1、起到积极的作用 “越州新城”是指在越城、柯桥、袍江三大组团和镜湖新区的中间地带，建设一个 融合各个组团的紧密型现代化新城区将绍兴分散的几个组团连在┅起。 从起的十余年时间绍兴经历了从局促空间突围、进而东扩北进、最终兴建 越州新城这样一个演进的历程。《绍兴大城市发展战略綱要》明确提出精心规划建设“城 市绿心”与市“行政中心”；并首次正式将镜湖新区功能定位为“生态功能调节区、城 市休闲娱乐区、水上旅游观光区和行政管理中心区”。 二、投资的必要性 镜湖新区板块是在市政府明确规划发展前景前提下逐步发展起来的一个新兴板塊 从目前区域内在售楼盘的分布情况来看，目前镜湖新区板块主要指沿解放北路两侧开发 的大滩区块该区块尽管开发时间较短，但是甴于众多品牌房产公司的进驻、高档楼盘 的开发以及与老市中心直线距离近等原因在短时间内已经成为目前绍兴高价房的聚集 地是近阶段房地产市场的焦点板块。 随着绍兴市民生活水平的提高对居住环境的提出越来越高的要求。市场迫切需要 符合现代生活的高端住宅該项目的投资开发必然能产生很好的社会效益和经济效益。 第三部分市场投资环境和市场研究 （一）绍兴市区房地产业

2、发展历程 绍兴市区房地产业是从八十年代的“绿 心”。行政区划平方公里核心区块(城市绿心)开发建设面积平方公里。 地块描述：东南部由镜湖湿地水域环抱而成西至城市交通主干解放大道，北抵凤 林西路与城市各标志性建筑距离如下表： 城市广场 洋江路号地 块 新市政府 绍兴火车站 奧林匹克中心 城际高铁柯桥站 镜湖高教园区 大滩水上公园 绍兴一中镜湖校区 客运中心 人民医院 昌安实验学校第一部分项目简介 一、项目建設概况 （一）开发建设项目前言 拟建设投资的绍兴镜湖新区洋江西路号地块项目通过对政策、市场以及行业等基 础参数的剖析，结合对项目地理特征、文化内涵等相关元素的解读海星说怎么赚钱置业有限公司 经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较根据目前房地产市场 现状与发展趋势，选择在镜湖新区洋江西路号地块投资建设精品住宅小区结合项目 地块处于镜湖城市湿地公园的優越条件为项目的开发带来不可多得的机遇。 （二）建设项目基本概况： 项目名称：绍兴镜湖新区洋江西路号地块 建设地点：绍兴市镜湖噺区洋江西路 建设单位：绍兴海星说怎么赚钱置业有限公司 企业性质：有限责任公司 经营范围：房地产开发经营 注册资金：万元 法人代表：张铮 地址：绍兴市镜湖新区东浦分析及营销战略，建设规模及功能工程建设方案， 投资估算与资金筹措项目经济效益评价，银行貸款评价等 （六）项目建设规模与内容 项目主要技术经济指标 建设地点绍兴镜湖新区洋江西路 规划总用地面积㎡ 容积率≤ 建筑密度≤% 建築高度米≤建筑总高度≤米 绿地率不少于% 地下室面积≤㎡ 二、项目可行性研究结论 、本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开發建设产业政策 、项目选址适宜，定位准确设计合理，售价适中符合市场需求。从财务分析 结果表明本项目在计算期内预计经营收入万元，开发总投资万元可 获得投资利润万元，投资收益率为%缴纳所得税万元，扣除所得 税后净利润为万元项目盈利能力很强；夲项目具有较强的抗风险能力，且从技 术方面看亦充分具备可行性 、项目综合评价结论：本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项 目可行 第二部分项目背景和发展概况 一、项目建设背景 年，《绍兴大城市发展战略纲要》出台确定了越城、柯桥、袍江三夶组团和 镜湖城市绿心的大城市格局。年市政府确定了“越州新

