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1、 广佛智城项目提案稿-2010年11月第一部分：佛山商业地产分析第二部分：项目定位第三部分：增值建议目录市场大环境写字楼市场公寓市场综合商业市场第一部分：佛山商业地产分析佛山商业地产起步慢、分布散；商业地产主要集中在写字楼的开发、少量 Shopping
MALL运营，商务公寓随着广佛同城化的城市价值抬升开始呈现市场需求，供应量依然缺乏；总体而言佛山开始形成多层次的商业圈。市场大环境起步慢、未来发展空间大起步期（1993年前）快速发展时期（19931995年） 衰退调整期（19962002年底） 回升期(2002年底至今) 办公物业突破原有政府（机关）大楼形式，出现市场化的趋势供销两旺的市场黄金
2、时期1996年后写字楼租售价明显下跌，空置率上升其后写字楼市场形势一直不容乐观，市场以消化原有存量为主佛山写字楼租赁再度活跃。市场调查显示目前佛山档次较高的写字楼总体租赁率达到70以上，部分出租率高达90以上佛山写字楼市场发展阶段示意市场反应写字楼佛山写字楼经历了93-95年的快速发展期后出现多年衰退，历年供应总量稀少，目前处于回升期。广发银行大厦经华大厦发展大厦电力大厦财政大厦中国移动季华路板块财汇大厦经委大厦财联大厦南海大道板块创业大厦永丰大厦东建大厦百花广场祖庙-汾江中路板块环球国际卓远大厦已售项目在售项目佛山禅桂写字楼市场目前已形成三大板块：祖庙-汾江路、季华路、南海大道中银大厦南海新
3、闻中心信联大厦国际商业中心九鼎国际祖庙-汾江中路（老城区）板块项目项目位置租金(元/ m)管理费(元/ m)电梯服务面积(m /台)出租率主要客户点评百花广场祖庙路 40101000080%地产、贸易、广告、咨询顾问等中小型企业使用率低、车位不足、交通拥挤，与商场混杂，商务形象无法彰显东建大厦汾江中路
2535101120095以上IT、贸易、拍卖行、陶瓷等中小企业、外地公司驻佛山办事处号称佛山最早的甲级、纯写字楼，拥有东建品牌，出租率高，楼龄较长，内部装修破旧创业大厦汾江南路 4071064090%公安局、教育培训中心、化工、会计师事务所、保险、律师事务所、广告、贸易、拍卖行、地产及部分实业
4、公司纯写字楼，由开发商另一公司新创公司自用为主。永丰大厦同济西路 35406920090%贸易、通信、建材、房地产（万科）位于城区，周边成熟便利，但欠缺商务氛围，裙楼为超市，影响整体商务形象环球国际广场汾江路60-7022525075%贸易、陶瓷等项目包含五星级酒店、酒店式公寓、甲级写字楼和商业裙楼； 国际商业中心城门头路
7020415070%投资客为主写字楼只租不售，广州友谊商店 和平谦国际商旅酒店 已进驻祖庙-汾江中路板块位于老城区传统商业区，商业气氛比商务气氛更浓南海大道板块项目项目位置租金(元/ m)管理费(元/ m)电梯服务面积(m /台)出租率主要客户点评财联大厦南海大道45（已
5、含管理费）49505060南海发展股份、成威商贸、押运服务、凯利莱宾馆、建设银行楼龄长、设施陈旧，管理一般经委大厦南海大道45（已含管理费）100制造业、贸易、证券、保险楼龄长、设施陈旧中银大厦南海大道4070%中国银行、创鸿地产、河南省中原建设有限公司、东芝电器销售有限公司楼龄较长，设施、管理一般财汇大厦南海大道40-455650050设计、贸易、保险位于南海广场旁，有多个公交可通达佛山及广州各区域，该项目曾烂尾停工，07年售价5000元/
南海大道板块聚集了银行或行政事业机关的自有办公物业，少量出租物业，但普遍楼龄长、设备陈旧，租价控制在40元/左右；目前无在售物业季华路板块项目项目位置租
6、金(元/ m)管理费(元/ m)电梯服务面积(m /部)出租率主要客户点评发展大厦 华远东路 20305700090%规模较小的智力密集型公司140
