《成本分析——物流地产目标成本费用组成及控制要点研究》由会员分享，可在线阅读，更多相关《成本分析——物流地产目标成本费用组成及控制要点研究（43页珍藏版）》请在人人文库网上搜索。

1、成本分析物流地产目标成本费用组成及控制要点研究成本分析物流地产目标成本费用组成及控制要点研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 021-I伴随中国工业化和城镇化进程的逐步深入，经济结构转型逐步进入深入化和常态化，物流地产行业竞争日趋激烈，洗牌势在必行。未来十到二十年，中国物流地产市场必将从政策引导为主走向市场引导为主，市场需求及客户需求必将成为物流地产商研发产品的关键导向。如何提升物流地产商或物流地产项目的核心竞争力，是所有物流地产商和物流地产项目面临的重要课题。只有退潮之后才能看出谁在真正祼泳。当市场在上扬时，物流地产商的实力无法显现，只有市场在成熟阶段，并

2、不断趋于理性时，物流地产商的实力方可得以彰显。市场只会亲睐有准备的物流地产商。物流地产项目的成本控制能力和控制水平决定了产品性价比的高低，成本控制能力和控制水平越高，意味着物流地产商在生产同等品质的产品时所花费的成本越低，换言之，也意味着物流地产商花费同样的成本所能生产出的产品的品质越高。在市场竞争越来越激烈、市场不断趋于理性的大趋势之下，成本控制尤显重要。无论站在物流地产商的层面，还是站在物流地产项目的层面，成本优势决定竞争优势，全面提升企业或项目的成本优势，就是全面提升企业或项目的核心竞争力。成本控制能力越高，就越能为物流地产项目低租金或低价入市策略提供重要保障，同时确保利润率的实现。物流

3、地产商加强成本管理、合理统筹税务、加快现金流周转，是提高物流地产项目投资收益的三条重要途径。物流地产商应该立足自身现状，同时兼容国际、国内成本管理的模式和方法，从管理系统到具体操作方法，培养造就复合型、均好性的管理人才，提高物流地产开发成本管理的规范性和有效性，对物流地产项目的投资建设和运营管理实施全面、全员、全程的成本管理，杜绝无效成本，达到合理降低成本，提高产品价值，从而提高利润和投资效益的最终目的。为此，主编寄语成本分析物流地产目标成本费用组成及控制要点研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 021-II通常情况下，在一个物流地产项目的投资建设和运营管理

4、过程中，承担成本控制的工作人员人数要占到项目总人数的12%到 15%。对于一期开发物业建筑面积在10 万平方米以下规模的物流地产项目，应该配置一名成本经理、一名造价师，一名造价员。如果一期开发物业建筑面积超过10 万平方米，则应多增加一名造价师。是为序！成本分析物流地产目标成本费用组成及控制要点研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 021-III目录一、土地成本.2二、开发前期准备费.3（一）勘察设计费.3（二）报批报建增容费.4（三）三通一平费.5（四）临时设施费.6三、主体建安工程费.6（一）主体建筑工程费.6（二）主体安装工程费.7四、库区综合管网费.

5、8五、绿化景观费.9成本分析物流地产目标成本费用组成及控制要点研究成本分析物流地产目标成本费用组成及控制要点研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 021-IV六、配套设施费.10七、开发间接费.10八、期间费用. 12成本分析物流地产目标成本费用组成及控制要点研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 021-物流地产目标成本是指物流地产商针对整个物流地产项目全部开发成本的测算。物流地产商在物流地产项目概念方案设计阶段、建筑方案设计阶段、扩初及施工图设计阶段都将由浅入深、由表及里地对物流地产项目进行目标成本测算。在物流地产项目

6、的概念方案设计阶段，物流地产商应该根据物流地产项目的概念方案来编制物流地产项目的开发全成本估算，作为物流地产商在这一阶段控制和指导物流地产项目开发投入规模和开发利润水平的重要抓手；在物流地产项目的建筑方案设计阶段，物流地产商应该根据物流地产项目的建筑方案设计图纸对其在概念方案设计阶段测算而得的目标成本即物流地产项目开发全成本估算进行调整、细化和分解，最终完成物流地产项目建筑方案设计阶段的开发全成本概算，作为物流地产商在这一阶段控制和指导物流地产项目开发投入规模和开发利润水平的重要抓手；在物流地产项目扩初及施工图设计阶段，物流地产商应该根据物流地产项目的扩初设计图纸或施工图纸对其在建筑方案设计阶

7、段测算而得的目标成本即物流地产项目开发全成本概算进行调整、细化和分解，最终完成物流地产项目扩初及施工图设计阶段的开发全成本预算，作为物流地产商在这一阶段控制和指导物流地产项目开发投入规模和开发利润水平的重要抓手。物流地产项目的目标成本主要包括八大类科目，每一大类科目又包括许多子类科目。物流地产商编制项目目标成本，就是要明确各大类科目及其细分子类科图 1：物流地产项目目标成本测算的三个阶段成本分析物流地产目标成本费用组成及控制要点研究成本分析物流地产目标成本费用组成及控制要点研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 021-目具体的的成本估算值。物流地产项目如果

8、分期开发，并且包含多种业态、多种产品、多个单体，那么物流地产商就需要把整个物流地产项目的目标成本分摊到每一期以及每一期中的每一种业态、每一种产品、每一个单体上，并且将这些细分成本的控制责任分配到物流地产商的各个部门，只有各个部门在项目开展过程中协同一致，融为一个整体，才能更好地发挥各专业对成本控制的作用。值得注意的是，目标成本仅仅是一种对未来发生成本的测算。因此，目标成本测算与实际发生成本之间必然会存在一定的偏差。一、土地成本物流地产项目土地成本是物流地产项目目标成本的一个重要组成部分。具体而言，土地成本包括地价和契税（含土地出让金、应缴契税等）、红线外市政基础设施费（含市政基础设施配套费，以

9、及红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费等）等。物流地产商应该通过倒逼成本法，即通过计算物流地产物业的购置价格和综合开发成本来计算物流地产项目能够承受的土地成本的上限。物流地产项目土地成本的管控责任部门主要是物流地产商的投资管理部门，同时也涉及到物流地产商的财务管理部门、成本控制部门。物流地产商的投资管理部门应该着力开拓那些投资回报率高、资金回笼快、现金流易平衡的物流地产项目，同时应该尽可能多地争取相关优惠政策。一般而言，物流地产项目土地成本的管控节点主要有三个。其一，交地标准。物流地产商应该与项目所在地政府协商确定有利的规划条件和交地标准。交地标准不留诸如地块标高、高压

10、线、地图 2：荷兰埃因霍温的牧田公司仓库成本分析物流地产目标成本费用组成及控制要点研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 021-下管网、原住民动迁等方面的后遗症，并且土地平整，水、电、道路等全部接至地块红线外指定处。其二，付款方式。物流地产商应该与项目所在地政府协商尽可能分多期付款，减少首付款比例。其三，优惠政策。物流地产商应该与项目所在地政府协商尽可能多地争取相关税费减免优惠政策和产业扶持政策，且各项优惠政策要能够操作、跟进、落实。二、开发前期准备费物流地产项目开发前期准备费是物流地产项目目标成本的一个重要组成部分。具体而言，开发前期准备费主要包括勘察设

