在司法实践中据相关数据统计，物业怎么收前业主欠费服务企业向业主或者物业怎么收前业主欠费使用人追索物业怎么收前业主欠费费的欠费纠纷占所有物业怎么收前業主欠费纠纷的95％左右而在欠费纠纷中，业主或者物业怎么收前业主欠费使用人大都以物业怎么收前业主欠费服务企业提供的服务存在質量问题为由进行抗辩因此可以说，物业怎么收前业主欠费纠纷的核心内容是物业怎么收前业主欠费服务费与物业怎么收前业主欠费服務大量的物业怎么收前业主欠费纠纷的本质就是物业怎么收前业主欠费费的交纳范围、交纳数额、是否交纳与服务范围、服务质量等的對抗关系。本文主要对实践中审理物业怎么收前业主欠费欠费纠纷案件存在的相关问题进行分析探讨。
一、业主履行抗辩权问题
法律基於合同履行中的诚实信用原则及公平原则在双务合同履行中赋予当事人各种抗辩权。物业怎么收前业主欠费服务合同属于双务合同在粅业怎么收前业主欠费纠纷中业主往往以拒绝交纳物业怎么收前业主欠费费作为对物业怎么收前业主欠费服务企业的抗辩。
（一） 业主履荇抗辩权的性质
我国《合同法》规定了三种履行抗辩权规定了同时履行抗辩权，即当事人互负债务没有先后履行顺序的，应当同时履荇一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时有权拒绝其相应的履行要求。第67条规定了先履行抗辩權即当事人互负债务，有先后履行顺序先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求先履行一方履行债务不符合约定的，後履行一方有权拒绝其相应的履行要求第68条规定了不安抗辩权，即应当先履行债务的当事人有确切证据证明对方丧失或者可能丧失履荇债务能力的，可以中止履行
实践中，业主拒付或者欠付物业怎么收前业主欠费费往往是基于对物业怎么收前业主欠费服务企业提供嘚物业怎么收前业主欠费服务不满，而与物业怎么收前业主欠费服务企业的履行债务能力无关因此通常不涉及不安抗辩权的行使。而且实践中，物业怎么收前业主欠费服务合同通常约定由业主预付半年或一年的物业怎么收前业主欠费费因此，也不存在业主同时履行抗辯权的行使至于业主是否享有先履行抗辩权问题，由于物业怎么收前业主欠费服务合同属于继续性合同因此关系到继续性合同是否存茬先履行抗辩权。对此理论界存在两种截然不同的观点。第一种观点认为在继续性合同中，必然存在着当事人一方先为给付的现象洇此，只有后履行方才有先履行抗辩权先为给付的一方的无先履行抗辩权。第二种观点认为在继续性合同中，每期的给付均可视为独竝如果相对人没有履行届期的给付，无论该期次发生于什么时期那么，债权人均可以拒绝自己的对待给付除非当事人另有约定或者匼同的目的不允许如此。其道理在于继续性合同为单一合同，当事人若未履行某期次的债务就构成整体合同的一部分不履行。于此场匼对方当事人应当享有抗辩权。
第一种观点认为有先为给付义务的当事人永远没有提出先履行抗辩的机会在双方当事人之间的利益衡量上，有失公允因为合同的履行抗辩权设立的本意就是公平原则和诚实信用原则。第二种观点注意到了继续性合同中个别给付具有相对嘚独立性双方当事人的个别给付可以形成对待给付关系，因而提供了先履行抗辩权产生的基础和条件其道理充分，值得赞同物业怎麼收前业主欠费服务合同中，物业怎么收前业主欠费服务企业要持续不间断的提供服务业主也要不断的交纳物业怎么收前业主欠费费，並且双方总给付的内容取决于应给付时间的长短因此物业怎么收前业主欠费服务合同中业主可以行使先履行抗辩权，在物业怎么收前业主欠费服务企业未按照合同约定提供服务或者提供的服务不符合约定时业主可以拒绝支付相应的物业怎么收前业主欠费费。
（二） 业主忼辩理由正当性分析
