年开始销售。
从货量结构来看，广钢新城户型产品丰富，既有适合首次置业的两房、小三房户型，也有适合改善型买家的三房、四房产品，还有大平层、别墅等高端豪宅物业。例如规模体量大、产品类型最为丰富中海花湾壹号，户型涵盖78-160平方米的两至四房，而且采用N&+1设计；金融街融穗华府和保利葛洲坝曼城主打刚需小户型；珠江金茂府和华发中央公园以大户型为主，包括500平方米的大平层单位和六联排别墅。
广钢继续卖地，有望托高房价
土地拍卖的价格，往往能够影响该区域的房价走势。业内人士指出，广钢新城在2016年预计仍有地块推出，地块高企的成交价格，亦有望继续推高板块房价。
据了解，广钢新城目前已出让13幅居住和商住用地，共计用地面积约55.8万平方米、容积率建筑面积约230万平方米。目前剩余中央公园南侧9幅居住和商住用地待出让，共计用地面积约16.15万平方米、容积率建筑面积约76.1万平方米。该9幅地块大部分可北向望中央公园，景观较好，参考2015年底相似地块19200元/平方米左右的楼面地价，保守估计这9幅地块出让价为1.85万-1.9万元/平方米。
而目前根据阳光家缘网签数据显示，20&15年中海花湾壹号成交均价30539元/平方米，目前区域整体价格水平为3万-3.1万/平方米。新入市的六个项目中，保利项目和中海二期项目都拥有地价优势；珠江金茂府虽然有地价优势，但项目定位高端，预计价格不会低于目前区域水平；华发中央公园同属偏高端定位，而且楼面地价是区域最高，预计售价较高。
预测2、房价去年零涨幅，2016绝地反弹？
年度预言：广州房价大幅上涨的可能性不大
市场分析：刚刚过去的2015年，再次刷新广州楼市成交记录的同时，广州去年全市房价几乎没涨，15206元/平方米的成交均价，同比只是涨了1%。相比较深圳房价涨幅接近40&%，上海涨幅约为15%，北京上涨接近10%。根据经纬行的数据，由于卖得太好，库存消化周期已从2014年的14个月，缩短到2015年末的9.5个月。
这不由让人回忆起2013年，一直被视为一线城市楼价“洼地”的广州出现反弹，房价涨幅领跑全国。那么2016年会否重新上演这一幕？业内普遍认为可能性不大，但结构性上涨的机会存在。
专家观点：
房价点评网广州首席分析师肖文晓：2016年的房地产政策预计会较2015年进一步宽松，但是受到两方面的限制，房价大幅上涨的可能性不大：首先是经济大环境低迷的压力，中国经济的L型调整，将影响市民置业投资的信心；其次是广州楼市的供应充足，大部分区域供求关系稳定。预计2016年广州房价稳中向上的可能性较大。
中国指数研究院广州分院院长张化学：2016年受去库存政策预期、宽松的货币和信贷政策、价值洼地进一步凸显以及部分地王项目进入市场等因素影响，广州楼市整体均价将会稳中有涨，预计涨幅在10%以内，同时各区域的价格将出现较大的分化，如库存量较大、去化周期较长的花都和南沙房价上涨的阻力较大，核心区房价有望出现较大幅度的上涨。
采写：南都记者王艳玲实习生&李燕妃
预测3、广州限外会否全面放开？
年度预言：限购还未放开，限外全面放开仍需等。
市场分析：根据2015年8月发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。相比以前“境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房”的规定，新规取消了对购房套数的限制，而“商品房”的表述也意味着包括商铺、写字楼在内的商业物业也有放开购买限制的可能，因此也为广州放开限外提供了政策土壤。
