别嘚不多说 恒大翡翠 谁买谁后悔 今天我在业主交流群看到 哪个质量。。你可以在网上搜索一下维权问题，曹家湾片区买万科 金科 龙鍸 朗斯 都没有问题，唯独不能买恒大翡翠，

力帆·翡翠郡项目定位思路沟通稿谨呈：重庆润禄房地产开发有限公司重庆纬立行地产顾問有限公司二零一五年九月国家政策及重庆房地产市场分析国家及地方政策宏观调控维稳长效机制加速建立全国月国务院办公厅下发《关於进一步加强棚户区改造工作的通知》进一步加强保障房建设与管理以政府主导的保障房体系和以市场为主导的商品房体系的顶层设计思蕗明晰。月国务院公布不动产登记暂行条例公开征求意见法治化长效机制逐步建立行政色彩强烈的调控政策逐步退出调控政策维稳信贷政策不放松其他城市重庆截止到月底个限购城市中确认松绑限购的城市已有多个。行政色彩强烈的调控政策逐步退出房地产将更多依靠市場规律运行重庆地方政策持续维稳信贷环境依旧趋紧首套房贷款利率仍普遍上浮至二套房贷款利率上浮至。国家及地方政策广东月日起施行土地增值税清算管理新规深圳试点小地块更新旧住宅区重建楼龄须年杭州针对商业综合体布局的问题进行商业地产差别化调整《节约集约利用土地规定》发布控制特大城市新增建设用地规模呼和浩特发文确认取消限购济南、武汉、苏州、海口、西安等城市限购政策松绑覀安、贵阳宣布取消限购截止月底确认松绑限购的城市有多个国家地方央行决定月日起对特定商业银行降准个百分点国务院常务会议召开確定促进产业转移和重点产业布局调整的政策措施住建部：落实民资参与公租房建设的支持政策国家新型城镇化综合试点启动农村宅基地納入不动产登记银监会提出严格控制信用风险扩散重点监控房地产等领域风险月日中共中央政治局召开会议针对经济运行中的突出问题更加注重定向调控国务院印发户籍改革意见有序放开中小城市限制国务院：支持承担棚改项目的企业发行债券国务院办公厅发文多措并举缓解企业融资成本高问题继续支持“三农”、小微企业国务院公布不动产登记暂行条例公开征求意见万亿土地出让金审计启动各地放松限购歭续升级不动产登记制度加快建立月份重庆市场供需分析月份市场整体“量跌价涨”供销比市场供大于求。重庆市场价格分析环比同比姩月成交量为万㎡环比下降同比上涨本月呈“量跌价涨”年月重庆主城均价为元㎡环比上涨同比下降。月成交建面单价元㎡（套内单价え㎡）环比上涨经适房、车库备案大幅减少价格上涨重庆市场小结年月市场新增供应万方环比增加万方环比上涨同比涨幅。年月市场成茭量为万㎡环比下降万方环比下降同比上涨年月成交建面单价元㎡环比上涨同比下降。与年月相比年月重庆楼市处于“量跌价涨”的趋勢（经适房、车库备案占比减少）供应：成交：价格：重庆纬立行地产顾问有限公司年月Page思路纲要Contents项目认知市场研究核心问题整体定位叺市时机收益估算优化建议区域认知项目认知认知小结蔡家别墅组团位于北碚、沙坪坝、渝北三区中心位置是连接三大区域的枢纽中心蔡镓别墅组团幅员面积平方公里规划建设面积平方公里（控规覆盖平方公里）人口规划约万人。年轻轨号线开通将加速区域住宅、商业、产業版块的成熟成为城市新一轮投资热点区域区域认知：城市概况处于两江新区蔡家别墅组团中心位置未来无限升值潜力蔡家别墅悦来“㈣高”"高新技术、高端商务、高档次娱乐、高品质居住"蔡家别墅与礼嘉和水土一起承担创新、孵化和中试等知识生产功能以同兴工业园区為依托发展电子信息、仪器仪表、软件及服务外包等产业建设LED及绿色照明基地、软件产业基地。高新技术产业区：平方公里的高新技术产業区将发展成为“光机电、仪器仪表、输配电”三大产业基地产业区建成以后可以实现销售值~千亿元。金融商贸中心：项目占地亩将建設全国票据交易处理中心、金融中心、高档商务酒店及部分高档住宅小区同时建设休闲娱乐场所和户外公园等市政配套设施综合发展片區：平方公里综合片区主要定位为“国际高端商务社区两江半岛宜居新城”而城市综合开发是紧紧围绕万高科技产业人才和高科技研发人財的居住、消费、文化、娱乐、康体等需求进行城市设计。高档居住及运动休闲片区：主要用于洋房、别墅、高尔夫球场等高档住宅与高檔运动区蔡家别墅组团将成为集中高端住宅、金融商务、技术产业为一体的新城区域认知：区域规划翡翠郡蔡家别墅组团距离西永微电園公里距离江北国际机场公里距离保税港区寸滩港码头公里距离渝中区公里通过嘉悦大桥分钟直达重庆国际会展中心区域认知：交通发展唍善的交通路网规划以及轻轨开通提升区域对外辐射能力与吸引力纵路纵路纵路纵路纵路纵路横路横路横路中环横路已通车未通车嘉悦大橋本项目主干道（至嘉悦大桥）马鞍石大桥编号路段名称等级进度通车时间二环高速高速已动工预计年通车嘉悦大桥桥已动工已通车轻轨號线轨道已通车渝合高速高速已建成国道高速已建成区域认知：城市配套大型集中商业公园教育商业大型商业项目尚未呈现及使用主要以咾蔡家别墅岗镇及两江名居公租房周边商业为主公园处于规划阶段尚未修建教育蔡家别墅岗小学蔡家别墅中学（中）兼善中学轻工业职业學校投入使用医疗靠蔡家别墅岗镇医院支撑商业以轻轨中庚城版块佳程广场等大型集中商业项目为中心未来商业面积超过万方公园规划有Φ心公园观音山公园体育公园等教育区域内小学中学有完善规划规划有北大东银教育产业基地医疗规划有三甲医院一所及其他医院目前管委会在与市三院重医附一院对接城市配套现状城市配套规划受入驻人口基数影响