以上有独立洗手间；最早小间隔写字楼经华大厦季华五路25304.59300100%保险、贸易等中大型企业，政府机关等停车位充足、保养良好、地段优越，卖完后管理，大部分为政府单位入驻。新都会御景豪庭季华五路40/6000/实力较雄厚的中大企业12层纯写字楼，07年7月入场装修，整层出租，700多/层，入驻门槛较高广发银行大厦 季华路
25359620095%银行自用、保险、金融、信息科技等中型企业管理完善、自用及出租，实用率低成为不足卓远国际商务大厦
7、季华五路4250多为民营和私企业主，来自电子、金融、贸易等行业地段较为优越，定位佛山首个超甲级纯写字楼，聘请世邦魏理仕为物管顾问，3.8米层高金海广场 季华五路 651380%以金融服务型优质企业为主三分一的发售单位已基本消完，发展商永久持有60%左右的物业。引进高力国际VIP贵宾服务，首创提前预约专梯“老板绿色通道”服务 九鼎国际金融中心季华六路 60-100
7多为 贸易企业，以提升企业形象为购买目的佛山首席城市综合体超甲级写字楼。1500个高车位配置，75.67%超高实用率，10.2米超宽柱距，7部高速电梯等超甲级写字楼标准凭借城市主干道良好昭示性及成熟的商务氛围，季华路板块写字楼出租率
8、均达8成以上；租户以具一定规模的金融、贸易、保险公司为主；目前无在售项目板块区域位置区域现状、特点代表项目季华路季华五路沿线一带城南新区城市东西轴线机构大企业自有物业或出租物业，档次稍高，楼龄长周边住宅出租办公非常火爆发展大厦、电力大厦、经华大厦、广东发展银行大厦等、太平洋保险公司、中保人寿、卓远国际商务大厦等祖庙-汾江中路季华路以北、亲仁路以南、祖庙路周边、佛山大道以东传统老城区旧区商业中心、商场、酒店多交通拥挤出租物业为主，部分楼龄较新生活配套齐全百花广场、东建大厦创业大厦、永丰大厦、环球国际广场、国际商业中心等南海大道南海大道一带南海中心南海南北轴线、交通便利银行及行政、事业机关多少量出
9、租写字楼物业，楼龄长财汇大厦有烂尾历史财联大厦、财汇大厦、经委大厦等佛山三大板块写字楼档次普遍偏低，以企业单位自用型物业为主，目前而言，季华路板块是三大板块中商务气氛最为成熟的区域佛山写字楼市场经历接近10年的断供后，07年起才陆续有中高端写字楼推出，目前二手均价在11000元/左右项目区位产品及货量售价/租金推出时间环球国际广场禅城区汾江路城门头总占地1.53万平米，写字楼建筑面积约3.65万平米，共27层，8-22层为写字楼；户型80-400平米整体均价约10800元/平米；目前租金约60-70元/平米月2007年8月国际商业中心禅城区祖庙路汽车站旁总占地8000平米，写字楼建筑面积约25
10、000平米；共31层，4-31层为写字楼；户型93-202平米整体均价约11800元/平米（含2000元/平米装修）2008年10月财富大厦禅城区汾江南路总用地面积1.2万平米，总建筑面积约2.5万平米，共54套；户型280-390平米只租不售，3F以上60-70元/平米月，物管费6元/平米月2008年底岭南大厦禅城区岭南大道与绿景路交汇处约129套，户型60-300平米整体均价约7000-8000元/平米2008年底卓远国际商务大厦禅城区季华5路总建面3.6万平米，3-23层为写字楼，面积2.97万平米；共196套，户型78-1350平米整体均价约11000-13000元/平米2009年9月
11、写字楼客户：多为民营和私企业主， 来自电子、金融、贸易等行业 96%的客户为私企、民营业主，决策者较少，容易被现场和整体销售氛围感染。 客户所属行业门类较多，行业比重较高的主要有贸易、陶瓷、咨询、建筑建材等行业。卓远国际商务大厦客户情况调查 在写字楼客户中，自用客户占53%，投资客户占47%，自用客户与投资客户比例相当。卓远国际商务大厦客户情况调查
在写字楼客户中，正在租用写字楼的占56.34%，已经自购写字楼占23.13%，基本都使用过写字楼，对于写字楼有一定的了解。写字楼客户：自用客户与投资客户比例相当， 基本都使用过写字楼目前已形成三大板块，以季华路板块商务氛围最为浓厚佛山高档写字楼严重
12、缺乏，档次普遍偏低当前佛山企业在写字楼、商务公寓办公的氛围尚未形成佛山禅桂城区写字楼市场现状小结：价格与租金水平：与城市中心区域住宅差距不大
