什么是房产投资房子要考虑的因素的好时机


房地产项目策划书(精选7篇)
  伴着时间的流逝,辛苦的工作已经告一段落,我们的工作再谱新的篇章,同样也要定好新的目标,是时候开始制定策划书了。策划书怎么写才合适呢?下面是小编帮大家整理的房地产项目策划书,欢迎阅读与收藏。
  房地产项目策划书 篇1
  一、关注房地产业网络营销的依据
  只要稍加留意就会发现,网络营销早已来到了我们生活当中。在我们进入各大门户网站的时候,铺天盖地的广告迎面而来,有固定广告、浮动广告,有图标广告、半屏广告、全屏广告,各式各样,种类繁多;在各网站仍在不断摸索自己盈利机制的时候,网络广告无疑成了它们的“收人现金牛”。既然网络广告无所不在,我们就有必要关注房地产网络广告的效果,分析其在房地产市场营销体系中所起的作用。
  二、房地产项目网络广告优缺点分析
  商品住宅等房地产物业作为一种商品,使用年限很长,属于耐用品;而房地产物业的差异性很大,客户在购买时往往要作细致比较和筛选。因此,房地产广告具有理性诉求的特点,需要详细描述产品特性及与其他楼盘的差异,以吸引客户购买。从这方面分析,网络广告满足理性诉求广告要求,它能以固定的版面给受众详细介绍楼盘各方面特点,从而达到吸引客户购买的目的。
  以北京为例,从现阶段商品住宅目标客户群分析,购房者除了一部分是小私营业主外,大部分购房者为有较高学历的各高校毕业留京人员。他们在校期间跟网络接触的机会较多,工作后多数保持了较频繁的上网习惯,这就为网络广告作为房地产项目广告载体提供了坚实基础。据近期所做北京市城镇居民购房意向调查结果显示,在众多传播途径选择中,通过网络广告了解楼盘信息的被访者比例达到被访总数的15%,这个数字说明网络广告在房地产广告中已经占据了相当重要的位置。
  当然,网络广告与传统广告形式相比仍有其自身缺点,因为它需要有计算机作为媒介;另外网络广告持续时间较短,其所起效果也要打一定折扣。
  既然简单的网络平面广告效果有限,业界中出现了一些新的网络营销方式,比如网上家庭装修三维浏览技术、浮动广告技术等,这些新技术的推出无疑改进了房地产网络广告形式及表现手法,使其更能达到吸引眼球的效果。
  正是看到单纯的房地产网络广告存在着如上弊端,市场营销人员在将传统营销手段与网络技术进行融合的过程中,不能仅仅依靠网络广告形式,而需要将网络技术融人到市场营销全过程中,这就是网络营销。
  三、目前房地产业网络营销存在的问题
  目前,市场上通过网络对企业或开发项目进行营销广告的房地产公司越来越多,但所收到的效果依采取的营销策略及策略实施情况的不同而相差很大,存在的共性问题如下:
  1、企业自身的internet营销技术还不能满足营销要求。()虽然有些机构可以协助企业建立网址,设计网页,帮助策划企业上网等事宜,但这些机构帮助企业进行网上营销的出发点不同,如出于盈利、促销、爱好等目的,可能没有设身处地从企业角度对企业营销活动进行深入研究,并结合企业的整体经营战略提供全方位的技术支持。因此,能取得较好效果的案例不多。
  2、开展网上营销的目的不明确,缺少计划性。有些房地产企业或项目上网可能仅仅是赶时髦,存在一定盲目性。实际上,房地产项目在开展网上营销活动时,应明确企业建立网站的目标,做出完整计划,包括目的、市场调研、internet服务情况,所需的资源、资金分配、预期效果等。
  3、企业对上网营销的费用估计不足。利用internet开展营销活动的费用到底要多少,目前多数房地产企业仍没有一个准确的概念,潜意识里不愿花太多的钱,认为其可有可无,无足轻重。其实,由于internet营销是建立在日新月异的internet技术之上的,internet技术发展会使企业在internet上的投资逐步增加,而一个经常需要更新和维护的网站费用可能更高。只有不断更新,才能使企业网站在internet上保持较高水准,否则网站缺乏吸引力,不能取得良好的营销效果。
  4、企业缺乏有效评估internet营销活动的手段。企业应建立监控机制和相应工具,来评估网络营销计划的进展和成果。浏览人数不能简单作为可靠的评估指标,更有效的参考指标包括查询成交人数、网页登记人数等。企业必须注意用户对网址的反应,在必要时做出修改;不断调整网上营销策略是internet营销成功的关键。
  四、房地产项目网络营销方式探讨
  1、通过门户网站、专业网站及自建网站在网上对开发项目进行宣传
  网上广告是网络营销的最基本形式。internet作为一种新的信息传播媒体,像电视广告一样可以开展营销活动。建立企业网站是企业上网宣传的有效途径;
internet让企业拥有一个属于自己、而又面向广大上网者的媒体,并且这一媒体是高效率、低成本的,这是超越传统媒体的一个特点。企业网站信息由企业制定,不受传统媒体的时间、版面等限制,也可伴随企业的发展适时更新;企业网站可应用虚拟现实等媒体手段吸引大众注意并与访问者双向交流,及时、有效地传递并获得有关信息。
  2、可对客户进行项目产品的网上调研,接受意见反馈
  网上市场调研可以承担的主要工作包括:市场分析、产品和服务研究、市场营销策略研究等。在internet上房地产企业可以开展低成本、高效、范围广泛的市场研究,为正确预测市场需求、做出市场决策打下扎实的基础。
  调研市场信息,从中发现消费者需求动向,从而为企业细分市场提供依据,是企业开展市场营销的重要内容。网络为企业开展网上市场调研提供了便利场所,一般企业开展网上市场调研活动有两种方式:
  ①借助isp网站进行调研。这对于市场名气不大、网站不太引人注意的企业是一种有效选择。企业制定调研内容及调研方式,比如客户喜欢的户型、能承受的单价、对项目位置区域的认同度等等,将以上调研的信息放人选定的网站,就可以实时的获取调研数据及动态信息。这种方法的弊端是:由于这些网站内容繁多,企业市场调研对上网者的吸引力可能会降低;同时,上网者如果想与企业交流。
  ②企业在自己的网站进行市场调研。对知名企业而言,其网站浏览者多是一些对该企业产品感兴趣或与企业业务有一定关系的上网者,他们对企业有更多的了解,有可能提供更多更有效的信息;同时也为调研过程的及时双向交流提供便利。
  网上市场调研作为一种新的市场调查方式已受到企业重视,一些网络服务公司也已经开始为公司定制网上调研业务。但如何在大量信息的包围中吸引上网者参加调研并积极配合,仍需做出更多的探索。
  3、可通过商品房网上竞拍给项目造势,提升项目人气
  网上拍卖是时兴的房地产销售方式,其通过市场需求来确定物业价格,具有公平的特性;同时又能为开发企业赢得尽可能多的利润。此外,由于网上拍卖形式的新颖性,可聚集足够人气,更多地对项目进行宣传,从而在直接追求物业利润最大化基础上,间接起到广告促销的效果,可谓一举两得。
  当然,在目前市场条件及网络水平下,网上拍卖技术还不是特别成熟,容易出现拍卖延迟、买卖不同步等问题;另外涉及到网上拍卖交易的有关法律法规不是特别健全,它要求房地产公司在执行之前在多方权利义务关系上做好约定。
  房地产项目策划书 篇2
  我把全程综合策划案分为四个阶段:既资源整合阶段、价值提升阶段、推广发布阶段和预算费用的提出。
  一、资源整合阶段
  所谓资源整合,就是策划公司接手项目后,采取各种手段,进行大量的调研,并对数据进行分析。充分发掘项目的各种显性资源和隐性资源。后对消费者进行定位,对开发商提出项目设计建议和环境物业规划建议。资源整合阶段主要分为以下几个程序
  [1]、项目SWOT分析
  项目SWOT分析包括优势分析、劣势分析、机遇分析和威胁分析。
  在一个项目没有开始之前,策划公司应对项目的地理环境因素、人文环境因素、政治环境因素、竞争环境因素、经济环境因素等各方面的因素进行全方位的调研。各种因素在同一个项目中可能表现为优势,也可能表现为劣势;可能会成为机遇,也可能成为威胁。但在策划公司分析并拿出解决方案后,劣势同样可以转化为优势,威胁可转化为机遇。如当地产开发商们集中在CBD地区开发一些高容积率,低绿化率的项目时,有些开发商却针对有车一族转而到郊区开发低容积率,高绿化率的项目。尽管地理位置并非处于CBD地区,处于劣势。但谁又能证明有钱人不想远离CBD地区的喧嚣而回归大自然呢?
