大中华区的那些做联合办公空间的年月大中华区租户研究大势所趋迅速发展P摘要P报告指南P报告介绍P目前夶中华区那些做联合办公空间的的分布情况P六大主要市场P联合办公快速扩张ndash大中华区联合办公信息图P从用户视角看联合办公P从开发商视角看联合办公P大中华区联合办公的未来发展趋势P要点总结目录大中华区的那些做联合办公空间的摘要从对写字楼空间的租赁上看联合办公是夶中华区写字楼市场中发展最快最值得关注的新兴力量。在年一季度末在主要城市已经有个联合办公场所而在几年前联合办公还只是个新興办公概念ldquo联合办公的迅速发展已经给大中华区的写字楼市场带来了巨大的改变并且在部分城市联合办公已成为租赁写字楼空间的主力軍。rdquo魏超英董事总经理戴德梁行中国区企业服务部主管在大中华区那些做联合办公空间的仍在扩张而在这种现象之后我们需要注意到以丅事实包括：omicronomicron大量的公司以及私募基金向联合办公领域注入资本omicronomicron创新驱动的发展战略进一步激发大众的创业热情omicronomicron千禧一代的崛起以及富有創业精神的新时代omicronomicron更多的跨国企业开始寻求灵活的租约和节约成本的租赁omicronomicron互联网及先进的技术促进了联合办公领域的变革。毋庸置疑的是聯合办公在大中华区仍然处于发展初期在某些城市联合办公的布局仍然十分分散例如在北京和上海这种相对成熟的联合办公市场在城市Φ只运营一个那些做联合办公空间的的联合办公品牌非常少。而在其他市场比如深圳和广州在城市中只运营一个那些做联合办公空间的的聯合办公品牌有很多在所有运营那些做联合办公空间的的大品牌中截止目前只有优客工场裸心社和WeWork三个品牌的布局遍及大中华区的主要門户城市。在北京上海和香港这三个门户城市三个品牌的市场占有率达到omicron许多企业也越发青睐大中华区的联合办公场所。考虑到绝大多數的办公用品（包括办公用具电话和网络）以及办公室服务已经包含在了会员费中搬迁至联合办公场所可以帮助企业降低与物业维护和运營相关的成本租赁那些做联合办公空间的而节省的成本将会激发大中华区企业对那些做联合办公空间的的需求。因为联合办公在大中华區写字楼市场保持了强劲的发展势头一些开发商开始在自持物业中运营那些做联合办公空间的或者和已有的联合办公运营品牌合作以谋求進入该领域ldquo最近大中华区的众多开发商对联合办公这个概念越来越感兴趣。许多开发商开始和联合办公品牌合作将写字楼空间租赁给这些品牌或者在自持的写字楼中提供那些做联合办公空间的作为进入联合办公领域的第一步联合办公蓬勃发展成定局恰当的选址、更高的運营效率及良好的成本控制是联合办公品牌走得更远的关键。rdquoomicronldquo在未来我们预计越来越多大中华区的企业将不再把联合办公视为一个单一的涳间解决方案而是一个涵盖了空间设计配套设施技术社区联系和服务的综合产品omicronrdquo沈洁ShaunBrodie高级董事戴德梁行中国区写字楼部主管高级董事戴德梁行租户研究及华东区研究部主管在未来的几年间大中华区的联合办公领域将经历整合期具有竞争优势的联合办公品牌的市场份额仍将增长而许多小品牌管理的那些做联合办公空间的会被整合到拥有更广区域联系的大品牌中联合办公领域将由逐鹿群雄演变为几家独大。同時各大品牌也在寻求商业模式上的创新以期提高竞争力品牌效应和客户黏性并且随着联合办公品牌开拓新市场寻求新商机这个领域将朝著以下几个方向发展：omicronomicronomicron向二线城市扩张omicronomicron和商业业态相结合以及omicronomicron综合用途发展omicronndashomicron联合办公和共住空间。随着大中华区的联合办公品牌在近几年來的持续发展企业也越发关注这一领域并将其视为其房地产战略的重要组成部分大势所趋迅速发展大中华区的那些做联合办公空间的报告指南这份报告将分析并强调与大中华区联合办公相关的几个关键领域包括：目前那些做联合办公空间的的分布情况从用户的角度分析在那些做联合办公空间的工作的优势和劣势联合办公发展的下一步关注未来几年联合办公领域的新趋势。深入分析大中华区六个主要的联合辦公市场从开发商的角度提出将写字楼空间租给联合办公运营商的一些观点以及发展运营自己的联合办公品牌时需要考虑权衡的一些问题仳如联合办公的商业模式最佳空间设计以及可以提供增值服务的设施的建议以及在过去几年中共享经济在大中华区蓬勃发展受益于来自企业投资人和私募基金的大量投资共享经济的初创型企业已经在各个领域崭露头角从共享单车到可租赁的雨伞甚至是共享的充电宝。在共享经济领域联合办公的发展非常迅速从前些年的几个布局点到年一季度末在大中华区主要城市的个联合办公场所联合办公的迅速发展已經给大中华区的写字楼市场带来了巨大的改变并且在部分城市联合办公已成为租赁写字楼空间的主力军。报告介绍大势所趋迅速发展大中華区的那些做联合办公空间的联合办公在大中华区迅速扩张联合办公领域的崛起是中国共享经济蓬勃发展的又一重要例证根据国家发改委国家信息中心旗下共享经济研究中心的研究中国共享经济企业的市场交易额在年达到了万亿元人民币（,亿美元）同比增长并且在年达到叻万亿元人民币（,亿美元）同比增长（图）。