以借款公证和抵押登记治“老赖”；注重实地调研和信贷房产抵押贷款三法待验
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以借款公证和抵押登记治“老赖”；注重实地调研和信贷房产抵押贷款三法待验
　　借款金额低于房产估值；以借款公证和抵押登记治“老赖”；注重实地调研
　　■本报见习记者 刘 琪
　　刚刚过去的10月份，或许对许多投资人而言是“黑色十月”。38家问题平台接连出现――诈骗、提现困难、老板失联……在又一次倒闭潮来临之际，这些神经紧绷的投资者似乎将目光投向了做房产抵押的P2P平台，有不动产作为抵押的标的或许能给他们带来更多的安全感。
　　投资者王先生此前在接受《证券日报》记者采访时就表示，投房产抵押标心里更踏实一些，“一是觉得有房子抵押，就算借款人不还钱了也还有房子可以卖；二是房抵标一般金额都比较大，更容易投上，那些几万（元）、十几万（元）的小额标根本抢不上。”
　　那么，到底什么是房产抵押标，其是否存在风险，如何控制风险……带着这一系列疑问，本报记者对目前中国最大的房产抵押借款平台之一的和信贷进行了采访，作为和信旗下企业，和信贷的交易额在1年多的时间里超过了17亿元，这也从侧面印证了投资人对于房产抵押标的认可。
　　和信金融总经理曹志伟表示，借款人以房产作为抵押借款，平台会进行公证、委托、抵押登记等手续，形成完整的抵押和借贷关系。当借款人无法还款时，平台有权对房产进行处理。而且，借款人能借到的金额绝对低于房屋本身价值。因此，投资者的资金安全相对可以得到保证。
　　遵循“物有所值”的原则
　　“房产抵押标是有抵押物的，对于这些做抵押的客户，我们遵循的是‘物有所值’原则，在‘物有所值’的情况下，我们才会为借款人提供资金。”曹志伟对《证券日报》记者解释道，“即便借款人的个人资质非常好，是企业的法人或者股东，但是他的房子只值500万元，他跟我借500万元也是不会批的。这就是在遵循物有所值，我们首先要保证投资人资金的安全，而不是先去看借款人在做一件什么事情。”
　　值得一提的是，借款人在平台上能借到的金额是绝对低于房屋本身价值的。
　　据悉，和信在对房价进行评估时，会通过一个联网系统查询该房屋近3个月的市场价格获得最低价格，同时从两家第三方房产中介处获得该房屋可销售的最低价格，取这3个最低价格数的平均值后，再在此基础上“打个折”。
　　“这么做的原因首先是保证投资人资金的安全，同时对借款人也是一种约束。”曹志伟解释道。
　　当借款人房产的价值与借款金额相匹配后，下一步就会进入抵押操作流程。据曹志伟介绍，其首先会在公证处做一个有效期限是2年的借款公证，然后再建立委托关系，包括委托抵押、解押、还款、买卖等环节。最后，在这些手续完成后，还需要去建委进行抵押登记，也就是借款人把房产抵押给出借人。在经过3-5个工作日后，和信可以凭借受理通知单去建委拿取房本和房屋他项权证。
　　“我们有了公证和房屋他项权证，就形成了一个完整的抵押关系和借贷关系，这也就意味着当借款人在不能履行合同义务或者没有能力履行合同义务时，和信可以不经过借款人就把这个房屋进行过户，这也是保障投资人利益的方式。”曹志伟表示。
　　“实地调研”必不可少
　　几乎在所有的P2P平台，都有“老赖”的存在。对于逾期，和信也有自己的一套办法。
　　“借款人在我们这儿押着物，而且我们前期做了借款公证、抵押登记，这个借款公证最低限度的作用就是强制执行，不用再去起诉、开庭、宣判，一旦你不还钱马上可以去向法院申请强制执行。而且，逾期还款还有违约金、滞纳金，这些都是在借款协议上规定的”。曹志伟说，比如客户还不了钱了，催收部门就会建议他把房屋卖掉，一般情况下客户都会配合。
　　“因为在房屋不卖掉的情况下，按照规定滞纳金会逐日增长，但问题最终还是要解决，拖的时间越长，付出的成本就越高，借款人早解决把房卖掉的话还能留下一笔钱。”曹志伟对记者这样说。