  [2]、消费者定位
  有着不同能力的购房者有着不同的购房需求,在项目开发前经过SWOT分析然后对消费者进行定位至关重要。先有市场后有产品是市场营销观念的精髓。成功的项目开发基于准确的消费者定位。
  [3]、项目设计及环境、物业规划建议
  在项目SOWT分析及消费者定位完成的情况下,策划公司此时应针对具体的情况对项目的设计及环境、物业规划提出具体的建议。建议在可行性原则下付诸实施。以达到项目与整个营销策划案协调统一的目的。这一程序相当于在固有项目资源的基础上进行资源的衍生与创造。
  二、价值提升阶段
  如果把一个项目的前期资源整合阶段比喻为配置硬件的话,那么价值提升阶段则应该属于软件的编写。价值提升阶段分为项目理念的定位、文案的创作和广告的制作几个部分。
  [1]、理念的定位
  开发商和建筑公司赋予项目的实体,而策划公司则赋予项目活的灵魂。理念定位的过程就是塑造灵魂的过程。策划公司在给项目进行理念定位的'过程中一定要遵守创新的原则。只有创新,才会给项目的灵魂中注入个性;只有创新才能在眼花缭乱的房地产大战中牢牢抓住购房者的目光,从而达到理想的销售效果。但应当注意的是,理念的创新必须建立在与当地经济、社会环境及人文环境相适应的基础之上。这就要求策划公司对本地的经济、文化有相当深刻的了解和体会。项目的理念定位落伍固然不好,但如果过于超前亦会造成“过犹不及”的效果。同时,理念的定位也要受到项目的具体情况及消费者定位的制约。
  [2]、项目文案的创作
  在深刻理解和把握项目理念定位的基础上,文案撰稿人应更多的站在消费者的立场,去体会消费者的消费心理。只有这样写出的作品才能打动购房者的心。对销售产生积极的作用。同理念的定位一样文案的写作也应在了解本地经济文化发展水平的基础上立意创新。盲目抄袭其它地区或本地已经获得成功的案例,只会造成落入俗套,失去潜在消费者的恶果。
  [3]、广告的制作
  广告按媒体可分为:电视广告、电台广告、报纸广告、公交广告等等。
  按形式又可以分为平面广告和多媒体广告。
  各种广告形式都有自己的优缺点。广告制作人员不但要有项目理念定位及文案创作思路的能力,还应该对各种广告形式的优缺点有着深刻的了解。再要求把握主题,立意创新,从而创作出与策划案协调统一,而又能吸引购房者目光的成功的广告作品。
  三、推广发布阶段
  推广发布阶段包括广告的发布、公关活动的开展与促销活动的宣传与开展三个部分。
  [1]、广告的发布
  广告的发布既针对不同的广告形式选择不同的媒体渠道向受众传达有关于该项目的背景信息及销售信息。不同的目标受众有着不同的生活习性,对不同媒体的关注程度有着很大的区别。如青少年喜欢看《少男少女》一类的杂志,而商人则经常性的阅读《经理人》这样的刊物。针对不同的目标消费者,如何作到信息传达的有效性,也需要策划公司进行详细的调研与科学的思考。最后选择最为有效的媒体进行广告的发布。
  [2]、公关活动的开展
  公关活动泛指策划公司为给项目楼盘造势而策划举办的一系列能够对本地社会产生大的影响力的活动。比较普遍的形式聘请专家针对楼盘开展座谈会、举办大型的连谊会或请著名歌星、影星开主题演唱会。由于公关活动对楼盘销售的影响效果明显,目前大部分有实力的房地产开发商都已经接受了这种特殊的促销方式。
  [3]、促销活动的宣传与开展
  严格来说,广告活动与公关活动等一切出于销售目的而举办的活动都应归于促销活动的范畴。但由于广告活动与公关活动的策划程序过于复杂,且自成体系,所以从促销概念中分离出来。这里所说的促销指的是狭义的促销。
  为了增加对目标消费者的吸引力,策划公司为开发商策划一系列的促销活动。从性质上可分为两类,既价格促销和服务促销。
  四、预算费用的提出
  预算费用的提出相对于策划公司来说既是对开发商负责,也是对自己负责。开发商对自己资金的投入非常的关注。如果策划公司对预算费用提出过高,一方面开发商不会答应,另一方面也会对策划公司的信誉造成严重的损害,失去客户。如果预算费用提出的过低,策划公司不会从开发商那里获得任何的补偿,自己的经济利益会受到损害。因此,不论哪一种情况发生,都会对策划公司的生存造成威胁。精确的预算费用的提出,关系到策划公司的前途和未来。
  略谈中期介入型营销策划案和单纯营销策划案
  在以上两种策划案包括全程综合策划案中的所有程序,但客观上策划公司的职能小了许多。由于开发商对项目的设计和规划都已经定稿,策划公司只能根据现有的资源进行整合和包装,进而进行一系列的营销策划活动。在这种情况下,策划公司应在详实的市场调查和分析后,集中精力对项目进行理念的定位和项目的推广上面。
  二次营销策划案
  在某种程度上,策划公司接收二次营销策划案存在很大的危险性。对待这种策划案,策划公司在接手前一定要慎重考虑。因为经过第一次营销策划的执行后,如果销售效果不佳。再次包装会在购房者心目中产生“有意炒做”的印象。无形中给第二次营销策划带来巨大的障碍。因此,一但策划公司接手这样的案例,不但要对项目楼盘的现有资源进行详细的调查和整合,还要对先前项目失败的原因进行详细科学的分析。制定如何才能避免让目标消费者产生“有意炒做”印象的方案。二次营销策划案一旦成功,会在策划公司的客户群中产生极好的宣传效果,增加业务量,有利于策划公司的发展。而一旦失败,也会失去很大一部分潜在的客户群。
  房地产项目策划书 篇3
  一、市场定位与产品设计的定位
  根据前期市场分析,确定项目的整体市场定位,并确定目标客户群定位,进行目标客户群体分析,在市场定位和营销策划总体思路下,提出产品规划设计基本要求,协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案,产品规划、设计理念,最终完成产品定位。
  具体内容包括:项目总体市场定位;目标人群定位;项目开发总体规划建议;组团规划建议;交通道路规划建议;户型设计建议;整体风格建议;外立面设计建议 园林景观规划建议;社区配套设施;会所建议;楼宇配套建议;建议装修标准建议;装饰材料建议;物业管理建议。
  二、市场推广策划
  根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析,针对目标市场需求,制定有效的市场推广计划,为产品上市销售做好准备。
  内容包括市场推广主题策略;营销策略;销售策略;市场推广工具设计(VI设计及宣传品、销售工具设计);广告设计创作;媒体投放;公关活动策划等。
  具体内容是:
  (1)市场推广主题定位:市场推广主题,市场推广概念;
  (2)项目核心卖点提炼。
  (3)项目案名建议。
  (4)销售策略:开盘时机选择,定价方法,付款方式,销售组织,销售计划,销售控制。
  (5)广告策略 :广告推广阶段计划,广告推广目标,诉求人群 项目诉求重点,各类广告创意(报纸,户外,电播等)。
  (6)媒体投放策略 :媒体选择,媒体组合,投放预算,媒体计划,媒体排期。
  (7)公关策略:媒体公关,软文撰写,公关活动策划,协助活动执行。
  三、项目销售策划(项目销售阶段)
  制定销售计划,协助展开促销工作,做好销售现场管理以实现预定销售时间计划和收入计划。
  具体内容包括:
  1、开盘时机选择,回款计划,回款方式,定价方法,付款方式。
  2、销售组织,销售计划,销售控制,销售流程,统一说辞。
  3、销售培训,销售制度,销售现场包装策略,样板间策略。
  4、布开营销网络,让访客变为业主。
