房开企业多属异地成立独立法人开发项目。项目的招标采购、营销方案、成本控制、产品设计等都是由总部统一管理，向受益项目公司开具增值税专用发票，收取管理服务费。根据财税【2016】36号文附件1注释：企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。总部收取的管理服务费按“商务辅助服务”税目6%税率计算申报增值税。财税【2016】36号文解决了企业总部向子公司收费如何缴纳流转税问题，房开企业母公司（以下简称集团公司）向项目公司收取的后台管理服务费，项目公司能否在计算企业所得税前扣除，能否计入房地产开发费用计算土增税时扣除或计入房地产开发成本计算土增税时加计20%扣除，是集团企业必须关注的税务风险，必须合理谋划，依法合规加以管理、控制。集团总部与项目公司之间的经济关系大致可分为管理性收费和服务性收费。国税总局对集团总部服务性收费、管理性收费的立场是明确的：对于关联企业间服务费须符合独立交易原则；对于管理费用，一般与股东活动有关，因此在计算企业所得税时不得扣除。一、企业间支付的管理费不得税前扣除的相关政策依据企业之间支付的单纯的、不具有合理商业目的、没有奉行“独立交易原则”、以实现的销售收入为依据进行打包收费的管理性收费，国税总局明确不得税前扣除。1.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号，以下简称所得税条例)第四十九条规定：企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费，以及非银行企业内营业机构之间支付的利息，不得扣除。2.国家税务总局《关于母子公司间提供服务支付费用有关企业所得税处理问题的通知》（国税发〔2008〕86号，以下简称86号文）第四条规定：母公司以管理费形式向子公司提取费用，子公司因此支付给母公司的管理费，不得在税前扣除。3.国家税务总局办公厅《关于对外支付大额费用反避税调查的通知》（税总办发〔2014〕146号）“一、调查主要内容”第（一）项“对存在避税嫌疑的下列服务费支付，应重点关注”第2点明确：为服从集团统一管理而支付的集团管理服务费。二、企业实际发生的与取得收入有关的、合理支出可以税前扣除的相关政策依据（一）所得税法及实施条例1.《中华人民共和国企业所得税法》(中华人民共和国主席令第63号，以下简称所得税法)第八条规定：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。2.所得税条例第二十七条规定：企业所得税法第八条所称有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。企业所得税法第八条所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。（二）国税发〔2008〕86号1.第一条第一款规定：母公司为其子公司（以下简称子公司）提供各种服务而发生的费用，应按照独立企业之间公平交易原则确定服务的价格，作为企业正常的劳务费用进行税务处理。母子公司未按照独立企业之间的业务往来收取价款的，税务机关有权予以调整。2.第一条第二款规定：母公司向其子公司提供各项服务，双方应签订服务合同或协议，明确规定提供服务的内容、收费标准及金额等，凡按上述合同或协议规定所发生的服务费，母公司应作为营业收入申报纳税；子公司作为成本费用在税前扣除。3.第五条规定：子公司申报税前扣除向母公司支付的服务费用，应向主管税务机关提供与母公司签订的服务合同或者协议等与税前扣除该项费用相关的材料。不能提供相关材料的，支付的服务费用不得税前扣除。综合上述二点：企业支付的与取得收入有关的、合理的服务费、后台管理服务费支出，不属于所得税条例第49条规定的“企业之间支付的管理费”，以及税总办发〔2014〕146号规定的“集团管理服务费”范畴，是可以在企业所得税前扣除的。三、实务中如何做到税前扣除依法合规国税总局主要是通过分析交易是否具有合理商业目的和经济实质，来确定企业对外支付费用的合理性。集团收取的是“管理费”还是集团提供的“服务费”，需要从业务实质、具体服务项目、服务成果的辨识等方面做好工作，作为税前扣除的生效要件：1.明确服务性收费内容。所谓服务性收费是企业在经营中产生的成本费用，如集团公司收取的固定资产使用费、项目融资费用、劳务派遣费、产品设计费、方案编制费、咨询服务费等，根据服务成果制定合理的收费价格，向受益项目公司收费。2.按照“独立交易”原则，拟定管理服务合同，列明“服务内容（项目）、价款和酬金、结算和支付方式、双方权利义务、违约责任、纠纷解决”等内容，并将管理服务合同作为税务备案的重要文件保存。避免以销售收入为收费基数进行打包收费，如后台管理服务费、统一采购服务费、人事管理服务统一打包收费。3.子公司（项目公司）要提供集团公司出具的项目论证报告、评估报告或研究报告等切实的服务成果，作为结算服务费依据。4.总部有些服务是统一支付统一结算并由集团内统一使用的，如办公会议系统服务费，这类集团服务费需要按一个标准在各项目公司之间分摊。按照国税发[2008]86号文，也可以采取服务分摊协议的方式来分摊统付统用的服务费。不过集团与子公司之间的分摊协议要具体分摊标准、方法和收益形式，让税务部门能清晰地看到服务费的收、支、分情况。四、集团公司收取的项目管理费在计算土地增值税时可以加计扣除（一）土地增值税暂行条例实施细则相关规定《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定关于“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为”（二）明确，开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。直接组织、管理开发项目发生的费用是可以作为“房增开发成本”，在进行土增税清算时加计20%扣除的。在具体谋划时，要按照本文第三条思路，能作为与收入相关的支出税前扣除，当然也能作为开发成本计算土增税时进行扣除。（二）穗地税函[2014]175号相关规定广东省地方税务局《关于印发2014年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》（穗地税函[2014]175号）第二条“关于项目管理费、境外设计费的扣除问题”明确规定：房地产开发企业委托第三方公司进行房地产项目开发管理，支付的有关项目管理费用，能证明直接属于该开发项目、贯穿于工程开发建设的全过程，且在财务核算时与行政管理部门、财务部门及销售部门发生的管理费用、财务费用及销售费用分开核算的，经主管税务机关审核后，允许作为开发间接费用予以扣除。按照上述规定，第三方公司收取的项目管理费可以作为开发间接费用在土地增值税前加计扣除。}