　　如此看来，在这样的借贷关系下，即使借款人无法还款，但是当平台对抵押房产进行处置后还是可以有效保证投资者的资金安全的。
　　不过为了进一步降低风险，平台还会去了解借款人的借款用途，比如派经验丰富的人员去追踪访问、拍照取证来核实借款缘由及用处。此外，平台也会对还款来源进行考察，“比如一些流水账、进出货单、银行卡的来往记录，还有库存、店面经营时长、营业执照、上游相关合同等，这些东西都会有专业的人员来辨别真伪，以及进行必要的评估。”
　　注重考察城市“经济支柱”
　　“另外，公司业务目前都在一线城市开展，比如北京、上海、广州、深圳等，因为一线城市房价的抗压性比较高。”曹志伟告诉记者，和信去一个城市开展业务前期主要考察以下三点：一是人口，二是经济支柱，三是房价。
　　“为什么要把经济支柱放进去？比如山西和，它们的经济支柱分别是煤和矿，一旦这两个行业出现问题，那么全市甚至全省的经济支柱就有了问题，房价就有可能下跌。我们要去的是（产业）发展比较均衡的地方，而不是某一个行业是经济支柱的城市，以此降低风险。”
　　在曹志伟看来，抵押房产的价格在短时间内大幅下跌，是房产抵押对平台带来的风险之一。“另一个更大的风险就是地震，一地震就全没了。所以风险这个东西，就看人怎么去想。”他笑着说道。
最近访问股房屋抵押向私人贷款协议公证处给公证吗?
问题来自：济南
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我想自己的房屋抵押向私人贷款，签协议后对方要求，公证处公证，公证处给公证吗？
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第二天，老张打车拉着老伴和薛先生及其朋友李先生，一起来到公证处，作了委托公证，委托李先生代为办理相关贷款事宜。过了三天，老张与薛先生及李先生到公证处领取公证书。6份公证书原件李先生全部拿走了，只给老张一份公证书的复印件。
我家的房 被人“切”走了抵押贷款公证暗藏委托售房条款 房子被卖房主竟不知情房子被卖妻被诉一家人无处安身近日，张先生震惊地收到法院传票，长年卧床不起的残疾妻子王女士竟被告到法院，原告尹女士要求王女士将其名下住房过户给她。尹女士称，王女士的代理人李先生已将房屋卖给她，应立即办理过户手续。张先生回想到几天前，确实有过一位尹女士来电，要求房屋过户，他当时就告诉对方：“我没卖过房，也不会卖房！”看到法院传票后，张先生心急如焚：“家里经济状况很困难，只有这套60平方米的住房，却是上有80岁的老母亲，妻子又身患残疾，自己的孩子刚刚二十出头，还没有结婚。如果这套房没了，全家人去何处安身？！”儿借12万高利贷仨月翻番到50万几经周折，张先生找到北京市铭滔律师事务所钱学志律师求助，道出了事情的原委。原来，张先生和王女士夫妇有一个二十多岁的儿子小张，小张因个人消费问题，2012年12月向薛先生借了12万元，但小张没有固定收入，且借款利息较高。他一拖再拖，并未如期归还借款。至2013年3月，小张连本带息已欠薛先生共计50余万元，他根本无力偿还。4月份，小张一连几天都没回家，家里很着急。经多方寻找，老张终于在一家洗浴中心找到了儿子。小张这才吐露自己借了高利贷，薛先生一直催债，所以自己一直没敢回家。父亲帮还钱凑不齐被迫签下担保书老张又气又恨，可老两口就一个宝贝儿子，还是一心想着尽快帮儿子还款。但老张也只是一位普通的退休工人，退休金每月仅两千余元，妻子又身患残疾长年吃药，家中无任何积蓄，也没有能力归还巨额债务。无奈，老张找到债主薛先生，说明了家中的实际困难，希望减免一些利息。他提出连本带利归还薛先生20万元，但对方坚决不同意，并要求张家必须在一周内还清，否则就对小张不客气。老张听后更加害怕，赶紧四处找亲友借款。可欠款数额巨大，老张一家还是无法凑齐款项。