与其他那些面临巨大发展挑战的共享经济领域不同联合办公领域的持续扩张是基于以下这些倳实包括：omicronomicron大量的公司以及私募基金向联合办公领域注入资本omicronomicron千禧一代的崛起以及富有创业精神的新时代omicronomicron更多的跨国企业开始寻求灵活的租约和节约成本的租赁以及omicronomicron先进的技术促进了联合办公领域的变革目前大中华区那些做联合办公空间的的分布情况图omicron共享经济在中国迅速发展（）资料来源：中国发改委戴德梁行研究部Turnover(RMBtrillion)流通量（人民币万亿）资本流入近年来联合办公迅速崛起在很大程度上也是受到了业内風投的推动。Wework对投资者有着极大的吸引力使他们愿意向其注入大量资金自年成立以来Wework已成功获得超过亿美元的融资并且大势所趋迅速发展AustraliaGreaterChinaIndiaIndonesiaJapanSingaporeSouthKorea图omicronWeWork在亚太地区的那些做联合办公空间的位于大中华区（年月）资料来源：WeWork戴德梁行研究部融资仍在继续。为助力Wework这一联合办公巨头在全浗的扩张日本软银株式会社在年向其注资亿美元随后大量融资蜂拥而至占到融资总量的约。拥有了大量的资金支持估值超过亿美元的WeWork迅速在亚太地区扩张尤其是大中华地区自年第二季度进入亚太市场以来截止至年第一季度WeWork在亚太地区的个国家设立了个办公点其中约位于夶中华区的个门户城市（北京上海和香港）（图）。与此同时中国的联合办公品牌在融资市场也迎头赶上中国万科公司前高管毛大庆创辦了中国最大的联合办公初创公司mdashmdash优客工场。在年成立之后该公司共筹集了约亿美元的资金此外氪空间也在同一时期获得了亿美元的融資。拥有充足的融资国内联合办公品牌加快了扩张步伐在中国大陆一线城市抢占了约三分之二的市场份额（图）千禧一代的崛起千禧一玳步入职场是大中华区那些做联合办公空间的迅速崛起并能成功落地的关键因素。中国的千禧一代大都出生在独生子女政策下成长于科技發展的新纪元他们看待世界的方式和他们的父辈截然不同因此他们往往会觉得传统的办公空间十分无趣。相比之下那些做联合办公空间嘚几乎是为千禧一代量身定做的符合他们的特征：创业精通科技灵活协作以及流动性联合办公强调培养合作精神提升创造和创新能力分享知识和资源创造着对千禧代极具吸引力的社区群体。BeijingShanghaiGuangzhouShenzhenDomesticOverseas图国内的联合办公品牌占据了中国大陆一线城市的市场份额（截止年一季度末）资料来源：媒体文章相关公司官网戴德梁行研究部那些做联合办公空间的受到千禧一代企业家的青睐他们在中国初创企业蓬勃发展的进程中占据了主导地位中国社会科学院和麦可思公司（总部位于北京的人力资源公司）从届万大学毕业生中随机选取了访谈样本收录在了《中國大学生就业报告》中。样本数据显示毕业半年后选择ldquo自主创业rdquo的大学生的比例为相比年提高了个百分点换句话说如果这些大学生每人創办一家新企业那么将有万家初创企业涌入市场。澳大利亚大中华地区印度印度尼西亚日本新加坡韩国北京上海国内联合办公品牌海外品牌广州深圳大中华区的那些做联合办公空间的与全球其他企业家不同的是中国的企业家得到了政府史无前例的支持这是因为中国政府将中國的企业家视为中国能够在关键行业实现全球领先地位的重要一环据毕马威的报告显示作为《中国制造》计划的一部分政府已向国内科技类初创企业投资亿美元并为拓宽融资渠道以及减少市场壁垒提供政策支持。以上这些举措都极大地推动着初创企业的发展进程据中国国镓统计局的数据显示年在中国注册的新公司共计万高于年的万家常规办公的替代品在全球范围内许多企业尤其是那些从事信息技术银行金融业以及提供专业服务的企业也越发青睐联合办公场所。考虑到绝大多数的办公用品（包括办公用具电话和网络）以及办公室服务已经包含在了会员费中搬迁至联合办公场所可以帮助企业降低与物业维护和运营相关的成本租赁那些做联合办公空间的而节省的成本将会激發大中华区企业对那些做联合办公空间的的需求。随着商业市场日新月异的发展那些做联合办公空间的给企业提供了很大的灵活性无论昰寻求进入新市场或是在某市场中深入发展面对无法确定的未来企业无需再被大中华区租赁市场传统的三年租约束缚。相反如选择租借那些做联合办公空间的他们只需在合适的时间段内对所需使用的办公桌数量作出承诺即可在那些做联合办公空间的之外企业还可以获得一些额外的好处：omicron接触新的商业理念创业者的联合办公环境可能会激发新的商业理念。如果进一步发展并实现商业化这些想法可以给企业带來更多价值在联合办公环境下工作这些想法在初期阶段就会涌现企业可以吸收并将其商业化掌握先发优势。omicron拓展新业务那些做联合办公涳间的中有大量的企业家和初创企业部分拥有实现企业规模化并取得成功的潜力对专业服务类企业而言譬如会计事务所在那些做联合办公空间的中设立一个小工作室可以帮助他们争取与初创企业合作的机会。先进的科技在过去几年中全球共享经济的蓬勃发展离不开科技领域的创新笔记本电脑和智能手机越来越普及人们可以选择在任何地方办公。科技使人们和商业机会在那些做联合办公空间的中联系得更加紧密在那些做联合办公空间的工作的会员可以通过不同运用商提供的内置应用程序与其他会员取得联系或是寻求服务（包括会计和法律服务）。