2024年1月5日，2023年房地产估价师成绩发布了。跟预想的也差不多，自9月份考完矿业评估师以来，匆匆忙忙准备了2个月，最后房估3门都过了，土估1门没过。（矿估3门一次性通过的经验分享见另一篇帖子）土估目前已经建群了，准备今年一次性通过。有需要的建议加入。本文重点讲述房地产估价师三科的备考计划，看下去定有收获。重点部分加粗。本文无广告推广，都是真实感受，所涉及的网课、资料等自行选择。一、基本情况（一）考试情况介绍：
根据住房和城乡建设部、自然资源部关于印发《房地产估价师职业资格制度规定》《房地产估价师职业资格考试实施办法》的通知（建房规[2021]3号）文件精神，房地产估价师考试改革，双证合一。（这里说的双证合一指的是房估和土估合一）　　国家设置房地产估价师准入类职业资格，纳入国家职业资格目录，实行统一考试、统一注册、分工监管。房地产估价师职业资格考试实行全国统一大纲、统一试题、统一组织。考试管理：房地产估价师职业资格考试设置4个科目，原则上每年举行1次。考试分4个半天进行。每个考试科目的考试时间为2.5小时。　　考试成绩实行4年为一个周期的滚动管理办法，在连续的4个考试年度内通过全部4个考试科目，方可取得中华人民共和国房地产估价师职业资格证书。
组织考试部门：住房和城乡建设部、自然资源部（也就是说，组织考试的是两个部门，分别对应房估、土估）（二）考试报名条件、免试规定（参考往年）　　具备下列考试报名条件的公民，可以申请参加房地产估价师职业资格考试：拥护中国共产党领导和社会主义制度；遵守中华人民共和国宪法、法律、法规，具有良好的业务素质和道德品行；具有高等院校专科以上学历（只需要专科学历即可参加，改革后要求明显降低，近两年是考试的福利年，要抓紧时间）。房地产估价师考试报名不限专业。　　具备下列条件之一的，参加房地产估价师职业资格考试可免予部分科目的考试：　　1.本办法实施之前取得房地产估价师资格证书的人员，可免试《房地产估价基础与实务》科目，只参加《房地产制度法规政策》《房地产估价原理与方法》《土地估价基础与实务》3个科目的考试；　　2.本办法实施之前取得土地估价师资格证书的人员，可免试《土地估价基础与实务》科目，只参加《房地产制度法规政策》《房地产估价原理与方法》《房地产估价基础与实务》3个科目的考试。（三）科目设置以2023年为例（四）各科目考试特点《房地产制度法规政策》讲的是房地产领域的一些基本制度，涉及到的内容有：房地产的基础知识，土地供应、闲置土地处理，房屋征收，规划设计及工程建设管理，房地产开发经营管理制度，房地产交易管理制度，不动产登记制度，房地产中介服务管理制度，物业管理制度以及房地产相关的税收制度。从往年的考试情况来看，各章节内容在考试中都会均衡的涉及，所以我们在学习的时候各个章节都需要全面掌握。　　《房地产估价原理与方法》中的内容可以说是记忆与理解相结合，并且此教材中的内容是从事房地产估价工作的基本知识，在《房地产估价基础与实务》中也会涉及到这本教材的内容，因此我们在备考的时候一定要将这本教材中的内容掌握扎实了。本门科目考试中的很多题目非常灵活；理解，融会贯通，运用，特别重要。教材中的计算题多分布在四大方法中——比较法、收益法、成本法、假设开发法；在这门课程中的计算也不单单只掌握这四部分的内容就行，其中还会有很多基础性知识需要我们去掌握，因此在学习的时候要先从最基础的开始，然后逐步深入学习。　　《房地产估价基础与实务》是房估与土估合并之后，修改的一个科目，是《房地产开发经营与管理》、《房地产估价案例与分析》与《房地产估价相关知识》相互融合的一个科目。