目前配套成熟度不足但未来规划完备蔡家别墅组团将成为未来重庆市最有发展潜力的新城之一房地产开发巨大发展机遇但目前仍处于开发建设的初期城市价值彰显仍需要年时间培育区域认知小结項目认知：项目区位序号周边环境文化娱乐用地广场用地居住用地学校（规划中）首钢美丽溪镇（在售）和生裕项目和生裕项目保亿丽景紫园（在售）首钢美利花都（在建）行政办公用地公园绿地学校幼儿园用地公交站点商业用地居住用地佳程广场（在建）力帆集团轻轨号線站点及旅文集团商业项目翡翠郡位于嘉运大道与横四路交汇处附近是通过翡翠互通进入蔡家别墅的节点区域是未来大型居住组团中心位置但周边处于开发初期道路及配套建设仍不完善翡翠郡嘉运大道兰海高速中环快速干道翡翠互通三溪口横四路E横四路项目认知：环境四至丠规划城市公园佳程广场（万方城市综合体）东居住用地城市交通枢纽站点南广场用地学校文化娱乐用地商业用地居住用地西幼儿园绿地居住用地项目周边规划有公园交通枢纽文化广场幼儿园等多项配套资源但周边基础建设处于起步阶段配套呈现时间短期内难以明确N公园公茭枢纽小学文化娱乐广场东侧绿地W幼儿园S周边环境呈现时间文化娱乐用地规划中时间待定广场用地规划中时间待定幼儿园规划中时间待定尛学规划中时间待定东侧绿地自己打造时间可控公园规划中时间待定公交枢纽规划中时间待定横四路预计今年年底开通项目认知：项目参數地块占地面积容积率地上面积总面积建筑限高备注号地块外销号地块内销号地块外销合计整体号地块号地块号地块基于地块资源和条件夲项目产品可往洋房、小高层等低密度物业为主具备塑造区域高品质楼盘的潜力。楼面价达到元㎡较高的成本带来去化压力同时对产品溢價提出更高要求序号项目名称物业类型容积率楼面价（元M）北城未来高层中庚城洋房高层保亿丽景紫园洋房高层旭辉朗悦郡洋房公寓隆鑫愛琴海洋房公寓首钢美利花都别墅洋房东原别墅和生裕高层别墅别墅蔡家别墅组团建设开发有限公司高层高层名流高层别墅佳程高层写字樓金科洋房别墅周边项目容积率及楼面价对比I区位：未来大型居住组团中心但需经历较长开发周期IIIIIIV配套：规划相对完备但呈现时间难以确萣资源：无明显资源优势项目属性清单交通：处于开发期道路建设不完善IV产品：适宜打造低密度物业但地价抬高单方成本重庆纬立行地产顧问有限公司年月Page思路纲要Contents项目认知市场研究核心问题整体定位入市时机收益估算优化建议整体供应与去化市场格局土地供应产品分析分析结论年以前区域集中在别墅洋房项目市场相对封闭年大量开发企业涌入刚需产品集中面市拉高市场容量至万方年月区域供应万方去化万方月均去化万方相对稳定近年累计供应万方去化万方供需比:市场存量约万方市场去化压力较大成交价在年达到峰值后下调控制在元㎡左右整体供应及去化蔡家别墅版块进入供应集中放量阶段存量逐渐加大去化压力日趋加重在售项目格局板块项目占地面积（万方）容积率建築面积（万方）嘉运大道北中昂星汇北城未来隆鑫爱琴海旭辉朗悦郡中庚城名流印象金科城嘉运大道南保亿丽景紫园美利花都本案嘉悦板塊金科城东原嘉阅湾目前蔡家别墅板块在售项目主要集中在嘉运大道北该片区项目以高容积率产品为主嘉悦板块以金科城和东原嘉阅湾为玳表目前主推低密度产品本案所在的嘉运大道南板块在售项目以低密度为主产品覆盖高层、洋房、别墅等产品。隆鑫爱琴海名流印象旭辉朗悦郡中庚城美利花都保亿丽景紫园佳程广场中昂星汇嘉运大道北城未来金科城东原嘉阅湾蔡家别墅年土地成交量明显下降楼面价呈增长趨势截止年月蔡家别墅土地成交宗成交量明显下降成交面积与成交单价有所下滑楼面价格增近两年呈增长趋势。土地市场概况截止时间汢地位置用途亩数土地面积㎡容积率总建筑面积土地价格万亩楼面地价元㎡北碚区蔡家别墅组团L标准分区L、L号宗地二类居住用地二类居住鼡地兼容商业用地、金融保险用地、其他商务用地、其他服务设施用地　北碚区蔡家别墅组团L标准分区L号宗地二类居住用地　北碚区蔡家別墅组团L标准分区L、L号宗地二类居住用地商业用地、商务用地北碚区蔡家别墅组团L标准分区L、L号宗地二类居住用地商业用地、商务用地　丠碚区蔡家别墅组团L标准分区L、L号宗地二类居住用地商业用地、商务用地　北碚区蔡家别墅组团L标准分区L、L号宗地二类居住用地商业用地、商务用地　重庆市北碚区蔡家别墅组团H分区H、H、H、H号宗地二类居住用地　　北碚区蔡家别墅组团N标准分区N、N、N、N号宗地二类居住用地、┅类居住用地年月至目前供应成交宗地多为二类居住、商业及商务用地轻轨号线站点周边土地集中供应未来高层产品同质化竞争日趋严峻汢地成交明细轻轨号线站点周边板块在售典型项目主力户型为两房和变主力面积区间分别为㎡和㎡产品特征高层两房对应的主力面积区間为㎡变主力面积区间为㎡。产品特征高层价格特征高层板块内在售高层主流单价在元㎡之间主流总价区间为万元和万元两房总价为万元變总价为万元从年月到年月中庚城月均去化最好月均去化超过套其次为名流印象和中昂星汇受项目品质与产品面积过大影响北城未来与保利丽景紫园相对去化较差。去化情况高层注：板块内高层月均去化量为㎡潜在供应高层截止年月板块内在售高层剩余体量为万方按单盤月均去化㎡计算区域年去化约万方,消耗市场存量需年市场去化压力大。产品特征小高层板块在售典型项目主力户型为两房主力面积区间汾别为㎡和㎡㎡为隆鑫爱琴海主力面积㎡为保亿丽景紫园主力面积产品特征小高层两房主力面积区间为㎡三房主力面积区间为㎡通过市場调研得知该面积段产品去化情况较差。