还款期限已至，薛先生上门讨债。小张一家无力偿还，薛先生就让老张夫妇为其儿子做担保人，对小张的欠款本息承担连带保证责任，如果小张不能还钱，老张夫妇有义务偿还，限期一个月。无奈之下，老张夫妇在担保书上签了字。到期仍未还清债无奈同意抵押贷款一个月后，张家还是无法还钱，看老张实在无能为力，薛先生提出：“要不这样，用你家房屋作抵押，向银行贷款，用银行贷款还我钱，我和银行的人比较熟悉，我替你们办理。”老张没办法，只得同意了。第二天，老张打车拉着老伴和薛先生及其朋友李先生，一起来到公证处，作了委托公证，委托李先生代为办理相关贷款事宜。过了三天，老张与薛先生及李先生到公证处领取公证书。6份公证书原件李先生全部拿走了，只给老张一份公证书的复印件。公证暗藏委托售房 房被抵押他人回到家后，老张仔细看了一下公证书，不禁大吃一惊：原来，公证的内容不仅有委托李先生办理贷款的事项，还有委托李先生出售自己房屋的内容！做公证时人多很乱，老张视力又不好，没注意到有委托售房一项。老张夫妇担心自己的房子被卖掉，在亲属的劝说下，过了两天又来到公证处，撤销了对李先生的委托。之后老张左思右想，还是不放心，一周后再次到建委询问，结果却出乎意料：3天前，李先生已将老张的房屋抵押给了一位尹女士！抵押的原因是老张的妻子向尹某借款100万元。很快接到法院传票 房子被人卖了老张彻底被搞晕了。他赶紧向建委工作人员讲明情况。对方看到老张撤销委托的公证书后，说：“您放心，这房屋现在存在争议，我们暂时将房屋冻结，您赶紧想办法。”两周后，老张收到了法院传票：尹女士起诉房屋产权人老张的妻子王女士。尹女士声称：李先生已代替王女士将房屋卖给了自己，价格是160万元（该房屋实际市场价格为240万左右），签订买卖合同的日期是李先生拿到公证书的第二天。尹女士当天就交付李先生现金100万作为定金，之后与李先生办理过户时得知房屋被冻结，于是要求王女士立即办理房屋过户手续。法律剖析北京市铭滔律师事务所的钱学志律师认为，尹女士要求过户房屋的依据是房屋买卖协议，如果老张夫妇想保住家庭唯一住房，建议他们首先要从房屋买卖协议入手。只有将房屋买卖关系终止，才能对抗尹女士要求过户的诉讼请求。能否申请房屋买卖协议无效？根据《合同法》第五十二条规定，导致合同无效的具体情形有五种：其一，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的合同无效。在不损害国家利益的情况下，一般为可撤销的合同行为。其二，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。其三，以合法的形式掩盖非法目的合同无效。其四，损害社会公共利益的合同无效。其五，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。由此，钱学志律师认为，本案中的房屋买卖行为并不存在上述五种情形，老张以《合同法》第五十二条规定主张合同无效，很可能不会得到法院支持。不过，《合同法》第五十一条还规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”该法第四十八条规定：“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”钱律师认为，李先生代理老张进行抵押，在老张撤销对其委托而成为无权代理后，老张可主张抵押行为无效。但在该买卖行为中，李先生是老张的代理人，委托书也经过公证，签订买卖协议时委托公证并未撤销，不能说李先生无权处分或没有代理权。老张如果以《合同法》第五十一条、第四十八条主张合同无效，也不会得到法院支持。可否申请撤销合同？根据我国《合同法》第五十四条规定，当事人一方有权请求法院或者仲裁机构变更或撤销合同的情况有：（一）因重大误解订立的合同。