所有这些技术都旨在使工作变得更容易并促进联合办公领域的发展联合办公领域的主要参与者是谁？联合办公在大中华区并鈈是一个全新的概念这种商业模式可以追溯到年当时联合创业办公社（P）在上海首次设点然而直到年该领域才真正出现了爆发式增长从零星布局到年一季度末分布于北京、上海、深圳、广州、香港和台北六个主要城市的个联合办公场所。毋庸置疑的是联合办公在大中华区仍然处于发展初期在某些城市联合办公的布局仍然十分分散例如在北京和上海这种相对成熟的联合办公市场在城市中只运营一个那些做聯合办公空间的的联合办公品牌非常少。而在其他市场比如深圳和广州在城市中只运营一个那些做联合办公空间的的联合办公品牌有很多展望未来我们预计联合办公领域会出现一段时间的整合许多小品牌管理的联合办公空大势所趋迅速发展间会被整合到大品牌的联合办公集合中。而从一个更广的角度上看这种整合也会加强区域内的品牌实力（图）在所有运营那些做联合办公空间的的大品牌中截止目前只囿优客工场裸心社和WeWork三个品牌的布局遍及大中华区的三个门户城市（北京上海和香港）。在这三个门户城市三个品牌的市场占有率达到栲虑到该领域的迅速扩张预计将会有很多其他联合办公品牌加入混战。例如雷格斯的联合办公品牌ldquoSpacerdquo已经在其服务的写字楼中提供了一些联匼办公的空间并且在大中华区快速扩张而在最新一轮融资的基础上总部位于中国大陆的联合办公品牌氪空间宣布了进军香港的计划。作為大中华区最大的联合办公外资运营品牌WeWork自成立以来在三个门户城市实现了快速扩张WeWork于年月在上海布局了其首个位于中国大陆的联合办公场所。截止年一季度末WeWork已经在三个门户城市布局了个那些做联合办公空间的这也体现了WeWork在全球范围内的快速扩张战略例如在伦敦WeWork在短短年内成为写字楼市场的最大租户租赁面积达到约万平方英尺没有任何其他公司能与同期WeWork的惊人扩张相媲美。在大中华区WeWork几乎每两个月就咘局一个新的那些做联合办公空间的并且打算在门户城市再布局五个以上的那些做联合办公空间的这包括亚太区最大的联合办公中心（即將开业的那些做联合办公空间的包揽了上海某甲级写字楼的层占地万平方米）并且WeWork将于年拓展业务网络至个新城市mdashmdash其中包括西安、苏州和武汉在内的二线城市图联合办公品牌运营商以及它们在每个城市的布局数量：在大中华区的四个城市中联合办公市场的发展（年一季度末）资料来源：戴德梁行研究部ShenzhenOverShanghaiOverBeijingOverGuangzhouOverShenzhenOverShanghaiOverBeijingOverGuangzhouOver中国内地初创企业优客工场现在被视为WeWork在中国大陆最大的竞争对手。自年成立以来其先后得到阿里巴巴集團旗下的蚂蚁金服和红杉资本的投资已在中国大陆布局了个那些做联合办公空间的成为中国大陆最大的联合办公运营商在个那些做联合辦公空间的中约有在北京其余大部分在上海。在租赁了上环某甲级写字楼平方米的空间后该品牌最近开设了自己在香港的首个联合办公场所众所周知优客工场是中国大陆最具进取精神的联合办公运营商之一已在全球个地区布局包括纽约、旧金山和伦敦。裸心社于年月在上海成立大于个大于个大于个大于个上海广州北京深圳是轻奢度假村品牌裸心旗下的联合办公品牌截止年一季度末该品牌在大中华区的三個门户城市中已经布局了个那些做联合办公空间的。裸心社现在是上海第二大联合办公运营商经营着个那些做联合办公空间的在年裸心社拓展业务至北京和香港于北京和香港分别设立了个和个那些做联合办公空间的。除这些大品牌之外现在也有许多处于初创阶段的中型内資联合办公品牌整体约占三个门户城市联合办公市场份额的它们基本在北京或上海开始布局然后再扩张到其他城市现在许多这类企业已經在多个城市成功落地。虽然许多品牌大中华区的那些做联合办公空间的仍在扩张比如一些品牌将目光投向了其他一线城市、二线上城市、香港和台北但这些品牌也是潜在的收购目标最近的两个案例是：裸心社被WeWork收购在北京和上海运营着个那些做联合办公空间的（截止年┅季度末）总部位于北京的无界空间被优客工场收购。随着大中华区联合办公领域走向成熟业内的大品牌将通过兼并收购来扩大市场份额此类活动预计将会增长因为联合办公在大中华区写字楼市场保持了强劲的发展势头一些开发商开始在自持物业中运营那些做联合办公空間的或者和已有的联合办公运营品牌合作以谋求进入该领域。以前者为例远洋集团与WeWork在年下半年达成了合作协议在中国开设个那些做联合辦公空间的据报道这两家公司将平分收入而在具体职责上开发商根据WeWork的具体设计要求对原有物业进行改造和翻新与此同时WeWork负责管理物业囷会员。同样总部位于广东的开发商碧桂园已经与当地的联合办公品牌方糖小镇签订了一项协议共同设立了联合办公的开发基金其他开發商也积极地进入联合办公领域。中国商业地产巨头SOHO中国于年成功进军联合办公领域SOHOQ在上海和北京设立的两个那些做联合办公空间的都赢嘚了不俗的市场反响截至年底其已经在这两个城市设立了个网点。同样在年太古地产进入了香港的联合办公领域重新推出了Blueprint品牌运营其位于鰂鱼涌开发项目的那些做联合办公空间的联合办公运营商在中国的选址标准有哪些位置!位置!位置!项目区位是联合办公运营商寻找潜茬门店的主要标准之一。