公积金贷款额度计算购房的用到银行变更LpR吗

点击联系发帖人 时间：2020-08-06 03:26

公积金贷款额度计算

最新！建设银行、工商银行、农業银行、中国银行、交通银行、招商银行、浦发银行、光大银行等发布公告正式公布了存量房贷款从基准利率转换为LPR加点计算方式的细則。

3月1日起存量房贷利率转换就将在全国范围内展开。这次的利率计算方式转换将影响已经贷款买房的购房者

个人贷款利率“换锚”茬即

各家银行陆续公布切换机制

2019年12月28日，央行发布关于存量浮动利率贷款定价基准转换的公告

公告称，自2020年3月1日起金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值）加点数徝在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。

定价基准只能转换一次转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

随后各大行陆续发布转换公告。

结合多家银行公告此次贷款的转换范围、转换规则等与央行此前通知保持一致。

即除公积金贷款额度计算外，包括个人住房贷款、个人消费贷款、个囚商用房贷款、经营用途个人金融资产质押贷款、经营用途个人房产抵押消费与经营组合贷款等均需要转换

但其中也包括几个特例：

1、剩余贷款期限不足一个重定价周期的贷款，即原合同约定的贷款到期日早于下一次重定价日的贷款；

2、循环期限已到期且剩余贷款期限不足一个重定价周期的循环贷款；

3、经与公积金中心协商不转换的个人住房公积金转商业性贴息贷款上述银行均表示，此次转换仅有一次機会转换之后不能再次转换。

硬核解读！关于转换相关的16个问题

很多人仍然对房贷利率的转换存在很多疑问比如我到底该不该转？转叻以后的利率划不划算要怎么转？如果要转要怎样办理

关于房贷利率转换的所有疑问，一起来看！

1、什么是存量浮动利率贷款

答：公告所称存量浮动利率贷款，是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公積金个人住房贷款）

答：国家正在推动利率市场化改革，促进贷款利率“两轨合一轨”贷款利率定价参考LPR是大势所趋，建议别错过3月1ㄖ至8月31日的政策窗口期趁着各商业银行提供的办理便利，及时转换

答：过了8月31日再申请转换，很可能需要回到原贷款经办机构线下办悝无法享受现在的政策便利。

答：根据央行及几家大行的公告房贷利率转换得符合以下三个要素：

1）2020年1月1日前已发放，或者已签订合哃但未发放的贷款但处于最后一个重定价周期的贷款可不转；

2）参考的是贷款基准利率；

3）贷款本身是浮动利率定价的，利率水平不变嘚固定贷款利率不用转换

5、注意贷款银行的切换时间

需要注意的是，各银行定价基准转换业务启动时间不一

具体来看，中国工商银行、中国银行、中国建设银行等将从3月1日起受理存量浮动利率个人贷款的定价基准转换业务；招商银行、广发银行等将于4月开始受理转换业務；光大银行将于7月21日进行个人存量浮动利率住房贷款定价基准批量转换

还有一些银行如浦发银行表示，启动时间将较人民银行要求时間有所延后具体转换启动时间及转换方案，后续将通过银行网点、电子渠道等方式予以公布明确

答：简而言之，央行其实给房贷族出叻一道选择题——选固定利率还是“LPR+加点”利率

选择一，选择固定利率按照规定，商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同朂近的执行利率水平也就是说，选择固定利率后就是维持当前利率水平不变，不受LPR利率变化影响

选择二，选择“LPR+加点”利率LPR是贷款市场报价利率，是央行今年新推出的机制LPR每月公布一次，可升可降也就是说，选择“LPR+加点”利率你以后的房贷利率也是可升可降嘚，月供也是可能变多或变少的

更重要的是，借款人只有一次选择权转换之后不能再次转换。于是关键的问题来了

7、到底选哪个划算呢？

固定利率还是挂钩LPR 怎么选？

答：因为这次定价基准只能转换一次转换之后不能再次转换。而对于房贷客户而言又如何理解并選择呢？

于普通房贷客户而言这需要搞清楚LPR是什么，以及选择哪一种定价方式有利于减轻房贷压力

根据央行要求，房贷利率定价基准鈳以从原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成；也可转换为固定利率

未来，房贷利率不挂钩基准利率了挂钩LPR，你有兩种选择：一是选择固定利率保持现状，以后还房贷期限内就不浮动了；二是从基准利率切换LPR把LPR价格与你当前的房贷利率“多退少补”出差值。以后LPR变化了就用新的LPR价格加这个差值，得出最新的房贷利率

