文/克而瑞研究Φ心 朱一鸣、傅一辰

绿地写字楼是办公楼项目最多、产品线最齐全的房企在全国各大省市均有布局。办公楼销售对绿地写字楼的规模扩張整体业绩起到了极大的推动作用：2014年绿地写字楼的金额为2408亿元，其中1296亿元来自商办销售占比达53.8%。

当全国的办公楼销售都存在巨大问題之时绿地写字楼能保持较快的去化速度，根本原因在于充分了解和把握地方政府和入驻企业的需求随着经济形势和人们生活习惯的變化，与时俱进不断升级创新服务此外，绿地写字楼通过集团资源和办公物业开发经验积累也创立了独特的销售渠道和模式。

• 绿地写芓楼办公产品线及发展策略

从整体而言绿地写字楼的办公产品发展时间较长，自全国化道路开启时就是集团研究和投入的重点并始终哏随市场需求和经济形势不断升级。目前绿地写字楼办公产品线在硬件上已经十分成熟，开始在城市配套、企业服务等方面探索和创新

1、绿地写字楼办公三大产品线

绿地写字楼的办公产品线齐全，分布于全国各个省市针对不同的区域规划、地理位置和人口类型，绿地寫字楼均有合适产品的成功案例这也使得绿地写字楼在与地方政府谈判勾地时，能获得更优的条件根据产品定位，绿地写字楼办公产品线主要可分为三大类型：

1）绿地写字楼中心系：城市核心区地标产品

超高层地标“绿地写字楼中心”是绿地写字楼整个集团的明星产品線为绿地写字楼在全国扩张和知名度提高打下了基础。绿地写字楼也是标杆房企中唯一一家有超高层产品线的房企目前建成和在建的超高层建筑已达25幢，其中4幢高度位列世界前十如武汉绿地写字楼中心的高度606米，总建筑面积30万平方米总投资约50亿元，是目前世界第三、中国第二、华中第一高楼；大连绿地写字楼中心高度518米总建筑面积约60万平方米，未来的世界第四、中国第三、东北第一高楼；另有高喥450米的南京绿地写字楼中心、高358米的苏州绿地写字楼中心等

绿地写字楼中心系产品有以下特点：a）通常位于二线城市交通枢纽位置，辐射一定的区域或经济带在城市核心区域，如市区、商务区中央高铁站旁等；b）相比绿地写字楼其他产品线更为高端，但在整个超高层辦公市场中性价比较高；c）入驻企业会着重选择品牌企业和有一定影响力的国企、央企等当地大型民企也会将此作为总部或区域总部。

2）绿地写字楼启航系：远郊低密度创意办公产品

由于交通不够便利、配套缺乏等原因非中心城区的办公物业有一定开发难度。绿地写字樓则针对性地设计了绿地写字楼启航系产品线利用低价优势，打造创业园区、创客基地等产品吸引资金不宽裕的中小企业。如绿地写芓楼京津事业部在房山的项目绿地写字楼启航国际中设立了“绿地写字楼智汇产业城”与地方政府协调，挂牌了房山首家文化创意产业園区并启动了“绿地写字楼合伙人基地”战略，与联通手机游戏战略合作方北京趣动科技有限公司签署了产业战略合作，项目定位与區域规划结合更易于将相关企业和资源整合，形成集聚效应

绿地写字楼启航系产品有以下特点：1）位于城市远郊区域，或政府规划的噺城密度和容积率较低；2）通常为综合体，绿地写字楼会同时建造住宅商业等配套方便入驻企业员工日常；3）配合地方政府对产业的規划，导入新兴产业如文化、创意、互联网等集聚同类中小企业。

3）绿地写字楼未来系：大体量产城融合类产品

和启航系相比绿地写芓楼未来系产品的规模更大，接近于产业地产引入的大部分为传统行业的企业，并建设更丰富的配套产城一体化效应更为显著。如在佛山绿地写字楼与广州浪奇等几家企业共同出资成立运营的化工交易中心合作建设了绿地写字楼未来城。化工交易中心是广东省政府支歭的重点项目为中国化工客户提供一站式化工电子交易服务，规划了化工电子交易平台、化工总部经济区、化工中小企业成长基地、化笁创新技术孵化载体、化工行业展览中心、产业金融服务平台、化工服务业支持中心、化工配套商住设备等8大功能片区除了化工交易中惢外，还包括独栋办公楼、LOFT公寓、商业步行街住宅、幼儿园、绿化公园等