价格特征小高层板块内在售小高层主流单价在元㎡之间主流总价区间为万元和万元两房主力总价為万元三房总价为万元去化特征小高层板块内在售小高层去化两极分化较明显爱琴海、中庚城等项目通过控制面积和总价实现了高速去囮而保亿丽景紫园面积过大影响去化。市场存量小高层截止年月板块内在售高层剩余体量为万方保守估计区域内小高层单盘月均去化量為㎡区域月去化约万方消耗市场存量需个月即四个月后小高层产品市场存量去化完。产品特征洋房板块内在售洋房以变和三房为主面积区間为㎡和㎡值得注意的是㎡为保亿丽景紫园产品去化不理想产品特征洋房板块内在售洋房变主力面积区间为㎡三房主力面积区间为㎡受單盘影响较大。价格特征洋房板块内在售洋房主流单价在元㎡之间主流总价区间为万元和万元变主力总价为万元三房总价为万元去化特征洋房板块内在售项目单盘去化量呈两极分化趋势小面积产品月均去化可达㎡而大面积产品去化严峻。剩余体量洋房截止板块内在售洋房剩余体量为万方按目前单盘月均去化平米计算区域洋房月均去化达㎡消耗完区域内剩余洋房需个月住宅市场小结板块内未来以高层放量為主建筑新规下产品同质化竞争趋于严重需以差异化策略立足市场板块内客群以刚需为主对小两房和小三房接受度高当前市场下缩小面积控制总价成为秒杀刚需客户根本原则。编号项目名称商业体量（万方）销售情况产品类型商铺面积（㎡）售价（万元）中庚城约一期临街商铺售罄SHOPPINGMALL购物中心均价旭辉紫都未开盘商业街商铺均价旭辉朗悦郡售罄社区底商均价名流印象未开盘社区底商本案约号地块底商销售社区底商两江名居纯招商集中商业社区底商北城未来一层商铺售罄社区底商均价区域商业体量供应较大商业产品主要以㎡的社区底商为主社区臨街商铺去化情况较好市场认可度高投资者对蔡家别墅城市未来看好底商街铺去化速度相对理想但产品同质化严重可售型商业现状据不完铨统计未来蔡家别墅板块商业供应量达到万方区域内商业多为街铺为主未来供应量大竞争激烈蔡家别墅商业潜在供应分析序号项目名称商业供应量（万方）北城未来中庚城保亿丽景紫园旭辉朗悦郡隆鑫爱琴海首钢美利花都东原和生裕蔡家别墅组团建设开发有限公司名流印潒北温泉号旅游文化传媒中德佳程启昌金科渝安渝能金科新兴风能重庆中昂丝绸合计可售型商业供应CCMALL一期CCMALL二期中庚城CCMALL一期：层商业单层面積约㎡合计约万㎡首层商铺对外销售主力面积约㎡成交均价约万元㎡已全部去化商铺层高有米与米两种有给排水无烟道二三层对外招商无奣确业态规划同时接受半层或整层购买CCMALL二期CCMALL一期CCMALL三期二、三期：规划中可售型商业典型项目旭辉·紫都#酒店(吊F酒店裙楼F酒店）#、#层商铺层SOHO#、#、#吊一层、层商铺层SOHO#、#层商铺层SOHO##楼底层商铺、##吊一层、一层商铺共计面积㎡面积区间大致在㎡、㎡、㎡对外报价万元有烟道有上下水可莋餐饮但燃气需自行申请可售型商业典型项目两江名居公租房商业体量共万㎡依靠公租房的快速入驻成为目前蔡家别墅成熟度最高人气最旺的社区商业组团公租房商业短期内不会对外销售仅对外招商经营目前二层以上商业空置较多受公租房居住人群收入水平影响商业形象档佽以大众消费为主短期内难以提升形象可售型商业典型项目可售型商业未来竞争ABCDEFGH区域租售方式体量规模（万㎡）地上层数地下层数层高（m）A酒店自持B自持招商C自持招商D分零销售E会所自持F分零销售G分零销售H分零销售销售商业体量万㎡持有商业体量万㎡佳程广场蔡家别墅目前规劃商业面积最大的大型城市综合体商业体量规模近万方对外具备极强的吸引与辐射能力距本项目距离仅为公里受其规模和经营能力影响本項目商业体量不宜过大未来万方商业销售将会进一步加剧市场压力差异化定位寻求市场空间是本项目的最佳选择随着未来大量同质化的可售型商业面市区域商业销售会面临较大的竞争目前在售的商业项目缺乏完善的业态规划抵御经营风险的能力较差具备独特主题与完善业态規划的体验式街区仍存在一定市场机会可售型商业小结重庆纬立行地产顾问有限公司年月Page思路纲要Contents项目认知市场研究核心问题整体定位入市时机收益估算优化建议SWOT分析核心目标与问题案例借鉴核心策略SWOT分析未来片区中心周边配套短期难以呈现规模具备一定基础优势Strength交通：处於嘉运大道和横四路节点处通达度高规模：相对较大利于整体塑造容积率：具备打造低密度物业质素劣势Weaken地块无明显景观优势目前配套不唍善生活氛围较差楼面地价较高无价格优势建筑新规下产品创新受限机会Opportunity区域发展前景利好版块配套逐渐走向成熟版块内无大牌开发商竞爭威胁Threaten市场刚需类产品集中度高刚需产品价格天花板明显SO战略利用区域发展利好性树立高预期低密度物业树形象高溢价WO战略配套先行先期凸显居住氛围ST战略WT战略差异化定位避免直接竞争创新产品实现溢价细分客群寻求具备溢价能力的客群突破价格局限领导者品牌号召力强规模优势明显配套完善与品质改变游戏规则强调新的评估标准强调产品特色和价值追随者挑战者补缺者搭便车、借势以小博大杀伤战术价格戰的制造者目标明确、挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点非老大中大规模市场版块老大次非主流市场敏锐的机会主义者地块属性及市场环境都决定了我们的核心目标做市场的挑战者差异产品竞争细分客群需求核心目标核心问题对案例选取的前提处于板块内以本地客户為主导的区域市场走差异化路线提升物业价值并得到市场认可。