租售价：逐年攀升，租价控制在40元/平方米左右，售价由09年10000元/攀升到2010年的17000元/佛山公寓从05年开始少量供应，08年才渐入佳境，供应主要集中在禅桂中心商务公寓公寓供求情况:佛山的公寓供应量将呈现放量增长的局面09年供应量达到历史之最，供需比值高达1.35；2010年公寓供应量又加码.禅桂中心区历年公寓供求走势公寓消化情况:从2010年公寓市场消化结构看,面积段在30-60和总价在30-60万之间的公寓市场消化最为集中.公寓存量情
13、况:面积段在30-50和总价在30-50万之间的存量公寓所占总存量的比分别均超过60%以建面划分存量套数（套）所占比例（%）30以下133.60%31-4017247.60%41-5011431.60%51-604913.60%61-70102.80%71-8030.80%81-90090以上0合计361100%以总价划分存量套数（套）所占比例（%）30万以下61.7%31-40万8523.5%41-50万14941.3%51-60万4917.5%61-70万4612.7%71-80万71.9%81-905
1.4%90万以上0合计361100%公寓项目分布:目前佛山公寓主要分布在禅桂商贸较为
14、发达的区域，如季华五路沿线、南海中心辐射圈等，部分项目就在广佛地铁沿线，地段优势明显。普君新城佛山岭南新天地广佛地铁已售项目在售项目未售项目星星华园摩登荟凯德城脉利豪名郡国际商业中心保利花园2期柠檬时代美邦公寓恒福国际商业中心九鼎国际城东江国际已售项目项目推售时间面积价格未来可供应货量柠檬时代2009年38-60
二手售价9500-10000元/美邦公寓2009年24-48 二手售价11000元/星星华园2010年40-60二手售价11000元/在售项目普君新城（君誉财富公馆） 2010年40-8015000-16000元/(带2500元/装修)总货量是300多套九鼎国际2010年30-601
15、2000-13000元/（精装修）只剩56单位摩登荟2010年45-100 9000元/总货量是190套利豪名郡2009年48 9000元/总货量是300套保利花园2009年30-56 10500元/ 未来供应项目佛山岭南天地2011年49-124未知凯德城脉2011年中45左右未知总货量约是706套恒福国际商业中心2011年40-60
未知建筑面积达10万东江国际2011年中38-70未知约有3栋新中源国际中心2010年12月48-90 10000-13000元/平米总货量千余套公寓项目供应量:在售楼盘货量不多，但未来供应量大，项目竞争压力大。供需：受规划利好影响，供应明显增加，明年将集中放
16、量，供应区域扩大。价格与租金水平：普遍高于住宅价格，均在万元以上。客户：以投资客为主，深受新广佛人青睐。佛山公寓市场销售情况小结：厂房办公写字楼商住混合商务公寓佛山商务市场市场占比市场占比市场占比市场占比厂房办公最原始的商务办公环境，档次低，形象差，但因佛山大量实业型中小企业的现状而大量存在商住混合办公中小型企业，对价格较低、面积小的商住楼需求较旺盛
存在问题：档次低，商务配套不全，物管差，功能混杂， 难适应现代商务发展的要求，销售情况理想，但出租空置率高商务公寓商住楼与专业写字楼过渡产品，受注重企业形象但实力有限，无法进入写字楼门槛的中小型企业追捧；存在问题：形象相对于专业写字楼仍显较低写字
17、楼真正意义上的高端专业写字楼历史并不长，从07年环球国际广场等项目开始；完全意义上的高档写字楼的出现是佛山写字楼市场的新时期虽然写字楼、公寓等产品逐渐兴旺，但目前佛山企业主流办公场所仍停留在厂房、商住综合楼，公寓、专业写字楼市场占比较小，商业市场不成熟。佛山公寓/写字楼市场销售情况小结：街区商铺粗糙发展，以大型商场为主，未来零星供应大型商业综合体综合商业一手商业物业市场：禅城区以社区商铺销售为主，缺乏大型商业体的商铺供应；桂城则以商业中心商铺为主。商铺类型项目名称供应面积（）供应套数（套）成交均价区间（元/）成交套数（套）住宅社区底商保利花园546084220003500084商业中心百花时代
