房地产估价技术在税务领域的发展与应用
&&&&一、房地产估价行业的发展概况
&&&&我国房地产估价行业起步于上世纪80年代中期，由于行业起步较晚及我国的特殊国情，整个房地产估价行业一直处于政府主导的状态，因而具有浓厚的行政色彩，其应用范围也相对狭窄。近年来，房地产开发、经营、交易活动以及房地产与资本市场的结合日益频繁，房地产估价业务得到了广泛的拓展，服务对象和服务形式也日趋多样化，使得房地产估价服务成为涵盖房地产开发经营、企业个人融资、司法诉讼、拆迁、课税等经济活动中不可缺少的基础性工作。
&&&&（一）以法律形式确立了房地产估价地位
&&&&1994年《城市房地产管理法》明确赋予了房地产估价的法律地位，使房地产估价成为国家法定制度。
&&&&（二）成立了房地产估价行业组织
&&&&1994年成立了“中国房地产估价师学会”，2004年更名为“中国房地产估价师与房地产经纪人学会”（简称“中房学”，英文缩写“CIREA”）。
&&&&（三）设定了房地产估价师执业资格制度
&&&&1993年建立了房地产估价师职业资格制度；1998年建设部发布了《房地产估价师注册管理办法》，并多次补充、完善，于2006年发发布了《注册房地产估价师管理办法》；2004年内地与香港完成了房地产估价师与产业测量师首批资格互认。目前中国的房地产评估行业从业人员超过30万人，拥有房地产估价师资质的人员约为4.8万人。
&&&&（四）房地产估价机构资质的核定&
&&&&由原建设部负责房地产估价机构资质核准工作。2005年建设部发布了《房地产估价机构管理办法》，为进一步规范估价机构资质许可行为，于2006年发布《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》。其中房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级核定为三级资质，设1年的暂定期。其中一级资质由住房和城乡建设部审批，二级及以下资质由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门审批。全国房地产估价机构超过5500家，一级资质评估机构数量约占行业的12.4%.三级资质机构数量最多，约占整体的48%。
&&&&（五）房地产估价部门国家标准和相关指导意见。
&&&&1999年建设部会同国家质量技术监督局颁布了《房地产估价规范》；2001年国家质检总局颁布《城镇土地估价规程》；2006年建设部、中国人民银行、银监会联合出台《房地产抵押估价指导意见》；2008年颁布《有土地上房屋征收与补偿条例》。
&&&&（六）国家计委、国家土地管理局关于土地价格评估收费标准。
&&&&宗地地价评估收费标准。
&&&&（七）国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知。
&&&&以房产为主的房地产估价收费标准。
&&&&二、批量评估在税务领域应用的国际经验
&&&&批量评估是20世纪70年代在国外兴起，尤其是在财产类从价税的税基评估中，得到了广泛应用。
&&&&（一）批量评估方法概述
&&&&批量评估（Mass&Appraisal/Valuation）是将现代统计、数学技术等多种技术和系统的综合，并融入传统评估方法原理中而产生的一种新的评估方法。其主要的核心技术是利用计算机辅助批量评估系统（CAMA）和地理信息系统（GIS）。由于批量评估能够低成本、高效率、精细化的完成大规模目标房地产的评估，因此，国外不动产税基批量评估是其应用的主要领域。
&&&&（二）国际上批量评估实践现状
&&&&由于历史、文化、国情、经济调控目标各异，各国房地产税制不尽相同。综合来看，各国房地产税制主要涉及房地产取得、保有和转移三个方面。从税收的分布结构来看，国外较重视房地产保有环节的税收，而交易转让环节的税收则相对较少。从计税依据来看，国外普遍采用市场法评估价值，技术方法也多以批量评估为主。