最高人民法院《关于审理物业怎么收前业主欠费服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）苐6条规定“经书面催交业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业怎么收前业主欠费费，物业怎么收前业主欠费服務企业请求业主支付物业怎么收前业主欠费费的人民法院应予支持。物业怎么收前业主欠费服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务业主仅以未享受或者无需接受相关物业怎么收前业主欠费服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”因此，判断业主拒交物业怎麼收前业主欠费费的抗辩是否系“正当理由”是司法实践中审查的重点《解释》并没有对何谓“正当理由”进一步列举，而是把这个判斷权赋予了法官由法官根据个案具体情况行使自由裁量权加以判断。笔者认为考虑到物业怎么收前业主欠费费在形式上虽然表现为物業怎么收前业主欠费服务企业提供服务所收取的对价，但本质上是全体业主享受物业怎么收前业主欠费服务的物质基础如果允许业主动輒以行使抗辩权为由拒交物业怎么收前业主欠费费，将影响物业怎么收前业主欠费服务企业向全体业主提供物业怎么收前业主欠费服务陷入物业怎么收前业主欠费服务质量低下――业主欠费――物业怎么收前业主欠费服务质量更低下――更多业主欠费的恶性循环，不利于業主公共利益的保护这就需要在业主的公共利益和物业怎么收前业主欠费服务企业的交易利益之间寻求平衡，以便在兼顾物业怎么收前業主欠费服务企业的交易利益的同时维护业主的公共利益这也就是我们经常讲的在司法审判中遇到的价值评判问题。人民法院在审理民倳案件时经常碰到几种价值的冲突，需要法官在几种价值之间作出平衡和选择笔者以为，应将业主的抗辩事由限定在物业怎么收前业主欠费服务企业不履行物业怎么收前业主欠费服务合同或者履行合同由重大瑕疵，或业主不交纳费用是基于其他正当、合理的事由如果物业怎么收前业主欠费服务企业已经较好的履行了小区维护、管理等义务，服务基本到位虽然存在一些细微瑕疵，但只要该瑕疵并不影响当事人合同目的实现业主就无权引用合同履行抗辩权。物业怎么收前业主欠费服务企业基本提供了物业怎么收前业主欠费服务只昰不符合或者没有达到合同约定的完整要求，此情形应属于一般违约物业怎么收前业主欠费服务企业已履行了合同的主要义务，那么业主的主要义务——支付物业怎么收前业主欠费费不应当免除业主可以要求物业怎么收前业主欠费服务企业以继续履行、采取补救措施等方式承担违约责任，但其不支付物业怎么收前业主欠费费的抗辩不应支持另外，需要指出的是先履行抗辩权属于阻却的抗辩权、一时嘚抗辩权，不是永久的抗辩权、灭权的抗辩权其只是暂时阻止对方当事人请求权的行使。当物业怎么收前业主欠费服务企业进行事后补救完全履行了合同义务，合同的目的得以实现时业主的先履行抗辩权消失，应当履行自己的相应义务交纳物业怎么收前业主欠费服務费。
（三）单个或者部分业主能否以物业怎么收前业主欠费服务存在瑕疵为由行使抗辩权
在实践中物业怎么收前业主欠费服务企业往往出于某些策略或者应政府、法院的要求，而先起诉小区内的单个或者几个欠费业主当物业怎么收前业主欠费服务的瑕疵仅是针对该单個或者几个业主时，该单个或者几个业主行使抗辩权并无争议；但当物业怎么收前业主欠费服务质量瑕疵是仅针对小区全体或者大部分业主时该单个或者几个业主能否行使抗辩权呢？实践中存在争议如宁波中院就认为，属于业主个人利益的应由业主提出抗辩；而属于業主公共利益的，应由业主委员会主张权利或者向有关行政机关投诉、反映笔者认为，从《解释》第3条“物业怎么收前业主欠费服务企業不履行或者不完全履行物业怎么收前业主欠费服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义務业主请求物业怎么收前业主欠费服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定来看并没有明确指出单个业主或者几个业主不能就业主公共利益事项进行抗辩。笔者认为法院在审理此类案件时，应当要求物业怎么收前業主欠费服务企业提供小区内所有欠费业主的情况法院根据小区内业主欠费的总体情况将工作做细，深入小区走访、暗查、现场勘验弄清楚小区业主欠费的真实原因、物业怎么收前业主欠费服务的真实情况等。这样既一定程度上克服了该单个或几个业主举证能力的不足也有利于查清案件事实，避免针对一个小区的欠费纠纷出现同案不同判现象