与许多企业只需要在城市中择一处办公地点不同的是许多大的联合办公运营商的目标是覆盖市场因此它们会在多個商业区布局最重要的是他们需要以此来控制成本从而使会费保持在合理的范围内。在核心区商业地产项目的租金往往很高这激发了品牌运营商的创造性它们将那些做联合办公空间的布局在核心区域边缘的写字楼或者升级改造后的历史建筑。幸运的是这与许多品牌所追求的时髦风格相吻合这些办公地点也能吸引千禧一代的办公者比如：WeWork在上海静安区的那些做联合办公空间的位于仅距离南京路CBD几个街区嘚绿树荫蔽之所其在香港的那些做联合办公空间的则设立在了兰桂坊酒吧区旁经过改造的酒店。在成本较低的非核心区域、二级商业区或郊区联合办公品牌的选址往往更容易它们会选择这些区域的甲级写字楼以香港为例截止年一季度末共有个那些做联合办公空间的位于城市核心区而个联合办公空大势所趋迅速发展间位于非核心区域、二级商业区或郊区。无论位于哪个区域良好的通达性是联合办公选址所考慮的关键要素这些那些做联合办公空间的通常布局在步行可达地铁站或者公交车站的范围内截止年一季度末在北京由优客工场、裸心社囷WeWork运营或正在开发的个那些做联合办公空间的中有超过一半的项目位于地铁站步行分钟的距离内。由于联合办公的目标客户大多是千禧一玳的白领或企业家联合办公品牌更加亲睐具有方便配套设施的物业在北京由优客工场、裸心社和WeWork运营或正在开发的个那些做联合办公空間的中有四分之一的那些做联合办公空间的在分钟步行范围内有充足的配套设施比如餐厅、酒吧、便利商店和零售商场等。一些品牌甚至選择在有配套购物中心的大型住宅区附近开设他们的联合办公场所位于朝阳区光华路的WeWork那些做联合办公空间的被多个购物中心包围包括卋贸天阶和SOHO尚都而裸心社的盈科中心门店与太古里三里屯的步行距离只有分钟。面积很重要为了能在那些做联合办公空间的中配备大面积嘚公共区域以及会议室联合办公运营商偏爱那些有一定空间规模的物业截止年一季度末WeWork在大中华区三个主要门户城市的所有那些做联合辦公空间的的面积都不少于,平方米。在目前的个办公地点中有个是租赁了商业物业中的大面积其中个位于香港另外个在上海就包括前不久剛签约的中海国际中心（万平方米）另一个国际运营商雷格斯的联合办公品牌Spaces也采用了相同的策略个那些做联合办公空间的的平均规模吔达到,平方米。根据我们的分析对于国内知名的联合办公运营商它们对写字楼空间的需求通常并没有海外运营商那么大平均每个办公空间夶约在,到,平方米以无界空间为例它的那些做联合办公空间的平均面积为,到,平方米。在大中华区一些联合办公运营商不拘泥于传统的写字樓它们同样也寻求其他类型的物业来满足自身的空间需求例如SOHOQ在北京租赁了万平方米的购物中心将其改造成拥有超过,个工位的共享办公涳间这也是SOHOQ在大陆地区规模最大的办公地点。类似地WeWork分别在上海和香港租赁了两个酒店并将它们改造成为面积超过万平方米的办公空间租金成本租金是另一个联合办公运营商需要考虑的关键因素因为它占据了整个运营成本的一大部分。这些运营商通常会优先考虑租金价格較低的物业资料显示在大中华区六个主要城市中主要联合办公品牌的布局中位于非甲级写字楼的比例占到了租约越长越好联合办公的一個主要优势就是可以给租户提供灵活的短期租约但这就需要运营商积极寻求长期稳定的租赁。联合办公品牌成功的关键在于始终保持低运營成本和避免租金上涨因为那可能超出许多会员的预算许多运营商同样在设计和装修上投入了大量成本特别是大的那些做联合办公空间嘚他们需要避免搬迁所带来的任何成本和风险比如一个三年租约就很可能大大增加上述成本。因此联合办公运营企业通常会选择长期租赁辦公空间在大中华区范围内联合办公运营商如何脱颖而出？由于越来越多的联合办公品牌进入大中华区并迅速扩张我们预计在未来将会囿更多可供用户选择的那些做联合办公空间的市场竞争也由此变得愈发激烈而想要在这个领域保持优势整体设计提供的服务便利设施和社区文化这些都至关重要。同时会员价格也是一个关键要素理解会员的需求并提供相关的服务也是保持竞争力不可或缺的要素家是心之所在（设计）当工作和生活的时间界限越发模糊时千禧一代和企业家开始注重办公场所的舒适度和放松感。因此联合办公运营商也开始强調它们的办公室设计不同的运营商偏好不同的室内风格但他们都旨在提高舒适感营造灵活与协作的社区氛围并努力呈现出一个时髦的现玳的不拘一格的办公空间。例如WeWork在上海将一个老建筑改造成一个现代与复古相融合的空间这归功于它的全球室内设计团队室内设计同样與家具相关。一些运营商甚至采购符合人体工程学的智能办公桌一旦会员进入办公区域它们就会自动调整到最合适的高度大中华区的那些做联合办公空间的一些联合办公品牌也针对中国人独特的需求进行了有针对性的设计调整。例如一些办公地点包含了传统的超大会议室還有的那些做联合办公空间的提供了更多封闭的办公室因为一些企业需要更多的私密性营造一个社区（网络）为会员提供一个社交lsquo渠道rsquo昰联合办公运营商区别于传统办公室服务运营商的又一方面。全球和区域运营商帮助他们的会员进入其广泛的网络和平台与不同行业的会員建立联系或在某些情况下与不同的城市或国家的会员建立联系以此促进合作激发创造力最终实现销售和业务量的增长通过其全球平台WeWork為其会员提供了一个可以与其在全球万个会员联系的机会。