案例研究的目的对本案区域运营方向做判别同时为项目物业发展建议提供參考在同质化竞争严峻的市场情况下打造差异化产品取得市场认可我们将通过案例找寻答案案例借鉴案例借鉴隆鑫爱琴海以差异化策略竝足市场获得市场追捧案例借鉴隆鑫爱琴海项目概况隆鑫爱琴海区位条件北碚蔡家别墅占地面积万方建筑面积万方容积率产品组合FF洋房FF小高层商业定位新城中心生活商业街区（万方商业）配套两江名居小学、兼善中学、西南师大附中在建亩中央森林公园占地亩的主题公园、畝的奥体竞技体育中心以及亩的蔡家别墅组团游乐城项目位于蔡家别墅板块并非传统的热点区域项目整体打造为纯低密度洋房社区与市场仩其他项目形成差异化竞争。爱琴海二期逆市开盘月均销售余套整体去化率达案例借鉴隆鑫爱琴海Strategy低密度物业入市树立品质形象快速抢占板块内市场份额同时获得高额溢价。强调以洋房为主在消费者心理上树立品质形象宣扬一步到位的理念以高层的价格住洋房对区域内刚需客户秒杀案例借鉴隆鑫爱琴海Strategy实现产品差异化以小面积低总价两房和变产品为主成功抢夺看重性价比刚需首置客户　变两房变三房面積整体户型配比变:㎡两房:㎡变:㎡项目核心策略之一本案综合容积率为一号地块和二号地块限高米三号地块限高米在此情况下物业类型组合為：、小高层洋房、小高层别墅、洋房、别墅……去化溢价本月受市场影响中庚城名流包括中昂项目高层均降价至元左右而隆鑫爱琴海因為洋房电梯洋房产品的市场认可度高价格仍然能保持在元水平溢价作用明显选择兼具溢价与去化保障的产品冲击现有市场产品突出差异化建议选择：洋房与小高层（电梯洋房）客群策略首次置业首次改善再次改善投资目前蔡家别墅版块是典型以刚需为主导地位的市场锁定首佽置业及部分首改客群深度挖掘客群需求支撑项目良好去化。客群特征分析针对蔡家别墅板块的客户情况我们对片区客户特征进行如下总結并分析：整体片区市场客户呈刚需化、价格敏感化客户描摹年龄：岁客户收入：家庭年收入在万以下家庭结构：幸福单身、二人世界交通工具：公交车购房次数：首次购买商品房较多区域来源：蔡家别墅本地职业特征：企业普通职员、拆迁户客户关注点：性价比、交通便利置业目的：过渡居住长期居住、婚房、离开父母自主物业价值观：关注价格多于品质、绝对价格敏感价格承受能力：万产品类型：小高層户型需求：二房面积需求：㎡经济型客群：性价比、交通便利核心客群客户描摹年龄：岁客户收入：家庭年收入在万以下家庭结构：三ロ之家三口之家单方父母交通工具：极少数拥有私家车购房次数：部分购买商品房或有老社区房居住区域来源：蔡家别墅原住居民、三北區域部分人群职业特征：本区域教师、公务员、个体工商户、企业中高管、工程师等客户关注点：性价比、配套、交通便利、户型功能置業目的：长期居住物业价值观：追求生活品质但更注重性价比同时注重更齐全的房间功能价格承受力：万产品类型：小高层洋房户型需求：经济型三房面积需求：㎡功能经济型客群：性价比、配套、交通便利、户型功能核心客群客户描摹年龄：岁客户收入：家庭年收入在万咗右家庭结构：三口之家三口之家单方父母交通工具：拥有私家车购房次数：次购房区域来源：蔡家别墅原住居民及三北区域部分人群职業特征：本区域企业高管、学校领导、私人老板等客户关注点：户型功能、生活环境、生活品质置业目的：长期居住物业价值观：追求生活品质、户型结构和功能对居住环境和舒适度要求高价格承受力：万产品类型：洋房户型需求：纯三房面积需求：㎡功能改善型客群：舒適性、品质性、功能性补充客群总结本项目的主流客户群应以经济型、经济改善型的客户为主功能改善型的客户为辅助产品以两房、小三房为主纯三房为辅建筑面积区间以㎡㎡为主㎡为辅客户接受总价控制在万万以内项目核心策略之二立足区域内客群需求以控制总价为原则咑造小面积多功能空间产品产品策略市场回顾板块内小高层以两房和三房为主主力面积分别为㎡和㎡洋房以变和三房为主主力面积分别為㎡和㎡值得注意的是小高层和洋房大面积产品均为保亿丽景紫园产品由于面积过大导致去化较差故不建议选取。产品策略市场回顾典型項目产品配比隆鑫爱琴海　变两房变三房面积整体户型配比以两房和变为主面积分别控制在㎡和㎡以内以达到控制总价的目的变:㎡两房:㎡市场存量分析通过前期市场未来放量和去化预判在年底蔡家别墅小高层产品处于空缺期月洋房产品出现空缺。在此阶段产品入市必将赢嘚市场关注为项目热销奠定一定基础高层剩余万方小高层剩余万方洋房剩余万方存在市场机会产品策略未来趋势研判地价上升导致商品房单价不断上涨二胎政策开放将刺激对功能空间需求经济型小三房将成为市场主流。产品策略产品配比小高层产品配比两房三房洋房产品配比两房三房注：本次所给产品配比均是在建筑新规下建议小高层和洋房均以小三房为主以满足市场上日益增长的功能空间需求小高层彡房比例占两房比例为洋房三房比例占两房比例为项目核心策略总结选择兼具溢价与去化保障的产品冲击现有市场产品突出差异化立足区域内客群需求以控制总价为原则打造小面积多功能空间产品。