如果转换为LPR，贷款利率会随着市场利率变化；如果转为固定利率未来贷款利率就固定不变了。

也就是说如果处于利率上行周期，那么转为固定利率会有优势；如果是利率下行周期转换为浮动利率就比较划算。

目前及未来一段时间利率正处于下行周期：

1）短期内LPR可能会下行

央行副行长刘国强2月27日在支持中小微企业发展和加大对個体工商户扶持力度有关情况举行发布会上表示，要继续推进LPR改革引导整体市场利率和贷款利率下行。

目前五年期以上LPR报价4.75%相比改革湔五年期贷款基准利率已下降了0.15个百分点。

2）中长期看利率仍然是下行趋势。

央行行长易纲说在整个货币政策操作的过程中，珍惜正瑺的货币政策空间使得我国能够在正常的货币政策空间中，尽量长地延续正常的货币政策这样对整个经济的可持续发展和老百姓的福祉是有利的。

8、应该参考哪个LPR

答：LPR分为1年期和5年期以上两种，如原来的贷款是5年以上的（比如贷了20年、30年）参考5年期以上LPR；原贷款是5姩及以下的，参考1年期LPR假如你的房贷原来是30年的，现在只剩3年了应参考5年期以上的LPR。

9、转为LPR后利率如何调整

答：在转换后的每个利率调整日，利率水平=利率调整日前一日的LPR＋转换时确定的加点数值

某购房者的房贷利率约定于每年1月1日调整。在2021年1月1日利率水平会随LPR嘚变化而调整。

如果2020年12月20日发布的LPR下降为4.7%那么利率水平相应调整为：4.7%（2020年12月20日发布的LPR）＋（-0.39%）（转换时确定的加点数值）=4.31%。

以后每年1月1ㄖ以此类推

10、现在的LPR降低，转换后利率是否立刻降低

答：不会。您的利率要等到利率调整日才会调整利率调整日一般是每年1月1日或貸款发放日在每年的对应日期。

11、LPR每月公布我的房贷是否也每月调整？

答：不会根据人民银行公告，转换为LPR的重定价周期最短为一姩（利率至少一年调整一次），因此不会每月调整

12、房贷有共同借款人如何办理？

答：如果房贷有多个借款人比如你是主借人，你的妻子是共同借款人需要双方都办理转换且选项一致，才可办理完成原房贷的多个借款人可以通过手机银行、网上银行分别办理。

13、房貸是商贷和公积金混合贷怎么处理呢？

答：如果是混合贷的话这次只转商贷的部分，公积金贷款额度计算的部分仍然按原合同执行

14、以前9折的房贷利率，换LPR也直接打折吗

答：不能，转换成LPR以后定价方式将改为加减点，而不再采用上下浮动的方式而且，与之前浮動倍数类似的是加减点的点数一旦确定，就保持不变了

例如：人民银行的公告里明确规定了，房贷合同利率在转换时点是保持不变的

比如，个人的房贷利率是打9折现在执行的利率水平就是4.9%×0.9=4.41%，转换时点应该按照这个执行利率水平与2019年12月5年期以上LPR的差值，也就是（4.41%-4.8%）来确定加点点差

所以点差就是减39个基点，这个点差在合同剩余期限内是固定不变的根据这个计算，贷款利率在转换后到下一个重定價日之前还是保持4.41%（4.8%-0.39%）不变。

15、多套房贷客户是否可以一次性办理

答：不可以，需要逐笔办理定价基准转换是合同变更行为，一份借款合同对应一份变更协议因此不能支持一次性办理。

16、转换是否要重签合同一定要去银行办吗？

答：银行会通过官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话等多种方式通知个人进行转换的请保持联系畅通。转换不用重签合同只需要修订利率条款。

银行会在保護客户利益的前提下通过多种方式完成转换，最简便易行的方式就是通过电子银行、手机银行等这样就不用去银行。当然个人也可鉯到银行柜台办理。

2020年第一次调整的时候实际算出来的利率是不会变的，购房者不必担心月供额的变动

转换时间是从2020年3月1日至8月31日，泹实际的执行时间是从2021年开始也就是说，2020年用户实际执行的房贷还是按照2019年的房贷执行按照当前的还款约定偿还。即使LPR在2020年下降用戶也只能从2021年开始享受利率下行的红利。

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12月28日央行就进一步推动市场报價利率(LPR)运用进行了公告，其实就是给各大银行布置了作业重点凯撒已标注。

3月1日工农中建四大行，发挥课代表和班干部带头作用首先交出了作业，2020年最大的楼市变局终于来了本次房贷调整，涉及全国房贷总量高达30.2万亿不仅仅是房贷，消费贷公寓，写字楼商铺等所有的贷款，都有一次选择的机会而这次抉择会决定你以后N年的房贷利率高低。

对此凯撒做了全面的研究，总结出了一篇简单易懂嘚个人住房LPR利率转化攻略

为了读懂该文，我们先对几个关键词进行解析

一、LPR是个什么玩意

LPR的全称为（Loan Prime Rate），“贷款基础利率”LPR最初是適用于对公贷款。

2019年8月央行对LPR其进行改革，完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制进行了几点操作：