&&&&从各国现行的批量评估实践来看，其评估的课税基准主要划分为两类：即市场价值和租金价值，采用最普遍的是以市场价值作为课税基准，但是在房地产租赁市场特别活跃的地区，例如香港则以租金价值作为课税基准。
&&&&1.美国房地产税及批量评估的应用。美国的房地产税是对土地和房屋征收的税，又称为不动产税，大多数州以房地产评估核定价值作为计税依据。
&&&&在评估房地产税税基价值时，美国不动产税税基价值评估的技术支撑是以自动评估模型（AVM）为核心技术的计算机辅助批量评估系统（CAMA）和地理信息系统（GIS）。计算机批量评估具有数据获取、参数设置、实施评估和结果分析等多项功能。
&&&&其评税过程可以概括为：
&&&&（1）依托GIS与其他方式收集相关数据；
&&&&（2）建立AVM（包括模型设立和模型校准），得出AVM的输出结果；
&&&&（3）对AVM的输出结果进行复核、调整和比率分析后得出CAMA报告；
&&&&（4）按CAMA报告，告知纳税人房地产的纳税价值。
&&&&其评税方法主要采用成本法、市场法和收益法三种。在实际运用中，对同一房地产的评税，三种方法可以分别使用，也可以同时运用。经过评估得出的价值称为评税价值（FMV，Fair&Mark&Value）。税务部门并不根据FMV对财产征收房地产税，而是把FMV乘以计税价值比率（Assess&Ratio），从而得到计税价值。应纳房地产税总额=（计税价值-税收减免额）×总税率。
&&&&CAMA系统和GIS信息系统在美国不动产评估上的广泛使用，很大程度上提高了地方政府房地产评税机构的工作效率和准确性，使不动产税税基价值评估的过程更为公开、透明，因而能做到更加公平、公正和合理，大大减少纳税人对不动产评税的投诉和诉讼，并降低了税收的社会成本。
&&&&2.加拿大房地产税及批量评估的应用。加拿大的房地产税是以土地及其建筑物的价值为课税对象，从价计征。加拿大各省的评估相对更加独立，评估的基准年份和估价方法也各有不同，但是各省的评估原则都是以房地产的市场价值作为评估值来征税。其中，加拿大西部的不列颠哥伦比亚省（以下简称BC省）在1974年《评估授权法案》通过确定省属独立公司――BC评估局专门负责对省内的不动产税税基进行评估。
&&&&BC省不动产税税基的评估根据不同的不动产类型，采用不同的评估方法：
&&&&（1）直接比较法――单户住宅等不动产；
&&&&（2）成本法――部分完工的建筑、特殊类型的建筑、无法估计现金流的商业地产等；
&&&&（3）收益法――能产生收入的商业地产和轻工业不动产、多住户的不动产；
&&&&（4）法定比率法――有连续型结构的不动产（如电话线、铁轨、农场、林地等）、评估法案规定的主要工业工厂的建筑物等类型的不动产。
&&&&除了法定比率法外，其他方法都力图通过采集足够的市场价值信息，获取所要评估的各类型不动产（包括土地及其上的改良物）的市场价值，形成不动产税的纳税依据。
&&&&BC省设立了计算机辅助评估系统，结合GIS&技术，通过信息技术、数据库及计算机技术来进行评税管理。GIS系统能自动与房屋土地管理部门联机，并能按需要显示数据地图和进行图形分析。借助于批量评估系统，BC评估局每年都会向全省的不动产所有者提供一份评估清单，评估清单上的评估值是纳税方拥有的不动产在评估基准日即上一年度7月1日的市场价值。
&&&&适时对不动产税税基进行评估可以使不动产税税基根据通货膨胀和经济波动的情况及时进行调整。以计算机技术为辅助手段的批量评估技术的建立和运用，大大缩短了评估周期，降低了评估成本，使BC省每年都对不动产进行评估成为可能，在一定程度上保证了地方财政收入。
