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1、关于在建工程抵押的条件，法律并未做明确规定。但是根据?担保法 ?、 ?城市房地产抵押管理方法?以及其他法律法规等的规定可以得出，在建工程抵押必须满足以下几种条件：1、已经交付全部土地出让金，取得国有土地使用权证书。根据?担保法?的规定，债务人不履行债务时，债权人有权以折价、拍卖或变卖的方式处置抵押物，就相关价款优先受偿。集体所有土地或划拨形式取得的土地使用权不能转让，故不得进行抵押。2、取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。?城市房地产抵押管理方法 ?明确规定在建工程抵押合同应载明土地使用证、建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证三证的编号，而只有已经取得三证的情况下，才能按要求填写相

2、应编号。3、 按提供预售的商品房计算， 投入开发建设的资金到达工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。因为只有符合该比例要求，开发商才能申请商品房预售，在建工程才具有了可转让的属性，满足抵押法定要求。4、在建工程与土地使用权必须同时抵押。?城市房地产抵押管理方法?明确规定，以在建工程已完工局部抵押的， 其土地使用权随之抵押。这也是与我国房地产法律中的“房随地走或“地随房走保持一致的要求。法律对在建工程抵押做出以上要求，主要是从保护债权人但是对开发商而言， 必须依法履行自己的义务，否那么可能会因为不符合法律要求未能及时取得银行贷款，延误了工程进度，导致更大的损失。同时，需要

3、注意的是，即使开发商以在建工程做抵押成功获得贷款也并不意味着事情到此结束，相反，开发商仍须履行相应的义务，否那么可能会受到法律的惩罚，遭受完全不必要的损失。二、在建工程抵押后应履行的义务及相应的法律责任。根据?担保法?的规定，抵押人转让已办理登记的抵押物，应通知抵押权人并告知买受人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知或告知的，转让行为无效。实践中，尤其是商品房在建工程抵押，抵押人务必将抵押事实如实告知买受人。 因为?最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?对抵押人 商品房出卖人 未向买受人履行告知义务规定了远比?担保法?更为严格的责任。具体表现为：1、 商品房买卖合同

4、订立后， 出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。由此导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失， 并可以请求出卖人承当不超过已付购房款一倍的赔偿责任；2、 出卖人订立商品房买卖合同时， 成心隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承当不超过已付购房款一倍的赔偿责任。综上， 无论是先抵押再出让还是先出让再抵押， 抵押人 卖房人对在建工程做了抵押后，均应如实告知买受人。否那么，虽然可能会多卖几套房，而一旦买受人追究，抵押人卖房人将因未履行该义务而承当违约

5、责任，甚至有可能在违约责任根底上还要承当买受人已付购房款数额的惩罚性赔偿。在我们的日常生活中，房屋抵押可以分为两种：一种是现房抵押，就是将已经建成的可供使用的房屋所进行的抵押；另一种是期房抵押，即在房屋尚未建成或根本没有建造之前，就将 “房屋抵押给银行以获得银行的贷款，然后建筑商通过此种方式融通资金来进行房屋的建设，此时银行获得了以在建工程为标的物的虚拟的抵押权。我国最高人民法院关于适用?中华人民共和国担保法?假设干问题的解释第47 条规定： “以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。由此可见，我国法律肯定了在建工程抵押的

6、效力。一案情简介1993 年 12 月，中国银行广东某市分行以下简称中行分行与该市宏大集团股份以下简称宏大集团签署了一批授信协议，根据该批授信协议，中行分行分别为宏大集团项下的 12 份信用证发放贷款，共计美元 22， 309， 889.11 元。 1994 年 1 月 20 日，经过宏大集团股东大会的批准，其向中行分行出具?财产抵押书?，承诺将宏大电子城房产作为向分行借款及授信开证的抵押物，同时表示因电子城在建尚未完工，等电子城完工后，将房产证办妥后补交分行。分行对此表示同意。 1994 年 3 月 8 日，分行与宏大集团就此共同签署?财产抵押书?，并上报市房产局。市房产局在?财产抵押书?之

7、上签署“同意按宏大、分行以上意见办，并加盖了公章。为了确保此项抵押有效，应分行的要求，宏大集团向市人民政府提交了?财产抵押申请报告?，有关领导在审阅后批示，此种抵押可以在市房产局确认后再办理房产证。到2001 年 1 月，宏大集团没能按期清偿对分行的贷款，中行分行向法院起诉，要求行使对宏大电子城的抵押权。法院经审理认为，依据广东省人大常委会通过的?广东省抵押贷款条例?第 11 条，以建筑物设定抵押权时，须凭建筑物产权证，而当时宏大集团公司并无房产证书，且至今也未取得房产权证书，所以其与中行分行设定抵押权的行为无效，中行分行并不享有对宏大电子城的抵押权。二思考方向由于抵押权是物权的一种，所以抵押

8、权也具有物权的特征，其客体必须是特定物，这样才能保证抵押权的支配效力。在主债权不能实现时，抵押权人可以就标的物优先受偿。基于此种考虑，在建工程抵押在传统民法中不仅是无法理解的，也是不被接受的。但是随着社会经济的不断开展，人们不仅仅关注担保物权的担保功能，而且更加注重担保物权的融资功能，许多国家都成认了在建工程抵押的效力。我国最高人民法院关于适用?中华人民共和国担保法?假设干问题的解释第47 条规定也成认了在建工程抵押的法律效力，所以本案中，中行分行与宏大集团关于宏大电子城抵押是否具有法律效力也必须依照司法解释的有关规定来判断。三法律规定1 .?中华人民共和国担保法?第 34 条：以下财产可以抵

9、押：一抵押人所有的房屋和其他地上定着物；二抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；三抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；四抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；五抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；六依法可以抵押的其他财产。2 . 最高人民法院关于适用?中华人民共和国担保法?假设干问题的解释第四十七条：以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。3.?城市房地产抵押管理方法?第三条：本方法所称在建工程抵押， 是指抵押人为取得在建工程继续建造资金

10、的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产以转移占有的方式抵押给贷款银行作为归还贷款履行担保的行为。四学理分析在本案中，法院作出的否认中行分行与宏大集团关于电子城的抵押效力的判决是错误的。根据我国最高人民法院关于适用?中华人民共和国担保法?假设干问题的解释第四十七条的规定：以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的， 当事人办理了抵押物登记， 人民法院可以认定抵押有效。由此可见，我国在司法实践中已经成认了在建工程抵押的效力。在本案中，中行分行与宏大公司关于电子城的抵押的效力如何，就要看其是否符合我国现行的法律法规的有关规定。根据我国?城市房地产抵押管理方法?的