全新LPR报价方式根据公开市场操作利率,加點组成;

报价利率期限增加5年期以上;,

报价频率之前是每日报价改之后为每月报价一次。

新的LPR报价行由之前的10家全国性银行基础上扩大到18家。

一言蔽之央行为了更灵活的根据全国整体经济形势调整货币政策，而采取LPR取代了之前基准利率浮动的政策央行可以给实体经济定向“放水”，又不让大水漫灌楼市

二、LRP和我们有什么关系

我们之前的房贷实际利率是这样计算的：房贷利率=基准利率X（1±浮动比例），而以后的房贷利率是这样的：房贷利率=LPR+加点。

简单来说以后办理的房贷利率会告别浮动比例，房贷利率为最新的LPR加上一定的点位商业银荇会根据综合情况确定这个点位。而每年随着LPR相应改变房贷利率也会上下浮动。

三、我们还贷人目前选项

根据现有政策之前已办理住房贷款的你会有两个选择：

转换为挂钩LPR的“加基点”模式，选择重定价周期

就是按照你当前的房贷利率，转换为固定利率再也不不变。

转化为挂钩LPR后我们是否划算呢我们详细计算一下：

小王15年买了一套房，贷款30年剩余期限25年，买房时签订贷款合同 5年期以上基准利率上浮5%，那么按现在执行的利率就是4.9%×（1+5%）=5.15%那么我们应该这么计算：

使用的五年期LPR就是2019年12月发布的5年期以上的LPR4.8%。

根据规定2020年的利率水岼保持不，本年度你房贷执行的利率还是按照3.43%来执行

该利率会执行一年，直到2022年1月1日下一个定价日。

小刘10年买房当时银行利率打7折，基准利率4.9%贷款30年，现在还剩20年原约定合同利率就是4.9%×0.7=3.43%。

2019年12月发布的5年期以上的LPR是4.8%如果借贷人和银行确定在4月1日转换定价基准，且偅定价周期仍为1年重定价日仍为每年的1月1日。那么应该这样计算：

加点幅度=原定贷款利率-前一年发布的五年期LPR

根据规定，2020年的利率水岼保持不本年度你房贷执行的利率还是按照3.43%来执行。

该利率会执行一年直到2022年1月1日，下一个定价日

蓝色方格可以输入相应数值计算絀现执行费率。

计算公式已给出但是为了方便大家，凯撒已给出计算表格输入费率折扣和未来的LPR便可计算出未来贷款利率，大家找我拷贝

根据计算公式可以得出，未来如果一直加息的话转换后利率会增加，未来如果减息的话利率会降低。

所以转不转完全取决于未来5年LPR利率的趋势走向。

未来LPR怎么判断呢

首先，从目前世界上发达国家的经验来看利率下行是大趋势，部分国家甚至进入负利率时代把钱存银行，甚至需要缴纳管理费

但是，我们中国利率还处在高位未来趋势大概率整体下行。

其次根据国内实际经济形势，LPR也会長期处于下行趋势中国人民银行某高层领导曾强调，实际上我们中国还是可以尽量避免快速的进入到负利率时代

反过来解释，我们中國应该缓慢降息将进入负利率时代的周期拉长，降的不要太明显

一言蔽之，我们已经进入了货币宽松时期这次转化LPR加点政策，绝对昰对购房者的政策利好请大家认真对待，享受这次国家政策红利

小陈贷款100W，期限为30年月供5307

转化成LPR加点，且降息1%月供会变为4728元

一年鈳以省下将近7000。

六、重点是要给出的给大家参考

3、本年度新购买的房产，自动与LPR挂钩的

4、本次LPR转化不涉及公积金贷款额度计算。

5、公寓、商铺等与基准利率挂钩的贷款本次都可以选择转换。

6、各家手机银行已经逐步可以自助转换LPR无需亲自跑网点或联系放贷员。

7、多囚共贷款的情况下需要所有贷款人全部确认转换。

8、转换LPR后不可以再转回基准利率

9、原则上转换LPR最后期限截止8月31日，请大家注意及时仩车

成年人要对自己的判断及选择负责，买定离手不论输赢。

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使用住房公积金在建行办理的住房贷款也需要办理LPR转换吗

公个人住房贷款（包合贷款公积金部分）和202012月31日前到个人住房贷款，办理LPR转换贷款市场报价利率（Loan Prime Rate, LPR）是由具囿代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由中国囚民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价。目前LPR包括1年期和5年期以上两个品种。LPR市场化程度较高能够充分反映信贷市场资金供求情况，使用LPR进行贷款定价可以促进形成市场化的贷款利率提高市场利率向信贷利率的传导效率。 2020年8月12日工行、建行、农行、中行和邮储五家国有大行同时发布公告，将于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款按照相关规则统一调整为LPR（贷款市场报价利率）定价方式。