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时间：2020-01-26 08:39
你做的是纸白银纸黄金还是中國银行代理的T+D业务？推荐你做T+D的手续费要比纸白银纸黄金便宜很多。
1、银行代理的T+D业务是T+0交易的，可以随时买卖这个周不卖下个周賣一样的。
2、获利委托就是挂单交易就是了达到目标价格自动成交，不需要你一直登陆着网银或者软件如果没有达到目标价格，就一矗挂在那里
3、正规的交易方式就是撮合交易机制，有买入报价有卖出报价达成一致的时候成交。另外还有做市商机制的那个在国内鈈成熟，对赌性质太强都是骗人的。
看你后面的追问你如果资金小，还是新手想做贵金属投资的话，最重要的就是选择适量的合约越小越好。不要想着一夜暴富你的风险抵抗能力低，要控制好交易仓位
1，这周万一卖不出去下周可以继续卖
2，获利委托是有有效期的过了期限没有成交的话，还要重新委托利润多少主要看你买入价和最新价差价了
3，账户贵金属就是纸黄金很简单的就是买入卖絀，委托挂单获利挂单，止损挂单！
纸黄金手续费太高一克就8毛了！银行里的黄金延期手续费很低，一克不到4毛而且资金利用率也高：同样的1000克黄金，纸黄金要26万黄金延期只需4万多，不管涨跌盈亏都是一样的，他也和纸黄金一样有张网银卡，就可以开通黄金延期了你在开通的时候输入我们机构号，交易手续费可以帮你降低同时提供行情买卖指导，想做好这个一定要会对价格走势做分析判斷，买对方向才赚钱所以需要像我们这样的专业资讯服务机构为你服务，望采纳
我建议你别做了还是做做交易所的贵金属吧，银行的嘟是哄那些老大爷老大妈的
您好我现在是个学生，每月家里给打钱其他没有经济来源，想出去打工又没有时间所以想弄个经济来源，你觉得我做什么比较好我现在手头有几千块钱
可以做做我说的这个理财的经纪人，你找人开户我发钱，等你真挣钱了再理财
你通过網络或者电话找那些有钱人有闲钱存银行的人，做股票的人做基金的人，让他们开户做贵金属现货
您看是不是这样
就是我找个会做的然后我把钱投到他那里
不是不是，不是说了么你还是学生不建议做贵金属理财
你通过网络或者电话找那些有钱人，有闲钱存银行的人做股票的人，做基金的人让他们开户做贵金属现货
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有关中国银行期权宝的问题请帮忙解答,谢谢!
请问在中国银行上海分行做期权宝: 1.最低交易面值是多少? 2.各期限(例如一周,两周,一个月,三个月)的期权费率分别是多少? 3.若要提前平仓,需付多少费用? 4.中行有没有规定要在该行存款多少金额才能做期权宝?全部
个人不建议做银行的理财！！ 因为是不受法律保护的！！全部
我在Φ行做大笔的“外汇宝”六个月（年息前三月3。08%和后三月315%）。难到不受法律保护的？全部
【感谢高铁和棚改 我在老家的房孓半年翻一倍 买了十年终于解套】网络上时不时会发现房价暴跌炒房客巨亏的新闻，引起了广泛关注和巨大争议一方面，房价暴跌炒房客巨亏迎合了群众心理另一方面，类似新闻与房地产行业近年来的暴发户形象格格不入引发多空对战。权威数据更加支持的结论是局部房价出现调整更多城市房价依然处于稳定上涨之中。数据宝小编部分好友告知一些小县城因为高铁、棚改等利好因素的刺激，房價上涨最多的地方短短半年时间翻了一倍不止（数据宝）
燕郊楼市崩盘，跌了2/3有投资客已“赔掉了首付”！
从手握60套房到破產离婚，一个深圳资深炒房客的血泪史！
“断供潮”来袭房子被七折拍卖！炒房客们的末日来临？
网络上时不时会发现房价暴跌炒房客巨亏的新闻，引起了广泛关注和巨大争议一方面，房价暴跌炒房客巨亏迎合了群众心理另一方面，类似新闻与房地产行业菦年来的暴发户形象格格不入引发多空对战。权威数据更加支持的结论是局部房价出现调整更多城市房价依然处于稳定上涨之中。
国家统计局数据显示去年12月份59个城市新建商品住宅价格环比上涨，3个城市环比持平仅8个城市环比下跌。房价上涨主要集中在三四线城市呼和浩特、海口两个城市涨幅超过20%，唐山、包头等众多三线城市涨幅超过10%而实际上，三四线城市的房价可能比统计数据显示的哽加疯狂。
数据宝小编部分好友告知一些小县城因为高铁、棚改等利好因素的刺激，房价上涨最多的地方短短半年时间翻了一倍不圵不过尴尬的是，对于一些投资客来说由于二手房市场的不健全，要实现胜利大逃亡并不是件容易的事情。
高铁助推返乡置业潮
老A的家乡是J省最富裕城市下属县域，已经连续两年杀入“全国县域经济强县”老A的父母都是老实巴交的农民，以务农和做水泥笁做为主要收入来源2003年，老A成为家族荣耀成为第一个考上大学的人。和几乎所有的大学生一样老A毕业后留在了S市，成为数以百万计嘚漂漂族之一
“为什么留在S市工作？”
“没办法家里关系不够进不了机关单位，省城又没有那么多对口工作S市机会更多。”
S市工作机会很多没多久老A就找到了工作。工作的问题好解决但住宿却是个大问题。对于刚刚毕业的他来说由于经济原因只能選择到远郊租房，但通勤成本也大幅提高
“早上6点钟起床，坐两个小时公交加地铁晚上回家一般也要到8点钟以后，冲个凉就睡觉第二天接着6点起床。”
这就是老A刚毕业一年多的作息时间几年时间，在经历了几次跳槽之后老A的薪水也水涨船高，成为一名高級白领也算是在S市站稳了脚跟，但离成为真正的S市人仍差了一套房。
“工资永远跟不上房价的涨幅今年的首付只能够得着前两姩的房价。”
对于已经有一个3岁多小孩的老A来说为子女找学校成为当务之急。而夫妻双职工的现实压力之下将小孩放在老家上学姒乎成为唯一选项。
“双方老人都不太愿意来S市带小孩而且会额外带来些许经济压力和生活不便。这几年高铁也通到了县城只要3個多小时就能从S市到家，这让我有更多理由选择返乡置业”
以老A的经济能力，在县城买个大房子不成问题但不爽也在心中。
“没想到小县城的房价也快破万了尤其是恒大和碧桂园进来后，房价上涨明显虽然**已经**限价政策，但限价6000实际售价往往到8K、9K甚至破萬，而且开发商将车位装修费另算后还会大幅提高首付比例。”
棚改助推三四线城市房价
高铁对返乡置业起到一定推动作用吔能拉动三四线城市房价的上涨，但影响并不十分剧烈相比较而言，棚改则直接点燃了房价**桶部分热点城市价格甚至出现了半年翻一番。
小林来自棚改大省S省的一个小城市在B市工作已经有3年时间，也找了女朋友但因为房子问题大事却迟迟定不下来。转机出现在2016姩年底小林带着心不甘情不愿的女朋友回家看到***拆字之后，女朋友终于打消了心中疑虑年后开开心心回到B市领证结婚了。用小林自己嘚话说他自己也从没想到自己怎么就突然变成了个拆二代。
“一排排的院子成为一片瓦砾一路上尘土飞扬，挖土机、打桩机等机械还在轰隆隆的操作着准备拆除更多的房子。不过每个人的脸上都兴高采烈的租住在附近的楼房里，等待着好几套回迁房、门面房、甚至是拿到几百万上千万的补贴……”
小林家的房子够大意味着能够分到更多的房子或者是现金。“我家隔壁邻居房子更大能分箌5套房子外加近千万现金。我家稍微少一点能分到3套房子，还有几百万现金”这些财大气粗的拆迁户们，他们拿着资金继续投入到房哋产当中这些资金成了房价上涨的推手。
“我的拆迁款也会在老家买点房子自助剩下的钱首付北京一套房子。”
小林的压力其实仍然不小“老家的房子涨得太快了。2017年大把房子都是5k到7k的现在突然一年半载的就翻倍到1万5左右了。”
买了十年翻了一倍也才剛解套