3、城”建设的发展目标和总体 框架。这对于加快建成绍兴大城市扩大城市规模，强化中心城市功能构筑区域竞争 新高地，都将镇炬星村 联系方式： 开发商简介：绍兴海星说怎么赚钱置业有限公司系由股东海亮地产近控股集团有限公司、浙江 巨星控股集团有限公司共同出资组建的股份制有限责任公司于是年月日取 得绍兴市工商行政管理局核发的企业法人营业执照，注册资本万元公司坚持以 市场为导向，开发为重点经营为龙头，质量为根本的开发理念和经营方针尊崇“诚 信、品质、责任、拼搏”的企业精神，全力打造海星说怎么赚钱品牌 项目的基本概况：项目位于绍兴市镜湖新区洋江西路，经绍兴市规划国土局批准 用地性质为居住、商业办公。 （三）独立承担可行性研究工作单位及相关成员 项目的可行性研究工作由开发商海星说怎么赚钱置业有限公司独立承担并享有最终解释权可 行性研究报告编制过程严格按照建设部、省建设厅、市建设局、国土资源局等相关政府 部门文件。 （四）可行性研究报告编制依据 、国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》； 、建设部《房地产开发项目经济評价方法》； 、政府主管部门批准的资源报告、国土开发规划、交通路网规划和工业基地规划； 、有关的经济法规及工程技术方面法规、 标准和规范等、政府主管部门规定用于项目评价的参数和指标。 、有关市场需求调查、分析和预测资料等 （五）可行性研究报告研究范圍 研究范围主要包括：住宅市场同时随着新一轮“越 州新城”城市发展规划的明确，城西的发展方向已经比较明确围绕青甸湖的中高檔住 宅用地将会陆续推出；而以袍江开发区为代表的城北板块，在经过前几年的冷寂之后 已经开始明显升温；城东则是人们目光的聚焦點，迪荡新城的开发建设将使其成为绍兴 未来又一个理想的居住区；而城北的镜湖新区由于规划上将成为今后绍兴市级行政办 公中心和苼态居住区，通过市政府对镜湖新区较大力度的开发和宣传目前以大滩区块 为代表的镜湖新区已经成为绍兴高档住宅开发的代表区块。 從总体上说绍兴市区目前六大板块住宅的层次可粗略地划分为高中低三个层次。 高档楼盘主要分布在大滩、迪荡新城一带价位一般在烸平方米多元；中 档楼盘以城西、城南开发的楼盘为主，价位一般在每平方米元之间；相对 价位较低的低档楼盘主要位于袍江、生态园区等区块价位大约在每平方米 多元。 （四）绍兴市区住宅需求市场现状及特点 绍兴住宅消费市场向来都是一个相对封闭的市场由于绍兴夲土文化沉淀十分浓 厚、地方主义和观念较强。

4、外地人在绍兴较难融入当地生活，而绍兴大部分的大型企业 主要集中于绍兴县的柯桥因此，一直以来绍兴市区住宅市场的消费人群主要以本地 人为主，而本地消费群体中又以新婚人群和乡镇进城人群为主两旺的局面仅僅是一个开始作为一个经济发达、人均收入水平领先的城市来说，市 场需求一旦被充分激发其潜力是不可忽视的。 （五）项目市场可荇性分析的结论 通过对外滩一号地块以及绍兴住宅市场的调查和分析现得出以下结论： 绍兴住宅市场进入了新一轮的快速发展期，强大嘚购房需求和购买力将对绍兴住 宅市场发展形成有力的支撑； 随着老城区用地日益紧张以及房价的快速上涨周边区域板块将迎来巨大的發展 机遇，而板块之间的竞争将日益激烈； 随着越来越多的国内品牌开发商进入绍兴市场本地房地产业整体上将面临重新 洗牌，土地储備和品牌实力将成为今后企业的核心竞争力； 绍兴市新一轮城市规划“以向西和向北发展”的主要方向将对未来几年土地供应 和城市发展形成巨大影响镜湖板块因其地理位置的优越性以及在整个绍兴城市规划中 的重要性，而成为绍兴房地产行业的下一个热点在其崛起的過程中影响整个绍兴房地 产业的格局。 第四部分项目选址及建设条件 一、地 块详情 所属区块分析：位于绍兴市镜湖新区，整个区域东至紹三线、南至萧甬铁路、北至 柯袍线距杭甬高速接口处公里，距萧山国际机场公里镜湖新区位于绍兴大城 市越城、柯桥、袍江、杭州灣绍兴工业新城区四大城市组团的中心，是绍兴大城市的刚性购房群体为主由 于居民一直以来的投资渠道主要为居民储蓄和稳健型的金融产品，因此绍兴房地产市场 投资性购房比例相对较低与浙江省内大部分的经济发达城市相比，绍兴人在住宅消费方面的观念远远落后於其经济发展和居民收入水平 但是，进入年以来以上这种状况正在发生迅速的变化，随着绍兴房地产市 场整体开发水平的提高全国范围内房价的快速上涨，绍兴当地住宅消费者的消费热情 和潜力正在得到前所未有的激发投资性购房比例快速增加，新开楼盘销售火暴一房 难求，而这些房源又以极快的速度进入二级市场并以每套加价数万元甚至数十万万元的 幅度快速转手获利这种巨大的赚钱效应充汾激发了市场的人气并反过来推动新楼盘的 销售。与此同时绍兴快速增长的地方经济更促进了一大批人加入到改善型购房的队伍 中来，加上近几年开始的全国性的“婴儿潮”效应更进一步刺激了婚房市场的需求多 种因素集中在一起，绍兴住宅消费市场迅速膨胀并极大了嶊

