几天前，有媒体报道燕郊楼市成交量下降80%。较近，又有媒体报道《环京楼市跌至“2字头”炒房客开始降价抛售》。随着国家限购手段的持续，环京楼市房价下跌幅度超20%，不少人都认为环京楼市即将崩盘。

然而，面对一波波循环往复的唱衰声，环京楼市真的没有未来了吗？我们从几个层面来做个简单的分析。

细思极恐，透过现象看本质

通过对比同一楼盘去年甚至更早期的均价与成交量，会发现：震荡上行的趋势并没有改变。调控的政策组合拳只是将持币入市者硬生生地拦在了认购资格的门槛之外，提高了入市交易和未来持有的资金成本，但并没有改变购房者的认知判断。

环京楼市一向承接北京外溢的需求和功能，在今年10月底、11月初，北京市四套班子：党委、政府、人大、政协，将开始分期、分批迁往北京城市副中心通州。

根据预估，这些机关的搬迁，远期约有40万人将疏解至通州，而中国中铁、中国铁建、中国电建、华润集团等75家中央、地方企业，已决定对雄安新区提供6.86万个就业岗位。

因此，北京对首都功能进行重新定位，“城市副中心”和“首都副中心”集中疏散北京的非首都功能，这是环京楼市的较大利好

天时地利人和，区域价值只增不减

站在北京的角度看向周边发展几个方向，更多的是向南部、西南部发展。比如京津走廊、京津冀协同发展四大功能区——曹妃甸协同发展示范区、新机场临空经济区、天津滨海中关村科技园、张承生态功能区，以及河北周边节点城市或者枢纽型城市。

在环京区域中，燕郊，廊坊基于特殊的地理位置，天然地坐享多项发展辐射利好。而其他区域，随着人流、技术、产业等资源的涌入，也会迎来新一轮的发展机遇。

环京周边的很多的产业都有很大的发展空间，一些产业调整、疏解或引进，通过资本人才技术管理品牌服务等形成产业聚集疏解、对接，那时，北京肯定会输出很多的资本、人才、技术、管理等内容。

条条大路通北京，便捷交通无缝接轨

随着京津冀一体化的逐步实施，根据规划在2020年环京将建完8条城际线路，到2050年则完成24条。即将建成的8条分别是——城际铁路联络线、崇礼线、京唐城际铁路、京石城际铁路、京霸城际铁路、京滨城际铁路、廊涿城际铁路(涿州-廊坊)、环北京城际铁路(廊坊-平谷)。

其次，河北省提出打造“京津冀核心区域1小时交通圈，相邻城市间1.5小时交通圈”，便捷的交通使得环京地区能够在短时间内快速对接北京、雄安。未来雄安还将开工建设多条线路。

随着越来越多的交通新线开通，住在环京、拼在北京，不再需要“跋山涉水”。当然， 交通发展也是区域经济、配套提升的关键助推剂

城市的持续发展必须依靠优秀的区位和相关政策的支持，除此之外，完善、成熟的产业结构会吸引更多的高新技术人才和客流的涌入。环京地区的区域价值正是其能够发展的根本，便利的交通条件能为其提供很多的机会，而且环京地区的产业结构正渐趋完整，在相关政策的支持下，环京地区各方面都将上升一个高度。

所以，环京楼市未来发展的潜力还是非常巨大的，不能因为一些非本质原因就否认环京楼市的价值。未来在各项交通设施、基础建设的完善下，环京区域仍会迎来新一轮的发展。

不服“垃圾”评级背后：中国房地产美元债再次集体崩盘。中国排名第13的民营地产商、全球500强的收益率超10万%

比下调评级之后，称自己很好，还在后台投诉我们说垃圾评级有强烈的误导性。其实此前恒大之类开始也是这样说的 。

在的信用等级标准中，“Ba”代表具有投机性质的因素，反映不能保证将来的良好状况，一旦经济情况发生变化，还本付息能力将削弱。因此，业内也将“Ba”戏称为“垃圾级”。此次评级从“Baa3”掉至“Ba1”，意味着正式掉入“垃圾级”。

对于垃圾评级是否误导，建议去看一下我们的文章，再看一下今天中国企业家杂志的说法。碧桂园是否被纳入垃圾级了。

在的信用等级标准中，“Ba”代表具有投机性质的因素，反映不能保证将来的良好状况，一旦经济情况发生变化，还本付息能力将削弱。因此，业内也将“Ba”戏称为“垃圾级”。此次评级从“Baa3”掉至“Ba1”，意味着正式掉入“垃圾级”。