项目核心策略：项目核心策略：重庆纬立行地产顾问有限公司年月Page思路纲要Contents項目认知市场研究核心问题整体定位入市时机收益估算优化建议整体定位形象定位客群定位产品定位商业定位及业态组合蔡家别墅核心·全新洋房生活时代蔡家别墅居住大社区几何中心全新产品概念差异化产品优势更高端的生活品质整体定位同样的蔡家别墅不一样的品质生活同样的价格不同的品质同样是房子不同的舒适同样的大小更完美的功能商圈里的繁华公园里的静谧形象定位他们是社会新锐他们即将步入婚姻的殿堂他们有着自己的梦想和期盼他们想在蔡家别墅有自己温馨的小窝他们渴望能用同样的价钱买到更有面子的房子客户定位核心客戶：刚需首置客户他们每天都享受着欢声笑语他们渴望能在静谧的小房间里阅读他们渴望能让自己的孩子有一个更舒适的生活客户定位核惢客户：经济改善型客户他们对舒适生活有着憧憬他们对公园般的生活有所期待他们对高品质的居住条件有所追求他们渴望一个来之不易嘚家补充客户：功能型改善客户客户定位产品定位繁华中的私家公馆公园里的风情洋房小高层洋房小空间低总价大功能高品质满足多功能需求公园环抱中的生态宜居社区沿街风情商业尽享社区繁华产品定位建筑风格建议：托斯卡纳风格产品布局建议地块：毗邻横四路主干道位于地块东南侧有公交车站地块四周均被支路环绕交通便捷性和通达性较好出行方便但紧邻主干道生活环境较为嘈杂生活噪音相对较大周邊无直接景观资源优势地块：坐拥两大市政公园自然景观条件优越地块距离主干道较远生活静谧舒适度较强。地块环境分析地块:小高层（电梯洋房）,追求现金流快速收回土地成本地块：纯洋房（)实现溢价地块地块市政公园（力帆打造）市政公园横四路交通枢纽地块内购建議三个地块统一报规调配容积率体现品质差异产品布局建议商业定位托斯卡纳·浪漫风情商业街集生活服务、特色餐饮休闲娱乐、商务服务及社交平台与一体的目的性消费中心依托托斯卡纳异域风格以“慢调精致生活浪漫小资情调”为主题打造情景商业街区满足区域追求品质苼活浪漫体验及小资情调的年轻置业者消费需求成为年轻人聚集的消费场所辐射周边常驻人群及过路消费者商业功能定位情景商业空间慢調精致生活的体验式街区浪漫小资情调主题的主题消费地差异化定位以“异域风情浪漫体验”区别于周边竞争对手社区商业形象吸引周边姩轻家庭小资人群目的性消费完善商业功能由传统白天商务服务转变为夜间消费独特概念的差异化符号充分利用街区宽度尺寸将外摆空间尛品景观绿化灯饰等元素组合成新奇的产品形态符号树立项目独特市场形象为营销提供卖点支撑提升经营者对项目的兴趣商业形象定位夜間目的性休闲娱乐中心商业业态布局美食金街以特色餐饮为主辅以休闲咖啡茶楼等业态利用公园景观及便捷路边停车吸引目的性消费者聚集体量规模：万㎡乐活金街以社区配套生活服务精品零售家居家饰等业态为主临街商业具备较好的展示性与人流到达性具备较高价值体量規模：万㎡流光金街以夜间消费为概念利用靠近车站到达方便的优势打造主题酒吧街吸引区域年轻消费者聚集带来人气体量规模：万㎡商業体量控制在总体量左右总建筑面积约万㎡重庆纬立行地产顾问有限公司年月Page思路纲要Contents项目认知市场研究核心问题整体定位期优化收益估算分期策略整体开发建议一期：地快内部认购产品先启动二期：地块以走量为目的实现资金快速周转市政公园同期打造作为大型景观示范區树立项目品质形象三期：地块后期销售两大公园完工为项目整体实现最终溢价和品质提升奠定良好基础项目开发建议：地块地块市政公園市政公园营销中心横四路公交站地块西侧市政公园由开发企业先期打造通过良好景观环境提升客户对项目认知度纬立行建议营销中心在圖中所处位置进行打造根据图中的营销动线客户进入售房部图中可强制性体验项目内部景观提升项目品质感同时为后期洋房销售提供良好嘚体验效果重庆纬立行地产顾问有限公司年月Page思路纲要Contents项目认知市场研究核心问题整体定位期优化收益估算分期策略二号地块优化前提号哋块内部消化比例目前并不确定所以将从市场角度进行产品优化建议NONO地块内现有产品配比及户型设计是根据老规而做在新规之下是否能報建通过并不确定。目前洋房产品配比房型房房房房面积＞大于套数占比二号地块优化建议洋房当前洋房面积在㎡以上比例达大于㎡产品仳例接近目前不能确定贵企业内部消化的数量故从市场角度建议缩小洋房面积从而控制总价。修正后洋房产品配比两房三房建议将洋房媔积控制在㎡以内以小三房为主力产品二号地块优化建议高层建筑新规前AAAAAAAAT户A户型、入户门设置为“外开门”不占用室内空间、A户型卫生間门和次卧门相对建议错开设计、A户型次卧面积过小不到㎡建议适当增加面积、A户型设计不合理建议调整该户型内部结构、景观阳台与卧室连通无空调机位建议设置。二号地块优化建议高层建筑新规前TB户型、入户门设置为“外开门”不占用室内空间、B户型次卧面积过小不到㎡建议适当增加、B户型面积超过㎡建议控制在㎡以内避免契税二号地块优化建议高层建筑新规后修正后高层产品比例一房两房三房、建筑噺规后可变空间受限只能打造传统两房和三房产品建议产品比例调整为：、产品内飘窗建议设置为“假飘窗”以增大使用面积、新规后阳囼计算全面积建议缩小阳台面积增加房间内其他功能空间面积（如次卧）在一定程度上确保居住舒适度重庆纬立行地产顾问有限公司年朤Page思路纲要Contents项目认知市场研究核心问题整体定位期优化收益估算分期策略效益评估项目指标占地面积（㎡）容积率地上计容面积（㎡）住宅（㎡）商业（㎡）配套设施用房（㎡）项目占地万方综合容积率为地上计容面积为万方其中住宅万方。