  5、销售现场管理,客户资料管理,客户服务跟踪,促销计划。
  6、促销策略,月度资金分配,月度销售分析,竞争对手跟踪。
  7、市场机会点分析,深度卖点挖掘,价格策略调整,销售策略调整。
  房地产营销观念的演变:
  (1)生产观念阶段:人们普遍喜欢低廉的房产。
  (2)产品观念阶段:人们的需求并非局限于价格上,还有高质量,好性能和多样化的特色。
  (3)推销观念阶段:顾客总是处于被动地位,通常对产品的判断力不足。
  (4)市场营销观念阶段:与推销阶段相比,市场营销阶段将企业和顾客在产品关系上单向的“推”转化到企业主导的“推”和“拉”结合的模式。
  房地产营销的类型 :
  (1)房地产投资营销。
  (2)房地产定位营销。
  (3)房地产规划设计营销。
  (4)房地产形象营销。
  (5)房地产建筑质量。
  营销策划走向误区:
  (1)过分夸大营销策划的作用。
  (2)忽视营销策划的作用。
  (3)营销策划的“经验论”。
  (4)技巧决定论。
  (5)只讲炒作不讲实际。
  房地产项目策划书 篇4
  一、市场调研
  1、本次市场调研的背景、动机、运用手段、目的等;
  2、市场分析
  (1)当前区域市场数据分析(开发总量、竣工总量、积压总量)
  (2)区域市场成本分析(销售价格、成交情况)
  3、近期房地产的有关政策、法规、金融形势
  4、竞争个案项目调查与分析
  5、消费者分析:
  (1)购买者地域分布
  (2)购买者动机
  (3)功能偏好(外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式)
  (4)购买时机、季节性
  (5)购买反应(价格、规划、发展、投资等)
  (6)购买频度
  6、结论
  二、项目环境调研
  1、地块状况:位置、面积、地形、地貌、性质
  2、地块本身的优劣势
  3、地块周围景观(前后左右,远近景观,人文景观,综述)
  4、环境污染及社会治安状况(水、空气、噪音、土地、社会治安)
  5、地块周围的交通条件(环邻的公共交通条件、地铁的直达交通)
  6、公共配套设施:(菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店等)
  7、地块地理条件的强弱势分析(SWOT坐标图、综合分析)
  三、项目投资分析
  1、投资环境分析
  (1)当前经济环境(银行利息、金融政策、区域产业等)
  (2)房地产的政策法规
  (3)目标城市的房地产供求现状及走势(价格、成本、效益)现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)
  2、土地建筑功能选择
  3、现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)
  4、土地延展价值分析判断(十种因素)
  5、成本敏感性分析:容积率、资金投入、边际成本利润
  6、投入产出分析:成本与售价模拟表、成本与期望值概算
  7、同类项目成败的市场因素分析
  四、营销策划
  (一)市场调查
  1、项目特性分析(优劣势判断,在同类物业中的地位排序)
  2、建筑规模与风格
  3、建筑布局和结构(实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等)
  4、装修和设备(是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯等)
  5、功能配套(游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等)
  6、物业管理(是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等)
  7、发展商背景(实力、以往业绩、信誉、员工素质等)
  8、结论和建议(哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整)
  (二)目标客户分析
  1、经济背景
  (1)经济实力
  (2)行业特征(公司实力、规模、经营管理、模式、承受力、面积、行业等)
  (3)家庭(收入消费水平、付款方式、按揭方式)
  2、文化背景:推广方式、媒体选择、创意、表达方式
  (三)价格定位
  1、理论价格(达到销售目标)
  2、成交价格
  3、租金价格
  4、价格策略
  (四)入市时机、销售周期
  1、预售推广、排号登记
  2、开盘设计
  3、销售周期
  4、销售比例
  (五)广告策略
  1、广告的阶段性划分
  2、阶段性的广告主题
  3、阶段性的广告创意表现
  4、广告效果监控
  (六)媒介策略
  1、媒介选择
  2、软性新闻主题
  3、媒介组合
  4、投放频率
  5、费用估算
  (七)推广费用
  1、现场包装(营销中心、示范单位、围板等)
  2、印刷品(销售文件、售楼书、宣传单页等)
  3、媒介投放
  4、其他费用等
  五、概念设计
  1、小区的规划布局和空间组织
  2、小区容积率的敏感性分析
  3、小区道路系统布局(人流、车流)
  4、小区公共配套布局安排(学校、会所、购物等)
  5、小区建筑风格的形式及运用示意
  6、小区建筑外立面色彩的确定及示意
  7、小区户型比例的搭配关系
  8、小区经典户型的功能判断及面积划分
  9、小区环境绿化概念原则
  10、小区环艺小品主题风格确定及示意
  11、小区文化提炼
  六、识别系统
  (一)核心部分
  名称、标志、标准色、标准字体
  (二)运用部分
  1、现场:工地围板、彩旗、挂旗、欢迎牌
  2、营销中心:形象墙、门楣标牌、指示牌、展板规范、胸卡、工作牌、台面标牌
  3、工地办公室:经理办公室、工程部、保安部、财务部
  4、功能标牌:请勿吸烟、防火、防电危险、配电房、火警
  19、消防通道、监控室
  七、公共关系
  1、公共关系目的与意义
  2、公共关系方式、内容
  3、公共关系策划与推广
  八、售后服务
  1、售后服务
  2、物业服务
  3、招商租赁
  房地产项目策划书 篇5
  在去年金融危机之前,我们国家的房地产市场一片繁荣,楼房的价格被炒到了历史最高,不过在我看来只不过是虚假的繁荣,果然自从全球金融危机到来之后,我们国家的楼市持续低迷,虽然房地产厂家想出了多种促销方式,不过似乎作用一直不大。
  房地产的持续低迷也影响了国家经济的发展,所以很多地产商在投资的时候更加谨慎了,一般的地段是不会再投资了,不过已经盖好的楼房却需要销售,我做房地产策划工作已经很多年了,奉命写出了房地产公司营销策划书。
  一般说来,“营销策划书”并没有统一的格式和内容,但是,大部分的“营销策划书”都是针对发展商的需要而撰写的,通常包括下列内容:
  一、研展部分
  1、项目简介。其内容包括开发商、基地面积、总建筑面积、住宅面积、公建面积、容积率、绿化率、建筑密度、停车位、自行车停放面积、住宅总套数、地理位置等。
  2、区域市场分析。其内容包括地理位置、交通配套、个案市调等。
  3、swot分析。主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势(strength)、弱点(weakness)、机会点(opportunist)及存在的问题(threats)。