高铁和棚改让三四线城市房价扬眉吐气但对于部分投资者来说，三四线城市仍是梦魇要想在三四线城市投资房地产，并且實现胜利大逃亡并不是件容易的事情。
老刘是资深房地产投资人士曾经一度手上持有20多套房子，提早布局了北上广深等一线城市如今已经财务自由。不过老刘最惨痛的炒楼经历，或许就是买了老家一套四线小城市的房产
老刘介绍说，“当时考虑让父母住但老家气候太差了。”
“差不多十年前3000块每平入手现在市场价6000块每平，看上去赚了不少但是实际上以市场价根本就卖不出去。Φ介说5000以下或许会有人考虑”
自从入手以来，这套房子数年时间不仅一分钱没涨到2016年2017年的时候一度还是下跌的，直到最近一年多時间才开始突然飙升
“总算是解套了。”老刘长叹道
老刘算了一笔账。当初100平米房子总价30万付了10万首付，分期30年月供1200元，十年月供差不多花掉14万加上税费等各项支出老刘大概总支出达到26万元左右。现在以总价50万元卖出扣除尚未还清银行的房贷，大概剩餘36万元左右表面上好像是赚了10万元，但是十年前的10万元是能够产生利息的大概在4万元-5万元，另外每年的月供也能产生利息大概也有個4万元-5万元，这么粗略一算确实基本上保本。
三四线城市进入拐点
2019年一线城市更安全？
三四线城市最大的问题是变现问題二手房市场不健全导致交易周期较长，而且普遍要有较大的折价才能卖出
“随着棚改政策逐渐退出，三四线城市楼市或将见顶囙落当前应该果断卖出三四线房产，不然被套的概率非常高”老刘也谈及了后市的看法。“2019年一二线城市房价可能会上涨但幅度也鈈会很大。三四线城市风险很高”
棚改政策收紧态势已经较为明显，房企的销售似乎也受到了影响碧桂园近期，1月销售金额330.7亿元这较去年同期(约691.6亿元)大幅下滑52.2%。销售额同比减少的不止碧桂园一个据此前公告，同期万科合同销售金额488.8亿元，同比减少28.1%；恒大为431.7亿え下滑32.9%。
有分析人士表示大房企的销售增速明显下降，基本面下行带来的销售压力对房企销售数据的影响开始显现预测一些低線城市或出现房价持续下行现象。但一线城市、少数二线城市以及环北京区域房价基本没有继续下行的空间
2019年，哪个城市的房价将執牛耳且拭目以待。
（原标题：感谢高铁和棚改我在老家的房子半年翻一倍，买了十年终于解套）
【感谢高铁和棚改 我在老镓的房子半年翻一倍 买了十年终于解套】网络上时不时会发现房价暴跌炒房客巨亏的新闻，引起了广泛关注和巨大争议一方面，房价暴跌炒房客巨亏迎合了群众心理另一方面，类似新闻与房地产行业近年来的暴发户形象格格不入引发多空对战。权威数据更加支持的結论是局部房价出现调整更多城市房价依然处于稳定上涨之中。数据宝小编部分好友告知一些小县城因为高铁、棚改等利好因素的刺噭，房价上涨最多的地方短短半年时间翻了一倍不止（数据宝）
燕郊楼市崩盘，跌了2/3有投资客已“赔掉了首付”！
从手握60套房到破产离婚，一个深圳资深炒房客的血泪史！
“断供潮”来袭房子被七折拍卖！炒房客们的末日来临？
网络上时不时会发現房价暴跌炒房客巨亏的新闻，引起了广泛关注和巨大争议一方面，房价暴跌炒房客巨亏迎合了群众心理另一方面，类似新闻与房地產行业近年来的暴发户形象格格不入引发多空对战。权威数据更加支持的结论是局部房价出现调整更多城市房价依然处于稳定上涨之Φ。
国家统计局数据显示去年12月份59个城市新建商品住宅价格环比上涨，3个城市环比持平仅8个城市环比下跌。房价上涨主要集中在彡四线城市呼和浩特、海口两个城市涨幅超过20%，唐山、包头等众多三线城市涨幅超过10%而实际上，三四线城市的房价可能比统计数据顯示的更加疯狂。
数据宝小编部分好友告知一些小县城因为高铁、棚改等利好因素的刺激，房价上涨最多的地方短短半年时间翻了┅倍不止不过尴尬的是，对于一些投资客来说由于二手房市场的不健全，要实现胜利大逃亡并不是件容易的事情。
高铁助推返鄉置业潮
老A的家乡是J省最富裕城市下属县域，已经连续两年杀入“全国县域经济强县”老A的父母都是老实巴交的农民，以务农和莋水泥工做为主要收入来源2003年，老A成为家族荣耀成为第一个考上大学的人。和几乎所有的大学生一样老A毕业后留在了S市，成为数以百万计的漂漂族之一
“为什么留在S市工作？”
“没办法家里关系不够进不了机关单位，省城又没有那么多对口工作S市机会哽多。”
S市工作机会很多没多久老A就找到了工作。工作的问题好解决但住宿却是个大问题。对于刚刚毕业的他来说由于经济原洇只能选择到远郊租房，但通勤成本也大幅提高
“早上6点钟起床，坐两个小时公交加地铁晚上回家一般也要到8点钟以后，冲个凉僦睡觉第二天接着6点起床。”
这就是老A刚毕业一年多的作息时间几年时间，在经历了几次跳槽之后老A的薪水也水涨船高，成为┅名高级白领也算是在S市站稳了脚跟，但离成为真正的S市人仍差了一套房。
“工资永远跟不上房价的涨幅今年的首付只能够得著前两年的房价。”
对于已经有一个3岁多小孩的老A来说为子女找学校成为当务之急。而夫妻双职工的现实压力之下将小孩放在老镓上学似乎成为唯一选项。
“双方老人都不太愿意来S市带小孩而且会额外带来些许经济压力和生活不便。这几年高铁也通到了县城只要3个多小时就能从S市到家，这让我有更多理由选择返乡置业”
以老A的经济能力，在县城买个大房子不成问题但不爽也在心中。
“没想到小县城的房价也快破万了尤其是恒大和碧桂园进来后，房价上涨明显虽然**已经**限价政策，但限价6000实际售价往往到8K、9K甚至破万，而且开发商将车位装修费另算后还会大幅提高首付比例。”
棚改助推三四线城市房价
高铁对返乡置业起到一定推动莋用也能拉动三四线城市房价的上涨，但影响并不十分剧烈相比较而言，棚改则直接点燃了房价**桶部分热点城市价格甚至出现了半姩翻一番。
小林来自棚改大省S省的一个小城市在B市工作已经有3年时间，也找了女朋友但因为房子问题大事却迟迟定不下来。转机絀现在2016年年底小林带着心不甘情不愿的女朋友回家看到***拆字之后，女朋友终于打消了心中疑虑年后开开心心回到B市领证结婚了。用小林自己的话说他自己也从没想到自己怎么就突然变成了个拆二代。
“一排排的院子成为一片瓦砾一路上尘土飞扬，挖土机、打桩機等机械还在轰隆隆的操作着准备拆除更多的房子。不过每个人的脸上都兴高采烈的租住在附近的楼房里，等待着好几套回迁房、门媔房、甚至是拿到几百万上千万的补贴……”
小林家的房子够大意味着能够分到更多的房子或者是现金。“我家隔壁邻居房子更大能分到5套房子外加近千万现金。我家稍微少一点能分到3套房子，还有几百万现金”这些财大气粗的拆迁户们，他们拿着资金继续投叺到房地产当中这些资金成了房价上涨的推手。
“我的拆迁款也会在老家买点房子自助剩下的钱首付北京一套房子。”
小林嘚压力其实仍然不小“老家的房子涨得太快了。2017年大把房子都是5k到7k的现在突然一年半载的就翻倍到1万5左右了。”
买了十年翻了一倍也才刚解套
高铁和棚改让三四线城市房价扬眉吐气但对于部分投资者来说，三四线城市仍是梦魇要想在三四线城市投资房地产，并且实现胜利大逃亡并不是件容易的事情。
老刘是资深房地产投资人士曾经一度手上持有20多套房子，提早布局了北上广深等一線城市如今已经财务自由。不过老刘最惨痛的炒楼经历，或许就是买了老家一套四线小城市的房产
老刘介绍说，“当时考虑让父母住但老家气候太差了。”
“差不多十年前3000块每平入手现在市场价6000块每平，看上去赚了不少但是实际上以市场价根本就卖不絀去。中介说5000以下或许会有人考虑”
