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房屋买卖中的物权和债权的关系案情概要及编者按
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房屋实际使用人与承租人构成并存的债务承担
[裁判要旨] 在商业租赁关系中，作为租赁合同承租一方的签约人往往与房屋实际使用人不一致，尤其在签订人为自然人，而实际使用人为公司法人的情况下，应该恪守合同相对性原则确定租赁合同的签约人为合同的相对方，防止自然人利用其与公司法人的身份关系而逃避债务。而在承租人与房屋实际使用人就租赁债务承担的约定不明或者对约定存有异议时，应倾向判定两者构成并存的债务承担，对出租人承担连带责任，以有效保护出租人的合法权益。
上诉人(原审原告)：上海兆城精瑞房地产经纪有限公司(以下简称兆城精瑞公司)。 被上诉人(原审被告)：钱宝华。 被上诉人(原审被告)：朱建平。 被上诉人(原审被告)：姚维孝。 被上诉人(原审被告)：上海神帆餐饮有限公司(以下简称神帆公司)。
兆城精瑞公司与钱宝华、朱建平、姚维孝于日签订了房屋租赁合同，约定兆城精瑞公司将本市长宁区天山西路某号房屋出租给钱宝华、朱建平、姚维孝用于避风塘餐饮经营；租赁期限为日至日：月租金为125691元(人民币，下同)；双方还对房屋面积、违约责任等作了约定。签约当日，还签订了补充协议一份，对下调租金作了约定。签约后，钱宝华、朱建平、姚维孝作为承租人向兆城精瑞公司支付了保证金15万元。据神帆公司企业法人营业执照记载，该公司成立于日，住所地址为本市长宁区天山西路某号，法定代表人为钱宝华。兆城精瑞公司曾于日向神帆公司开具了租金的发票，该发票记载：客户为神帆公司，摘要为4月租金，金额为99754.50元。此后，神帆公司向兆城精瑞公司要求减免租金，兆城精瑞公司则表示不予减免租金及物业管理费。2007年 载.点.网整理10月18日，兆城精瑞公司向钱宝华、朱建平、姚维孝发出租金催缴函，催讨租金。日，兆城精瑞公司与神帆公司签订避风塘欠缴租金支付协议，该协议所列甲方为兆城精瑞公司，乙方为钱宝华、朱建平、姚维孝，在乙方落款处加盖了神帆公司的印章印文。日，兆城精瑞公司发律师函称：第一，贵公司应在收到本律师函之日起3日内向兆城公司支付拖欠的租金1061922元……第二，若神帆公司在上述期限内未将所欠款项支付到位，兆城精瑞公司届时将会以明示通知方式宣告解除双方租赁合同，由此产生的经济和法律责任均由贵方承担；……。日，双方签署了房屋交接书。该交接书甲方落款处有兆城精瑞公司的印章印文，乙方落款处有神帆公司的印章印文和钱宝华的签名，以及朱建平(代)和姚维孝(代)的署名。日，神帆公司搬离了涉讼的租赁房屋。
在神帆公司作为当事人的(2008)长民三(民)初字第29号案件中，兆城精瑞公司曾于日出具证明称：馥邦中环广场(上海天山西路某号含A17―A19)系神帆公司承租，从日至日。
后兆城精瑞公司向上海市长宁区人民法院提起诉讼，要求钱宝华、朱建平、姚维孝支付欠租1250459元，并支付上述欠付租金的滞纳金元。在一审审理中，兆城精瑞公司明确表示要求钱宝华、朱建平、姚维孝与神帆公司共同承担涉讼租赁合同范围内的债务。
上海市长宁区人民法院经审理认为，虽然房屋租赁合同系兆城精瑞公司与钱宝华、朱建平、姚维孝所签订，但此后兆城精瑞公司的一系列行为表明，该合同的承租人应为神帆公司。朱建平、姚维孝及神帆公司亦认可租赁合同关系是建立在兆城精瑞公司与神帆公司之间。因此，兆城精瑞公司基于涉讼租赁合同关系提出的相关诉讼请求，其中合理部分应由神帆公司承担相关的合同义务，钱宝华、朱建平、姚维孝不承担合同义务。根据房屋交接书的约定，以及神帆公司于日搬离涉讼房屋的事实，涉讼租赁合同已经于该日解除。避风塘欠缴租金支付协议约定，神帆公司截至日累计欠付的租金为925723元，而神帆公司未按照该协议履行支付租金义务，故根据该协议的约定，租金减免的条款失效，双方之间截至2007年年底的欠付租金数额仍应按925723元计算。日至同年5月15日期间按照月租金125691元计算也符合合同约定。故截至日，神帆公司累计欠付兆城精瑞公司租金1244473元。兆城精瑞公司主张逾期支付租金的滞纳金元，该数额在合同约定的兆城精瑞公司可以主张的滞纳金数额之内，予以支持。据此，一审法院判决由神帆公司支付房屋租金1244473元以及迟延交付租金的滞纳金元，驳回兆城精瑞公司的其余诉讼请求。
