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住宅擅自改为商用房 其他业主怎么维权？
08:39:54 中国女网原创
很多人心中存有疑惑，自家房屋租给别人使用，邻居街坊无权说三道四，更别提插手干预了。那么，作为住宅区的房屋，转给别人作为商业化门面，究竟合不合法呢?住宅房变为商业房，需要得到邻居们的一直同意吗?
　　　中国女网：张韫兮(）
　　&据北京晨报11月25日讯 业主林某将房屋租给某公司作为办公场所后，整日嘈杂的行人，让隔壁患有精神衰弱的贾大爷坐卧不安，忍无可忍的贾大爷将林某告上法庭，要求对方排除妨害。林某却辩称，自己有权安排房屋的用途，与他人无关。
　　也许很多人存有疑惑，自家房屋租给别人使用，邻居街坊无权说三道四，更别提插手干预了。那么，作为住宅区的房屋，转给别人作为商业化门面，究竟合不合法呢?住宅房变为商业房，需要得到邻居们的一直同意吗?
　　住宅区房屋升级为商业化门面：合不合法?
　　根据我国《物权法》的规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
　　也就是说，业主不得私自将住宅改为经营性用房，若要&住改商&，业主必须征得有利害关系的业主同意，且要去当地房管部门办理审批手续，并且要依法缴纳土地收益金，私人住宅才能华丽变身为商业场所，如此&住改商&才算合法。
　　住宅改为商用房：需本栋建筑物其他业主一致同意
　　在&住改商&过程中，关于业主共同所有的交通通道、噪音污染等问题接踵而至，若住户擅自变更房屋用途，将会给相邻业主带来莫大的生活困扰，贾大爷不堪其扰选择起诉就是明证。那么，&住改商&需要得到全体业主同意吗?
　　根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为《物权法》第七十七条所称&有利害关系的业主&。
　　也就是说，&住改商&原则上经本栋其他业主一致同意。当然了，若本栋之外的其他业主主张有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
　　如果业主擅自&住改商& 其他业主如何维权?
　　由此可见，&住改商&不仅要办理行政审批手续，还要征得有利害关系业主的一致同意，才算合法。 业主擅自将住宅改变为经营性用房，有利害关系的业主可以向工商管理部门投诉，也可以依法起诉，请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。值得一提的是，将住宅改变为经营性用房的业主，以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
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版权所有 © 2000 - 2013如今，越来越多的人住进高层住宅小区，物业费就成为小区住户每月的固定开销。连日来，记者接到首府多位业主反映，称所在小区的物业费收费标准过高或者物业公司随意涨价，他们认为不合理。那么，小区物业收费标准，到底谁说了算？（网络图）调查天地太和业主：收费过高 & & & & &&李女士家住呼和浩特市新城区天地太和小区。3月27日，李女士向记者反映，天地太和小区的配套设施不完善，目前只有一栋高层住宅，物业公司管理人员也不足10人，可物业费却要每个月每平方米1.90元。她认为物业公司的收费标准和服务不匹配，收费标准过高。27日上午，记者来到位于北垣街与东影北路交会处的天地太和小区，看到这里屹立着一栋高层住宅，总共25层3个单元。这栋住宅的东面还有土地尚待开发，要建二期工程。由于整个项目尚未开发完毕，小区周边绿化面积少。李女士告诉记者，2015年6月份，她领了房屋钥匙，并装修入住。目前，这栋高层住宅的入住率不高。她认为，小区尚未建设完成，绿化、道路等各方面设施均不完善，每月每平方米1.90元的物业收费标准过高。随后，记者来到负责该小区的呼和浩特市圣智物业服务有限公司，得知该公司现有9名管理人员，负责该小区的物业管理。该物业公司的张经理告诉记者，该小区尚未建设完，只是完成了一期工程的建设，今年还要开工建设二期。天地太和小区是商品房。按照相关规定，商品房的物业收费标准执行市场调节价。天地太和小区现在所执行的物业收费标准，并不是由物业公司单方面随意确定的，而是开发商和物业公司经过综合评定，按照楼盘的整体规划并参照国家物业收费标准中的一级收费标准进行测算得来的。它包含管理服务人员的工资、公用设施的运作维护费、物业管理区域的清洁卫生费、绿化养护费、办公费等9项费用，物业公司为业主提供服务也将是一级服务标准。虽然目前天地太和小区只有一栋楼，但是物业公司为小区配备的临时停电的柴油发电机组，4户双梯、双消防等相关设施设备是齐全的。这栋楼总共有246户，至今只有七八十户入住。从2015年2月至2016年2月，物业公司的收费是亏损的。调查尚东枫景业主:物业费与服务不匹配连日来，多个小区的业主向记者反映物业收费标准高、随意涨价的问题。家住呼和浩特市鄂尔多斯东街尚东枫景小区的刘女士去交物业费时，发现小区的物业费已经涨价了，“工作人员告诉我，从日开始小区的物业费由每月每平方米1.35元上调为每月每平方米1.6元。”。