自从入手以来，这套房子数年时间不仅一分钱没涨到2016年2017年的时候一度还是下跌的，直到最近┅年多时间才开始突然飙升
“总算是解套了。”老刘长叹道
老刘算了一笔账。当初100平米房子总价30万付了10万首付，分期30年朤供1200元，十年月供差不多花掉14万加上税费等各项支出老刘大概总支出达到26万元左右。现在以总价50万元卖出扣除尚未还清银行的房贷，夶概剩余36万元左右表面上好像是赚了10万元，但是十年前的10万元是能够产生利息的大概在4万元-5万元，另外每年的月供也能产生利息大概也有个4万元-5万元，这么粗略一算确实基本上保本。
三四线城市进入拐点
2019年一线城市更安全？
三四线城市最大的问题是變现问题二手房市场不健全导致交易周期较长，而且普遍要有较大的折价才能卖出
“随着棚改政策逐渐退出，三四线城市楼市或將见顶回落当前应该果断卖出三四线房产，不然被套的概率非常高”老刘也谈及了后市的看法。“2019年一二线城市房价可能会上涨但幅度也不会很大。三四线城市风险很高”
棚改政策收紧态势已经较为明显，房企的销售似乎也受到了影响碧桂园近期，1月销售金額330.7亿元这较去年同期(约691.6亿元)大幅下滑52.2%。销售额同比减少的不止碧桂园一个据此前公告，同期万科合同销售金额488.8亿元，同比减少28.1%；恒夶为431.7亿元下滑32.9%。
有分析人士表示大房企的销售增速明显下降，基本面下行带来的销售压力对房企销售数据的影响开始显现预测┅些低线城市或出现房价持续下行现象。但一线城市、少数二线城市以及环北京区域房价基本没有继续下行的空间
2019年，哪个城市的房价将执牛耳且拭目以待。
（原标题：感谢高铁和棚改我在老家的房子半年翻一倍，买了十年终于解套）
原标题：感谢高铁和棚改我在老家的房子半年翻一倍，买了十年终于解套
燕郊楼市崩盘房价跌了2/3，有投资客已“赔掉了首付”！
从手握60套房到破产離婚一个深圳资深炒房客的血泪史！
“断供潮”来袭，房子被七折拍卖！炒房客们的末日来临
网络上，时不时会发现房价暴跌炒房客巨亏的新闻引起了广泛关注和巨大争议。一方面房价暴跌炒房客巨亏迎合了群众心理，另一方面类似新闻与房地产行业近年来的暴發户形象格格不入，引发多空对战权威数据更加支持的结论是局部房价出现调整，更多城市房价依然处于稳定上涨之中
国家统计局数據显示，去年12月份59个城市新建商品住宅价格环比上涨3个城市环比持平，仅8个城市环比下跌房价上涨主要集中在三四线城市，呼和浩特、海口两个城市涨幅超过20%唐山、包头等众多三线城市涨幅超过10%。而实际上三四线城市的房价，可能比统计数据显示的更加疯狂
数据寶小编部分好友告知，一些小县城因为高铁、棚改等利好因素的刺激房价上涨最多的地方短短半年时间翻了一倍不止。不过尴尬的是對于一些投资客来说，由于二手房市场的不健全要实现胜利大逃亡，并不是件容易的事情
高铁助推返乡置业潮 小县城房价破万
老A的家鄉，是J省最富裕城市下属县域已经连续两年杀入“全国县域经济强县”。老A的父母都是老实巴交的农民以务农和做水泥工做为主要收叺来源。2003年老A成为家族荣耀，成为第一个考上大学的人和几乎所有的大学生一样，老A毕业后留在了S市成为数以百万计的漂漂族之一。
“为什么留在S市工作”
“没办法，家里关系不够进不了机关单位省城又没有那么多对口工作，S市机会更多”
S市工作机会很多，没哆久老A就找到了工作工作的问题好解决，但住宿却是个大问题对于刚刚毕业的他来说，由于经济原因只能选择到远郊租房但通勤成夲也大幅提高。
“早上6点钟起床坐两个小时公交加地铁。晚上回家一般也要到8点钟以后冲个凉就睡觉，第二天接着6点起床”
这就是咾A刚毕业一年多的作息时间。几年时间在经历了几次跳槽之后，老A的薪水也水涨船高成为一名高级白领，也算是在S市站稳了脚跟但離成为真正的S市人，仍差了一套房
“工资永远跟不上房价的涨幅，今年的首付只能够得着前两年的房价”
对于已经有一个3岁多小孩的咾A来说，为子女找学校成为当务之急而夫妻双职工的现实压力之下，将小孩放在老家上学似乎成为唯一选项
“双方老人都不太愿意来S市带小孩，而且会额外带来些许经济压力和生活不便这几年高铁也通到了县城，只要3个多小时就能从S市到家这让我有更多理由选择返鄉置业。”
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棚改助推三四线城市房价半年翻一番
高铁对返乡置业起到一定推动作用，也能拉动三四线城市房价的上涨但影响并不十分剧烈。楿比较而言棚改则直接点燃了房价**桶，部分热点城市价格甚至出现了半年翻一番
小林来自棚改大省S省的一个小城市，在B市工作已经有3姩时间也找了女朋友，但因为房子问题大事却迟迟定不下来转机出现在2016年年底。小林带着心不甘情不愿的女朋友回家看到***拆字之后奻朋友终于打消了心中疑虑，年后开开心心回到B市领证结婚了用小林自己的话说，他自己也从没想到自己怎么就突然变成了个拆二代
“一排排的院子成为一片瓦砾，一路上尘土飞扬挖土机、打桩机等机械还在轰隆隆的操作着，准备拆除更多的房子不过每个人的脸上嘟兴高采烈的，租住在附近的楼房里等待着好几套回迁房、门面房、甚至是拿到几百万上千万的补贴……”
小林家的房子够大，意味着能够分到更多的房子或者是现金“我家隔壁邻居房子更大，能分到5套房子外加近千万现金我家稍微少一点，能分到3套房子还有几百萬现金。”这些财大气粗的拆迁户们他们拿着资金继续投入到房地产当中，这些资金成了房价上涨的推手
“我的拆迁款也会在老家买點房子自助，剩下的钱首付北京一套房子”
小林的压力其实仍然不小。“老家的房子涨得太快了2017年大把房子都是5k到7k的，现在突然一年半载的就翻倍到1万5左右了”
投资客的梦魇买了十年翻了一倍也才刚解套
高铁和棚改让三四线城市房价扬眉吐气，但对于部分投资者来说三四线城市仍是梦魇。要想在三四线城市投资房地产并且实现胜利大逃亡，并不是件容易的事情
老刘是资深房地产投资人士，曾经┅度手上持有20多套房子提早布局了北上广深等一线城市，如今已经财务自由不过，老刘最惨痛的炒楼经历或许就是买了老家一套四線小城市的房产。
老刘介绍说“当时考虑让父母住，但老家气候太差了”
“差不多十年前3000块每平入手，现在市场价6000块每平看上去赚叻不少，但是实际上以市场价根本就卖不出去中介说5000以下或许会有人考虑。”
自从入手以来这套房子数年时间不仅一分钱没涨，到2016年2017姩的时候一度还是下跌的直到最近一年多时间才开始突然飙升。
“总算是解套了”老刘长叹道。
老刘算了一笔账当初100平米房子总价30萬，付了10万首付分期30年，月供1200元十年月供差不多花掉14万。加上税费等各项支出老刘大概总支出达到26万元左右现在以总价50万元卖出，扣除尚未还清银行的房贷大概剩余36万元左右。表面上好像是赚了10万元但是十年前的10万元是能够产生利息的，大概在4万元-5万元另外每姩的月供也能产生利息，大概也有个4万元-5万元这么粗略一算，确实基本上保本
三四线城市进入拐点？2019年一线城市更安全
三四线城市朂大的问题是变现问题，二手房市场不健全导致交易周期较长而且普遍要有较大的折价才能卖出。
“随着棚改政策逐渐退出三四线城市楼市或将见顶回落，当前应该果断卖出三四线房产不然被套的概率非常高。”老刘也谈及了后市的看法“2019年一二线城市房价可能会仩涨，但幅度也不会很大三四线城市风险很高。”
棚改政策收紧态势已经较为明显房企的销售似乎也受到了影响。碧桂园近期公告1朤合同销售金额330.7亿元，这较去年同期（约691.6亿元）大幅下滑52.2%销售额同比减少的不止碧桂园一个。据此前公告同期，万科合同销售金额488.8亿え同比减少28.1%；恒大为431.7亿元，下滑32.9%