该科目教材分为了上下两册，上册是《房地产开发经营与管理》和《房地产估价相关知识》内容的综合，下册是《房地产估价案例与分析》内容的简化。考试的时长为2.5小时，针对有计算题和案例题的科目还是要合理安排时间。　　《土地估价基础与实务》是房地产估价师考试新增的科目，主要考核土地估价的相关内容，综合性较强，考试内容涉及《房地产制度法规政策》、《房地产估价原理与方法》基础科目的内容。考试题型有不定项选择题、计算题，不定项选择题占了大部分分值，需要大家尽量多花一些时间复习本科目内容。二、本人成绩情况、2023年考试感受房估三门通过，土估没过四门考试均在南京考试，天气比较寒冷，均是纸笔作答，需要2B铅笔。《房地产制度法规政策》内容多，但是难度不大，考点相对而言也比较多，侧重于记忆理解，不要求会背，只要求会选。单项选择题（60*0.5分/题）、多项选择题（40*1分/题）、综合分析题(20*1.5分/题）。《房地产估价原理与方法》内容多，计算量也不小，考点涉及面广，上午的法规基本上属于提前一小时完成，下午的原理方法只能是基本时间够用，考点很细致，综合性很强。考场结束以后，综合题感觉错了有一半分数，结果正好过关，差点折戟成沙。比较法、收益法、成本法、假设开发法四大方法的运用淋漓尽致，所以核心就是四大法。单项选择题（60*0.5分/题）、多项选择题（40*1分/题）、综合分析题(20*1.5分/题）。以上两科都是客观题的考试，有一定答题技巧，我们后面还会提到。《房地产估价基础与实务》题量中等，题型丰富。不定项选择题（15*1分/题）、综合分析题（10*1.5分/题）、计算题（2*10分/题）、问答题（2*10分/题）、指错题（10*3分/题）。（前两项为客观题，后三项为主观题）问答题比较有难度，实操性非常强，考了一个拆迁的实操、一个抵押权的实操，都没有接触过，凭着朴素的正义感做完了。指错题中，房估师的业务水平仿佛今年变得很好，找错误都很难。计算题的两道题，第一题的假设开发法算的头晕，条件很多；第二题的收益折现比较简单。《土地估价基础与实务》题量不大，但题型丰富。不定项选择题（15*1分/题）、综合分析题（10*1.5分/题）、问答题（2*10分/题）、指错题（10*3分/题）、计算题（1*20分/题）。（前四项为客观题，最后一项为主观题）这种考试题型非常新颖，大部分都是选择题，少选带来的后果就是失分率非常高，这估计也是我没通过的最主要原因。土估最重要的特点就是考试大纲和教材是不匹配的，你学教材去考试都是有风险的。反而是土地的规程考的很多，例如4号文、922号文等一些教材不太涉及的内容考的很多。考场上给我最大的感受是相较于其他考试，缺考的人不多，甚至说很少，可能大多数人都是为了考证加工资而来的，所以我作为一个房估0基础，与这些实操经验丰富的人比，能一次性过3科，也是比较满意了。三、备考经验（一）网课推荐大家最关注网课推荐，我一一来说。1.建工，建工是最老牌的机构之一，几个老师也是业内比较有名的老师，每个老师的特色不太一样。《房地产制度法规政策》：林澍，思路清晰，思维导图很多，讲课也很有激情，讲一个考点对应一个题目，让你知道怎么考。当你觉得这部分没什么意思的时候，他会给你总结知识点，会总结的老师就是一个好老师，很会应试。《房地产估价原理与方法》：王佑辉、赵占香。基础班的王佑辉，一开始你会很不适应，觉得他总是读书，他上课最大的特色就是不讲题目，都是干巴巴的文字，你不清楚怎么考试，听了以后很不舒服。习题班的赵占香是个绝绝子的女人，思路清晰，会帮你闭坑，她讲的真心非常好，我后期把她的习题班认真揣摩了一下，虽然我考的不高，但是我觉得是她让我逐步入门的，听完她的课程再去看基础班，那就很简单了。