2016农村房屋拆迁安置补偿的方式
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2016农村房屋拆迁安置补偿的方式
　　《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》规定：&(八)住房拆迁要进行合理补偿安置。征地中拆迁农民住房应给予合理补偿，并因地制宜采取多元化安置方式，妥善解决好被拆迁农户居住问题。
　　在城市远郊和农村地区，主要采取迁建安置方式，重新安排宅基地建房。拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地。房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿。
　　&在城乡结合部和城中村，原则上不再单独安排宅基地建房，主要采取货币或实物补偿的方式，由被拆迁农户自行选购房屋或政府提供的安置房。被拆迁农户所得的拆迁补偿以及政府补贴等补偿总和，应能保障其选购合理居住水平的房屋。
　　从上述规定可以看出，农村房屋拆迁的安置方式有3种：
　　1、补偿房屋的建筑重置成本，并重新安排宅基地，让农民重建;
　　2、货币补偿，农民自己购买住户;
　　3、产权调换，直接安排安置房。
　　农村房屋拆迁安置补偿有哪些方式?
　　一、被征地的村或者村民小组建制撤销的补偿安置
　　(1)可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。
　　(2)货币补偿金额计算公式为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)&被拆除房屋的建筑面积。
　　(3)被拆除房屋评估如选用重置法的，按重置单价结合成新，由征地单位委托具有房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估;同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆除房屋所在地的市、县人民政府根土地市场的实际情况制定并公布。
　　二、被征地的村或者村民小组建制不撤销的补偿安置
　　对未转为城镇户籍的被拆迁人应当按下列规定予以补偿安置：
　　(1)具备易地建房条件的区域，可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿;
　　(2)货币补偿金额计算公式为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新+价格补贴)&被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和当地农村住房建设的有关规定执行。
　　房屋拆迁如何补偿?
　　一、农村房屋拆迁补偿安置原则和标准
　　产权确定办法及补偿安置界限
　　1、凡经政府批准或已领取土地使用权证及房屋所有权证的房屋拆迁，给予补偿安置。
　　2、凡在1978年底前建造的房屋，未取得有关手续，但权属清楚，作为历史房产处理，拆迁时按合法房产以实际建筑面积给予补偿安置。
　　3、凡在日至日建造的房屋，未取得房屋所有权证，凭&土地审批手续&或&土地使用权证&给予补偿安置。
　　4、凡在日至日建造的房屋，未取得房屋所有权证，凭&土地审批手续&或&土地使用权证&和当地乡(镇)政府建房手续给予补偿安置。无上述手续的，而且被拆迁人住房确有困难，由当地乡(镇)人民政府酌情处理。
　　5、凡在以后建造的房屋，未取得房屋所有权证，已有&土地审批手续&或&土地使用权证&和&建设工程规划许可证&或&村镇建设许可证&(具体时间以当地乡(镇)实施&一书两证&或&一书一证&起始时间而定)给予补偿安置。除此之外，无手续一律视为违法违章建筑物，一律限期无偿拆除，不给予补偿安置。
　　6、拆除未超过批准期限的临时建筑物，按30元/m2至50元/m2给予补偿，但不列入安置范围;超过批准期限或未经批准擅自建造的临时建筑物，应在规定期限内一律无偿自行拆除。
　　7、上述1&6项中的土地及房屋面积以有关证件上载明的内容为准。如实际的土地及房屋面积与有关证件上载明的建筑面积不符的，经拆迁当事人申请，由县国土资源、房屋拆迁管理部门调查核实后进行裁决。
　　二、农村房屋拆迁和城市房屋拆迁有哪些不同之处?
　　农村房屋拆迁与城市房屋拆迁的不同之处主要有：
　　1、法律依据不同。农村房屋拆迁一般依据《土地管理法》及配套法规执行;城市房屋拆迁一般依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法规进行。
　　2、补偿标准不同。农村房屋拆迁一般只补偿成本重置价，标准较低;城市房屋拆迁一般按市场评估价补偿。
　　3、拆迁程序不同。农村房屋拆迁一般是由市县国土资源部门进行;城市房屋拆迁一般是由政府委托的拆迁公司等进行。
　　三、目前我国法律对农村宅基地拆迁补偿方式和标准都有哪些具体规定?