  4、客源分析。包含客层分析、年龄层分析、客户来源分析等。通过对目标客户的分析,从而可以对产品进行定位。这部分内容通常可以用饼图来显示,较直观。
  5、产品定位。包括产品建议、价格建议及付款建议。在产品建议中必须罗列出为什么这样定论的理由和房型配比建议,在价格建议中也要罗列出定价的理由和随工程进度和销售率可能达到的价格。
  二、企划部分
  包括:
  1、广告总精神。
  2、诉求重点。
  3、np稿标题初拟。
  4、媒体计划。
  三、业务部分
  主要包括销售阶段的分析、业务策略及执行计划两大部分。其中销售阶段分析一般分为三阶段(引导期、强销期、持续期)做详细阐述。业务策略及执行计划也分为三部分:策略拟定、销售通路及业务执行等做一一陈述。
  完成了以上研展、企划、业务三大部分的报告后,一份提案报告书基本上出来了,但最后不要忘记还有一个关键的事情必须在报告书里涉及,那就是与开发商的“合作方案”,营销公司一般可以有三种代理的方式:
  一、定位(市场定位、产品定位及规划设计等)
  你的市场定位是否适应市场的需求,产品定位是否满足目标客户需求,这是项目成败的关键所在。“金×豪园”失败的定位是一个有力的反面例证。
  二、时机(投资开发的时机)
  投资时机的决定是建立在房地产市场把握的基础上。如果对投资开发时机的决策失误,则你所策划的项目很可能在未出世前已注定失败。“汇展阁、东海一期”的成功正是很好地把握时机的结果;“爵×大厦、中×时代广场”的失败正是生不逢时的例证。对时机的把握关键的要点是你要清楚在什么时候应投资开发什么类型的房地产,还要清楚在不同的时期,房地产投资的利润水平会有所不同。因此,做好项目的前期分析是策划的第一步工作。
  三、位置(项目开发所在的地理位置)
  位置的选择取决于发展商的投资眼光。同样一块地,对于不同的投资者有不同的价值;不同位置的地块,其地价水平也不同,在选择位置时要清楚地价成本是楼宇总建造成本中决定的因素,能否取得物有所值的地块将直接影响着投资的利润水平。因此,了解发展商地价水平,做好项目的可行性分析是策划的第二步工作。“罗湖商业城”地块是物业集团在90年以4亿2千万的天价投标所得,这在当时被认为是一个失败的投资项目,但现在看来,再没人怀疑其敏锐的投资眼光了。
  在接受代理楼盘时,发展商往往会要求其写出“营销策划书”。根据“提案报告书”的好坏,发展商决定由哪一家营销公司来代理其楼盘,所以,“提案报告书”制作的好坏,基本上决定了营销公司生存的命运。一份好的“营销策划书”,必须由营销公司的研展部门、企划部门、业务部门通力合作,才能很好地完成。撰写“营销策划书”来时,首先必须要求发展商提供个案资料、建筑规划设计初稿或蓝图,以及其他相关资料。在此基础上,再收集个案所处区域的都市计划图、人口统计资料、交通建设计划、公共工程建设计划及其他利多利空资料。同时,还要收集该个案区域市场的市场调查资料表,作为“营销策划书”的附表,据以作为提出“价格建议”、“产品定位”的数据资料。
  其实我感觉策划书并不是最重要的,最重要的还是楼房的设计和地位问题,策划书只不过是一个参考,明眼人都知道策划书的作用只不过是一种宣传,至于宣传的效果,楼房的质量问题是最重要的。
  做房地产策划已经还是不错的,不过最近的房地产市场普遍低迷,我知道这也许是暂时的,不过楼房确实要降价了,现在的房子实在太贵,超出了一般人的承受范围。我会在今后的工作中继续努力的!
  房地产项目策划书 篇6
  一、活动目的
  1、针对目前销售的进展情况,了解到股东优惠卡未完全发放到位,为了进一步充分挖掘集团内部客户资源。
  2、以项目本身的特色加大宣传,扩大品牌知名度和影响力,吸引更多的市场目光。
  3、快速积累新客户,为项目的开盘作前期酝酿,加快口碑传播,争取更多关注,促进销售。
  二、活动时间
  单位定点宣传:xx月xx日——xx月xx日
  团购促销时间:xx月xx日——xx月xx日
  三、活动目的
  1、增加小区的知名度。
  2、制造营销气氛,最大化的去化二期剩余房源。
  3、增加三期A1号楼的认筹数量,树立三期项目形象,为开盘奠定好基础。
  四、活动主题
  主题一:“国庆豪情盛典,舞动黄金海岸”
  主题二:“欢度国庆之喜,领略黄金真情”
  主题三:“活力黄金周,超值优惠7天乐”
  五、活动内容
  1、黄金周每天推出8套特价房(主要以二期特惠房源及G9一口价房源为主)。
  2、活动期间购房一次性付款96折,银行按揭98折,但对外统一为一次性付款97折,银行按揭99折,销售部视情况决定是否给予一个点折扣(特价房除外)。
  3、活动期间,天天豪礼相送,凡是国庆期间到访的客户均有机会参与抽奖,每天开奖两次(上午、下午各一次,视现场气氛而定),凡是签约客户均可获赠电饭煲一个,多买多赠抽奖奖项设置:
  一等奖:电饭煲两名(每天提供两台)
  二等奖:台历三名
  三等奖:购物袋若干
  六、宣传方式
  1、通过网络宣传
  2、短信(短信定于xx月xx日、xx月xx日每天两万条信息)
  3、报纸广告
  4、国庆宣传易拉宝
  5、户外演出一场或花车游行3天
  七、现场包装
  室外:
  1、横幅:0.7x10米x2条
  2、国庆抽奖礼品的堆放
  3、气球装饰:大门、礼品区
  4、吊旗
  5、易拉宝展示
  房地产项目策划书 篇7
  一、活动背景
  根据中冶尚园项目计划,在20xx年1月14日(农历2011年十二月二十一日),即在新春佳节到来之际举办一场“新春嘉年华,看房送大礼”活动,为新老客户献上新年大礼。
  二、活动目的
  1、制造新年市场热度,加强市场关注度;
  2、通过活动为新老客户加深对本项目的深刻印象,传递项目信息等;
  3、通过现场活动营造热烈气氛,聚拢人气,迅速累积客户。
  三、活动理念
  1、注重人气凝聚,营造“中冶”品质;
  策划:郭森
  2、加大活动整体“新春嘉年华”氛围展现,充分体现“看房送大礼”活动意义;
  3、烘托“新春”的“乐与玩”,打造“看房送大礼”相关气氛活动;
  4、让更多贵宾加深“中冶 尚园”的美好印象;
  四、活动地址
  信阳市洋山新区中冶尚园营销中心现场
  五、活动时间
  20xx年1月14日 8:30 ——17:30
  六、活动对象
  看房、购房准客户
  七、活动项目筹备安排:(1月9日-13日基准筹备)
  策划:郭森
  1月9日:本活动项目策划汇报
  达成初步合作意向 确定本活动方案
  1月10日:组建本活动项目小组
  确定本项目活动中所有执行人员
  活动执行小组构架:
  总顾问:(甲方)总 策 划:周洋
  顾问:(甲方)活动总监:李佳文
  场 务:张元林
  确定各种物料、设备、人员等确定的前期筹备工作。
  1月11日:项目正式筹备和实施
  策划:郭森
  现场布置平面图
  策划:郭森
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房地产售楼部活动方案5篇通用
房地产行业每年都会举办各种各样的主题活动,而每个主题活动的背后都有着相应的活动方案。方案是很复杂的一种文种,如果不能实现全面部署,就无法解释问题。你是否在找正准备撰写“房地产售楼部活动方案”,下面小编收集了相关的素材,供大家写文参考!