11、计费、报批报建增容费、三通一平费、临时设施费等。一般而言，开发前期准备费约占物流地产项目开发总成本的3-5%。（一）勘察设计费物流地产项目勘察设计费主要包括勘察丈量费（含初勘、详勘、测绘、文物勘察、沉降和管线检测、施工放线、复线和验线、产证建筑面积测量费等）、规划设计费（含概念设计、建筑方案设计、施工图设计、专项设计等）和其他费用（含专项设计研发费、专项顾问费等）。物流地产项目规划设计费是物流地产项目前期准备费的控制重点，其管控责任部门主要是物流地产商的成本管控部门和技术研发部门。一般而言，物流地产项目规划设计费的管控节点主要有六个。其一，物流地产商应该在设计任务书中图3：物流地产项目规划设计

12、费的主要构成部分成本分析物流地产目标成本费用组成及控制要点研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 021-明确对于各专项设计界面和设计成果的要求，同时还要明确对于概算、白皮书、二次机电设计、门窗、幕墙、弱电和钢结构深化设计的责任界定和成果要求，以及明确对于设计单位现场服务的要求，最终确保工程实体与效果图实现一致。此外，物流地产商应该在设计任务书中明确要求设计周期、图纸及白皮书深度能够满足物流地产项目招标采购计划及报价要求。如果物流地产项目采用扩初图招标，则需物流地产商在设计任务书中明确要求设计单位及时提供节点详图、用料说明、白皮书，并能回复招标图疑问。设计进

13、度能够满足项目开发计划，确保扩初及施工图设计不超出出图总计划，扩初概算的递交时间不迟于扩初出图后十个工作日。其二，物流地产商选择的设计单位一定要与项目的定位、特点、地域相互匹配，并综合考量其专业经验、设计创新、协同服务能力及地域经验。其三，物流地产项目无论是总体规划，还是单体设计，都应该比选 3到 5家设计单位，经过多轮设计招标/议标/询标，以便争取到最佳的性价比。其四，物流地产商应该加强与项目所在地政府主管部门的沟通，以透彻了解政府规划要求及限制条件，避免因政府规划要求的变化而导致大量的设计返工。其五，物流地产项目应该推行“一次性设计”，实施设计总承包制度，加强专项设计协同管理。避免各专项设

14、计的不协同而造成的因现场拆建而导致的无效成本发生，以及因设计任务书的不明确，而造成设计交图延迟、设计成果差错。其六，物流地产项目应该贯彻限额设计制度，限额设计实施达标率要做到 100%，结构含量（砼、钢筋）均不应该高于标准成本含量指标，以最终确保设计成果经济合理，最大化提升产品价值。（二）报批报建增容费图 4：荷兰阿贝尔顿的范德朔伊尔公司仓库成本分析物流地产目标成本费用组成及控制要点研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 021-物流地产项目报批报建增容费主要包括政府报建费、图纸审查费（含消防、抗震、节能等专项审查）、工程招标管理费、招投标代理服务费、环评、

15、交评、地震安全评价、新墙体材料保证金、散装水泥保证金、合同备案签证费、水、电、煤等增容费等。物流地产项目报批报建增容费即政府征收的各类评估费和规费的管控责任部门主要为物流地产商专门为项目开发建设而在项目所在地成立的项目公司，物流地产商的投资管理部门应该将拿地阶段和项目所在地政府洽谈的相应优惠政策向项目公司进行交底，以便项目公司跟进落实。一般而言，物流地产商对于各类评估、报建、规费的控制节点主要有三个。其一，物流地产项目报批报建增容费通常是非常有弹性的，物流地产商对其控制应该遵循“无功就是过”的原则。其二，物流地产商应该结合前期拿地谈判，争取一定优惠政策，并在物流地产项目开发过程中跟进落实。其三

16、，物流地产商在报批报建增容费的具体操作过程中，应该及早与当地市政配套部门沟通交流，争取相关费用减免。通常而言，此类费用经过努力争取可以减少标准收费的 15%。（三）三通一平费物流地产项目三通一平费主要包括临时水、电、路、开口等费用和场地平整费用等。物流地产商应该将项目临时道路及开口（红线内部分）列入施工总承包商的工作范围，不应该另外招标。而红线之外需要修建通往施工红线范围的道路及开口应该列入三通一平费科目。物流地产项目临时用电费用应该主要与用电图 5：斯洛伐克波拉迪斯拉瓦的艾提斯仓库成本分析物流地产目标成本费用组成及控制要点研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 021-61

17、4802106容量及变压器型号、数量、造价相关。物流地产项目临时用水费用应该主要与项目施工、生活用水量及管径、造价相关。物流地产项目场地平整费用主要是指在项目红线范围内按照平整方案及测量图挖填30厘米以外的场地平整的费用。而挖填30厘米以内的场地平整费用应该包含在施工总承包商的招标范围内，不应该另外招标。（四）临时设施费物流地产项目临时设施费主要包括临时围墙、厕所、临时办公、临时占地费用等。物流地产商应该根据物流地产项目开发建设的实际需要，遵循经济合理的原则，修建必要的临时设施，减少不必要的浪费。三、主体建安工程费物流地产项目主体建安工程费是物流地产项目目标成本的一个重要组成部分，约占项目开发

60%。具体而言，主体建安工程费主要包括主体建筑工程费和主体安装工程费两个部分。（一）主体建筑工程费物流地产项目主体建筑工程费主要包括基础工程、结构及粗装修、外部装饰工程、建筑及附属工程等四个组成部分。其一，基础工程，主要包括桩基础（含桩基检测）、基坑围护（含护壁护坡、基坑监测）、土方（含降水等）、地下室底图6：物流地产项目主体建筑工程费的主要构成部分成本分析物流地产目标成本费用组成及控制要点研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 021-板（含独立或筏基础等基础）。其二，结构及粗装修，主要包括地下结构（框架/楼板）、上部结构（框架/楼板

19、）、粗装修(含砌块（隔）墙、初装饰、防水、抹灰等)。其三，外部装饰工程，主要包括外立面装饰、外门窗、防雨棚、标识等。其四，建筑及附属工程，主要包括外墙外保温、屋面保温防水、消防楼梯栏杆等。除以上四项外，主体建筑工程费还包括施工总承包管理等可列入但无相应科目的成本。（二）主体安装工程费物流地产项目主体安装工程费主要包括给排水工程（含自来水、排水排污、直饮水系统、热水系统等）、电气工程（含从总配电箱至电气末端，含表箱、桥架、电缆、电线、灯具、预埋管等）、通风空调系统（含空调设备、风管、末端，以及相关的智能化控制、指定配电箱至控制开关的电气等）、发电机供货及安装（含设备、安装）、消防系统（含深化设计

