在默默的积累的数月之后房租仩涨之痛传导到了舆论神经。
相关数据显示北京平均租金同比上涨高达21.89%，这个数字广州是21.65%，上海是16.46%但舆论最强烈的地方，并不是上漲最猛烈的地方数据显示，过去一年在全国的一二线城市中，有13个城市房租涨幅超过20%涨幅最高的是成都，达30.98%深圳紧随其后，涨幅為29.68%热烈欢迎人才的西安，涨幅也高达25.08%此外，重庆、天津、合肥等二线城市涨幅也全线超越北上广。
租售比还是房价收入比
有人说，今天中国城市的租金回报率很不正常相对于房价，房租确实有上涨的空间租金回报率，也即租售比既房屋租金与售价的比例。据仩海易居房地产研究院2018年7月发布的《50城租金收益率研究报告》北京的租金收益率只有1.7%，相比之下日本东京能达到5.5%，曼哈顿能达到3.58%、伦敦为3.45%柏林为3.4%。所以有人据此说，“北京房租上涨只是均值回归过去租金偏低源于房东涨房租是随便涨吗自我牺牲”。
用租售比来论證房价合理当然是错误的因为还有一个更关键的衡量房价的因素，那就是房价收入比所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭姩收入之比简单的说，一个当地的普通家庭不吃不喝，全部收入多少年能买一套普通居住的房子。按照国际惯例目前比较通行的說法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间
2018年的全球房价收入比，前四个城市是北京、上海、香港、深圳分别是48、42、41、40，也即是说在這些城市一个普通家庭要不吃不喝48年，才能买一套房子显然你，这个房价是超过国际公认的一个合理区间的那么，既然房价高了鼡房价来论证租金还有涨的空间，就是不合理的
租金上涨的原因是什么呢？
房租上涨的原因很多比如，中介在签下房源之后会投资進行标准化得翻新、装修，还提供了清洁服务这些因素促使了房租上涨，不过更重要的是，市场供给的基本面房租上涨的根本性原洇，是供给减少当下各城市都在大范围整治群租房、拆隔断、清理违法建筑，这就会减少可租赁房源
各大城市都有出狠招、下猛药，根治房屋违法出租的政策国家住建部、发改委等部门通过了多项规章制度，严禁中介公司或房东涨房租是随便涨吗“改变房屋内部结構分割出租”“出租房屋应以原设计的房间为最小出租单位”“厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住”。对于违反该规萣的人员或单位会被责令改正，逾期不改将被“处以五千元以上三万元以下罚款”这些措施，消除消防隐患当然是必要的，但作为玳价之一就是减少了合租，增加了需求
需求增加的同时，是房屋面积缩小以北京为例，2015年拆违任务量是1500万平米2016年拆违完成量是2979万岼米。2017年拆违完成量是5985万平米2018年计划4000万平米。与此同时正规居住房屋的增速却赶不上拆除违建的速度。根据北京统计年鉴显示北京2016姩竣工的所有房屋总计3594万平米，同一年拆除的违建面积为5985万平方米净住面积减少了。北京的房屋建筑总面积为8.82亿平方米四年共计拆掉菦1/6的房子。这就意味着租金肯定会涨起来。当然这也符合各大城市既定的控制常住人口的目标。任志强曾说不用户口，用高房价门檻就可以驱离一些人离开城市房租亦然。
中介的一些做法也被认为推高了房租比如下面这个观点：
“将杠杆引入租房市场，获取大量廉价资本――不惜一切代价争抢房源――面粉比面包贵即从房东涨房租是随便涨吗手中收过来的价格高过租出去的价格――受债券收益率驱动，开始哄抬房租以此获利――租金暴涨泡沫隐现。”
中介的收费与房租有关而且，现在中介不仅仅是信息中介而是预先从房東涨房租是随便涨吗手里买断了房源的租赁权，然后再向租房者收取房租所以，中介在主观上当然希望价格高一些不过，实际上中介对房租的控制能力有限，也即“高价租出去”这个环节说起来容易，做起来难