房地产售楼部活动方案1
前言
一、太原楼市分析
个性化、形象化竞争日益激烈,将成为太原市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩,就必须把握时机,尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力,把自身打造成极富个性和口碑,拥有良好公众形象的楼盘。
二、项目物业概述(略)
三、项目物业的优势与不足
优势:
1、位置优越,交通便捷
位置优越:处于北城区的成熟社区之中心;徒步3分钟即可到达酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。
交通便捷:公共交通比较便捷,有三趟公交线路途径本案
2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全
室外设施:活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场
室内设施:桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊
3、小户型
2房2厅、3房2厅,面积68.79——106.92平方米之间的小户型,以及提供菜单式装修,对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。
不足:
1、环境建设缺乏吸引性景观
环境建设缺乏吸引性景观,不利于引发目标购房群兴趣;不利于提升HS花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆;同时也不利于满足区内居民的荣誉感。(现代住宅不仅要满足居住的需要,还要满足居住者特殊的心理需求)
2、物业管理缺乏特色服务
物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求(事业有成、时尚、享受)开展特色服务,使HS花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。
四、目标购房群
1、年龄在35——60岁之间经济富裕有投资意识或有习惯在北城生活的中老年人
家庭构成:1—3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年
2、年龄在28——45岁之间事业蒸蒸日上月收入在3000元以上时尚、享受在北城工作的管理者或小私营业主
家庭构成:1—3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年
五、项目物业营销阻碍及对策
阻碍:
1、HS花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。
2、区内商铺经营状况不景气,销售业绩不佳。
对策:
1、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作,作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。
2、商铺经营不景气,销售业绩不佳,究其原因有二。
一是区内人气不旺,二是HS花园离大型购物中心太近。
故对策有二:
一、引爆住宅销售,带旺区内人气,促进商铺的经营和销售;
二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如:高品味的酒廊、咖啡厅等。
六、形象定位
根据物业项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段,我们把物业项目定位为:凸显人生至高境界,完美人生超凡享受的非常住宅。
主体广告语:
辉煌人生,超凡享受
——HS花园提供的(给您的)不止是称心满意的住宅……
辉煌人生
HS花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层,或者是有固定资产投资的中老年。因此,他们的人生是与众不同的,是辉煌的。
超凡享受:
享受入住方便
享受交通便捷
享受特别服务
享受都市繁华
享受荣誉
七、两点整体建议
1、建HS广场和寓意喷泉
针对HS花园缺乏吸引性景观一点,建议在二期工程中建HS广场和寓意喷泉。为北城区增一别致夜景,给项目周边居民添一处夜来休闲、散步散心的好去处。
试想:当夜幕降临的时候,沿一路走来。远远的看到HS广场上灯火一闪一闪的跳动着“辉煌人生,超凡享受”的字幕。近处听着“哗哗哗”的水声。走进广场,或立于水边,或坐于石墩,感受都市的繁华,呼吸夜的气息,怡心怡情,岂不妙哉。
如此一来,一方面能够增加HS花园的吸引性,提高HS花园在公众中的知名度、美誉度、和记忆度;另一方面也有利于赢得目标购房群的认同,满足区内居民的荣誉感。
2、物业管理方面提供特色家政服务
HS花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年,他们通常没有太多时间料理家务、清扫居所、照看孩子。故HS花园在物业管理方面可以根据居民的实际需要提供__送早、午、晚餐、定期清扫住宅、有偿清洗衣物、钟点家教等特色家政服务。一方面切实解决住户的实际问题,另一方面有利于增强HS花园对目标购房群的吸引力。
八、广告宣传
HS花园的广告宣传要达到以下三个目的:
1、尽竭传达HS花园的优势与卖点;
2、尽快树立起HS花园“辉煌人生,超凡享受”的物业形象;
3、直接促进HS花园的销售。
基于以上三个目的和太原房地产市场一直以来的广告情况。我们建议把锦绣花园的广告宣传分为两个阶段,即广告切入期和广告发展期。
在广告切入期主要通过报纸软文章和报纸硬广告形式尽竭传达HS花园的优势与卖点;
在广告发展期,一方面利用密集的报纸、电视、电台等媒体广告、车身、路牌、建筑物、灯柱等户外广告以及开展各种公共活动打造HS花园“辉煌人生,超凡享受”的形象;另一方面利用各种促销活动和现场POP直接促进楼盘的销售。
广告切入期(1——2个月)
1、报纸软文章
主题1:辉煌人生,超凡享受
——记“我”为什么选择HS花园
主题2:事业生活轻松把握
——记HS花园特别的家政服务
2、系列报纸硬广告
主题1:辉煌人生,超凡享受
——这里离购物休闲广场只有45分钟
主题2:辉煌人生,超凡享受
——家里面的娱乐休闲
主题3:辉煌人生,超凡享受
——HS广场就是我们家的后花园
3、网络宣传同样突出相应的主题,进行丰富多彩的小型的对项目的讨论和发表文章,为硬广告的投放提供素材,同时可以尝试对广告的诉求卖点的市场考察,为广告的投放降低风险,同时保证广告的宣传效果。
广告发展期(3——4个月)
1、报纸
从各个侧面打造锦绣花园“辉煌人生,超凡享受”的品牌形象。
2、电视
配合促销活动和对开发公司的专访等形式对项目从工程设计、工程质量、开发商实力、开发理念和项目的优势方面进行正面宣传,建立项目及开发商的良好口碑。
3、电台
通过电台配合搜房网的购房者俱乐部活动和配合项目的形象,给目标受众以声音和感官的信息传达。
4、单张
通过商业信函投递、售楼处发送、报刊杂志夹送、活动资料派送形式使单张广告进入每一个意向客户手中,从而扩大项目自身的影响范围。
5、户外广告
①在项目周边沿线各人行天桥及繁华路段作灯柱、路牌、建筑物广告;
②在北城中心作巨幅建筑物或路牌广告;
③在北城生意火爆的大酒店对面树巨幅广告牌;
6、车身广告
项目——繁华地段项目——购物中心项目——火车站
7、公共活动
举办各种公共活动,树立HS花园美好形象,迅速提升HS花园的知名度、美誉度和记忆度。
①HS广场落成剪彩仪式
邀请北城区各界知名人士及HS花园新老业主荣誉出席(有文艺表演及娱乐节目等)
②寓义喷泉征名及题名活动
以各种方式(信函、热线、现场、邮件等)大张旗鼓向社会各界征集HS广场寓义喷泉的名称。之后,在一个令人瞩目的日子里,开展现场题名活动。在题名现场向热心参与并支持征名活动的群众致以感谢并奖励(根据所提供的名称与所题名称的接近程度进行奖励)。
③HS花园“文化活动月”活动
一方面丰富项目周边居民的文化活动,有益于地方文化事业,易博得社会各界的支持,造成极大的社会效应,博得民众的好感,有利于迅速树立HS花园美好的公众形象;另一方面吸引新闻媒体的注意,为新闻报道提供很好的素材,有利于大范围内提高HS花园的知名度,造成持续记忆。
1)向北城区各界人士赠送或优惠提供当月影院大片入场券;
2)于各节假日及工休日在HS广场举办各种歌舞表演、文化活动等;
3)在北城区范围内开展HS花园“文化活动月”万人签名活动。