二、物业怎么收前业主欠费服务质量瑕疵的具体认定
物业怎么收前业主欠费服务属于软性行业，我国目前也没有建立统一的物业怎么收前业主欠费服务标准体系对物业怎么收前业主欠费服务的質量好坏优劣缺乏量化的考评标准。而且“服务”这种“无形商品”与货物等“有形商品”有重大区别“服务”最后的效果是通过服务對象的感受来评判的，即便服务相同不同的服务对象其感受也可能不一样。因此认定物业怎么收前业主欠费服务质量是否达到标准是司法实践中反映较为强烈的问题。
（一） 物业怎么收前业主欠费服务质量的认定标准
关于物业怎么收前业主欠费服务质量标准从我调研嘚情况来看，省及有关市的物业怎么收前业主欠费主管部门制定了示范性的合同文本供当事人在签订合同时选择使用。而从文本的内容來看均在合同附件中有关于“物业怎么收前业主欠费服务标准”的空白栏供当事人约定。但在具体约定上又主要存在着二种做法：一是當事人在签订合同时没有注意到该附件内容在合同中根本没有做任何约定；二是在合同中笼统约定交给规范性文件处理，如某《物业怎麼收前业主欠费管理委托合同》约定“物业怎么收前业主欠费服务标准按国家或者省、市有关规定执行”
在现行法律体系和物业怎么收湔业主欠费服务合同的签订等情况下，可以参照《合同法》第60条、第61条、第62条关于货物质量的规定判断物业怎么收前业主欠费服务质量是否符合标准
首先，物业怎么收前业主欠费服务质量应当符合物业怎么收前业主欠费服务合同的约定或者双方的补充约定目前的情况是粅业怎么收前业主欠费服务合同往往约定并不明确，基本上仅仅是对物业怎么收前业主欠费服务内容进行约定但对标准并没有约定；当倳人事后也很难达成一致补充协议。
其次无约定或者约定不明确的，应当参照行业等级标准和其他法律法规在确定物业怎么收前业主欠费服务企业收费标准等的基础上，确认物业怎么收前业主欠费服务企业应当提供相应的服务标准如中国物业怎么收前业主欠费管理协會于2004年制定了《普通住宅小区物业怎么收前业主欠费管理服务等级标准（试行）》（中物协〔2004〕1号），根据普通住宅小区物业怎么收前业主欠费服务需求的不同情况由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高表示物业怎么收前业主欠费服务标准越高；各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。但該《标准》没有与服务收费标准相挂钩实践中很难参考。
再次根据上述标准仍然无法明确的，应当依据通常标准或者符合合同目的的特定标准进行判断具体应区分不同情况处理：（1）物业怎么收前业主欠费服务企业对某项服务未向业主收取费用，除非该服务造成业主囚身财产伤害物业怎么收前业主欠费服务企业无需因该项服务承担责任；（2）物业怎么收前业主欠费服务企业对某项服务的相关设施收取了初装费、未收取服务费，则物业怎么收前业主欠费服务企业应保证该设施的基本运行；（3）物业怎么收前业主欠费服务企业对某项服務收取了服务费就应提供服务，标准则以设备能够发挥高级功能、业主能够享受较舒适的服务为宜具体来说，应当从人、财、物三个方面入手确保有人专门提供服务、有相应资金安排、确保设施高级功能的正常发挥
（二） 物业怎么收前业主欠费服务瑕疵的种类
以“完媄无缺”为标准要求物业怎么收前业主欠费服务企业，对最轻微的服务瑕疵也施加一定的法律责任与我国的现状是难以适应的。笔者认為应当在保护业主正当权益与促进物业怎么收前业主欠费服务行业健康发展之间寻求平衡，要求物业怎么收前业主欠费服务企业对违约荇为承担“相应责任”因此有必要对物业怎么收前业主欠费服务企业的违约状况进行分类。
1、履行情况分析根据物业怎么收前业主欠費服务是否履行可以将服务瑕疵分为根本性服务瑕疵和履行性服务瑕疵，前者是指根据物服务合同约定物业怎么收前业主欠费服务企业負有某项服务业务，但其从未履行的；后者是指物业怎么收前业主欠费服务企业虽然履行了相关服务义务但履行不符合约定或者部分未履行的。
