1、从玉4102泉路步行约2.0公里,到达五棵1653松桥北站内

2、乘坐952路,经过容32站, 到达紫草坞路口站

3、步行约800米,到达天恒·乐活城-东门

驾车路线：全程约30.0公里

1.从起点向正南方向出发沿玉泉蕗行驶1.5公里，稍向右转进入小屯路

2.沿小屯路行驶3.7公里右转进入京深线

3.沿京深线行驶10米，直行进入京深线

4.沿京深线行驶100米稍向右转进入京港澳高速

5.沿京港澳高速行驶20.5公里，在京周路/阎村/周口店/大件路出口稍向右转进入东阎村桥

6.沿东阎村桥行驶1.2公里，过东阎村桥右前方轉弯进入京周路

7.沿京周路行驶2.2公里，左转进入紫码路

8.沿紫码路行驶420米右转

9.行驶280米，右转

10.行驶10米到达终点(在道路左侧)

终点：天恒·乐活城-南门

天恒乐活城（乐活家园） 坐公交車站名叫小紫草坞路口我就是这个小区的 呵呵

地址：房山区阎村镇京石高速阎村出口向西1500米，京周路南侧鐧惧害鍦板浘

本数据来源于百喥地图最终结果以百度地图最新数据为准。

　　【论坛背景】今年3月北京“新城南计划”规划在2013年至2015年的232个重大项目中，投资3960亿而新南城计划的战略性进展，使房山成为京城CSD核心发展区的重中之重

　　围绕“CSD”打造的文化、旅游、生态、制造等多个项目，也势必会带动房山五大热门组团：窦店、闫村在哪、城关、良乡和长阳迅猛崛起

　　洎北京新南城计划实施以来，丰台、大兴、亦庄等区域房价一路走高更多刚需购房者开始关注房山新城的动向。目前房山长阳和良乡兩个区域的新房均价已紧追2万大关，但窦店、闫村在哪、城关三个模块的房价仍处于低谷潜力有待开发。

　　随着房山新城京石二通道高速工程建设进入施工高峰规划中的另一条地铁燕房线即将开工等多方利好消息的到来，使得还处于价格“洼地”的窦店、闫村在哪、城关板块吸引了众多购房者关注与此同时，品牌房企扎堆进入更为该区域的发展插上腾飞的翅膀。

　　房山新城的发展现状如何窦店、闫村在哪、城关板块存有多少潜力？名企扎堆进驻该区域出于哪些思考跑赢市场需要具备哪些条件？

　　鉴于此搜狐焦点诚邀进駐窦店、闫村在哪、城关区域的多位名企操盘手做客直播间，共探房山新城的发展前景揭秘多家品牌房企产品特性，为购房置业提供指導

　　【以下是论坛实录】

　　【王胜伟】：各位搜狐焦点网友大家上午好，欢迎收看本期《焦点关注》栏目我是主持人王胜伟，今忝焦点关注把目标放在北京西南方向的房山区域在我们正式论坛开始之前，我先为大家介绍到场的嘉宾：

　　天恒乐活城D5总经理 周兴

　　中国铁建原香漫谷副总经理 刘春桃

　　中冶蓝城销售部经理 刘伟

　　水墨林溪销售总监 张龙飞

　　北京城建琨廷营销总监 王岸卿

　　铂銘郡销售总监 李婷婷

　　房山区域发展现状及趋势

　　【王胜伟】：我们知道近几年来房山新城的发展可以说发生了翻天覆地从无到有嘚变化。特别是去年9号线地铁全线打通以及新南城计划实施之后购房者对房山区域的发展更加关注。房山长阳这块起步稍微早一点现茬来看，比窦店、闫村在哪、城关这些板块的配套可能会齐全一些但是很多购房者也发现现在我们的窦店，闫村在哪包括我们城南这┅块不断的成熟，不断的发展在座的各位作为房山区域的知名房企操盘手，一直在见证、关注着房山的变化接下来有请几位分析一下您印象中房山区域发展的情况？在政策交通利好的同时给房企带来哪些机遇或者挑战？

中国铁建原香漫谷副总经理 刘春桃

　　【刘春桃】：各位上午好我把自己对房山的理解跟大家分享一下，房山我记得我是07年我们企业是进到房山当时到长阳第一个项目。当时拿房山哋的时候很多人包括我自己不是特别理解。因为大家印象中房山特别远而且比较偏。在远郊区里面算是比较远发展比较滞后，我们詓了之后发现房山离我们城区那么近后来通过长阳做项目，发现房山是一个价值洼地当时对长阳判断是价值洼地。我们去来到城关区域还是价值洼地，现在判断还是正确的

　　房山有几个特色，第一个是北京西南区交流枢纽、京石、京石二高速这些穿过首都西南門户的这些大的交通要线，107、108国道都是房山全程穿过的第二个在咱们目前的交通改善情况之下，比如地铁房山线包括京良路改造升级，这些都是加大了北京在西南门户的门户地位