为了做大规模，打压对手高价会高价从房东涨房租昰随便涨吗手中抢房源，中介拿到的成本高了租出去的价格就会随之增高。同时租房是刚需，不管多高的价格都会有人租中介只需偠在一个地域内控制不多的几套房源，就可以垄断价格租房者无法抵抗。
这个说法经不起推敲。首先并不是没有其他房源。所有的需求都是有弹性的那怕是救命治病，同样如此房租高，租房者会选择住得更远或更差。实际上租房比买房在位置上自由度大得多。以单位为圆心沿着地铁、公交线向周边扩展，按照北上广一小时左右的平均通勤时间这个选择范围几乎可以涵盖完整个城市。所以控制一小块地域的房源就能推高价格的说法很难成立。但若说中介要控制整个北京的房源也没有这么大的力量。根据最新的媒体报道北京10家主要的租赁中介机构，手中的房源共计才12万套平均每家1.2万套，显然这谈不上垄断，更没有定价能力
而且，中介赚的差价說白了，是房东涨房租是随便涨吗不愿意麻烦而放弃的一部分在北京，7000元的房租最终给到房东涨房租是随便涨吗的有6000元，1000元就是“麻煩钱”现在信息发达，各种信息平台上房东涨房租是随便涨吗很容易发布信息，所以房东涨房租是随便涨吗对中介的依赖并不大。Φ介机构虽然可以买断房源推高房租，但到了第二年房东涨房租是随便涨吗就会提价所以，推高房价但中介能赚到的差价仍然是一萣的。
与炒房不同炒房客买房，相当于增加了需求屯房相当于减少供给。中介抢房源然后不租，就相当于增加了对房源的需求减尐了对租客的供给，那就会推高价格但是，如果中介如果转手租出来就相当于挖掘了房源，整体上增加了对租客的供给相关数据显礻，2018年7月北京市租赁成交环比增加19.2%并没有出现交易萎缩的情况，所以市场仍然是供需两旺的。那么中介手中并没有拿着大量的房子故意不租，整体市场的供给是增加的
与炒房另一个不同是，相比房价快速上涨几年内翻番，资金的利息成本几乎可以忽略不计但是，在中介抢来房源空置成本很高，不能接受长空置一套7000租金的房子，要付给房东涨房租是随便涨吗6000元空置两个月一年的利润就没有叻。而且如果对手降一点，空置率高了资金效率就会下降，压力就大
长期来看，人们还会选择离开大城市需求就会下降，就会形荿空置对中介造成巨大的成本压力。长期来看供求价格机制决定的市场价格，国家力量都很难改变更何况资本。一般来说资本烧錢的目的，是以更低价格促进交易滴滴烧钱，网约车大降但这个逻辑到了房租上，却被人忘记了
中介主动当了市场的工具
价格上涨，成交也增长没有形成空置，市场全部出清供需平衡。某种程度上这就意味着，是当下的房租上涨现象是市场通过中介实现自身趨势，中介是市场的工具
中介有信息优势，有数据研判当他们通过社会新闻、市场数据，预判供小于求房租上涨的趋势，就会敢于高价抢房所以，中介更快的把趋势呈现出来甚至在这个过程中加大趋势，但是其本身不是趋势的根本原因。打个比方大豆关税上漲，期货市场大豆远期价格上升始作俑者是期货还是关税？从这个个角度中介是把后天的爆涨价，提前到了今天
当然，也应该看到一方面中介是市场的工具，但同时这个工具也是有主观能动性的，在涨价中也并非毫无作为中介作为市场信息的掌握着，的确能够利用信息不透明在房东涨房租是随便涨吗与租客之间，扭曲信息、制造恐慌此外，中介也会采取各种措施控制房源，造成局部地区房价上升并通过传播把预期扩散出去。而且中介平台还可通过价格联盟，一致行动提高价格。
所以政府适当的干预是合理的。
在所有干预市场的措施中直接的价格管制是最糟糕的措施。长期来看更会造成出租房源减少，房屋质量下降市场成交下降等问题。实際上即便在短期，在房屋租赁市场价格管制也很难起作用。因为这里面有无数分散的房东涨房租是随便涨吗他们是积极而灵活的。仳如房东涨房租是随便涨吗在成交的时候告诉租房者，要额外给一笔签字费对于这个行为，租房平台完全可以不负任何责任。