宣判后，兆城精瑞公司不服一审判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉，诉称：上诉人与钱宝华、朱建平、姚维孝签订合同，上诉人仅认可3个自然人为合同承租人；上诉人日出具的证明只是认可神帆公司为涉讼房屋的使用人，并没有否认3个自然人为承租人；上诉人二审中出示的证明对于本案具有关键作用，故要求二审法院撤销原审判决，改判4被上诉人共同支付房屋租金1244473元及滞纳金元。
在二审审理过程中，上诉人出示4被上诉人于日出具的说明一份，旨在证明上诉人日出具的证明仅供工商年检之用，具体合同主体及条款仍按原签定的合同执行；神帆公司确认说明上神帆公司的印章具有真实性；朱建平认可朱建平签名具有真实性，但表示其并未看过证明的内容；姚维孝则认为签名笔迹不对，从未看到过该声明。二审法院认为，鉴于神帆公司的印章具有真实性，因此，该份说明可以证明上诉人旨在证明之内容。朱建平、姚维孝、神帆公司则出示(2008)长民三(民)初字第29号民事判决书一份，旨在证明应由神帆公司承担承租人的义务。上诉人认可判决书的真实性，但同时表示由于上诉人并非该案件的当事人，因此不能就此认定由神帆公司承担涉讼租赁合同中的义务。
上海市第一中级人民法院经审理认为，涉讼房屋租赁合同载明承租方为钱宝华、朱建平、姚维孝，且经神帆公司确认的日的说明中亦明确，兆城精瑞公司于日出具的证明仅供工商年检之用，具体合同主体及条款仍按原签定的合同执行。因此，钱宝华、朱建平、姚维孝理应在本案中承担承租人的相应义务，即支付欠租及滞纳金。在二审期间，神帆公司表示不论钱宝华、朱建平、姚维孝是否承担责任，其均愿意共同承担责任，且兆城精瑞公司二审期间亦坚持要求神帆公司共同承担民事责任，故应由钱宝华、朱建平、姚维孝与神帆公司共同支付欠租及滞纳金。据此，二审法院依法改判由钱宝华、朱建平、姚维孝与神帆公司共同支付房屋租金1244473元以及迟延交付租金的滞纳金元。
一、签约的承租人应承担支付租金的义务
商业用房租赁合同中，承租人租赁房屋的目的多在于经营或办公，并且，我国民法通则规定成立法人需有自己的场所，实践中办理营业执照等均需出示经营场地的证明。因此，签订租赁合同与注册成立公司在时间节点上的不同，导致大量以经营为目的的租赁合同中签约的承租人多为自然人，如公司法定代表人或股东，具体表现形式有以下三种：1、合同中列明承租方为自然人，同时约定公司成立后由公司承担承租人的权利义务；2、合同中列明承租方为自然人，同时约定房屋用于某类行业的经营；3、合同中仅列明承租方为自然人，房屋实际由之后成立的公司使用。
就上述第一种情形，实践中并无太大争议，即适用合同法第八十八条关于权利义务概括转移的规定确定义务承担者。笔者认为，此种处理方式符合合同自由原则，反映了市场经济的本质要求，即当事人可以依照自己的意愿订立合同，决定相互间的权利义务关系。对于后两种情形，实践中分歧较大，观点一认为租赁合同虽以个人名义签订，但一旦公司成立，并实际使用房屋后，个人行为所产生的法律后果自然归属于公司，尤其是约定房屋用途的情形下，善意的出租人有理由相信承租人的签约行为即是公司的行为，个人无需承担承租人的义务。观点二认为依据恪守合同原则，签约个人仍需承担支付租金的义务。笔者认为，第二种观点遵循了合同的相对性原则，符合法理。