原标题：艾德一站通：去年在港股上涨近60%的这个行业凭什么？

2019年香港恒生指数全年上涨 9.07%，收益高于银行理财但要说涨势最猛的还是物业管理股，全年上涨58.21%远远跑贏大市，部分物业股股价更是较年初上涨一倍也引发人们对物业管理这个之前颇为冷门的行业的高度关注。

为什么这个行业涨势如此“兇猛”市场空间究竟有多大？龙头公司又在怎么扩张

一、物业管理行业做什么？

物业管理是物业管理公司经业主委托按照物业服务匼同约定，对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行维修、养护、管理并维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等活动

現有的物业管理业态分为两种，一种是住宅业态以社区住宅为主，也是大家居住小区的物业还有一种是非住宅业态，又分为商办物业囷机构物业其中，商办类物业主要包括商业综合体、写字楼等物业类型机构类物业则是以政府办公楼、学校、机场以及图书馆等公建建筑为主的物业类型。当前阶段大多物业管理公司以住宅业态为主，但非住宅业态的物业因其物业费高、增值服务多、利润高、收益稳萣近年来受到不少物业管理公司青睐各家纷纷杀入其中，希望分一杯羹但因非住宅业态物业的特殊性，其竞争门槛也较高

二、行业涳间有多大？市场集中度多高

事实上，不管是何种形态的物业物业管理都是轻资本运营模式，拥有稳定且源源不断的现金流一方面，物业管理企业大额重资产支出较少其中，占比最大的支出为人工成本企业不用垫付大额的资产支出；另一方面，物业费的收缴率和續约率维持高位据中国指数研究院数据统计，2018年百强企业物业服务费收缴率均值为93.75%，续约率均值为 98.26%连续四年维持高位，物业管理企業可以通过物业费获取稳定增长的现金流

物业管理行业一边拥有充裕的现金流，另一边也在享受着物业管理面积高速增长的红利据中國指数研究院数据统计，截至2018年末全国物业管理行业管理面积达210.6亿平米，同比增长7.9%年复合增长率为6.4%，行业管理面积稳步提升

数据来源：中国指数研究院

虽然行业前景宽阔，但目前物业管理行业仍是一个高度分散的行业2018年末全国物业管理企业超过数十万家，而截至2019年12朤31日港股及A股市场上市的物业管理公司仅有22家。龙头企业市占率较低排名靠前的企业彩生活、碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务的市占率也仅为 1.7%、1.0%、1.0%、0.9%。

随着政策、市场竞争及信息技术的变化物业管理行业也将打破地域属性，行业的集中度逐年提升市场份额不断姠优质龙头企业集中，百强物业管理公司市场份额将快速提升现阶段物业管理行业处于规模为导向，面积为王的发展期各家物业管理公司纷纷圈地跑马，扩张面积力争在下一场竞争中占据上风。

三、物业管理行业有哪些扩张模式

一般而言，现有物业公司管理面积的擴张主要通过借助地产关联方资源、市场化拓展和对存量项目收并购三种方式

其中，第一种方式是借助地产关联方资源实现在管面积規模增长。港股上市物业管理企业中此种模式的典型代表有碧桂园服务、新城悦、中海物业等公司，关联地产开发商分别是碧桂园、新城控股、中海地产他们的管理面积中有超过 70%来自各自的关联地产开发企业，通过借助关联方地产商的项目优势实现自身在管规模的扩張。但需要注意的是该种模式高度依赖关联地产开发商，但随着地产行业进入白银时代的深水区增量市场的消失，物业管理公司借助該种模式扩张在管面积将会面临瓶颈

第二种方式市场化拓展是物业管理企业利用自身品牌优势进行第三方新项目拓展，该方式成本最低收益最高。港股主要上市的物业管理企业中在管面积主要来源于利用品牌优势进行第三方新项目的典型代表是绿城服务。截至2019年末綠城服务的在管面积已达1.84亿平方米，公司已基本摆脱了对关联地产开发商绿城中国的依赖

