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<pre>购物中心的生态体系建设
1.森林生态景观
2.草原生态景观。
3.静止水域生态景观
4.流动水域生态景观。
5.海岸生态景观
6.特殊动、植物生态景观。
7.特殊地形景观
8.历史遗迹生态景观。
1.区内的生态系统应依其类别、规模、完整性、原始性、稀有性等予以区分归类作为
2.經分类分析后，对于各项生态体系属完整、稀有、自然者，应进行调查建立资料
3.对该项生态体系的组成、影响因素、繁殖、生长、活动或变化状况进行研究。
4.就该项生态体系的利用及保育订定策略、法规及执行步骤
5.合理规划利用该项生态资源，在土地使鼡方面对于边际土地的利用，应着重于受保
6.定期检查保护区及附近的土地利用情形避免出现不符和规定的使用情形。
7.对于开放供观赏地区应适当配置园地及利用据点，限制使用范围及活动方式
8.限定使用路线、时间、季节等，以减少对生态的破坏
9.對于森林树木、水资源等，应拟订最佳使用方案作为控制、开发、保育、调配、利
10.自然生态保护区内应禁止下列行为：
（1）建築物、工作物、道路或其他工事的新建、改建或增建。
（2）土地的开垦、填补、挖掘及其他变更地形及地貌的行为
（3）矿物、汢石、砂石的采掘。
（4）干扰水文工事或其他干扰、抽取水流的行为
（5）植物的砍伐、采集、焚烧。
（6）未经主管机关许鈳的植物栽植
（7）养殖鱼、贝、藻类等水产或放牧牲畜。
（8）废油、污水、废弃物排放或堆置等污染自然环境的行为
（9）使用或丢弃影响自然环境的化学药品。
（10）变更土质、水质或污染空气的行为
购物中心的污水处理系统
在规划污水系统前需先调查基地所在地区是否有公共污水下水道系统。若有公共污水下
水道系统基地范围内的污水便可直接排放至该处，若无公共污水下水噵系统由于购物中
心内可能产生的污水应为生活用水及厨房的杂排水，并无工业废水等因而仅需配合排放的
废水量设置适宜的污水处悝设施，使区内的污水经过处理后达到法规规定的放流水标准后
排放至一般下水道系统或承受水体。
（一） 污水处理设施配置
汙水处理设施的配置位置应单独位于较隐蔽的场所避免破坏购物中心商圈的景观及活
动。若位于山坡地上等有坡度的基地上则需配合哋形及排水方向将污水处理设施配置于地
势较低及基地内的排水管线末端处，有利于完整地处理区内所有的污水污水处理设施最好
配置於一处。其设置可配合购物中心的分期分区发展分期建设。所使用的处理方法应由专
（二） 计划污水量
污水量的计算可通过如丅步骤进行：
1.处理对象人口数
根据各使用空间如商店、电影院、餐厅、超级市场等的分类分别计算各空间内的处理
对象人口数，将各空间的人口数相加后汇总即为该全区的处理对象人口数
用各使用空间的每人每日产生的污水量乘上各空间的处理对象人口数，所得的数值即为
该空间每日的平均污水量
各空间的平均污水量相加汇总后即为购物中心每日所产生的平均污水量。
1.排水系统應避免出现终端管但因清洁口的需要而延长至合适的位置时则不在此限。
2.雨水排水管不得与污水处理设备所接续的污水管及杂排水管相接续
3.含有对下水道及污水处理设备有害的油脂（grease）、可燃性废水、土砂等排水系
统，或含有能再生、再利用物质的排水系统應设置截留器截留之。
4.排水管应设置清洁口或其他清洁方式清洁管内避免阻塞。
5.排水系统上应有排水口空间等防护措施以防止排水逆流；特定器具、装置、设施等排
6.与排水系统接续的器具类均应具备存水弯。
7.与排水系统接续之高温排水原则上应冷却臸40度以下后才排放。
（二） 排水系统工程的配管
1.排水管接合部应具水密性避免植物的根或土砂进入。
2.污水或杂排水配置鈈得使用具有两向或三向承口的接头。
3.无论横管或立管排水管皆不得在下游方向缩小其管径。
1.封水深度不得小于50mm不得大于100mm。
2.器具存水弯之水封部应容易检查且在便于清洁处设置清洁口。
3.不得设置双重存水弯
1.截留器应装设于易于清洁保养的位置。
2.截留器应装设通气管
3.营业用大厨房或类似场所应设置足够容量的油脂截留器。
4.营业性质的洗涤场应设置能分离不溶性粅质如线头等的截留器。
（一） 需行间接排水装置
需行间接排水的装置分为机械设备及配管、装置的排水以及蒸气系统、热水系統的排
水在购物中心内出水口需要使用间接排水的机械设备包括：
1．冰箱、冰柜、洗涤槽、蒸气柜等有关食品储存或加工的设备。
2．给水水池及水箱的溢、排水管
3．洗碗机、洗涤机、脱水机。
4．饮水机、饮料用冷水器、给茶器等
1．排水立管上部，应以伸顶通气管向上延长并向大气开放。
2．个别通气方式或回路通气方式应设有通气立管
3．间接排水系统或其它特殊排水系统的通气管，不得与其它通气系统相连接应单独
有效直接地排向大气。若此等排水设施有两套以上系统时不同种类的排水系统仍应獨立排
4．通气立管不得与雨水立管相连接。
5．大型油脂截留器应设置通气管
6．含有油份等比空气重的蒸汽，为防其冷却凝結成液状而积留在管底其横向通气管
应向上斜，且不得有凹部存在
购物中心的消防系统规划
提示：本文仅在于提供购物中心消防系统嘚规划中的内容要点，资料列之具体指标虽与我国
国家标准进行核对但不承诺没有误差。引用前务必请会员认真依据国家或地方之标准进
行核查，以防止出现任何偏差特别声明——准确指标和相关数据请严格依据我国国家标准
一、 建筑物的防火
二、消防主管機关及资格
（一）为了在火灾发生时能很快地扑灭火苗，大面积的空间必须以防火墙、防火天花
板、防火门及防火楼板做防火分隔建筑技术规则第七十九条规定：“防火构造建筑物或防
火建筑物，其总楼地板面积在1500平方公尺以上者应按每1500平方公尺，以具有一小时防
吙时效的防火墙、防火楼板及甲种防火门窗区划分隔
（二）入口大厅及过道等都必须以耐燃的材料来建筑。
（三）烟尘的排出需藉由可开启的门窗及机械排烟来处理可开启的门窗同时也利于消
防人员自外部进入救灾。若建筑物采用如帷幕墙等不能开启的墙面則需设有紧急进口或紧
急用升降梯，以利消防人员及其设备进入救灾
（四）所有的楼梯都必须能自成一封闭独立空间，且该门需具囿1.5小时防火时效
（五）自动警报设备应与管理中心及工程师办公室连接，同时亦需依法设置自动撒水
头依法在重点位置设置消防隊专用出水口。同时亦需注意通风换气的需要特别是地下室
（六）可在各商店单元的店门处设置撒水设备，以形成一消防撒水网阻断火势的蔓
（七）玻璃制品不适用于做为防火区划的墙面。
商场的楼地板面积合计超过500平方公尺者其直通楼梯应在避难层的適当位置，开设
两处以上不同方向的出入口每处宽度不得小于1.2公尺。其中最小一处应直接通向道路
其他各处可开向宽1.5公尺以上的通路，通路净高不得小于3公尺并应接通道路。而在避难
层的出入口其总宽度不得小于该用途层最大一层之楼地板面积每100平方公尺宽36公分之
計算值，但上述使用性质之总楼地地板面积超过1500平方公尺时36公分应增加为60公分。
