“地王项目盈利空间非常有限，目前的融资成本比较高，这几年持有的财务成本就比较高了。部分即使比之前预售价有所提高，但也有些项目的预售价格还下调了，因此地王项目盈利不乐观，只是资金套现而已。另外这也对以后进入上海的开发商有警示作用，高价拍地有风险。”

（文/张玉 编辑/马媛媛）日前，上海市房地产交易中心“网上房地产”公布了第三批以集中批量供应方式推出的45个新建商品住房项目，合计12721套，共约139.7万平方米。楼盘认购和开盘日期另行公布。

值得一提的是，在上述45个项目中，多个曾经的高价地王项目相继入市。6月4日~5日，观察者网先后走访了央玺、路劲悦茂府、信达泰禾上城院子等多个地王项目了解情况。在当前上海预售证价格控制较为严格的情况下，本次入市地王项目基本与前期价格相当。不少本次入市项目与周边二手房项目价格倒挂，而预期的火热也让不少开发商坦言要“低调，不打广告，尽量不触发积分”。

此外，由于部分项目价格倒挂、认筹火热等原因，也不乏部分开发商故意设置条件“挑客”等乱象。不久之前，“网上房地产”公告，静安福新名苑（推广名：龙盛福新里）、浦东海富城市花园（推广名：绿地东上海海富城市花园）、嘉定云上名邸（推广名：保利云上·澄光）、南山虹桥领峯等四个楼盘存在违反认购规则等行为，其中福新名苑楼盘已认购公示。相关房管部门正在调查核实，调查核实整改期间，暂停福新名苑楼盘认购。

根据观察者网统计，该批供应的45个商品房项目分布在浦东、虹口、闵行、宝山、嘉定、奉贤、松江、金山、青浦、临港等10个区域。

其中，备案均价低于6万元/平方米的共有36个项目，占比80%；备案均价最低的为位于金山板块的华成新苑公寓项目，该公寓单价为20375元；最高的为虹口区的瑞虹新城天悦耀庭公寓项目，单价为11.5万元。

分区域来看，前5月累计成交量TOP3区域为嘉定、奉贤和青浦，分别成交67套，均价为/48447元/平方米。分板块来看，前5月成交量TOP5板块为安亭汽车城、金汇、南桥新城、徐泾、和金山新城。

从总价段来看，两头减少中间增加的特点愈发显著，800万以上的占比为19%，较去年下降了6个百分点，200万以下的占比为4%，较去年下降了3个百分点，而200~800万的占比为77%，较去年增加了9个百分点，其中，主要是200~400万的占比在增加，即今年针对刚需人群的产品有明显增加。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示，上半年的供应量和供应节奏有增无减，充足的供应量能够在一定程度上稳定购房者的心态。即将入市的楼盘仍以刚需为主，且将近87%的楼盘位于外环以外，而其中的五大新城仍是供应主力区域。价格方面来看，并未出现任何松动。核心区域的楼盘入市仍比较谨慎。

同策研究院研究总监宋红卫向观察者网表示，上海第三批房源仍然是主打刚需和改善型产品，10万以上的项目仅两个，6~10万的项目有8个，35个项目均价在6万以下，对于缓解当前上海购房需要具有较大的帮助。

观察者网注意到，在此次集中供地的名单中，不少此前高价拿地的地王项目也开始流入市场。

首当其冲的是建发联合中粮在上海宝山的“地王”项目央玺。2016年，建发中粮联合体拿下上海宝山区顾村N12-1101单元06-01地块，总价67.9亿元、楼板价5.37万元/平方米、溢价率115%。当时曾有媒体指出，如若扣除无偿交给宝山区政府的5%保障房和15%的自持租赁住房，央玺自身楼板价理应超过6.67万元/平方米。

不过，2019年6月，央玺推出第一批344套住宅，预证仅6.19万元/平方米，略高于拿地楼板价。而根据第三批推出的项目名单，央玺项目备案名为润园，此次上市套数为288套，户型为119~133平方米的叠加别墅，备案均价为71000元/平方米。网上房地产资料显示，央玺项目此前一共只开过两次盘，分别在2019年6月和2019年10月。