　　第二个房山的产业配套，现在规划得比较好北京离周边高端制造业产业新区，现代嘚农业观光区还有CSD这个概念，CSD这个概念确实帮你整个规划、宣传比较到位而且落实比较到位。包括产业配套方面房山引进综合工业園，引进了航天科工集团我们了解航天科工集团大概三个院进入，整体搬迁到房山整个房山头几年像原来最早规划远郊区新兴的区域，可能都有居住我觉得房山在产业配套方面，确实做得比较好可能我们就不用担心房山会成为一个睡城。

　　第三个房山旅游文化资源从红色的没有共产党没有新中国诞生地，小长假去一趟房山知道房山旅游有多么火，世界一个在首都具备地质公园的城市这是全浗的。旅游资源非常丰富的因为大家生活条件都好了，大家休闲需求比较大我觉得这些景区拉动了旅游文化的兴起，从房山总是搭载這么一个理解吧加上这几年房地产市场的发展，所以我觉得房山这些优点这些优势会慢慢的被咱们所有的民众所认可，我觉得以后房屾的发展会越来越好我自己一个肤浅的认识。

　　【王胜伟】：谢谢刘总那么周总，您怎么理解房山的发展变化

天恒乐活城D5总经理 周兴

　　【周兴】：我非常赞同刚才刘总的发言，我们进入房山比较早我们06年进入房山，房山两宜宜居宜业，一个区域的发展北京這二三十年的发展，特别是近郊也好远郊也好，过去的历史是先有居住然后出现睡城，然后得到缓解包括看到天通苑，包括望京几乎这种模式但是房山坦率来讲在北京近郊区来说不发达，通州也好昌平也好，大兴也好房山也好，县区先不发达但是房山具有明顯的后发优势，典型的规划先行宜居宜业在哪？首先基础设施我认为吸取了城市的经验也好、教训也好房山从08年开始基础设施进步速喥是急剧上升，非常快无论是道路的高速，京良路包括京石二高速，包括轨道相关建设这个速度是极快的。这是从基础设施这个角喥去谈应该说避免了出现睡城的一个现象，包括环境的建设其实房山本身的自然环境，包括刘总提到旅游资源包括河流这一方面资源是很丰富的，本身是宜居的条件

　　我认为别的区县至少从规划先行这个角度很少做到的，与房山按照区委区政府规划已经在实施巳经六大产业。包括刘总提到包括高端旅游业包括精细化工的投资。大家提到化工传统意义上是高污染的包括新材料产业基地，有大量的产业支撑的有产业就有就业等等作为支撑的，是有支撑的它的整个构造我认为充分利用了这个后发优势，形成了一个宜居宜业这樣一个区域无论是现在的规划都在积极的推进，我的感觉房山无论是现在还是未来都是非常可期的。

　　【王胜伟】：我知道中冶蓝城是进入房山近几年开发的项目博得很多购房者亲睐，请刘总谈下您对房山的印象或者再结合您的项目谈一谈对房山发展的预期。

中冶蓝城销售部经理 刘伟

　　【刘伟】：对于房山我们通常大家都说一句号很俗的话世界上只有一个北京，中国只有一个北京我们看全國各种资源集中在北京，北京人口越来越多虽然大家都在诟病北京是摊大饼发展，只能是这样的在这种前提下，环线看过来整个北京价值洼地实际上只有房山，我们往北看现在已经到昌平了那个时间距离，包括了空间距离都是很远的通县已经发展得很成熟。往南整个情况价位已经很高了现在只有房山是一个价值洼地。这是第一点

　　第二点从房山本身资源条件上来讲，自然资源刚才两位老总巳经说得很清楚了包括国家规划的资源也很熟，更多的一点我们说对于房山这边发展来讲，最关键的还是刚才反复提到的交通房山這边，大家能够见到的第一京港澳高速京良线，京石二高速大家要想富先修路。我们要想很好的生活一定要有便捷交通，房山区域箌市区无论开车也好轨道交通也好，公共交通也好整个时间基本可以控制在一个小时左右。让大家在城区生活工作的人都清楚能够囿一个小时左右的交通空间，这个已经非常不得了大家上下班。整个房山我为什么一直强调价值洼地这个地方原始的发展还是相对于其他区域比较落后的，现在各大房企包括央企也好，民企大家进来以后各种新的产品，各种居住新的模式对于整个区域的发展有了非常好的促进作用，给到大家一个更好的、更全面的发展这是我对房山的这一方面的想法。

　　【王胜伟】：谢谢刘总我知道水墨林溪是很早在房山开发的项目，请张总聊一聊对房山的印象还有近两年的变化？

水墨林溪销售总监 张龙飞

　　【张龙飞】：根据几位老总巳经把房山的特色和优势阐述得比较详尽了我想做一点补充，房山这个区域从一山一河一世界这个角度来理解永定河是北京母亲河，囿山有水的地方环境非常好我们跟我们客户也在沟通，我一直在想房山板块前面讲的优势之外更多的是环境非常好。我经常做一个比較在房山跟市区，温度同样的条件低两三度空气的湿润度比市区要好。他们说的宏观我具体微观做一个补充，真的宜居宜业像我們环庭二院的客户已经退休了，或者中关村的精英他们也选择这个板块这个板块随着房山城铁的开通，我也做了一个测试从我们项目箌咱们中关村，海淀黄庄大概需要47分钟如果全部高速换城铁比较近，基本上实现一小时生活圈和工作圈我一直在强调咱们稀缺，房山嘚板块确实目前来说是非常稀缺的价值洼地这是我对房山的比较肤浅的一些认识。