合同相对性原则是合同制度的奠基石，贯穿于合同设立、变更、移转、消灭的整个过程，也是债权区别于物权的重要标准。合同相对性包括主体的相对性、内容的相对性、责任的相对性。其中责任的相对性，是指违约责任只能在特定的当事人之间，即合同关系的当事人之间发生。而且，第二种处理方式虽存在可能加重自然人作为公司发起人的签约责任及因自然人再度向公司主张权利而引发后续诉讼等弊端，但对于出租人债权的保护相对较为周到，比如本案中，神帆公司欠缺清偿能力时，排除签约人的责任，对于享有债权的善意出租人而言，有失公允。
二、运用既判力相对性原则确定合同承租方
本案一、二审的主要差异在于对合同承租方的不同认定。一审法院认为虽然租赁合同系兆城精瑞公司与3个自然人间签订，但此后兆城精瑞公司的一系列行为表明，合同的承租人为神帆公司。二审法院则认为合同承租人仍为3个自然人。一审的主要依据为在神帆公司与案外人麦当劳公司的相邻纠纷诉讼中，兆城精瑞公司出具的证明载明涉讼房屋系神帆公司承租。二审中，神帆公司出示了该份民事判决书。该份判决书事实认定部分载明神帆公司应承担承租人的权利义务等。笔者认为，承认民事判决的预决效力，有利于维持判决稳定性，降低诉讼成本，便于诉讼迅速解决。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》也将已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实作为一种司法认知，不待当事人举证，即可作为判决依据。但是，在具体适用时，应注意既判力相对性原则的准确把握。各国的司法实践表明，前一民事判决对后一民事诉讼的预决效力是有条件的，这就是一般情况下，前后两个诉讼的当事人应相同，或者说后一诉讼的当事人参加过前一诉讼。附加这一限制性条件非常必要，否则可能导致极其不合理的结果。本案中，兆城精瑞公司非前一诉讼的当事人，未被赋予机会参与该案的审理，若强制其受既判力的拘束，无异于剥夺其受裁判之权利，可能侵害其利益。二审基于以上认识，没有轻易依据生效判决确定承租方。并且，兆城精瑞公司于二审中出示的由4被上诉人日出具的说明载明，其日出具的证明仅供工商年检之用，具体合同主体及条款仍按原签订的合同执行。据此，二审就承租人作出了与一审不同的认定。
三、本案中房屋承租人与实际使用人的责任认定
如前所述，在商业用房租赁合同中，承租人往往与实际使用人存在不一致的情况。当公司法人作为实际使用人时，往往以其名义承担支付租金的义务，而租赁合同的承租人往往与实际使用人之间存在诸如股东、法人代表等特定的身份关系，此时如何判定两者对外责任的分担实属司法实践中的难点问题。如本案中，神帆公司作为系争房屋的实际使用人，其法定代表人则是作为租赁合同承租人的钱宝华，而在庭审中出示的唯一一份租金发票记载客户却为神帆公司。在案件的审理中，对应由神帆公司还是由钱宝华等自然人承担租金支付义务，产生了不同意见。
第一种意见认为，神帆公司作为系争房屋实际使用人，钱宝华作为神帆公司的法定代表人签订租赁合同的行为应视作其法人行为，故应该由神帆公司承担租金义务，钱宝华等不承担义务。该意见其实为原审裁判的主要理由，属于对承租人主体的认定错误，此前已述及，此处不再赘述；第二种意见认为，应该恪守合同相对性理论确定承租人为钱宝华等3人，租金支付义务由其3人负担当属无疑，而神帆公司不承担该义务，至于其与钱宝华等内部求偿关系，则与本案无涉；第三种意见也认为钱宝华等三人理应承担租金支付义务，但神帆公司应同其承担连带责任。但连带债务产生的依据为当事人的约定或法律的规定，而我国合同法与本案的租赁合同中对此却并无涉及，即难以找到相应的法律依据。为解决这一问题，有观点认为，应允许出租人选择自然人或公司主张权利，依据是合同法第四百零三条第二款，即受托人以自己的名义在委托人的授权范围内与第三人订立合同，因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。