除了央玺，宝山另一个地王项目信达泰禾上城院子也在此次推盘项目之列。公开报道显示，2016年6月成交的信达顾村地王以303%的溢价率排名第一。该项目楼面价3.64万元/平方米，交易总价为58.05亿元。网上房地产资料显示，信达泰禾上城院子在2019年7月份开过一次盘之后就未再开盘，彼时项目的销售价格在4.9~5.5万元/平方米之间，目前项目仍有多套房源处于在售状态。与此前相比，此次上城院子的备案均价在5.44万元/平方米左右。

嘉定地王项目路劲悦茂府此次也在推盘之列。2020年，经过89轮的激战，嘉定区菊园新区JDC1-0403单元28-03、29-01地块经过约89轮的激战，最终被路劲以总价28.2亿元收入囊中，成交楼板价21008元/㎡。此次路劲悦茂府（备案名：练祁佳城君澜名邸）上市套数为430套，备案均价在44500元/平方米。

6月5日，观察者网实地走访了位于上海市嘉定区的路劲·悦茂府项目。项目距离地铁站只有3分钟的距离，目前主体结构正在修建过程中，部分楼栋已经接近封顶，周围用绿色纱网围裹。根据上述项目的商品住房认购规则，个人认购对象需根据实际情况，缴纳87万元的认购金，此外，首套房的存款证明金额为156万元，二套房的存款证明金额为313万元。

当前入市地王项目能否成功“解套”？ 上海中原地产首席分析师卢文曦坦言：“都挺悬的，基本上在盈亏边缘挣扎。前一批或前两批肯定不赚钱，弄不好还浮亏。最后一两批才赚钱，利润也就从这里出了。”

在宋红卫看来，此次房源包括之前的部分地王项目，但是上海在预售价格控制较为严格，项目基本与前期项目价格相当，部分项目甚至还有下调的趋势，这在一定程度上也打消了房企拍高价地的过高预期。对于未来稳定上海土拍市场具有警示作用。“地王项目盈利空间非常有限，目前的融资成本比较高，这几年持有的财务成本就比较高了，部分即使比之前预售价有所提高，但是有些项目的预售价格还下调了，因此地王项目盈利不乐观，只是资金套现而已。另外这也对以后进入上海的开发商有警示作用，高价拍地有风险”。宋红卫称。

尽管多个此前备受关注的项目流入市场，观察者网实地走访发现，项目开发商一般较为低调，不少销售人员坦言不会和中介合作，也不会大面积做广告，“尽量不触发积分”。

6月3日，观察者网实地走访了位于宝山区富长路联谊路路口的央玺项目。从共富新村地铁站骑行10分钟，便到达项目售楼处。售楼处对面的宣传海报上，“静安北，环线内”“119~133平方米新中式叠墅”等字眼吸引着购房者的目光。

根据销售人员的介绍，项目预计6月中旬认筹开盘，整个小区占地面积为7万平方米，一共有1003户可售。目前高层已经全部卖完且交付。目前在售的是叠墅项目，一共是288套。“我们不做广告，能找到这里真是缘分。”上述销售人员坦言。

距离央玺售楼处5公里左右是信达泰禾上城院子的售楼处。作为改善型住宅，上城院子距离地铁站就有大约3公里的距离。观察者网走访发现，目前上城院子已经基本修建完成，现场有建筑工人在进行修缮施工。据项目销售人员介绍，目前项目马上开启验资要有190万的现金存到卡里。

上述销售人员介绍，目前项目所属开发商为信达。“泰禾因为资金和管理上出了一些问题，其一些资产会被各大央企收购。像上城院子，全部都是信达出的钱，用泰禾的产品和人去做的。后来出了问题，我们信达自然而然就收掉了。”针对项目周边很多产品都触发积分的事情，上述工作人员表示：“因为我们是国企，我们一般是不会跟中介什么合作的，所以我们广告做的也不多，尽量不触发积分。上海的房子都卖得很快，很多当天清不掉的是开发商不想清，如果不是太偏的一般当天都可以清掉。”