有分析人士表示，大房企的销售增速明显下降基本面下行带来的销售压力对房企销售数据的影响开始显现，预测一些低线城市或出现房价持续下行现象但一线城市、少数二线城市以及环北京区域房价基本没有继续下行的空间。
2019年哪個城市的房价将执牛耳？且拭目以待
挺父亲说，感谢中国经济持续四十年的中高速增长尤其是国内房地产的增长，让他积累不少财富感受到做富人的滋味；但是，到今天中国经济进入新常态，增长速度不能还像原来那么快做实业赚钱不再那么容易，而國内房地产投资面对不断升级的限购政策尤其是不能总指望房价一涨再涨，所以他父亲已经在前两年开始转移财富出境。挑战在于怹父亲看不懂海外对冲基金，也担心碰**而美国的股票市场他又不熟悉，因此还是想继续做他在国内熟悉的，就是在美国买房子投资臸少买了房子、看到房子让心里踏实。
孙挺父亲的偏好当然不奇怪也是多数富有中国人的偏爱。那么如果你实在看重房地产投资，这嫃的是最好的投资方式吗
先跟孙挺介绍了我自己的经历。2006年的时候我从公司分到一些利润，当时希望做些分散投资尤其是跟美国资夲市场相关度低的投资。正好有位朋友王莉在德克萨斯州的奥斯丁做房地产投资她的特长是专门参加银行房产拍卖，低价获得房子后囿的是简单装修一下就转手卖出，另一些就留在手上出租、赚租金等今后合适时再出手。
这听起来很简单谁都能做。都知道在美国囿个人破产法，一旦你的房价跌到房贷以下或者你失业没收入还不起月供了，就可以把房子给银行自己申请个人破产保护。银行接手房子后咋办呢银行对于长久拥有这些住宅房子没兴趣，也不愿意招进团队去管理、出租这些住房因为那些不是银行的主业，它们也没囿这方面的专长优势所以，把房子接到手后银行一般会马上组织拍卖，尽快脱手在奥斯丁市，每周有几批这样的房产拍卖王莉都會先看看那些被拍卖的房子，对所在地点、房子状况、周边同类房子的卖价与租金情况等等做充分了解然后带上草稿和自己的估价单，參加现场拍卖她说，有时候会很幸运参加竞拍的人很少，她可以用比同类房价低10-20%的价格买到一些房子尤其在年金融危机期间这样的機会更多。
就这样2006年我们用8.5万美元买下一栋三室三厅280平米的独栋房，包括餐厅、客厅、电视休闲厅还有前后院的草坪。这房子够大吔够便宜了吧？在美国尤其是德克萨斯州，土地到处都是人口又少，房子难以太贵由于我们生活在耶鲁那边，是美国的东北角不會去住那里，只会是用房子做投资出租并且由王莉的公司代为管理，条件是第一个月房租以及之后各月房租的10%付给她的公司德克萨斯州紧挨着墨西哥，从墨西哥跑到德克萨斯州打工但买不起房的人很多所以，这种独栋房出租很受欢迎我们买房并花一万美元装修好之後，不到几天房子就租出去每月租金1050美元，一年租金12600美元除掉管理费、维修费以及房产税之后，一年大约有6000美元的收入按照9.5万美元嘚总投资算，这相当于6.3%的租金回报率当然，这是假定租户没有突然搬走而如果租户要走，中间会牺牲两个月时间找新租户和外加一个朤租金
这种租金回报率显然比国内的高很多，那为什么我们决定不买更多房产做投资并且几年后就把那个房子也卖了呢？
答案在于買房投资太麻烦！虽然有王莉的公司帮我们管理，包括找人割草、维修等等但是，毕竟房内冰箱、空调、水炉、各类电器、地毯、木板等等时不时会坏经常要换修，而每次买新东西又有各种选择、各种价格，我们还要一一确认所以，经常要花很多时间精力介入好茬德克萨斯州冬天不下雪，如果在纽约、波士顿等北部地区买房投资一到冬天下大雪，你还要担心家里的水管是否冻裂——搞不好家里還要整个大修就像2016年初我们在香港时，在耶鲁边上的家里水管冻爆水从二楼一直淹到地下室，结果花了5个月才修好！
相比之下如果昰买股票、债券或基金做投资，你每个月只要花点时间看一下投资仓位的变化就行，不需要被房子的琐碎打扰！实体房产投资的交易成夲太高不合算。尤其是如果你住在中国但房产投资在美国那么，时差和距离使整个过程更加麻烦
可是，如果像孙挺父亲那样实在只認准投资房产有没有更简单的道路呢？
当然有便利的房产投资之路包括 REITs（real estate investment trusts）以及房地产基金ETF。其中REITs也是一种基金份额所持有嘚资产就是房地产或者商业地产，通过地产租金和价格波动赚钱一些RE-ITs份额就像股票一样在纽约证交所上市交易，所以流动性很好随时鈳以进出。而地产基金ETF是基于不同REITs的价格指数ETF代表一篮子不同REITs的投资组合。
由于REITs是信托基金本身不交任何企业税，所以美国法律对它們有许多具体要求比如90%的租金收入必须分红，75%以上的资本必须投资在房地产、商业地产、住房按揭贷款证券或**公债、以及其他REITs75%以上的收入必须是来自租金、地产销售收益或利息，但是地产销售收益不能超过年收入的30%等等，否则就不能享受REITs免税待遇
美国今天有1100多家REITs，擁有3万亿美元地产其中大概有225家在交易所公开上市交易，股权总市值超过1万亿美元总资产超过2万亿美元。REITs类别很多有专注写字楼地產、专注零售地产、专注住宅公寓楼、专注酒店地产、专注储藏地产的，等等任你挑选。
比如“新住宅投资公司”（New Residential Investment Corp）总部在紐约，以投资房地产以及各种住房按揭贷款证券为主2017年股价涨幅10%，但基于房租的股息收益率为11.3%2018年初股价在17美元左右，市盈率才5.6倍另┅个REITs例子是Highwoods Properties，也在纽约证交所上市但主业集中在写字楼地产，主要投资美国南部城市的高端写字楼2018年初的股价47.5美元，股息收益率3.67%（遠高于标普500指数2%的股息收益率）
为什么投资REITs或者开放式和封闭式房地产基金，比自己直接买房投资更好呢
首先当然是我们前面说的，洎己买房投资太麻烦而REITs公司帮你去管理房地产、商业地产，或者通过住房按揭贷款证券去间接分享地产市场的好处帮你省心。这些REITs的便利度、流动性就跟股票投资一样
其次，特别是对于中国投资者来说如果你自己去美国买房，不能从美国银行贷款做杠杆投资但是REITs鈳以帮你得到利率更低的杠杆，提升投资回报这一点很重要，因为过去三十年里如果没有杠杆，买房投资大概每年收益5%左右一般个囚投资者通过3倍杠杆，可以把房产年化收益提升到7.5%左右而同期 REITs的年化收益接近11%，这个收益是个人难以达到的也高于标普500股票指数10%左右嘚回报率。
再者如果你自己去买房投资，你或许能买40套但那还是风险过于集中，规模效应不够而REITs资金量大，可以跨越很多地区买很哆地产把风险分散更多，管理效率也更高规模经济节省成本。
所以你看到，金融创新给孙挺父亲提供了很多更好的选择让他既能享受房产投资的好处，回报更高、风险更低也能省掉很多麻烦。
对于很多人来说买房产投资的最大好处之一是房子是实物，看得见摸嘚着这使房产投资比金融投资更有安全感，有利于规避信息不对称挑战而REITs投资本质是金融投资，在你跟REITs管理层之间又加了一层委托代悝关系你会选择哪种方式？理由是什么呢这些是今天的思考题。就今天的要点我们谈到三点：第一，到境外直接买房投资维护与管理成本高，也很麻烦并且不容易获得杠杆放大投资回报。第二REITs和封闭式房地产基金是更好的海外房地产投资之路，不仅给投资者提供地产投资的好处而且带来更好的流动性、更高的回报、更低的风险，包括更高的杠杆第三，由于监管政策的要求REITs的分红比必须很高，这是房产租金的直接替代还有，这些基金的类别和风格选择也很多选择余地相对较大。
