楼市层层加码的调控政策，个人房贷利率也基本取消优惠折扣，更甚以倍数增加，如今竟有20家银行停止房贷的小道消息放出，无论停贷是否真实，房贷收紧已是铁板定钉事。楼市的紧箍咒已被念起，那么楼市的拐点是真的到了吗？

1、房贷利率上涨超20% 年内56家银行停贷

某监测数据显示，今年11月全国首套房贷款平均利率为5.36%，相当于基准利率1.09倍，环比10月上升1.13个百分点，同比2016年11月首套房贷款平均利率4.44%，上升20.72个百分点。

具体来看，11月，19家主要银行中有7家银行首套房贷款利率已经较基准利率上浮超10%，较高上浮15%，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行四大国有行首套房贷款平均利率分别在基准上浮7%-9%之间，较10月上涨1个百分点。11月，有56家银行分(支)行因额度等原因暂停受理首套房贷业务，较上月新增14家。

另一方面，市面上几乎没有银行提供首套房贷优惠利率。去年同期，全国优惠利率占比为84.27%，今年11月优惠利率占比仅为2.43%，同比下降81.8%。11月上海仍有多家银行提供首套房贷款优惠利率，不过需达到规定贷款金额方可申请，其他地区均已无提供优惠利率银行。

2、细账怕算！利率上浮得多掏多少钱？

不少之前房价涨幅较大城市出现首套房和二套房利率上调，如北京、上海、广州、深圳、南京等，一般情况上浮5%-10%，高的上浮20%，*发现南京各家银行首套房贷利率上浮10%-15%。房贷利率上浮这么多，购房者得多掏多少钱啊？

如果贷款100万，按照之前首套房贷款利率享85折、30年期、计算，月供4872.68元，本息合计元。

按照首套房贷款利率上浮15%计算，月供5762.88元，本息合计元。相比之下，月供多出890.2元，利息多还32万多元。

更奇葩的是，北京一年中房价下跌，一套80平米的房子下跌1322元，但因为房贷利率上浮20%，和房贷利率打9折相比，总购房款多了76万多。

若以现在全国首套房贷平均利率5.36%贷款200万元，30年，仅利息就需要偿还约为202.51万元。以去年11月4.44%的平均利率贷款，偿还利息约为162.25万，需要多还40.26万元的利息。

也就是说，现在买房，这多出的几十万是增加的购房成本。

3、相比房贷收紧，贷款难更严重

作为阶段性调控的成果，房贷收紧必然会影响成交量，抑制房价上涨态势，但可不一定是降房价，目前的市场表现为成交量回落，就算房价真的降了，买不起的人依然买不起，你大可好好算算你多还的利息钱和降的房价哪个是大头？

抛开房价而言，贷款难将是一个较大的问题，在商业银行信贷额度紧张的情况下，银行放贷是有所倾斜的，二套房房贷利率各大银行基本上浮10-30%，相比首套房，银行更喜欢给二套房批贷。当下去银行贷房贷的人*有体验，首套房贷款两个月才批下来，而二套房却只用半月就可批下来。

在监测的35个城市首套房贷款平均利率中，较低值为厦门的4.93%，较高值是郑州的5.77%。郑州的经纪卢女士表示，郑州的首套房贷利率上升很快，今年6月份还能拿到基准利率的贷款，现在都已经涨到基准利率的1.2倍，而且，贷款审批的时间也在拉长。她称，现在郑州市超过60%的银行已经用完全年的贷款额度，处于无钱可用的境地。

另外，开发商对资金的要求非常高，别看当前很多开发商仍然钱多、胆大、抢地皇，但如果半年之后，银行信贷的紧张影响到开发商，他们就会感到捉襟见肘了。不过，如果需要的时候，央妈一印票子，贷款又像开闸的洪水一样，可随心而动了。

4、利率还有上升可能 拐点何时出现？

对于此次房贷收紧，是否将成为楼市的长周期拐点，有专业人士表示，只有在2008年次贷危机爆发的时候，可以认为中国楼市有拐点出现，特点在于楼市和金融市场都比较萧条，交易和价格都比较疲软。