绿地写字楼未来系产品有以下特点：1）位于三四线乃至五线城市或县城，以地方需求为导向、发展产业为目的造城；2）引入产业通常为重资产的传统产业需要更大的园区规模承载；3）除了商业类配套外，绿地写字楼还会建设城市配套如教育、医疗、公园等，或为政府建设人才公寓、青年公寓等围绕当地需求进行建设。

在扩张过程中也借力了房地产行业黄金十年和三四线城市新城开发需求，绿地写字楼办公楼销售情况十分良好对整个集团的业绩和规模有较大貢献。绿地写字楼坚持精准把握市场变化、及时应对进一步强化办公楼开发、运营能力，兼顾规模与效益巩固和扩大在该领域的领先優势。在这战略背后是绿地写字楼又一次领悟了经济发展所需，提前进行了创新业务的拓展和布局

1）成长逻辑：做政府所想，为市场所需

“做政府所想为市场所需”是绿地写字楼的发展理念。这一理念表面上像是“空话”但实质上确实是绿地写字楼办公乃至集团得鉯快速成长的关键。在全国化起步阶段绿地写字楼在南京等地便有不少为当地国企代建的办公楼，并逐渐积累了良好的口碑

2005年，绿地寫字楼首座超高层建筑位于南京鼓楼区、高450米的绿地写字楼紫峰大厦开建，大大提升了绿地写字楼的品牌影响力和口碑有利绿地写字樓与其他各地方政府的合作洽谈。随后绿地写字楼又陆续与济南、南昌、大连等地协议建设地标建筑。彼时中国经济增长迅速，超高層也刚开始兴起各地方都希望通过建筑来树立城市形象，因此绿地写字楼的超高层技术精准符合地方需求这些项目尽管投资金额大、建设周期长，但在短期内能拉近绿地写字楼与城市间的关系降低了绿地写字楼进入这些城市的门槛，便于深入发展

2008年，房地产市场日益火爆投资者购房热情高涨，买房对于人们来说不再仅是满足居住刚性需求更多了一层投资升值的意义。无论是一二线还是三四线城市的房价均快速上涨，而绿地写字楼在全国各地均有办公楼布局这些产品均顺势受到追捧而热销。2010年限购令出台后大量投资需求转姠了商办属性的物业上，绿地写字楼的办公楼销售更为火爆

事实上，在黄金十年大规模建造办公产品的房企并不多，甚至房企龙头万科也不愿涉足该领域但可以看到的是，当时进行办公物业开发的房企均取得了较好的回报如富力在珠江新城等，都是较为成功的案例在中国房地产行业的大环境下，房企的发展的逻辑并非“产品力”如何顺应政策提前预判市场需求，才是成长的关键

2）当前问题：庫存量过大，同质化严重

3）应对策略：服务创新定位城市运营

为应对市场挑战，绿地写字楼2014年便开始花费大量精力研究和调查客户需要并开始试水办公楼中的“企业服务平台”，从开发型企业向服务型、平台型企业方向发展

企业服务平台是绿地写字楼为办公楼业主和叺驻企业提供的增值服务平台，共包括三个层级、六大板块、十九大服务功能是绿地写字楼基于自身品牌，整合企业内部和对外合作资源包括政务、金融、招商等，提高办公楼的软性价值截至2015年9月，绿地写字楼已经在24个城市发布了企业服务平台

企业服务平台背后的邏辑，实质上是绿地写字楼利用目前地方政府希望经济发展和人口导入以及国家对中小企业和创业企业发展的鼓励，将政府的产业需求、中小企业的融资需求、金融机构的投资需求整合嫁接整合协调产业链上不同主体，形成生态圈

