针对2020年4月20日央行针对房贷真正意义上降息，以此分析原客户如何转化，未来房地产货币政策趋势，特汇总以下问题简要解答。

本篇文章逻辑上分五部分

第一部分：LPR的一个简单概念。

第二部分：2020年1月1日之前存量房贷转化。

第三部分：2020年1月1日—2020年4月20日房贷利率情况。

第四部分：2020年4月20日—至今，房贷真正意义上的降息。

第五部分：中央自17年中旬调控房地产，历次中央政治局会议关于房地产表述。

LPR概念：LPR=MLF+银行加点，MLF为中期借贷便利，是一种市场化利率。综合18家银行，包含国有银行、城市银行、外资银行等报价，去掉最高和最低值，平均得出每月央行LPR利率。

第二部分（货币政策的定向偏宽松、房地产持续的调控政策）

二、 2020年1月1日之前贷款转化政策

1、 转化客户：2020年1月1日之前基准利率商业贷款方式客户，不含公积金贷款，同理组合贷客户，商业贷款部分也需要转化，原来是固定利率的也需要转化。

2、 转化时间：央行要求在3月1日到8月31日之前完成。

3、 转化后两种方式：固定利率和浮动利率。

4、 转化后利率调整周期：至少为一年，正常为每年1月1号调整。

5、 转化后利率计算方式：LPR+银行基点=原房贷利率。

转化涉及两个值不变：a、转化期间LPR=4.8%（核定值为2019.12月LPR）。

b、转化期间利率为原房贷利率。

c、以此确定银行基点，此基点还清之前永久不变。

6、 2020年1月1日之前房贷转化举例

转化浮动利率：a、原来是基准上浮10%，那就是4.9%*（1+10%）=5.39%，转化后是4.8%+59（基点）=5.39%，59个基点永久不变，月供随央行LPR变化而变化。

b、原来4.9%折扣9折，那就是4.9*0.9=4.41%，转化后是4.8%-39（基点）=4.41%，-39个基点永久不变，月供随央行LPR变化而变化。

转化固定利率：原利率为基准利率上浮10%，利率为5.39%。或者原利率为基准利率9折，利率为4.41%。那转化后此利率5.39%，或者4.41%还清之前永久不变。

三、 转化选择固定还是浮动

1、 宏观预测长期：按照发达国家经济发展历程和利率水平，中国经济发展过程中长期看，整体利率水平会走低，这是必然趋势，还会有很大的下调空间。

2、 宏观预测短期：全球经济一体化相互影响，现随着疫情全球大规模爆发，经济形式不容乐观。为刺激经济发展，全球已呈现货币宽松态势，短期已经进入利率下行周期。

总结：从长周期和经济发展趋势看应该选择：浮动LPR。

3、 通货膨胀：大趋势利率下降，但是如遇到通货膨胀率过高，经济发展过热，这时候大概率会是加息周期。

4、 房地产调控周期：贷款利率分1年期和5年期以上，房贷基本为5年期以上，且LPR每月调整，每年1月1日调整存量房利率，所以这里就会存在操作空间。房地产调控和中国经济发展形势、中国产业结构和升级、中央对于房地产态度、中国地方政府负债率和居民杠杆率等因素有关。

总结：这就是不确定性，5年期以上变化和房地产调控息息相关，不能排除央行对5年期以上做定向调整，这时候房贷会上涨。原7折、8折、9折的，贷款额不高，这种情况建议选择：固定利率。

其实本质上存量房贷款利率LPR选择就是：在判断央行未来五年期LPR利率高于还是低于4.8%。如果低于那浮动就合适，如果高，那就是固定合适。

文章来源：今 日 头 条

　　东北网8月20日讯 近日，很多有房贷的市民都收到这样一条短信，“8月25日开始对符合转换条件、尚未完成定价基准转换的个人住房贷款统一转换为LPR定价”。

　　据了解，工商银行、农业银行、建设银行、中国银行、邮储银行等5家国有银行均发布了相应公告。

　　看到这个消息后，很多人一头雾水，LPR是什么?转换后要多还钱吗?到底该不该转?