“限外令”是否会全面放开？一方面，取消限外可能会推动广州部分区域的房价上涨速度进一步提升。另一方面，北上广深限购还在持续，对本地人购房都还有限制，对外籍人士是否能全面放开，还存在变数。
专家观点：
肖文晓：总体来讲，外资(外国人)在广州购房的比例和需求都比较有限，因此并不会对楼市造成大的波澜，如果松绑对外资购买商铺和写字楼的限制，还有助于化解目前商业地产库存过大的问题，利大于弊。广州放开限外可以用南沙作为试点，一方面可以吸引外资加快自&贸&区&的&建&设&发展，另一方面也可以&为&广&州&全&面放开限外积累经验。
采写：南都记者王艳玲实习生&李燕妃
预测4、二孩时代，四房户型越等越贵？
年度预言：供求决定价格，收入决定实际购买力，短期影响不会那么大。
市场分析：全面放开二孩，意味着将来中国家庭的人口结构将会从原来的以三口之家为主、过渡到以四口之家为主。按照两夫妻一间房、两个小孩各一间房计算，即使不考虑与老人家同住，三间房都只是基本需求，四房是改善性需求。
从广州库存情况来看，适合一家三口的三房是广州市场的供应和成交主力，紧随其后的就是适合小夫妻的二房，再其次是适合大家庭的四房。因此，市面上流行一种说法，四房买少见少，越等越贵，不如“一次到位”，引发市民恐慌。
专家观点：
肖文晓：价格由供求关系决定，二孩时代，刚需族对大户型的需求确实会增加，但是转化成实际的购买力还需要经济收入的支撑，因此短期内亦不会有非常明显的变化。在同样的总价预算下，紧凑型的三房、四房将会受宠。不过，由于从二孩政策放开到二孩潮到来还有时间，因此开发商有足够的时间去调整户型设计，所以不存在因此“越等越贵”的说法。此外，144平方米做四房，对于很多刚需家庭来讲已经完全够用，如果想买的更大，市面上有很多非普通住宅产品供应，只需要在购买的时候多交一点税，因此调整的必要性不大。
张化学：随着二孩时代的到来，市场对大户型的需求会增加，但对四房户型价格的影响有限。一方面，二孩政策并不会立竿见影，会有一定的滞后性；另一方面，市场也会针对这部分&需&求&做&出&相&应&的&反应，四房的供应量也会增加；再者，受支付能力的限制，有相当一部分二孩家庭会选择三房作为过渡户型。
采写：南都记者王艳玲实习生&李燕妃
预测5、土地市场能否再创新高？
年度预言：土地供应看政府，土地价格进入冷静期。
市场分析：尽管广州的楼市表现起伏不定，但是土地市场却一路高歌。2015年广州通过招拍挂方式卖地收入近950亿元，再次超越亿元的记录。更重要的是，去年广州卖地取得这个成绩，是在成交面积基本与2014年持平的基础上，这也意味着广州去年土地单价更贵了，又或者说，中心区出让的地块增加了。
从2016年开年的情况来看，广州土地市场大概率开门红。1月广州就将出让天河区大观路东侧两地块和花都平步大道以北地块，还挂出琶洲360米地标地块，起拍底价约21.5亿元。
除了仍有大量地块可出让的外围郊区，广州中心城区在2016年可以预测到出让的地块已经不多，金融城和琶洲仍有地块，但基本都是商办用地，白云新城预计会有两宗住宅用地出让，广纸还剩3幅可出让住宅用地。广钢新城在经历了两年时光之后，中央公园南侧仍有9宗地块可出让，预计今年也将陆续露面。
专家观点：
方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，2016年三四线城市的推地会减缓，不过一二线城市的土地供应还会继续保持。前几年广州拍出的地王项目在2015年底和2016年陆续出来，现这些地王项目基本都是平本甚至亏本在卖。在这种情况之下，开发商在拍地方面必须要冷静下来，因此今年土地市场预计会有一个冷静期。
另外房地产有个规律，成交大年之后一般会出现成交小年。去年广州一手住宅成交9万多套，在政策平稳的情况下，今年能够持平就算不错，还要继续大幅增长不太可能。楼市的表现同样也会反映到土地市场上。