18、广场411147450005000033商业中心南海新天地2285992125000450007171-5层共632间铺面积5-100开卖当天销售均价50000元/采取4年返租，年收益率为6%当天成交率2成左右以首层5-8商铺成交量多临街商铺最高销售价格为8万元/二手商业物业市场：禅城中心区大型商场二手铺位转让供应较多的商业物业两个，一个最受地铁施工影响的百花广场，尤其以二楼、三楼铺位最多。另一个是东方广场，主要是东方广场银山街铺位，由于商铺档次不一，目前经营状况一般。同时祖庙路商圈由于瑞安岭南天地项目的带动，带动整个板块商业物业的价值提升。项目名称区域物业类型成交总面积成交金额成交单价（元/
19、）备注城市广场桂城大型商场680007.19亿10574含地上附带建筑、带租约百花广场禅城大型商场80750万93750该铺为百花广场1楼屈臣氏店内其中一部分东方广场禅城大型商场1251000万80000该铺位为东方广场1楼吉之岛门口围，现租户为鳄鱼恤人民路一线临街商铺禅城商业街区80
550万68750该铺为目前人民路大家乐铺一部分福禄路一线临街商铺禅城商业街区80 610万76250目前租户为发廊，租金为375元/禅桂中心区商业物业二手成交案例商业租赁情况：主要分为商场铺位和临街铺位，高档次商场首层铺位主流租金为800元月，普通商场则为300元月；人流旺盛的临街铺位主流租金为300元月，普
20、通临街商铺则为100元月。所属商圈项目名称首层租金水平（元月）物管费（元月）空置率祖庙路商圈百花广场300-800505%东方广场200-800405%季华路商圈东建实世纪广场300-400(已包物管费）-5%10%禅城嘉信茂400-6004010%千灯湖商圈保利水城150-2003025%南海大道商圈南海广场500-1100(已包物管费）-0%桂城嘉信茂500-1100(已包物管费）-10%桂城东商圈百花时代广场250-3503030%所属商圈项目名称首层租金水平（元月）祖庙路商圈人民路350起福禄路300起卫国路80起，高至250体育路250起季华路商圈普澜路100起，高至300华远东路5
21、0起，高至200季华路沿线180起魁奇路商圈丽日玫瑰商业街50起，高至100繁华路段商业街租金价格水平大型商场租金价格水平商业物业发展情况：预计未来3-5年佛山商业项目新增供应量将高达200万，而新增商业项目将主要集中在东平新城商圈。纺城东平广场星光广场广东有色金属交易中心佛山商圈分布：以往佛山只有祖庙路一条商业街，现发展成六大商圈，其中规模最大是东平新城商圈，政府亦加大力度打造各商圈，从规划、配套等方面全力支持商圈发展。祖庙板块：随着东华片区改造和广佛地铁开通，作为佛山传统商业中心的祖庙商圈，人气更加旺盛，商业氛围日益浓厚。项目规模推出时间备注普君新城占地30万方，总建筑面积120万方，住宅
22、60万方，商业15万方，办公20万方2010年10月佛山市政府为解决祖庙东华里片区改造项目居民拆迁而兴建的现代化综合性住宅小区岭南天地占地面积52公顷，总建筑面积150万平方米2010年8月项目发展参照上海新天地（太平桥项目）成功发展模式，包括住宅、零售、餐饮、酒店式公寓、五星级酒店、甲级写字楼等物业形态国际商业中心占地面积:3982平方米，建筑面积:33297平方米2009年以超甲级写字楼、商旅酒店、大型百货商场、酒店式精品公寓于一体的复合型商务综合体环球国际广场总占地1.53万平米，写字楼建筑面积约3.65万平米2007年集商场、休闲娱乐、写字楼、酒店式公寓以及五星酒店等功能于一体，成为佛
23、山首席综合性商务地标。 普君新城 岭南天地国际商业中心环球国际广场祖庙板块重点项目介绍： 普君新城规模：占地30万 ，总建筑面积120万 ,其中住宅60万 ，商业15万 ，办公20万 户型：一期首推君誉财富公馆,35-80的公寓推货时间：2010年10月价格：15000-17000元/ （带2500元/