　　目前，我国法律对农村宅基地拆迁补偿方式一般有货币补偿和房屋安置两种方式，但总的原则还是很低的。立法需要完善的地方主要有确立先补偿后拆迁原则，明确拆迁主体和拆迁程序、拆迁评估机构的选择和评估方法，以及完善被拆迁人的权利保护程序等。
　　那么，农村宅基地拆迁补偿款由哪几部分构成?农村宅基地自建房有没有房产证，在拆迁补偿上是否有区别?
　　宅基地拆迁补偿一般分为地上物的补偿和宅基地使用权补偿两部分。
　　对农村宅基地上没有房产证的自建房是否补偿各地政策略有不同，有的全额补偿，有的折价补偿，有的甚至不予补偿。拆迁人在拆迁中应尊重历史，充分保护被拆迁人的权益。对于因为地方政府政策原则不能办理或补办产权证件的自建房应予完全补偿。
　　对于宅基地上未建房的空地，在拆迁时能否得到补偿?目前国家法律对这块是如何规定的?
　　对于此点国家法律没有明确规定。征收宅基地使用权，如果不属于被征收人原因造成没有建房，应对宅基地使用权做适当补偿。
　　四、在面临农村宅基地拆迁时，需重点注意哪些事项?
　　要及时维权，如果存在权益被侵害的情况要及时启动维权程序。行政复议时效是60天，行政诉讼时效是6个月，如果超过时效，一般就会丧失胜诉权，因为&法律不保护权利上的睡狮&。此外，维权一定要聘请专业律师进行，征地拆迁维权专业性和实战性特别强，一个好的专业律师往往会在维权过程中事半功倍，为被拆迁人赢得合法利益。
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　　【案情概要】
　　安徽省某村张先生，其房屋所在地为集体土地，位置紧挨着县城。且其房屋紧邻着街道，因为是门面房，所以做起了买卖，小日子相当不错。但是这一切，在日，发生了改变，为了打造卫星城市，区国土局张贴了《征地拆迁告知书》，张先生的房屋在拆迁范围内。本来是一件利国利民的好事，但对于张先生而言，犹如一场灾难。
　　张先生的房屋虽然是紧邻县城但仍是集体土地上，或者说就是在县城范围之内，因为其地理位置优越，门前就是主街道，人来人往，张先生的生意做得还算不错，收入不菲。日，当地政府发布了《征收土地公告》，在安置方案中，给予张先生的补偿是每平方米700元。而周边的商品房已卖到每平米2700元，门面房更是高达每平米近5000元。看着政府给出的补偿价格，张先生欲哭无泪。别说在附近买同等面积的门面房，就是买住宅房，也是九牛一毛。如果同意了补偿协议，张先生自此将无家可归、流浪街头。找政府协商无果。张先生认为，政策都是对老百姓好的，但是这种补偿方式却让老百姓没办法生存，在与政府协商无果的情况下，走投无路的张先生来到北京寻求法律帮助。
　　著名行政诉讼专家 著名征地拆迁律师
　　【相关规定】
　　涉及集体土地的征收问题，我们查阅到以下法律、法规及相关文件：
　　第一，《中华人民共和国土地管理法》第47条规定：“被征收地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定”。
　　第二，《安徽省实施&中华人民共和国土地管理法&办法》第37条规定：“房屋及其他附着物的补偿费标准，由省人民政府规定。”。
　　第三，《国土资源部关于进一步做好征地管理的通知》(国土资发[2010]96号)规定：“住房拆迁要进行合理补偿安置。征地中拆迁农民住房应给予合理补偿，并因地制宜采取多元化安置方式，妥善解决好被拆迁农户居住问题。在城市远郊和农村地区，主要采取迁建安置方式，重新安排宅基地建房。拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地。房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地补偿标准。”
　　第四，日，中纪委办公厅、监察部办公厅下发的《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》(中纪办[2011]8号)规定：“在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行”。
　　【律师提示】
　　本案的焦点在于张先生的房屋纳入城市规划区后，应按照何种标准对张先生予以补偿安置?是参照《国有土地上房屋安置与补偿条例》的相关规定，参照国有土地上的房屋进行拆迁补偿，还是适用《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，按农村征地房屋补偿安置标准予以补偿?
