万国商城商业项目商业开发案_百度文库
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万国商城商业项目商业开发案
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都市时报&&
团购活动表现明显 客户对价格抗性较大
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　　中原地产　　一级市场方面，上周共22宗土地招拍挂，面积共计832.54亩，均位于安宁市，工业用地12宗，&69.62亩；城镇住宅用地10宗，762.92亩。本周共3块土地转让，两块位于安宁市，其中一块为城镇住宅用地，面积为10.12亩；另一块为批发零售用地，面积为2.12亩。此外，南市区转让地块1块，属于工业用地，面积为76.41亩。　　上周成交备案成交528套，环比下降12.00%；成交均价8640元/㎡，环比上升0.48%；成交面积42646㎡，环比下降27.73%；成交金额36845万元，环比下降27.38%。上周备案主体为益新德隆小区、春城慧谷小区一期及新境界商务大厦等。上周成交量依然大幅下降，而成交均价则有小幅度上升，形成成交备案量于低位徘徊，均价未松动的状况。　　7月11日-7月17日，开盘项目均推出商业部分，其中近期表现较为明显的团购现象上周再次出现，说明在当前市场下客户对价格抗性较大，在开盘前自发以团购形式来争取房价优惠。并且比较看来，客户有清晰商业投资价值判断，项目区位优势仍成为投资型客户的最大认同点。　　昆明中原策略中心百度文库-信息提示
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清远项目发展建议教程分析.ppt50页
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结合商业部调查成果对开双边商业可行性进行研判 市场未售存量逾11万方的规模，且社区商铺并未外界所说的那么火热，2011年下半年商铺价格已经出现明显的下滑； 调查来看，清远目前不存在双边的社区商铺； 从客户调研结果看，客户对内街商铺的接受抗性较大，区域竞争项目中，天湖郦都入口内街商铺滞销，御景东方内街商铺滞销； 此外客户对连层商铺接受度一般，只有43%的客户认为是可以接受的（具体参照商业市调报告）；
开双边铺可行性不高，客户抗性大 双层商铺具备一定可行性 商业发展方案建议： * 方案一： 大一期整体商业先行 方案二： 首期商业先行 方案三： 保留原3.9容积率下首期商业先行 大一期全部打造二层三面铺； 优势：整体商业形象集中打造，具备规模效应，体量约3.15万O 劣势：区域市场不成熟，整体规模较大将面临较大市场风险。 首期打造二层三面铺； 优势：预计首期商业体量约1.5万方，市场存在不确定因素下可试探市场并降低风险。 劣势：清远未出现过双层内街商铺，临街二层铺接受度都不高，尤其如今市场存量大、投资热情不高的情况下（2011年以价换量），开发双层街铺风险较大。 首期全部打造二层临街铺；体量约12500O。 优势：住宅占绝对比重，商业仅作为社区配套，风险相对较小； 劣势：相对保守，未能充分发挥商业的价值。 市场风险大 清远市场未出现过，支撑点不足 建议方向 * 关于项目发展策略 方案三下发展策略 * 首期全部打造二层临街铺；体量约1*2）O。
考虑五一节点，首期开售①、②、③、④栋楼；预计总体量约2.4万O
从成本考虑，首期开发建议不做地下车库，车位问题留至开发后期考虑，或露天车位或机动车位，具体由设计提供
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