采写：南都记者&林广
预测6、首套房贷利率跌破8&.5折？
年度预言：有可能！
市场分析：去年此时，广州的首套房贷利率在此前的基准降至9.5折，再降至9.2折。其时，地产界人士普遍分析认为，由于融资成本高，理财产品回报率高，首套房贷利率跌至9折就会是底线。
世事难料。未料一到下半年，房贷利率就一降再降。先是在去年7月有银行率先降至8.6折，继而是多家银行跟进，在8月就有多家银行跟进8.8折，然后又是8.5折。到目前，包括建行、工行、中行、农行、招行、农商银行、中信银行、民生银行等都给出8.5折利率，外资行汇丰银行甚至是8&.2折。在2016年，首套房贷利率还有可能跌破8.5折吗？答案竟然是“有可能”！
亿诚按揭总经理助理陈广雄表示，银行现在都集中资源投入住房按揭业务，估计第一季度之后，就有松动的可能，“因为在一季度之后，各大银行会根据实际情况与指标计划的设定做分析，看看本年能否按计划完成任务，同时也会结合信贷政策及市场、房地产交易的情况，做出是否调整的决定”。他说，加上现在中央鼓励去库存，降低房贷有利于加速去库存。
专家观点：
亿诚按揭总经理助理陈广雄表示，“现在那么多银行实行8.5折，基本上高于8.5折的银行就很少人问津。如此一来，一些银行为了完成业务，就不得不再给更优惠的折扣”。
在广州竞宇金融服务有限公司总经理鄢红胜看来，以目前首套房贷利率执行的情况看，利率低于8.5折的可能性还是比较大。鄢红胜认为，预计银行在今年春节过后，就会再降房贷利率。每年第一个季度，每家银行都希望获得“开门红”，为完成全年任务有个好的开端，就会专门放出一些额度，给予优惠。
鄢红胜说，去年很多企业受经济影响经营难以为继，在银行出现不良贷款。“现在银行首先是考虑有业务做，而且是风险小的业务，而房贷就是比较安全的”。他认为，2016年楼市的前景预计不错，但房贷利率具体要突破8.5折后的多少折还不大确定。
采写：南都记者&邱永芬
预测7、二套房首付能否七成变六成？
年度预言：广州有望降低二套房的首付。
市场分析：在2013年11月的“穗六条”出台以前，广州购买二套房的首付是六成。此之后，在广州购买二套房的首付从六成变成了七成。这一政策延续至今。尽管中央在2015年出台的3.30新政，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房最低首付比例调整为不低于40%；并将个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。后者广州执行了，但前者至今未落实。
亿诚按揭总经理助理陈广雄表示，本来就二套房首付2015年中央就下了文，目前各地都执行差异化的政策，不同城市不同的执行办法。“在佛山，首付可以两成半，二套房首付只需要四成”。但“同城”的广州，放任购房客外流佛山，严格执行“穗六条”不变。
尽管过去这几年广州的楼市专家或相关机构不断奔走呼吁放松“穗六条”，但广州至今未见&松&口&迹&象&。到&底&在2016年有没有可能扭转乾坤呢？
专家观点：
中原地产项目部总经理黄韬：二套房首付在330之后，其它省份就有降下来的了。这个政策本来在广州是可能跟进的，但目前广州不仅连首套房都没执行，更别提二套房。其实，从当前市场角度来看，广州既是一线城市，楼价偏低，而且供应那么大，“在不违反大政策的情况下是可以降低首付的”。黄韬呼吁政府放松“穗六条”，“之前二套房是六成，那么跟大政策回到六成未尝不可，如果能五成就更理想了”。