&&&&3.香港差饷税及批量评估的应用。香港的差饷税是就房产物业征收的税项，其课税对象为土地、房屋、其他建筑物等房地产，包括自用的和非自用的，是一种间接税，采用从租计税方式。其中，所有物业的差饷都是根据市值租金来征收的，并根据实际因素加以调整计算。
&&&&由于香港的评税基础是根据房地产的租值来评定，因此每年的重估工作需要大量的数据支撑，而香港的租屋市场活跃且租金变动相对较小，因此比较容易取得大量数据。在批量评估方面涉及租值的调整，通常使用指标物业的对比方法以及复回归分析，并且融合了地理信息系统进行评估和分析。香港在上个世纪80年代初就开始将其运用于差饷的估价和数据的管理中。目前约有80%的差饷估价都是用CAMA协助估价的。
&&&&香港的差饷评税共有三种方法：租金比较法、收支法、成本法。主要利用了计算批量评税技术。其中租金法是最直接的估价方法。广泛应用于评估住宅、写字楼及商铺等房地产。其工作过程为：。
&&&&（1）搜集市值租金资料；
&&&&（2）分析及调整租金至符合“应课差饷租值”；
&&&&（3）分析及比较影响组织的各种因素及特点；
&&&&（4）进行客观评估。
&&&&自1999年起，香港估价署每年进行全面重估应课差饷租值的工作，CAMA在很大程度上提高了评估的效率、准确性和一致性。目前，香港正在积极探索改善其数学模型，致力于扩大CAMA应用的范围，并结合GIS评估其他房地产类别。
&&&&三、我国房地产估价在税务领域的发展与应用
&&&&近年来随着房地产行业的飞速发展，社会中对于专业房地产估价的需求变得越来越大。在房地产相关税费的征收方面，要达到客观、公平、科学的的要求，更要以真实的房地产价格为前提，以专业的房地产评估为基础。
&&&&在税务领域的诸多方面，如买卖、征用拆迁补偿等，都涉及到房地产估价。从维护税收的公平原则、维护社会的诚信以及减少税收流失的角度出发，国家税务总局要求各地税务机关应用房地产估价技术，评估存量房交易价格申报质量，切实堵塞因纳税人瞒报、低报、虚报交易价格形成的税收漏洞。
&&&&（一）涉及方面
&&&&房地产估价，涉及到社会经济生活中的很多方面。其中，在税务领域，目前主要有三个方面涉及到房产评估：房地产交易环节的评估、土地增值税的评估和房地产保有环节的评估。
&&&&1.交易环节的评估。在现有制度下，房地产交易者普遍存在隐瞒房地产实际成交价格、偷逃税款的动机。通过房地产交易双方签订“阴阳合同”，造成交易的存量房平均计税价格与实际成交均价偏差较大，漏征漏管的现象严重，税款大量流失。
&&&&在交易环节，一方面，为了避免纳税人瞒报、低报、虚报交易价格，需要保证房地产价格的真实、准确性；另一方面，为了避免不同时点房地产市场波动的影响，需要满足房地产价格获取的及时性。
&&&&房地产交易环节，涉及到两种评估：批量评估和个案评估。
&&&&批量评估可以对大量同质物业，根据一定的模型，一次得到多个房产的价格，但通常需要大量的可比案例。因此，目前国内批量评估的实施应用，主要在住宅方面。在财政部、国税总局相关文件和要求的推动下，截止到2013年底，全国的住宅房地产批量评估已基本完成。
&&&&在个别城市非住宅的评估中，也用到了批量评估方法，目前主要有杭州、广州、南京、深圳四个城市。
&&&&个案评估，主要是针对大宗、复杂或者特殊物业，需要结合物业的具体情况，采取不同的评估方法进行评估。目前在税务领域非住宅交易环节的评估上，大部分城市通过指定评估公司，采取定点服务的方式进行。另外，在争议的处理中，也主要是运用个案评估。
&&&&2.土地增值税的评估。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的税费。
&&&&对于土地增值税的征收，同样存在隐瞒、虚报成交价格、销售收入和成本扣除项目的现象，因此，也需要进行公正、专业的房地产评估。目前国内在土地增值税交易环节的过程中，也主要运用个案处理。