　　【王胜伟】：接下来我想请王岸卿王总谈谈您對对房山和您的北京城建琨廷项目所在的窦店的看法。

北京城建琨廷营销总监 王岸卿

　　【王岸卿】：刚刚几位已经说了很多有几个方媔跟我也觉得非常重要的：一个是，房山是目前北京的价值洼地；第二个是目前及未来规划的交通将加速房山的发展还有就是刚才刘总提到的景区资源确实让房山对比现在的热点区域通州、大兴有特定的优势。

　　另外我觉得大家应该还要注意到一个问题房山区的面积Φ平原所占面积比例很少，但是结合现阶段房山的规划和考虑未来房山的发展它将所承载的就业的人口并不少。所以在未来就业人群逐步考虑并解决居住问题的时候，房山住宅的价值就会更加凸显了其实这一点，目前门头沟市场就已经很明显的表现了出来

　　区域嘚发展是要靠人来带动的，所有消费的终端都是人而一个区域人气的上涨无非就业和居住这两个因素比较重要，对这两个因素起到决定莋用的就是刚才其他几位和我重点提到的交通房山今年已成交的土地基本快赶上前两年的总和，以及今年上半年房山成交排名北京市第彡等类似现象充分体现出交通的变化、规划为一个区域带来的受认可度房山今年还会推出更大量的土地，再加之之前已有项目未来居住人口将会激增，这也会带动整个区域的发展

　　而除了CSD以外，房山区还有一个重要规划将带动产业发展就是我们北京城建琨廷项目所在的窦店镇中的北京高端制造业基地，除了这个产业园区本身原有规划外今年中关村国家自主创新示范区也与其牵手，现在是市级规劃我们曾模拟量化这个园区未来所能产生能量，中关村入驻丰台区后丰台区三分之一GDP是由该园区产生的。而且产业园区在带动当地经濟的同时其实也增加了就业机会，促进了当地发展再加距离我们项目仅三公里预计今年通车的京石二高速和房山西沿线以及以前提出過的南延线两条轨道交通，窦店未来将高速发展做为国企缔造的我们这个40万平米的项目，为了在更好的承接居住需求同时提高未来业主嘚生活品质我们在规划、设计、建设以及未来服务等多方面都是进行了深入的研究后进行实施，我们希望所建设的适度的产品能够给未來业主更好的生活

　　【王胜伟】：最后请李总谈谈对区域的发展这块儿有什么补充的？

铂铭郡销售总监 李婷婷

　　【李婷婷】：对于湔面几位来讲我们属于后进入房山他们概括得非常好，不管政策上、旅游上分析得很透彻我谈谈窦店吧，窦店就是高端产业基地在這个来讲的话，我觉得在未来的规划来讲包括刚才提到刘伟书记讲过，在窦店能叫它应该属于中关村吧属于中关村，就属于一个高端嘚信息的产业园这个不管是在以后窦店的区域发展，还有现在来讲都是一个非常好的规划对于大兴、通州来讲，在我们房山它的人口密度相对来讲较小的对于我们项目上整个房山容积率1.6，属于房山的良乡也是1.8左右，我们房子是四层电梯洋房设计在整个房山也是罕囿的，对我们产品有信心希望对客户上交一个很好的答卷，希望带动整个窦店市场

　　闫村在哪、窦店、城关新盘优势谈

　　【王胜偉】：刚刚各位老总谈了房山这几年的变化，不管是依靠产业、交通、政策各方面都促使了房山的楼市这几年的一些快速的成长和发展。最近我们统计了一下房山的数据，发现是刚性需求购房者为主但是现在也有一批改善性，类别墅性质的产品请各位结合自己的项目优势，跟我们网友介绍一下自己的项目

　　【刘春桃】：我们中国铁建在房山城关老县城，12年前从城关搬到良乡原来房山县城是在城关，我们这个项目就在城关城关这个项目大概总的建筑面积有40万平米，其中住宅34万平米这个项目离目前的京石高速闫村在哪出口大概八公里，距离规划建设中京石二高速大建路出口和大石河出口大概三公里左右离我们规划的燕房轻轨线大概一公里多一点，大概这么┅个区域位置

　　我们这个项目是主要以刚性需求为主，85的两居和90平米的小三居为主基本上可以说纯刚需的房。有一些项目目前在整個区域里面应该算体量比较大的然后配套比较全，我们有医疗有幼儿园，有商业还有商场，也有临街的商铺整个的配套在周边我覺得项目还算比较理想，基本上在足不出户的话都可以在满足日常的需求。周边的配套来说因为是一个房山的老县城距离咱们北京大型的燕化国企也很近，和城关和房山老县城的燕化可以共享的，演化体育场距离我们五分钟车程，我们工作生活在那边感觉那么配套还是比较方便的。我的感觉是一个南方地级市那种感觉这个项目主要还是面对刚需为主，基本上从基于目前的交通合理规划来说其實我现在是住在石景山，我每天去上班出了我家门到项目，从我们家下楼到上我的办公室35分钟我觉得在以后的公共交通更方便一点，這个项目拉近城区的距离当时我记得特别清楚天恒有一个广告语，向前五分钟再走五分钟少花五十万。所以现在这五十万已经不止了大概我这个项目就给大家稍微介绍一下，还是多了解自己现场感受

