——「蔡照明买房学习小组」

（蔡总讲座笔记，说法比较个人化，未经本人审阅）

一箭三雕：国家需要冲锋破局的（会说世界语的），香港需要腹地，广东需要题材。

不是商贸，不是工业，所以围绕这个点如何去连一个线，还能扫出一个湾的扇面出来，我感到很迷惑。

综合开发院的报告有这段话：

“依托湾区城市群建设全球科技创新中心，是当今世界城市、经济及科技融合发展的基本规律和客观趋势”。

这个？是张口就来的吧，有这个规律吗？

世界这么多湾区，就美国旧金山一个科技创新的，那是从五十年代就开始各项科技成果领先世界了，不，一百多年前就领先了；像东京大湾区等，那是制造业和航运碰到一起的黄金时期，湾区和高科技没有必然的联系。

推进香港、澳门国家重点实验室伙伴实验室建设。

在城市定位方面，也对科技创新做了总体安排，比如香港要大力发展创新及科技事业，培育新兴产业；澳门要促进经济适度多元发展；广州要培育提升科技教育文化中心功能；深圳要努力成为具有世界影响力的创新创意之都。

这段除了第一句说得扎实，后面说得似乎透露着不自信，说白了就是：香港已经产业空心了，要搞你就只好搞新兴的了；澳门你就算了，但也别就是赌博；广州嘛，没啥科创，要从小培养，你大学科研机构多，可以搞搞科创的教育，别人淘金，你卖矿泉水；最后只好看深圳了，深圳压力大，也别大，创新不一定就是科技创新，只要创新就行，可以是创意。原来吹风机的口是圆的，咱给搞成扁的，就是创新创意。

支持建设一大批重大科技创新空间载体。比如推进国家自主创新示范区建设，有序开展国家高新区扩容，将高新区建设成为区域创新的重要节点和产业高端化发展的重要基地。……支持中新广州知识城、南沙庆盛科技创新产业基地等重大创新载体建设。支持香港科学园、香港数码港建设。支持澳门中医药科技产业发展平台建设。依托深圳前海深港现代服务业合作区建设离岸创新创业平台。在广州南沙规划建设粤港产业深度合作园。在珠海横琴建设粤澳合作中医药科技产业园。支持落马洲河套港深创新及科技园和毗邻的深方科创园区建设，共同打造科技创新合作区，建立有利于科技产业创新的国际化营商环境，实现创新要素便捷有效流动。支持江门与港澳合作建设大广海湾经济区。加快江门银湖湾滨海地区开发。推进澳门和中山深度合作。支持东莞与香港合作开发建设东莞滨海湾地区。支持佛山南海推动粤港澳高端服务合作。

这一段很重要，重要的在于提到的地名，都可以翻译成房地产的话来说——这里有地产炒作题材。

市场如果有意在它们九个中间使力，早就用力了，它才不等谁谁发话呢。

靠市场的力量还是不够的。

不真是“亲自规划”类项目。

是顺势推出，最早还是深圳的一个“聪明人”提出来的。

从发布会的出席阵容可以佐证一二，会议的最高阶是董建华，政协副主席。

香港国际认可，法律环境，可否带动内地？是香港带内地，还是香港被内地强大的文化融合？

2、科创的几个点如何走起来，走成一个走廊。

深圳的创新可否带动其他？其他地方有哪些创新的要素可以整合？

看中央有哪些资源分配；

资源的分配除了资金支持，就是政策资源，这个是根据各地的定位来的，

香港和澳门我们定了也没用，还是看内地。

广州：国家中心城市；深圳：全国性经济中心城市。

国家中心和全国中心，好像差不多，可是你在品品差别大了。

国家中心是国家设定的中心，而全国性中心是你自己发展成的中心；

还有国家中心没有限定，就是全方位的中心，而深圳的中心是有限定的，是经济中心，我估计在写这段时，起草者想了很多天，就是为了安慰深圳。

好了，如果还不理解，接下来看，要成为国家中心，所以广州就要门户、商贸中心、交通枢纽，还有科教文化；深圳呢，都是软性的，“创新型”、“现代化”、“国际化”、“世界影响力”等。