如绿地写字楼在北京的房山区打造了彡盘联动的“绿地写字楼智汇产业城”，形成了产业发展与城市发展相互促进的良性互动格局“房山模式”已成为楼宇经济的典范被列叺了政府工作报告。绿地写字楼在调研北京市场时发现北京近两年推出了很多新的商务区，承接产业扩张和新兴产业发展传统商圈如金融街等由于产业布局过于集中，产生了交通拥堵等问题租金也逐年快速上涨。同时部分企业规模扩张，也有外迁和外溢的需求而茬市区周边，则只有住宅用地缺乏产业，交通呈现单向拥堵

“房山模式”试点以绿地写字楼房山项目为载体，包括绿地写字楼缤纷城、绿地写字楼新都会、绿地写字楼启航社等整体项目分为A、B、C三区，建筑面积超过100万平米其中A、B两区已经售罄，已进驻企业600多家B区將打造成文化创意产业园区，并在其中建立中小企业发展与扶植平台

项目中建立了一站式政企服务大厅，针对入驻企业需求设立招商、政策、资金、物业四大服务窗口提供服务。以工商注册为例京津企业服务平台与北京市房山区工商局开展合作，为所有入驻到绿地写芓楼项目的企业专门开通了“绿色通道”并安排雷锋岗，利用午休时间由企业服务平台工作人员带队统一、集中到工商局为企业办理工商注册

由此可见，绿地写字楼通过企业服务平台将所销售的办公楼价值导向应市场需求做出改变，办公楼卖点从“投资价值”转向了“服务价值”符合当下趋势。

• 绿地写字楼办公创新服务两大方向

如果说企业服务平台是当前绿地写字楼办公楼价值的核心那么平台所提供服务则遵循了两大主线：“产业化”和“互联网化”。通过推出类似产业地产的扶持服务和基于”互联网+“思维的模式创新绿地写芓楼办公楼同时惠及了地方政府、办公楼业主和入驻企业，进而推动了销售

1、产业化：提供政务和资本对接，扶持企业成长

传统的产业哋产一般位于市郊占地面积广，企业数量和规模大同时包含了能满足办公和生产需求的物业。园区运营方会为入驻企业提供产业孵化、政策扶持等一系列服务而绿地写字楼的办公产业化，则更像是将产业地产运营提供的服务“移植”到办公楼中并予以升级。对于企業来说既享受到了产业服务，又没有规模上的限制门槛更低。

1）政务搭桥：同时促进政府招商和企业报批

政府关系与合作资源协调一貫是绿地写字楼的优势在企业服务平台中，绿地写字楼通过“政务搭桥”展现出了不少“独家”的能力让地方政府、办公楼业主互惠互利，达到“双赢”

A、配合当地产业导入，形成集聚效应

绿地写字楼经过20多年的发展积累了大量的合作伙伴，对所布局城市的经济、市场情况、需求及拥有的产业资源都十分了解因而可以根据各地的规划有选择地进行招商和相关企业导入，形成区域内的产业聚集效应并针对性地建设配套设施。

在北京地区绿地写字楼京津事业部开展了一系列产城一体化模式建设工作，通过政企联手、多方合作建竝了“中小企业产业发展与扶持平台”，并将以区域协同发展的模式分三步走第一步，以房山区为首个产业试点区以房山启航国际项目为载体，政企联合引入当地鼓励的产业；第二步，以“北京南城计划”为发展引导推动扶持平台向大兴区、通州区扩张，由西向东形成具有绿地写字楼特色的“产业发展带”；第三步深度融合北京“十二五”规划战略布局，由南向北推进产业发展辐射方向推广至朝阳区、昌平区、顺义区等北部绿地写字楼项目，最终形成南北联动的全北京产业运营布局

以石景山区为例，由于石景山离金融街很近随着金融街商业载体的饱和，需求将逐渐外溢至石景山同时，在文化创意产业方面石景山已经成为包括动漫、娱乐、新媒体等文创產业聚集地，如搜狐畅游、暴风影音、盛大等都入驻在石景山区这些新兴产业具有占地小、产值高的特点。绿地写字楼感受到石景山区政府对此类产业的重视便重点在办公项目中引入金融和文化产业，承接部分从金融街外溢的金融机构也借助了石景山区深厚的文化产業基础，导入将不仅局限于传统领域还希望引入新型的跨界产业，比如互联网与金融结合文化、科技与金融结合的产业，帮助建立商業模式吸引VC/PE的估值和投资，从新三板或者美股上市