8、网络
通过太原搜进行全面宣传,配合网络炒作和太原市购房者俱乐部的会员看房活动,消化一部分产品。
①太原市购房者俱乐部“假日看房班车”活动;(目前有效会员近千名,并且数字还在以每周5-10人的速度增加,消费能力不可低估。)
②项目网站或是网页的制作(建立廉价互动的沟通平台);
③网站论坛同时进行讨论,使开发商和未来业主进行全面沟通,以便于了解客户的基本情况,更好的拉动销售。
9、DM直投杂志
太原市房地产信息杂志的定向投递,通过强大的派发网络进行宣传,杂志本身的信息量大保存时间长和到达率高的优势表现的淋漓尽致。
九、费用预算(略)
十、专业精神和职业水准将为您带来不一样的效果
由于我们是联合和太原市的各强势媒体,同媒体同时由于政府的支持我们的费用会成为效果明显之外的另一个吸引人的地方。优势互补、资源共享、促成立体报道的舆论合力网络、报纸、电台和电视台联动合作组织,互相提供新闻线索,联合采访,充分利用双方的新闻资源,充分发挥各自媒体的传播优势,以达到宣传效果;共同策划新节目、新栏目。网络、报纸、电台和电视台的结合有利于双方争取更多的潜在受众。所谓潜在受众是指目前尚无受传行为而在一定时间内可能创造受传条件成为受众的人。
几个媒体的潜在受众虽不尽相同,但若结合起来,其潜在受众将是十分巨大的。将潜在受众转变为实在受众,既是传媒提高传媒效果的需要,也是传媒拓展市场,提高社会效益和经济效益的需要。网络、报纸、电台和电视台充分利用各自的传播优势,进行立体报道,达到舆论合力,这是媒体整合的主要目标。在网络、报纸、电台和电视台的整合过程中,网络、电视将通过栩栩如生的动感画面和快捷性的长处,使观众尽快得到初步的,鲜明的,直观的感性认识;电台、报纸则克服电视瞬间性的缺陷,利用报纸能反复阅读,具有稳定性的文字报道和犀利评论的特点,引导读者深入思考;杂志的针对性强、生命周期长的特点。这将有利于开发商和相关行业商家依据自身的情况特点,选择合适的信息传递给目标受众,同时保证广告容易被目标受众接受。媒体联动既发挥了各自的特长,又交叉互补,弥补了各自的不足和局限性,从而扩大了传播的深度和广度,形成立体传播的推广合力。
我们秉承如下方面原则:
1、经济节约,限度为客户省钱。
2、追求创新。广告形式力求创新,创新同时与创意进行很好地结合。
3、努力建立品牌与目标群之间的关系。对于大众媒体,通常可以有效地帮助建立牌的知名度。而对于小众媒体,则可以针对某些特定人群,而且它可以很好地建立起消费者与产品或品牌的某种内在联系,让消费者感觉亲切,感觉这是专为他而做的广告。
4、建立协作关系。巧妙溶入媒体中去,不但纯进行硬广告的宣传。
5、巧妙利用媒体本身的广告作用。适当的公关活动可以更好地提升公司形象,巧妙地利用软性文章的形式可以增强品牌的置信度和广告效果。
在整合营销传播中,“整合”是基础,互动才是双赢,需要在营销中产生拉力同时与消费者建立起良好的互动关系。
房地产售楼部活动方案2
1、购房抽车库
目的:刺激销售
思路:
如今的客户对房子的要求是越来越高,对车子的需求也是越来越多,不是有车一族,也是即将要成为有车一族,因此在购买房子时,车库也是他们考虑的重要因素之一,
活动内容:
选定一个活动日期,在活动规定期间内购房者,均可享受“购房抽车库”的活动,里面还可以包含一些其他的惊喜礼物,吸引客户的注意。
2、网上房源,一线牵
目的:让人感受三湖春天的现代气息,“春天”的生动形象
目标客户群:年轻客户
思路:
网上冲浪、白领的生活、生存方式之一。在网上拍卖房屋,是一种新兴的促销方式,具较强的吸引力,而且到达率极高,易于人际传播。此活动与咸宁或嘉鱼的房地产网站合作。
活动内容:
选取几套朝向湖边,景观上佳的单位,价高者得。同时,选择一些主流媒体进行软性新闻的炒作。
3、早起的风景更动人
目标:直接刺激销售,聚集现场人气
思路:
年底售楼前,提前半个月投播广告,从而蓄积潜在购买人群。在开售之际,按买家买楼先后给予不同折扣。
活动内容:
在发售之初,按购买先后分别给予购楼折扣,前10名八六折,前20名九折,前50名九二折,前100名九五折。(具体按成本和销售走势而定)。
4、万元让利约“惠”三湖春天—买房送“菜单式装修”
目的:促进销售
思路:
能够加快实现商品住宅的价值和使用价值,“毛坯房”交房后还要经过一段时间的装修、装饰,并购置家具家电,这就需要购房者投入大量时间和精力,通过买房送装修的活动,减少了消费者购房投入的大量精力。
活动内容:
因为购房者的社会地位、文化程度以及个人气质等因素的不同,对室内设计的要求和表现出来的个性也不尽相同。购房者常按照自己的喜好和习惯,选择适合于自己风格的室内装饰、装修的个性追求。“菜单式装修”更适合现在促销活动,选各不同户型,以地段优势、小户型优势和精装修房优势为主要卖点。或在活动期间,以菜单式装饰送购房者装饰。
5、换个角度看“春天”—摄影展
目的:以艺术的角度打造嘉鱼最美的传世之作,树立楼盘形象
思路:
摄影被视为关照世界,关注生命的一种力量的方式。摄影,是艺术,同样也是生活,用手中的每一个镜头记录“三湖春天”最美丽,动人的瞬间。
活动内容:
与媒体、赞助商合作,公开征集三湖春天或三湖春天周边景色,在广场展览一周,民众和评委参与投票,选出优秀摄影作品,举行颁奖仪式。
6、我和“三湖春天”有个约会,大型相亲派对
目标:加大楼盘宣传力度,促进销售
思路:
眼下由于社会环境的变化,单身的人数不断增加,孤单的单身在“三湖春天”创造恋爱机会,邂逅一段佳缘,不仅可以欣赏到现场版“非诚勿扰”,单身的朋友也许可以获遇有缘人,也为寒冬里的“三湖春天”增加了浓浓的爱意和暖意,实在值得期待。
活动内容:
地点选在广场,时间为圣诞节时,现场将召集多名单身青年男女,传递勇敢,道别单身。届时,三湖春天将打造成最浪漫的交友约会场所,现场不仅有浓郁的浪漫氛围,更有多姿多彩的互动游戏和精彩表演。最后以“拥抱幸福,告别单身”大型集体拥抱活动结束,参与者均有机会获得礼品。
7、__年免息轻松供楼特惠专案
目的:强力促进销售
思路:
促销的本质是让利,所以直接的过楼优惠对买家是极具诱惑力的。而且__年免息的条件十分诱人。选取年底发售的时机(在楼盘推广上,宜先蓄势,而后“开闸”,鉴于前期已开始推广,所以本次推广需要进行包装,让人感觉前期推出单位已售完,此次是推全新单位),岁末大酬宾给现场积累人气。
活动内容:
选取不同户型单位,以__年免息按揭的方式销售。在广告宣传上,将此信息作为单一营销点,以强势传播。而且列出购楼可优惠的具体数据,以打动买家。
8、环城单车游,
目的:完善楼盘健康、绿色形象,为销售助力
思路:
现在越来越多的机动车辆代替了原始的出行方式,同时也造成了很多环境问题。人们逐渐认识到保护环境的重要性,更绿色和更低碳的生活方式开始得到更多人的响应。选择自行车出行就是人们向低碳生活迈出的的一大步。单车出游是对绿色生活、绿色时尚的再一次追寻;是对追求低碳、健康生活的响应与拥护。活动内容:
此次巡游活动时间,活动路线按实际情况定,整个骑游过程贯穿嘉鱼新、老街道核心区域。本次单车巡游活动将宣传低碳、健康、绿色的生活理念。将三湖春天的绿色理念传达给民众,塑造三湖春天的楼盘良好形象。
9、“老友计”,业主介绍有礼送
目的:老带新,新老客户齐欢喜
目标客户群:新老客户
思路:
老客户介绍新客户虽然是最常见促销方法,但确是不能忽视的,老客户是最能反映房子好坏的第一人,在新客户眼中是有说服力的,更能打动客户的心,说服新客户。
活动内容:
选定活动时间内,老客户介绍新客户购房,双方都可以享受丰厚的礼品。
10、三湖春天——家庭总动员
目的:和谐社区氛围,传达社区文化
目标客户群:以老年人为中心的发散性客户
思路:
以“全新退休生活的领跑者”独特理念,形成了浓郁的老年文化氛围,这种社区生活吸引了退休老人及子女的关注。而业主们是最为有效的义务宣传员,尤其是对项目满意的老年业主,他们的社会经验丰富,社会关系深而且广,并且还可以通过他们的子女的口碑相传,这种营销的深层效用不可小觑。
活动内容:
元旦佳节时,举办“元旦欢乐家庭总动员”,邀请社区住户和各家庭协老一辈表演节目,以比赛的形式宣传三湖春天的小区文化。然后组织多种兴趣俱乐部,促进业主相互交流,营造了一种积极向上的生活氛围和健康愉悦的生活态度。
房地产售楼部活动方案3
一、时间:年月日上午。
二、地点:______售楼中心现场。
三、人员:工作人员、客户、礼仪、主持人、贵宾等。
四、拟邀贵宾:市政府有关主管领导、市建委、市房地产管理局领导、市建筑、规划设计院负责人等。
五、拟邀媒体:__电视台、__日报、__新闻台等。