20、、管道、消防设施、消防报警、监控等）、弱电系统（含对讲、保安监控、电信网络、卫星电视等），以及其他可列入但无相应科目的成本。物流地产项目主体建安工程费的管控责任部门主要是物流地产商专门为物流地产项目开发建设成立的项目公司，同时还涉及到物流地产商的成本管控、规划设计、工程管理、财务管理、营销管理、经营管理等多个部门。一般而言，物流地产项目主体建安工程费的管控节点主要有四个。其一，在物流地产项目的策划和设计阶段，物流地产商的设计管理部门应该确定控制目标，主要包括设计经济性评审、目标成本、责任成本、限额设计等。同时，还应该考虑与招商条件的对接（主要包括交付时间、交付标准、消防分区、仓储货物种类调整的

21、灵活性等），图 7：物流地产项目主体安装工程费的主要构成部分成本分析物流地产目标成本费用组成及控制要点研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 021-及其运营成本，并积极开展项目全生命周期的成本研究。其二，在物流地产项目的招标采购阶段，物流地产商的成本管控部门应该事前策划合约规划，划分标段、合约子目标成本，作为物流地产商进行成本事前控制和合同管理的重要手段。其三，物流地产商应该加强物流地产项目主体建安工程费的事中控制，事中控制主要包括编制目标成本动态月报、强化变更签证及付款管理。事中控制主要强调目标成本的动态控制、变更前的成本评审、批准权限及流程的严格执行，

22、以便减少主体建安工程的无效成本，方便物流地产商开展超标预警分析，并提出改进建议和措施。其四，物流地产商应该加强物流地产项目主体建安工程费的事后控制，事后控制主要包括结算审核、索赔处理、成本后评估及数据库建设等方面。四、库区综合管网费物流地产项目库区综合管网费是物流地产项目目标成本的一个重要组成部分。具体而言，库区综合管网费主要包括室外给排水系统 (含室外给水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统、室外中水系统等)、室外消防水系统（含深化设计、管道、消防设施、消防报警、监控等）、室外采暖系统（含管道系统、热交换站设备、锅炉房设备等）、室外高低压线路（含高压线路工程：从市政配电站至地块总配电站，含

23、设备、预埋管道和井、架空线杆、电缆等；低压线路工程：从地块总配电站至建筑单体配电箱，含设备、预埋管道和井、电缆等）、室外智能化系统（含停车管理系统、库区闭路监控系统，如巡更、周界报警、闭路监控、电子告示室外智能化等），以及其他可列入但无相应科目的成本。图8：美国阿尔伯克基的查帕拉尔电气二号仓库成本分析物流地产目标成本费用组成及控制要点研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 021-物流地产项目库区综合管网费的管控节点主要有两个。其一，物流地产项目应该推行“一次性设计”，设计总承包单位应该加强库区综合管网专项设计管理,避免库区综合管网专项设计与其它专项设计的不

24、协同而造成的因现场拆建而导致的无效成本发生。其二，库区综合管网设计应该综合解决各专业工程技术管线布置及其相互间的矛盾，从全局出发，使各种管线布置合理、经济，直至最后将各种管线统一布置在管线综和平面图上。五、绿化景观费物流地产项目绿化景观费是物流地产项目目标成本的一个重要组成部分。具体而言，绿化景观费主要包括硬质景观工程（含普通道路、铺装道路广场、围墙大门、河道驳岸建设）、绿化工程（含种植土/苗木种植等）、室外照明泛光（含建筑物照明泛光、其他室外照明泛光）、室外零星设施（含指示、标识牌、垃圾桶等），以及其他（含绿地排水、小品等）可列入但无相应科目的成本。物流地产项目绿化景观费的管控节点主要有两个

25、。其一，物流地产商应该从物流地产项目的特性出发，在绿化景观的设计、选材、施工等方面都把功能性放在第一位，把观赏性放在次要位置，以达到性价比最大化的目标。其二，库区内应该尽量选择耐旱植物，以便减少灌溉量，同时还要对库区植被进行优化布置，考虑收集库区雨水进行灌溉，以减少后期维护成本。仓库周围的树木或灌木可能会导致火灾蔓延到仓库。因此，应该将仓库与灌木隔绝分开。图9：加拿大魁北克的圣杰曼管道和下水道处理厂房成本分析物流地产目标成本费用组成及控制要点研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 021-六、配套设施费物流地产项目配套设施费是物流地产项目目标成本的一个重要

26、组成部分。具体而言，配套设施费主要包括垃圾转运站、开闭所等配套设施费用，以及可列入但无相应科目的成本。从物流地产商管控开发成本的角度来看，物流地产项目的配套设施要在满足物流仓储设施作业需求的同时，尽量减少建造规模。这是由于物流地产项目配套设施不能用来存储货物，不能直接产生收益，因此物流地产商通常希望减少物流地产项目配套设施规模以达到收益最大化的目标。总之，物流地产商应该控制配套设施的面积比例，适度即可，不宜过大。七、开发间接费物流地产项目开发间接费是物流地产项目目标成本的一个重要组成部分。具体而言，开发间接费主要包括工程管理费（含工程监理费、造价咨询费：含工程量清单编制、标底编制和结算审核、工

27、程质量安全监督费、工程保险费等）、行政管理费用（物流地产商总部管理费：含物流地产商总部以发票形式分摊进物流地产项目成本的各类费用，例如工资及津贴、福利费、员工餐费、社会保障、办公费、邮电通讯费、差旅费、交通费、应酬费、人事费用、培训费用、汽车费用、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、折旧费、租赁费等）、物业完善费（含维修基金、不在质保范围的维修等后续维修和物业更改完善成本等）、资本化利息（含融资成本、货款利息等），以及其他可列入但无相应科目的成本。物流地产项目开发间接费中的行政管理费和期间费用中的人工费、行政费加在一起，约占项目开发总成本的 1%到 3%。一般来说,物流地产项目开发间接费图 10

28、：物流地产项目开发间接费的主要构成部分成本分析物流地产目标成本费用组成及控制要点研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 021-中的行政管理费和期间费用中的人工费、行政费的管控节点主要有五个。其一，物流地产商应该针对物流地产项目做到准确定位、合理开发、责任到人。物流地产商的人力资源管理部门应该负责制定并推行按照物流地产项目开发关键节点实施奖罚的绩效考核制度，充分发挥各层级的积极性。在物流地产项目开展可研论证及拿地之前，物流地产商的投资管理部门和设计管理部门应该采取工序并联的作业方式，创新传统开发流程，启动策划、规划设计工作，提前做好项目启动的准备工作。物流

29、地产商各专业的技术负责人应该组织编制并推行各专业的作业指导书，有效提高物流地产项目专业化管理水平。物流地产商应该根据市场环境及自身发展需要，适时评估、调整、优化企业管控模式和资源整合方式，避免上下推诿、盘带过多、人人负责又人人不负责的现象，努力提高物流地产项目开发的专业管理能力和运作效率。其二，物流地产商应该注意控制人工单价，引入价值工程分析方法，综合功能值（考量拟引入人才的实际专业管理经验、学历、团队协同等因素、以及与岗位要求的匹配性）和成本值（收入要求），确定招聘对象，避免唯高学历、轻专业经历、过高配备人力。其三，物流地产商应该按照人员定编审批和控制员工人数。推行工作日志，考核每个部门、每