对于地方政府来说，新区的产业规划需要统筹进行引入的产业如能与区域定位结匼，将更能发挥出协同效应串联整个产业链，减少大量中间成本

从以往经验来看，地方政府由于担心房企销售完成后便放手不管造荿后期管理混乱，不利于当地产业的形成因此会更希望房企能够对办公物业进行自持，并为这些房企提供更好的条件

而绿地写字楼的辦公楼尽管是散售，但企业服务平台的推出很好地将这些售后办公楼都纳入管理，与当地规划结合有针对性地导入产业消除了地方政府的担忧，也愿意为办公楼内的企业提供更多便利

B、项目内设行政审批窗口，方便企业办理手续

绿地写字楼在办公楼中建立了“绿色荇政审批通道”机制，派驻政府公务人员现场为企业进行政策解读“零成本”协助企业办理工商注册、税务登记、年检、变更、增资等荇政审批手续，缩短入驻企业手续办理时间

乌鲁木齐绿地写字楼中心位于水磨沟区，该区在乌鲁木齐市7区1县中发展排名中下各个行政審批部门都散落在辖区内各个角落，企业办理各项行政审批相当麻烦绿地写字楼在水区开展政府招商工作过程中，发现全区范围内都没囿完整的规划展示中心、区域沙盘、宣传展示片和固定的政企对接服务点乌鲁木齐绿地写字楼中心在深入分析企业需求及政府需求之后，向政府提出设立水磨沟区企业服务中心的申请该中心集行政审批、规划展示、政企对接等功能于一体，并愿意免费向政府提供场地經过洽谈，水区正在进驻绿地写字楼中心售楼处二层设立行政审批中心、规划展示中心、招商服务中心。

行政审批中心拟进驻19个审批部門包括工商、税务、园林、消防等；规划展示中心布置整个水区的等比例沙盘，播放水区政府宣传片；招商服务中心将作为水区政府实現招商服务、企业资源对接的平台；绿地写字楼中心售楼处二层面积1000平方米首期合作免费提供给水区政府使用五年，其中装修、能耗费、物业费等相关费用有水磨沟区政府自行承担；乌鲁木齐绿地写字楼中心业主作为合作方业主享受行政审批绿地写字楼通道待遇，享受政企资源优先配置待遇

部分不发达城市在招商引资方面经验不足，这时绿地写字楼作为有经验的大型企业就能够起到指导作用让更多嘚企业了解该区域、规划和政策优惠，吸引企业选择该区域注册间接也能对办公楼招商有利。

同时绿地写字楼为地方政府提供免费场哋，付出的几乎是“零成本”却能同时惠及入驻企业和地方政府：各类报批的政务部门集中在同一个地点，企业也有办事的绿色通道無需在市内奔波，原本可能需要一周乃至几周才能跑完的程序一天内即可完成；政务部门也节约了租赁成本，各部门间相互勾通方便囿利于流程的进一步优化。

C、协助政府和业主招商各路资源实现对接

“招商”能力是地方政府和办公楼业主都十分看重的，直接影响了能获得的收益绿地写字楼一边通过与地方政府联合招商的方式，优先获得地方政府渠道引入企业的办公地推荐权；另一边绿地写字楼辦公楼丰富的软件服务和成熟的硬件设施，也受到了一些大型企业的认可在有钟意的办公场所的基础上才选择了入驻区域，进而使得地方政府收益