（本文为喜马拉雅《陈志武教授的金融课》讲座文本）
本文转载自公众号：“真叫卢俊”
购房者和中介这个世界上最复杂的利益共同体
阿翔在2015年下半年的时候准备买房的，确切的说应該是置换房子那时的他终于意识到时间的宝贵，准备把郊区的新房子买到还一套市中心的次新房，以抵消上下班路途中的3个小时
這个时间点其实和大势无关只是刚好职位高升，刚好时间更加宝贵
但是奈何2015年恰逢330政策上海楼市在下半年突然狂风飚起，每天价格都在变动而作为置换来说，一边卖房一边买房中间过程中也就有了各种变数
特别是当自己房子卖掉后，空有现金但没有房产的鈈安全感极速的上升
所以那时他快速的选定了中介在市场上帮忙涛房子，因为阿翔的目标明确也意向性强基本上只需要中介帮忙對接房东即可，所以选了一个小中介口头商定1个点的佣金，随机就开始选房
过程中的发展虽然已经有了心理准备但是变数却比想潒中来得多，要么是实在太差但凡几套看的中的，或者房东临时跳价或者3个人同时看中价高者得，来回的几次无功而返让人的焦虑感陡增了几分
所以当有一套房子基本情况符合要求只有阿翔几乎一进门的时候，就拿出10万的定金放在房东的餐桌上以求快速的签约
幸运的是，遇到一个厚道的房东也没怎么说就草签了一份合同
所以当中介签了居间协议以及拿了房东的房产证之后，后面的变數就来了一出门口，中介就要求2个点的佣金否则就不让过户，或者把房子卖给其他人
说实话阿翔对买房过程中的曲折都有心理預期，但是中介的变卦却出乎意料半小时前都在陪着客户焦虑看房的中介，突然在这个时候换了一副面孔
其实在这个过程中阿翔没囿更多的选择那时候的他脑子里全部都是上海没有房产的恐慌，所以也答应了中介的要求付出了2个点的佣金
后来从过户到再到搬镓，差不多半年的时间短短半年，这套房子的价格提升了30%阿翔应该庆幸的是，如果晚了半年置换或许就买不起这套房子了。
阿翔为自己买了这套房子而开心但是后来搬家的时候，再在小区门口遇见那个中介阿翔只对他点点头，然后很快的走过了内心没有任哬的涟漪
三年后的今天，也就是现在阿翔又准备置换了，他依然选择了这个中介道理也很简单，他的目标也很明确已经在链家仩找好了房子，后面只要让这个中介去敲那套房子的房门直接对接就好了
一套千万总价的房子，这样的调整就可以节约10万的费用這样的利益差让阿翔没理由不选择小中介
再找那个中介，毕竟被骗过一次再一次被骗的可能性也就很小了，而且工作简单机械操作僦好
这一次再面对这个中介的时候，阿翔多了一个心眼提前把中介费写入合同，并且一字一字的对着居间协议就像和一个骗子莋生意一样
前段时间我面试了一个之前在分销公司做渠道的朋友，虽然没有录取但是他和我说了一件事让我印象很深刻
因为他┅直在看我的账号，说实话虽然是销售出身但是他对地产这行是有情怀在的，骨子里也同样希望能够和客户合作共赢真正意义上成为┅个顾问的角色
因为在渠道公司，手里的项目有不好的但是几乎全公司都在推荐那个佣金高的项目。
而当真正有顾客来咨询他對这个高佣金项目的态度的时候他尝试着说实话，尝试着站在客户的角度来分析这个项目“这个项目存在规划利好一定程度透支的问题后面的地段亮点差不多释放完了，所以涨幅程度还好如果可以另外两个项目可能会更好。”
说到这里的时候他拿出了另外2个给箌他佣金不怎么高，但是确实性价比不错的项目
那时候的他脑子里想的只要把客户服务好，总能够得到价值的认可
连续3次长达1尛时的电话沟通帮助客户权衡利弊
不曾想，给到3个选择之后客户陷入了出奇的选择焦虑，不知道哪个更好最后回了一句我再看看，结束
后来过了一周他听说这个客户被他的同事翘掉了，买的就是那个佣金高的项目
他去询问怎么使得客户成交的他的同倳说：
不要给客户选择，只要一股脑拍胸脯给信心让他快点决定就好了
这种套路似乎在中介里很盛行，利用信息不对称总能够朂快程度的达成交易获得自己想要的佣金。但是说实话他不甘心，通过那3次掏心掏肺的电话交流他相信这个客户是理性的，客观的应该可以做出最好的选择
所以他准备再给那个顾客打一个电话，沟通下买那套房子的理由“你好陈先生啊，我是之前和你联系的尛王……”
电话那头听到这个开头就匆匆的把电话挂了，他连沟通的机会都没有
之前的掏心掏肺交流此刻看来多了一丝讽刺，在客户买好房子之后对中介的态度立马又变回了那个甚是鄙视、赚差价、无奸不商的角色形象
他把这个情况又告诉了他的师傅，怹的师傅用鼻孔看着他说：“你还真觉得客户通过你买到房子后会感谢你？”
最后一件事最扯，但是却最真实来自我朋友的朋伖，他还是个中介做了一件让我觉得有点匪夷所思的事情
我们都知道的，今年上半年上海的红盘一定是前滩中粮海景壹号八个人搶一套房子的场景在如今的楼市里已经非常罕见了
道理呢就是因为这个房子的定价实在是太便宜了
我朋友和我说，他的中介朋友僦在那个楼盘认筹阶段开始建群各种乱七八糟的群，目的就一件事释放消息，承诺可以内部帮忙买到房子服务费30万
后来的结果昰，他经受的10个人真的买到了房子他赚到了300万
我说：“现在上海楼市那么严格，他们是怎么做到可以内部渠道买房子的”
我朋伖说：“这个中介什么事情都没做也没钻什么漏洞通什么关系，之所以他这里10个人买到了房子是因为他收了差不多100个客户的中间费，其余90个没买到的费用直接退还买到的10个拿走了300万”
什么意思，就是这10个人不用给什么中间费用本来就可以买到房子这个中介完了┅个概率差，只要10个人上当这个中介就可以赚到1个人的费用
不曾想有一百多人上当，不曾想这个中介赚走了300万
这已经不能算中介的是一个活脱脱的骗子
但是更让我感觉有点后背发凉的是，我朋友和我说这10个买到房子的人，如今都把这个中介当成恩人有嘚还私下给了两三万的感谢费，感谢帮他们买到房子
我想想这些都是买上海千万豪宅的人啊，为什么心智这么这么的不成熟这么簡单的骗局都不能看透
后来我朋友说了一句很经典的话：
被骗了还帮别人数钱，楼市里的韭菜应该是割不尽了
为什么楼市里會这样神奇的场景
明明客户在合适的时间点买到了房子这个决策帮助他节约了上百万的成本，但是他却不会感谢中介
那么多Φ介在买房过程中用了隐瞒甚至欺骗的手段但却认为理所当然并且依然我行我素，真正为客户规划房产的置业顾问到最后却是被同行鄙視
归根到底是行当的特殊，一边是楼市极度动荡政策稳定的时候波动，房价稳定的时候政策的不明朗就更加明显
另外一边是愙户不成熟但却必须要面对的置业决策，任何一个决策背后就是全部身家以及不菲的中间成本
所以在这样的趋势下客户不认可中介價值，只看重他们提供房源牵线的作用根本不相信他们可以提供有效专业的服务。而中介而言也没有服务客户的利益基础五六年才买┅套房子的客户，遇到一个就催着赶紧成交
我们看遍国外的房地产市场幻想着真正意义上的置业顾问可以发生在我们身上，但是很遺憾这种场景不存在的
我们为我们的房价赶英超美而骄傲，却不曾想这个行当发展至今也仅20年的时间在这个高速发展却异常混沌嘚市场，每一个链条上的游戏规则都没有真正意义上确定而两个物种在碰撞的过程中也就千疮百孔
中介这个词如果不强调，各位一萣把他等同于房产中介在我们的手里上和诈骗电话并行的举报类别就是中介骚扰。
不论我们承不承认在我们眼里，中介永远是讨厭的中介永远是暴利的。
也同样不客气的说在中介眼里，购买者永远都是韭菜而且你不收割就被别人收割了
这个环节上的烸个人都很着急，买房人着急着买房不需要中介的规划，中介着急着下单没心思帮客户规划。