所以最早提出大湾区的深圳精英们，还是不了解广东和深圳的本质关系。

香港出钱深圳开发，东莞制造广州批发，赚钱后去澳门赌一把，其他6市房价涨涨乐一乐，就都没啥了。

注：为何香港出钱？这几年我们国家的外来投资，三分之二是来源于香港，2018年是800多亿美元。

交通和服务，实实在在的，可以的。

交通，包括通信，智慧城市的联通，可期。

1小时生活圈带来巨大的，越来越大的影响。

服务，香港先进的教育、医疗，特别是国际的法律、金融服务都可以到内地，把内地一下子提升到发达国家水准。

1.巩固金融、航运、贸易中心、国际航空枢纽地位

这几个巩固，都是对深圳造成压力，金融，港口，航空，深圳相对于内地的这几个优势，会部分被香港取代。

金融服务业，既然要向国外开放，不如向香港开放。这是对香港的利好，从发言中“向中央政府争取落实的具体措施”的“争取”一词中，可知对香港是个资源分配的大利好。

航运：网络联运，一连就要有中心、有末端，强者恒强，弱者没饭吃了。打击的也是深圳、珠海机场。

2.为优势范畴开拓空间，要腹地

3.建国际科技创新中心

国家未来也给香港钱了，科研基金

另外科学院在港设立机构，会带动几千平米的房产销售吧

4.城市的互联互通——关口、路、通讯

在大湾区设香港青年创新创业基地联盟

自己目标小：旅游教育。

给的目标大：和葡语国家的交流平台

发改委地区经济司郭兰峰：

1.不一枝独秀，百花齐放，

注定想把大家捆到一起，有的冒汗了吧？

想得美，某些国家对大陆技术封锁，但对国际化的香港你们不应该吧？

发改委建设副主任林念修：

1.一字一句都有深刻的含义，都可以写篇文章

是的，照顾方方面面，都能够找到正向激励，给每个城市各自表述的余地。

2.更加融入国家发展大局，增强一国两制生命力

如何融入？谁会被消融？

3.对标对表纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区

有目标好。这个是世界最顶级的了。

提供新方案，更大回旋余地，造一个新机遇。

第一，聚焦规则衔接，着眼于「一国两制」下粤港澳三地的特殊性和共同利益，深入推进大湾区体制机制创新，推进投资便利化和贸易自由化，加强三地在法律服务、金融、医疗、建筑等领域的规则对接，促进人流、物流、资金流、信息流等便捷有序流动。

第二，聚焦创新驱动，携手推进大湾区国际科技创新中心建设，打造广州-深圳-香港-澳门科技创新走廊，布局建设一批粤港澳联合实验室，加强高校、科研机构和科技企业对接合作，共同建设全球科技创新高地。

走廊不是规划的，是自然长出来的，首先有长的动力，然后才规定往哪长？当年珠海吸引巨人集团等高科技企业的败笔。

第三，聚焦互联互通，完善港珠澳大桥、广深港高铁的运营管理和机制安排，积极完善以广深港、广珠澳和跨珠江口通道为主轴的内部快速交通网络，共同建设世界级机场群和港口群，力争实现大湾区主要城市间1小时通达。

1个小时这个是重大的利好，不是路上时间，是通关时间，如何办？

第四，聚焦产业发展，发挥粤港澳三地的综合优势，瞄准国际先进标准，培育壮大先进制造业、战略性新兴产业，加快发展金融等现代服务业，携手打造具有核心竞争力的现代产业体系。

这个民间早就做了，能做的早做了，没做的说了没用。

第五，聚焦对外开放，共同参与一带一路建设，推动大湾区企业联手走出去，共同开拓国际市场，提高利用外资质量和水平。发挥自贸试验区先行先试作用，共建一批重大合作发展平台，引领带动粤港澳全面合作。

第六，聚焦民生福祉，完善便利港澳居民在广东学习、就业、创业、生活的配套政策，推进港澳青年创新创业基地建设，深入推进粤港澳合作办学、合作办医，为港澳同胞到内地发展提供更多机会，强化区域污染联防联治和生态建设，携手建设宜居宜业宜游的优质生活圈。

会有一批港澳孩子到内地来发展。目前香港有9万人申请内地居住证，澳门2湾人。

湾在一起，一个小时生活圈带来的，圈内资源的重新配置，板块价值的重新估值，是造成一波机会和坑的重大题材。

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第一波段，我觉得可能是会中心城市向周边地区，原来的边界被打破，比如广州的购买力，更容易往佛山，往清远去外溢。深圳可能去往东莞、惠州，还有中山。像外围的什么肇庆江门，像这些流动也都是有可能的。

第二波段，就是划到湾里的低价地区，虽然还没什么变化，也没有外来人口，但可以自嗨呀，全体被打了兴奋剂，自己给自己涨价。

第三波段，我觉得可能是香港和澳门来内地买房，因为香港已有9万个申请内地工作证，澳门2万，未来会更多。首先是养老，其次是创业。但这次北上置业，和深圳关系不大了，房价高。而是更远的中山、江门、肇庆等地可以承接。

上面说的有三拨置业潮，另外还会在一些节点的地方会去集中爆发。

第一重点关注科技创新走廊，这个廊不知道能否走动连起来，但会连成置业的热点板块，并会导致很多城市的板块倾斜。

第二重点关注大湾最重要的三个地方：前海、南沙、横琴。

前海就是前面说的让香港优势来拓展、放大的地方，有可能是整个湾区的最出彩，能够出现成果的一个地方。规划里捞了两个实惠的好处：扩容和建新口岸

南沙定位是粤港澳全面合作的示范区，从省内的力量，它是第一要投入的地方。

横琴，我感觉稍微弱些，还要搞成一个什么中医药的大基地，想象空间有点小。

第三关注点是佛山和东莞，根据《广东省人口发展规划（年）》，佛山、东莞被定位为人口在500万-1000万之间的特大城市。这意味着，两大城市各有230万和170万的人口发展空间，根据蔡照明房价热气球模型，这个会有持续的热分子进场。

1、 湾在一起后，香港深圳广州中心区的房价会更贵了，还是被拉平？

2、 中心城市的周边城市可能会被拉高，但中心城市的边缘地区呢？比如深圳靠惠州的坪山地区是被拉高，还是会被拉低？