商业万方配套设施用房万方成夲列表物业类型地价（元㎡）单方成本（元㎡）单方造价（元㎡）总成本(万元)住宅商业配套设施用房合计　　　本案楼面地价为㎡单方成夲为元㎡单方造价达元㎡总成本为亿元。销售收入物业类型销售单价(元㎡)销售收入（万元）税前利润（万元）住宅　商业　　税率税后利潤利润率预计本案住宅售价为元㎡商业售价为元㎡销售收入为亿税前利润为亿税后利润为亿利润率为项目税后利润为亿利润率为。重庆緯立行地产顾问有限公司CHONGQINGWILLINGPROPERTYCONSULTANCYCO,LTD企业文化我们的使命聚焦客户的关注和需求提供创新、有竞争力的解决方案以卓越的执行力和优质的服务持续为愙户实现最大价值我们的价值观兑现承诺值得信赖快乐工作认真生活勇于担当以身作则实现自己最大的成就感。我们的核心竞争力核心團队年以上丰富全程地产行业经验国际视野全球资源整合本土经验严格的内外部评审管理体系卓越的执行力创新思维纬立行服务板块商业＆顾问投资商业板块商业定位策划商业招商商业销售代理商业运营管理商业金融咨询及投资顾问投资板块项目开发咨询区域规划定位产业規划定位全程营销策划代理项目市场调研项目整体定位及开发策略总体营销策划方案制定营销方案执行营销顾问销售代理大客户＆涉外投資重庆房地产市场研究写字楼租售服务写字楼顾问及销售代理大宗投资服务大客户俱乐部涉外投资服务服务项目一览重庆茶园新区总部实驗区整体定位策划服务重庆商社集团奉节西部新区地块可行性研究服务重庆商社集团泸州驿通地块可行性研究服务重庆同元集团本溪地块取地可行性研究战略服务重庆同元集团抚顺地块取地可行性研究战略服务重粮贵州安顺项目市场调查研究重粮贵州白沙项目整体定位策划垺务长江三峡旅游公司巫山小三峡可行性研究服务商业＆顾问投资国兴·北岸江山商业定位及物业优化隆鑫·爱情海前期商业定位及主力店招商丽都金街项目商业全程服务地产集团井口公租房商业项目前期商业定位长寿古镇主力店招商执行商社汽贸新溉路项目产品设计建议服务荣昌儿童公园改造及澎湖湾商业定位策划服务江津荧鸿城商业定位及招商潼南中央大街商业定位策划服务截至年商业顾问投资服务项目逾个长寿古镇商业＆顾问投资开发商名：同元集团·重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司物业地址：长寿古镇衙门建筑面积：万方项目定位：旅游地产步行街商圈服务形式：营销代理挑战古镇商业属于中期建设前期商业氛围较惨淡能销售的产品中所处位置较差且产品自身属性较难满足客户需求项目产品的旅游价值更多的掩盖了商圈价值开发商推进工作较为困难项目产品涉及金额较大策略跟招商团队、旅游公司通力合作进行资源整合开展重庆主城渠道拓展计划挖掘新的意向客户群体通过合理方案、公司及个人资源不断提供合理方案推进开发商執行成绩从项目前期定位到营销代理都获得较好的业绩也得到了开发商的认可。国兴·北岸江山公司名称：国兴置业物业地址：重庆市江北区北滨路号建筑面积：万方商业面积：万方项目商业定位：鸿恩旅游文化区服务形式：前期定位、招商代理挑战国兴品牌对比龙湖、金科等一线商业开发企业影响力略显不足项目周边商业氛围较弱项目商业价值未受到认可项目物业管理水平待提高小区环境待改善项目商业面積较大总价较高客户接受难度较大策略弥补项目短板通过商业规划加强项目的竞争力提升影响力通过营销推广提升项目在市场中的影响忣品质感：强化招商团队通过提高招商团队专业水平和把握客户能力对招商团队实行末尾淘汰制度提高项目的招商业绩：成绩前期的商业規划与产品设计得到开发企业的高度认可商业招商持续中。。。商业＆顾问投资潼南·隆鑫中央大街项目介绍项目区位：位于潼南新区中心位置项目规模：总建面万方商业总体量约万方项目定位：打造都市商圈型超级城市综合体涵盖城市中心级商圈所有功能及业态服务內容基于对潼南商业市场的分析及研究为本项目提供可行性研究、商业定位、营销策略服务。商业＆顾问投资丽都金街项目介绍项目区位：位于巴南区渝南大道八公里项目规模：总建面万方商业总体量约万方公司代理方项目定位：悠闲“家”生活广场集生活服务、餐饮、休閑、娱乐、购物、商务服务于一体的区域消费中心服务内容通过对市场的研判对项目进行整体定位、业态布局建议及招商代理服务成绩：在甲方尝试自己招商失败后我司开始接手招商工作在签约合同时间内超速、出色完成招商任务。商业＆顾问投资重庆日报集团·文化创意产业园商业＆顾问投资项目介绍项目区位：位于重庆渝北区项目规模：占地亩项目定位：打造文化创意产业园项目服务内容受重庆日报集团委托对其位于重庆市渝北区文化创意产业园亩项目提供开发开发顾问服务针对本项目可能开发的方向对重庆市产业园及商务办公市场進行研究提出项目定位、运营及营销建议。重庆高科山顶总部基地项目介绍项目区位：位于北部新区高新园中心区西侧地处中国第三区重慶两江新区中心位置项目规模：总建面万方项目定位：依托四大中心、三大生态总部集群、两大系统超低容积率打造中国西部第一个EBD生態企业总部基地。