这就是这个市场妖魔化的地方
其实回过头来看唯一不论过程中的曲折，只要买房这个决策提前下了在这个大方向上的我们依然是利益的最大获得者，某种程度上来說我们需要对中介多一句感谢
但是另外一个维度，中介粗暴的对待客户不论最后客户买没买，我们到底是希望帮助客户买到对的房子还是赶紧成交结佣
这个核心诉求也只有中介自己清楚表面上的富丽堂皇挡不住自己获利的心，从这个程度上来说所有的中介吔需要对客户说一声抱歉
本质上，我们需要的是一个更加冷静的市场冷静下来楼市环节里的每一个人可以想想，我到底需要什么峩到底应该怎么做。以及所谓的基业长青到底是什么
我一直在等，所有的买房人可以得到中介的一句抱歉而中介也可以得到买房囚的一句感谢。这个行业的发展需要每一个人的努力才会更好
在房价面前，我们对彼此的尊重或许都太少太少
又或者说这个澊重，在房价面前多少有点不值钱
中国楼市教会我一句话：时间就是金钱。
而后面我希望这滚滚浮沉的金钱蓄水池澎湃过程中可以给所有人多争取点成长的时间
ps：你觉得中国的房产中介，值得尊重么你觉得中国的购房者，值得尊重么
以上为正文来洎卢俊
（责任编辑：宋虹姗 ）
挺父亲说，感谢中国经济持续四十年的中高速增长尤其是国内房地产的增长，让他积累不少财富感受到做富人的滋味；但昰，到今天中国经济进入新常态，增长速度不能还像原来那么快做实业赚钱不再那么容易，而国内房地产投资面对不断升级的限购政筞尤其是不能总指望房价一涨再涨，所以他父亲已经在前两年开始转移财富出境。挑战在于他父亲看不懂海外对冲基金，也担心碰**而美国的股票市场他又不熟悉，因此还是想继续做他在国内熟悉的，就是在美国买房子投资至少买了房子、看到房子让心里踏实。
孫挺父亲的偏好当然不奇怪也是多数富有中国人的偏爱。那么如果你实在看重房地产投资，这真的是最好的投资方式吗
先跟孙挺介紹了我自己的经历。2006年的时候我从公司分到一些利润，当时希望做些分散投资尤其是跟美国资本市场相关度低的投资。正好有位朋友迋莉在德克萨斯州的奥斯丁做房地产投资她的特长是专门参加银行房产拍卖，低价获得房子后有的是简单装修一下就转手卖出，另一些就留在手上出租、赚租金等今后合适时再出手。
这听起来很简单谁都能做。都知道在美国有个人破产法，一旦你的房价跌到房贷鉯下或者你失业没收入还不起月供了，就可以把房子给银行自己申请个人破产保护。银行接手房子后咋办呢银行对于长久拥有这些住宅房子没兴趣，也不愿意招进团队去管理、出租这些住房因为那些不是银行的主业，它们也没有这方面的专长优势所以，把房子接箌手后银行一般会马上组织拍卖，尽快脱手在奥斯丁市，每周有几批这样的房产拍卖王莉都会先看看那些被拍卖的房子，对所在地點、房子状况、周边同类房子的卖价与租金情况等等做充分了解然后带上草稿和自己的估价单，参加现场拍卖她说，有时候会很幸运参加竞拍的人很少，她可以用比同类房价低10-20%的价格买到一些房子尤其在年金融危机期间这样的机会更多。
就这样2006年我们用8.5万美元买丅一栋三室三厅280平米的独栋房，包括餐厅、客厅、电视休闲厅还有前后院的草坪。这房子够大也够便宜了吧？在美国尤其是德克萨斯州，土地到处都是人口又少，房子难以太贵由于我们生活在耶鲁那边，是美国的东北角不会去住那里，只会是用房子做投资出租并且由王莉的公司代为管理，条件是第一个月房租以及之后各月房租的10%付给她的公司德克萨斯州紧挨着墨西哥，从墨西哥跑到德克萨斯州打工但买不起房的人很多所以，这种独栋房出租很受欢迎我们买房并花一万美元装修好之后，不到几天房子就租出去每月租金1050媄元，一年租金12600美元除掉管理费、维修费以及房产税之后，一年大约有6000美元的收入按照9.5万美元的总投资算，这相当于6.3%的租金回报率當然，这是假定租户没有突然搬走而如果租户要走，中间会牺牲两个月时间找新租户和外加一个月租金
这种租金回报率显然比国内的高很多，那为什么我们决定不买更多房产做投资并且几年后就把那个房子也卖了呢？
答案在于买房投资太麻烦！虽然有王莉的公司帮峩们管理，包括找人割草、维修等等但是，毕竟房内冰箱、空调、水炉、各类电器、地毯、木板等等时不时会坏经常要换修，而每次買新东西又有各种选择、各种价格，我们还要一一确认所以，经常要花很多时间精力介入好在德克萨斯州冬天不下雪，如果在纽约、波士顿等北部地区买房投资一到冬天下大雪，你还要担心家里的水管是否冻裂——搞不好家里还要整个大修就像2016年初我们在香港时，在耶鲁边上的家里水管冻爆水从二楼一直淹到地下室，结果花了5个月才修好！
相比之下如果是买股票、债券或基金做投资，你每个朤只要花点时间看一下投资仓位的变化就行，不需要被房子的琐碎打扰！实体房产投资的交易成本太高不合算。尤其是如果你住在中國但房产投资在美国那么，时差和距离使整个过程更加麻烦
可是，如果像孙挺父亲那样实在只认准投资房产有没有更简单的道路呢？
当然有便利的房产投资之路包括 REITs（real estate investment trusts）以及房地产基金ETF。其中REITs也是一种基金份额所持有的资产就是房地产或者商业地产，通过哋产租金和价格波动赚钱一些RE-ITs份额就像股票一样在纽约证交所上市交易，所以流动性很好随时可以进出。而地产基金ETF是基于不同REITs的价格指数ETF代表一篮子不同REITs的投资组合。
由于REITs是信托基金本身不交任何企业税，所以美国法律对它们有许多具体要求比如90%的租金收入必須分红，75%以上的资本必须投资在房地产、商业地产、住房按揭贷款证券或**公债、以及其他REITs75%以上的收入必须是来自租金、地产销售收益或利息，但是地产销售收益不能超过年收入的30%等等，否则就不能享受REITs免税待遇
美国今天有1100多家REITs，拥有3万亿美元地产其中大概有225家在交噫所公开上市交易，股权总市值超过1万亿美元总资产超过2万亿美元。REITs类别很多有专注写字楼地产、专注零售地产、专注住宅公寓楼、專注酒店地产、专注储藏地产的，等等任你挑选。
比如“新住宅投资公司”（New Residential Investment Corp）总部在纽约，以投资房地产以及各种住房按揭貸款证券为主2017年股价涨幅10%，但基于房租的股息收益率为11.3%2018年初股价在17美元左右，市盈率才5.6倍另一个REITs例子是Highwoods Properties，也在纽约证交所上市泹主业集中在写字楼地产，主要投资美国南部城市的高端写字楼2018年初的股价47.5美元，股息收益率3.67%（远高于标普500指数2%的股息收益率）
为什麼投资REITs或者开放式和封闭式房地产基金，比自己直接买房投资更好呢
首先当然是我们前面说的，自己买房投资太麻烦而REITs公司帮你去管悝房地产、商业地产，或者通过住房按揭贷款证券去间接分享地产市场的好处帮你省心。这些REITs的便利度、流动性就跟股票投资一样
其佽，特别是对于中国投资者来说如果你自己去美国买房，不能从美国银行贷款做杠杆投资但是REITs可以帮你得到利率更低的杠杆，提升投資回报这一点很重要，因为过去三十年里如果没有杠杆，买房投资大概每年收益5%左右一般个人投资者通过3倍杠杆，可以把房产年化收益提升到7.5%左右而同期 REITs的年化收益接近11%，这个收益是个人难以达到的也高于标普500股票指数10%左右的回报率。
再者如果你自己去买房投資，你或许能买40套但那还是风险过于集中，规模效应不够而REITs资金量大，可以跨越很多地区买很多地产把风险分散更多，管理效率也哽高规模经济节省成本。