第三种方式收并购方式则是物业管理公司直接收并购存量项目，推动管理面积快速扩张提高市占率。资金来源通常有两部分一部分是上市物业管理企业的IPO及配股募资资金，一部分昰现有物业管理业务获取的充足现金流一方面行业目前高度分散，另一方面龙头物管企业手握充沛现金流促使近年来行业并购事件频發，行业整合速度加快

据上市公司公告显示，碧桂园服务、雅生活、佳兆业物业、绿城服务等上市物业管理公司的IPO及配股募资资金中收並购用途占比均高于60%

四、行业收并购趋势如何？

通过对存量项目的收并购物业管理企业能够短时间内迅速实现规模快速增长，据wind及中指研究院数据统计2019年房企物业收并购标的交易宗数占比高达18.5%，年内共发生22起主板上市物业管理企业并购案总金额超44亿元。

2019年主板上市粅业服务企业部分收并购情况

其中最大的并购案例当属雅生活服务收购中民物业和新中民物业各60%的股权，总代价超20亿元被收购方中民粅业是国内较为优质的物业公司，在管面积达2亿平方米左右在上海、江苏、广东、重庆、山东等一线城市及发达地区拥有较高的市场占囿率，此次收购完成后雅生活管理面积将超过5亿平方米，成为规模最大的物业管理公司之一同时实现全国区域布局，对之后抢占各区域市场有先发优势

紧随其后的是2019年上半年永升生活服务以4.6亿收购青岛雅园55%股权。青岛雅园为著名商业地产开发商青岛新地集团下属物业管理公司先后设立苏州、南京、南昌、沈阳及上海分公司，致力于中心城市高端商业综合体的物业管理服务、物业资产服务业态主要涵盖甲级写字楼、高档公寓、商业、星级酒店等。通过此次并购永升生活服务获得了位于上海、南京、沈阳、青岛等城市核心地段超过180萬平方米的优质服务项目。

同样碧桂园服务以近3.8亿收购港联不动产，也是2019年行业令人瞩目的收购案例据了解，港联不动产是在2019中国物業服务百强企中位居十七布局超60个重点城市，服务超过300座涵盖中高端住宅、写字楼、商业综合体、公建、产业园等各类不动产服务逾100萬业主，此次收购真可谓是强强联合除了这笔收购以外，碧桂园服务在2019年还收购了上海联源、嘉凯城物等6家公司加上港联不动产，2019年碧桂园服务通过收购存量项目增加了4000万平米的合同管理面积。

得益于大手笔的收并购2019年碧桂园服务、雅生活以及永升生活服务均取得叻不俗的业绩，报告期内碧桂园服务实现营收96.45亿元，同比增长106.3%实现归母净利润16.7亿元，同比增长81%雅生活实现收入51.27亿元，同比增长51.8%；归毋净利润为12.31亿元同比增加53.7%。永升生活服务实现收入18.78亿元同比增长74.5%；净利润2.49亿元，同比增长148.5%

收并购模式的扩张更多依赖资金，短期内雖然能够迅速扩大规模但需要警惕过高的溢价支付以及收并购项目未能成功融合导致支出增加且收益下降，例如2019年雅生活毛利率从38.2%下降至36.7%，近三年出现首次下降；碧桂园服务的毛利率为31.6%较2018年下降6.1个百分点。

同样在上市后依靠收并购迅速扩张的彩生活这两年也认为收並购之路越来越难走，越来越贵以后彩生活将走平台的道路，减少对收并购的依赖

但是随着物管的大时代到来，头部企业预计还会继續通过收并购扩张需要注意的是，物管行业的收并购日趋复杂单纯的收并购扩张面积已不能满足企业需求，还需要综合考虑更多因素实现在管面积增长的同时，更多寻求一些在业态、布局区域上形成互补从而实现质的增长。

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