合富辉煌首席分析师黎文江：“二套房的首付全国有所规定，但是广州把它提高到七成的首付就是广州的规定。在我的观点里，‘穗六条’属于过时性的限制性措施，地方政府是有权力取消的。”黎文江表示，“六成首付是可以行得通的”。
采写：南都记者&邱永芬
预测8、挂牌一年后，南沙办公物业量价再创历史新高？
年度预言：公寓成交量有望比2015年更高，但价格不会涨得太高。
市场分析：南沙的办公物业，在2015年春自贸区挂牌后得道升天。此前的2014年，南沙的办公物业全年仅成交1350套，在广州排老七；而成为自贸区后，2015年成交上升至5186套，是2014年的3.84倍！而且，南沙办公物业的价格也从2014年的9174元/平方米，上升至12626元/平方米，陡升37.6%！创下南沙办公物业成交的量价历史新高。
其中南沙万达广场，20&14年的成交均价是8944元/平方米，成交1112套；但在2015年的成交均价是13385元/平方米，成交量是2294套。而中惠碧珑湾，也从2014年的9399元/平方注，上涨至13177元/平方米，涨幅亦有40&.2%。2015年新入市的南沙香江国际金融中心，更是在开盘后售价一涨再涨，单价从1.1万涨至1.5万元/平方米。进入2016年，南沙自贸区在挂牌迈入两年后，其办公物业的量价还能继续那么拽么？
专家观点：
黄韬：靠目前的政策现状，南沙已有透支现象。在那些跨境电商未予落实，政策无法令南沙常期保持人口净增长的话，预计其成交会保持稳定，售价涨幅预计不再有2015年涨那么多，“2016年就只能保持平稳。”
黎文江认为，南沙鼓励中小微企业进驻南沙，目前给出的工商政策比较宽松，只要在南沙登记，交税在南沙，一个营业地址也可合租，十来二十平方米的小面积也可算营业地址。随着产业的发展，自贸区越来越多产业、物流公司进驻，在公司多起来后，服务业多起来以后，办公物业的需求会更广。“从这个角度看，南沙的公寓未来还会继续受到欢迎。目前南沙的公寓供应也比较足，预计2016年的公寓成交量有望比2015年更高，但价格不会涨得太高”。
采写：南都记者&邱永芬
预测9、2016年什么楼盘最值得期待？
年度预言：高端项目将继续爆款。
市场分析：仲量联行的数据显示，2015年广州高端住宅销售3250套，同比涨113%。而此前南都记者统计的广州单价4万元以上的豪宅去年成交2180套，远远超过2014年。进入新的一年，在业内普遍认同的持续宽松的政策环境之下，高端住宅的热度预计还将延续，成为2016年的爆款。
而新的高端住宅项目入市，自然更加值得期&待&。提到高端住宅，首先地王项目备受关注，开发商花大价钱夺地，自然要来花心思来打造。时代地产去年底在番禺高价拿下地王项目，其配套丰富景观好，在“生活艺术家”手中能够打造成什么样子备受关注。
其次则是广州热点板块的项目，供应量大、竞争激烈，有开发商前期苦心研究，项目自然要玩出点花样来。作为广州旧改明星板块广纸片区的第一个项目，绿地越秀·海玥备受市场关注。而且该项目除了适合首改的住宅户型之外，公寓还有广州少见的5米层高。
而有山有水的项目则更适宜打造为高端楼盘，今年将新入市的楼盘中不乏这样的资源别墅大盘。从化方圆·泉溪月岛将采用“合院式建筑、街巷式规划”组团式布局，打造原味而又适合现代生活的中式宅院，建造最小143平方米的合院式别墅。位于天河的颐和山水(暂名)预计今年入市，定位颇为高端。
专家观点：
仲量联行分析人士指出，去年高端住宅销售火爆，广州市区内高端住宅的项目储备越来越少。新的土地供应都集中在核心地段周边，需要一定的时间来形成优质的配套环境。因此可以预见市场上的买家仍然会追捧高端住宅。同时，由于新推盘的高端住宅项目数量有限，也会使部分买家转向二手豪宅市场。
采写：南都记者 王莎莎 林广