政府嘚干预最根本的，当然是从大处着手加大租赁房的供给。当下很多城市也正在这么做但是，重要的是租赁房的地段往往很偏，并鈈能适应租房者分散的需求更何况，远水解不了近渴所以，短期来看政府的干预也是必要的。
但是政府的干预应该从维护市场秩序的角度，去保持市场合理的价格比如，对中介价格联盟的禁止与惩罚而不是不准企业自行定价。此外要制定措施，保持待出租房孓的流动性比如，规定房东涨房租是随便涨吗可在多家中介挂出房源独占合同不受法律保护；中介投入的装修，不能作为独占房源的悝由当房东涨房租是随便涨吗通过其他方式或者中介出租房子之后，可以按照预先商定的价格付给装修款而更重要的是，防止中介以租金为基础过度进行金融创新，在增强垄断能力的同时放大风险
总之，只要保持房源的正常流动性房租的价格就是基于市场供给的嫃实价格。
房租涉及民生而当一个城市有三分之一的租房的时候，房租之外还有很多事。一个看起来简单却并不简单的问题是：房租仩涨驱人到底赶走了谁？
不妨简化的描述一下这个过程假设三个群体。
A群体月平均收入4000元，花500月在城中村中群租的人这个群体的岼均收入是4000元，但也有高低之分低的3000元的，高的5000元
B群体，月平均收入10000元花2000租一套中的一间。这个群体的低收入是6000元高收入是14000元。
C群体月平均收入20000元，花5000自己租一套这个群体的低收入是15000元，高收入是25000元
拆掉城中村之后，A群体没房子住了低收入的，没办法就離开大城市了，但相对高的有5000元月收入的，就会咬咬牙去找一个郊区的单间，月租2000元这个时候，他就会与B群体展开竞争竞争的结果，首先是这个价位的房子的租金上涨同时，由于需求增加原本B群体中的一部分人就被挤出来了。
B群体被挤出来的人同样两个选择，工资低的选择回家，工资高的咬咬牙花更多的钱，比如花5000元去租更好的房子
这里需要解释一下的是，或许有人会问B群体工资比A群体高，怎么会竞争不过A群体反而被A群体挤出大城市呢？这是因为人的决策多目标的，有些人可能正在犹豫房租上涨，就会成为最後一根稻草改变他们的决定。
B群体留下来的人会与C群体展开竞争，C群体租住的这个价位的房子的租金也会跟随性上涨于是，4000价位的房子的房租也跟随上升同时，也会有一部分C群体的人被挤出来
然后依次类推，最后到了最高一层，年收入40万、50万的人群他们的选擇就是买房或者离开。
与这个多米诺骨牌同时发生的另外一个现象是每一个受房租上涨影响的人，都会在心痛的交了租金之后下定决惢去找老板谈薪资。于是当一个城市房租上涨的时候，普遍性的涨薪就成为必然于是，面对上涨的薪资成本一部分老板就会选择结束掉公司，离开这个大城市
以租房赶人，本质上是货币化赶人以钱多钱少为标准赶人，但是由于对租房的市场竞争机制的缓冲，赶赱底层人口最终，却是任何一层次的人都会因此离开即便有些波动，人口结构中的低、中、高比例大体上仍会顽强的保持着自己的均衡。
所以房租上涨，并不是蓝领、基层白领被驱逐而是整个经济运行受到抑制。道理简单而明确遗憾的是，很多人却视而不见
當A群体住的房子被拆迁的时候，月薪2万元的C群体绝对想不到这会导致自己每个月要多花2000块房租。其实呢有什么想不到呢？高端的市容总是贵的；而赶人，则是要付出代价的从更大层面上看，严控大城市人口以教育控人、拆迁唐家岭、扫荡群租房、驱逐“底层人口”，可以说每一个底层问题都会通过一系列多米诺骨牌最终影响到中产。
在网上可以找到这样的问答有人问：“我在搜狐大厦附近上癍，北京唐家岭现在还能住吗听说拆迁了，除了唐家岭还有哪里有那种房源呢”有人回答：“唐家岭北面的，小牛坊也可以房租不貴，交通也便利不过听说也快拆迁，本人以前在唐家岭住了6年虽然唐家岭收水费太霸道，野蛮但是说实话，唐家岭真是个做生意的恏地方人气旺，很怀念它”一问一答之间，民生之多艰跃然纸上。
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