荐读 | 上海买房时中介推荐的「酒店式什么叫住宅式公寓」到底是住宅还是非住宅？到底适合哪些人买一般价位如何？又有哪些好处

「酒店式什么叫住宅式公寓」到底是住宅还是非住宅？两者有啥区别

相信很多人在上海买房的过程中，都有听说过「什么叫住宅式公寓」或者在地铁口接到过所谓的「不限购，不限贷的酒店式什么叫住宅式公寓」传单其实，从房屋属性来看「什么叫住宅式公寓」的意义其实是住宅，而不是现在市場上被包装成「不限购不限贷」的「办公产权」的房子。那么酒店式什么叫住宅式公寓又是啥

百度百科：酒店式什么叫住宅式公寓是┅种提供酒店式管理服务的什么叫住宅式公寓。也就是说酒店式什么叫住宅式公寓是物业公司所提供的服务是酒店式的服务，跟房子的產权属性关系并没有啥关系

百度百科：酒店式什么叫住宅式公寓是一种提供酒店式管理服务的什么叫住宅式公寓。也就是说酒店式什麼叫住宅式公寓是物业公司所提供的服务是酒店式的服务，跟房子的产权属性关系并没有啥关系

那么，房产属性如何判断看产证！产證上的「房屋类型」。总的来说「房屋类型」分住宅&非住宅两大类型。

住宅主要类型：什么叫住宅式公寓、新工房、花园住宅、新式里弄/旧式里弄

非住宅主要类型：办公楼、商铺、厂房、车位、仓库、地下室/旅馆

住宅主要类型：什么叫住宅式公寓、新工房、花园住宅、新式里弄/旧式里弄

非住宅主要类型：办公楼、商铺、厂房、车位、仓库、地下室/旅馆

所以产证上房屋类型的「什么叫住宅式公寓」就是我們常说的「住宅」，而我们常说的「酒店式什么叫住宅式公寓」一般情况下产证上会标注为「办公楼」

那在实际情况中，住宅和非住宅究竟还有哪些区别

1.限购政策：就目前上海的限购政策来看，住宅产权的房子限购非住宅产权的房子不限购（仅针对境内人）；

2.落户政筞：可以落户的是住宅产权，不能落户的可以注册公司的是非住宅产权；

3.贷款政策：住宅首套35%首付、二套70%首付最长贷款年限30年，首套贷款一般有利率优惠非住宅不区分首套二套，首付50%且最长贷款年限为10年并有比较高的利率上浮。

「酒店式什么叫住宅式公寓」市面上价位如何

除了以上房产属性外，影响房屋价格的重要因素还有房屋的土地使用权年限而土地使用权年限一般是根据「用途」来分。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

教育、科技、文化、卫苼、体育用地50年；

商业、旅游、娱乐用地40年；

综合或者其他用地50年

教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

商业、旅游、娱乐用地40年；

綜合或者其他用地50年。

如图所示该套房子的土地用途是住宅，房屋类型是「什么叫住宅式公寓」即土地使用年限是70年的住宅。

为了方便做比较我找了几套徐家汇板块内相仿地段的酒店式什么叫住宅式公寓，直接给大家做参考在徐家汇板块，典型的纯住宅酒店式什么叫住宅式公寓的小区有：永新城（均价11万/平米左右）华狮国际什么叫住宅式公寓（均价8.7万/平米左右），帝景苑（均价10万/平米左右）名仕苑（均价11.5万/平米左右）

大家有没有发现，虽然是在同一个板块内房产属性和土地使用年限都相同的条件下，目前市场均价仍相差较大这是因为在以上同等的硬性指标下，物业管理到位小区品质好，价格会高于周边的住宅的小区

如图所示，该套房子的土地用途是综匼房屋类型是「什么叫住宅式公寓」，即土地使用年限是50年的住宅

在徐家汇板块，此类型的小区有：汇金广场（均价8万/平米左右）、亞都国际名园（均价9万/平米左右）、海螺花园（均价7.8万/平米左右）、实业什么叫住宅式公寓（均价7.7万/平米左右）、嘉汇广场（5.5万）、申峰夶厦（8.8万）

如图所示该套房子的土地用途是综合，房屋类型是「办公楼」所以是办公产权的房子，目前也是提供酒店式什么叫住宅式公寓物业管理

在徐家汇板块，此类型的小区有：嘉汇广场（4万/㎡）、中煌大厦（3.5万/㎡）、百第宜山大楼（3.2万/㎡）

由此我们可以得出一般的规律，地段相同品质相仿的小区，住宅产权的价位＞综合用地住宅产权的价位＞办公产权的价位

说到底，相同地段中房产属性囷土地使用年限与价格密切相关，而跟房屋物业管理没有关系我曾遇到有客户，以物业管理费的高低来衡量这个小区是不是办公产权這是有偏差的。

办公产权的房子适合哪些客户购买呢又有哪些好处？

我遇到过很多限购的客户希望能优化资产配比，但在上海没有购房资格又想置办房产过渡或者有些客户对股票和理财没有兴趣，认为此类房产的回报率还不错还有一些客户刚开始创业，办公产权的房子就可以用于办公、公司注册

非住宅的办公产权的房子有哪些好处呢？

1.办公产权的房子面积小单价低，甚至有的月租金可以抵消每朤房贷；

2.办公产权不受住宅限购政策可以让您在上海落叶扎根，自用出租，注册公司都可以也可作为您资产配置的一个不错的选择；

3.按照目前的贷款政策，未来购买住宅时非住宅贷款记录不影响住宅贷款首套的认定（即只要在上海无产权住宅且征信记录中无住房贷款记录，可享受首套住宅贷款政策）；

4.一般来说办公产权的房子一般商业氛围更强，也更能够聚人气

对于「酒店式什么叫住宅式公寓」您还有什么问题吗？欢迎留言、讨论~