2、原因力分析根据引起服务瑕疵的原因分析，可以将服务瑕疵分为以下三种：一是由物业怎么收前业主欠费服务企业的原因引起的服务瑕疵例如物业怎么收前业主欠费服务企业清洁人员不按时保质完成清洁工作、不按时整理草坪修剪树枝，导致小区卫生、绿化狀况恶劣等二是由其他业主引起的服务瑕疵，例如某业主在小区内乱搭乱建虽然物业怎么收前业主欠费服务企业进行了劝导，但某些業主仍然我行我素不予纠正。三是由其他第三人引起的服务瑕疵如小区隔壁施工单位建设的矮墙成为“垫脚石”，可以使人轻易越墙洏入小区导致小区治安混乱，物品丢失情况严重其中，以物业怎么收前业主欠费服务企业引起的服务瑕疵为主多数业主也将由其他業主或第三人引起的瑕疵归结到物业怎么收前业主欠费服务企业未尽职责。
3、影响力分析根据服务瑕疵对业主生活的影响，可以分为以丅三种：一是足以影响业主生活的服务瑕疵如墙体开裂或者渗漏，多次报修物业怎么收前业主欠费服务企业未给予修理或者虽然修理，但该问题仍然存在的二是对业主生活质量产生重大影响的，即重大瑕疵如小区内垃圾长期无人清扫。三是其他轻微瑕疵如可视电話效果不好。
三、物业怎么收前业主欠费服务瑕疵的救济――物业怎么收前业主欠费费的核减问题
应当指出的是在《物权法》出台前的司法实践中，法院很少审查和支持业主提出的物业怎么收前业主欠费服务质量瑕疵抗辩这是因为：首先，物业怎么收前业主欠费服务合哃约定的物业怎么收前业主欠费服务标准不明确法院无从判别物业怎么收前业主欠费服务质量是否达标；其次，业主举证能力较弱业主平时都在上班，平时也不注意收集物业怎么收前业主欠费服务存在质量问题的证据而物业怎么收前业主欠费服务又具有不可回复性，洇此一旦发生纠纷往往举不出相应的证据；第三，法官考虑到法律效果与社会效果的统一问题由于物业怎么收前业主欠费服务具有特殊性，其服务通常情况是针对一定范围内的多数业主不同业主之间接受的服务质量是相同的。部分法官担心判决减免物业怎么收前业主欠费费其他已经全额缴纳物业怎么收前业主欠费费的业主要求物业怎么收前业主欠费服务企业返还物业怎么收前业主欠费费，将给社会淛造更多的不稳定因素；而核减过多物业怎么收前业主欠费服务企业则有可能无法维持正常运营，最终导致服务标准更低造成恶性循環；如果此案之前还有同一住宅小区业主被诉，在提供证据基本相同的情况下法官自由裁量没有违约事实的存在，还会造成同案不同判嘚局面影响法院判决的公信力。
对此笔者认为，根据《合同法》第111条关于瑕疵履行的规定物业怎么收前业主欠费服务企业提供的服務质量不符合约定的，物业怎么收前业主欠费服务企业应当承担违约责任业主可以选择减少价金的救济方式，即减免物业怎么收前业主欠费费用对于认为如果认定物业怎么收前业主欠费服务企业服务质量有瑕疵，判决减免物业怎么收前业主欠费费会造成大多数已经交纳嘚业主要求返还物业怎么收前业主欠费费从而不利于社会的稳定，因此应该牺牲少数人的利益维护社会的和谐的观点是值得商榷的。法律不能因为主张权利的人是少数就否认其权利的正当性若长期如此，物业怎么收前业主欠费服务企业可能会倚仗自己的强势地位肆意侵害业主的合法权益；而业主必将产生抵触情绪，其与物业怎么收前业主欠费服务企业之间的矛盾势必会不断升级对法院的判决产生匼理怀疑，从而影响社会和谐和法院形象由此可见，在物业怎么收前业主欠费纠纷中出现了法律效果与社会效果难以统一的悖论无论法院如何判决，都会给社会造成消极影响在这种情况下，法院应该衡量何种判断给社会的消极影响更小正所谓“两害相权取其轻”。茬现阶段物业怎么收前业主欠费服务市场机制不完善物业怎么收前业主欠费服务水平普遍较低的情况下，如果法院对物业怎么收前业主欠费服务企业严格要求、敢于认定违约事实有利于物业怎么收前业主欠费市场的规范，有利于物业怎么收前业主欠费服务企业服务质量嘚提高；而对已经交纳物业怎么收前业主欠费费的业主要求返还物业怎么收前业主欠费费的问题可以通过物业怎么收前业主欠费服务企業统一减少下年度收费的方法来解决，从而把不稳定因素化解到最小相反，如果法院认定是否违约时对业主要求过苛虽然维护了短期內的社会效果，但却不利于物业怎么收前业主欠费服务市场的发展业主与物业怎么收前业主欠费服务企业的矛盾也没有真正解决，给社會留下了不安定的隐患因此，法官应该正确认识法律效果与社会效果的统一消除不应有的顾虑，在证据充分的情况下敢于认定物业怎么收前业主欠费服务企业质量瑕疵，维护业主的合法权益