30、个岗位的工作量，适当考虑人才储备，努力做到不多配备人力。其四，物流地产商应该通过不断宣传教育，树立全员降成本、增效益的观念，全方位监控管理费用支出。其五，物流地产商应该尽量利用网络视频、远程会议系统，代替或减少外埠出差的次数，以提高工作效率，降低差旅费。对于物流地产商总部管理费用分摊来说，一般应该遵循以下分摊原则：结合税务筹划，利润高的多分摊，总体平衡以达到节省税金目标。图11：奥地利林茨的奥钢联集团钢铁服务中心仓库成本分析物流地产目标成本费用组成及控制要点研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 021-物流地产项目开发间接费中的融资利息成本约占项目开发总

31、成本的5-8%，具体比例由项目开发周期、招租速度、开发总成本、融资方式等多方面因素来确定。财务费用的控制责任部门主要是物流地产商的财务管理部门，同时还涉及到决定物流地产商运营能力和开发速度（从拿地到竣工开业的周期）的策划、设计、采购、工程等专业部门。一般而言,财务费用的控制节点主要有七个。其一，物流地产商的财务管理部门应该及早介入前期的项目拓展，积极协同投资管理部门做好与政府相关部门的沟通，争取税收优惠，在可控范围内最大限度降低税务成本。其二，物流地产商的财务管理部门应该及早介入前期的并购重组、项目商业策划工作，做好税务统筹计划。其三，物流地产商的财务管理部门应该依据项目开发进度计划、租售计划及目标成本，合理安排资金计划，保证项

2021年12月10日，“安永企业家奖2021”获奖者名单揭晓。本次评选活动历时近六个月，最终十一位中国杰出企业家从众多候选人中脱颖而出，获得“安永企业家奖2021”的殊荣。其中，两位荣膺本年度安永企业家大奖，他们将分别代表中国内地和中国香港/澳门参与2022年举办的安永全球企业家大奖的角逐。

安永企业家奖2021 中国大陆大奖

中微公司：集成电路的巨匠

尹志尧博士是等离子体刻蚀技术和设备领域的发明人及工业化应用的主要推动者之一，致力于半导体行业的创新和工业发展近40年，是426项专利的主要发明人之一，其中包括98项美国专利。

2004年，尹志尧辞任海外高管职位选择归国创业，成立属于中国自己的半导体设备公司——中微半导体设备（上海）股份有限公司（简称“中微公司”），以科技回报祖国。

中微公司瞄准世界科技前沿，基于在半导体设备制造产业多年积累的专业技术，涉足半导体集成电路制造、先进封装、LED生产、MEMS制造以及其他微观工艺的高端设备领域。中微公司的等离子体刻蚀设备已在国际一线客户从65纳米到14纳米、7纳米和5纳米的集成电路加工制造及先进封装中得到批量应用；公司的MOCVD设备在行业领先客户的生产线上大规模投入量产，公司已成为世界排名前列、国内占领先地位的氮化镓基LED设备制造商。而尹志尧博士也完成了从技术创新者、企业领导者到卓越企业家的成功转型。

尹志尧博士将集成电路的微观加工比喻成雕刻，是一场极具匠心的“慢工出细活”。中微公司在做的，是在头发丝直径万分之一的尺度上建造几十层高楼或多层立交结构。“正是因为难度极高，集成电路的发展才更需要全世界、全产业链共同努力。”

他表示，半导体是一个集群性质的产业，因此在宏观层面上，中微始终采取开放性的态度，一方面要独立自主开发一些设备和技术，另一方面和海内外合作伙伴通力协作,共同推进集成电路的产业发展。

微观层面上，尹志尧高度重视人才的重要性。由于半导体设备产业涉及项目规划、产品设计、工艺开发等多个环节，需要诸多层级的产业营运专家和精通等离子体物理、结构化学、微观分子动力学、光谱及能谱学等专业性技术人才的通力协作。中微公司采用全员持股安排，充分调动员工的积极性，实现共同奋斗、共享成果、回馈社会的创业初心。

安永企业家奖2021 中国香港/澳门大奖

医思健康：大健康市场的改革者

从第一间医美中心DR REBORN设立到发展为香港最大非医院医疗平台医思健康，邓志辉在这个行业中已经深耕了十余年。截至2022财年上半年，公司共运营23个医疗科目，拥有超过2400位员工，176位全职医生及1400余名联网医生；运营91间诊所，其中内地有15间；服务超过2000医疗企业商户；在大湾区的总楼面面积约45万平方呎，累积服务逾一千万客次，为他们带来健康、美丽、快乐。

邓志辉出身平凡，13岁时因爸爸中风而立志当医生。之后以优异成绩考入香港大学，就读内外全科专业。可惜大学时因家庭经济困难而不得不中断学业，帮补家计。进入美容行业的他，先后在两家上市美容连锁公司担任营销管理层。邓志辉回忆道：“当时在美容行业内，我发现客户十分愿意为优质的品牌，服务和环境投入更多资金。但当时行业内充斥不良销售手法，造成很多过度销售。另外，因为大部分行业持份者没有采用正规的医疗用药，因此未能为客户提供安全优质及有效的服务。我希望透过真正的医学科技，通过先进的医疗药品，科技研究，以及医生的专业及品德﹐将业界整体服务质素提升，从而进一步带领业界向着专业化发展。”

医思健康坚持“以客户为中心”、合规经营，积极探索科技、电信、保险、房地产及医药的跨领域合作，目前已经构建一个闭环生态系统，通过与战略伙伴的合作、市场营销、口碑和收并购等多样化的手段，将公域的流量引入医思健康的闭环生态中。

邓志辉详细阐述称，从预防性的体检、疫苗，到不同的精准医学的专科，再到日常健康管理相关的痛症管理、医美、生发等业务，公司全都有涉及和布局，各个品牌之间可以实现高效的交叉销售和引流，进一步强化客户忠诚度和粘度。今年也通过并购进入兽医领域，因为相信宠物也是重要的家庭成员，也希望照顾到宠物的健康。

通过十余年的发展，医思健康在香港本地已经累计了相当高的品牌认知度，客户留存率一直维持超过80%的水平，远超行业平均。不仅如此，公司聚焦消费性医疗，并希望以此为突破口拓展在内地的版图。

Rice Robotics：疫情下，为大家的安全贡献一份力

一部重量达90公斤、却灵活自如前行的配送机器人Rice被李国康团队创造出来，公司也因此命名为“Rice Robotics”。

起初，李国康在旧金山湾区的大学校园等户外空间以及酒店等室内空间看到配送机器人在运送食物和其他商品，便迸发出灵感。虽然开发自主导航是项挑战，但随着一位技术专家的加入，Rice很快从概念变为现实。