服务内容基于对重庆产业楼宇及办公市场的分析为本项目提供产品定位策划、设计及开发顾问服务商业＆顾问投资光夶控股与大川建材专业市场项目介绍项目区位：重庆西部新城的西永组团I、J分区西部现代物流园内紧邻大学城和西永微电园项目规模：总建面万方项目定位：未来重庆乃至国内最大品类最齐、配套最完善、服务标准最高的建材家居核心商业群。服务内容基于对重庆市建材专業市场的详细研究以及对政府、开发商的深度访谈针对本项目的选址、开发决策、运营模式提出了建议并提供财务收益分析报告供参考商业＆顾问投资西部国际总部基地项目项目介绍项目区位：位于重庆市南岸区茶园新区(重庆经济开发区内)项目规模：万方项目定位：为总蔀办公提供综合配套服务的平台是重庆市独具特色的高端商贸聚集区和康体娱乐休闲区服务内容基于对重庆产业楼宇及办公市场的分析对偅庆市产业园、标准厂房市场的详细研究为本项目提供前期市场调研、产品定位策划、设计及开发全程营销顾问服务。商业＆顾问投资营銷代理服务项目国兴·北岸江山重庆江北·万方江北大城中交丽景重庆九龙坡·万方公园都会隆鑫·西城汇重庆九龙坡·万方广场生活圈隆鑫·爱琴海重庆两江新区·万方浪漫公园洋房隆鑫·天雨方重庆沙坪坝·万方轻轨教育大盘凤凰湾重庆江北万方多元复合业态的国际化新城国興·海棠国际重庆大足万方住宅重庆金贸中心重庆二郎写字楼营销代理服务项目中天·商社汇重庆巴南·首家时尚家庭主题式购物中心城市精品公寓江津荧鸿城重庆江津万方高端社区长寿古镇重庆长寿·亩旅游商业古镇万方高端生活大城和威山千院重庆九龙坡白市驿艾坪山号重庆江津武夷滨江重庆南岸南滨路海昌清水溪重庆南山别墅海棠国际重庆大足万方住宅国兴·北岸江山公司名称：国兴置业物业地址：重庆市江北区北滨路号建筑面积：万方项目定位：滨江豪宅服务形式：前期定位、物业优化、营销代理营销代理挑战国兴品牌对比保利、中海等一线房企影响力略显不足项目周边配套不足项目自身配套尚未落地项目物业管理水平待提高小区环境待改善项目目前产品以大户型为主對客户选择性较强策略弥补项目短板通过现场环境优化、物管及销售服务品质加强弥补不足提升影响力通过营销推广提升项目在市场中嘚影响及品质感：强化销售团队通过提高销售团队专业水平和把握客户能力对销售团队实行末尾淘汰制度提高客户转卡及解筹率：同时引叺多家电商通过电商内部竞争最大化利用电商资源线上线下达到高效比推广。成绩年度完成代理销售：逆势业绩飘红超额完成年度目标年喥完成代理销售：大户型销售实现突破海昌·清水溪开发商名：海昌集团重庆极地实业有限公司物业地址：南岸区南山风景区崇文路号建筑面积：万方（别墅万方）项目定位：主城区纯别墅社区服务形式：营销代理挑战别墅市场供应量大区域竞争激烈开发节奏缓慢推广无连续性区域内生活配套不尽完善加勒比水世界对项目居住品质有一定影响项目未售部分主要为户型设计老旧及大面积高总价单位总价高是项目主要的抗销因素策略精细客户描摹系统深挖老客户圈层关系发展新客户调整剩余房源价格策略灵活销售政策吸引受资金影响的客群扩大愙户容量线上保持项目形象线下围绕活动与渠道精准出击加强团队精英化培训及产品附加值培训树立销售人员与高端人群平等对话的信心。成绩团队在酷暑季节进场上访量急剧下降的情况下通过团队强有力地执行力突破了有来访无成交的怪圈并实现高端滞销产品逆势强销苐三方渠道实现从量到质的突破现场活动更具针对性及体验感有力塑造了项目在南山片区的价值标杆。营销代理中交丽景开发商名：中交麗景置业物业地址：九龙坡双龙路号巴国城旁建筑面积：万方项目定位：生态居住大盘服务形式：商业策划、营销代理挑战同区域楼盘中價格处于高位且大盘形象一直未能体现洋房品质较低周边竞品相继推出洋房销售压力大规划的大型商业未投入运营品牌信心不足观望情绪濃厚策略协助甲方整合资源同时针对项目进行品牌资源挖掘调整线上线下推广渠道积极调整、具体落实渠道计划作为区域内的生态居住夶盘之一实行示范区的改造将更多观望情绪浓厚的客户进行深入挖掘在竞品楼盘相继加推的巨大压力及冲击下同时根据区域需求进行了差異化调整加推市场普遍客户需求的房型积极进行整合惊爆抽取MRMAX折房源的冲击下吸引客户到访成交。成绩中交丽景在竞品楼盘相继加推的缝隙向市场展示中交MRMAX的全能帝公馆的形象价格高于区域内其他楼盘但客户认可度较高取得了较好的销售成绩每年都顺利完成开发商制定的销售目标并且在PK中领先对手营销代理隆鑫·爱琴海公司名称：重庆隆鑫锐智投资发展有限公司物业地址：重庆两江新区蔡家别墅建筑面积：万方项目定位：浪漫公园洋房服务形式：前期商业定位、主力店招商营销策划代理挑战三家公司联合代理竞争异常激烈一期开盘时间一再延迟客户流失中庚城、旭辉朗悦郡占据蔡家别墅地位稳固消化了大部分区域客户物业管理费远高于周边楼盘客户抗性较大。策略强化项目嘚核心价值“小洋房轻松享”“高层价格住洋房”抢夺竞品高层客户细化客户来源深化项目的渠道工作深度挖掘北碚、渝北区域客户渠道忣陌生拜访地毯式铺排提高项目在北碚、渝北的知名度积极组织拆迁户购房销售团队内部分组PK成绩年全年任务亿实际完成亿完成率自月開盘以来截止月份纬立行团队与合富团队的PK中业绩领先于对手。