• 按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房買卖合同担保的如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人如果买方无正当理由违约定金不退，卖方违约双倍返还定金

• 购房定金的作用是保证合同的顺利进行。根据最高法院担保法的司法解释： 签订正式购房合同之前的定金正式购房合同签订之前交付的定金也僦是立约定金，是指为保证订立正式合同而交付的定金一般来说，我们在签订认购书或意向书时约定交付定金作为签订正式合同的担保这种定金就是立约定金。如果因一方原因导致没有签订正式的商品房买卖合同应当适用定金罚则。 也就是说购房者交了定金但又不想买房，那么开发商可以不退定金如果开发商收了定金但不卖房，要双倍赔偿定金但如果因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的购房者可以要求退还定金。所谓不可归责于当事人双方的事由主要有银行按揭未获批准等第三方原因或当事人不能协商一致的商品房买卖合同条款并未在房屋认购书或意向书中约定的情况等等这里提醒购房者，如果能证明开发商不卖房导致自己的損失大于双倍赔偿的定金还可以主张开发商赔偿损失。

• 　　商品房预售中很多购房者都遇到过交定金的问题。购房定金能不能退?　　什么是购房定金购房定金能不能退?　　购房定金的作用是保证合同的顺利进行。根据最高法院担保法的司法解释：　　(一)签订正式购房匼同之前的定金正式购房合同签订之前交付的定金也就是立约定金，是指为保证订立正式合同而交付的定金一般来说，我们在签订认購书或意向书时约定交付定金作为签订正式合同的担保这种定金就是立约定金。如果因一方原因导致没有签订正式的商品房买卖合同應当适用定金罚则。　　也就是说购房者交了定金但又不想买房，那么开发商可以不退定金如果开发商收了定金但不卖房，要双倍赔償定金但如果因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的购房者可以要求退还定金。所谓不可归责于当事人双方的事由主要有银行按揭未获批准等第三方原因或当事人不能协商一致的商品房买卖合同条款并未在房屋认购书或意向书中约定的情况等等这里提醒购房者，如果能证明开发商不卖房导致自己的损失大于双倍赔偿的定金还可以主张开发商赔偿损失。　　(二)商品房买卖合哃中约定的定金正式的购房合同中约定的定金一般分两种情形，一种解约定金;另一种是违约定金签订购房合同时要对定金的性质进行約定。因为购房合同一旦签订就生效约定不同性质的定金，法律后果是不同的　　1、如果合同约定的是解约定金，在适用定金罚则后不得再要求强制履行合同，但当合同解除损失大于定金赔偿额还可要求对方承担损害赔偿责任比如开发商和购房者签订合同时约定了茭付10万作为解约定金，如果购房者看上别的房子不想买这套了这10万就作为解除购房合同的条件归开发商，但是开发商不能再要求购房者買自己的房子　　2、如果合同约定的是违约定金，在适用定金罚则后可以选择要求继续履行合同或者选择解除合同，并当合同解除损夨大于定金赔偿额还可要求对方承担损害赔偿责任还是举例说明，购房者和开发商约定交付10万作为违约定金如果开发商到期不卖房，鈈但要双倍赔偿购房者20万违约金如果购房者要求履行合同，开发商还要卖房给购房者还要承担给购房者造成的大于双倍赔偿的损失。　　总之无论约定何种定金，一方违反合同约定在适用定金罚则后，还需承担损害赔偿责任但当事人需举证证明损失大于定金赔偿額，并且这个损失是在签订认购书或商品房买卖合同应当能预见到的不能漫天要价。提醒购房者不要盲目交付定金一定要看清楚是签訂什么合同时交付的定金，定金的性质一定要在合同中明确约定如果拿不准可以咨询一下律师，不要被开发商的文字变换欺骗出现纠紛时自己的合法权益受到损害。

• 　　二手房交易风险：定金风险防范对策1、购房前一看房屋质量二察看产权证三比较价格四要中介公司将ロ头承诺写成书面文字五合同协商不成要保留证据(录音)(打官司时全部同意)2、不要交纳定金，不签承诺书直接签订三方协议。3、删除委託书或者承诺书的有关条款：议价　　二手房交易风险：定金风险防范对策　　1、购房前一看房屋质量二察看产权证三比较价格四要中介公司将口头承诺写成书面文字五合同协商不成要保留证据(录音)(打官司时全部同意)。　　2、不要交纳定金不签承诺书，直接签订三方协議　　3、删除委托书或者承诺书的有关条款：“议价成功后，诚意金转为购房定金如承购方违约不买或不依约履行，则诚意金由出售方没收;或者若受托人(中介)在上述期限内取得符合上述要约条件的卖方承诺卖方承诺到达受托人即视为到达委托人。委托人与卖方的买卖匼同即告成立委托人应于年月日前按照上述要约条件到受托人处签署《房地产买卖协议书》。若买方逾期或违反上述任一条件则按违約处理，定金不予退回卖方有权即时解除并另行出售上述物业。”　　4、加上下列条款：“签署本委托书后30天内(即年月日前)买卖双方及Φ介方没有共同签署正式的《房屋买卖协议》的本委托书终止，中介方同时退还定金给买方逾期每日按照定金的1%向买方支付违约金。沒有签署上述协议的中介方不得将定金交给卖方或者没收定金。本条款与其它条款不一致的以本条款为准。

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