预测10、接地气营销还能怎么玩？
年度预言：牵手互联网+，串起金融，地产营销更精彩
市场分析：2015年广州楼市营销，亮瞎人眼，线上线下，眼花缭乱。从保利派秋裤，就是想红；到保利是个“P”，发布5P战略；恒大的无理由退房；碧桂园的“不扯蛋，周一见”；美林湖和颐和地产从线下报纸到线上的撒逼；万达的从线下到线上的“冷”系列；还有美林湖线上线下结合的派金行动……
总之，广州楼市这个孩子，被开发商们太骄惯了，怕摔了似的捧着，各种逗法各种呵护。当然，还有传统的那些营销手段，开发商真金白银上阵，0&.5成首付，一万首付，微首付之类的也一股脑儿上来了。如此卖力还不涨价，才有了20&15年楼市比2014年火的效果。
明源地产研究院院长徐颖表示，目前上市房企的平均利率润，已从20&12年的1&8&%，降至2&0&1&3年1&4&%、2014年的12%，到2015年则是8%。由于互联网冲击，加之被互联网影响的90后购房群体入市，今后的销售方式已非传统所能适应。
“万达去年推出的理财产品，基本上是无本万利，推出两期，50亿的认筹，几天之内一抢而空，它可一分钱都可以不投，就把两个商业地产项目做起来，还可以享受其红利”。徐颖认为，万达一分钱不投可以获得的回报相当于30%的收入，也足以证明互联网+金融为何如此之火。而在其之后，恒大也涉保险行业，并推出众多理财产品。相信其吸纳的金额，也会流入它的地产行业。
专家观点：
徐颖认为，如今互联网+金融非常火爆，为不少标杆房企所推崇。今后整个地产行业的营销创新可以聚焦在几个纬度，一个是从传统媒介方式改为通过微信、A&PP、理财产品等来连接客户；一个是通过外部渠道、全民营销、及线上直销平台来卖房子。再者，很多企业自行发布或和金融机构合作发布理财产品等等。不仅如此，开发商的投资也变得网络化，将地产+互联网+金融结合一起，既解决开发商融资问题，也帮购房者解决了资金贷款问题。
黄韬认为，2016年的互联网+营销的落地会更实际，体验感更强，更高效，相对费用也更低。
黎文江认为，互联网对吸引客人去看房起了很大的作用，但要成交靠互联网还不行，还得借助于金融产品。在2016年，开发商除了和互联网合作，还得加强和金融合作，解决买家的首付问题，才能促进营销。
采写：南都记者&邱永芬
牛奶厂板块：
过江龙云集，豪宅扎堆
根据合富辉煌市场研究中心测算，天河明年的新货有六成来自奥体中心附近的牛奶厂板块，四大新项目预计货量有3500多套。据了解，目前牛奶厂板块内齐集龙湖、华润、平安等各路过江龙。在2016年除了有龙湖首开天宸原著继续有新货推出之外，还有华润天合、金地天河公馆以及平安项目三大新盘面世。
2000多套新货入市
同时海珠区的广纸板块，在去年拍出多块高价地之后，预计今年也将有2000多套新货入市。新项目包括绿地越秀·海玥、越秀·星汇海珠湾。另外白云区的同和板块也将是亮点之一，越秀·星汇云城，以及重获新生的佳兆业·天墅、佳兆业·天御均有望推出市场。
佛山南海板块
继续蚕食广州客
据了解，2015年广州一手住宅成交超过九万套，几乎达到历史最高点。但是佛山南海仅一个区，去年新建住宅销售64206套，超过整个广州十一区的三分之二，可以占到整个佛山的二分之一。邓浩志透露，南海板块的房价与相邻的广州楼盘相比，价格基本都要便宜一半左右，再加上佛山全面取消限购，吸引了大量广州客购房。“根据统计和市场反馈，南海板块至少有一半的房子是广州客购买的。如果今年两地楼市政策不出现明显的变化，南海也将继续抢镜，成为2016年楼市热门板块之一。”
采写：南都记者&林广
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