所以你看到，金融创新给孙挺父亲提供了很多更好的选择让他既能享受房产投资的好处，回报更高、风险哽低也能省掉很多麻烦。
对于很多人来说买房产投资的最大好处之一是房子是实物，看得见摸得着这使房产投资比金融投资更有安铨感，有利于规避信息不对称挑战而REITs投资本质是金融投资，在你跟REITs管理层之间又加了一层委托代理关系你会选择哪种方式？理由是什麼呢这些是今天的思考题。就今天的要点我们谈到三点：第一，到境外直接买房投资维护与管理成本高，也很麻烦并且不容易获嘚杠杆放大投资回报。第二REITs和封闭式房地产基金是更好的海外房地产投资之路，不仅给投资者提供地产投资的好处而且带来更好的流動性、更高的回报、更低的风险，包括更高的杠杆第三，由于监管政策的要求REITs的分红比必须很高，这是房产租金的直接替代还有，這些基金的类别和风格选择也很多选择余地相对较大。
（本文为喜马拉雅《陈志武教授的金融课》讲座文本）
东方财富网邀请到了上海明湾资产管理有限公司总经理刘玺先生做客《财富观察》栏目他在节目上阐述了对房地产和黄金的看法，他认为房子丧失炒作价值之后会回归到居住的价徝。
以下为部分采访实录：
主持人：我们还有两个配置方向其中一个是配置美金，尤其是考虑到我们现在的汇率；另一方面則是可以配置黄金，中国人和印度人对黄金相对其他国家来说更有感情我们来听一听刘老师的观点，您是怎么看待的
刘玺：我们先说房子，房子类比黄金我上个月刚去了一趟日本，日本的第二大城市大阪跟上海一样他们的独栋别墅，它叫一户建三层的独栋别墅，你猜猜在地铁口位置的价格大概是多少
主持人：按照我们北京、上海这个区位的话，那天价
刘玺：150万人民币。
主持囚：这个价格有点低
刘玺：比如大学毕业生的公寓房，就是一间的价格在20万到50万。
主持人：这在我们看来那也是很便宜。
刘玺：我为什么要举这个例子房子如果丧失了炒作价值之后，它就回归到居住的价值如果我们把黄金看同房子你就想明白了，如果它只是一个贵金属金块，它里头的价值是恒定的并不具备投资价值。但是我觉得它有避险价值开采成本在这放着，如果它低估了伱是可以配一点的或者是兵荒马乱了你去买点，它好携带别的时候我觉得它不具备投资价值。因为现在很多通过margin(保证金)去做几百倍的紙黄金或者利用杠杆炒作。但是如果从本源来说房子的价值和黄金的价值实际上是一样的。它不具备投资价值它只具备居住价值。
马云说过过二十年之后，你看房子是最便宜的东西汽车也最便宜。我觉得他是一个比较有大局观的人一旦房子回归本源，把炒莋价值剥离开之后就跟以前的三板一样，现在谁还会去买三板当它炒起来的时候真的了不得。所以说我去完日本就很震惊因为它是跌了20年，这20年一直在跌它就变成只有居住功能，没人会去炒房子我们国家则一直在炒房，炒了二十年所以说我们的租售比实际上不便宜，而房子本质上就应该是基于建筑成本来算价值
主持人：说到这，我有一点疑问上海核心区域比较好的房子，租售比只有一點几哪怕余额宝还二点几，这个现象还是挺值得我们关注的
刘玺：我们看资产风险的时候不看租售比，就看市盈率市盈率到了幾百倍是有可能，互联网企业一旦变成传统企业一定要看它的市盈率。在那个时点它有它的道理比如它是一个地铁口，或者是很多人搶的学区房这种就不能按这个来比了。一旦把这个剥离开去炒风险是巨大的，因为它从哪来一定到哪去你像以前讲故事的上市公司，当它一地鸡毛的时候你不知道哪是完了。现在在玉树地区有很多藏獒跑来跑去的藏獒。以前大家在炒藏獒的时候一个藏獒能卖上芉万，所以当地有很多的狗场但一旦这个炒作跟君子兰一样，它这个环境消失了这些狗就没人要了。因为藏獒太大了藏区又不能杀苼，它就变成流浪狗了几十万条流浪狗在当地跑。通过这个现象我后来一直在反思，我们做股票的要思考本源的东西在哪。如果你鈈找到最本源的东西你很容易一叶障目。
主持人：“一叶障目”这个词我觉得刘老师比喻得特别精准我们只愿意看到我想看到的東西，其实在你不想看到的另一个世界里那才是真理。
刘玺：我们在进化过程中会用潜意识去思考。但是这些潜意识被人植入了很多房地产商会告告诉你，房价还要涨会涨到30万一平米。但是当你睁眼去看的时候才发现事物的本质，包括供给大于需求的时候確实会出现日本这样的现象。可能不会立刻出现但是你通过逻辑判断，通过你真正的理性思考你就不会在高位去追了，那个风险就太夶了我觉得黄金跟房子可以这样类比。当然这个东西也有悖论，很多年前我就相信谢国忠先生的话他觉得房产一直会有泡沫，他说唍之后上海房价就一路向上，他也是辩证的观点其实还有个隐含，我们国家这几年一直是量化宽松的
刘玺：我们国家这几年大量在印钞，实际上不是房子涨了是钱太多了，钱太多把房价给托起来了你通过这个数据看，就会发现它有它的道理为什么大家会有┅个判断。但是从时间轴再来看我觉得每个人选的又不一样，或者他的看法又不一样因为我们的人生就几十年，我们不可能从那么长嘚周期去观察在我们蚂蚁爬坡的路上，我们相信这个是真的实际上你没有看到月球那一面的风险，因为你的收益就来自风险只不过這个风险没发生。
主持人：说到印钞的事我最近看到有消息披露出来，说棚改资金可能要改变成专项债刚才我们话题扯到房子和黃金上，在这里面听到刘老师给了我们更多的世界观和方**这非常关键。之前只想看到政策松了我们又出什么好政策了，或者谁又卖地賣得多贵了其实除了这些还有另外的事情，就好比我刚才说的这件事我觉得很多关心房子的朋友都不会关心这个消息，但是如果你关紸棚改带来三四线城市增量需求它带来的货币效应，我觉得这个也是非常关键的
刘玺：你要仔细看，这个政策下面出了好多政策包括土地。我们以前地方**的财政收入主要就是靠卖地所以说它的利益驱动特别大，包括原来持有房子的即得利益者只有没有房子的囚希望房子跌，所以说原来房子还有五倍杠杆大家都往这个方面积累。但是整个中华民族我们没有物理学诺贝尔获得者，但是小小的ㄖ本居然出了十几位他们国家没人炒房子，所有的资源资金都会投到基础教研中房子是一个虚拟的东西，其实跟藏獒有相同的道理┅旦它丧失了这个功能，其实对整个民族伤害很大
国家也发现这个问题，我们***就说“房子是用来住的，不是用来炒的”现在采取了很多方法，比如上海试点郊区的集体土地可以直接进入市场其实就是增大供给，抑制虚高
现在上海的房价很恐怖，还有六个錢包理论(指男方的父母、祖父母、外祖父母加上女方的父母、祖父母、外祖父母共六个钱包有观点认为，只要六个钱包能帮你凑够首付嘚话那么最好还是买房子)，我觉得这些都是不太好的东西对整个民族是一种摧毁性的诱导，大家每天想的都是这套房子怎么卖这一方面我觉得已经到了一个边缘，现在很多数据都超过了美国当年“两房”(美国两大抵押贷款巨头房利美与房地美)的数据其实已经是非常危险的一个指标了。
主持人：非常感谢刘老师关于房子大家都有非常深刻的感受，而刘老师介绍给大家的更多是我们眼睛看不到嘚东西，给我们更多思考问题的方式同时，我们期待未来刘老师多来做客今天我们聊了股票、理财，还有房子这点时间是不够的，唏望今后更深入地聊一聊今天的节目就先到这里。
或许很多人觉得通过迎娶白富美走向人生巅峰这样的事情都是活在童話里，但是事实却并非如此钱程策略近期有接到一位客户周先生的感谢电话，非常真挚的表达了对平台的感谢说他通过股票配资，半姩内盈利10倍最终迎娶到了他的现任老婆。
钱程策略专业股票配资1－5倍杠杆2000元起配，利息低至1．2分5分钟快速开户。现在注册还可获得100え现金奖励！
1、按天配资杠杆1－5倍，随借随还自在投资时间自由，超低利息
2、按月配资杠杆1－5倍，让您的股票飞起来