“Rice的用法不算复杂，例如一个大厦前台接待员要把文件送交15楼的租户，他只要把文件放进Rice，再输入收件人地址及联络电话，它便会自动前往目的地。到达后系统会发短讯通知收件人，这时输入短讯显示密码，机顶随即解锁打开，让收件人取件。完成送件后，Rice会自动返回充电站，一边充电一边待命；工作人员也会向它内外消毒，确保卫生。”据李国康介绍。

李国康继续说到，Rice系统具备强化学习功能，当它的应用场景越多并且越多元化，搜集到的数据自然越多，而每部Rice搜集的数据都会经过云端跟其他Rice共享。换言之，假设其中一部Rice配送任务期间出现一些问题，它既会自学避免再犯，也会让其他Rice引以为鉴。

有意思的是，之所以Rice懂得乘搭电梯自行前往各楼层，是因为Rice系统跟大厦内的电梯系统进行了整合，当电梯系统感应到Rice接近电梯，便会调配电梯给它使用。

“新冠疫情发生时，我们希望能贡献自己的一份力量，便对Rice进行调整，升级创造出了消毒机器人Jasmine。”李国康进一步称，Rice和Jasmine有相同的外观设计，但Jasmines身上安装的是消毒器，被用在商场、办公室和酒店等场所来保障人们的健康，目前是公司的核心产品。此外，公司还拥有第三款门户客服及安保机器人，主要应用于房地产、设施管理公司等。

福佑卡车：让公路运输更简单、更智能

自上世纪八十年代以来，公路运输就已经是构成陆上运输的基本运输方式之一，也是经济发展的基础性产业。然而，公路运输却长期存在货主企业找车繁琐、运价不透明、运输服务差等问题，而司机则面临真假单难辨、空驶多、运费被拖欠等烦恼。为解决上述问题，单丹丹于2015年创立福佑卡车，并一举成为物流行业少有的卓越女性创业者。

通过轻资产重运营的模式，福佑卡车链接着全国范围内的货主和司机，形成了一只独特的“超级云车队”。根据行业顾问报告，按2020年收入计算，福佑卡车已经成为中国最大的科技驱动型公路货运平台。“我们要做的不是一个简单的撮合平台，而是通过数字化技术建立陌生货主与陌生司机之间信任，在完成安全、高效的长途货运的同时，让货主更省心、更省钱，让司机更省力、赚更多。”单丹丹如是说道。

作为业内首个将AI技术商用化的平台，福佑卡车通过大数据和AI技术构建智能物流系统，提供从询价、发货到交付、结算的全流程履约服务。

公司独立研发的“福佑大脑”智能中台（ForU Brain）拥有“智能定价、智能分单和智能服务”三大应用系统，基于海量真实交易数据及算法能力，帮助货主企业及卡车司机降低信息获取成本、提高交易效率，同时通过智能调度减少空驶，提高车辆运行效率，而系统实时更新的道路信息也在优化运输服务体验的基础上，提高了货运安全。

在单丹丹看来，长途货运分为三个阶段。1.0阶段是交易方通过互联网解决信息匹配；2.0阶段是通过技术和算法优化供应链；而3.0阶段，是生产工具的变化，比如自动驾驶和新能源。

为进入3.0阶段，福佑卡车已经做好准备。今年，首批自动驾驶测试卡车已完成调试，于2021年5月底在京沪线试运营；7月，福佑卡车与合作伙伴获得北京智能网联汽车政策先行区首批商用车自动驾驶路测牌照，对自动驾驶的探索向开放路况、真实道路场景延伸。

“福佑坚持做困难但正确的事情，希望用科技为公路运输创造价值，为货主和司机带来更好的运输体验，让公路运输更简单、更智能！“单丹丹称。

九号公司：用差异化产品拓全球版图

在成为企业家之前，王野是一名不折不扣的科技迷，师承中国著名机器人专家王田苗教授。还是大学生时，王野设计制造的机器人获得科技竞赛一等奖。此后，王野担任中国自动化学会机器人竞赛工作委员会常务委员、国际标准化组织相关领域的副组长及中方专家，还曾主导完成863重点计划项目课题。

2012年，王野与高禄峰联合创办了九号公司。公司成立不到三年，便收购了平衡车行业鼻祖赛格威，一跃成为本品类全球龙头。以此为契机，九号公司开始拓展自己的海外版图。

王野认为，当下是中国企业、中国品牌出海最好的时代，不论从科技、质量还是设计上，中国的民族品牌都已经拥有足够的自信。在此背景下，企业需要讲究方法论。

他表示，中国企业走向全球化的过程中需要意识到的是，单个产品是无法被全球化的，因为每个国家都有自己的用户差异。“全球化的第一步是先搞清楚产品能满足当地居民的什么需求，为他们带来什么乐趣和价值。某个产品在国内能够成功，不代表同一路径在海外也能够成功。”

王野以公司生产的第一代滑板车举例，彼时，该产品因综合中国人的平均身高、体重、路况设计尺寸、承重、轮胎和驱动电机的功率而受到消费者认可。而到了海外，情况变得全然不同。“如果不因地制宜，根据当地消费者和城市的人群生活特点、文化、价值观等等进行优化，产品难以受到市场认可，公司也不能实现全球化。”

截至2021年10月，九号公司产品遍布欧洲、美洲、亚太等全球主要区域的225个国家和地区，全球累计注册用户已超700万户，全球累计行驶里程也超46亿公里。数据显示，九号公司的平衡车及电动滑板车长期海外市占率长期位列榜首。

在王野等创始人的坚持努力下，公司于2020年在上海证券交易所科创板作为第一家以发行CDR方式及不同投票权企业上市。

截至2021年6月30日，公司研发人员占比超过40%，已取得1341项境内专利、433项境外专利、745件商标权和105件著作权。公司市值超过人民币599亿元，目前已成为电动平衡车、电动滑板车全球第一品牌。

天境生物：探索肿瘤治疗的“武器库”

集创新药物研发、企业管理经验及科研经验于一身的臧敬五博士，是国内少有的学者型企业家。他曾不止一次对外表示，科学不应仅仅只是满足好奇心，也不应该只是停留在理论层面解决科学问题，而是需要转化成有效的诊断和治疗手段来真正解决临床难题,才能做到价值转化，并最终实现其社会价值。

2016年，臧敬五创立天境生物，公司成立之初就定位要做有“Best-in-Class”及“First-in-Class”潜力的创新药，并以“持续开发创新生物药，真正改变患者生活”作为公司的使命愿景，聚焦于肿瘤免疫和自身免疫疾病领域中尚未满足的治疗需求。

具体来看，全球的肿瘤治疗方法集中在手术、放疗、化疗、靶向治疗等几大方面，治疗手段和治疗作用相对有限。于是，臧敬五把目光聚焦到人体免疫系统，研发适用于免疫疗法的抗体药物。

“人体免疫系统是治疗肿瘤最好的武器库。”臧敬五表示，免疫治疗通过针对免疫系统的某一个特定分支和通路，改变肿瘤的微环境，激发免疫细胞的“活力”，增加局部免疫系统功能，为肿瘤患者带来了新的希望。