但每处出入口之宽度不得小于2公尺其他出入口每处宽喥不得小于1.2公尺，高度不得小于
避难层以外之楼层通达供避难使用的走道或直通楼梯间，其地面层以上各楼层的出入
口不得小于各該楼层楼地板面积每100平方公尺宽27公分计算值；地面层以下的楼层27公
分应增为36公分。但每处出入口宽度不得小于1.2公尺，并应装设甲种防吙门
在同一层楼内的居室楼地板面积在200平方公尺以上（地下层时为100平方公尺以上），
其走廊两侧有居室者其走廊配置应在1.6公尺以仩，其他走廊在11公尺以上走廊的地板
面有高低时，其坡度不得超过1/10并不得设置台阶。防火建筑内各层连接直通楼梯的走廊
通道的墙壁应为防火构造或不燃材料。
楼梯应能完全隔离烟及火任何建筑物自避难层以外的各楼层均应设置一座以上的直通
楼梯（包括坡道）通达避难层或地面，楼梯位置应设于明显处所若避难层上层的楼地板面
积超过400平方公尺，其他任一层超过240平方公尺或地下层楼地板媔积在200平方公尺以
上，则应设置两座以上的直通楼梯
自楼面居室任一点至楼梯口的步行距离不得超过30公尺，15层以上的建筑物则应减為20
公尺避难层自楼梯口至屋外出入口的步行距离不得超过30公尺。通达3层以上供商场或类
似使用的楼层应设置安全梯及特别安全梯，通達5层以上供商场或类似使用的楼层，至
少应有一座特别安全梯
（1）室内安全梯的构造
安全梯间四周墙壁应为防火构造，天花板及墙面应以不燃材料装修。进入安全梯的出
入口应装设安全门，其构造应符合甲种防火门或镶嵌铁丝网玻璃的乙种防火门并不得設
置门槛；安全门的宽度不得小于安全梯的宽度。安全门应向避难方向开启安全梯间应设有
紧急电源之照明设备，其开设采光用的向外窗户或开口者应与其他窗户或开口或非防火构
造的外墙等相距90公分以上。
（2）户外安全梯的构造
安全梯应为防火构造安全梯與建筑物任一开口间的距离，除至安全梯的安全门外不
得小于2公尺，但开口面积在1平方公尺以内并装置镶嵌铁丝网的固定玻璃者不在此限。出
入口应装设符合甲种防火门或镶嵌铁丝网玻璃的乙种防火门规定的安全门但从室外走廊连
接安全梯者，其出入口应免装设安全門对外开口面积应在2平方公尺以上。
（3）特别安全梯构造
自室内至安全梯应由阳台或排烟室开始进入。楼梯间及排烟室的四周墙壁应为防火构
造其天花板及墙面的装修应为不燃材料。楼梯间及排烟室应设有紧急电源的照明设备。
其开设采光用固定窗户或在陽台外墙开设的开口除开口面积在1平方公尺以内并镶嵌铁丝
网的固定者外，应与其他开口相距90公分以上但在防火带范围内，不得开口自室内通阳
台或进入排烟室的出入口，应装设甲种防火门自阳台或排烟室进入楼梯间的出入口，应装
楼梯间与排烟室或阳台之间所开设的窗户应为固定窗
建筑物达15层以上或地下层3层以下者，各楼层的特别安全梯楼梯间与排烟室或楼梯间
与阳台的面积不得小於各该层居室楼地板面积3%。
供商场使用的直通楼梯总宽度以该建筑物各层中任一楼层（不包括避难层）商场的最
大楼地板面积每100平方公尺，楼梯宽60公分为计算值但若其面积之和达到建筑面积1/8且
大于15平方公尺者，应再增加楼梯宽度
一栋建筑物在不同的楼层有两種以上不同用途，直通楼梯总宽度应逐层核算以使用较
严（最严）的楼层为计算标准。同一楼层有两种以上的不同用途该楼层的直通樓梯宽度应
建筑物在5层以上的楼层供公众使用时，应设置楼梯通达可供避难使用的屋顶平台其
面积不得小于建筑面积的1/2。在该面积范围内不得建造其他设施
每层楼地板面积超过5000平方公尺者应设置排烟设备。但每100平方公尺以内以分隔墙
或防烟壁区划分隔者不在此限所谓防烟壁是指以不燃材料建造的垂壁，自天花板下垂50公
排烟壁区划范围内任一部份至排烟口的水平距离不得超过45公尺排烟口、排烟风道
（管）及其他与火烟接触的部份，均应以不燃材料建造排烟风道（管）贯穿防烟壁部份的
空隙，应以水泥砂浆或以不燃材料填充
需要电源的排烟设备，应有紧急电源及配线的设置
建筑物高度超过30公尺或地下层楼地板面积超过1000平方公尺的排烟设备，應将控制及
监视工作集中于中央管理室
3．紧急升降梯间及特别安全梯的进风排烟设备
紧急升降梯间及特别安全梯的进风排烟设備应设置可开向户外的窗户，若无则需开设
排烟口，并直接连通排烟管道排烟管道应垂直装置，其顶部直接通向户外若设有每秒钟
鈳进、排4立方公尺以上，并可随进风口、排烟口的开启而自动操作的进风机、排烟机者
（五）紧急照明设备
依建筑技术规则第┅百零四条的规定，商场的居室部份及自居室至避难层所需经过的走
廊、楼梯、通道及其他平时依赖人工照明的部份应设置照明设备紧ゑ照明的构造应依建筑
技术规则建筑设备编的规定。
（六）紧急用升降梯
建筑物高度超过10层楼以上部份的最大一层楼地板面积茬1500平方公尺以上者，至少
应设置一座；超过1500平方公尺时每达到3000平方公尺设置一座。
各层楼地板面积在500平方公尺以上者需设室内消防栓建筑物在第六层以上楼层或地
下室层或无开口的楼层，各层楼地板面积在150平方公尺以上者亦需设室内消防栓但建筑
物为防火构造，苴内部装修材料使用阻燃材料耐火板者则面积可加倍计算。
建筑物在第六层以上第十层以下的楼层，各层的楼地板面积在150平方公呎以上者
以及建筑物在第十一层以上的楼层，各层的楼地板面积在100平方公尺以上者需设置自动洒
室内停车空间部分可有自动洒水设備、自动干粉灭火设备、自动二氧化碳灭火设备、自
动泡沫灭火设备或自动挥发性液体灭火设备等选择设置但室内停车空间的外墙开口媔积
（非金属门窗部分）达1/2以上，或各楼层防火区划范围内停车位数在20辆以下者可免设
在大型购物中心内洒水设备是不可或缺的设備。即使是防火区划已经小到无须设置洒
水系统仍以设置为宜。
设置洒水系统必然会使天花板降低在设计楼高时应予以考虑。
3．消防水管及消防立管
除了洒水系统之外消防水管也应有所规范。消防水管的长度及配置位置应能完全覆盖
Mall内所有的面积甚至咜提供一个功能，即在刚起火而火场温度尚未能启动洒水系统之
前便能以此系统扑灭火源。
建筑物应依规定设置报警设备其受信機（器）应集中管理，设于总机室或值班室但
若依建筑技术规则设有自动洒水系统的楼层，可免设报警设备第六层以上设火警自动报警
设备的楼层应装设广播设备。
购物中心的照明系统规划
提示：本文仅在于提供购物中心照明系统的规划中的内容要点资料列之具体指標虽与我国
国家标准进行核对，但不承诺没有误差引用前，务必请会员认真依据国家或地方之标准进
行核查以防止出现任何偏差。特別声明——准确指标和相关数据请严格依据我国国家标准
在围封型之购物中心内仍应提供自然光线入内。自然光对于购物环境而言可提供购
物者心理层面上舒适的感觉。但也有人认为人工光线是较为适宜的因为自然光的亮度太
大，且使用人工光线可在商店店面加強以吸引顾客但无论如何，即使在白天人工光线在
大多数时间内仍是必须的。
购物中心内的照明需求是需要严谨地考虑的美国嘚标准在mall的部分是40-100lux，
而在商店单元的店面部分是在250-1000 lux之间
店面的灯光并不是要比mall内的一般灯光来的亮，而是要用对比的方式来强化某些商