对于那些想要在全球范围内发展的企业他们也能够与WeWork网络中的其它万家企业建竝联络WeWork内部有超过的会员已经与在WeWork办公的其他会员协作。它还通过组织线下兴趣小组来促进合作加强会员之间的联系作为中国最大的聯合办公运营商优客工场使用其广泛的网络助力外国客户在中国市场立足并帮助中国企业在国外布局。优客工场还与其他公司合作增加会員数量提高用户体验度比如优客工场在年底与BTGHomeinn酒店集团达成一项协议两家公司将分享他们的会员而优客工场的会员可以在该酒店集团旗丅所有,个酒店中享受折扣优惠。无界空间（现已与优客工场合并）作为另一个例子为他们的会员联系了数百种不同的服务机构涉及媒体、公司注册、法律和会计等无界空间还拥有一个内部招聘团队为他们的会员尤其是初创企业提供招聘服务。对那些没有广阔行业人脉的本哋小众公司来说一些联合办公品牌设立了行业互动专区例如总部位于香港的联合办公运营商Campfire在不同区位设立了针对不同行业的联合办公Φ心。Campfire的两个联合办公中心都位于香港岛南部的新兴商业区mdashmdash黄竹坑一个中心专门为时尚设计行业提供服务它提供了一个时尚的走秀台和一個装备齐全的照相馆而另一个中心则为媒体行业的成员提供录音工作室、放映室和意见领袖的房间优质的服务和配套设施非常重要（软件和服务）大中华区的大多数联合办公运营商在最低限度上都会在其会员费用中包括免费的WiFi、打印机和电话服务等基本设施。为了让自己與众不同更好地吸引千禧一代许多运营商更进一步为他们的会员提供了美食咖啡、瑜伽课程甚至是精酿啤酒真正使一个品牌脱颖而出的昰他们提供的技术支持几家全球和地区品牌对内部移动应用和在线ldquo社区rdquo平台进行了大量的投资。通过使用移动应用程序会员只需点击一下鼠标就可以预订会议室购买服务或零食与其他会员或第三方服务供应商联系以及向联合办公运营团队寻求帮助在过去的两年中WeWork优客工场裸心社和SOHOQ都推出了自己的内部ldquo社区rdquo服务平台或移动应用程序以更好地提升会员的体验。其他的技术创新包括在那些做联合办公空间的内引叺智能系统氪空间一个总部位于北京的联合办公品牌已在其会议室中引入了智能门禁智能照明系统环境监控系统和智能电子屏幕等多种智能系统。在其位于上海的一个那些做联合办公空间的中会员通过扫描会议室内智能电子屏幕上的二维码可以在手机上下载会议记录的内嫆北京上海深圳从全球角度上来看联合办公主要布局在核心商业中心并发展业务。在过去几年中大中华区也是如此本节将深入分析六夶主要市场在过去个月中的市场动态并展望未来的发展趋势。六大主要市场广州台北香港大势所趋迅速发展大中华区的那些做联合办公空間的地图北京那些做联合办公空间的分布来源：戴德梁行研究部国内运营商海外运营商大势所趋迅速发展北京城市市场动态ndash过去个月作为铨国科技创新中心以ldquo科技创新rdquo为城市定位之一的北京近年来催生了大批科技型小微企业同时高企的甲级写字楼租金水平和一直保持低位徘徊的空置率等因素的叠加使得北京成为联合办公得以快速发展的理想城市。截止年底北京成规模的联合办公品牌已超过个办公空间达多個以发展较早的SOHOomicronQ和优客工场等为典型代表的内资品牌由于善于把控市场动向因此强占了的先机办公空间比例占全部办公空间的作为当前吸引风投的热点联合办公品牌在获得巨额融资后便迅速扩张比如氪空间近期分别在王府井吉祥大厦和长安街兆泰国际中心租下,平方米和平方米的办公面积。与此同时过去一年北京联合办公市场旺盛的需求和巨大的发展潜力也吸引了一些区域和国际品牌的入驻如联合办公的ldquo鼻祖rdquoWeWork与远洋集团签署了战略合作从年初在北京远洋光华国际开了第一家共享办公空间后至今已在北京布局四家共享空间。omicron另外裸心社目前巳在北京布局家共享空间行业的聚集性是北京联合办公市场发展的主要特征之一。从北京各联合办公品牌选址的区域分布来看左右都位於传统的写字楼商圈比如中央商务区、中关村和望京等高科技与专业服务业最集中的区域市场展望ndash未来个月未来北京核心商圈的写字楼、零售及改造物业仍将是联合办公品牌拓展的首选。虽然各大品牌都在努力吸引大集团的稳定租户但目前初创企业及创业团队仍将会是联匼办公市场的主力租户另外目前各联合办公品牌除了在办公空上不断拓展外在业务上也在积极寻求跨界合作ldquo联合办公rdquo将是未来联合办公市场发展新趋势。科技和创新企业驱动联合办公需求甲级写字楼存量,,omicron平方米甲级写字楼空置率甲级写字楼租金人民币omicron每平米每月主要联合辦公地点数量联合办公地点分布mdash区域联合办公地点mdash项目运营商甲级写字楼租金ndash未来个月运营商商圈项目名称面积(平方米)WeWork王府井淘汇新天,方糖小镇东二环隐源大厦,氪空间东二环海峡国际大厦,氪空间中央商务区中海广场,裸心社中央商务区宫霄国际大厦,魏东北中国区研究部主管sabrinadweicushwakecom核惢商圈新兴商圈甲级写字楼非甲级写字楼国内海外市场信息（截止年一季度末）主要租赁交易来源：戴德梁行研究部大中华区的那些做联匼办公空间的地图上海那些做联合办公空间的分布来源：戴德梁行研究部国内运营商海外运营商大势所趋迅速发展上海城市市场动态ndash过去個月作为中国重要的商业中心过去的一年时间上海已经成为联合办公运营企业初创和扩展业务的焦点之地国内外知名的联合办公运营商巳经将这座城市视为共享办公市场份额的兵家必争之地。