在克难奋进中，天境生物研发了包括差异化的单克隆抗体、结构创新的双靶点抗体和基于mRNA、AI等尖端的平台技术来构建颠覆性超级抗体的三波迭代创新，臧敬五也实现了从科学家到企业家的转身。

在他的掌舵引航下，天境生物自成立以来便得到业界和资本市场充分认可，吸引了多家国内外知名机构的长期投资，短短3年半便登陆美国纳斯达克实现IPO，上市首年即被纳入纳斯达克生物科技指数成份股，拥有超过20个具有全球竞争力的创新药研发管线，以及270余项自主研发的发明专利（含申请）。

2020年9月，天境生物和艾伯维就CD47单克隆抗体Lemzoparlimab（TJC4）达成近 30亿美元的战略合作，刷新了中国创新生物药出海记录。2021年7月，天境生物宣布拟在上交所科创板双重上市。12月，公司董事会批准了关于加速香港主板上市的计划。董事会已授权公司管理层继续推进并加快相关筹备工作，并采取有效的程序完成在港的双重上市。

科顺股份：“碳达峰”的绿色贡献者

科顺股份专业从事新型建筑防水材料研发、生产、销售并提供防水工程施工服务，旗下产品涵盖防水材料、砂浆材料、密封材料、排水材料四大类100多个品种，可为客户提供“一站式”建筑防水解决方案。在陈伟忠的带领下，科顺股份已发展成为行业综合实力前三，自2012年以来连续10年获中国房地产500强首选供应商，并在2018年完成深交所上市。

风光的背后，是陈伟忠敏锐的商业嗅觉、坚韧不拔的耐心和合作共赢的大局观。“1996年，公司刚成立的时候就是个家庭作坊，缺乏资金，银行贷款也很难拿到，幸运的是有同学和朋友支持我们。”陈伟忠说到，而随着70年代经济的腾飞，公司业务发展顺利，如何走出珠三角、走向全国成为亟需考虑的问题。

陈伟忠回忆到，转型过程中，“去家族化”是必须迈出的一步，“家族主要股东成员全部退出管理层，我个人拿出15%股份用来激励公司管理层，同时引入职业经理人制度，让公司的治理架构更加完善。”

据公司团队人员透露，内部管理上，陈伟忠则一贯保持低调谦和、爱才惜才的态度，用事业发展吸引人、用真诚沟通打动人、用细致服务感动人。

谈及未来的发展目标，陈伟忠表示，在房地产行业调整的背景下，首先要调整公司销售结构，更加关注风险管控，其次会优化业务结构，加大非房领域的开拓，积极融入国家新基建战略，城市更新中也蕴含越来越多的修缮商机。

更重要的一点是，希望为国家“碳达峰”目标贡献力量，陈伟忠及科顺股份积极响应低碳经济，秉承可持续发展战略，实行绿色产品创新，致力打造资源节约型、环境友好型现代智慧花园工厂，开发绿色环保产品。

据了解，科顺股份获评低碳环保推广标杆企业、国检集团首批绿色产品认证企业，产品多次入选环境标志产品政府采购清单。2018年，科顺创新式提出“一次防水”，将防水保质期从国家规定的5年提升至30年，推动行业品质标准提升；2021年，再次推出科顺绿洲雨水管理系统，开发光伏屋面防水产品等，在助力国家双碳目标实现的同时，也发掘新的利润增长点。

文灿股份：一个天助自助者的故事

三十多年前，唐杰雄在广东佛山一手创办了文灿股份，公司从最初给小型家用电器厂做低档零件的压铸加工，到后来抓住汽车工业的发展机遇，转型为做汽车零部件的压铸加工；又从低档汽车零部件的压铸件供应商，转型为高档压铸件的一级供应商。

2018年4月，文灿股份实现上交所挂牌，2020年成功收购法国上市公司百炼集团。唐杰雄告诉记者，百炼集团主营业务为重力铸造工艺，刹车系统是国际性的隐形冠军，两家企业的合并实现了业务上的协同与互补，原有企业竞争力得到增强，双方发展空间将更加广阔，达到“1+1＞2”的效果。

“近年来，随着逆全球化思维的崛起，对我国本土企业的发展造成了一定负面影响。文灿股份这次操作是同行业层面进行的技术获取和市场拓展型并购，能够补全工艺技术、深化国际布局、抵御风险挑战、实现高质量发展。”唐杰雄向记者透露他的担忧与规划。

此外，“碳达峰，碳中和”背景下，唐杰雄立志成为全球行业标准的制定者，引领整个产业链实现共同发展，再创辉煌。

细节上，唐杰雄表示，公司会加强节能管理，逐步淘汰高耗能设备，使用清洁能源，例如天津工厂全部采用国际先进设备，不但实现数字化生产，同时兼备高比例节能；采用先进生产工艺，提高社会生产效率和降低能耗，公司是国内首家实现后地板一体化压铸件试产成功的企业，该款产品实现多种铸件的集成一体化，直接提升整车厂的效率和减少冗余成本。

“全方位多维度践行‘碳达峰，碳中和’理念。公司一直关注原材料环保节能相关要求、落实办公区与生产区的各项能源配置或调整的具体数值等。”唐杰雄补充到。

立白集团：做不断创新的百年品牌

27年前，陈凯旋在广州创办了立白品牌。仅仅三年的时间里，立白洗衣粉销量就跃居广东省前列。现如今，立白集团已成为中国民族日化领军企业，提供了深受消费者喜爱的"立白"、"好爸爸"、“洁多芬”、“蜜丝”、“立白小白白”、“香维娅”、“蓝天六必治”、“ 御品海洋精华系列”等织物洗护、餐具清洁、口腔护理优质产品。集团在全国拥有8大生产基地、30多家分支机构、1万多名员工，解决产业链上下游超15万人就业。

为企业可持续发展，陈凯旋提出“1+2”战略。“1”代表一个品牌引领的品牌集群，通过布局多品牌矩阵，抓紧各品类发展趋势规划产品线，服务消费者更多样化、细分化的需求；+代表中台赋能，包括数据中台和业务中台，通过数字化赋能业务发展，提升企业运营效率，通过中台赋能生态伙伴成长，提升产业协同效率；“2”代表两大平台，包括为日化产业的品牌商、生产商等提供一站式赋能服务的2B平台，及为更好地连接和服务消费者，作为立白私域运营主阵地，同步具备产业互联能力的2C平台。

“立白发展多年，时刻都在创新，创新是企业的核心竞争力，是成就百年企业的关键。”陈凯旋表示。立白的创新研发中心每年完成100多种新产品和新技术的研究，其中70%以上属于高新技术产品，产品范围涵盖九大类、几百个品种，已形成“大日化战略”版图。

进入数字经济新时代，立白集团迅速打开线上、线下矩阵，仅2020年就开展直播近8000场次，合作主播超1000人，带来的总销售额超过25亿。目前，集团已实现覆盖全价值链的数字化产品矩阵建设及各领域的业务线上化，实现组织在线、沟通在线、协同在线、业务在线、生态在线。

