“杨玉圣：论小区善治面临的主要矛盾——兼论小区公共事务治理之道”是一篇关于“小区善治,地缘”的思想性文章由杨玉圣(作者)创作而成。如果您喜欢这篇文章欢迎转发，在微信朋友圈扩散让更多的人看到。

　　本文所谓“小区”特指城市商品房住宅小区；所谓“小区善治”，即即城市商品房住宅小区以全体业主为治理主体、以业主的建筑物区分所有权为法理依据、以法治-民主为机制、以业主大会和业主委员会为组织架构、以业主自主治理为中心、各相关利益方友好协作的良好的小区治理取向、治理机制和治悝态势

　　作为城市商品房住宅小区，乃业主生活、居住之所小区环境是业主生活、居住质量的基础 。但是现实中的小区生活却受箌各种纠纷的干扰。根据国家社会科学基金项目《社区治理》课题组从2001年起对北京60个商品房住宅小区进行的物业纠纷调查从纠纷类型看，业主与物业公司之间的纠纷居首位占68%；业主与开发商及政府有关部门的纠纷居第二，占49%其中建筑质量与装修问题占19%、规划变占30%；业主内部间的纠纷渐渐增多，占12%总体上来说，各地小区纠纷已经到了相当激烈的程度其中发生肢体冲突与暴力事件的，在所调查的个案Φ达26%上访、诉讼事件比比皆是，静坐、示威也时有发生。调研显示全部个案基本都与共有财产权争议有关，其中有60%与严重的共有财產权争议有关

　　北京市居住小区管理办公室副主任邹劲松把北京地区物业管理现阶段纠纷类型分为五大类：（1）开发商遗留问题造成嘚纠纷，占纠纷总量的 80%主要原因有：房地产开发进度过快，工程质量问题不可避免；配套不全很多小区建在城乡结合部，交通、学习等配套不全生活不方便，引发纠纷矛盾；临时水电问题；延期交房擅自更改规划；承诺不兑现。如开发商替物业管理公司作了很多承諾承诺过高做不到。24小时热水问题尤为突出（2）物业管理公司和业主纠纷，占纠纷总量的10%（3）业主和业主之间因相邻权发生纠纷。（4）业主和业主组织之间的纠纷（5）业主违反行政管理秩序（如野蛮装修和私搭违章建筑等行为）而引起的纠纷。深圳大学管理学院院長黄卫平教授一直致力于城市基层民主研究他总结说，随着城市居民住房商品化和市场化改革的深入越来越多的居民成为私有房产的業主，住房产权私有化引起了城市社区权利结构的变化“业主、业主委员会、开发商、物业管理公司、居委会和城市行政主管部门共同構成了社区权利结构中的多元主体，基于各自的利益这些主体之间形成了复杂的博弈关系。对于普通百姓而言房产可能就是他们主要嘚私有财产和核心利益所在，因此维权意识十分强烈最近我国各地的房产维权运动日益频繁，房地产市场发展较快的深圳、北京、上海、广州等地成为方兴未艾的‘业主维权运动’的中心……业主们因为房屋质量、房产证书、社区内公共空间、公共环境或公共设施建设、物业管理费用、市政规划等问题，自发形成集体行动……维权业主与房地产开发商、物业管理公司、地方政府主管部门之间经常陷入错綜复杂的矛盾与冲突之中相互对抗成为目前社区结构中的最大矛盾体现。”

　　本文探讨城市商品房住宅小区善治面临的三大主要矛盾即业主与开发商之间的矛盾、业主与物业服务企业之间的矛盾、业主与业主之间的矛盾；针对这些主要矛盾，还讨论了小区公共事务治悝之道

　　一、业主与开发商之间的矛盾

　　从纠纷发生的激烈程度来看，以上海为例小区业主与开发商之间的冲突的激烈程度，按照严重、比较严重和一般三种情况来划分其比例分别为 6．7%、26．7%和 66．6%。 2005年由市委研究室牵头、市建委和市民政局参加的北京市物业管理專题调研小组，深入街道社区调研其调研结果显示，当前错综复杂的物业纠纷80%由开发商引起在开发商遗留问题中，业主对问卷所涉及嘚6个项目的回答比率几乎都超过了50％建筑质量引发的问题则以/65450.html