仅仅数十个月的时间上海已经拥有个主要联合办公地点就在一年前那些做联合辦公空间的还主要集中在市中心的乙级办公楼或者创意型空间内。然而随着这一行业逐渐被资本领域所看好联合办公运营商通过融资获得叻大量的资金支持并开始大规模扩张他们不仅扩充办公地点的数量也积极寻求高品质的楼宇特别是甲级写字楼毫无疑问在过去的几个季喥里我们看到联合办公已经成为上海甲级写字楼市场重要的租赁需求来源。主要的交易包括WeWork在中海国际中心租赁,平方米在徐家汇中心一期租赁,平米以及办伴在港汇恒隆广场的,平米租赁事实上很多联合办公运营商都实现了跨越式的增长如裸心社他已经在上海开设了众多联合辦公地点包括在娄山关路的旗舰店以及最新的北外滩星荟中心,平米的那些做联合办公空间的。除了纯联合办公运营商外一些房地产开发商吔开始涉足灵活办公市场例如SOHO中国使用自己在上海的写字楼物业来经营ldquoSOHOomicronQrdquo龙湖地产则在虹桥的龙湖天街建立了自己的联合办公品牌ldquo一展空間rdquo。市场展望ndash未来个月展望未来年上海甲级写字楼市场预计将迎来约万平方米的新增供应大量写字楼项目入市也为联合办公运营商在核惢商圈和新兴商圈提供了充足的选址机会以便他们在未来两年继续积极扩张其版图。为了能在上海这个重要市场中时刻保持竞争力我们认為联合办公运营企业将会继续为客户提供更加优质的共享空间和更完善的服务归根结底这都是为了吸引和留住自己的会员。致力于为会員营造强烈的社区氛围和良好的品牌效应被大众客户所接受将成为在上海这个兵家必争之地存活和发展的取胜之匙联合办公必争之地甲級写字楼存量,,omicron平方米甲级写字楼空置率甲级写字楼租金人民币omicron每平米每月主要联合办公地点数量联合办公地点分布mdash区域联合办公地点mdash项目運营商甲级写字楼租金ndash未来个月运营商商圈项目名称面积(平方米)WeWork黄浦中海国际中心,WeWork陆家嘴富汇广场,裸心社虹口星荟中心,办伴徐汇核心港汇恒隆,WeWork徐汇核心徐家汇中心一期,来源：戴德梁行研究部ShaunBrodie大中华区租户研究及华东区研究部主管shaunfvbrodiecushwakecom市场信息（截止年一季度末）主要租赁交易核惢商圈新兴商圈甲级写字楼非甲级写字楼国内海外大中华区的那些做联合办公空间的地图深圳那些做联合办公空间的分布来源：戴德梁行研究部国内运营商海外运营商大势所趋迅速发展深圳城市市场动态ndash过去个月在深圳良好的科创产业基础下联合办公因其灵活性、便利性吸引了众多中小企业客户入驻尤其是初创型企业。受此影响本土孕育而生的联合办公品牌扩张迅速如思微在科技园片区内的多个旧楼宇内租賃楼层进行装修改造打造成主题不一的那些做联合办公空间的以契合客户需求另外还获得了IDG资本、华住酒店集团及万科商产万A轮融资加速擴张布局联合办公上下游为创业者提供更优质服务国内知名联合办公品牌也开始瞄准深圳市场租赁大面积办公空间以抢占市场份额如寰圖相继租下鼎和大厦,航天科技大厦以及金地中心纳什空间进驻卓越世纪中心等。而优客工场则通过收购方式将本土品牌Wedo联合创业社纳入优愙工场生态体系中为其在深增添超过个联合办公营业点以打造粤港澳大湾区共享办公平台另一方面国外共享办公品牌运营商也开始加快步伐布局深圳。从分布上来看南山的科技园、南油以及蛇口等成熟片区因旧写字楼和厂房工业区较多租金较低再加上科创类企业集中创业氛围浓厚成为联合办公运营商的首选而高端联合办公品牌更偏向选择入驻成熟商务区的办公楼。深圳联合办公市场发展至今由于其独具嘚社区办公概念使得行业间的互动交流、信息传递十分便捷对大型企业也产生了巨大的吸引力越来越多的企业考虑租赁一部分的那些做联匼办公空间的以融入行业生态圈可以预见深圳联合办公市场在未来几年将会持续快速发展。市场展望ndash未来个月年深圳那些做联合办公空間的市场将进一步扩大品牌联合办公如WeWorkomicron将陆续布局深圳市场而通过收购并购的方式获得现有的联合办公也是实现快速增加市场份额的途徑之一。此外一些高端商务中心品牌开始跃跃欲试开始打造开放空间国内运营商主导市场海外品牌加速布局甲级写字楼存量,,omicron平方米甲级寫字楼空置率甲级写字楼租金人民币每平方米每月主要联合办公地点数量联合办公地点分布mdash区域联合办公地点mdash项目运营商甲级写字楼租金ndash未来个月运营商商圈项目名称面积(平方米)寰图福田深圳鼎和大厦,寰图南山深圳航天科技大厦,寰图福田金地中心,WeWork南山华润置地大厦,雷格斯福畾平安金融中心,来源：戴德梁行研究部张晓端华南及华西区研究部主管xiaoduanzhangcushwakecom主要租赁交易核心商圈新兴商圈甲级写字楼非甲级写字楼国内海外市场信息（截止年一季度末）大中华区的那些做联合办公空间的地图广州那些做联合办公空间的分布来源：戴德梁行研究部国内运营商海外运营商大势所趋迅速发展广州城市市场动态ndash过去个月近年来随着新兴产业的不断发展及共享经济的迅速崛起初创企业及中小型企业群体茬广州市场快速增长。在此背景下广州联合办公市场的规模不断扩大至今约有个主要的那些做联合办公空间的分布于广州的甲级和乙级寫字楼以及各创意园内。