　　8月19日，就有关问题，记者来到工商银行大庆分行进行了采访。

　　个人信贷业务部经理金绍斌介绍，LPR是“贷款市场报价利率”的简称，2020年1月1日以前发放的个人贷款合同大部分是参照中国人民银行公布的贷款基准利率定价。现在新发放的贷款都用LPR定价，由全国银行间同业拆借中心于每月20日公布定价，市场化程度更高了。

　　根据中国人民银行公告【2019】第30号要求，存量浮动利率贷款的定价基准要转成LPR。简单说，在基准利率和LPR之间二选一，不能不选，选了不能反悔，不能重选，选后伴随你到贷款还清。

　　哪些贷款可批量转换?

　　“我行8月25日起将符合条件的个人住房贷款批量转换为LPR浮动利率定价方式，无须本人操作。如果客户不同意进行批量转换，可在8月24日前通过手机银行、智能柜员机等渠道自主办理转换。”个人信贷业务部客户经理张轶说。

　　已经被批量转换的借款人，如对批量转换有异议，可在12月31日前通过手机银行转回原来的基准利率定价方式。

　　另外，此次批量转换包括个人住房贷款及个人商用房贷款，以下贷款不可转换：剩余贷款期限不足一个重定价周期的贷款，即原合同约定的贷款到期日早于下一次重定价日期的贷款;固定利率贷款;公积金个人贷款;经与公积金中心协商不转换的个人住房公转商贴息贷款;已参考LPR定价的个人住房贷款;当前逾期贷款。

　　转换后要多还钱吗?

　　或许很多人对是否转换拿不定主意，记者让工作人员给大家算算账。

　　第一种情况(选择固定利率不变)：依照4.9%基准利率，你手上的房贷，可能是七折、九折、上浮10%、上浮20%等折扣利率。那么，你现在对应的利率就是：七折3.43%利率、九折4.41%利率、上浮10%为5.39%利率，上浮20%为5.88%利率。如果你选择了固定利率，那么到贷款结清前你现在的利率，将不再改变。

　　第二种情况(转为LPR浮动利率)：LPR定价方式下，实际执行利率在重定价日会根据LPR的变动而变动。这次利率转换参照的LPR是2019年12月的4.8%。假如你原来的房贷利率上浮1.1倍，也就是5.39%，5.39比4.8要高，5.39-4.8=0.59。这个0.59就是你今后的房贷固定加点数，永远伴随着你。你以后的房贷利率就是：LPR+0.59。今年的LPR是4.8%，你今年利率就是4.8+0.59=5.39。2021年的1月1日，会根据2020年的12月的LPR报价来调整你的贷款利率，比如2021年LPR调整成了4.5%，那么你的利率就是4.5+0.59=5.09;

　　假如你原来的房贷利率打九折，也就是4.41%，4.41比4.8要低，4.41-4.8等于-0.39，这个-0.39就是你今后的房贷固定减点数。你今后的房贷利率就是：LPR-0.39。今年的LPR是4.8%，你今年的利率就是4.8-0.39=4.41。2021年的1月1日，会根据2020年12月的LPR报价，来调整你的房贷利率，比如2021年LPR调整成4.5%，那么你的利率就是4.5-0.39=4.11。

　　到底转LPR好还是不转好?

　　张轶介绍，是否转为LPR，这个选择权完全在于借款人自己，工商银行大庆分行充分尊重客户的选择权。大体原则是：如果你判断市场利率会上升较大，选择固定利率可能更有利;如果你判断市场利率会下降，转换为LPR可能更有利。

　　市场是灵活的，选择转或不转，目前来看，没有绝对的对错之分，这和大家平时投资理财的收益风险基本是一个道理，需要做出对自己更有利的市场研判和选择。