价格倒挂下“挑客”乱象潜存

尽管开发商低调开盘，由于今年推盘的项目大都具有较高的性价比，不少项目销售火热。6月2日晚间，浦东周康的壹府澜庭项目开发商突然发布公告称，因参与开盘认购客户人数众多，场地空间受限，需调整开盘场地……“您可选择继续保留摇号选房顺序，或退购房资格及认购金。”

上海链家的数据显示，截至目前，第二批次的47个楼盘认购逐步进入尾声，目前已有20盘触发积分制，占比达到42.6%，并且这个占比随着认筹的持续还在上升中。而首批供应的33盘中，有12盘触发积分制，占比为36.4%。

在杨雨蕾看来，第二批次新盘中，触发积分的楼盘占比增加，并有楼盘创出积分新高，其原因一是供应量增大，更多热盘相继入市，也吸引了更多有备而来的购房者；原因二是随着政策补丁的增加，认筹规则不断完善，保障符合要求的购房者都能参与认筹。

购房者的认购激情多与热门项目与周边二手房的价格倒挂高度相关。贝壳找房显示，目前挂牌销售的仅有两套央玺项目均价都在7.5万元/平方米左右，尽管此次7.1万元/平方米的开盘价格交上次开盘高出1万元/平方米，但相较该项目销售的二手房每平方米仍有4000元的差价。

而此次备案价格最高的中粮瑞虹·海景壹号价格为11.5万元/平方米，而该项目目前仅有的一套在售二手房源均价为14.69万元/平方米，每平方米差价3万块钱。

值得一提的是，随着房源集中供应入市，相应的监管规则也在不断完善。4月29日，网上房地产发布公告，静安福新名苑、浦东海富城市花园、嘉定云上名邸、南山虹桥领峯等四个楼盘存在违反认购规则等行为，其中福新名苑楼盘已认购公示。相关房管部门正在调查核实，调查核实整改期间，暂停福新名苑楼盘认购。

一份网络流传的静安区住建局关于福新名苑的情况报告显示，经了解，福新名苑在付款方式上，个别业务员要求购房者在60天内付清尾款。针对上述行为，静安区房管局约谈了开发企业负责人及营销负责人，并向企业开具了《整改告知书》，要求企业尽快落实整改，合理约定付款期限。4月29日晚，根据发现的问题，静安区房管局开具暂停销售公告，紧急叫停项目销售，现场办公，指导项目第一时间通知全体拟认购客户，做好解释说明。

“此次推出的部分项目仍然属于高性价比项目，与周边二手房存在倒挂的情况，预计这些项目会触发积分制，并且分数会居高不下。”宋红卫表示。

本文系观察者网独家稿件，未经授权，不得转载。

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提问：你好！曾叔！请问您对最近网传的环京暴跌有什么看法？能否说下环京城市群后面发展趋势与珠三角或者长三角对比来看怎样？是否还值得投资？

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提问：你好，曾叔，坐标无锡，本人经开区玉兰花园200平米自住改善房有160w贷款，经开区90平米30w贷款，两套利率都很低，苏宁底商一套，以租养贷，滨湖区瑜湾花园92平米全款，目前子弹80w，还有60w尾款年底到账，问题：1，最终目标想去上海，孩子教育问题和资源优化配置，2，由于子弹有限，只能一步一步向前走，目前计划2020.6月份之前要再买一套，打算出手瑜湾（市值约186w），去升值潜力高的地方全款购置一套，由于江苏限购限贷问题，也没有具体的方向，请教是否可以南通和南京选一个楼盘，或者请推荐一楼盘。2，后面该怎么进一步分裂，早日进入一线城市。

回答：你好，1.首先上海发展的思路是正确的。一线城市未来还是领涨作用，中国大城市化率还有很长的路要走，一线城市天花板更高，更重要的是稳，大仓位放在一线，可以长持到天荒地老。城市化进程还远未结束，一线城市房地产供需失衡还远未解决，房产的进攻属性仍然相当不错。2.其实你资产不少，当前来说去一线城市也不难，难的是不知道你有没有上海房票。所以如果你的目标是上海，当前最重要的是尽早去开发一个上海房票。