在陈凯旋的带领下，立白集团以“世界名牌百年立白”为愿景、“健康幸福每一家”为使命、“立信、立责、立质、立真、立先”为核心价值观，致力于成为一家“品牌引领、数字经营、富有创新、富有活力”的智慧服务型企业，为消费者提供满意的绿色健康产品和服务。

ESR：亚太区的物流地产翘楚

ESR是亚太区最大的物流地产平台，总部位于中国香港，网络遍布全球8个国家。截至2021年6月30日，集团总AUM达2346.25亿人民币，是全球AUM增长最快的上市房地产资产管理人(2016–2020 CAGR:41.8%)。

据了解，ESR 除了自有资产，近年加强通过与基金的资本合伙人合作营运基金共同持有ESR旗下开发或拥有的物流资产和优质仓储，并积极循环利用资本，利用“轻资产”模式实现平台规模增长。

除了自身的稳健经营，企业专业化和规模化也是ESR的长期运营策略。2021年，ESR宣布计划以336.1亿人民币收购ARA Asset Management全部股权，成为亚太区最大的房地产及不动产管理公司，以及全球第三大上市房地产资产管理人，合并资产管理规模将达到约8370亿人民币。

ESR的联合创始人兼联席首席执行官Stuart Gibson和沈晋初表示，收购完成后，ESR将借助亚太地区领先的新经济平台LOGOS(ARA的附属公司)加快开发新经济房地产市场，业务合并将使ESR的新经济资产管理规模增加46%至530亿美元，业务范围扩展至亚太区内十个市场(占亚太区2020年本地生产总值超过95%)，资产管理规模及项目储备在多个主要亚太区市场占据领导地位，并带来更多独特的多资产类别的投资机会。

“越来越多的全球机构投资者寻求将更多的资金集中投放于较少数管理公司，就基金管理人而言，规模因而变得越来越重要，收购后，扩大后的ESR集团将能进一步把握新经济房地产的庞大市场机遇并创造佳绩。” Stuart Gibson和沈晋初补充说。

此外，ESR致力开发顶尖水平项目，重视科技创新。现时在兴建的日本东扇岛配送中心，将展示全球首个货运无人机物流。ESR强调可持续发展的同时也注重以人为本，例如积极发展屋顶太阳能发电等技术，以及在日本的配送中心设立日间托儿中心，为亚太区现代物流及新经济房地产重新定义。

曾经，在中国物流地产领域，外资企业占据了主导地位，继早年中投入股嘉民之后，2017年7月15日，由万科、厚朴、高瓴、中银集团以及普洛斯现任管理层共同参与普洛斯公司的潜在私有化，收购代价约790亿元人民币，中国物流地产前四大企业都有了中国企业投资参与的身影。物流地产，行业格局正在发生变化！聚焦着越来越多目光的物流地产，究竟应该怎么做？

图：主要物流地产商中国市场份额概览
数据来源：公开资料，中指研究院综合整理

现代物流关系到你我生活的方方面面，它集仓储、服务于一体，包含物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务不动产载体，信息化、网点化的配送中心每时每刻都在为我们提供着高质高效的收发储存服务……中指研究院通过对国内大型物流地产商进行调研交流，分析了当前中国物流地产面临的机遇与挑战，并对选址拿地、运营、盈利模式等企业关心的问题进行了分析与探讨。

当前中国物流地产，蓝海or红海？

从美国发展经验来看，物流地产在其高端制造业快速发展时期兴起，在零售连锁化时期得到快速发展，并且在电商兴起和快速发展时期保持高速增长。

当前，中国物流地产机遇与挑战并存。从发展机遇来看，中国人均物流仓储面积仍与美国存在较大差距；伴随着电商快速发展，中国网上零售继续保持快速增长；主要城市物流仓储租金、物流租金仍处于上升通道，且与住宅、商业相比，其前期投入少、租期较长， 较高，处在7%-8%左右的区间；现代综合交通运输体系发展规划及“八横八纵”高铁规划已出炉，未来交通网络的规划与发展完善为物流地产市场发展提供了空间。

从面临的挑战来看，由于物流地产前些年在规模化发展过程中普遍存在同质化情况，相比住宅和商业地产土地出让金低、税收贡献较低、土地利用率低，导致大城市工业用地相应指标逐年下降，同时，近年土地成本提升较快，由于物流地产投资回收期通常在15年以上，也相应为其开发建设完之后的招商、运营等专业化运作带来挑战。

可见，中国物流地产的规模化时期已过，当前市场有效供给不足，高端物流市场存在发展空间，在新的发展格局中，中国物流地产面临着结构化发展机遇。

在此，我们将通过解析占据中国较大市场份额的物流地产商，对物流地产涉及的选址拿地、运营环节等进行解析。

图：普洛斯全球净资产分布分布图
数据来源：中指研究院整理

图：嘉民全球资产分布图
数据来源：中指研究院整理

随着中国国内消费升级以及电商崛起带来的大量仓储需求，形成了多股力量布局中国物流地产市场之势。有传统物流地产商如普洛斯、嘉民、宝湾、宇培等物流巨头，纷纷将中国作为主战场；也有传统房企如万科、绿地和碧桂园等通过多渠道布局物流地产，如万科在2015年引入黑石集团作为战略投资伙伴，成立物流地产公司；还有金融机构如美国的厚朴基金、香港的RRJ以及新加坡的淡马锡等投资中国物流市场；更有电商如京东、阿里等也将物流地产作为一个重要的布局点，如阿里菜鸟通过自建、共建、合作、改造等多种模式，建造现代化仓储设施，建立一张能支撑十万亿在线零售总额开放的社会化智能物流网络。

图：主要物流地产商的区域性分布
数据来源：中指研究院整理

在国内外一致看好中国物流地产市场的同时，在哪布局？这是他们首要解决的问题，并不是所有的区位都适合。物流项目选址，不仅是投资建设以及运营管理全过程的起始环节，更是决定项目成败的关键因素。

我们通过对国内市场份额前十物流地产商进行分析发现，一线城市周边卫星城以及一带一路沿线城市是其。一线城市拿地成本居高不下、物流用地供给短缺，而其周边城市在土地供给、地价以及用工成本上均有较高的性价比，且租金未必低，利于承接核心城市外溢需求，因此大多物流地产商将“立足二线，服务一线”为其布局策略。

图：潜力物流园区分布图
数据来源：中指研究院整理

拥有便利的交通作为重要支撑的城市也是重要考量因素。便利的交通如紧临港口、交通主干道枢纽、铁路以及机场等。通常以下城市会蕴含较多机会：一线城市的卫星城，如京津冀的廊坊、珠三角的佛山、长三角的无锡等；一带一路起点的西安；处于交通大动脉且人均可支配收入较高的成都、南京、沈阳、杭州等。这些城市往往处于“八纵八横”大通道、港口等交通便利之地，且处于消费聚集地，对于物流地产商来说无疑是之选。