&&&&3.保有环节的评估。保有环节税费的征收，将增加房屋的持有成本，进而减少房屋的空置率，提高房产使用率，并且一定程度上能够抑制房地产市场上的投机性需求，挤压房地产市场泡沫。随着不动产登记制度推进、房产税试点扩围，未来房地产税费制度将增加在保有环节的征税。
&&&&与交易环节的评估目的略有不同，保有环节的税费，要更加体现不同性质物业之间的差别，体现区域同类物业之间的品质差异。在能够客观、真实反映交易时点房地产真实市场价值的基础上，两个环节的评估方法存在一定的互通性。目前，在房地产模拟评税工作的实施中，进行的就是房地产的批量评估，如南京、宁夏（吴忠）、天津等城市。
&&&&（二）工作内容
&&&&对于税务领域的房地产评估工作，从数据的获取整理，到价格的评估，再到计算机系统的实现，具体的工作内容包括了税源数据库的建立、基准价的建立、评估模型（修正体系）的建立、基准价的更新维护、系统需求的设计、税收征管系统的开发七个方面的工作。
&&&&以上全部的工作内容，国内是通过政府采购的方式，向社会中介机构采购服务，各省市地税可以面向本地机构采购该服务，也可以面向开展全国服务的机构来采购该服务。
&&&&1.税源数据库的建立。税源数据库，也称房地产基础数据库或房屋基本属性信息库，是房地产市场数据的基础，也是未来保有环节房产税征收的税源基础。
&&&&对于数据库的建立，一方面，需要采集获取相关的房产数据；另一方面，对不同来源的数据需要进行清洗整理，最终才能形成可用的税源数据。
&&&&数据的收集，应保证数据的准确性和公信度。房地产基础数据一般应包括房管部门的房产登记地理信息、规划部门的市区和社区规划信息、民政管理部门的街道地名信息等。
&&&&对于房地产数据的获取渠道，主要包括房屋管理部门提供的数据、评估公司调查数据，或者两者结合来获取数据。通常情况下，两者结合获取数据的方式更为广泛。
&&&&数据的整理，需要根据一定的数据标准进行。否则，数据来源不同、填写人不同，都会对数据赋予特殊的隐含信息。比如，房屋面积可能是套内面积，也可能是建筑面积；所在楼层则可能是自然层、也可能是电梯层。根据数据内容，通常可以分为小区基础信息、市场案例数据、门牌号体系数、地图数据和特征变量数据。
&&&&2.基准价的建立。对于基准价的建立，由评估公司独立完成。
&&& 首先，选取基准价评估方法和模型。其次，确立各个层级标准房。基准价格的基本单元可以为楼幢、小区或者片区。最后，根据确定的评估方法和模型，测算标准房在评估时点的基准价格。&
&&&&3.建立到户的修正体系。在设定的各级（可以为片区、小区、楼幢）基准价基础上，评估公司可以通过多元回归模型、评估方法模型等，得到片区、小区、楼幢各级的修正体系，进而得到每一户的房地产价格。
&&&&4.基准价的动态更新维护。为了确保数据的真实可靠，评估结果的客观、公平，评估公司需要定期对基准价进行动态的更新维护。
&&&&首先，对税源数据库在覆盖区域内遗漏的数据，及时补充完善；其次，核实新增房地产的基本信息，确定基准价和修正体系，补充入库；然后，根据城市房地产发展变化，及时调整、修正基准价。
&&&&5.系统需求的设计。为了能够提高工作效率，快速高效的得到房产的真实价格，需要借助计算机系统来实现。在系统建立之前，评估公司或税务部门需要提供完善合理的系统需求模型。
&&&&系统需求模型需要从多个角度、不同层面综合考虑：
&&&&从评估流程来看，需要考虑到基础数据的传输、查询，价格的修正、获取、维护，模型的建立、调整等各个方面的工作。只有数据、评估模型、修正体系之间逻辑清晰，才能保证评估结果的准确性。
&&&&从系统构架来看，需要考虑基础设施层、数据资源层、应用支撑层、用户逻辑层、用户工作层等。既要保证系统运行的安全可靠，还要保证数据动态变化的实时，更要保证应用的方便、简洁。