以你资产来看，出掉全款瑜景湾房子，有子弹186，加手上80，加年底60，其他房子还不卖情况下，首付也有330左右，首付三成，也可以买到总价1000左右的标的，所以如果你有上海房票的话，完全就可以上车上海，而不是再兜兜转转去买南通或者南京，这样浪费的就是时间成本，因为时间越久，上海上涨幅度相比更大，买房成本就会更高。3.如果说你当前还没有上海房票，开发一个房票时间还要很长，那么可以考虑出手先置换到南京，以时间换空间，南京涨幅能力优于南通，后期有上海房票后，再出手继续置换到上海，实现一步步跳跃。南京投资回报率高的板块

提问：你好！曾叔！我父母在上海拆迁，估计补偿款340左右，选择要安置房的话300，安置房源佘山北，松江南，惠南和奉贤南桥，就近置换康桥。我本人在北京有房有贷（婚后购入），老婆户口在沪，我在京，目前自有资金只有20，小孩在京上学。希望能用现有资源在上海倒腾出两套房。一套目标是外环内社区和配套成熟的老破小，供父母养老。一套准备投资出租。请问有没有推荐的资产配置方法。十分感谢。

回答：你好，根据你的情况来看，买房首付总预算资金340+20，一起360的首付预算，如果说要拆分买2套，一套160，一套200。因为上海买房是认房又认贷，所以你老婆和你父母名义各自买入都是二套资格，首付比例很高，总价会有瓶颈，不利于投资选筹。如果你的经济收入不错，可以gpgd，降低首付款，拉高房子总价，增大买房选筹面，但要注意的是杠杆拉高，需要有对应的月还款能力，不然风险就很大，买房最大的风险就是断供！如果说你的月还款能力一般，这个首付预算在上海一线城市来说不算多，且还是二套资格，如果买不到有价值的区位，投资反而会踏空。这个预算我更倾向于你们买一套，总价控制在600以内，对投资选筹更为有利。同时手上再留有1-2年的一定的防守资金，抵御风险，当下属于静淡市，杠杆不宜拉太高。

提问：你好，曾叔，想在上海买房没指标，有什么办法吗？感觉房价越来越高，现在追高买入合适吗？

回答：你好，楼市四个周期，启动期、上涨期、近顶期、横盘期。其中，适合买房的是：启动期、上涨期、近顶期、横盘期。最适合买房的是：横盘期。没有任何必要担心错过一轮行情，除非它是最后一轮。上海的高回报楼盘可参考内部分享！

提问：你好，曾叔，洋房户型怎么样？之前不太了解这个东西。价格相差不多的情况下，是选择高层，还是洋房呢？

回答：你好，户型很多和高层一样，所以你说洋房户型怎么样，没有答案。简单讲讲洋房和高层。很多楼盘会高层和洋房并建，买房的时候该怎么选择？其实还是要看买房人的具体需求以及整个楼盘的房屋比例。同小区带电梯的洋房单价肯定是会高于同小区高层房单价的。毕竟在相同的面积上，单位产出的户数少，总价不变的情况下，这个差价就需要均摊到每户平均价格上，自然溢价就高了。洋房的好处在于户型好，楼层总户数少，邻里关系简单，均摊小，得房率高，但总价偏高。

所以，这类房，需要改善居住环境的人群买得比较多。而高层楼层高，户数多，上下班高峰期电梯繁忙，车位紧张，没有洋房户型好，公摊面积大。优势在于买房门槛低，小户型房入手容易，毕竟总价相对低很多。所以，刚需买高层电梯房比较多。买洋房，更注重是居住感受，但总价偏高，不利于后期出手，所以投资的属性偏低。买高层，居住体验没有洋房好，但是在后期转手的容易程度上来看，和相近面积的洋房来比较，总价低于洋房，所以转手率会高于洋房。

提问：曾叔，你好，打算在上海买经济适用房，请问曾叔要注意什么？

回答：你好，买经济适用房，里面有很多坑。交易费用、限制措施也是不一样的。流动性和收益性都要比一般的商品房差一些，2006年后的房子，可以交税改成商品房。具体还有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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