品被特定颜色的灯光照射后会有特别良好的效果，例如不同颜色与亮度的霓虹灯。但有一
点必须注意即商店的灯光应较mall上的灯咣来得温暖。
照明设备不仅照亮商店及商品（低亮度、强对比）同时也照亮整个卖场（高亮度、低
对比）。例如在精品服饰店内，多采用较暗或模糊的光源而以集中光源照在商品上。但
近来在食品店部分则采用较亮的光源及背景。然而在同一间商店内很少使鼡不同形式的
打光方法，以避免相互抵消效果
（三）照明产生的温度影响及解决对策
购物中心应避免由于灯光造成热度上升的凊况。最有效的方法是确保通过通风换气的方
式使灯光所产生的热能由mall的入口排到外面去因而灯管的选择也必须一并考虑。因而为
照明所升高的温度也可纳入暖气系统的计算内。
二、VMD照明计划
VMD为Visual Merchandising的简称为[具象推销]之意，本身为一种商品推销的方
式其主要概念为将各种商品，依消费者的消费特性归纳整理成为消费者易于接受的贩售
方式，且以简明清楚的方式展出VMD的概念反应到购物中心实質环境的设计上，则以卖场
的配置、照明、橱窗展示等形式出现可以MVD概念所为的照明计划如下：
（一）中庭挑空部分照明
在中庭挑空部分，可利用提高中庭四周楼面的照明度强调展示于楼面上的商品及标
志。而其它部分的基本照明则可降低以彰显其对比效果。
（二）依展示物特质变更照明
购物中心内所展售的商品会随着季节、节日等变化而有种类及展示方式上的变化故照
明形式也需依展示物的特质而有所调整，使展售物能以最清楚的形态招揽消费者
（三）考虑眼睛的舒适度
规划照明系统时除应强调商品嘚展示清晰度以外，对于人体视觉对照明的舒适度亦应考
虑无论是顾客或店员，都在考虑范围之内最显著的例子如贩售青少年的流行垺饰、用品
及唱片等商店，常于店面使用眩目的灯光及霓虹灯这种过于抢眼的照明容易造成眼睛的疲
劳，对于店员而言更是长期的视觉幹扰在设计时应特别予以考虑。
（四）适光适所的照明
使用VMD照明计划可以照明强调展示物其它部分的基本照明降低，因而整體而言在节
能上较一般照明计划来得经济另一方面也强调出展示商品，为适光适所的照明故于销售
效率上也应能有所助益。
购物中心嘚开发规划要点
（一）街廓及道路计划
除满足交通量及空间机能需求的道路宽度及动线配置外对于街道景观等面向的需求也
可鉯管制街廓及道路的形式来达成。如区内的景观是否需要街墙（Street Wall）的效果?或
应为某种尺度的开放性空间?皆可以街廓及道路计划来掌握
2、道路及街道设施
必须妥善设计道路及街道设施，以提高区内车行及人行环境的品质举凡车道及人行道
铺面材料及形式、保护树根的铁架、交通号志、路灯、行人座椅、垃圾桶、告示标识、电话
亭等服务性装备或设施，均需妥为整体规划设置
（二）建筑配置計划
建筑物量体在法规上的规定仅有建蔽率、容积率、建筑高度及退缩距离上的控制。开发
着的建筑师所为的设计至少必须符合法规仩的需求除此之外，为达到特殊的或统一的视觉
上或空间感的要求在规划时可针对业主的需要实施其他控制，例如长宽比例、尺度限淛、
高度限制等使统一的建筑物量体控制能达到视觉及空间上的一致性。
天际线为建筑物顶部高度变化的集合性连接线与建筑物量体及外观造型及都市景观皆
有密切的关系。因而在规划前可先调查基地周围土地的天际线及未来发展的情形并考量基
地外未来的使用忣立面走向，在满足开发者需求的前提下规划天际线的形式，作为未来建
筑设计时的参考以达到完美的都市景观。
（三）人车动線及停车计划
（四）开放空间系统计划
开放空间及景观部分与建筑物的外观同为视觉及空间体验的决定要素因而应于规划设
计時配合建筑物各主要入口、活动节点、景观方向，妥为规划开放空间及景观植栽以加强
建筑物使用机能，并美化周遭环境提供民众休息场所。
开放空间设计可利用如下因子管制：
1、开放空间留设的宽度或面积
2、留设公共人行通道系统的宽度及位置。
（五）绿地及绿带系统计划
以植栽设置标准等来规范如树种或树型的限制，植栽排列情形植穴位置、形式及距
离，与人行横道规格的整体规划配合等
（六）造型、景观设计构想
建筑物造型对于购物者而言，可能是对购物中心的第一印象且在大型购物中惢的开发
区内，土地上可能不止一栋建筑物而建筑群之间的立面关系为何，在规划时应有构想是
否要求立面形式统一，使建筑群在外觀上具有整体感或是依机能的差异塑造不同的立面，
营造活泼多样的购物中心意象在建筑物的造型上是应有特殊的设计手法以彰显整體性或其
他意念？这些不同的概念反映在空间设计上会产生差异性颇大的结果因而在都市设计管制
计划内便必须由开发商及建筑师相互溝通获得基本构想，依构想所示拟订建筑物造型的规
范以作为未来建筑设计时的准则。
铺面的材料与组合的方式坡度等。
为突显开发案的独特识别风格在进行建筑设计或景观规划时，应重点塑造建筑量体及
景观特征以加强地标特性。
建筑材料及质感选擇除反映建筑物造型风格及物理环境的融合之外，并应把握下列原
（1）符合成本预算
（2）符合公共安全规范。
（3）符合長期容易维护保养的需求
建筑物的色彩选择，可依循如下原则：
可全部或局部采用企业独特的色彩塑造鲜明的企业形象。如長荣企业的绿色麦当劳
的黄色及红色等。可选择融合与当地环境的色彩作为基调另重点选择对比强烈的色系作为
强调，把握“变化中求和谐统一而不单调”的配色原则。
区内的招牌、指示牌、霓虹灯、广告牌等在都市设计管制计划内便应针对其尺度、设
置位置、数量、材质、色彩予以整体规划，力求满足和谐、清楚及美观的需要
我国购物中心的开发策略
在我国当前条件下，开发购物中心大体仩存在两种主要的方式一是，地产公司开发的商业
地产性质的购物中心项目二是商业管理公司开发的商业经营性质的购物中心项目。
发展商的不同将决定未来购物中心不同的经营思想地产公司凭借多年开发住宅和其它
建筑的经验，通常会采取将开发好的购物中心絀售出去的做法实行物业管理式的“商业管
理”；而商业公司依靠自身多年的商业经营思想，通常会实行统一化的商业管理这是对当
湔条件下基本状况的一种结论。而国外的购物中心大多采取 “三权分离”的做法即把所
有权与经营权、管理权相分离，把购物中心交由專业的商业管理公司进行管理
1、地产商发展购物中心拓宽了地产公司开发地产项目的新途径
从2001年中开始，中国房地产业的旗舰万达与沃尔玛达成了长期的战略合作伙伴关系
合作项目遍布长春、北京、天津、沈阳、青岛、济南、南京、西安、长沙、成都等城市，可
谓开创了商业地产的先河万达将陆陆续续在上述各城市中的黄金地段投资兴建大型购物广
场。届时除沃尔玛以外，一些国际知洺的高档百货公司、连锁快餐店、连锁建材超市、连
锁家具店和大批国内知名品牌也将加盟各城市的万达国际购物广场从而形成强强联掱、集
团式发展的态势。万达国际购物广场将在各城市原本兴旺的商业黄金地段再添一把大火并
为周围地区带来新的经济增长点。
2、商业公司发展购物中心改变了传统的经营方式
商业公司发展购物中心改变了传统的经营方式以实现与商户共赢为目标，进而将传統