28日，记者来到尚东枫景小区，刚进门，便看见有两栋楼正在建设当中，小区东门道路还是泥土路。一位居民告诉记者，小区正在建设的是两栋写字楼。紧挨着工地的4号楼业主们也反映强烈，多位业主对记者说，工地常常夜间施工，吵得难以入睡。他们多次向物业反映却没有结果。他们认为，物业提高物业费也应提升服务水平，否则难以让业主满意。尚东枫景工地施工影响居民生活刘女士说，尚东枫景小区有14栋高层住宅，她购买的二期楼盘自打2011年入住以来，小区的物业服务一直较好，配套设施完善，绿化面积也符合标准。但是今年物业公司单方面上调物业费，她觉得不合理。对于此问题，尚东枫景小区物业公司工作人员向记者解释说，小区的安保费、电梯维保费等各项费用逐年增加，物业公司一直处于亏损状况。为了提升服务，今年物业公司才提高了服务价格。调查讨号板商业门脸每月每平方米5元3月29日，市民王先生给本报打来电话反映，讨号板商业门脸房物业费不合理，希望物业公司对于收费标准给予明细。面对每月每平方米5元的物业费，王先生提出质疑：5元是怎么计算出来的？物业对底商业主提供了哪些服务？王先生说：“2015年我租用了讨号板商业门脸房开彩票站，刚开业没多久就有物业人员过来收物业费，每月每平方米5元。当时我有些质疑没有交，可是等到过年的时候居然给停电了。无奈之下，我先交付了5个月的物业费近5000元。”当天上午，记者来到讨号板商业门脸房，对这里开音响店的李先生进行了采访。“我这个店的物业费一年达1.1万多元，如此高的物业费谁能承受了？也不是说这钱不可以交，前提是物业部门得告诉我们每月每平方米5元钱的物业费服务都包括什么，收费标准是根据什么定的，物业公司有没有相应的物业资质。”李先生说，“提出这些问题后，到现在物业部门也不给提供具体内容。此外，涉及店里一些管道坏了，物业称不归他们管。”在记者调查中，开彩票站的王先生也提到了店里管道坏了不给维修的问题。王先生说：“今年过年的时候，我们店里的管道堵了，于是给物业公司打电话，当时物业公司的工作人员说管道堵了不归他们管，让我自己找维修工人。”后来，在王先生的强烈要求下，物业公司才找人来给进行了维修。物业公司的工作人员也明确告诉王先生，只有商铺地下的管道坏了，才属于物业管理维修范围内。讨号板商业门脸房王先生收到的物业费收据随后，记者来到了负责讨号板商业门脸房物业的内蒙古凯基置业有限责任公司物业部。该物业部一位姓邢的负责人告诉记者，目前讨号板商业门脸房的收费标准制定以及服务内容等均由内蒙古凯基置业有限责任公司负责，现在公司没有人。姓邢的负责人还说目前联系不上公司相关负责人，要等到5月份才能联系上。对于王先生反映的问题，本报将会再和内蒙古凯基置业有限责任公司负责人联系，继续关注。建议成立业主委员会 & & & & & & & & &&业主认为收费标准高，物业又喊亏。那么，小区的物业收费标准到底谁说了算？内蒙古文盛律师事务所律师苗荣盛说，根据《物权法》和《物业管理条例》的相关规定，物业费的收取标准按照市场调节价的原则确定。一般小区刚刚建成时，由开发商聘用的物业公司即前期物业公司对小区进行管理。根据前期物业服务合同，物业收费标准由开发商和物业公司确定，在确定收费标准时，应参照相关规定执行。因此，如果小区由前期物业公司管理，物业收费只要在管理部门公布的调整价位之内，都是合法的。当然，物业收费标准并非由物业公司一家说了算。如果业主对物业公司的收费标准有异议，可成立业主委员会，召开业主大会来讨论决定。小区只要成立了业主委员会，就可以通过向社会招投标或协议招标的形式，确定物业服务公司，由业主委员会代表业主大会和物业服务公司共同来确定物业服务收费标准。收费标准必须经过业主大会讨论通过，方可执行。作为任何一位业主，如果对物业服务收费标准有异议或不同意，都可通过业主委员会进行反映。提醒可向房管部门投诉 & & & & & & & &&记者从呼和浩特市住房保障和房屋管理局了解到，针对商品房的物业收费，相关部门对其收费价格并没有明确的限制，执行市场调节价。物业公司收取的物业费应依据小区的面积、层数、服务等级和标准来制定。业主如果认为物业收费不合理，或对物业服务不满意，可向房管部门反映，也可成立业主委员会，由业主委员会代表业主维权。采访中记者了解到，根据我国《物业管理条例》的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。如果小区已经成立业主委员会，物业服务收费实行市场调节价，由业主大会和物业公司自行协商制定收费标准；前期物业服务合同期满但未成立业主委员会的，则必须经过占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主（双过半业主）同意，由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内重新约定。合同履行期间，物业服务成本因政策性因素或服务项目和内容发生较大变动，如要调整收费标准，物业服务企业应在物业管理区域内的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示，并经双过半业主同意。同时，按照国家现有的政策，前期物业公司由开发商招聘，而小区成熟后应该成立业主委员会，对小区物业公司进行招标。采访中记者了解到，目前多数收费小区没有成立业主委员会，这也导致了业主失去话语权。小区物业费收取标准谁说了算？　　