但现在应该不会有拐点出现了，这在于楼市发展其实还在积极抑制泡沫，并没有萧条出现。而三四线城市又积极释放需求，可以给楼市提供支撑。

首套房贷利率一年涨了20%，买房人的还款压力有所增大，未来还会上涨吗？

融360李少有分析，首套房贷利率由10月份的5.30%上浮至本月的5.36%，增速已经明显放缓，未来上浮速度将会进一步放缓，后期利率上浮空间较小。

某研究院智库*研究总监严跃进表示，首套房贷利率已经处于高位，但受到外围市场的影响，2018年央行加息的预期进一步上升，房贷利率上调的可能性依然存在，但上浮空间已经不大，“可能会在加息后基准利率的1.2倍”。

如果明年的宏观经济持续向好，首套房贷利率上升的可能性会加大。如果经济表现较弱，抑制的政策会相对减少，房贷利率上涨势头会减弱。

同时，严跃进和李少有均认为，到明年1月，随着新一年的贷款配额释放，贷款额度压力将得到一定程度缓解。

其实大家所期待的房地产市场不过是一个良性的房地产市场，而良性房地产市场的表现就在于不会有恐慌性购房，也不会有恐慌性抛房，达到一种供需平衡。

如果现在要买房，那肯定有不得不买房的理由，刚需中的刚需，要不然真没必要挤在银行房贷收紧的时候拼尽全力去买！虽然说刚需永远是*苦逼的！但你买过就会知道，等着你的是雨过天晴！

临近年末，关于房贷收紧的消息不断传来，而在本周，先是媒体爆出14城市上调首套房贷优惠，继而房天下调查上海中行取消房贷利率优惠，随后，各地纷纷传来上调消息。而与此同时，关于房贷优惠并未降低的消息也甚嚣尘上，对于购房者而言，一时间如何判断成为负担。

11月6日 外资行房贷利率现82折优惠 跌破首套房贷底线

临近年末，国内银行不约而同的收紧了首套房贷的利率优惠政策，有些地区已将首套房贷利率上浮至基准利率的1.05倍。而就在日前，花旗银行却逆向而行打出了首套房贷利率82折的优惠牌，一时间赚足了眼球。花旗银行在首套房贷上打出如此优惠牌，究竟是为了抢占个人房贷市场而给出的实惠，还是只为搏宣传而给出的噱头？

按此方案计算，假设借款人贷款200万，贷款30年，采用常见的等额本息还款方式，那么在82折的利率优惠下，借款人将比获得85折优惠的借款人少还近9万元，比基准利率借款人少还54万多元。花旗中国相关业务部门对媒体回应表示，根据央行及银监会有关规定，该行首套房贷会在政策允许范围内，根据客户资质及贷款风险进行区别定价。

目前市场上首套房贷利率通常在8-9折之间，该行也会根据市场及客户情况适当调整利率措施，不排除针对风险较低的贷款提供更好的贷款利率，但目前8.2折的贷款优惠利率尚未在北京地区实施。

花旗银行出的这张折扣牌，较目前其它银行可谓力度空前。近几月来，国内银行首套房贷利率往上走趋势明显。比如某银行在8月之前还执行的是8.5折，8月后就是9折了，而到了9月中下旬的时候就变成了9.5折，再之后就执行基准。而对于不以房贷业务为工作重心的银行，更是出现了较基准利率上浮的情况。而目前对于首套房的首套房贷利率折扣也在8.5折，这也被业内认为是盈利保本线。“其率相对其它贷款而言处于底部，目前并不会成为各大银行主流趋势。”银联信零售银行部分析师陈龙对记者表示。

针对花旗方面此举，某商业银行信贷部负责人昨日在接受《证券日报》记者采访时透露：“这一优惠政策确实要高于我们行的水平，在年末打出如此优惠，花旗的盈利空间应该非常有限。”该人士同时指出，“这也可以看成是一个信号，代表花旗等外资行方面经营策略上的某种变化，即发力抢占房贷的高端客户。”