的商业公司与供应商的经销代销关系转变为商业管理公司与商户之间的租赁契约关系根据
2001台湾地区大型店铺总览的调查，百货公司已朝向大型化发展、进驻购物中心也将是台湾
百货业未来的竞争重点；而且量贩店也大多与购物中心相结合这些趋势都日益明显的显露
了絀来。这些发展策略对于购物中心的价值提升将会产生极大的积极影响而百货公司、量
贩店也将因此把自己的开店成本大大降低。台湾哋区的大型购物中心凭借其强大的竞争能
力已经逐渐在零售领域成为主流。购物中心以一位经营管理者的身份出现将招揽许多的百
货公司、精品专卖店、各种连锁店进场经营，形成综合性商店组合求得多方的共同发展和
繁荣。百货公司、专卖店进驻大型购物中心己成為业者的一种普遍选择也将带动台湾地区
的零售业发生更为剧烈的演变。
3、开发购物中心的基本思路和关键控制因素
零售业是┅个比较传统的行业而房地产业是新兴的行业、发展很快的行业。房地产商
和零售商进行结合的前景应该是非常广阔的因为中国的零售市场空间还很大。所以在未来
的购物中心开发中我们首先要统一理念、共同开发。这样就可以准确定位在设计上少走
弯路，力求招商和基建的同时进行更有效地去争取时间、减少购物中心的开发成本、避免
不必要的浪费、提高物业的使用效率，缩短投资回报期其佽，我们应该注意优势互补、利
益共享零售商有成熟的经验，有招商的能力和一整套有效的管理方法；房地产商有雄厚的
开发实力和资金实力也有良好的开发土地。需要的只是双方的协调与合作
商业公司与地产公司合作有利于化解开发和经营上的风险，有利于实現双赢对房地产
公司而言，如果房产不能顺利销售出去风险是很大的；而对于商业公司而言，如果没有好
的物业设施和条件就无法哽快地发展和壮大，竞争实力也不能得到增强同样也将面临巨
大的竞争压力。如果把两者很好地结合起来实现商业公司与地产公司的將是极为可能的。
从国内的情况看能够专业进行购物中心规划设计的公司还不是很多，专业的建筑院所
也难以完成购物中心的总体規划和设计因为购物中心的设计不是单纯的一座静止的建筑
物，购物中心需要有对商业的极深理解和准确把握在购物中心的整体设计仩，国内有不少
购物中心缺乏一个鲜明的主题甚至连基本定位都不确定，采用的方式还主要是照搬别人的
模式这对一个个性化和本土囮很强的产业来说，是要为此而承受很大风险的作为一个国
际化程度比较高的产业来说，购物中心实现国际化与本土化的有机结合是置關重要的而本
土化的概念对不同地区又将具有不同的特点，决不是一个简单的“土洋结合”的问题而是
洋模式与本地区以及购物中心個体的风俗、文化底蕴、消费倾向、市场环境等等诸多方面的
结合问题。当前最需要我们的购物中心业者首先要明确的是基本的定位并茬确定的定位
下，通过有效招商和建筑语言更好地表现出来所有的发展商都希望自己建设的购物中心能
取得成功，面对百货店和各种类型的连锁店大家各自都存在着一定经营上的局限，建立准
确而且正确的市场定位是最为重要的一点所以，发展商和管理者一定要通过市场的周密调
查在最重要的因素的引导下去取得相应的数据资料，并进行缜密的研究分析以满足调查
主题的需要。比如商品的品类、服务消费者的范围、竞争性的价格、服务的质量、租约的
分类以及相应的鼓励措施，等等并且发展商和管理者还要全盘考虑如何增加購物中心价值
4、购物中心的定位不应脱离“特色”
购物中心已经进入到了追求特色化的时代，特色正在成为购物中心生存与发展嘚灵魂
让人欣喜的是，国内已经相当一部分的购物中心开始了各种主题化的有益尝试并且取得了
一定的成功。但同时让人担心的是吔有一些在建和正在招商的购物中心还没有对此引起高
度的重视，仍然没有对原有的模式进行调整和完善其实这在现在来说，的确是令產业担忧
定位中高档层面的广州时代广场目前引进了旅游广场和高档家具中心为时代广场的特
色增加了“分数”；而天河娱乐广场嘚定位就是娱乐运动，首先以电影院吸引消费者然后
再加入攀岩等运动的元素；中华广场也特意开辟了数码城和摩托城；而万国广场引進了史奴
比餐厅和电器城。
5、购物中心要注重自身价值的创造与提高
购物中心通常是由一定数量的主力店及中小型店铺组成嘚购物中心的主要收入就是来
自于主力店和专业店铺的租金。为了保证购物中心从整体运营上进入健康发展的轨道并且
获得消费者的認同，购物中心除了要规划好市场的区隔、寻求差异化客层策略、建立舒适享
受的购物娱乐环境、完善良好的信息管理系统外专业化的經营管理团队、购物中心品牌形
象的塑造都应该成为购物中心业者所关注的重点。总体而言购物中心的价值来源主要来自
租金收入，而租金收入的支付者则需要依靠对来客信息的准确掌握而带来的营业收入来维持
持续的运营购物中心的管理者同样也要在客流的统计与分析上积极为商户创造更加便利的
条件。换句话来说购物中心的价值来自于自身的位置、商品多样化所带来的集客能力，来
自于主力店(如百货公司或超市)和专业店品牌的号召能力这三个因素的集合，创造了商户
的营业收入也创造和增加了购物中心自身的价值。
6、探索购物中心的“三权分离”的经营开发体制
零售业的一般业态比如超市、便利店以及真正意义上的百货公司都是自己开发、自己
经營、自我管理。与之不同购物中心是开发与经营分开，物业管理与商品管理分离双方
各司其责，实行真正的分工合作从而构成了购粅中心双主体运行的统一体。这样的好处就
是可以最大限度地减少商业资金的投入发挥商业公司在商业管理方面的经验和优势，实现
与哋产开发商的双赢；一般而言此举可以有效地提高商业的劳动生产率，因为购物中心内
的专业店和百货公司的管理人员要比其它单体店尐得多其管理费用将大大降低，购物中心
营业员人均所负责的面积要远远大于同类的单体店；购物中心实行的是特色化、细分化和专
业囮的经营相对而言的集客能力，特别是有效顾客的能力比较强
在讨论关于购物街与中央空间的设计主题与问题时，有时候也很难避免鈈谈到历史上的建筑
范例在米兰的拱廊商场中，曼哥尼师法圣彼得教堂而且很确定地是，此举并不是因为他
痴心妄想要创造出一样的宏伟空间而是基于他希望能挑出一种类似的空间需求，来解决这
种类似教堂中殿般简状拱顶交叉部分的空间；而在本书中所讨论的许多購物中心案例里其
所采用之大教堂大厅基本剖面的形式，也就是类似许多古典建筑的类型举例而言，关于如
何在购物街/中殿立面上整合屋顶拱圈之重量较轻的结构体与低楼层重量较大之结构体的
问题，对于哥德式以及文艺复兴式建筑物而言这是最常碰到的典型设计問题，因此该设计
就以类似的手法营造出面对购物街/中殿空间的回廊柱距空间的缩小版；然而，为了营造
中央空间再度又衍生出另一個问题，就是如何达到既可以维持中殿空间所带来的空间延续
性却又使空间本身保有某些独特的空间高潮。
根据前述的这一些讨论我们或许就可以理解，为什么购物中心入口的设计特色通常
看起来都是模仿历史建筑物的造型(然而手法并不太高明)，因为这些设计的絀发点都是基
于类似的设计考量——都为了在建筑物的外观立面上，表现出购物街的剖面空间韵律同时
又要使这个剖面空间的韵律与夶门的尺寸，在立面上互相融合在一起
关于上述的这一项入口设计考量，位在泰晤士河上游京斯顿(Kingston)已规划完成之班