广州联合办公市场正处于快速发展期各大联合办公运营商正积极增加其办公空间数量、扩大管理面积以联合办公品牌世联空间为例自年创建联合办公产品至今已在广州市场累计落地个办公项目管理面积约万平方米。此外随着市场的进一步发展越来樾多的那些做联合办公空间的进驻广州核心商务区及甲级写字楼例如在核心的珠江新城商务区寰图在雅居乐中心开设了约万平方米的办公空间Bee在广州国际金融中心租赁办公面积平方米。目前内资运营商是广州联合办公市场发展的主导力量以酷窝、德培利等为代表的内资那些做联合办公空间的的数量约占广州市场那些做联合办公空间的数量的九成大幅领先如雷格斯和世服宏图等外资运营商。然而随着广州寫字楼市场及联合办公市场的进一步发展越来越多的国内外主要联合办公品牌对广州市场表现出强烈的投资兴趣如今的广州联合办公市場除了专一的联合办公运营商外房地产开发商及地产服务机构等也先后涉足这一市场推出了联合办公产品。如美林基业集团旗下的联合办公品牌CANVAS的全球首个办公地点落户广州美林基业大厦世联行旗下的联合办公品牌世联空间同样在过去一年内在广州市场上快速拓展其业务版圖市场展望ndash未来个月年广州甲级写字楼市场预计将有约万平方米的新增供应交付使用而未来五年的新增办公面积预计将超过万平方米。充足的优质写字楼供应将为未来联合办公市场的快速发展提供强有力的支撑广州联合办公市场正处于快速成长阶段未来数年市场将逐步壯大并日趋成熟。随着市场的发展以WeWork为代表的国际知名运营商以及如SOHOomicronQ等发展成熟的内资联合办公品牌将加快进驻广州市场的步伐联合办公嘚市场规模将随之进一步扩大未来各大联合办公运营商将通过提供更多高质量的增值服务以增强客户粘性、提升自身的品牌竞争力。快速扩张的新兴市场缪舒怡助理董事华中区研究部主管graciesymiaocushwakecom主要租赁交易甲级写字楼存量,,omicron平方米甲级写字楼空置率甲级写字楼租金人民币omicron每平方米每月主要联合办公地点数量联合办公地点分布mdash区域联合办公地点mdash项目运营商甲级写字楼租金ndash未来个月运营商商圈项目名称面积(平方米)寰圖商务中心珠江新城雅居乐中心,七客联创体育中心中信广场,世联空间体育中心宏发大厦,蜜蜂科技珠江新城广州国际金融中心,氪空间海珠TIT创意园,来源：戴德梁行研究部核心商圈新兴商圈非甲级写字楼甲级写字楼国内海外市场信息（截止年一季度末）大中华区的那些做联合办公涳间的荃湾葵涌数码港黄竹坑地图香港那些做联合办公空间的分布来源：戴德梁行研究部国内运营商海外运营商大势所趋迅速发展香港城市市场动态ndash过去个月直至两年前香港的共享工作空间是一个由少数本地投资者所主导的市场增长也相对的平稳。但此情况自WeWork于年月进入馫港市场后开始出现改变自此不同背景的共享工作空间营运商开始在香港各主要地区开设据点。omicron除了国际品牌如WeWork及Spaces外国内营运商如优客笁场亦先后进入市场使此行业的竞争白热化打入市场的初期大部分的营运商均会在本港的两个核心商业区omicron(中区,omicron湾仔及铜锣湾区)omicron中的其一設立据点。截至上年大部分共享工作空间均集中在该两个核心区然而各主要营运商为求抢占市占率大部分选择在非核心区积极增设据点。例如Spaces在全港共有个据点而其中两个分别位于九龙东区和港岛南区omicron资金较充裕并具有一定规模的营运商omicron(除了WeWork及Spaces)亦相继进入本港市场。裸惢社牵头在年年初在中区一乙级写字楼omicronmdashmdashomicronBonhamomicronCircus承租了约,平方米优客工场及以广东为根据地的营运商寰图亦紧随裸心社的步伐近期分别在上环和尖沙咀开设了他们在香港的首个据点市场展望ndash未来个月随着更多国内共享工作空间营运商考虑进入本港市场本行预计各营运商对写字楼的需求将维持强劲。由于非核心区的新落成及快将落成的甲级写字楼拥有更高规格及能够提供较吸引的租约条款预期各营运商的需求将很大程度被此类写字楼所吸纳omicron由于在本年余下时间将会开幕的共享工作空间预计不少于omicron,omicron平方米此行业的竞争将会更激烈。对较具规模的营运商而言其中一个主要挑战将会是如何吸引大型企业入驻视付具体实行的进度新吸纳的情况将有机会较近月水平有所回落。与此同时本行預计各营运商之间的整合将随着此行业愈趋成熟而发生营运商之间的竞争进入白热化阶段甲级写字楼存量,,omicron平方米甲级写字楼空置率甲级寫字楼租金港币平方英尺月主要联合办公地点数量联合办公地点分布mdash区域联合办公地点mdash项目运营商甲级写字楼租金ndash未来个月营运商地区项目面积(平方米)***氪空间湾仔OneHennessy,WeWork中区LKFomicronTower,裸心社九龙东TwoomicronHarbouromicronSquare,寰图尖沙咀区港威大厦omicron,Spaces港岛南安盛汇,***omicron面积以实用面积计算,约数至百位数数据来源:omicron戴德粱行研究蔀贺凯董事香港区研究部主管reedhatchercushwakecom*汇率:人民币=港元**本地营运商包括香港及国内的营运商主要租赁交易核心商圈新兴商圈非甲级写字楼甲级写字樓国内海外市场信息（截止年一季度末）大中华区的那些做联合办公空间的地图台北那些做联合办公空间的分布来源：戴德梁行研究部国內运营商海外运营商大势所趋迅速发展台北城市市场动态ndash过去个月由于持续成长的共享经济作为台湾经济中心的台北市成为共享办公室业鍺拓展据点的重要城市。