数据来源：中指研究院整理

不同行业对物流地产选址有不同要求。比如医药产品对环境要求比较高，仓储需要满足温度、湿度以及空气净化等多方面的要求，而对租金敏感度相对较低，对物流地产的开发建设要求较高；冷链仓储宜区域或城市的交通枢纽，因为良好的低温环境是保持冷藏冷冻类食品鲜美的重要保障，贮藏、运输及销售各个环节始终需要良好的低温环境，否则货物可能在运输途中变质。

目前主流的拿地方式有：①以房企、电商等为代表的行业龙头，由于较早布局物流地产，积累了一些行业经验，并借助自身行业品牌优势，有助于提升政府认同。②以华南城等为代表的企业，通过招拍挂等方式获取土地。③以普洛斯等为代表的外商，主要以合资、战略合作、入股及公开竞地等方式获取土地。

图：普洛斯通过多种方式获取土地
数据来源：普洛斯官网、中指研究院整理

目前物流地产的行业准入门槛不高，即便是高标仓储也因其较高的硬件透明性及可复制性，难以成为竞争对手设置门槛的筹码。在目前国内“一超多强”的市场格局下，未来将会有多大空间供新进者分得一杯羹?这都需要很大的市场智慧。只有整合各方资源、建立有效合理的运营管理体系，才能形成竞争“杀手锏”。

物流地产商以服务客户为宗旨，与客户保持实时信息沟通与共享，借助专业人员，发掘客户的潜在需求，并为入驻企业提供电商仓储配送管理、供应商库存管理等一系列增值服务以增强客户粘性。通过网络化布局，并借助“互联网+”，实现物流仓储的互联网化，为客户提升物流配送效率，降低客户成本。同时，物流地产商运用收购与回租的方式，先回购客户拥有的物流设施，然后再返租，降低客户固定资产投入。

图：普洛斯集成解决方案
数据来源：普洛斯官网、中指研究院整理

普洛斯通过构建物流仓储网，不断提高供应链效率。当前，电商、第三方物流等企业，对仓储效率、货物完好度以及配送速度都有较高的要求。普洛斯运用自身较强的物流仓储网，为客户定制专业化的物流仓储，极大地压缩了客户物流成本。同时，对客户进行全程跟踪，实现决策闭环和持续改进，并不断挖掘客户潜在需求，满足客户未来扩张需求，提升客户的粘性。

以服务客户为核心理念的本土龙头物流地产商——宝湾物流，根据客户供应链管理的要求，为客户提供包括选址咨询、规划设计、工程建设等全方位的服务，在指定地区寻找合适地点为客户“量身订做”仓库，并提供长期租赁合同以及物业管理服务。在整个产业链上为客户提供物流增值、供应链延伸及物业租赁等服务。

从普洛斯、宝湾等物流巨头的运营经验可见，以客户为核心，提供选址咨询、规划设计、工程建设等全方位服务，同时，构建物流仓储网，实现物流地产的互联网化及智能化发展，提升物流配送效率与客户粘性将成为发展趋势。

由于项目前期资金投入比较大，如何快速的回收资金以及实现盈利是物流地产商最为关心的问题。传统物流地产商收入来源包含租金、管理服务费、税收优惠以及土地增值等。单纯依靠租金、管理服务费等无法实现资金的快速回收。

我们对主要物流地产商盈利模式及构成研究发现，其近年收入构成变化相对较稳定，如嘉民以开发为其收入的主要来源；普洛斯以租金收入为主，占其总收入的81.4%，但近年在其“物流+金融”发展模式下，基金管理收入占比明显呈现逐年提升态势。

“物流+金融”模式利于缩短投资回收期，实现轻资产运营。在传统物业自持模式下，开发部门只能通过租金的逐步提升来回收资金，投资回收期通常比较长；但在基金模式下，基金管理部门通过投资管理、资本管理及分配等服务获取基金管理费和投资等，有助于提前兑现物业销售收入及开发利润，缩短投资回收期。普洛斯、嘉民等借助金融工具，运用地产基金以及加杠杆的方式来提高项目的率。这种“物流+金融”模式有助于减轻公司资金负担，提高资金的运转效率，实现项目的轻资产化运营。

图：典型物流地产项目运作模式
数据来源：公开资料，中指研究院整理

综上，可以看出，选址拿地是物流地产商最为关注的环节，而运营是其核心竞争力。这也和其本身特质有关，一个市场如果没有过多的消费需求，就无法刺激快速消费品、第三方物流等的需求，仓储需求也就无法提升。同时，由于物流地产的低门槛，造成了低端仓储市场过剩，大型物流地产商唯有把握行业发展趋势，不断提升运营能力，挖掘客户潜在需求，并为其制定一系列增值服务，以增强客户粘性。

物流地产的结构性机遇仍存，未来的发展机会在哪里？

数据来源：中指研究院整理

中国高标仓储需求仍较大，但当前高标仓储只是仓储设施的标准化，并未实现智能化的普及。在发展高标仓储的同时实现仓储智能化同步发展，真正满足现代仓储需求将成为发展趋势。现代仓储不仅是物品复杂、性能各异，因其需存储、分拣及移动等一系列复杂流程，为其开发建设及运营提出了较高的要求。以仓储为核心的智能物流中心，通过打造智能化信息管理中心，实现智能化存储、分拣及移动，并借助立体传输工具，提升空间使用效率，在集约利用空间的同时提升物流的配送效率，这不仅能为客户提供更系统、更科学、更有竞争优势的整体解决方案，还能提升自身的市场竞争力。

企业间资源与运营经验共享，推动行业向高附加值升级

想要玩转物流地产？资金、土地资源、运营经验必不可少！近年来，企业间的合作频现，拥有土地等资源的企业，通过与拥有丰富运营经验的物流地产企业合作，可以实现优势互补，达到项目布局与扩张的发展效果。

2016年8月，中集集团与普洛斯签署战略合作协议，双方将发挥中集集团在土地资源储备、物流装备制造、物流运输服务等方面的产业优势以及普洛斯在现代物流地产及物流服务领域的丰富经验，在物流地产开发及相关配套服务等领域建立战略合作关系。2017年8月16日，荣盛产业新城与菜鸟网正式签署《战略合作意向协议书》，双方将在固安打造京津冀智慧物流示范新城，所签约的固安智慧物流项目将在仓储、物流设施设备、跨境物流、园区管理方面等实现智慧化。

物流地产的规模化发展时期已去，未来，项目布局将更加集中于一线城市周边卫星城、一带一路沿线城市以及位于交通大动脉的重点城市；在增量用地规模减少的情况下，企业间通过更加灵活的合资、战略合作、入股等形式打破土地获取瓶颈，实现优势互补；把握高标仓储的智能化发展机遇，不断丰富、提升运营服务内容及水平将成为发展趋势。新时机、新挑战面前，物流地产商唯有深谙行业发展特点与趋势，才有可能在市场从“蓝海”向“红海”跃进的过程中占据一席之地。