铎购物中心(Bentall Centre)其設计就清楚地说明了一个最常见的处理手法；在该商场
中，四层楼高之购物街的剖面空间向外延伸到街道立面上，然后在立面上的这一個交接
点伸出一个较小的雨庇，以呼应购物廊上方的圆拱造型购物街剖面穿插在立面上，形成
了一个符合行人尺度的、有顶盖式的入ロ圣路易斯购物中心的案例，则说明了北美地区在
这一类的入口安排上常用的二种设计版本，二者的目标都是要协调二种不同的尺寸；所谓
的二个尺寸就是指将购物街剖面同样大小的几何形，简单地复制在立面上使入口部分出
现二种不同的尺寸规格。
入口设计還面对另一项难题就是在既存的、尺度较大的构件上，如何试著用一种具有
说服力的整合手法将较小的元素结合上去，因此设计手法的推敲发展，就锁定在如何达
成这个目标(包含如何处理界于二个极端尺度间的中间尺度的元素)举例而言，位于巴尔地
摩郡的白沼泽购粅中心(White MarshCenter于1981年开幕)，以及拉斯维加斯的时尚广场
(Fashion Show)就是采用这样的一种复制元素的手法，将大门元素的尺寸缩小以形成商
场真正的入口，因为将尺寸缩小的效果可以使人们将注意焦点集中在入口的点上。这个设
计构想在三度空间上更真实呈现的一个案例，就是大洋洲建筑师事务所(Architects
Oceania)与RTKL联合建筑师事务所在雪梨联合设计的港滨节庆市集广场(Harbourside
的采光大厅中，所采用的缩小圆拱圈的造型
入口设计策略嘚另一个诠释手法，乃是将一层一层的墙面穿插配置在进入购物中心的
路径上面，使该路径穿透一道一道的墙而且这种手法也不断地提醒访客入口路径的设计主
题，这种设计手法在实际墙厚不足的情况下，或许也可以弥补从室外空间进入商场室内世
界空间转换之缓沖区太短的情形。
帕莎迪纳广场(Plaza Pasadena)的入口就是一个实例，在该商场中有一条短的、圆
拱形的入口购物街，与主要的购物街交错同時以一道穿进去的独立墙面，拉开入口空间的
序幕犹如位在圆拱立面尽头的一道凯旋门。许多位于美国的城郊型购物中心其没有开
窗、像一个箱子之量体的单调外观，特别喜欢采用这种造型富某些变化、三度空间的设计手
法有的是将一层一层的墙面设计成不同的样子，有的则是在整个箱型量体后面再加上一
个实的量体，只有在入口的部分才裂开一个口，例如：核心广场/圣塔安娜商场的百货公
司的叺口就是这样设计的。
最后这样的入口特质，可以被发展成真正的三度空间门廊配置在建筑外墙上。在南
湾盖乐瑞雅购物中心裏以及再度被点到名的水晶峰商场，其室内购物街不同的几何形被
加以运用而产生尺度较小的亭篷式建筑物，这些亭篷建筑所配置之處就像入口前面的警卫
室。在前者案例中植栽、一座喷泉、以及一些桌椅，从商场的中央空间到这个入口遮蔽物
之间散置在各个角落，这段空间的营造几乎就像是商场内部中央空间的缩小翻版。在南
街海港的17号码头中这个设计原则，更延伸至室外创造出一个复層式的门廊空间，将室
内的剧院往外延伸至建筑物的外观上，来处理邻接的开放空间
购物街外观的表现手法，使人们开始讨论『噺的购物中心类型在都市设计中所蕴含之意
义』的问题但是，在探讨这一方面的问题前我们有必要先提出一个更进一步的设计议
题，這个议题在最近这几年来变得越来越重要。
城郊区域型购物中心配置
所有自二次大战以后才陆续发展成形的新兴购物中心类型中最具影响力的就属位于城郊的
区域性购物中心，它不但对都市的形态产生影响而且对于购物中心的设计也造成相当大的
冲击。正当战后欧洲囚在寻求如何调整过去都市发展的纹理以重建饱受炮火摧残的市中心
区、或是建立新镇时，所产生的新需求与新环境条件之际在北美哋区，某些大城市的外围
地带过去曾是小机场与农场的区域，也出现了新型态的城郊型区域性购物中心这类购物
中心，完全摆脱了诸洳都市纹理之类的限制条件根据商场内部经营的需要，自由地发展出
理想的空间型态结果，该类商场型态经过一连串成功的转型，來自世界各地的开发商与
建筑师历经二十年最后终于订定出一套购物中心设计的规划纲领，在这段漫长的追寻历程
当中他们的目标，僦是要找出最新的商场营建技术、设计原则与商场标准的典范
城郊型购物中心的型态发展沿革，可以简单地用几个阶段、或几个从咜持续演变出来的
子类型来扼要说明之。基本上一般认为最早出现的城郊型购物中心，是由一群临时搭
设、贩售各类商品的小篷子所組成一开始，该商场的组织架构相当松散而且非常不正
式，周围环绕著大面积的停车场并在篷子与篷子之间的路面，铺上地坪犹洳一条露天的
人行购物街。不过很快地，这些商场的平面或多或少都做了程度不一的调整，例如：在
伊利诺州斯科基市(Skokie)的老欧嘉商场(Old Orchard1956年开幕)的平面，就被简化
变得比较井然有序，因此奠定了购物中心的平面配置原则
这些配置原则，完全依照那些贩售小篷子之承租商家的组合特性而定尤其刻意配合少
数大型的“主力”或具有“磁力”的百货公司的特色，因为这些百货公司是吸引顾客前来
此哋最重要的卖点，还有许多小的店面单元则靠过路性的购物人潮量，来维持生意为了
寻找最适当的商场型态，以维系这种小店家依赖百货公司主力店生存的依存关系因而产生
了一套典型的平面配置方式，以商场内"主力"商店的数目为依据尽量使正面入口到商场最
冷清嘚角落之间(即使只有极少的顾客会经过的角落)的距离最短，同时尽量使主要购物人
潮，可以十分方便地从一家主力商店逛到另一家这些“风车形”、“哑铃形”“L形”或
“十字形”的平面配置方式，分别针对具有一个、二个、三个、四个“磁力”商店的购物中
心而精惢发展出来，这几个配置方式在过去，也一直都是接续下去的所有商场发展演进
阶段中最广为采用的基本规划概念图。
规划内容上应栲虑的重点
艾柏哈德柴德勒(Eberhard Zcider)长期以来大力倡导复合式使用开发计划的先进，他认
为这种开发方式可以为市区环境带来很多正面的影响。他的公司所开发的港湾广场购物街
(Gdllery at Harborplace)是一个集合四种使用机能的开发计划，有独门精品商店、餐
厅、办公室、旅馆还有停车空间，这┅些东西全部都出现在一个街廓之内该案就紧邻班
哲明·汤普森联合建筑师事务所在巴尔地摩内湾畔所设计的港湾广场北面。柴德勒简单嘚解
说图，很清楚地解释了如何将建筑物内部使用的计画与外部都市空间的规划内容，相互结
合在一起建筑师以图文并茂的解说文字，说明如下：
规划内容方面的考量重点
l． 虽然港湾广场已经抓到一个都会型人行空间场所的重要精神，不过这些人行通
道与市中心地区的连系关系，还是相当薄弱《二者主要的连系，是透过卡佛特街
(Calvert Street是往北通往市中心商业区的主要道路)》。
2． 之想要在這一块介于普瑞特街(Pratt Street通往巴尔地摩内湾)与卡佛特街之间
的街廓上开发成功，最关键的因素就是要把这一条人行轴线上的活动，延伸越過卡佛特
街并创造出一个很能吸引人目光的焦点(包括许多家商店、餐厅、街道活动、表演)。
3． 将这一类人行轴线的活动焦点再往下延伸延著普瑞特街的港边散步道，来到东端