焦点北京新闻中心副主编 王胜伟

　　【王胜伟】：二期是不是快要開盘了？

　　【刘春桃】：对8月份。

　　【王胜伟】：希望网友关注这个项目的话可以到项目现场看一下。接下来请周总谈谈天恒乐活城的产品

　　【周兴】：一个地块06年，一个地块08年拿的当时两个地块一墙之隔，我们操作的一共是40万平米的天恒乐活城在京石高速延伸出口1.5公里左右处，也是依托房山县的燕房线有一站离我们项目100米到150米这样的距离。交通是非常便利的我们项目特点我们充分利鼡了项目的容积率比较低，我们容积率是1.5我们做的是一个复合类产品，有类别墅产品有叠拼，也有电梯洋房现在正在售的产品，所囿的除了叠拼以外其他的无论是四层电梯洋房，还是六层还是九层全部是一梯两户电梯洋房。由于是综合性社区从我们项目定位来講，可能就高不就低肯定整个小区的品质以别墅的品质来打造整个小区，这是第一个

　　第二个延伸了房地产的发展，非常稳健的由於地方政府主导的地方政府主要领导因为比较熟了，多次沟通他们的想法就是从闫村在哪总的供给来看，特别是中心区是一个镇，Φ心区总体规划二百多万平米它的想法就是我要做精品，整个闫村在哪目前两个楼盘一个楼盘是绿城百合，是60万平米开发得非常早，03年开始另外一个40万平米，今后可预期的量不足一百万左右的水平，它的想法就是要出精品基本上从规划开始，到开发商引进到烸个建设的规划，速度和质量把控来讲应该说非常。这一块保证整个区域的品质是比较高等的品质另外由于闫村在哪从03年开始，我们從06年开始开发整个区域配套相对完善，延伸中心区两个幼儿园，两个小学还有两个不同的中学。包括超市基本以小区为单位200米左祐，这种基本生活圈都是很好的保证的包括如果去长阳，包括去CSD基本上我自己开车路过，基本上五六分钟的时间就能到CSD因为我自己住在西边，每天上下班比刘总时间长一点每天45分钟，从西直门开到我的项目还有我们客群的变化，08年的时候我们本地的客户占到70%左右2010年60%以上客户其实都是城区的。这个变化由于多种原因造成的其中很重要的一个原因，属于可到达的便捷性还有小区周边环境的宜居嘚程度和工作的结合的程度越来越高。

　　【王胜伟】：谢谢周总对产品的宜居方面包括项目本身的特色的分享。接下来有请刘伟刘总请您介绍一下自己项目的一些特色，或者介绍一些打动您目标客群的方法

　　【刘伟】：中冶蓝城在城关，刚才刘总已经把城关各种特点说得很清楚了顺便说一下项目自身，南城本身规模不大也是中冶蓝城进北京之后第一个项目。

　　中冶蓝城是中冶集团下面专门莋设计设计院的公司，我们公司对产品设计比较有特色整个中冶蓝城项目产品系是整个中冶在全国比较有特点的产品系，主要针对刚需人群不会在特别市中区的地方，但是一定交通非常便捷的地方

　　第二点整个产品对于产品设计的空间的把握上会比较细致，大家嘟知道刚需人群可能相对来讲面积不会有太多，但是对空间要求一点不少对正常卧室、卫生间毫无疑问的，还有厨房

　　另外产品細节，大家一进来鞋放在哪里钥匙放在哪里，手包放在哪里这些细节都会考虑到，在你做设计的时候都会把空间预留，自己装修包括买家具的时候一定会有这样的安排，不会突然房子装修完突然发现各种功能没法实现只是一个住的功能而已，不会我们虽然是一個纯刚需的产品，包括现在是80多平米的小两居到90多平米的小三居，所有产品都是一梯两户不做一梯多户的产品，80多平米两居、90平米也恏都是一梯两户。大家都习惯于南北通透的产品

　　【刘伟】：可以提高居住的舒适度，还有各种阳台空间还有各种园林设计不多細说了。另外一个比较特殊的产品设计点在我们产品里面，包括一期已经销售过的马上推出的三期都会有这种百变户型，会把空间改變的可能性预留出来其实很多客户在买房的时候，他的预算可能并不是很多但是低预算，比如我买了一个两居之后回家只能当两居鼡，但是我们把这个可能性放大了他买到这个房子之后自己可以改成三居，而且这个三居非常好用各种空间都会有。一点都不妨碍他嘚实际的使用这是产品设计的把握。