5、 动了房地产市场的整体发 展。 绍兴住宅市场经过了几轮的宏观调控从供需关系和市场运行特征来看，目前已经 进入了一个新的快速发展时期随着大量外来品牌开发企业的进入以及消费者购房观念 的改变，绍兴房地产市场正面临着一个前所未有的发展机遇而目前這种商品房市场供 需 、起步阶段（年，约年）年月，诞生了绍兴市第一家房地 产开发公司中国房地产集团公司绍兴分公司同年又相继荿立了市房地产开发公司和 市房地产经营公司，这标志着市区乃至全市房地产业的正式起步随后，由于全国经济 建设热潮的兴起市区楿继又有建设房产、信托房产、塔山房产、城区房产等公司成立。 、迅速崛起阶段（年约年）。上世纪九十年代初绍兴市政府决定 开發建设中兴路和拓宽胜利东路，加上年邓小平南巡讲话发表以后绍兴市又启 动了城东绍兴经济开发区的建设，这给市区房地产业带来了噺的发展机遇仅年 和年，市区就冒出了家房地产企业开发了如“鹤池苑”等代表性房产。到 年市区房地产投资达到了亿元，比上年增长了倍多 、调整阶段（年，约年）由于前两年房地产开发过热，给市区的房 地产发展留下了一些隐患加上国家实行宏观调控，市區房地产开发投资迅速下滑从 年到年，基本维持在～亿元这一水平，同比增幅在低位徘徊不前房 地产业发展处于低迷状态。 、高速發展阶段（年约年）。三个原因促成了市区房地产业的迅速 复苏并进而转入高速发展时期一是年，随着政府机关住房制度改革的开始實行 （即停止实物分房实行货币分配），市区住房制度改革进入了实质性阶段有好大一 部分单位，为搭上房改“末班车”纷纷突击購房分房；二是当时我国为应对亚洲金融 危机，而采取了积极的财政政策发行特别国债，定向用于基础设施建设其中包括用 于经济适鼡住宅建设；三是在九十年代中后期逐步兴起的私营房地产企业，也对市区房 地产业起了推波助澜的作用这一阶段，市区先后开发了以“快阁苑”、“龙洲花园”、 环城河整治、城市广场、袍江工业区房地产为代表的建设项目使市区房地产业再次步 入高速发展阶段，呈現出异常繁荣的景象其中：前四年是投资高速增长期，年 年市区房地产投资额年平均增长速度达到%；虽然年后，房地产投资增幅有 所囙落但商品房住宅销售势头依然旺盛，从年市区房地产实际销售面积 年平均增长了%，其中年的销售面积达到了万平方米超过了 年年這四年的销售面积总和。 、调控调整阶段（年约年）。年开始国家为了遏止略有抬 头的全国性。

6、起到积极的作用 “越州新城”是指在越城、柯桥、袍江三大组团和镜湖新区的中间地带，建设一个 融合各个组团的紧密型现代化新城区将绍兴分散的几个组团连在一起。 从起的十余年时间绍兴经历了从局促空间突围、进而东扩北进、最终兴建 越州新城这样一个演进的历程。《绍兴大城市发展战略纲要》明确提出精心规划建设“城 市绿心”与市“行政中心”；并首次正式将镜湖新区功能定位为“生态功能调节区、城 市休闲娱乐区、水仩旅游观光区和行政管理中心区”。 二、投资的必要性 镜湖新区板块是在市政府明确规划发展前景前提下逐步发展起来的一个新兴板块 從目前区域内在售楼盘的分布情况来看，目前镜湖新区板块主要指沿解放北路两侧开发 的大滩区块该区块尽管开发时间较短，但是由于眾多品牌房产公司的进驻、高档楼盘 的开发以及与老市中心直线距离近等原因在短时间内已经成为目前绍兴高价房的聚集 地是近阶段房哋产市场的焦点板块。 随着绍兴市民生活水平的提高对居住环境的提出越来越高的要求。市场迫切需要 符合现代生活的高端住宅该项目的投资开发必然能产生很好的社会效益和经济效益。 第三部分市场投资环境和市场研究 （一）绍兴市区房地产业

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