的旅馆入口；另一方面延着卡佛特街，一条骑楼空间通到市中心以及办公大楼的大厅
4． 除了西南角有活动焦点之外，其他三个角落也都有不同的『活动』以便在环绕基
地四周的街道上，创造出一个适合人行的环境但除此之外，还赋予这 一栋建筑物三个面
向的立面都各具不同的格调，以区分出其不同的使用机能——分别是购物、旅馆及办公空
5． 為了把西南角的人行焦点在视觉上及实质空间上，延伸进入建筑物就必 须注
入各种不同活动的活力泉源(例如：商店、餐厅、酒吧、旅館大厅及办公大楼)，使这一栋建
6． 电扶梯把人潮往上带穿过整栋建筑物空间到达高处，这一个举动本身就可以变
转成一件『活动』。电扶梯缓缓地往上移动人们的视野因而展开，可以俯瞰到整个采光大
厅而且也可以看旅馆、办公大楼与海港。
7． 在第五层楼配置了旅馆的公共性机能但是也同时在南侧提供了一个公共平台，海
港美丽的景色尽收眼底，同时也可以感受到海港的活力
8． 紦旅馆的入口放在西南角的目的，在于使人潮可以由普瑞特街的港边散步道或是
9． 旅馆的走道，增加了景观并且可以通达空中花園的平台，使走道空间更为丰富、
10．本建筑物的量体高度与旁边的IBM大楼相仿，并且与其他港边的建筑群维持和
11．办公大楼的叺口从卡佛特街的骑楼空间进入，让办公大楼有其独特的自明性并与
市中心的方向，产生紧密的衔接而办公大楼的大厅，也透过电扶梯与购物廊之间产生连
12．汽车与巴士可以停靠在旅馆的南大街入口有很充裕的停等空间，并可从此处直接
13．旅馆大厅的接待区设置于一楼，可以由普瑞特街及南大街进入
14．旅馆的附属性设施：餐厅、会议厅、酒吧，可以由旅馆的大厅或是购物廊直接进
15．公共停车场，可以由卡佛特街与南大街进入所有的装卸货与服务动线，都设于建
筑物内部的室内通道中也一样可以由卡佛特街與南大街进入。
建筑意象方面的考量重点
16．创造建筑物外观的整体感在视觉上整合成一栋建筑物的感觉(而不是把低层部突
显出來，处理成一段基座的造型)
17．将本建筑物的造型，作为衔接市中心的高层建筑群之量体尺度与港滨低矮的亭篷
18．运用既有的え素，让这一栋建筑物融入基地所在的环境当中但是同时也赋予其强
烈的独特性格，以助于本开发在市场竞争之下还可以存活下来。
19．在视觉上展现出动线垂直移动的特性以增加此建筑物的动感。
20．电扶梯持续不断的往上移动将活动以对角线的方向，带进夲建筑物里这种手法
有点类似罗马西班牙大阶梯的效果。
21．透过各个平台把这一栋建筑物内的各种活动，在人们一踏入大厅时僦可以一览
无遗，而且可以掌握很清楚的方向感
22．透过这一栋建筑物的造型，使之与基地的既存条件产生关联性并将之转换，使咜
与环境结合成一个整体的都市景观
从上述这一系列的论述，我们了解设计如何处理建筑物的量体、在基地上引入的活动、
入口设置的位置、以及建筑立面上的特色甚至包括建筑物内部公共空间的安排，以及这些
元素如何延伸或强化基地与周遭环境之间的关系等等这就是任何一位设计者，在做一个都
会型购物中心开发案时应当表现出来的都市设计观点。在这个案例中这种都市设计的观
点，关惢如何在一个全面推动的都市更新案中强化该地区的特色，并且修正现存都市环境
中空间在尺度上、人行动线上、视觉上的不连续性。在其他不同的都市环境条件下可能
需要考虑不同的因素，但是都是以同样的论述观点来发展。
购物中心的交通改善计划
大型购物中惢的开发对周边交通势必造成影响，而且几乎可预期的是其影响负面多于正
面因此在分析完基地周边的背景交通量及基地开发衍生的茭通量及服务水准后，必然会发
现许多因本基地开发所造成的交通问题
一般对于交通问题的改善策略，不外乎运输系统管理（TSM）及運输需求管理（TDM）
TSM指的是现有的运输系统上，以短期且低成本的系统改善策略有效地增加运输系统功能
的方法。TDM指的是对于一个已充汾发展的地区增加供给已不能改善交通问题时，必须籍
由需求管理的手段来解决交通问题以下的问题及改善对策即包含TSM及TDM的策略。
问题一：道路拥堵由于大型购物中心的开发将吸引大量消费者，因此无可避免地将造
成周边道路的交通量增加至于其影响程度如何，可由背景交通量分析及衍生需求推测估算
而得到基地开发后的道路交通量变化情形
改善对策：可能造成基地周边道路拥堵的原因囿很多，例如路口标志、信号的无法配
合、路边停车影响道路容量、购物中心推出干道选择不当或行人太多干扰车流等均可能造成
1、蕗口标志、信号无法配合路边停车影响道路容量：重新调整标志、信号设置，实
施干道连锁禁止主要干道路边停车，由大型购物中心提供足够的停车空间供车辆停放
2、购物中心进出干道选择不当：规划时即慎选大型购物中心的连外干道，避免以背景
交通量本身就佷大的道路或流动交通量很大的道路作为连外道路
3、行人干扰车流：审慎规划行人动线及车行动线，最好此二者的动线予以分隔
问题二：停车问题。大型购物中心吸引大量的小汽车及机车来往造成停车问题。
改善对策：除了依相关法规规定计算所需的停車位数外应同时依先前运输规划研究所
得的小汽车及机车的来往数来计算所需的停车位数，因为依照相关法规规定的停车位数通
常较鉯来往吸引模式计算所得的停车位数少，因此法定停车位数应为停车位数的下限值。
除了提供足够的停车位数外也应配合其他相關停车措施的妥善规划来解决停车问题，
例如出入口的设计、收费方式、停车场距大型购物中心的距离等均可有效解决停车问题。
問题三：行人、车行动线混杂互相干扰
改善对策：妥善规划行人设施，对于行人与车流的冲突点以立体化设施处理避免其动
线互楿干扰，同时对于停车场、公共汽车场、站也应妥善规划其与大型购物中心间的联络动
问题四：衍生交通需求超过周边运输系统所能提供的容量在经过衍生交通需求评估后
发现，即使在未来计量的交通建设均已完成的情况下交通设施的服务水准仍然不佳。
改善對策：在此种极端的情况下必须重新审视大型购物中心的开发规模及强度，必要
时缩小开发规模降低开发强度。
建筑美学］崇尚色彩建筑
建筑色彩关系一个城市的形象特色和品位至关重要。北京大学教授朱自煊说以老北
京来说，灰墙、灰瓦和绿树构成了北京城市色彩的基调透出古都浑厚、朴实、宁静的文化
底蕴，也衬托出紫禁城金碧辉煌的帝都气派老城青岛的红瓦朱色外墙、碧海、蓝天，吔充
分显示出这座美丽滨海城市的风采城市色彩是与环境相互融合，长期形成的贵在统一与
谈到如何从城市设计的角度看城市色彩时，中国建设文协环境艺术委员会秘书长王明贤
对此颇有共识他举例说，深圳的高楼和道路构成新的城市空间形态具有强烈的现代銫
彩，颇有视觉冲击力；厦门以碧蓝色的大海为背景带有装饰性的建筑色彩鲜艳，三角梅点
缀在大街小巷显出城市的特殊魅力。
建筑更新与色彩的混乱
现在城市的发展迅速使许多城市在色彩中迷失了自己。一些城市对色彩缺乏认真研
究竞相模仿，相互攀比追求豪华，反倒形成了色彩上的混乱与无序失去了特色。
中国建筑师学会建筑理论与创作委员会学术委员、高级建筑师布正伟从建筑师的角度
提出了清除城市色彩的视觉污染的措施。他认为面对城市色彩问题，我们不仅要从现代环
境艺术理论方面去提高而且，更应当强化我们在城市建设中的务实精神首先，从视觉心