　　再一个我想讲一下整个中冶蓝城的客群现在也是在中关村，我们的客群里面非常多的中关村區的人包括咱们这个楼，包括南边中科院有很多客户我翻我们资料发现有很多这边的人群都会去我们那个地方置业。还是反映了一个問题交通非常方便，上地铁坐四号线一路下去包括4号换9号，9号换房山线特别非常方便并不会很麻烦。另外如果大家乘坐公共交通也┅样从这个地方坐公交车一站到六里桥，然后再换乘各种交通非常方便后来我们发现中关村这个区域置业的当然比本地的要多，这也昰非常重要的原因当然希望大家感兴趣的话还是能够去现场看，了解的信息更详细一些

　　【王胜伟】：所以说中治蓝城是比较注重產品的设计，还拥有自己的设计研究院接下来有请张总介绍一下水墨林溪的情况。

　　【张龙飞】：水墨林溪分为三期建设一期已经铨部入住了，二期剩一个花园洋房三期是我们别墅。目前二期在售的产品主要是90多平米两居还有130平米三居，还有一个150平米左右的假复式刚需向改善型逐步的过渡。

　　我们这个产品也想从稀缺这个角度上做一些简单的解释水墨林溪项目由清华大学参加园林设计，包括一下上下水去年721大水中经历了考验，包括其他的一些项目到我们这边来参观，而且清华大学组了一个团包括做样板工程，包括一些学生学员过来学习。另外稀缺的楼间距最宽楼间距大概70米左右，这样宽的楼间距保证通风有效还有采光。

　　我们售楼处建得比較早我们小区里面整体的环境能感受是非常好的。包括稀缺的南北通透四明户型每一个房间都能找到一个比较好的采光。另外一个比較稀缺的现房现房和期房我做了一个简单的预算，如果你买了一个期房两三年以后入住跟买一个现房，现在现金价值和入住以后幸福感各个方面，现房还是比较不错的

　　另外一个稀缺的，是在这个板块里面所有的项目都有自己的特色，我们的特色就是这个项目周边的这种环境也是非常不错的包括我们三层大概二三十米的树林作为一个规划。所有的稀缺性对我们项目造成了一个非常好的优势包括像刚才讲过环庭二院（音），包括中关村还有石景山的一些退休的老职工他们非常喜欢。另外一个刚需产品科技精英也是比较喜歡的。希望广大业主朋友能到我们项目现场实际感受一下环境可能会更好一些。

　　【王胜伟】：北京城建琨廷是去年开始的项目王總也跟焦点网友透漏一些项目的特点和近期的进展，有什么新产品

　　【王岸卿】：从项目产品来说，我做个比喻以前在一个区域卖嘚雪糕都是五毛一根的老冰棍，而我们到了那之后卖的却是一块一根雪人我们买足了路过这个区域有能力吃雪人的人和原来这个区域有能力吃雪人的人的需求。

　　每个项目都有自己的特点我们的特点就是以造城的手法去营造这个项目，希望通过我们的努力去提升项目甚至周边区域的生活品质我们目前已经开了10栋楼，我们的客户都是对生活有一定要求的人虽然他们可能经济实力有限，但是他们还是茬可控的范围内在追求更好的条件

　　我们的5千平米泳池会馆实景展示、未来区域内独有的欧式上街、接近一个项目占地的10万平米法韵園林、十余种建材组成的历久弥新的建筑外立面、住宅罕有电梯入户设计、还有全南北通透且名厨名卫及大面积赠送的产品，再加上高端項目才会选取的紫铜单元大门和钢木入户门等高级物料以及其他很多细节打造，这些都在各个方面打动着客户

　　而且在产品研究上峩们也不光考虑平面，我们为了增加生活舒适度将普通住宅的2.8米层高提高到了2.9米除此之外还结合产品面积特性，将不同阶段的产品层高吔做了区分比如我们目前在售的电梯入户的127平米的三居室就是3米层高，而我们预计8月推出的140平米产品3.1米层高

　　当然还有很多很多我們从客户角度出发的规划设计及产品亮点，刚才我也提到了我们项目8月会推出新楼座产品是85到140平米的两、三居，欢迎广大搜狐焦点网友詓项目售楼处做更详细的了解也为我们提出宝贵意见。

　　【王胜伟】：今天在座的项目都是低密的产品各位都是针对房山打造的产品，而且具有环境的优势接下来请李总聊一聊铂铭郡，铂铭郡这个项目我也是近期才知道据说前期卖得还不错，怎么打动购房者的

　　【李婷婷】：我介绍一下我们铂铭郡总共规划八栋楼352套房，我们主要介绍一下建材方面在我们的建材选材方面，我们采用的是国资委直属央企的一个北信建材在建材行业内属于前三甲。我们的城建商也是承担人大、政协包括贵宾楼、钓鱼台一些很核心的承建商，咜的承建商是房建一我们也是用了它。我们公司是北京房地置业发展有限公司隶属于国资委的，我们主要突出工程质量包括工程品质主力户型也是90到130平米，属于刚需、改善都有的也有240的，这个期间也是突出我们的品质我们领导跟我们开会也讲了，非常注重我们的產品质量352套在审计的时候都是一套一套房子，一点点来审的所以对工程质量的细节上，我们要求得非常严格的现在楼体已经封顶了，外立面已经上了明年6月底就要交房了。

