贷款150万贷款20年月供每月按揭多少,月供多少,利率,4.0?

2019-08-26 18:58
来源:
搜狐焦点广州站
房贷利率调整了!
8月25日,央行发布公告表示,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。其中,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
关于此次新政内容,不少网友表示:“文字都认识,但为何看不懂呢?”新政讲了什么?对于购房者和市场而言,会产生什么影响呢?是利好吗?带着众多疑问,小编与大家一起来做个简单的分析解读。
房贷利率的变化?
简单而言,新政即将原本的基准变为由市场做主导的LPR计算房贷利率,在新机制下,原本有“打折房贷利率”或将一去不复返,未来LPR为最低下限。以8月20日发布的LPR 4.85%计算,首套房贷利率不低于4.85%,二套房贷利率加60个基点,不得低于5.45%。
举个例子,刚需买家小强无房无贷,购房需要贷款150万,其购房利率情况跟新政前后的变化,大致如下:
新政前,基准利率4.90%(由央行确定,会受到降息和加息影响),假设选定的银行利率上浮10%,即5.39%。(4.9%*1.1=5.39%)贷款时间为30年,等额本息每个月月供8414元。新政后,按照8月20日的5年期以上贷款LPR 4.85%来计算,首套房贷不得低于4.85%,二套房加60个基点,即至少5.45%。若拿到了最低利率4.85%,每月月供仅变为7915元,对比新政前(上浮10%利率)的8414降低近500元。
但实际上,下降的可能性并不大!
一方面,LPR 为房贷利率的最低基数,其他银行或会根据实际情况加点数。据了解,8月份以来,银行额度紧张,各家银行利率价格难下调,而央行副行长刘国强也曾透露:“新的LPR形成机制并不会使房贷利率下降。”另一方面,LPR利率并非一成不变,银行或会要求1年或2年后重定利率,保证风险可控。所以,那么小强一两年后的贷款利率是多少?就要看当时的LPR了。
什么是LPR?
新政中提到一个重要关键词——LPR,到底是什么呢?贷款市场报价利率(LPR),也就是贷款基础利率,创设于2013年10月。简单而言,LPR就是18家(注:8月17日,在原有的10家全国性银行基础上增加城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行)综合实力较强的大中型银行通过自主报价的方式,确立一个最优贷款利率供行业定价参考。目前,LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期贷款市场报价利率为4.25%,5年期以上贷款市场报价利率为4.85%。
现在买房会否受影响?
新政中提到,2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。这就意味着,新规只对10月8日之后的新增住房贷款有效。若在此之前已经落实签订了合同,那么其房贷利息依旧按照当时利率计算,但若在10月8日之后才签订合同,则不能低于相应期限的LPR。目前广州的首套房贷利率普遍在上浮10%左右,二套上浮15%左右。若按新政执行,广州房贷利率或有所下降,对于广州的购房者而言,或是个利好。
不过,央行省级分支机构将按照“因城施策”原则,根据当地房地产市场形势变化,确定各地首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。预计多数地区个人住房贷款的实际利率将会基本保持不变,而房价上涨较快的热点地区或将有所调整。关于这个新政,业内专家们又是如何看待的呢?广东大地城市建设与房地产研究院执行院长 乔启军
新政主要是影响在利率方面,对于广州楼市的房价影响微不足道。以往的利率政策属于一种相对僵化的方式,如果跟着市场化,不会对房价有太大的影响。
而对于购房者而言,刚需客户对于贷款银行还有选择性,因而灵活度相对较大;但对于投资者而言,可能会有一些影响,会随着市场化而变动,可能对其他的投资项目也一样。
至于新政的产生,这是一个大势所趋的事情,就是金融改革,这是改革开放最深处。不止是房贷利率,其他也一样,金融怎么与国际接轨,这是接下来我认为最迫切要解决的问题。
戴德梁行华中区研究部助理董事及主管 袁雪玲
新政出台不会对楼市有明显影响,楼市调控政策依然稳字当头。一方面,新政不会影响存量贷款,仍按原合同约定执行。另一方面,新发放房贷的利率虽由参考基准利率变为参考LPR,但央行明确表示新规中首套、二套个人房款利率不得突破的下限,与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。因此,个人住房贷款利息支出(首套或二套)不会有明显变化,对楼市、房价的影响都有限。
贷款市场报价利率LPR新机制是为了推动利率市场化改革,统一存贷款基准利率和货币市场利率,有利于降低实体经济的融资成本。
每月18家报价行在公开市场操作利率的基础上加点报价后计算得出LPR,并且规定各银行不得通过协同行为以任何形式设定贷款利率定价的隐性下限,其市场化、灵活性特征将更加明显。
莱坊中国区战略咨询部高级董事 陈铁东
我们认为新政之后,房贷利率“市场化”,短期来看,对于广州的楼市和房价影响不大,从长期来看,应是利好。
主要是由于改革后,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成,目前来看转换后的贷款利率与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当,而长期来看,商业性个人住房贷款利率将会更加市场化和灵活性。