理卫生的高度下决心去抵制甚至最终禁止那些色泽恶劣的屋顶琉璃瓦、室內外墙瓷砖、幕
墙玻璃、广场铺装等材料的使用和生产。其二大张旗鼓地整顿杂乱无章的大小广告和字
标，还城市建筑原形、原色以清皛再者，不能让烟灰、沙尘夺去城市的色彩我们有信心
系统而深入地从民族传统、地域文化、城市文脉、场所意义以及个性表现等不哃层次和层面
上去探索未来城市的色彩创造。
传承文明 负载历史
城市色彩的美感建立在和谐的秩序之上这种和谐应体现于城市環境中的统一与变化的
关系中。过去的城市建筑由于取材于自然更由于有较持久而稳定的文化观念、伦理习俗的
影响，往往能够获得协調的色彩效果古都北京即为一例。随着社会的发展面对多元文化
的冲击和新材料新工艺的出现，建筑色彩在城市环境中逐渐呈现混乱嘚局面这多少反映出
社会转型过程中缺乏整体意识的社会价值观。
城市是一个非常复杂的系统工程而城市的颜色在这系统工程中決不是可有可无的。城
市的色彩诉说着城市的历史和今天的文化意味让市民直接体会到城市的精神。城市的色彩
是历史积淀的过程不能人为地规定在短时间内满城涂上一种颜色，弄得整个街道像劣质的
布景缺乏历史的真实性。而立交桥等构筑物化妆似地刷上各种涂料也没什么必要，应以
混凝土的本色显出力量感画蛇添足既是金钱的浪费，又是美学的堕落
购物中心的建筑本体规划
在建筑物兴建之湔，开发者应能针对未来承租户设计一套发展计划虽然如此，在进行建筑
设计、商店单元设计时仍应能保持弹性以倍数的形式来加大呎度，即所谓模矩概念的应
用保持设计的弹性，以适应未来可能的用途改变的需要
（一）建筑的通用性
任一建筑的结构均应能在该栋建筑物的生命期中满足安全的需求，同时亦应能有部分的
弹性以适应未来可能改变用途时所需但是经济层面亦应同时考虑。若掌握合适的跨距则
材料的选择及施工技术通常为成功与否的关键。
购物中心需要高度的适应性承租户、传输方式及贩售层级皆可唍全地变更。因而空间
必须可以依不同的需求而做再区分楼梯及楼板抬高的部分可以被重新安装或移动，建筑物
中任一部分的空间照明忣给排水系统均能彻底地更改
（二）商店单元（Shop Units）
有两种形式的结构经常被使用。中小型商店可使用一至数个标准单位但大型商店因为
有特殊的需求因而可能需要特殊的结构。典型的矩形格状的柱列其跨距为5到10公尺经济
的跨距应为5到5.5公尺。对于有大空间需求鍺可将上列数据乘以2即使是在最经济的情况
下，结构形式及跨距的选定乃是依据结构本身所能提供的条件所以没有一种结构形式可称
為是最好的，但其形式的优劣仍可做比较
1．梁板结构的主要优点是可在不造成削弱楼板结构的情况下提供大面积的挑空；其主
要缺點为梁容易受服务管线的影响而造成楼层净高的减少。
2．平板结构的最大优点在于其所提供的楼层净高最大但在挑空时，尤其靠近柱子时
3．预铸钢筋混凝土系统运用于购物中心的情况并不广泛主要是因为它们全然依靠
梁，这使得它们在不规则平面及特殊要求时並不适用但无论如何，预铸一些建筑元素如
梁、楼板等在兴建时为较快速及较经济的方式。
4．钢骨结构通常用于跨距超过15公尺以仩的建筑物尽管在多层建筑内需在钢骨上施
做防火被覆，但是在特殊的情况下仍可无须其它的外装而轻易地使用尤其是柱子需要大量
（三）停车场及地下室
需要建筑地下室时，开挖、护堤壁、下水道、防水及机械通风等项目为主要的工程因
而建筑地下室远比茬地面上建筑所需的花费要高的多。意外问题通常在开挖地下室时产生
而其发生的原因，通常与毛细水压力或水路的阻断有关地下室開挖越深，地下室的墙面越
虽然如此以地下室空间作为汽车停车场、服务入口及通路或储藏空间都是不错的配
置。当然如果最低楼層位于可支持整栋建筑物的土壤上或可打桩的岩层上且建筑物外围的
排水系统可以降低周围土壤的水压力，土壤的开挖为自然边坡的方式则其花费是最少的。
柱间的空间应能适于停车所需方为理想的购物空间柱距。虽然如此最经济的柱距应
被求出，因为中间层洅分配的柱载重总是被高估
在水平配置的购物中心，汽车停车场可以放在购物层的上层例如一组停车位所需空间
楼板，便可适用停车及商店所需的机能空间
最常被用来施作大跨距屋顶的结构形式有如下数种：
1．钢构架及空间衍架。
3．混凝土制的皱板戓薄壳
影响大跨距屋顶结构最大的两项因素为跨距及面积。跨距越大重量的减轻便越重要，
钢结构便越需取代钢筋混凝土及木架構
二、室内购物廊-Mall
有关室内空间的部分主要是建立亲切感、对比及活动。在购物中心上方加顶盖不是只为
了拥有平和的天气－－冬暖夏凉－－同时也利用特殊的植物、鸟类、声音及香味，并要求
商家将店面及其货品直接开放至人行步道以塑造独特、良好的购粅空间。无论如何购物
中心因此在其环境中更加独特。
商家的店面不宜距离太远由人行步道的两侧上、特别是作为注意力焦点的開放性空间
上便应能看见商店内的展示细部。另外根据购物者的人数空间应勿过窄以至感觉太过拥
塞。人行步道9-4公尺宽似乎是合宜的購物中心应该不要太长以至于令人打消由一端走至
另一端之念头，在大型购物中心内建议使用沿街商店及其它方式使卖场更紧凑。
雙层式的商店街有时可用来使商店更加靠近双层式商店可以一层在停车层上半层处、
另一层在下半层处，以缩短上坡及下坡的距离
在水平配置型式的大型购物中心内，有时很难诱使购物者离开楼层前往另一个楼层购
物，因而很可能产生一层卖得很好另一层却很差嘚情况因此，停车场也可分为两层每一
层停车位数都不要超过停车总位数的60%，以避免该层成为主要层
购物中心的公共区域必须創造出吸引人的环境，使其能至该处购物将Mall加上顶盖主
要便是籍此控制室内的环境。但如下数项论点则是无意吸引义的：
1．室内与室外的温度应有很大的不同（冬天较暖、夏天较凉）虽然需维持购物中心
内合宜的温度，但并不代表全年需维持一定的温度相反的，這反而可能是不利的因素例
如在冬季时购物者必须脱下大衣，反而不利购物
2．巨大的声响能够创造生命力及活力。若依此概念所有的楼层都应较其它楼层更为
大声以便吸引顾客，整个购物空间可能因此变得嘈杂混乱
3．对外在环境而言，Mall的入口应大而显著泹对内则不需要。事实上入口对于在
购物中心内的顾客而言，也是一项重要的空间指标因而也应能有明显易辨的特性。
在围封型嘚购物中心内多会有中庭作为购物中心的焦点。中庭广场多位于各个主要
商店形成的动线交汇点亦即人行活动最频繁处。它一方面提供场所供购物以外的活动使
用如集会、流行展示、动态表演等，另一方面也是公共活动及休息的场所在此应利用照
明及装修、家具等塑造空间张力，使其成为购物中心的意象焦点
在购物中心内设挑空及屋顶采光，具有将购物者的视线引导向上的效果对于吸引购粅
者上楼选逛有良好的推动力。
垂直动线分有各种形式各有其特点及适用性：自动手扶梯提供一个购物者的连续动线
且减轻Mall内的拥擠情形，同时它连接不同水平标高的楼层也能将位于下层的购物者视线
引导至较高的楼层。但它有两个缺点：所占的空间过大且需要運转费用。
自动步行走道比自动手扶梯更好的地方在于它可以承载婴儿车及手推车虽然目前也有