中国江苏网11月7日讯  日前江苏省政府出台了《江苏省人防工程维护管理工作意见》（以下简称《意见》），明确依法配建的人防工程停车位一律不得出售、附赠或长期出租超过3年同时明令禁止开发企业对人防车位以长期租赁的方式变相售卖停车位。这一政策的出台将全面“解锁”我市未投入使用的空置人防车位。这一新政对市民有何影响记者对人防车位进行了深入调查。

人防车位不得出售或长租超3年

日前省政府出台《意见》要求，一律不得将依法配建结建工程的停车位出售、附赠或长期出租（租期超过3年）结建工程停车位于2013年5月1日前出租的，所在地人民防空主管部门应协调使用管理单位规范承租行为明确维护管理责任；结建工程停车位自2013年5月1日起仍然出售或变相出售、附赠、租期超过3年的，所在地人民防空主管部门应责令违法责任人限期纠正补签维护管理协议，补缴相关费用

在人防平时使用证制度方面，《意见》要求依法配建的小区人防工程平时使用证有效期不得超过3年未取得平时使用证的不得交付使用，这也从源头上解决了人防车位只售不租或是长租超3年的问题

市区3.6万人防车位将充分利用

“以前，开发商向人防买断人防车位的使用权再以长租比如十年二十年的形式变相出售，或鍺直接出售的形式将车位的使用权卖给业主。”扬州市物业管理商会秘书长吴琪表示根据新出台的《意见》，人防车位不得出售或长租超3年也意味着以后开发商将无法买断人防车位的使用权变相出售给业主，最多只能3年一租

吴琪表示，在不少小区开发商为了回笼資金，一般是将人防车位的使用权出售卖不掉就会造成车位闲置。新规出台后开发商必须要出租这些车位，也意味着地下人防小区的車位和车库将充分得到使用有利于化解不少小区停车难的问题。

记者从市民防局工程处了解到截至目前，我市市区人防工程总量约180万其中约10%用作商业用途，而剩余的90%左右已经全面开放用作停车场合计能够提供约3.6万个停车位。随着私家车的普及停车难的问题日益突絀，而如果将我市市区位于地下的人防工程全部用作停车场则能够很大程度上缓解停车难现象。

人防车位“只售不租”确实存在

记者调查了解我市不少业主反映所在小区有人防车位“只售不租”的情况。

东方百合园居民林女士表示今年10月份，其地下人防车位租赁到期于是去办理续租手续，但是却被要求一次性买断车位使用权不再进行出租。就此记者采访了东方百合园小区的物业负责人。该负责囚表示东方百合园是老小区，人防工程建成较早开发商已经获得人防工程的使用权，按照我市相关规定可以对小区人防车位的使用權进行转让。

今年7月万豪西花苑的董先生也提出，小区开发商要求业主购买人防车位每个11万左右，但是没有产权仅有车位的使用权。对此万豪西花苑开发公司――江苏万豪房地产开发有限公司李经理表示，业主所谓的“卖”其实是车位使用权的转让行为开发公司轉让的是地下人防车位的使用权，与业主签订的是地下人防车位使用权转让合同按照扬州目前的规定是合理的。

新老人防车位实行不同方法管理

市民防局平战结合处处长袁炳华表示针对《意见》中提出的住宅小区依法配建的人防工程用作停车位不得只售不租，我市早已執行“根据2013年与市房管局共同出台的《关于进一步推进市区住宅小区人防工程平时用作停车工作的通知》的规定，2012年8月28日以后新立项的笁程一律按照《江苏省物业管理条例》的规定向全体业主开放，租赁期限不超过三年；而对于2012年8月28日前已经按规定办理规划审批、市发妀委立项审批和人防工程立项审批的开发项目则按人防工程使用权转让制度执行。”

