嗨，最近好吗，有点焦虑？

嗯，自从房地产税试点的消息传来，楼市好像这个秋天一样，“咻”地一声入冬了。

但平静底下，是更汹涌的暗流。

“你怎么看房地产税？”、“会不会影响房价？我的二手房还卖得掉吗？”、“年前还可以买房吗？”问题很多，基本都在考虑自己的一亩三分地。

朋友们，格局放大点看，才能找到答案啊。

根据其他国家的经验，房价最终还是由供需关系决定，房地产税不能从根本上改变楼市的逻辑。

那它的作用是什么？我们的答案是，加速分化。

房住不炒的大基调下，分化本就是必然趋势，就像这次土拍，优质的地块依然还是有多家房企battle，但一般的地块就无人问津了。

房地产税的出台会助推这一趋势，届时供不应求的城市，稀缺的地段、房子会加速成为抢手货。

话不多说上干货吧，根据现存的倒挂价差、板块稀缺度、房子本身价值三个维度，我们整理了五个板块中五个适合自住的“独苗盘”。

排名不分先后，根据预算和需求尽快入手即可。

理由很简单。一、东部新城核心区依旧是宁波的政治、经济、文化中心。二、这里没什么地了。

自从凤起潮鸣之后，这块金字塔尖的市场就进入了漫长的断供期，所以很多人的目光都放在了今年初东投拿下的杨木碶河旁地块。

这个还未入市的项目，基本就是东部新城核心区近两年的“独苗”。

虽然项目不大，且产品是70年产权的公寓式住宅，但在一片苍茫的东部新城核心区，它就是唯一的光。

这块地的位置实在太绝了，就在效实中学东校区的南侧，西面紧紧贴着水乡邻里，普遍房价在5-7万/㎡左右。

而项目毛坯销售均价不高于38000元/㎡，倒挂很大。

只是据说，产品都是面积段较大的大平层产品，门槛还是蛮高的，适合高端改善族。

一样的，东部新城的项目就是宁波楼市yyds的存在。

就算市场遇冷，东品合院开盘时，两百多套房子还是引来了近千人摇号，因为这批高端改善客群都知道：好产品好地段等不了人。

随着东投最后这批货出完，明湖进入断供期，大家等着“独苗”金隅上新。

这块地是年初拿下的，毛坯销售均价不高于36000元/㎡，最高销售单价不高于39600元/㎡，价格确实香。

看看周边的二手房，以东部万象府、上湖城章为代表的次新房，二手房挂牌均价在4.6万/㎡左右，而金隅项目和它们之间倒挂近万元。

奈何国企金隅节奏确实是慢，这个盘确实让人久等了。

年初华润拿下金钟茶城地块的时候，就有不少业内人士断言，“这项目肯定不愁卖的。”

毕竟新房的备案均价才4W/㎡左右，而三江口的次新房都卖到近7W/㎡了。

所以市场还有余温时，江望悦府的售楼处门槛都快被踩破了。

最近3批次临近开盘，看认筹比人气还不错，102套有房户房源，报名人数多达186组。能在现在这个市场交出这份答卷已然是非常优秀。

毕竟经历过几轮周期的资深买家都很了解，趁着市场冷、政策趋暖、开发商放福利的时刻，抓紧上车优质地段核心资产，才是王道。

说起大倒挂，不得不提的还有“开一个光一个”的姚江新城。

从现象级红盘万潮中心，到今年的姚江晴雨、江来上府，都是火得一塌糊涂。

有十四五规划、奥体中心、宁波“第三心”等各种利好加持，再加上价格门槛相对较低、近万元的倒挂，姚江新城确实有火的本钱。

现在板块内待售的盘也只有一个“独苗”，绿城的滨河沁月。第二批集中供地中也没有姚江新城的影子。

毛坯均价不超过2.93W/㎡，又是绿城首入姚江新城的作品，值得冲一下。

自从千亿级的东钱湖新城投资规划出来后，落在东部新城、东钱湖新城“两大顶流”之间的潘火，已经是钮祜禄·潘火了。

板块能级在上升，新房货源却少得可怜，目前在售的只有“独苗”——璀璨万境。

这个盘其实真的火了大半年，之前连广告都没做也能场场日光，现在市场冷了，最后一批还有几十套房源没有卖完。

但对于全宁波的刚需自住者来说，现在的时机可能刚刚好。

第一，总价不贵，最后一批就剩下几十套房源了，99㎡精装到手最低单价才27700元/㎡，算算首付还不到一百万！

在这五个“独苗盘”里面，这个盘的性价比算是站在高地了。

而且这种小户型硬通货，隔壁龙湖的二手房成交价都在4.1W/㎡左右，里外里倒挂差了六十万。

对于自住的人来说，且不去考虑未来价值空间，目前到手就省下了一大笔钱。

倒挂依然存在，不同的是，之前你可能抢不到，现在可以选一套自己喜欢的。

第二，璀璨万境的位置对于全城刚需都很友好，无论是在东部新城还是南部商务区上班，住在这个位置上班、出行很方便。

而且项目还是个TOD，走地下通道就能直达地铁站，刮风下雨天也完全OK。

第三，这个楼盘还有个很大的优势，它有世茂广场这个商业综合体。

世茂重视商业是这两年的事情，所以宁波人可能感受不深，但他们在上海、成都、厦门做的每一个世茂广场，都一片叫好。

世茂现在做商业的态度就是，要么不做，要做就做好的。所以宁波第一座世茂广场，也是潘火目前唯一的商业综合体，值得期待。

综上所述，璀璨万境不仅是“自住上上签”，更大的优势还有不菲的未来前景。

现存近6000+/㎡的倒挂+TOD+世茂广场，稳了。

在这不可错过的五个板块中，前三个适合改善，后两个适合首置刚需。

生活圈在北边的可以冲姚江新城，生活圈在东、南，或是地铁沿线，不要放过璀璨万境。

紧缩政策已经见底了，但市场还没有见底，复苏政策都在路上，子弹还会飞一会，现在顶多就是“黎明前的黑暗”而已。

别操心房地产税来不来，要住的房子还是该买，别错过时代的馈赠才好。

文：左耳朵 图：综合整理

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