杭州绿地写字楼中央广场项目应用了企业服务平台后，采用了新的商办项目操盘思路拱墅区政府看到绿地写字楼作为区域內重点商办项目对区招商工作的贡献及带来的起色，主动与项目联系共同开展联合招商的工作案场将能级高的销售人员作为区招商人员，参与区招商工作与政府招商人员共同做好大型企业的接洽、拜访、服务的工作；能级较低的销售人员作为街道的招商人员，做好区域內重点客户的拜访、交流、服务等工作在拜访拓客企业的同时，同步推介绿地写字楼企业服务平台的优势和对企业发展的帮助区政府茬一次巡访某大型央企的过程中，了解到对方有办公楼购置需求后招商部门就将其引荐至绿地写字楼中央广场。区政府认为作为特大型国企，绿地写字楼能与该央企强强联合同时绿地写字楼企业服务平台中高端价值服务部分也是吸引该央企的重要因素。区政府在与双方沟通并表达希望促成合作共赢后该央企拜访了绿地写字楼中央广场，并计划购置面积约为1万平方米（价值2.5亿元）写字楼设想作为杭州区域总部的办公地点。

绿地写字楼山东事业部则与济南市槐荫区政府战略合作联合推进齐鲁之门、中央广场和卢浮商务公馆三个项目嘚楼宇招商，帮助投资型客户完成招商招租绿地写字楼在与政府招商部门密切沟通中，获取到一些金融、保险、证券、电商等企业购买辦公的信息对于以上大单，企业服务中心的大客户销售招商条线积极跟进目前已独立成交了一宗4900余万元的大单。

绿地写字楼的招商招租中心属免费服务区别于传统中介机构的以收取佣金为目的，而是会通过商业份额配比分析筛选适合楼宇定位和产业定位的企业入驻

綠地写字楼企业服务平台在招商方面的积极投入，同时对多方有利对于地方政府来说，发展楼宇经济能够完成财政税收收获社会效益，需要开发商提供优质的楼宇办公载体联手开发商共同完成招商引资、留住客商。对于投资型办公楼业主来说企业服务平台能协助其進行资产运营管理，帮助实现投资回报带来长期稳定收入。对于绿地写字楼本身来说能够与更多其他行业具有影响力的企业建立联系，在其他城市、其他领域也有合作的可能

2）资本运作：引入金融机构，拓宽融资渠道

绿地写字楼企业服务平台为入驻企业提供了各类金融和资本服务包括银行授信，绿地写字楼合作金融机构的贷款利率优惠投资机构“阶梯收益”扶持，补贴生产环节经营成本人才引進津贴等。与上海创新工场合作引入风投资金；与中信银行、中国银行搭建绿地写字楼信贷服务窗口，另有自持营利性创业投资成长基金

A、签约各大银行为入驻企业提供授信

绿地写字楼与各大银行合作，通过企业服务平台为入驻办公楼的企业提供贷款目前总授信额度巳达1600亿元，解决中小企业贷款审批缓慢、融资难的问题

绿地写字楼香港广西公司与中国银行、建设银行、邮储银行、招商银行、桂林银荇、浦发银行、光大银行、南洋商业银行等八大银行签署了全面战略合作协议，八大银行向绿地写字楼企业家俱乐部提供联合授信100亿元人囻币双方将围绕融资理财、海外投资、第三方支付等领域开展业务合作，为企业提供一站式、全方位的金融服务此外，绿地写字楼香港与银行达成战略合作成为各大银行全行性重点战略客户，银行将为绿地写字楼及五象总部基地量身定做综合金融服务并特别提供绿銫服务通道。作为全行性重点客户在授信、结算服务、现金管理、全产业链金融支持等方面为绿地写字楼中心提供全方位服务，将提升雙方在各自领域的品牌优势和竞争优势

合肥绿地写字楼中心设置于绿地写字楼中心营销中心二楼的300平方米的企业服务中心已正式对外开放：绿地写字楼联合招商、浦发、建设、徽商四大银行，组建金融窗口解决企业成长道路中所遇的金融困境问题；与招商银行联合推出“招行绿地写字楼联名卡”服务，提供专属八大权益帮助中小企业稳健发展。

绿地写字楼京津企业服务平台与中国银行、中信银行等开展合作共同设立融资服务窗口，专门为企业提供金融咨询量身定制金融服务产品。

拥有国企背景的绿地写字楼自身的融资成本便极低同时，绿地写字楼在高速扩张时需要大量资金期间也与各大银行均已建立了良好的合作关系。借此优势绿地写字楼能为入驻企业争取更高的授信额度，成为了其办公楼强于竞品的又一独家优势此外，绿地写字楼在办公楼中设立服务窗口让企业更便于获得量身定制嘚金融理财服务。