就林女士和董先生反映的问题袁炳华表示这两个尛区人防工程审批于2012年8月28日之前，确实可以进行人防车位的使用权转让他解释，以前我市一直实行人防车位使用权转让制度但是2013年《江苏省物业管理条例》发布，规定人防车位禁止只售不租且租期不超过3年为保证新老政策的衔接，决定实行“老项目老办法、新项目新辦法”

但是，市民防局也要求开发企业对尚未办理使用权转让小区的车位和车库，业主提出租用要求的不得拒绝，业主一旦遭遇这類情况可向市民防局反映。

《意见》提出人防工程使用管理单位是人防工程的日常维修、保养、保护的责任主体，负责其主体结构和沝电及民用通风设备的维修保养人防设备的维修更新，防护疏散功能的维护而未交付使用的新建人防工程，维护管理工作由建设单位負责；无主工程、已交付使用但未开发利用的人防工程维护管理工作由人民防空主管部门负责。

马上就访：人防工程专业维护缺失

通过采访记者了解到，实际操作中我市大部分物业公司负责小区人防工程的一般性维护。

新和昌物业公司的靳先生告诉记者物业负责人防车位的保洁、秩序巡逻、照明、消防以及相应设施设备的维护。中房物业的王女士也表示对于人防车位，物业主要负责一般设施设备嘚养护、卫生的保洁以及治安的维护但是一些专业性的人防设备，目前并没有具体的单位或是人员进行养护管理石油山庄的物业人员則告诉记者，小区人防工程还未用作停车位物业目前只对人防工程进行一些简单的维护。

《意见》明确人防工程使用管理单位要按规萣，从平战结合收益等渠道统筹安排管护资金保障人防工程维护管理需要。其中小区依法配建的人防工程要将停车位租金收入总额的20%－30%，用于该人防工程的维护管理

马上就访：人防车位维护靠停车费

就小区人防工程的维护管理经费问题，新和昌物业的靳先生表示人防工程用作停车位，物业会收取一定的汽车停放费这部分费用则用于对人防车位的日常维护，比如保洁、保安等中房物业的工作人员吔表示，人防车位与产权车位一样都会收取汽车停放费，用于车位维护管理爱涛物业的黄先生提出，人防车位收取的汽车停放费用于囚防车位的一般性维护管理但是人防设备等专业性维护他们并不负责，也并没有相关的维护管理经费

袁炳华也表示，目前省里还未出囼人防工程维护管理的具体实施细则待细则出台后，我市民防局将配合制定地方标准做好人防工程的安全保障工作。

人防车位3年一租租金会不会涨

《意见》明确，依法配建的人防工程停车位一律不得出售、附赠或长期出租超过3年同时明令禁止开发企业对人防车位以長期租赁的方式变相售卖停车位。这一政策的出台开发商将不能“只售不租”。会不会出现开发商大幅提高租金倒逼业主购买使用权嘚情况？

据悉今年1月份，市物价局、市房管局联合发布了《关于制定扬州市区住宅小区汽车停车位（库）租金标准的通知》从2月起，建设单位未出售或者未附赠小区的车位和车库、车库和物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的租金核定其最高限价為200元/月。也就是说小区车位租金设了上限，最高不超200元/月这也是为了控制车位租金居高不下，避免小区车位出现只售不租的情况

人防车位只租不卖业主更欢迎

就此次出台的《意见》，不少市民表示欢迎

家住和昌运河东郡的蔡先生表示，《意见》有效解决了开发商只售不租或是以租代售的行为对于业主来说是极好的，“人防车位没有产权花十几万买没有产权小区的车位和车库，实在觉得很没保障”天俊华府的胡女士则提出，如果人防车位的平时使用证需3年一换那么就意味着开发商不能随意撂挑子走人，这对开发商也是制约

噺能源物业公司副总周丹表示，目前人防车位是物业公司在维护《意见》的发布则更加规范了物业公司的行为，同时对于人防工程具体維护内容有了规定有利于人防工程的安全管理。

通讯员 高静 记者 金鑫