《房地产估价基础与实务》：任世元、王竹梅。因为2023年沿用的2022年的老教材，所以我听了2022年王竹梅基础班和2023年任世元的基础班，总的来说，两个老师都不错，王竹梅据说在当年房土估还没合并的时候，是《房地产开发经营与管理》的一把好手。王竹梅的特点是很有气场，没什么废话；任世元的特点是条理清楚，改错题善于总结。《土地估价基础与实务》：王佑辉。还是一样，很不适应，觉得在读书，二刷可能才会渐入佳境，文字不对应考点，我确实不太接受吧，个人感觉。他的讲义也是按照考试大纲讲解的，所以有借鉴意义。2.中大，也是老牌机构之一。《房地产制度法规政策》《房地产估价原理与方法》：张洁函。有一说一，不是我喜欢的风格。但是她是考点和历年题目相结合的一个老师，在《房地产估价原理与方法》学习中，我会切换到她的课程，至少我知道怎么考，光看建工干巴巴的文字授课，比较枯燥，另外在四大法的讲解还是可圈可点的。《房地产估价基础与实务》《土地估价基础与实务》：王海菂。这个山东女人中气十足，其实我觉得讲的不错。她有一些很俗气的小口诀还是很好用的，以至于我还去听了她2022年的《土地估价基础与实务》。我头脑里面最记得最清楚的就是“取开水利利增”。但是她的讲义太长了，我记得房估讲义做了600+页，负担太重了。另外，《土地估价基础与实务》2023年的授课老师是刘薇，原建工的，因为没有听过，不做评价。中大有可能是限制课时的原因，整体课时不是很长，但是理解起来有时会受限。3.环球。《房地产制度法规政策》《房地产估价原理与方法》《房地产估价基础与实务》：没有听过，不做评价。《土地估价基础与实务》：王竹梅，王阿姨的课程说实话思路清楚地不行，图表很多，非常会抓大放小，总共也不过就20个小时的基础班课时。但是今年她授课的习题班跟考试的题型是有出入的，可能也是改革后土估真题太少，对考点的把握还是欠缺一点吧，但这不否认她基础班讲的不错，相对而言就是简单了一点，估计明年再讲应该有一个很大的变化。4.估价之友。《房地产制度法规政策》《房地产估价原理与方法》《房地产估价基础与实务》《土地估价基础与实务》：没有听过，不做评价。但是业界说《土地估价基础与实务》这门课的过关率很高，不过相较于其他机构，收费较高，大家可以去试听一下课程，再做决定。5.师生之友。《房地产制度法规政策》《房地产估价原理与方法》《房地产估价基础与实务》《土地估价基础与实务》：没有听过，不做评价。黄胜的名字还是比较响亮的，目前黄老师开了资产评估、房估、矿业评估，应该也是业内第一家将评估类考试开齐全的机构。房估也是2023年才开始做的，相信也会有一个不错的开始吧。6.我的选择。《房地产制度法规政策》基础班、习题班、冲刺班、模考班--建工林澍《房地产估价原理与方法》基础班--建工王佑辉（四大法以外）、中大张洁函（四大法）；习题班、冲刺班、模考班--建工赵占香《房地产估价基础与实务》基础班--建工王竹梅（2022）、任世元（2023）；习题班、冲刺班、模考班--建工任世元《土地估价基础与实务》基础班--环球王竹梅（计算题以外）、中大王海菂（计算题）；习题班、冲刺班、模考班--建工王佑辉房估三门，我觉得跟着我的选择问题不大的。（二）资料推荐基础班把握好讲义即可，至于书本要不要买，我觉得未必需要，因为教材太厚，排版也不是很舒服，字太小，会让你带来反感，除非你想考80分以上。看教材的工作应该是交给辅导的网课老师，我们只需要乖乖复习即可。刷题来源：习题班、基础班和习题班的课后练习、历年真题。毫不夸张的说，建工习题班的课后练习出现了原题。