　　上述法律、法规及相关文件虽然对集体土地上房屋征收与补偿进行了表述，但都仅限于原则上的规定，缺乏具体的、可操作性的内容。根据以上文件，我们很难断定张先生应当按照何种方式进行补偿。律师表示，虽然张先生的房屋处在集体土地上，但是其被划入城市规划区之内。根据日《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》法释(2011)20号第十二条第二款规定：“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。”可见，应当参照《国有土地上房屋安置与补偿条例》的相关规定予以张先生补偿。另外《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》中，也明确提出，应当参照国有土地上房屋征收补偿标准执行。
　　律师说：张先生的房屋应当参照《国有土地上房屋安置与补偿条例》第十九条：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”拆迁方的安置方案显然是违法前述法律规定，属于违法行为。最终在律师的不懈努力下，张先生与拆迁方获得周边商品房价值1.5倍的赔偿。
　　著名征地拆迁律师沈玉潮，现任北京来硕律师事务所征地拆迁部主办律师，高级合伙人，2015年代理的&解某不服某县人民政府房屋征收补偿决定案&与&原国家发改委副主任刘铁男受贿案&一并被选为推进河北省法治进程的十大案例。拆迁案件24小时咨询电话： 邮箱：
　　沈玉潮律师拥有丰富的庭审经验，在办案中，善于抓住案件的核心和要害，从最本质和关键的问题着手，办理案件认真负责，恪守勤勉尽责，一切以当事人利益为中心的原则，自执业以来，共代理征地拆迁案件二百余件，其它各类案件三百余件，客户对案件处理结果的满意度在九成以上执业信条：受人之托，忠人之事；永远做人民的律师，永远为弱势群体服务。
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客服邮箱：崇明报数字报刊平台-农村宅基地房屋转让后遇动迁，拆迁补偿款归谁？
第07：法治
| &&&&&&&&
星期三 出版
农村宅基地房屋转让后遇动迁，拆迁补偿款归谁？
　　姚某系甲村村民，日姚某购买了甲村同一村民小组村民施某的宅基地房屋并签订了协议，约定房屋作价人民币5000元转让给姚某，姚某将原房屋拆除后又新建二层楼房并居住使用直至2010年动拆迁。甲村村民委员会与第三人某房屋拆迁有限公司就施某名下宅基地补偿事宜签订协议，施某获得了补偿款人民币202080元。姚某遂诉至法院要求施某返还全部补偿款项。但施某认为农村房屋不允许买卖，合同应为无效，双方签订的买卖协议只是针对房屋的买卖协议，不涉及宅基地权益的转让。经法院审理查明，姚某与施某系同一农村经济组织成员。双方对签订房屋买卖协议的事实都予以认可，法院认为同意农村经济组织的房屋买卖合同合法有效，当事人的权益应予以保护，涉案房屋已经交付给姚某，根据地随房走的原则，最终判决施某获得的补偿款应于一周内全部返还给姚某。　　农村宅基地房屋，是村民在其获得的宅基地上建造供其居住生活之用的房屋。作为所有权人，村民对宅基地房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。而与宅基地房屋息息相关的宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的“专属”权利，与享有者特定的身份相联系，它承载着广大农民“居者有其屋”的社会保障功能，国家对于农村宅基地使用权转让有着严格的限制，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据“地随房走”原则，宅基地房屋的转让必然会导致宅基地使用权的转移，因此宅基地房屋无法像商品房那样自由流通，其转让一般局限于同一集体经济组织内部。如果宅基地房屋买卖双方不属于同一集体经济组织，一般认定买卖合同无效。也就是说，房屋买受人的身份直接决定了买卖的效力。对于发生在同一集体经济组织成员之间的房屋买卖，只要符合法律法规规定的农村宅基地的用地条件或者经过有关组织或部门批准的，一般应当认定房屋转让行为是合法有效的，双方当事人应依约履行。　　宅基地转让还会涉及变更登记，《中华人民共和国物权法》第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”实践中，宅基地房屋转让进行变更登记的情形少之又少，这也导致拆迁补偿款仍然按照原有的登记进行分配，从而为滋生纠纷埋下隐患。需要明确的是，宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记，不是宅基地房屋买卖合同的生效要件，房屋买卖合同符合合同生效的一般要件即可认定有效。符合买卖条件，登记手续有欠缺的，可责令补办过户登记。因此，村民在受让宅基地房屋后，应当及时进行变更登记，从而保护自身的合法权益。　　□向化镇司法所
& 杭州前方信息技术有限公司
崇明报法治07农村宅基地房屋转让后遇动迁，拆迁补偿款归谁？}