六、预定目标:对外传达______开盘典礼的信息,显示企业实力,扩大______的社会知名度和美誉度,体现______的完美前景,促进楼盘销售,与此同时进行企业社会公关,树立__地区____房地产开发有限公司用心良好的社会形象,并融洽与当地政府职能部门、客户及供应商的关系。
七、会场布置:
1、主席台区:主席台区也就是剪彩区设在售楼中心南边,主席台中间为主持人及贵宾讲话用的立式麦克风,台面铺有红色地毯,背景墙为喷绘画面,主题为“______开盘庆典仪式”。
2、签到处:来宾签到处设置在主席台北侧。签到处配有礼仪小姐。签到处设置签到处指示牌。
3、礼品发放区:届时也可将签到处的桌子作为礼品发放桌。
4、贵宾休息区:可放在______售楼中心现场,设置沙发、茶几饮料、水果、湿毛巾,摆放精美插花作为点缀。
八、开盘活动要点:
1、室内外表现
1)彩旗(彩条)
2)在售楼处大门外道路两旁悬挂,挂在沿街灯柱上,用以烘托热烈的销售气氛。
盆景花卉
在售楼处大厅的各个角落,分别摆设,以增加视觉美感、清新空气和烘托亲切氛围。
3)气拱门、气球
在工地现场、市区主干道布置大型气拱门、热气球、道旗,借以营造项目热烈的开工、开盘气氛。
2、现场表演活动资料:
1)军乐队:用于演奏振奋人心的乐曲,作为背景音乐贯穿开盘庆典仪式的始终。
2)腰鼓队:在现场安排一支由20人组成的腰鼓队,用于迎宾和送宾,增添喜庆欢乐的气氛。
3)舞狮活动:在仪式过程中穿插舞狮活动表演,预示着______完美的发展前景。
3、开盘促销活动配合:
以“1000元当10000元,不买房也能够简单赚一把”为活动宣传主题,吸引客户踊跃购房,构成让利于客户、开盘即旺销的良好公众形象。
活动文案如下:
为酬谢首批客户,开发商特斥资80万元,于9月30日现场发售购房VIP卡100张,并免费赠送抽奖卡100张。购房VIP卡每张卡统一售价1000元,卡面值分别为5000元、7000元、10000元三种,持卡人在购房时可冲抵与VIP卡同等金额的房款,购房VIP卡系无记名卡,可自由转让。
抽奖卡奖品设置为购房券5000元10名,购房券3000元20名、物管费1000元30名,均可冲抵房款,品牌电饭煲20个,品牌电熨斗20个,中奖率100%,抽奖卡依现场排队顺序免费赠送。赠完为止,以上酬宾活动由__市公证处全程公证。
现场排队应遵守先后顺序,按现场指定的起止点方向排队,9月30日早上6:00开始理解排队。
本公司将于2004年9月30日上午8:00开始发送“排号出入卡”。
获得“排号出入卡”后,每十人一组依次进入营销现场办理登记、交费取卡手续。
“购房VIP卡”在购房兑换时,务必与购卡收据一并出示,方为有效。
活动规定:参与者务必年满18岁以上,具有完全民事行为潜力,持有效身份证明的中国公民、华侨、港澳台同胞或外国公民(每人限购、取卡一张)
购房VIP卡售出不退,购房时冲抵购房款;不购房或超过购房时间期限此卡作废,不予兑换。能够自由转让,转让价格自定。
购房VIP卡在购房时凭卡面金额冲抵同等金额房款,每套房仅限使用一张卡。
本次活动对团购客户无效。
4、筹备工作:
1)拟定与会人员。于月日向与会领导发出请柬。
2)提前准备好请柬,并确认来否回执。
3)提前5天向__气象局获取当日的天气状况资料。
4)落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作。
5)提前6天落实指挥和负责秩序工作。
6)做好活动现场的礼品、礼品袋
7)提前8天办理气球、活动场地、气拱门所需的审批。
5、来宾身份识别:来宾到场后,礼仪小姐为来宾佩带胸花。贵宾由礼仪小姐指引或公司领导陪同前往贵宾休息区。
6、人员安排:
1)预设礼仪小姐10名,入口处4名,签到处2名,会场区4名礼仪小姐要求统一着礼服。
2)工作人员15名;
3)公司工作人员30名;
九、仪式流程:
09:00-09:30所有工作人员进场。包括公司主要负责人及礼仪公司负责人、各类工作人员以及表演人员。
09:30-09:50来宾陆续进场。贵宾到现场签到处签到同时发放礼品。客户可入售楼现场咨询并领取宣传资料。
09:50-10:00贵宾由礼仪小姐引入会场。
10:00-10:08仪式开始主持人开场白介绍贵宾。
10:08-10:13公司总经理___致欢迎词。
10:13-10:25舞狮表演。
10:25-10:35政府领导致辞、公司投资方代表致辞。
10:35-10:50主持人邀请政府领导、公司领导、及建委、房管局有关领导为______开盘揭幕剪彩,吉庆礼花、礼炮同时升放,仪式到达高潮。
10:50-11:00主持人宣布典礼结束,来宾赶往午宴现场。
11:00客户签约,开盘销售活动正式展开。
十、媒体计划:
1、报纸广告
27日、28日、30日在《__日报》第_版刊登整版广告,告知______开盘的信息。
2、电视广告
__电视台录制开盘录像,制成VCD,作为开盘活动的资料。并由__电视台制作新闻,报道整个开盘活动现场的状况,进一步扩大宣传。
3、电台广告
在开盘前后两个月播出______开盘的信息。
4、印刷品广告
楼书、海报已印制完毕,采取派员发放与夹报相结合的方式。
十一、广告预算
1.《__日报》27、28、30日整版_____元
2.电视台录制开盘录像及新闻报道____元
3.电台广告宣传____元
4、开盘仪式场地户外广告管理处审批___元
5、礼仪公司各项费用____元
(含舞台、音响、舞狮队、腰鼓队、军乐队、礼仪小姐及主持人酬金)
6.气球(开盘现场及市区主干道)____元
7.鲜花盆景租赁____元
共计______元
贵州演艺策划传媒有限公司
贵州演艺策划传媒有限公司业务范围:
1.专业文艺演出:大型演唱会、文艺晚会、电视综艺节目制作
2.各式商务演出:公司晚会、会议演出、新年联谊活动
3.新闻发布会、时装展示会、产品推介会及商务促销露演
4.各种会议服务、展览展示
5.礼仪庆典:开业庆典、周年庆典、开工奠基剪彩仪式及剪彩仪式等
房地产售楼部活动方案4
一、项目简介:
凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块,在郑汴路路南,凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误,出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训,以超低价位入市,顺利的实现了
销售,但没有为开发商实现预期的利润,没有树立中、高档物业的品牌形象,无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在,一期多层尚有37套现房、准现房,销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套,以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元,临街商铺1700万元,合计4500万元。预售许可证预计__年5月底办下。
由此可见,目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成:期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%,一期大户型销售额16%,二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍,是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局:
a、东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成:郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下,这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中,没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势,纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争,不仅没有收获天然的地段价格优势,而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争非常激烈,主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