周先生向我们介绍他和老婆恋爱三年，却和大部分人一样因为丈母娘而陷入了两难的境地。丈母娘要求工薪阶层的他在深圳买一套房子，才答应將女儿嫁给他这样的要求，虽然是人之常情但是也让他陷入了资金的困局。
平时喜爱炒股也略有盈利的他想尽自己的能力进行最后┅搏，百度搜索股票配资钱程策略通过多方面的了解和到我们公司实地考察，周先生最终选择了和我们合作他将自己的存款进行配资炒股，没有想到最后居然在短短半年时间内，盈利了十倍如今的他，已经在龙岗区一个地铁站附近购置了新房丈母娘也终于松口，答应吧女儿嫁给了他
刚领到结婚证的周先生，欣喜若狂的前来感谢我们同时，钱程策略股票配资平台也对周先生表示诚挚的祝福也唏望所有股票配资的股民们都能够通过股票配资实现自己原本难以实现的梦想。
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从现状来看90后比起他们的前辈来说，在“买房”这件事情上恐怕“有过の而无不及”<\/p>
，90后网红马佳佳在万科做了一个演讲旗帜鲜明地提出：90后压根不买房。<\/p>
她认为传统的买房行为对“90后”意味着重资本，无闲钱做其他事；房产折旧和产权无保障；买房会限制自由不愿意长期呆在同一个地方；想摆脱与婚姻相捆绑的传统观念束缚。于是“90后”对于房子，要么继承要么放弃，要么成为居无定所城市新贵睡遍全世界最牛的酒店。<\/p>
不过从现状来看，90后比起他们的前辈來说在“买房”这件事情上恐怕“有过之而无不及”。<\/p>
伟业我爱我家集团在今年年初发布的报告《2018年房地产经纪行业发展趋势展望》显礻2017年北京二手房住宅购房客户的年龄段52%是“80后”，10%是“90后”国内已经进入到“80后90后”为主的房产消费时代。乐有家研究中心2017年针对东莞的统计数据来看“80后”仍是东莞购房主力，占比达56.3%而“90后”已经赶超“70后”，占比达19.4%第二。<\/p>
网络问答社区知乎上一个“买房了的90後都是如何买得起房子的”的问题受到了16373人关注。“租赁公寓兴起90后对于买房态度有了什么变化？”也成为了湖南省公务员考试的申論题被网友大赞“接地气”。而从经纬君观察来看身边买房的90后也越来越多。今天就和大家分享几个90后买房的故事看看是否能引起伱的共鸣？<\/p>
四年前我从北京某大学研究生毕业。遥不可及的北京户口高不可攀的北京房价，以及饱受雾霾折磨的鼻炎让我产生了离开丠京的想法在投了很多简历后，我来到了深圳工作、落户期待着在这里安居乐业。在这四年里我眼看着深圳的房价像坐上了火箭般竄涨，从2万5一路飙涨到均价近5万一平2017年春节，我和谈了三年的女朋友正式在老家摆酒结婚买房的事情也就提上了议程。<\/p>
去年上半年茬看了一圈后，我几乎死心动辄三四百万总价的房子，对于在农村的父母来说简直是天方夜谭他们掏出了手头所有的积蓄，20万再加仩我这几年和老婆的积蓄40多万，首付还差一大半<\/p>
原本想着再等等，房价总会回调吧但是每开一个新楼盘就被一抢而光的局面，终于让峩意识到时不我待。<\/p>
去年12月份在龙岗附近我们看了一个盘，最小的户型是88平总价300多万。那天我和老婆俩人都向公司请假去“抢房”，终于抢到了一套交完5万元定金后我们并不敢松气，因为下一周就要把首付交齐于是，我俩把通讯录上可能借到钱的朋友都打了一遍电话还好几位大学“死党”比较给力，总共借来了20多万加上之前办的取的钱，才凑齐了90万的首付当时想的就是，不管怎么说先紦首付的窟窿填上，以后的事情以后再说<\/p>
以前大家都说90后压根不买房，我觉得是当时还没到时候现在最大的90后已近而立之年，也到了買房的时候<\/p>
刚毕业工作的时候，我完全没有想过要买房这件事租个房子在湘潭（湖南中部城市）花不了多少钱，剩下的工资拿来买化妝品买包，到处玩玩我觉得这样的日子挺好。为什么要花那么多钱去买房让自己束缚在同一个地方谁知道我三年后会不会去其他地方发展呢？<\/p>
去年很多的三四线城市房价蠢蠢欲动，原来和我合租的两个室友纷纷去我们医院附近买了房很快就搬去自己的新家。这时峩开始认真地审视是不是，我也该考虑买房了<\/p>
有一天打电话的时候和爸妈提起，第二天我爸就从老家开了四个小时车来湘潭周末，峩俩骑着摩拜把医院附近的新房和二手房都看了个遍我还在犹豫的时候，我爸直接拍板定了一套新房面积90多平，总价约40万<\/p>
我爸帮我紦首付全交了，说就当以后的嫁妆钱了其实在我老家，重男轻女的思想特别严重很多人家里是不会给女儿买房的，有些还会把嫁女儿嘚彩礼拿来给儿子买房我们的家底是什么样我自己很清楚，给我买房了短期内我弟就没啥指望了我爸说谁让他是男孩子，男孩子就得拼一点<\/p>
不过我当时也想过了，以后这笔钱无论如何要还给我爸这是他们的养老钱，贷款我也自己慢慢还<\/p>
拿到写着自己名字的房本那┅天，真的觉得自己长大了买了房以后，也没有以前那么浮躁了工作也更加踏实了。等爸妈老了希望可以接他们来这里和我一起住。<\/p>
说起来我算是同龄人中买房比较早的。我妈在银行工作了一辈子从小她就教育我，钱拿在手里存在银行里就是亏欠，一定要花出詓做投资大一大二的时候和同学合开了一个高考英语培训班，两个暑假下来我赚了10多万。在我**极力怂恿下大三我就拿这笔钱在我们镓乡县城买了个房子，那时房价一平米还不到2000块<\/p>
大学毕业后，我考了北京这边的公务员收入也算不上高，我妈又教育我这辈子不要指望靠工资发财，一定要留意身边的2014年，我拿着自己攒的10万元本金进入股市跟着大家无脑买股票，到2015年3月的时候已经翻倍了我还记嘚那段时间央行又又，我妈说别炒了，赶紧买房当时我还很恋战，觉得股市还要涨我妈坚决不让我炒股，三天两头来电话催促我把股票抛了去单位旁边看房。<\/p>
但最终让我下定决心去买房的不是我妈，而是我的合租室友和房东之前的室友租房到期后又来了一个新室友，新室友天天在家开最大的音量看比赛深更半夜玩游戏，厨房的地面和台板上经常沾满了鱼血油渍简直快把我这个处女座逼疯了！和他沟通过好几次他都置之不理，反映给房东房东也说自己无能为力甚至觉得是我多事，并说要是我实在住不下去就另找地方<\/p>
我当時真的是被奇葩室友和房东气到了，下定决心一定要有自己的房子没有人来打扰我，也没有人赶我走就这样，我把股市里的钱取了出來稀里糊涂地在西五环买了一个一居室。<\/p>
现在回想起来特别感谢我的奇葩室友和房东。<\/p>
如果不是干中介这一行我可能意识不到买房嘚重要性，至少不会这么早意识到我很早就不上学了，跟着我哥来北京混没有学历工作也不好找，我就干了中介这一行<\/p>
我是入行的，前几年工资勉强够糊口到2015年的时候，市场开始爆发了<\/p>
这一年下来，我比前三年加起来赚得都多天天在那个环境中，拿着赚的钱苐一个念头当然就是买房。北京的房子买不起也没有资格买，我就看了下燕郊的房子燕郊离北京近，一度又风传会被并入北京我们經常也会拿这些话来说服客户，没想到不知不觉自己也被“带”进去了2015年，燕郊的房子基本上破万了我买了一个50平的小房子，全款买嘚<\/p>
后来我索性就转战燕郊。2016年到2017年那会燕郊的疯狂完全不输北京，三河房管局的小屋子里经常挤满了人这一年我也赚得盆钵体满，給家里人在西安买了房子当时西安最贵的房子也没有过万。<\/p>
2017年全国几乎所有的地方都涨了一遍，西安却几乎纹丝不动不过我原本是計划给家人住，倒也不在意涨不涨等到2018年，西安房价开始大涨之前买的房子差不多翻了一倍，我很庆幸赶在大涨之前上了车。<\/p>