二审法院认为，判决自然人与公司法人共同承担责任对出租人的债权确能提供足够的保护，尤其是在自然人与公司法人恶意串通、逃避债务的情形下，能切实保护善意出租人的合法权益，达到良好的判决效果。故笔者倾向于第三种意见，但其法律依据似可商榷。隐名代理中第三人的选择权是以第三人不知道受托人与委托人之间代理关系为前提的，而在本案中，兆城精瑞公司显然知道钱宝华为神帆公司的法定代表人，且目前对于自然人与公司间的关系即为代理关系尚存争议，故不宜适用该法条。
由此，神帆公司与钱宝华等3人应构成并存的债务承担关系。债务承担可分为免责的债务承担和并存的债务承担。我国合同法中仅规定了免责的债务承担，而未有并存的债务承担之规范。并存的债务承担，是以他人的债务有效成立为前提，第三人以担保之目的，对于同一债权人负担同一内容债务的契约，即第三人作为新债务人随同旧债务人，加入债的关系，亦称债务加入或共同的债务承担。[1]并存的债务承担可由两种方式成立：第一，依第三人(承担人)与债权人间之契约成立，不问债务人之意思如何，即生效力；第二，依第三人(承担人)与债务人间之契约成立，此时因第三人的加入并未使原债务人免除债的责任，反而使债权得以担保，故也无须取得债权人主同意，惟在债权人表示享受其利益意思前，当事人得以变更或撤销其契约。而依据通说，并存的债务承担，承担人与债务人所负之债务发生连带债务关系，两者对债权人承担连带责任。[2]
本案中无论从避风塘欠缴租金支付协议还是之后的房屋交接书签订的情况来看，均可判定神帆公司作为系争房屋的实际使用人与租赁合同之债权人兆城精瑞公司达成了加入债务的契约，其在之后的庭审中亦表示无论钱宝华等3人是否承担责任，其均愿意共同承担责任，故神帆公司与作为租赁合同承租人的钱宝华等3人构成并存的债务承担关系当属无疑。我国民法中虽然未有规定并存的债务承担制度，但依据意思自治的私法精神，法无明文禁止即自由，并从保护债权人利益的角度出发，应在司法裁判中确认此类约定的合法性，保护当事人之间的意思自由。且纵观当今各国主流立法及判例，均在相关法律中规范了并存的债务承担制度，即法定的债务并存承担。一般认为，承担人就债务人之财产或营业概括承受其资产或债务，以及在公司或营业合并时，债务人就其债务与承担人连带负其责任。例如我国台湾地区“民法”第305条规定：“就他人之财产或营业，概括承受其资产及负债者，因对于债权人为承受之通知或公告，而生承担债务之效力。前项情形，债务人关于到期之债权，自通知或公告时起，未到期之债权，自到期时起，二年以内，与承担人连带负其责任。”而本案正是一例典型的商业租赁纠纷，钱宝华等3人为经营餐饮业务承租了系争房屋，而神帆公司作为实际营业人及房屋使用人，概括承受了钱宝华等承租人的债务，理应由钱宝华等与神帆公司连带负租金支付义务。
据此，二审法院最终判决钱宝华等3人与神帆公司共同支付租金及滞纳金。笔者认为该案的处理有效地保护了善意出租人的合法权益，平衡了各方当事人的利益，并在法学理论上进行了积极的探索，对今后的司法实践具有一定的积极意义。当然在实践中如何判断此类案件的当事人间形成免责的还是并存的债务承担关系并不是一概而论的，审判人员在审理中应综合考虑以下诸因素：1、签订租赁契约的目的，即个人租赁房屋是否用于商业经营；2、承租人与实际使用人之间的身份关系；3、重视合同签订的背景、动机以及履行过程中往来函件所反映的事实；4、签订租赁合同的自然人是否存在逃债的故意；5、在当事人就债务承担的约定不明或者对约定存有异议时，应倾向判定为并存的债务承担，因债权人及债务承担人成立债务承担契约大都以原债务人继续负责为前提，从而更好地保护出租人的合法权益。
作者单位：上海市第一中级人民法院
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