11月7日 首套房购房者95%以上仍可享85折房贷优惠利率

记者走访发现，以北京为例，除非购房者收入证明过低，或者之前有过信用卡等不良行为，首套房购房者95%以上都还可以享受85折的贷款利率折扣。“银行在目前市场情况下，不选择给客户85折优惠利率的话，基本就相当于放弃了首套房贷款的客户。”中原地产市场研究部总监张大伟笑称。工商银行、农业银行、建设银行、交通银行、邮储、北京银行、华夏银行、中信银行，只要符合条件，都可以获得85折优惠贷款利率。

与商业银行的85折优惠利率相比，花旗银行的82折优惠利率更具吸引力，不过，张大伟直言，花旗银行这一新政可以说是广告大过实质，符合税后月收入过2万元的人群，基本已经购买了首套住宅，而且从82折相比85折的优惠幅度也不多，特别是首套房的贷款额度一般不会超过150万。

在苏州，同样可以寻到85折的优惠贷款利率。南京银行苏州分行个贷部的工作人员坦言，保留85折利率优惠是为了加大房贷业务力度，这样也能更好地拓展客户资源。此外，工商银行、交通银行、建设银行、中国银行等多数银行的苏州分行，都可以给客户9折优惠贷款。

对于11、12月份的房地产成交走势，张大伟认为，信贷依然是影响楼市房价的最关键因素，从9月相对稳定的信贷使得市场在部分消化了之前的需求后，成交量出现了下调。而如果4季度信贷不出现放松的话，可以预料的成交量将维持平稳。

11月7日 上海首套房贷利率优惠主流85折 中行取消优惠

当金九银十楼市成交“涨”声一片的时候，媒体频报各大银行收紧首套房贷利率优惠，对此，房天下走访中农工建交五大银行时发现，中国银行取消首套房贷利率优惠，施行基准利率，工行、建行、农行、交行四大商业银行普遍执行首套房贷85折利率优惠。

中行上调至基准利率 工农建三大行可下浮15%

中国银行周浦支行贷款部门的工作人员表示，早在一个月前，就已经取消了首套房贷利率优惠，施行基准利率。而在9月11日房天下的一个房贷利率调查中，中国银行还在施行首套房贷利率85折优惠。

除了中国银行，工行、农行、建行三大商业银行首套房贷基准利率依然可下浮15%。农业银行的工作人员表示，针对一般的房贷客户，首套房贷利率可下浮10%，但是根据客户的贷款额度、房价以及个人情况，依然有可能拿到85折利率优惠。建行的情况也比较相似，根据客户的基本情况，首套房贷利率可下浮15%。工行则相对比较宽松，对于85折房贷利率优惠的门槛没有贷款额度的限制。

除了四大商业银行，交通银行在上海也是施行首套房贷基准利率可下浮15%，但是对于贷款额度有限制，信贷部门的工作人员表示，如果贷款超过100万，个人资质满足条件，可以享受85折利率优惠。

85折房贷难申请 房贷价格战还将继续

央行浮动利率放开以来，银行之间的利率价格战开始打响，银行之间的利率分化也开始体现。花旗银行近日宣称首套房贷最优惠利率低至8.2折，一时引起市场普遍关注。据央行最近一次利率变动情况来看，目前五年期以上贷款利率是6.55%，82折以后利率低至5.371%，而目前五年期以上的存款利率是4.75%，存贷款间利差0.621%。

对此，华东师范大学房地产研究中心主任华伟表示，银行贷款占存款比例大概为70%，根据目前存款利差，房贷如果再有比较大的利率优惠，那么跟其他类型的贷款相比基本不占优势。

针对目前日渐回暖的房地产市场，华伟表示，银行是经济体，并非慈善机构，利率优惠门槛收紧是比较正常的事情，目前85折房贷一般的客户很难拿到。

房贷价格分化越来越明显，各商业银行在保证盈利的前提下，基于不同的战略考虑，房贷价格战还会继续。

11月8日 中介调查：宽松房贷“有望延续至年底” 东方早报

德佑地产区域总监张剑东昨日称，近期与该公司有业务联系的各银行放贷情况正常，没有出现收紧、优惠取消或缩小的情况，“大的银行今年的业务量跑得不多，额度都还没用尽，没出现不贷、停单的情况，反倒是一些小银行因为政策执行得比较灵活，额度跑得较快。”