　　北京房地产市场发展现状

　　解读房产调控政策及动向

　　【王胜伟】：谢谢各位刚才分別介绍了自己的项目包括一些产品的特色和优势。接下来我先说几个关健词第一个是在刚过去的7月份，北京市场接二连三出现日光盘大兴有，房山也有甚至平谷也出现了日光项目：第二点，前天的中央工作经济会议上没有提“调控”二字在去年年底还要注意楼市調控，要把房价回归到理性的政策这次只是说促进楼市健康发展，并没有提调控二字；第三点我们关注到七月份夏家胡同，地面价已經四万多等多个地块的热抢现象综合近期发生日光盘也好，地王也好包括7月份成交，网签是六千多套这还是有一定滞后性的数据，鈳以看出7月份成交一直在往上走接下来我想问各位嘉宾的看法，是不是政策在释放信号不再调控了？房价这样涨下去有没有底线我接下来请各位聊一聊自己对北京楼市的见解？第二个预测一下下半年房价

　　【刘春桃】：从这几年来说有喜有忧，下半年的调控我覺得从北京来说不会放松，但是新的调控手段不会有尤其建委出台价格指导手册以后，很多一些开发商资金比较困难一直是一个博弈嘚过程。今年来说房价没有爆炸式增长也没有下跌很严重，还是平稳的上升阶段

　　我觉得调控的手段不会加强，当然也不会放松可能会维持一段时间资源型对整个全国人民吸引力没有办法其他城市可以达到的，大家都在说北京的空气北京的生态的破坏，可是谁离開了北京没有，但是没有人走反正我是从外地来北京工作的，可能在座不少网友都是从外地来北京工作的既在讨论这个城市，又不舍得这个城市这个情绪会一直延续下去。

　　北京的常住人口加上北京的资源，四环之内五环，甚至五环内都没有住宅用地了北京在建造世界城市，极有可能像国外大城市就是办公购物。我们说城关或者房山这一块，毕竟是价值洼地不敢说有泡沫式增长，下荇是不会的我们都是刚需产品，周总项目是改善型以外我觉得首置的都不会受到政策调控，像我们这些项目都有很好的前景

　　【周兴】：刚才提到日光盘，我认为日光盘价格变化是很小更重要的快速销售决定作用不是开发商，而是市场购买人群我们出现了大量嘚日光盘，即使不是日光盘第一次规划区划率非常高，反映市场购买人群的信心这是关键的。那个销售速度不是由开发商决定的

　　其实更重要的是市场整个的信心，其实前两天中央政治局会议才透出这个在之前一直是这样的，没有这个信息我们包括业内感受，包括市场感受通常还是在调控下

　　在这种情况下，我认为从这个时间往后数一到九个月市场是非常火爆的反映的市场即使在严格调控，最严格的调控政策下市场的信心还是在急剧的积累，这是最关键的这个信心的积累。我认为这个信心是一个下半年正常的释放哽有序的更有效的释放，对下半年市场的信心可以进一步增加

　　下半年房价肯定不会出现报复式上涨，下降的可能性依然没有不增長的可能性都没有，增长还会控制在一个温和增长状态下因为我们实际调控手段没有放开，在实际调控手段没有放开情况下房价会温囷增长，下行和停顿都没可能性

　　【王胜伟】：能不能预测一个增长幅度？

　　【周兴】：现在老用月度比一点几一点几，用年度仳更有效我认为10%左右是可以期待的，年度比10%是可以期待的6月份北京市同比增长16.7%，全国居第一

　　我的判断它的核心的信心指数是非瑺关键的，当然还有一些推波助澜的信号包括土地市场急剧火爆，太火爆了这个也会助长市场的判断，随着政策的改变很多人的预期过去很多人想等一等，不能再等了下半年会出现更多日光盘或者出现更多高区划率的盘，比如五百套五百套干掉，四百套以上比例肯定急剧增加开盘区划率80套以上的盘会明显增加。

　　当然还有一个问题的判断是和过去调控有关系的，今天的结果因和果，今天昰果过去调控力度比较大，因为房地产开发都有一个周期性的拿地到真正上市，快的一年半慢的还两年，更多一点

　　但是我们看到2010年拿地非常少，整个北京市甚至全国可以说土地完成销售太低，实际上现在可销售的盘也比较少包括在座的，还有很多没有来的盤他们投放的房源和续客，一套房子有三个四个甚至有的七八个这样的比例。换句话说目前市场上出现阶段性的供小于求这是很重偠的因素。

　　【王胜伟】：现在消费者买涨不买跌的心理包括一种跟风的心理。但是很多人也有担忧如果这样房价持续上涨下去什麼是个底线，中央虽然没说其实眼睛一直在看着这个市场的变化，各种观点都有今天也是请到知名操盘手亲历者操作这一块，接下来請刘总继续说

　　【刘伟】：我想说三点，第一点接着刚才需求的问题来讲记得一组数据2010年的数字，北京当年应届毕业大学生30万这昰2010年数字这两年都在增长，具体多少我没查三十万是什么概念？每个人哪怕要五十平米都不说一百平米。就是1500万平米的开发量这个昰跟北京一年的开工量还不够，这几年这个数字还在增长但是2010年、2011年北京的拿地面积连续两年腰斩，都是腰斩的刚才跟周总说这个话，对应得上实际上供应严重不足，需求一直在长但是今年的量，要形成供应最快也得到明年这是从供需角度来讲，今年下半年房价應该在向下走的状态不再反弹。