首先，根据我国《物业管理条例》的规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。　　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。　　如果小区已经成立业主大会，物业服务收费实行市场调节价，由业主大会和物业公司自行协商制定收费标准；前期物业服务合同期满但未成立业主大会的，则必须经过双过半业主同意，由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内重新约定。合同履行期间，物业服务成本因政策性因素或服务项目和内容发生较大变动，如要调整收费标准，物业服务企业应在物业管理区域内的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示，并经占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主(双过半业主)同意。　　相关内容：　　物业管理费项目构成　　(一)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等；　　(二)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等；　　(三)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等；　　(四)购买或租赁必需的机械及器材的支出；　　(五)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出；　　(六)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用；　　(七)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用；　　(八)公共区域植花、种草及其养护费用；　　(九)更新储备金，即物业配套设施的更新费用；　　(十)聘请律师、会计师等专业人士的费用；　　(十一)节日装饰的费用；　　(十二)管理者酬金；　　(十三)行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用；　　(十四)公共电视接收系统及维护费用；　　(十五)其他为管理而发生的合理支出。欢迎留言吐槽小伙伴们，你家小区物业费合理吗？欢迎在下方评论区留言吐槽分享！集宁佰事通招实习生啦！请添加微信号：djn0474▍内容来源：北方新报▍综合编辑：集宁佰事通「集宁人的世界&慢慢读懂」戳这里了解更多精彩内容！
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“住改商”须邻居同意，电费按商铺收
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省住建厅称，我省可能会对“住改商”按照商业行为收取相关费用。目前我省正在研究修改《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》，对事实上存在的“住改商”情况，其水、电、气及物业服务收费等应根据物业实际用途，执行非住宅物业标准。对住宅小区照明、电梯、消防设施等非经营性共用设施设备的运行、维护用水、用电支出，住改商”业主应按照经营性用水用电价格进行分摊。“
原标题：“住改商”须邻居同意，电费按商铺收我省将开展综合整治，同时修订相关法规进行规范管理近年来，一些小旅馆、摄影室、工作室、私房菜馆“入侵”居民楼，影响了居民正常生活。在今年省两会上，省人大代表刘志凤提出了《关于加强我省“住宅商用化”管理的建议》。对此，省住建厅回复，我省将开展“住改商”综合整治，督促物业服务企业对物业管理区域内非法“住改商”行为及早发现、及时制止。据悉，我省将推动开展住宅区“住改商”综合整治，对擅自改变住宅使用性质、危害房屋结构安全、无证无照经营等“住改商”行为进行检查处理。省大气污染防治联席会议办公室拟制了《安徽省餐饮业环境污染防治管理办法》（征求意见稿），对利用现有房屋开办餐饮业经营项目等提出了具体要求，该办法的出台实施将有助于进一步加强对“住改商”的管理。要想在住宅区内做生意，可能要经过业主委员会同意才行。据悉，为规范“住改商”的注册登记工作，我省拟在修订的《安徽省物业管理条例》中，规定各级工商管理部门在受理“住改商”经营者的注册登记申请时，依据《物权法》等相关法律法规，要求其出具经利害关系业主、业主委员会或场所地的居民委员会签字盖章同意的《住所（经营场所）登记表》。省住建厅称，我省可能会对“住改商”按照商业行为收取相关费用。目前我省正在研究修改《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》，对事实上存在的“住改商”情况，其水、电、气及物业服务收费等应根据物业实际用途，执行非住宅物业标准。对住宅小区照明、电梯、消防设施等非经营性共用设施设备的运行、维护用水、用电支出，住改商”业主应按照经营性用水用电价格进行分摊。“
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