中国房地产美元债再次集体崩盘

事实上，中国房地产企业就是一个怪胎，他们从香港市场发行大量的美元债，然后用这些钱回来造房子，被调控之后，他们的路径被掐断，不死才怪。

Hao Hong昨天发的一个统计显示，中国排名第13的民营地产商、全球500强的收益率超10万%，此役，龙血雄黄。

这就是中国房地产的现状。顺便说一下，这样的情况之下，竟然还有人说会再次救经济。。。。

下面是新闻稿全文，需要pdf的可以后台留言

投资者服务公司向控股有限公司授予 Ba1 的公司家族评级，并撤 销其 Baa3 的发行人评级。

与此同时，还将该公司 Baa3 的高级无抵押债务评级下调至 Ba1。 同时，穆迪将的评级展望从评级观察调整为负面。

此次评级行动结束了 2022 年 5 月 30 日开始的下调观察。 高级副总裁曾启贤表示：“评级下调反映了在房地产业具有挑战的运营 环境以及长期融资渠道趋弱的影响下，销售下降、财务指标削 弱。” 上述负面变化不再支持碧桂园此前 Baa3 的发行人评级。

“尽管预计仍将维持强劲市场地位和良好流动性，负面展望反映 了碧桂园受销售下降和持续低迷市场情绪的影响，未来 6-12 个月流动 性缓冲和财务灵活性会有所下降。”曾启贤补充称

Ba1 的公司家族评级仍反映出其强大的品牌地位、可观的土地储备以 及在中国 (A1/稳定) 普通住宅市场开发的过往记录。与此同时，该公司家族 评级反映了其在三四线城市的较高敞口，资本市场融资渠道转弱以及 销售和利润率下降对其财务实力的影响。

由于中国房地产市场疲弱，预计 2022 年的权益合约销售额将下降 约 30%至人民币 4,000 亿元左右。今年前 5 个月，公司的权益合约销售额下 降 40%左右，至人民币 1,506 亿元，原因是同期运营环境严峻，且受疫情爆 发影响。

尽管政府已放松对市场的部分限制，但鉴于三四线城市的经济基本面 转弱，在三四线城市的较高业务敞口可能引起销售波动并令利润率承压

15%-16%，原因是穆迪预计在困难的运营环境下销售价格可能会下降。

计入上述降幅和认为公司的预计收入和 EBIT 将出现下降的预期，未来 12-18 个月的 EBIT/利息覆盖率将从 2021 年的 4.7 倍降至 4.0 倍-4.3 倍。 与此同时，由于市场情绪低迷，碧桂园的境外债券融资渠道仍将受限。

注意到公司近期发行了人民币 5 亿元境内债券，利率为 4.5%，并可在发行后 第一年末回售，但公司能否维持长期资金融资渠道仍存在不确定性。公司有 限的融资渠道将限制市场下行周期内的财务灵活性。

由于缩减业务运营加上良好的流动性，预计未来 6-12 个月公司债务将 有所下降，一定程度上缓解了上述风险。具体而言，截至 2021 年 12 月，碧 桂园持有无限制用途现金人民币 1,470 亿元，加上其预计运营现金流将足以 支付即将到期债务，其中包括 2023 年底前到期或可回售的总计 13 亿美元左 右(约合人民币 85 亿元)的两笔境外高级票据和总计人民币 291 亿元的多笔

于 6 月 15 日发布了将于 2022 年 7 月到期日前按面值提前 赎回 6.83 亿美元债券的要约。偿付完成后，2023 年底前公司将只有一笔境 外债券到期。 也注意到碧桂园的部分无限制用途现金需要留在项目层面，从而支持其 运营，这会限制该公司利用内部现金偿还控股公司债务的财务灵活性。此外， 若公司在未来 6-12 个月改善其长期资金融资渠道，持续动用内部资源偿付到 期债务将大幅减少其流动性储备。

Ba1 的高级无抵押债券评级不受运营公司层面债务优先受偿的影响。 因为虽然碧桂园是控股公司，并且大部分债权在运营子公司层面，但碧桂园 的债权人受益于该公司多元化的业务，公司的现金流来自于不同地区的大量 运营子公司。上述多元化情况缓解了结构性从属风险。

在环境、社会和治理 (ESG) 因素方面，考虑了的所有权集中状 况。截至 2021 年 12 月 31 日，碧桂园的大股东杨惠妍女士持有 61.25%的股 权。

还考虑了以下因素：公司 13 名董事中有 5 名独立非执行董事；公司 根据香港联交所对上市公司的《企业管制守则》要求采取了其他内部治理结 构和标准。 可引起评级上调或下调的因素 鉴于的评级展望为负面，近期其评级上调的可能性不大。

但若增强长期资金的融资渠道，并在下行周期中改善销售并维持稳定 财务指标和良好流动性，可能会将碧桂园的评级展望调整至稳定。 可支持碧桂园现有评级的信用指标包括收入/调整后债务比率持续高于 100%，毛利润率持续高于 15%-16%，EBIT/利息覆盖率持续高于 4.0 倍。 但若发生下列情况，穆迪可能下调其评级：未来 6-12 个月内公司的融资渠 道、合约销售和财务指标进一步削弱。

下调评级可能考虑的信用指标包括收入/调整后债务比率低于 80%-90%，或 EBIT/利息覆盖率降至 3.5 倍以下，或毛利润率降至 15%以下。