重大误解是表意人无过失的作出意思表示，相对人对该意思表示的内容出现了错误理解，并基于这种错误的理解而作出了意思表示。（二）在订立合同时显失公平的合同。我国《合同法》明确规定显失公平的合同可撤销。（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。一方表意人必须是运用欺诈、胁迫或乘人之危等手段使得对方不能自由意思表示并因此订立了合同并且合同中体现出来的利益是不平衡。为保护受损一方利益，法律规定此类合同可撤销。钱学志律师认为，此案中代理人李先生与尹女士签订买卖合同，并不存在重大误解、欺诈、胁迫或者趁人之危之情形，也不能主张显失公平。所以，老张主张撤销合同也行不通。可否申请解除合同？合同解除包括协商解除、约定解除和法定解除。钱律师认为，如果尹女士与老张达成一致，可以解除合同。而约定解除是指当事人在合同中约定，合同履行过程中出现某种情况，当事人一方或者双方可解除合同。根据双方签订的房屋买卖协议，显然约定解除的情况并未出现。至于合同的法定解除，我国《合同法》第九十四条规定了法定解除的条件，当事人有下列情形之一的可解除合同：一是因不可抗力致使不能实现合同目的；二是在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务；三是当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；四是当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；五是法律规定的其他情形。据此钱律师认为，因为尹女士并未出现该法第九十四条规定的违约情况，因此老张也不享有合同法定解除的权利。（下转第39版） 今日我坐堂钱学志律师北京市律师协会会员，现任北京市铭滔律师事务所主任，婚姻家庭维权网创办人。代理婚姻继承、房产纠纷案件多起，积累了丰富的执业经验，善于站在法律人的角度多方位多视角的分析问题，尤其关注婚姻家庭中弱势群体的利益保护。该房屋买卖行为存在八大疑点综合本案特殊情况，钱学志律师分析认为，该房屋买卖行为存在如下重大疑点：其一，老张原本并不认识李先生，是在情况紧急之时委托了李先生。其二，老张委托李先生的目的是办理贷款，而并非委托其售房。其三，拿到委托公证书当日，李先生即与尹女士签订买卖协议，是不是别有用心？其四，尹女士购房，为什么没到现场看房？其五，李先生拿到委托公证书当日即与尹女士签订买卖协议，签协议前双方是否就存在互相认识的情形。其六，为什么尹女士购房价格远远低于市场价格？其七，为什么尹女士签合同当天就支付了100万现金作为定金，与常理不符。其八，尹女士之前给老张打过电话，老张明确表示未售房，尹女士为何没有进一步面见房主本人？为什么不经协商就起诉？主张对方恶意串通 买卖行为无效钱律师认为，如果可以查明薛先生、李先生、尹女士之前就相识，房屋买卖时支付现金100万的情况并不存在，那么这三人就存在恶意串通之嫌疑。比如可通过户籍查询有无亲属关系，或查询是不是同事关系、同学关系等。若进行诉讼，因100万属巨款，常理不会支付现金，可要求其提供100万的银行转账凭证，如果不能提供，支付100万定金的行为就很可能得不到法律支持。我国《民法通则》第五十八条规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效。”无效的民事行为，从行为开始起就没有法律效力。第六十六条第三款规定：“代理人和第三人串通，损害被代理人利益的，由代理人和第三人负连带责任。”根据上述情形及法律规定，钱学志律师建议老张可以从“买卖行为系虚假的、存在代理人与购买人恶意串通”的情况着手，主张买卖行为无效，从而达到终止合同的目的。（文中当事人为化名）
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