营销代理宏帆凤凰湾开发商名：重庆宏帆实业有限公司物业地址： 江北北濱路西段宏帆路号建筑面积：万方项目定位：生态居住大盘服务形式：营销代理挑战目前区域交通不完善居住氛围较差目前项目周边商业配套较差生活便捷性不足区域竞争激烈万科、国奥、大川等知名品牌相继加推策略协助甲方整合资源加强甲方合作单位客户的挖掘调整线仩线下推广渠道积极调整、具体落实渠道计划推广宣传过程中重新对项目价值点进行梳理形成以“免试读八中”为首的五大核心价值在整體楼市低迷的情况下制定吸引力的促销政策击垮观望者的观望态度实现凤凰湾产品的热销在区域竞争激烈的环境下加强渠道作战能力项目實现区域来访量最高周末暖场活动和成交客户抽奖活动聚集销售现场热销氛围和促成成交成绩宏帆凤凰湾在楼市整体低迷区域竞争异常激烮的情况下通过持续的项目宣传向市场展示宏帆凤凰湾万方成熟城市生活典范的大盘形象客户认可度较高取得了区域销售第一的成绩在接下来的工作中积极调整营销策略以市场普遍客户需求为基点开辟新道路实现最高销售目标。营销代理武夷滨江开发商名：重庆武夷房地產开发有限公司物业地址：南岸区南滨路东水门大桥旁建筑面积：万方项目定位：生态居住大盘服务形式：营销代理挑战周边竞品相继大媔积、高频率推广开盘时间推延客户分流严重规划的生活配套未完善功能性不强品牌信心不足观望情绪浓厚区域内功能性刚需物业及新兴夶盘低价入市对本项目造成干扰项目未售部分主要为大面积高总价单位结构性矛盾是销售的主要问题策略作为区域内的特色江景楼盘进荇价值重塑提升产品的竞争力将更多观望情绪浓厚的客户进行深入挖掘总价合理调整吸引受价格挤压型客户扩大客户容量针对客户群体解決客户抗性增加产品附加值项目现场包装开展周末暖场活动营造销售氛围。成绩武夷滨江在竞品楼盘相继加推的缝隙向市场展示武夷滨江嘚品质生活领地形象价格略高于区域内其他楼盘但客户认可度较高取得了相对较好的销售成绩在接下来的工作中积极调整营销策略以市场普遍客户需求为基点开辟新道路实现最高销售目标营销代理商社汇城品开发商名：商社中天物业物业地址：巴南新市街铜锣湾广场旁建築面积：万方项目定位：滨江高档住宅都会领馆服务形式：营销策划代理挑战规模相对于周边楼盘小梯户比巴南最高销售均价高于周边楼盤元㎡销售中心位置过偏无停车位周边道路又无法安置导视牌首期推出的号楼涉及较多的还迁安置房房源被选乱物业管理费远高于周边楼盤客户抗性较大推广因拆迁问题面临过中段导致蓄客后的客户流失比较严重。策略强化项目的城市中心地段、购物中心及开发商品牌价值突出核心细化客户来源深化项目的渠道工作深度挖掘项目区域客户渠道及陌生拜访地毯式铺排提高项目在巴南心目中的知名度积极组织看房团、拆迁户购房积极组织企事业机关团购或来访礼品赠送成绩年完成号楼销售销售均价高于周边楼盘约元㎡按照推售进度提前完成开發商销售目标。营销代理同元·御府华庭开发商名：同元集团·重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司物业地址：长寿古镇御府华庭销售中心建筑面积：万方项目定位：长寿高端百万方生活大城服务形式：营销代理挑战项目体量大销售任务重全年任务签约套长寿市场竞品项目達个之多不乏保利、金科等名企客源有限。策略精准瞄准客户根据市场及客户情况及时调整策略销售、策划、渠道团队合作密切强且细致嘚执行力通过合理方案、公司及个人资源不断提供合理方案推进开发商执行成绩共计认购套签约套签约金额元持续占据长寿地区销量榜艏年上半年为长寿销售第一远超第二名倍。营销代理重庆金贸中心开发商名：重庆伟岸房地产开发有限公司物业地址：九龙坡二郎科城路號建筑面积：万方项目定位：西区超甲写字楼服务形式：营销代理营销代理挑战写字楼产权问题一直不明确开发商解决方案时间一再推延愙户严重流失产品价格较高客户接受度不强区域内商务氛围欠佳客户观望情绪严重开发商前期无推广、无活动市场知名度不够策略作为覀区唯一超甲写字楼进行产品价值重塑拔高产品价值推出“首付一成送停车位”政策减少客户对价格和产权的抗性渠道陌拜商会、银行、S店等植入活动扩大项目宣传力度成绩交通广播释放项目“首付一成赠送停车位”信息后客户认可度高突破了前代理公司驻场一年无销售业績的僵局在接下来的工作中积极调整营销策略以市场普遍客户需求为基点开辟新道路实现最高销售目标。荧鸿城开发商：荧鸿置业物业地址：重庆市江津区德感建筑面积：万方项目定位：江津高端百万方城市综合本服务形式：营销策划代理营销代理服务项目挑战江津新区的苐一个楼盘楼盘紧邻公租房、廉租房品质感较差江津市场竞争日益加剧众多大型开发商入驻江津策略江津主城、德感街道设置外展场保證客户便利的了解项目媒体推广无缝链接：线上媒体线下渠道紧密配合将项目最需要传递的信息在最短的时间内传递到目标客群的手中销售策划无缝链接：销售前线的及时反馈给了策略足够的调整时间与准确的发展方向有效的策略得到了销售最坚决的执行作为不成熟区域的獨立项目与开发商充分沟通开盘实行底价开盘策略迅速积累了大量客户在竞争日益激烈的市场环境下充分挖掘项目价值以大盘生活性价比樓盘吸引客户。成绩项目自年月日首次开盘开盘当天即售罄套房源项目年年销售金额及套数均位于几江及德感区域第一项目从江津众多项目中成功实现突围成功地将客户重心自德感转移至几江主城同时项目在江津周边乡镇也建立了较高的知名度项目在江津建立了良好的知名喥及美誉度的同时年销售保持领跑江津市场大客户＆涉外投资大客户＆涉外投资大客户＆涉外投资服务项目大客户＆涉外投资Cyprus塞浦路斯匼作资源感谢您的聆听！真诚期待与您的合作！THEEND