&&&&从系统管理来看，安全保障体系、信息管理服务体系还贯穿系统建设始终。安全保障体系指的是信息平台运作时整体的安全保障设计，包括统一授权管理、认证管理、数据安全管理、网络安全管理等；信息管理服务体系指的是为保证整个体系动态运行所需提供的服务内容，包括系统运行监控管理、计算资源管理、稳定性管理、可伸缩性管理、配置管理等。
&&&&6.税收征管系统的开发。根据确定的系统需求模型，可以开发计算机系统来实现评估的自动化。对于计算机系统的开发，可以是软件公司完成，如天正、丹东；也可以是税务部门负责，如江苏；还可以是评估公司负责，如仁达。
&&&&（三）评估模型与评估精度。
&&&&评估模型，决定了整体的评估方法和思路；评估精度，决定了评估的深度和准确性。两者都对房地产的评估结果有较大的影响。
&&&&1.基本评估模型。目前，由于市场上存在的多种房地产类型，一方是产权性质方面的界定，例如住宅、综合、工业，另一方是实际用途的区分，例如公寓、别墅、写字楼、酒店、商场等。因此，将两方面的综合考虑，就会使房地产价格的影响因素的选取和确定尤为困难，从而使价格评估的模型确定不为简单。
&&&&考虑到不同区域位置房产价格差异较大，且不同区域价格的影响因素可能存在差异。因此，需要对不同区域分别建立模型。
&&&&为了能够对房地产价格进行客观、科学的评估，应该综合考虑各方面因素，基本的评估模型为：房地产分类+评税分区+基准价+修正体系。
&&&&（1）房地产分类。对于不同性质的物业，其评估方法不尽相同，为了评估的真实性，有必要对物业根据性质、用途等进行分类。
&&&&（2）评税分区。划分评税分区是区分房地产用途，将待估价地区按照区域连片、用途相同、经济属性相近的原则划分为若干个小的区域，以反映不同区域房地产特性差异。
&&&&（3）基准价确定。对于基准价的测算确定，可以选取传统评估方法模型，也可以通过回归模型。
&&&&结合房地产自身的特点，借助计算机系统的辅助，可以根据房产类型的不同，采取了不同的评估思路。如住宅类，案例量较大，可以采取多元回归模型进行分析；对于办公楼等有获取收益能力的物业，可以选取收益法模型；而对于工业类房地产、大型商场等个别因素影响较大，且案例量相对有限的物业，则可以采取成本法结合多元回归模型进行分析。
&&&&（4）建立价格修正体系，得到房产的最终价格。根据各房地产类型自身的特点，选取回归模型或是评估方法模型，通过标准房和各级特征变量的分析测算，最终我们可以得出片区、小区、楼幢的各级修正体系。
&&&&2.评估精度。对于评估精度的把握，一方面，要考虑房地产价格的准确程度，另一方面，要考虑数据更新维护的成本。评估精度，决定了评估的深度。同时，评估精度越高，相应的市场调查内容越多、调查时间越长、房地产市场数据库信息量要求越大，评估成本、模型维护、数据更新成本越高。
&&&&基础数据库的完善程度，决定了评估中，可参考交易案例的数据的数量和质量，进而影响到评估的精度；基准价设定级别，对于基准价的设定级别，可能是片区、小区或者是楼幢。设定级别越细致，则评估精度越高；修正体系的细化程度，缴税户的价格是通过修正体系对基准价进行修正得出，所使用的修正体系可以是城市、行政区、片区、小区或者楼幢的，修正体系越细，越能体现该评税房地产的差异，评估精度就越高；计税价格的折扣率，税务局对评估价格进行纳税调整，将调整后的价格作为计税价格。如果调整较大，则可以放宽对评估精度的要求；数据维护更新的频率，随着城市的发展变化和房地产市场的波动，需要对税源数据库、基准价进行更新维护，数据维护更新的频率，也会影响到评估的精度。
&&&&（四）关于“交易环节评估”与“保有环节评估”差异的思考。
&&&&交易环节的评估与保有环节的评估，根据其评估的目的不同，评估的侧重点也有所不同。
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