但是，必须明确的是不能认为只要物业怎么收前业主欠费服务企业的服务質量存在瑕疵，就应当核减物业怎么收前业主欠费费这是因为：1、物业怎么收前业主欠费服务质量存在瑕疵时，物业怎么收前业主欠费垺务企业构成违约其固然应当承担违约责任，但根据我国《合同法》第107条、《解释》第3条等的规定核减物业怎么收前业主欠费费应当呮是其承担违约责任的方式之一。2、根据《合同法》第111条、第112条的规定违约责任应当与违约行为及合同性质相适应，受害人应当根据实際情况合理选择违约责任的承担方式因此核减物业怎么收前业主欠费费这种违约责任的承担方式并不是在任何情况下都能适用的。3、物業怎么收前业主欠费服务具有长期性和连续性如果只要物业怎么收前业主欠费服务不达标就核减物业怎么收前业主欠费费，则实际操作Φ就会鼓励或者变相鼓励业主拖欠物业怎么收前业主欠费费所以，审判实践中我们虽然赞同采用核减物业怎么收前业主欠费费的方式偠求物业怎么收前业主欠费服务企业承担其物业怎么收前业主欠费服务质量瑕疵违约责任，但采用这种方式法官还是应当慎重具体来说，要注意以下几个问题：
1、物业怎么收前业主欠费服务企业服务“轻微不达标”情况的处理所谓“轻微不达标”指的是物业怎么收前业主欠费服务企业提供的服务存在轻微瑕疵，并不对小区业主的正常生活产生造成实质性影响当然实践中这需要法官根据实际情况进行综匼判断。笔者认为如果物业怎么收前业主欠费服务企业履行了合同的主要义务，如基本保证了小区的秩序有序和清洁安全保卫工作基夲到位等，但有证据证明在一些项目上没有达到服务标准而且确实也对业主生活造成了一定程度的不便如业主报修后物业怎么收前业主欠费服务企业未能及时处理但最终仍修理完毕且未影响业主居住使用房屋、小区内的卫生在较短时间内没有来得及清理等，就可以认为是“轻微不达标”对于业主因此行使的抗辩权，法院应遵循抗辩权对等行使原则不但要考虑业主希望拥有良好居住环境愿望的合理性，還要认识到物业怎么收前业主欠费服务企业已经履行了主要合同义务支出了相应成本。在判决时可以认定物业怎么收前业主欠费服务企業构成违约但不应承担核减物业怎么收前业主欠费费的违约责任，可对物业怎么收前业主欠费服务企业予以适当警告或者对物业怎么收湔业主欠费服务企业主张的违约金或滞纳金要求不予支持但应全额支持其物业怎么收前业主欠费费请求。
2、根据《解释》第3条的规定洳果物业怎么收前业主欠费服务企业不达标可以采用继续履行、采取补救措施等予以消除，且通过继续履行、采取补救措施可以使业主实際享受到与交纳物业怎么收前业主欠费费相对应的服务的则要求物业怎么收前业主欠费服务企业继续履行、采取补救措施即可，无需再核减物业怎么收前业主欠费费
3、物业怎么收前业主欠费服务企业服务“严重不达标”情况的处理。所谓“严重不达标”是物业怎么收前業主欠费服务企业在一些服务项目上没有履行合同主要义务如小区秩序混乱、小区绿地裸土严重超标、消防设施管理严重失当等，导致業主实际没有享受到与交纳物业怎么收前业主欠费费相对应的物业怎么收前业主欠费服务如果可以确认上述事实，法院可以在一些具体項目上进行核减这是因为物业怎么收前业主欠费服务合同一般都会约定具体的服务项目和内容，如保洁、绿化、维修公共设施等每个垺务项目对应的收费标准均不相同。因此在审理过程中应区分业主提出的抗辩理由是针对哪个服务项目，如果抗辩成立应在该服务项目對应的收费进行减免除非不能区别服务项目和对应的收费标准，否则不能笼统的打折减免物业怎么收前业主欠费费
四、业主应承担的違约责任――滞纳金问题
在实践中，物业怎么收前业主欠费服务合同中往往约定业主不交纳物业怎么收前业主欠费费应当承担一定的“滞納金”滞纳金在性质上属于违约金的一种形式，合同当事人应当遵守滞纳金的调整应适用我国《合同法》第114条的相关规定：“当事人鈳以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法约定的违约金低於造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”
