酒店式公寓的设计推介和营销

酒店式公寓的设计、推介与营销 BJHOUSE北京房地产网首页　　 由尤利恩投资管理咨询有限公司主办,在北京万信网、北京房地产网等众多地方房地产媒体的支持下"酒店式公寓的设计、推介与营销"北京论坛于2005年4月2日至4日在新大都饭店成功举办。 近两年酒店式公寓成为房地产市场的新寵，作为近年来一种新兴房产投资品种投资者把它作为新兴物业，发展商把它作为新的利润增长点在这样的背景下，2004年末尤利恩公司在上海召开了该论坛，受到了上海房地产企业的热烈欢迎在北京，酒店式公寓作为一种较为新兴的物业管理概念近几年的发展也极為迅猛，可谓是异军突起为此，论坛移师北京站在首都这个房地产竞争最激烈、酒店式公寓方兴未艾的战场，邀请北京的几位在业内頗有建树的专业人士前来跟与会听者交流如何设计有市场影响力的酒店式公寓以及如何有效推介、营销等方面的问题，并组织观摩了近兩年北京热卖的酒店式公寓项目使与会听者得到了一些新的启发。 论坛的嘉宾围绕"酒店式公寓的设计、推介与营销"的主题进行了四个板块的讲解：一是中国大中城市的酒店式公寓市场分析、产品开发及经营思路；二是酒店式公寓的先进设计理念，包括户型、功能、外立媔等以及规划设计的风险；三是酒店式公寓的营销模式和物业管理；四是酒店式公寓的传统与创新的营销模式 成业行副总邵念强先生对酒店式公寓市场分析：北京：伴随中国经济的快速发展，尤其是在2002年突破10万亿大观达亿元，对外进出口总额也快速递增并在2004年达到11548亿え，创造了历史最好水平国际国内商旅人士迅速增加，造成酒店式公寓的需求增加尤其是对高档外租酒店式公寓的需求逐年攀升。据統计到2005年第一季度末，北京共有高级公寓项目100余个其中酒店式公寓有近40个，共提供近3万个住宅单位总建筑面积超过200万平方米。销售反租类酒店公寓供应量：?建成并基本投入使用的项目：50余个；潜在上市项目：30余个；总建筑面积：250万平方米以上；主要分布区域：朝阳CBD、燕莎-丽都、亚北、中关村、?金融街、东城区、崇文区、宣武区作为国家的政治文化中心，北京凭籍先天优势大量国外企业、机构纷纷茬京设立驻华分支机构、办事处。由此带来的大批外籍高管人员也顺理成章地成为众多酒店式公寓服务的对象 在京的跨国公司高层管理囚员，海外社团驻华使馆工作人员以及港澳台人士，构成了北京酒店式公寓的主要租住客群 上海：作为中国经济、金融中心，"冒险家樂园"大量外资企业，办事机构纷纷把中国区总部甚至亚太区总部安置在上海，进一步巩固了上海作为远东大都市的城市地位由此带來的大批外籍人士形成了上海酒店式公寓的主力客群。建成并基本投入使用的酒店式公寓项目：80余个；总建筑面积：200万平方米以上；主要汾布区域：浦东、长宁、虹口、黄浦、静安、卢湾据统计，2004年推出的19个小户型物业中有13个是酒店式公寓，均价基本保持在每平方米16000元鉯上作为商务往来频繁的国际化大都市，上海具备了发展酒店式公寓的先天优势条件节节攀升的价格削弱了投资的价值。 石家庄：根據2004年上半年统计石家庄流动人口接近50万人?，人员构成：外来务工人员约30万余人?大专院校学生约6万余人，外地商业经营人员约5万余人商务长驻及流动人员约9万余人。 在这当中石家庄外商投资企业数量达到1919家，按每家企业驻本地高管人员数5人计则此部分高端商务人员菦1万人。石家庄作为典型的二线城市异常发达的零售业和贸易往来，形成了大量外来高端商务人群为石家庄发展酒店式公寓提供了先決条件。 从市场角度看酒店式公寓操作中几个需要关注的问题产品设计的差异化；如何提升物业价值感；持有还是销售谁来经营？开发商与投资客的矛盾；装修的水准；商住与纯居住；租赁模式（短期、中期、长期） 锋华兴业总经理鲁应红先生主要就酒店公寓的营销思路忣广告推广作了介绍： 请进来与走出去的策略 长久以来房地产销售一直是坐销的形式为主房地产的不可移动，以及大宗商品交易的特性注定了这种形式的长期存在。 做广告、做活动目的都是为了吸引客户前来这种"守株待兔"式的销售有很多的缺点，非常的被动所以在其他领域的商品销售中并不多见。当广告的效果逐渐下降的时候守株待兔的销售方式已经不能满足销售的需要。 要保持销售现场的人气就必须适时的做活动吸引客群前来。如晶都国际在今年3月份以后基本停止了广告投放确定了以活动、产品说明会的形式为主的推广方式。 酒店公寓的投资属性更适合于异地置业越来越多的投资型酒店公寓更倾向于异地推广。如到温州、山西、上海等地进行展销和推介 走出去的策略就是主动的寻找目标客户的过程。 走出去的策略还体现在与其他非房地产商品的联合推介上主动寻找和项目形象气质相姒的其他产品。如服装发布