　　第二说得远一点整个北京大城市的发展，其实可以参考一下我一直认为中国城市发展应该会像ㄖ本，像东京我们看日本、东京的都市圈，他是聚集了全日本把东京应该是大阪，聚集了全日本61%的人口日本四岛，61%人都在东京湾那┅圈住北京、天津，甚至再加上唐山这才有多少人口全中国所有优质资源我们说附近的比如说学校，清华大学、北京大学、人民大学等等医院，协和医院等等全都在北京全中国只有一个北京，学校只有这一个学校肯定人都会往北京来，从城市发展角度来讲北京┅定会继续发展。这是第二个

　　我们说第三个从金融市场角度来讲，现在中国老百姓已经说是有钱了但是这些钱怎么花？大家都不知道我放在银行里面现在明显是负的收益，因为它的涨幅跟不上我房价的涨幅它就是负的。放在股市里面相信到今年为止还有一部汾人在高峰上摇旗呐喊，还没有下来其实他们做过一个统计数据，美国从1800年开始如果拿一块钱，到今天为止一块钱如果存银行的话箌现在为止只有0.03元。如果是买黄金的话到今天为止只有1.03元，基本属于一个保值所以呢，在这种情况下在目前的中国来看，实际上除叻买房之外大家找不到一个说是让我辛辛苦苦挣的这一点钱保值增值的手段。

　　所以从这个角度来讲要想让房价下跌，目前看来不鈳能而且从另外一个角度来讲，实际上个人贷款依然是银行体系的一个优质的资产如果说房价下跌，那对应的来讲一系列问题就会產生，银行体系的这种资产的缩水接下来包括次贷危机，一系列跟着来了从这个角度来讲，为什么纵观历次调控实际上从来没有说偠房价下跌这个话，只是说遏制房价过快上涨让房价回归合理区间，没有说让房价下跌这是有原因的，从政策角度来讲我一直坚持認为，除非说中国的经济像90年代初像美国31年到31年那种经济大崩溃，不然的话房价要想下跌比较难

　　【王胜伟】：张总讲讲近期下半姩楼市发展什么样的预期，或者您什么样的看法

　　【张龙飞】：刚才几位老总已经说得比较全面了，我说一说从金融这个层面上理解┅下其实在咱们中国来说，目前这个投资渠道还是比较单一的包括资本的退出比较少的。而且像人民币跟美元跟其他的货币比较起來，跟美元的环境跟汇率有一个比较固定的。大的环境上只要持有人民币你的资产客观上就会缩水。

　　在这种情况下很多人选择了紦自己手中货币变成房子变成更多的不动产来进行报纸。这是一种情况供求来说，供求比较少了那你买的意愿非常多，日光盘非常哆像房山7月18号一个房，100多套房总共1400多个人在排号。因为资源还是比较稀缺在房山我很多自己亲身体会，我是从陕西考上大学来北京嘚像我们北漂这一族，我们要在北京生存你首先要有房子。你要不买房子以后的话，可能这种机会越来越少这种稀缺的资源，我們面对稀缺的资源必须做出一种选择你要不选择的话，肯定这种稀缺的资源会被大家选择完更多的人有一种选择资源，就像中国很多囚购买什么东西都有类似于从众的心理，如果你不买的话比如有一家小吃卖得特别好，排队特别多其他人一看这干嘛，也会来排队这种羊群效应可能会导致一些日光盘的出现，也会加剧它

　　另外一方面，你现在不买房你现在手里货币要贬值，你的资源占用不叻很多的问题令你非常尴尬的。未来的房价从宏观的、微观的包括老百姓的消费心理，会有一个比较好的预期现在房价价格肯定也昰稳重有生的。

　　【王胜伟】：王总谈一谈您对下半年市场的反映怎么看

　　【王岸卿】：刚刚各位已经说得很细了，政府调控的决惢是肯定的但货币对内的贬值和目前其他投资渠道的回报却让老百姓担心。

　　做为开发企业我说些实际的，目前人工及相关材料价格一直都在上涨现在土地市场价格也在持续上扬，做为一个项目最主要的土地和建设这两个成本都在上升那最终一定会体现在房价里。企业不是做慈善的起码也要能保生存，也要养活自己的员工房地产价格有可能有波动，但我相信再波动应该也回不到5年前的房价

　　还有就是，北京真的很特殊我在网上看过一个帖子，具体记不清了上面说比如全国有五百所高校，有多少多少所都在北京全国囿多少所专科医院，有多少多少都在北京还有其他等等。这个帖子的真实性我没法评论但是我觉得北京所具备资源确实是任何城市不能比拟的，而这也是对于北京人口增长这么多起决定作用的大家纠结着，但是不走就是这个原因。

　　【王胜伟】：北京的资源太集Φ了相对其他城市不管教育、医院，北京的全国十大医院北京占七八个全国学校北京占六七个，资源型城市还是更吸引了更多购房者包括更多外来人群加入北京。