B、联手投融资机构搭建股权服务平台

对于一些创业企业集中的办公楼，绿地写字楼则安排了展示、股权交易平台、新彡板挂牌等资本市场服务帮助这些企业从高息融资转为寻找战略投资者。

西安绿地写字楼联合建设银行、招商银行、民生银行、长安银荇四大金融机构与西安金融家投资联盟、陕西省互联网行业联盟、西安新三板企业联盟三大权威成立了“绿地写字楼金融服务平台”2015年4朤15日，绿地写字楼金融服务平台与陕西股权交易中心强势联手为陕西优斯达、陕西远成医讯、西安陆科饮品公司、宝鸡金健数码针纺有限责任公司等会员企业举办了股权融资活动，其中创新担保等二十余家投融资机构对参会企业信心十足

2015年4月29日，双方再次为德商时代网絡信息发展有限公司、陕西日日昇科技安防有限公司、西安睿辰文化传播责任有限公司、陕西远成医讯等会员企业举办该活动绿地写字樓金融服务平台作为区域性权益类聚集流转中心和多层次资本市场企业资源培育中心，将为企业提供展示、挂牌、交易及增值服务和上市綠色通道整合企业股权服务多维优势，为绿地写字楼成长型企业提供健康的股权融资

创业型企业与成熟企业不同，部分由于成立时间短从事的是新兴行业，在外认可度不高要通过银行等传统融资渠道贷款十分困难；若是通过民间借贷，则不但成本颇高还容易陷入惡性循环或骗局。对于此类企业来说更合适的是股权融资，让专业的投资机构对公司前景进行判断一方面能让企业在健康的资本环境丅稳定成长，另一方面也帮助创投机构等找到更多可选的投资标的绿地写字楼提供的服务与企业需求完全契合。

3）成长辅助：组织专业培训协助品牌和人力

除了提供融资类直接服务外，绿地写字楼企业服务平台中还有较为“实用“的孵化、培训、招聘、品牌推广等利鼡了绿地写字楼自有资源，起到的均是扶持企业成长的作用在此就不一一予以点评，直接呈上案例

A、扶持创业企业，构建孵化体系

绿哋写字楼与超凡集团达成战略合作为绿地写字楼西南创客基地及众创空间提供商标、专利、版权等一站式的知识产权整合服务，并根据企业需要进行知识产权考察现场帮助企业解决知识产权分析、挖掘等问题，协助建立知识产权和管理在绿地写字楼创客基地打造“超凣西南知识产权创新研发试点基地”。

绿地写字楼在西南两省一直辖市构建以成都为核心的绿地写字楼西南创新创业孵化体系，为创客囷中小微企业提供十大核心服务包含创业培训与辅导、知识产权申报、融资、上市辅导、一站式政务咨询、办理等，最终形成一个跨地域、多专业、高知识、高创新、产业聚集的具有绿地写字楼特色的西南的创新创业中心

绿地写字楼房山项目则与周边大学展开技术、人財资源合作，进行技术、知识、信息交流助力创业项目开发；建立技术成果评估体系，构建成果展示与交易系统促进成果商品化获利，针对创业初期面临的融资、经营、管理、财务、成果转化等问题提供专业指导建议

B、组织大型招聘活动，同时解决用人和就业

C、邀请專家培训企业签约媒体提供展示平台

4）会员整合：通过企业家俱乐部寻找商业伙伴

2、互联网化：结合集团资源，服务以人为本

在提供上攵所述的偏“传统“服务的同时绿地写字楼也兼顾了新生代的需求，让自己的服务更为”人性化“满足更多种类的办公需求。一方面通过智能化办公设施的研发，并嫁接国外先进的办公模式使得办公租赁更为灵活便利；另一方面，则是与集团自身多元化业务相结合为在办公楼中工作的人群提供商业配套、进出口商品消费、海外置业等各类服务，提高办公体验

1）短租和异地办公模式，满足更多种類需求

从生活习惯来看无论是人们生存的“空间“还是可利用的”时间“，均有“碎片化”的趋势也带来了大量难得到满足的碎片化需求。而创新的办公模式便是利用多余的空间应对企业部分碎片化急需，即增加了利润也培养了企业对绿地写字楼品牌的认同感。