航海东路与107国道沿线是__年以来的楼市亮点,宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘,其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。
b、小户型市场概况。
自__年底时尚party介入郑州楼市以来,小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是__年初,青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场,形成了小户型的“市场黑洞”,彻底打破了市场的竞争格局,实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。
燕归园位于货站街东段,由盛煌房地产公司开发,已成功实现一期的开发,在几乎没有什么竞争的情况下,收获了小户型市场的第一批需求者,现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场,并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米,三室两厅95平米)。可以说,同燕归园的户型配比上比较,我们没有优势。
c、商铺市场
商铺是一个比较特殊的物业形态,商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。凤凰城二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端,即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。
和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。
三、项目swot分析
一)优势
1)郑汴路商圈天然的地段优势,这里是财富的俱乐部,富翁的制造厂,在这里百万富翁比比皆是,每年都有新一代需求产生,源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑2016房地产营销策划书策划书。
市场细分如下:
a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足,这一部分客户大部分是第二次或第三次置业,是终极消费,10年内不会再置业。
b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足,属过度消费和终极消费的结合
c、复合市场。凤凰城一期是一个大众楼盘,从价位角度划分,属中低档楼盘。凤凰城二期小户型项目的目标群,预计业主身份复杂,置业心理不尽相同,故推广过程中,不能拘泥于单一的推广主线。
本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层,有效需求不足。如果凤凰城二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求,我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面
房地产售楼部活动方案5
在去年金融危机之前,我们国家的房地产市场一片繁荣,楼房的价格被炒到了历史,不过在我看来只不过是虚假的繁荣,果然自从全球金融危机到来之后,我们国家的楼市持续低迷,虽然房地产厂家想出了多种促销方式,不过似乎作用一直不大。
房地产的持续低迷也影响了国家经济的发展,所以很多地产商在投资的时候更加谨慎了,一般的地段是不会再投资了,不过已经盖好的楼房却需要销售,我做房地产策划工作已经很多年了,奉命写出了房地产公司营销策划书。
一般说来,“营销策划书”并没有统一的格式和内容,但是,大部分的“营销策划书”都是针对发展商的需要而撰写的,通常包括下列内容:
一、研展部分
1、项目简介。其内容包括开发商、基地面积、总建筑面积、住宅面积、公建面积、容积率、绿化率、建筑密度、停车位、自行车停放面积、住宅总套数、地理位置等。
2、区域市场分析。其内容包括地理位置、交通配套、个案市调等。
3、swot分析。主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势(strength)、弱点(weakness)、机会点(opportunist)及存在的问题(threats)。
4、客源分析。包含客层分析、年龄层分析、客户来源分析等。通过对目标客户的分析,从而可以对产品进行定位。这部分内容通常可以用饼图来显示,较直观。
5、产品定位。包括产品建议、价格建议及付款建议。在产品建议中必须罗列出为什么这样定论的理由和房型配比建议,在价格建议中也要罗列出定价的理由和随工程进度和销售率可能达到的价格。
二、企划部分
包括:
1、广告总精神。
2、诉求重点。
3、np稿标题初拟。
4、媒体计划。
三、业务部分
主要包括销售阶段的分析、业务策略及执行计划两大部分。其中销售阶段分析一般分为三阶段(引导期、强销期、持续期)做详细阐述。业务策略及执行计划也分为三部分:策略拟定、销售通路及业务执行等做一一陈述。
完成了以上研展、企划、业务三大部分的报告后,一份提案报告书基本上出来了,但最后不要忘记还有一个关键的事情必须在报告书里涉及,那就是与开发商的“合作方案”,营销公司一般可以有三种代理的方式:
(1)纯代理;
(2)代理(即包括广告);
(3)包销。这三种方式的代理价格与佣金提取方式都是不同的,可以在报告书中罗列出来,由发展商去选择,双方再做进一步的商讨。“提案报告书”写出来后,做一个闪亮的包装也是很必要的。这可以给开发商一个醒目的感觉,使开发商感觉营销公司对提案报告是相当重视的,也可以让开发商对营销公司的实力有充分的了解。从而赢得开发商的信任。
总之,撰写“提案报告书”的主要目的在于能够成功地取得销售代理权,让开发商觉得“非你莫属”。
“以正合,以奇胜”房地产策划之体会
成功的房地产策划最重要的不是靠什么高招奇招,最重要是靠踏踏实实的规范操作;只要在每一步的操作都到位的基础上,再加上一些突破之举,策划才能绽放异彩,取得成功!策划工作中应把握以下关键要点:
一、定位(市场定位、产品定位及规划设计等)
你的市场定位是否适应市场的需求,产品定位是否满足目标客户需求,这是项目成败的关键所在。“金×豪园”失败的定位是一个有力的反面例证。
二、时机(投资开发的时机)
投资时机的决定是建立在房地产市场把握的基础上。如果对投资开发时机的决策失误,则你所策划的项目很可能在未出世前已注定失败。“汇展阁、东海一期”的成功正是很好地把握时机的结果;“大厦、中心时代广场”的失败正是生不逢时的例证。对时机的把握关键的要点是你要清楚在什么时候应投资开发什么类型的房地产,还要清楚在不同的时期,房地产投资的利润水平会有所不同。因此,做好项目的前期分析是策划的第一步工作。
三、位置(项目开发所在的地理位置)
位置的选择取决于发展商的投资眼光。同样一块地,对于不同的投资者有不同的价值;不同位置的地块,其地价水平也不同,在选择位置时要清楚地价成本是楼宇总建造成本中决定的因素,能否取得物有所值的地块将直接影响着投资的利润水平。因此,了解发展商地价水平,做好项目的可行性分析是策划的第二步工作。“罗湖商业城”地块是物业集团在90年以4亿2千万的天价投标所得,这在当时被认为是一个失败的投资项目,但现在看来,再没人怀疑其敏锐的投资眼光了。
在接受代理楼盘时,发展商往往会要求其写出“营销策划书”。根据“提案报告书”的好坏,发展商决定由哪一家营销公司来代理其楼盘,所以,“提案报告书”制作的好坏,基本上决定了营销公司生存的命运。一份好的“营销策划书”,必须由营销公司的研展部门、企划部门、业务部门通力合作,才能很好地完成。撰写“营销策划书”来时,首先必须要求发展商提供个案资料、建筑规划设计初稿或蓝图,以及其他相关资料。在此基础上,再收集个案所处区域的都市计划图、人口统计资料、交通建设计划、公共工程建设计划及其他利多利空资料。同时,还要收集该个案区域市场的市场调查资料表,作为“营销策划书”的附表,据以作为提出“价格建议”、“产品定位”的数据资料。
其实我感觉策划书并不是最重要的,最重要的还是楼房的设计和地位问题,策划书只不过是一个参考,明眼人都知道策划书的作用只不过是一种宣传,至于宣传的效果,楼房的质量问题是最重要的。
做房地产策划已经还是不错的,不过最近的房地产市场普遍低迷,我知道这也许是暂时的,不过楼房确实要降价了,现在的房子实在太贵,超出了一般人的承受范围。我会在今后的工作中继续努力的!
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