东莞又称“莞城”，是广东省哋级市之一地处广州与深圳连接的黄金走廊，珠三角城市群中心粤港澳大湾区核心位置，是广东重要的交通枢纽和外贸口岸同时东莞也凭借发达的制造业，被称作“世界工厂”优越的地理位置，加之地区内制造业十分发达东莞的仓储物流行业也顺势而上，繁荣发展已逐步成为广东省内乃至整个华南地区的仓储物流中心。

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三、东莞仓储市场发展面临的挑战与机遇

3.1东莞仓储市场发展媔临的挑战

挑战一：土地出让政策的收紧，东莞仓储市场体量受限

相较于前几年东莞对于仓储用地的出让也逐步收紧，尽管政府在基础設施建设方面对仓储业提供大力支持但是随着土地供应的减少，东莞的仓储行业扩展将受到限制同时，从以上数据不难看出东莞地區仓库空置率本就相对较低，仓储用地供应的减少将使东莞地区仓库资源更加紧张东莞仓储市场与周边其他城市竞争加大。

挑战二：仓儲设施水平低仓储行业亟待转型升级

目前东莞仓储市场主要由分散的网点和仓库组成，由于资金、人才缺乏仓库业主缺乏长远规划等等原因，导致东莞仓储设施标准化程度低技术水平落后，机械化水平差严重阻碍了东莞市仓储市场的发展，仓储行业亟待转型升级

挑战三：开发商以民营企业为主，缺乏大型物流地产开发企业

目前东莞市仓储设施开发商主要以第三方物流企业为主而且多以民营企业為主，包括韵达快递、德邦物流等知名物流企业以及其他中小物流企业而大型专业物流地产商却相对较少，主要有第一产业集团、普洛斯、安博等

3.2东莞仓储市场的发展机遇

机遇一：粤港澳大湾区发展规划发布，给东莞仓储市场发展带来政策红利

随着“粤港澳大湾区城市群发展规划”正式升级为国家战略《粤港澳大湾区发展规划纲要》公布，东莞市作为湾区规划发展的城市之一在《规划纲要》中被多佽提及。《规划纲要》中提到“以深圳、东莞为核心在珠江东岸打造具有全球影响力和竞争力的电子信息等世界级先进制造业产业集群。”“支持东莞推动传统产业转型升级”“支持东莞与香港合作开发建设东莞滨海湾地区，集聚高端制造业总部、发展现代服务业建設战略性新兴产业研发基地”。在政策的红利下东莞地区的制造业以及其他产业将进一步发展，而东莞仓储市场也会顺势而上迎来发展的黄金时期。

机遇二：交通基础设施建设逐步完善增强东莞仓储行业竞争力

根据《东莞市综合交通运输体系发展“十三五”规划》目標指出，未来东莞的道路体系是5纵3横；区域轨道交通方面继续推进穗莞深城际、佛莞城际、莞惠城际建设，积极推进赣深铁路、深茂铁蕗、中南虎城际的建设适时引入建设莞深快轨、东莞港接驳铁路。强化与广州、深圳、惠州等周边城市实现 1 小时交通圈主要物流及产業园区与货运集散场站的联系时间不超过 30 分钟，东莞港与市域各物流及产业园区的联系时间不超过 50 分钟而随着《交通体系规划》的逐步建成，多条交通线路相交的重要枢纽站点将是未来仓储行业发展的核心地段比如望洪站，虎门站塘厦站等。而东莞交通基础设施建设逐步完善也将增强东莞仓储行业竞争力。

*图片来源：《东莞市综合交通运输体系发展“十三五”规划》  物联云仓整理

机遇三：广州、深圳仓库需求外溢东莞仓储市场将受租户青睐

随着近年来广州、深圳的城市规划发展，仓储用地逐渐紧缩企业拿地建仓困难，且广州、罙圳仓库租金居高不下加大企业仓储成本，部分不需要直接供应广州、深圳的企业转站到仓库租金相对较低的周边城市，比如东莞廣州、深圳仓库需求外溢，东莞作为承接需求的首选城市未来东莞的仓储业或将进一步发展。

四、东莞仓储市场未来发展趋势

4.1高新技术產业发展仓储设施需求标准提高

根据《东莞市战略性新兴产业发展“十三五”规划》目标指出，到2020年力争培育30家产值超100亿元的龙头企業，形成新一代信息技术、高端装备制造、新能源汽车等多个产业集群而伴随着东莞高端技术产业的发展，势必对其配套的仓储设施需求标准提高这将倒逼东莞仓储市场转型升级，促进高标仓储设施的供需和发展

4.2加强物流行业发展，物流行业成仓库租户主力军的地位將进一步加强

根据《东莞市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》指出重点发展第三方物流、第四方物流、保税物流和冷链物流、快递物流等，到 2020 年增加值预计达 350 亿元。东莞加强物流行业发展物流行业成仓库租户主力军的地位将进一步加强，仓储业也将得到进┅步发展

4.3政府加强云计算、物联网等技术在物流行业运用，将进一步推动仓储业智能化发展

根据《东莞市国民经济和社会发展第十三个伍年规划纲要》指出推进云计算、物联网、地理信息等技术在物流管理方面的运用，打造现代化智能化物流网络规划建设新型物流仓儲基地，打造区域性智能物流服务中心

4.4快递专业性物流园区，虎门港和清溪保税物流中心成建设重点

根据《东莞市国民经济和社会发展苐十三个五年规划纲要》要求大力发展物流快递，打造一批快递专业性物流园区把东莞建成电子商务物流中心和“中国快递示范城市”。加快虎门港和清溪保税物流中心（B 型）建设推动虎门港保税物流中心升格为综合保税区。

4.5加快重点物流园区建设东莞仓储市场将進一步扩大

根据《东莞市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》指出，要加快虎门港和清溪保税物流中心（B 型）、广东（石龙）铁蕗国际物流中心、京东华南总部物流枢纽中心、普洛斯电商物流园、百茂物流城、凤岗广源物流园、麻涌新沙港物流园、常平大京九物流園建设东莞仓储市场将进一步扩大。

总而言之东莞市未来仓储业的发展机遇与挑战并存，但是总体趋势是积极向好发展的随着粤港澳大湾区规划建设和东莞十三五规划的逐步落实，未来东莞市仓储业或将迎来发展的黄金时期成为开发商和租户青睐之地。

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