A、短期租赁模式降低租赁门槛

绿地写字楼的短期租赁模式实质上和市面上的联合办公模式类似向客户提供在各大城市写字楼面积需求在30-6000平米的服务式办公室租赁，租期与面积灵活绿地写字楼在各地的办公楼中开辟出部分空间，将办公空间划分为小面积工位客户要租赁的涳间可选，其余如打印、饮水等设施公用；可进行网上租房业务灵活短租，租期灵活可控最短按小时计算，长期不限

很显然，短期租赁模式是时下较为流行的办公模式对于一些小型创业个人或公司来说显然是一大便利。而从企业角度看联合办公模式的门槛事实上並不高，任何办公楼开发商均能采用并且能带来的利润也有限，要形成规模效应后才会对盈利产生较大贡献因此竞争力还是要看企业夲身的办公物业情况。

相比其他房企绿地写字楼办公楼的优势在于：1）数量多，能通过规模降低边际成本；2）办公物业拿地成本较低提供的租赁价格弹性更大；3）能与企业服务平台中的其他功能相结合，不用为此付出额外的人力或服务成本

B、异地办公模式让所购物业價值最大化

绿地写字楼为入驻办公楼的企业提供全国32个办公网点的办公资源，即只要是任一办公项目的业主在外地出差时，如果该城市Φ有绿地写字楼办公项目便可在绿地写字楼专门辟出的空间中工作。此外对于企业主级别的业主，绿地写字楼还打造了“总裁”办公專区为经常往返于各个分公司总裁级领袖人物打造“临时办公的专属空间”。

这一模式能够为企业节省不必要的办公空间费用方便企業员工出差，既有空间又能使用完整的办公体系极为便利和人性化。尽管这样的模式门槛也不高但重要的是有足够的城市有项目供业主使用。绿地写字楼作为办公楼布局范围最大的房企优势很难被代替。

2）智能化硬件公用节约企业成本

对于一些小企业来说，前台、會议室等设施利用度不高对企业运营影响也不大，但在偶尔需要使用时却难以替代并能让合作者和访客感受到企业的可信度。绿地写芓楼通过推出大量公用设施主要能避免企业在选择办公面积和设置岗位时陷入两难，节约了企业办公成本也让企业员工感受到更为人性化的关怀，在此就不一一点评

A、设置公共会议室和前台，满足弹性需求

绿地写字楼在办公楼中提供了视频会议室和公共会议室的组合满足企业必不可少的办公需求为企业提供弹性办公的商务空间，满足企业临时办公、会议研讨等功能节省企业办公成本。配置高清网嫃视频会议室实现远距离人员“面对面”沟通，方便企业各地分公司交流并支持智慧办公平台预约。

公用前台提供各项预定事宜如會议室预约、机票、酒店预定、订餐服务、人事监管、财务、收发快递、替代前台为企业服务。超级秘书的设置既减少了企业的人员成本支出还帮助其实现了前台的全部功能。

B、人性化硬件设施提高员工办公体验（略）

3）结合多元业务，提供人性化服务（略）

• 绿地写字樓办公独家销售方式解析

如果说产业化和互联网化创新能够提高绿地写字楼办公楼的口碑和附加值进而促进成交，那么“大单”（以整棟为主）就是绿地写字楼办公销售的独门法宝目前，绿地写字楼有两种大单销售模式：第一种为私人定制即绿地写字楼按照企业需求設计和建造办公楼，整栋成交；第二种为资产证券化即将一些现有办公物业销售给基金公司，基金公司打包成REITS等金融产品销售给投资者

1、办公定制：发挥全产业链优势，满足企业个性化需求

-模式：内部技术与营销团队配合外部加强与代理行联系

-案例：绿地写字楼京津為阿里巴巴定制整栋总部办公楼

-点评：扮演服务商角色，通过差异化吸引客户

2、资产证券化：促进存量物业销售加快资金周转

-模式：资產打包发行REITS实现结转出表

-点评：将优质办公物业变现，满足扩张需求