对于购房者总体而言应是利好,未来房贷利率会更加突出体现地域性、货币政策和各银行的信贷策略,不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大。未来房贷利率将会随着房地产市场的变化而调整,更为市场化、更具弹性、地域性也更强。
这个新政的发布是为了降低一些高新技术产业、民营企业以及中小微企业的融资成本,此次改革后,将会使更多信贷资源流向实体经济特别是小微和民营企业,运用市场化改革办法推动实际利率水平明显降低和解决“融资难”问题,提高金融资源配置效率。
广东省房地产协会专家委员 黎文江
1,据说不涉及房贷利率。
2,对原来己办房贷的不影响。
3,新政不是针对房地产的。返回搜狐,查看更多
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  新华社北京9月1日电 题:房贷政策有了新变化,你关心的问题都在这里  新华社记者李延霞、吴雨  这两天,房贷利率、首付比例变化的消息牵动购房者的心。根据中国人民银行、国家金融监督管理总局发布的通知,政策主要涉及降低存量首套房贷利率、调整二套房贷利率、调整首付款比例等。记者梳理了具体的调整细节,看看有没有你关心的问题。  问题一:降低房贷利率,我能申请吗?包含住房公积金贷款吗?  答:根据通知,符合条件的存量首套住房贷款是指,2023年8月31日前金融机构已发放,已签订合同但未发放的,以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。  也就是说,如果你是政策发布(8月31日)前贷的款,不管贷款是否已经发放了,只要你跟银行签了贷款合同,又符合首套住房的标准,那就可以去申请降低利率。值得注意的是,住房公积金贷款目前不在调整范围内。  不过,如果你当时签订的贷款利率已经很低了,就不一定有下调的空间。  据估算,全国有近1亿个首套房存量贷款合同,而其中因利率偏高面临协商调整的借款人约4000万户。  问题二:我该怎么申请降低存量首套房贷利率?  答:根据通知,对于符合条件的存量住房贷款,借款人申请降低利率有两种途径,一是以“新”换“旧”,向银行申请“新贷款”置换“旧房贷”,二是跟银行协商变更原来的利率水平。具体选取哪种方式,可以结合自身情况和银行协商。  值得注意的是,如果选取第一种方式,新发放贷款只能用于偿还“旧房贷”,不能挪作他用。  时间上看,如果你符合条件,那么从2023年9月25日起,就可以向之前贷款的银行提出申请了。现在,银行正在进行修订合同文本、改造调整系统、识别符合标准的客户等准备工作。到时候怎么申请还有待各银行进一步明确。  问题三:降低存量首套房贷利率,能省多少钱?  答:对不少房贷利率处于高位的购房者来说,降低存量房贷利率、减少利息支出,可以说是期盼已久。  根据测算,本次存量首套房贷利率调整,平均降幅大约为0.8个百分点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例,假设协商后房贷利率降至4.3%,每年可节约利息支出超5000元。  但具体每笔贷款的调整幅度有多大,还要根据实际情况来看。根据通知,具体利率调整幅度由借贷双方协商确定,调整后的利率,不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。  这就是说,对借款人而言,具体能享受到多大幅度的调降,要看办理贷款时当地的首套房贷利率下限,以及与银行的协商情况。  问题四:我要买二套房,贷款利率能降多少?  答:对于要买二套房的购房者来说,此次房贷政策调整的一大利好就是二套房贷款利率下限从过去LPR“加60个基点”变为“加20个基点”,一次性降低40个基点,力度可是不小。  假设按8月份最新5年期以上LPR计算,以LPR加60个基点申请贷款,二套房贷款利率达到4.8%,调整为加20个基点后,贷款利率则降至4.4%。以200万元、20年期、等额本息的商贷为例,调整后借款人可节约利息支出超10万元,月供将减少400多元。  过去一段时间,不少住房信贷政策调整集中在满足居民刚性住房消费需求,降低二套房贷款利率政策下限,有助于更好地支持居民改善性住房消费需求。  问题五:统一首付款比例下限,我的首付款能降多少?  答:根据通知,不再区分实施“限购”和“非限购”城市,统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限:首套房不低于20%,二套房不低于30%。  这个政策对“非限购”城市的购房者来说可能意义不大,因为很多地方已经在按这个水平执行。但在“限购”城市,首套和二套住房最低首付款比例政策下限分别是30%和40%,在实际执行中很多地方二套房首付比例要求高于40%,甚至达到60%至80%。  这次调整后,“限购”城市的购房者将从中受益。以一套总价500万元的二套房为例,首付60%,需要300万元;如果首付比例降到30%,首付款就能减少150万元。  降低首付比例下限,有利于降低居民首付负担,增强购房能力和意愿。不过,政策规定的只是一个下限,各地如何确定首付比例,尤其是一些重点城市的首付比例能否下调、下调幅度有多大,还得各地根据当地房地产市场形势和调控需求来定。  制图:胡戈【纠错】
【责任编辑:刘阳

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