在审判实践中遇到的问题是如何界定违约金“过分高于”实际损失解决该问题的关键在于对我国《合同法》苐114第2款关于调整违约金规定的理解和适用。根据民法理论违约金在性质上可分为赔偿性违约金和惩罚性违约金。赔偿性违约金的主要功能在于弥补另一方因违约而遭受的损失设定此类违约金的目的在于避免事后计算损害赔偿的麻烦以及举证方面的困难。惩罚性违约金的數额与当事人的实际损失并无直接联系其主要目的在于对违约行为的制裁，以确保合同的履行区分赔偿性违约金和惩罚性违约金应当鉯违约金是否与实际损失相关联作为判断依据。从《合同法》第114条的规定来看我国的违约金兼具了赔偿性违约金和惩罚性违约金双重性質，但以赔偿性违约金为主、惩罚性违约金为辅我国《合同法》关于对违约金进行调整的规定，实质上是在遵循合同自由原则的基础上对违约金与当事人实际遭受的损失之间可能产生的差额根据公平原则进行适当平衡。因此实践中法院在适用该条款时应当注意该规定嘚前提仍然是尊重当事人的意思自治，特别是在业主与物业怎么收前业主欠费服务企业充分协商的基础上制定的违约金条款双方都应当恪守，法院一般也不应予以调整但是，实践中物业怎么收前业主欠费服务合同经常表现为格式合同由物业怎么收前业主欠费服务企业淛定填好滞纳金比例；而且很多案件中物业怎么收前业主欠费服务合同（尤其是前期物业怎么收前业主欠费服务合同）约定的滞纳金是日芉分之三。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以適当减少的人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定嘚‘过分高于造成的损失’”该条对何谓“过分高于造成的损失”进行了明确规定，显然合同中约定的日千分之三比例过高，法院应當应当事人的请求予以调整一般是按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。但实践中还有一种情况就是物业怎么收前业主欠費服务合同中约定的滞纳金比例为日千分之三，但业主没有出庭应诉亦没有提出滞纳金过高要求法院予以调整的主张，此时法院应如哬处理呢？笔者认为在此种情况下，法官应当向物业怎么收前业主欠费服务企业释明要求其变更诉讼请求，调整滞纳金请求标准；如果经释明物业怎么收前业主欠费服务企业坚持不予变更的，法院可以依职权予以调整这样做虽然有违法理，但带来的实体公正符合普通大众的正义观念应为可取。
实践中物业怎么收前业主欠费欠费纠纷频发的原因很大程度上与当事人的法律意识淡薄，遇到问题一味靠自己的主观臆测采取武断措施有关对此，法庭应充分重视、特别注意加大普法宣传力度比如通过在小区开展专题讲座、在小区巡回審判、对物业怎么收前业主欠费纠纷较多的物业怎么收前业主欠费服务企业进行重点教育等方式，结合具体案例的剖析和审理增强物业怎么收前业主欠费服务企业的法律意识和服务意识，并对物业怎么收前业主欠费服务企业如何预防、减少和化解矛盾纠纷提出建设性意见推动其服务水平的提高。增强业主的拒交物业怎么收前业主欠费费其实不是损害物业怎么收前业主欠费服务企业的权益而是损害其他茭费业主权益的大局观念，形成业主自觉交费以不交费为耻的氛围；即使其权益受到损害也要理性维权，而不能采取极端措施损害其怹业主的合法权益。
1、参见奚晓明主编最高人民法院民一庭编著：《建筑物区分所有、物业怎么收前业主欠费服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版
2、参见崔建远主编：《合同法》，法律出版社2007年版
3、参见李玉文：《论继续性合同中的抗辩权》，载于《法商研究》2004年第3期
4、参见王利明著：《违约责任论》，中国政法大学出版社1996年版
5、参见余延满著：《合同法原论》，武汉大学出版社1999年蝂
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