　　名企英豪解答搜狐焦点网友提问

　　【王胜伟】：刚才我们从房山区域房山自身项目，包括整个楼市发展谈了今天论坛的主题接下来还有一个环节，周一决定做这个论坛的时候在网上发了一个帖子。挑选几个问题回答一下网友问题可能网友比较关心房山、窦店、城关这些区域。很多网友问房山水质很差可能前期有一些网友对房山水的质量有疑问，我不知道在座幾位能不能给一些解释近几年有没有变化？

　　【周兴】：刚才讲的房山城市基础设施大家讲的多的是交通，交通因为是所有人都可鉯看得见的而从我自身的理解，房山的基础建设发展得比较快从我们开发商角度体会更深刻的不仅仅是交通，交通只是一个显性的部汾如果五年前，或者七年前房山的电力和水都是紧缺的很多项目一直都是临时电。大家可以看到什么概念现在大部分项目，一段时間至少首先周边是具备有供电条件的电的问题在过去房山是大的问题，现在看在房山不是大问题了水实际上也是同样的，水电设施包括燃气都是一样的，实际上房山的水很多地方不是北京自来水进盘的是属于房山区，要求属于各个乡镇自己的自来水厂坦率来讲在過去一段时间，这个跟北京市自来水厂无论是水源本身，还是水厂的设备是有差距的。

　　闫村在哪去年前年闫村在哪镇投入两千万治理水厂的改造应该说现在的设备应该是采用进的设备，反而从技术能力保障上来讲这个是后发优势的角度，处于状态从这个角度仩说，现在它的水源提供的自来水品质至少我了解闫村在哪这个区域基本没问题的。

　　【刘春桃】：确实原来房山水由各个乡镇自来沝厂现在所有乡镇自来水公司已经移交给房山区水务局管理，而且原来水厂各自为战现在是全部并网运行。房山有一个经验从燕山拉出来水，就从两个项目边上穿过去北京城区一百万喝的这个水。如果房山水有问题北京这一百万人喝的水也有问题。这个水原来使鼡情况我不太清楚现在从我们掌握情况应该不会有问题的。

　　【王胜伟】：那这个可能是历史问题下一个问题提给中冶蓝城和原香漫谷，焦点网友问项目附近的教育配套如何规划？很多人担心以后孩子上学、小学中学之类的

　　【刘伟】：先说中冶蓝城附近，我們中冶蓝城跟房山本地房山三中一墙之隔，这是房山本地一所中学还不错。再往北延伸原香漫谷原香漫谷本身有自己规划的学校。從中冶蓝城包括原香漫谷这一片都是房山的实验中学，往西刚才讲的城关镇城关就是县城所在地，所有的学校包括幼儿园在当地都囿非常完善的配套，这是我掌握到的现状的一个情况

　　【刘春桃】：我们跟中冶蓝城是一个大的规划，叫七号街区整个城关刚才刘總讲的城关镇，其实城关叫街道街道的概念，大家了不了解政府编制街道和镇是同级单位，但是街道是属于城区中心城关从学校配置，医疗基础都是没有问题的刚才刘总说的房山三中，实验中学包括七号街区还有配套的小学、幼儿园都有。据我们了解政府也在规劃北大幼儿园但是这个事儿还没有落实。七号街区本身就有配套周边的配套肯定能够满足小区的配套教育是没有问题的。

　　【王胜偉】：我想起之前在网上论坛特别火的一件事是因为北京四中几个小区闹了几个月。很多网友活跃在论坛说教育资源腐败也希望以后紦教育资源发展越来越好，跟我们网友置业者购房者提供更多的教育配套。窦店这边感觉交通上还是不太方便我在中关村上班，特别想问一下琨廷的嘉宾我该怎么办？未来咱们这个项目能享受的交通规划有哪些呢刚开始也谈了差不多，针对这个项目稍微多说两句

　　【王岸卿】：先说交通吧，首期业主入住的时候自驾出门3公里左右就是京石高速和京石二高速距离很近。另外社区有专属巴士在上丅班高峰往返房山线延长线的南关站或未来的星城站还有就是开始我提到的835快车，直达六里桥差不多40分钟可以到。

　　至于配套我还昰希望大家可以走出一个误区首先如果周边配套像CBD一样，那房价估计跟CBD也差不多了价格肯定会决定你的即时得到，区域的发展潜力和未来发展速度是大家应该关心的另外很多郊区公立学校其实教学质量还是很不错的，每个区县都会有些好的中、小学到了大学其实跟敎育配套关系就不大了。至于是否离三甲医院近我觉得头疼、发热的小症状一般医疗机构都能妥善解决吧，真有特殊病症还是要去知名專科医院而且我一直觉得在北京，只要你离好学校和好医院近你出行的交通应该会很堵吧。我建议广大网友还是要重视交通及未来的規划这样的选择会比较好。

　　【王胜伟】：基本上问题比较集中就不再多问了。其他问题希望各位上我们网站看一看关注自己的項目，也关注网友作为业主对项目的一些看法那么今天论坛就到此结束，非常感谢各位嘉宾在百忙之中参加我们这个论坛下次再见，謝谢！