不过，张剑东也说，虽然没出现额度收紧的情况，但“一些擦边球（银行）已经不帮着打了”。

这有别于往年的房贷发放节奏。

张剑东介绍，往年市场好的时候，曾出现9月银行的额度就已经用完了的情况，一般到四季度都会出现额度收紧的情况，11月时就能反映出来。不过，今年却显得比较宽裕，可能与持续调控有关。

“现在三套房全面停贷，二套房只能贷40%，利率还上浮1.1倍，银行主要的放贷对象以首套房为主，而且现在的成交量也不高。”张剑东预计，到12月份，房贷都不会出现额度收紧的情况，为近年来少见。

受访开发商也有类似感受。

某上市房企营销总监称，就该公司旗下项目来说，近期银行放贷较为正常，没有出现往年常见的收紧情况，“没有一家银行说额度不够用。”

上海盘谷房地产有限公司总经理宋海说，一般银行发放房贷都是一季度最快最宽松，到四季度额度快用完了就会收紧，但如今调控两年多，各银行的房贷已不像往年那样逐年大幅增加，楼市成交量也在下降，一些地方还在酝酿或已提高公积金贷款额度，这都会对银行的房贷额度使用产生影响。

宋海预计，今年全年银行房贷都会处于一种比较宽松的状态，“如果额度快要用完，现在就会反映出紧张。”

但部分中介门店的说法则较为谨慎。

上海中原中山公园店经理杨莹莹称，目前她还没接到银行有关房贷额度收紧的通知，“银行一般都提前打招呼。今年我们去农行帮客户办房贷，业务员还是照例说要办趁早，再往后去，就不一定放得下来。”

杨莹莹说，由于每年这时候都会出现银行贷款难办的情况，他们今年还是会提前做好准备。

汉宇地产莲花分行经理葛安燕也说，目前银行放贷情况仍和8、9月时差不多，但她仍担心到了11月底12月初会办不下来，“这些情况我们是无法提前得知的，只能通过银行业务员了解一点。”

上海中原镇宁路分行经理张宏超说，就他所在门店的情况看，近期的银行放贷还是稍微有些变慢，之前可以打打擦边球的银行也不给打擦边球了，对一些信用记录不太好的客户审核时间也有所加长。

受访人士强调，首套房贷利率优惠仍没有太大变化。

张剑东说，原来首套房贷款利率可打8.5折的银行，目前也能办到。一般买家首套房贷款也能拿到9折利率。审核、放款的周期也跟之前差不多，“快的1周，慢的两三周。”

某上市房企营销总监甚至还提到，有的银行对二套房的认定还在执行“认房或认贷”的政策。预计较为宽松的房贷环境会延续到12月，“这或许跟货币政策较为宽松有关。”

不过，张宏超指出，一般客户首套房贷8.5折的利率优惠较难申请，但9折还是能办到。他也说，往年这时候银行基本都贷不出来贷款来，今年的情况是的。

近日有公开报道称，某国有大行广州网点的首套房贷利率已上浮至基准利率的1.05倍，不过该说法未获银行方面证实。

11月9日 沪商业银行可按月提取公积金

为维护住房公积金缴存职工的合法权益，支持住房公积金缴存职工以自住和改善为目的的住房消费，市公积金管理中心昨天就本市申请提取住房公积金归还个人住房贷款做出公告。

公告称，凡在与市公积金管理中心签订了《住房公积金个人购房担保贷款业务委托合作协议》的商业银行申请购买本市自住住房个人住房贷款的借款人，可按现行规定办理提取住房公积金归还个人住房贷款手续。凡在未与市公积金管理中心签订《住房公积金个人购房担保贷款业务委托合作协议》的商业银行申请购买本市自住住房个人住房贷款的借款人，自2012年11月15日起，可凭相关证明材料按月至市公积金管理中心各业务受理网点办理提取住房公积金归还个人住房贷款手续。

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