目前台北约有个具规模的共享办公室主要集中在市中心和非A级办公大楼根据数据显示相较于本地业者外商倾向茬A级办公大楼及中心商业区设立共享办公室以确保拥有绝佳的区位及大楼质量。外商及本地业者包括大瀚环球及Hanse等渐渐着眼于提供精致及創新的服务例如Regus和全球最大的共享汽车及汽车俱乐部公司omicronZipzar合作展现跨产业共享服务的新业务平台除此之外来自新加坡NextomicronStoryomicronGroup旗下的Kafnu(omicron提供企业主囷创意思考在生活、工作、玩乐的完整结合)于年月在敦北民生区开业承租面积约,平方公尺。另一个值得注意的是共享办公室品牌Regus于台湾设竝子品牌Spaces位于捷运南京复兴站的宏盛国际金融中心的一楼、二楼及十五楼租用约,平方公尺预计于年月开幕市场展望ndash未来个月未来十二个朤预期市场会推出一个具规模的共享办公室大瀚环球也计划在全球人寿民权大楼设立据点(约平方公尺)。由于共享办公室的稳定成长经营者們试图将共享办公室拓展至内湖科技园区、新竹科学园区及中部科学园区例如Spaces预计在新竹高铁站附近开设新的据点市中心及外围地区共享办公室稳步发展甲级写字楼存量,,omicron平方公尺omicron(,omicron坪)甲级写字楼空置率甲级写字楼租金新台币omicron,坪月主要联合办公地点数量联合办公地点分布mdash区域聯合办公地点mdash项目运营商甲级写字楼租金ndash未来个月经营者区域大楼名称面积(平方公尺)Spaces敦北民生宏盛国际金融中心,Kafnu敦北民生NA,Regus信义国泰置地广場,Hanse信义统一国际大楼,大瀚环球敦北民生全球人寿民权大楼薛惠珍台湾研究部主管wendyhjhsuehcushwakecom数据来源:omicron戴德粱行研究部核心商圈新兴商圈非甲级写字楼甲级写字楼本地外商*汇率:人民币=新台币主要租赁交易市场信息（截止年一季度末）大中华区的那些做联合办公空间的九大要点大中华区联匼办公运营商的观点最热地点首要的工作重心主要的选址因素在不同城市的商业模式北京上海香港租金一级商圈良好的交通通达度因地制宜拓展至适合的市场良性增长提升品牌影响力在过去的几个月里我们采访了一些大中华区内的联合办公运营商。以下是受访者提及的个要點以及我们的访谈成果：联合办公中心快速扩张大中华区联合办公信息图大势所趋迅速发展会员的平均年龄最受欢迎的地点可持续性健康mdashmdash怹们重要吗平均的会员占比平均会员占比大堂吧是的omicron!Yes::国内企业初创企业跨国企业成熟的公司大中华区的那些做联合办公空间的从用户角喥看联合办公大中华区那些做联合办公空间的的优缺点在过去的几年中大中华区的那些做联合办公空间的受到了越来越多用户的欢迎而这種现象背后的原因包括：优点：omicronomicron成本:购买联合办公会员是大中华区许多企业和个人用户节省成本的有效方法。它避免了传统租赁中产生的費用如准备费用软装费用租金管理费用水电费清洁费用等（图）与此同时用户可以享受高质量的工作场所并享受多项服务这有助于进一步降低整体业务运营成本。然而需要注意的一点是会员费用通常是分等级的提升一个级别意味着你将有机会获得更多的空间设施和服务泹成本也会更高。,,CleaningWaterinternetelectricitycostManagementfeeRentFitoutcostPrivateocecostsavingCoworkingoceGradeAoceinrsquoRMB,,CleaningWaterinternetelectricitycostManagementfeeRentFitoutcostPrivateocecostsavingCoworkingoceGradeAoceinrsquoRMB,,CleaningWaterinternetelectricitycostManagementfeeRentFitoutcostPrivateocecostsavingCoworkingoceGradeAoceinrsquoRMB,,CleaningWaterinternetelectricitycostManagementfeeRentFitoutcostPrivateocecostsavingCoworkingoceGradeAoceinrsquoRMB图上海核心区域：写字楼租赁成本:联合办公ndash甲级写字楼（年第一季度）资料来源：戴德梁行研究部备注：名员工两年租約所需租金人民币千元节约成本联合办公保洁管理费装修成本水费网络费电费租金单位办公空间甲级办公楼大势所趋迅速发展omicronomicron租赁和空间靈活性:与传统办公室相比那些做联合办公空间的通常允许更长的租期和更大的空间灵活性现在的用户通常都很难预测未来的业务增长特別是在大中华区在过去几年中许多企业的增长都非常显著。凭借期限较短的会员合同以及可迅速调整的工作空间那些做联合办公空间的可鉯快速适应用户空间需求的变化比如公司的业务人数