装修）目前佛山最高端的公寓产品定位：国际化、多元化生活街区综合体亮点：采用多元共生的设计理念广佛地铁上盖的物业 以酒店公寓作为产品设计标准 岭南天地规模：总建筑面积达150万 ，分5期开发推货时间：2010年价格：目前在售洋房单位，均价18000元/ ，未来有大体量的写字楼供应客群：以周边居民
24、为主定位：代表岭南文化的南中国标杆项目亮点：整个项目内保留了22处历史文物建筑和逾百幢旧建筑项目采用东华里岭南大屋的建筑特色及古巷的排列方式，巧妙利用青砖及岭南园林特色参考上海新天地的开发理念，融合岭南建筑特色与现代商业模式
项目规模推出时间备注星星华园国际写字楼约3万平米预计2011年初二期为综合体，包含酒店式公寓、商业及写字楼金海广场约3万平米2010年中纯写字楼项目九鼎国际城写字楼约3万平米2010年南区为综合体，含公寓、商业及写字楼恒福国际商业中心总建面12万平米，写字楼约3万平米预计2010年底-2011年初综合体项目，含公寓、商业及写字楼星星厂房项目写字楼体量未定预计2012-20
25、13年住宅为主体的旧厂改造项目，部分商业、公寓、写字楼能兴南都项目写字楼约2万平米预计2011-2012年住宅为主体的旧村改造项目，部分商业、写字楼山湖电器地块旧改项目总建面积约30万平米，商业约10万平米，总部办公区为12万平米预计2013年作为混合型产业总部经济的桥头堡及禅城超景观区域将在2013年前完美呈现“周记地块”项目
-项目将规划为含有学校、公交枢纽站，社区医疗等公建配套，办公、住宅、商业及公寓等产品的大型综合社区镇安净水厂南侧地块项目用地面积达370亩-包括五星酒店、国贸中心、银行总部大厦及金融服务中心在内的大型商业综合体。季华路板块：目前季华路成熟商务区的向东发展，以综合体项目
26、的小体量写字楼供应为主，供应集中在2010年底-2012年九鼎国际城恒福国际能兴南都星星厂房星星华园国际金海广场 水厂地块项目山湖电器地块旧改项目“周记地块”项目季华路板块重点项目介绍： 九鼎国际城规模：占地100000 、建筑面积363931，共910套户型：30-60
的单间、一房、1+1房推货时间：2010年3月价格：写字楼17000元/，公寓13000元/客群：以佛山周边投资客为主定位：集住宅、商务、公寓、商铺为一体的城市综合体 亮点：佛山唯一的36万大社区的国际化公寓三大主题园林设计，小区中心有一个英式大草坪恒福国际商业中心规模：总建筑面积约10万 ，由商业、写字楼和公寓三部分组成推
27、货时间：2012年定位：打造季华中心商务区一个标志性建筑，成为“三旧改造”的又一典范。亮点：公寓采用“立体式”多变组合居住空间设计和高标准智能化管理拥有季华中心商务区营业面积最大的现代化大型购物中心
东平新城板块：以政府主导的大规模项目为主，定位高档，但在2012年开始才有大规模供应东江国际坊城东平广场项目规模推出时间备注东江国际总建面约12万平米，写字楼约2万平米预计2010年底综合体项目，包含住宅、公寓、商业、酒店、写字楼坊城总建面约68万平米，写字楼约15万平米预计2012-2013年包含公共建筑及商业建筑，先期启动公共部分，09年8月已动工，预计5年内建成，商业部分预计将在2012年启
28、动东平广场总建面约60万平米，写字楼约10万平米预计2012年包含商场、住宅、公寓及写字楼，年底开工，2012年建成星光广场总建面积80万平方米包括购物中心、写字楼、高级公寓、酒店等多种类型星光广场东平新城板块重点项目介绍：星光广场亮点：采用下沉式的地下停车场车道和下沉式地下卸货码头
环保绿化的人性化组合，从主干道到商家距离达到20米以上2012年开业佛山首个IMAX影城 规模：占地面积为940亩，总建面积为80万平方米，包括商业中心、公寓式酒店、室外步行街、中央广场等推出时间：预计2010年 定位：城市核心区域的高端综合商业项目东平新城板块重点项目介绍：东平广场规模推出时间占地8.04万，建筑面积约60万 ，包括7万东平新城
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