（三）学习顺序推荐《房地产估价原理与方法》《房地产估价基础与实务》《土地估价基础与实务》（这三科一定有这样的顺序）（《房地产制度法规政策》）注意事项：1.《房地产制度法规政策》可以晚点学，记忆的东西比较多，可以放在最后，可放在原理方法之后，可以穿插复习。2.《房地产估价原理与方法》必须扎扎实实的学，这样对后面的《房地产估价基础与实务》学习奠定基础。3.先房再土，房估有一些相似的原理，土估可以用到。把房估学完，奠定土估的基础。（四）学习方法今年2个月备考，时间紧张，因为土估没过，重点说说房估3门的学习方法。学习无非就是入门和重复，基本上划分为3个阶段。第一阶段9.4-9.27基础班学习，此阶段就是刷课，先原理方法、政策法规、再房估实务、土估实务。25天的时间，刷完了三门课程的基础班。难度其实不大，每门课程课时在40-50小时左右，其实1.5倍速，也就120小时可以刷完了，每天时间3小时，周末周日8小时。此阶段不做题，就是把老师讲的例题搞懂。第二阶段9.28-11.1习题班+疯狂刷题，此阶段就是疯狂总结、疯狂刷题。先原理方法、政策法规、再房估实务，土估实务。我总结了各种资料，土估的五大题型、房估实务的改错总结。全部都是公益发放给大家做参考，但是还是希望自己总结比较好，这样记忆清楚。建立了3个刷题小组布置了各种计划做了大量的总结文件、土估计算题五大类型等等第三阶段11.2-考前，疯狂冲刺阶段，基础班快速过、习题班快速过，把错的题目、不记得的考点，在电子讲义中摘出来、考前突击使用。剩余的时间疯狂看总结。（五）题库推荐不推荐题库，基础班、习题班、课后练习、真题就是最好的来源。（六）土估的失败经验总结今年出分数，大部分人都是在《土地估价基础与实务》挂了，其实我觉得我最大的问题是没有掌握出题的思路和方向，备考时间也只是最后半个月开始发力。时间也不够、做题也不够、一些规定动作的规程、发文也没有去看。目前也建群了，大家群内一起讨论一起学习吧。VX群四、考试技巧1.计算机准备：卡西欧350cn，不会给系数表，一定要把年金公式好好背诵！考试之前，一定要多算几次年金系数，反复记忆公式。2.考前准备：准考证/身份证/计算器/笔/水/总结的材料/2b铅笔等等3.进考场前准备：绝对要相信临死抱佛脚这句话！我每次进考场都压点进入考场，目的就是能够直接进入状态。4.考试过程：遇到不会的题目很正常，遇到会的题目不要做错。《房地产制度法规政策》《房地产估价原理与方法》单选题注重第一印象，不要随便改答案。多选题也是有技巧的，少选可以得0.5分，所以有些题目只选2个，确保能得一半分。综合题，除非是明确的计算题只要选1个，其他基本选2个左右。《房地产估价基础与实务》单选、综合注重第一印象。计算题注重步骤分。改错题一定要重大错误有限，少一些形式上错误，多一些实质上错误。问答题，很有可能涉及领域盲区，一定要从生活场景出发，带入思考，将一些可能性有条理的写出来，毕竟踩点得分。《土地估价基础与实务》还是要注重规程吧，期待2024年我可以写一份土估过关总结！五、一些还需要交代的问题1.报考技巧：建议一次性报4门，不要给自己余地，但是你也不能钻牛角尖，要有舍有得，我用力平均，虽然考的不高，但是都过了。补考应该是第二年才去想的事情。2.不要人云亦云，听这个机构好，那个机构好。先试听再决定，房估的三门，体系成熟，不要花费太多金钱，自己多看看讲义，也未必考不出好成绩，反而是土估确实套路太深。3.真题现在不公布，不好搜集，不要老想着找真题。各个网校能公布的已经公布了。也不要动不动就是题库啊什么的，没有很好的题库目前看来。多看两遍讲义比什么都重要。}