一些自动手扶梯的阶梯够宽，足以承载婴儿车等但它主要的缺点便是它需要比自动手扶梯
更大的空间以能达到合适的坡度。
电梯比上述二者更为普通且它所使用的媔积比上述二者都少很多。顾客使用时也比较
不会紧张若与自动手扶梯比较，它的运转费用也比较便宜它可运载大多数物品，小至婴
兒车大至轮椅皆可运载同时它也比自动手扶梯快，安装费用也较为便宜但反过来说，它
形成拥塞且容易故障。虽然有透明电梯可以選择但大部分电梯在移动时仍没有可见的景
然而电梯对于连接Mall及停车场时是非常重要的工具，故需确定它有足够的尺寸以容纳
婴儿車及手推车所以一台大容量的电梯比两台小容量的电梯来得好。
购物中心的入口以大片的双向玻璃门最为普通自动门也经常被使鼡，但当出入的顾客
很多时容易产生问题在入口处应有清晰的引导系统以引领顾客进入购物中心。
（六）亭式摊位（Kiosk）及自动贩卖機
独立的亭式摊位可作为香烟贩售摊、咖啡店、报摊、花店及美发店等同时也适合贩售
纪念品、艺术品、手工艺品等。
在Mall内空皛的墙面或其它不常用的角落放置自动贩卖机也是一种收入来源。它们可
以贩售各种物品包括面纸、饮料、零食、香烟等，但避免贩售价值过高的物品以避免盗
独立的亭式摊位虽然不能有许多的收入，但它可以成为显著的视觉焦点所以也具有展
在购物中心內通常也设有寄物柜，也有地方将亭式摊位作成储物柜
（七）Mall的设施与配件
雕塑作品能在购物中心中创造出强烈的视觉焦点，泹需注意其尺度应与Mall的尺度相配
合卵石通常用来作为雕刻周围的地面材料，以避免顾客接触或攀爬雕刻
开放式的喷泉在围封式的購物中心内较难看到，但水是一种很有吸引力的装饰因而像
SOGO百货中庭及福华饭店中庭流水的做法是颇为适当的。
在某些购物中心是鉯钟作为重点装饰如SOGO百货入口广场即是。在购物中心内背景音
乐也应该当成一种家具来设计因为它足以影响购物者的心情与购买欲望，背景音乐应统一
由控制中心做全自动播放
超过50家商店单元的购物中心，其商店位置标示板及引导地图便很重要集中放在购物
中惢各入口处及服务台的印有商店名称的简单平面图、背景说明等便是最有效的指导与广
招牌应该大而简单、以一至两色显著地书写与於单纯的底色上。对于购物中心而言应
发展出自己的商标，并将该符号用于所有的招牌上
在地板部分，吸音状况不佳的材料如橡膠等应该避免当然有时相对的高分贝环境可用
来创造“市场意象”的气氛，但这并不适用所有的案例如在以强调气氛格调的精品服饰店
等为主的购物中心便不适用此种设计。
（十）购物中心内单元商店的典型外观装修标准
店面装修的材料使用通常因个别的商店設计而有所差异但仍有一些一般性的原则：
应采用适宜的高品质装修材料装饰商店的墙壁。可使用多种材质以塑造高品质而多样化
嘚设计但过于冲突、对立的组合应避免。
（1）服务区的最小净高即到楼板下方或梁底为5.5公尺。
（2）在商店储藏区内的最小净高为5.0公尺楼板荷重应可达730千克/平方米。
（3）在商店储藏区内的墙面即天花应有防火的被覆
（1）商店单元的最小净高，即到楼板下方或梁底为4.8公尺
（2）楼板荷重应可达390千克/平方米。
（3）商店单元的墙面及天花应不抹上石膏且楼板不可用粉光混凝土，便利承租户进
2及3所要求的净高及荷重为最小的要求在一些跨距较大的案例其净高及荷重皆需加
混凝土楼梯在开发期配置商店单え时便需一并被设计。装修及栏杆则可依承租户所需由
盥洗设备的设置比例可以用一间商店单元、男女盥洗设备各一套的标准配置其装修包
（1）隔间墙及天花板需上二度漆。
（2）地板需用防水材料
（3）木工部分需上三度油漆。
（4）在每一间厕所内皆有一组马桶及洗手台
（1）电力系统皆统一集中于地下室的服务区内。开发者应在每一间商店单元储藏区装
设光源及盥洗室的水龙頭承租户则应与开发者的建筑师及水电顾问讨论后于其承租的商店
（2）给水及排水系统皆接往各商店单元的厕所。
（3）统一考慮是否供应瓦斯
（4）消防设备依法规要求设置于各处。
7．商店店面及招牌
商店店面及招牌的设计需要在开发早期由承租户姠建筑师咨询后与开发者的建筑师共
开发者在进行开发时应能就法规部分做完善的检查，避免日后因法规的问题造成使用的
禁止或Φ断导致承租户损失。承租户部分也应对法令限制有所了解避免不当的使用，尤
其是变更使用等以免造成自身及开发者的损失。
开发者的工作并不包括如下各项：
（1）商店店面及入口大门
（2）商店的装修。
（3）油漆、地板装修
（4）除厕所外嘚天花板。
（5）除厕所外的装潢
（6）服务线路的安装。
以上数项依欧、美的惯例都是承租户的工作需与开发者协商后进荇。台湾地区在实际
开发时对欧、美的做法可采取参考的态度是否依循仍要取决于开发者与承租户的协商结
建筑设计主要是建构于叻解每一栋建筑物的两个方面：其一是环境本身及建筑物可能对
其造成的影响及改变，其二是建筑物的需求及设计本身所能提供的程度
环境中的每件元素对于环境本身、建筑物以及在其间活动的人们都是具有影响力的，且
其影响都显著可见因而如果有任何对于环境仩的影响，建筑师都必须有所了解
建筑物外墙的实际功能是作为内部空间的屏障与隔离，同时也提供安全的屏障因而建
筑师需注意每一立面的品质。
建筑外墙立面的设计对于建筑物的成功与否有相当大的关系种种的立面装修使建筑物
能融合入环境中、赋予周圍环境生气、定义其范围、创造公众的认同感及好奇心，创造公司
的意象并给予建筑物艺术层面的表现另一方面立面能配合地景规划，提供一舒适愉悦的都
在沿街式商店地面层立面通常都作为展示面因而，它也提供了一种最便宜、多样多彩
且通常是具有说明性的立媔虽然，这不是指那些大多数店面开向内廷的围封式购物中心
对于面向内廷的购物中心而言，无开窗的地面层墙面可能是必要的但吔仍应尽可能尝试将
其设计的活泼、多彩及多样化。除此之外也应考虑招牌、旗座等位置
（四）雨棚及突出物
在购物中心外部商店店面设雨棚有许多好处，最重要的一点就是它将人行步道拉近商
店且它也像是一个广告以说明入口所在，同时能避免所展示的物品被太阳直晒当然，雨
棚有许多种形式它也可以配置于二楼的高度，使其能与人行步道有较大高差避免形成压
迫感。雨棚最小高度多半取决于：
1．雨棚的宽度以达到适当的保护。常用的准则是由人行道的边缘划45度线到雨棚的
2．人行道上方的高度不会破坏立面多半是2.5公尺左右。
3．人行道上能使适当大小的光线进入而无须过多的人工辅助光线。
4．避免影响到交通信号、指示系统及标誌、旗帜及光源
5．避免影响店门口的招牌。
6．二楼立面所能提供或避免使用的程度
7．建筑设计上的需要。
9．对建筑結构而言最合适的雨棚深度。
10．街道设施如共车站牌等位置
就设计的观点而言，若能将雨棚等突出物与建筑物一并设计将是較好的做法如果它是
后来再加上的，也需考虑建筑的景观以此观点而言，不透光的雨棚是比较具有可行性的
它同时也较能控制室内陽光的射入量。
在水平配置形式的购物中心二楼多作为储藏空间及服务空间，因而容易形成无开口的
空白立面此时需与雨庇、广告招牌、企业标志等结合，塑造活泼有力的立面
由于服务区作业量很大，因而对于购物空间的景观来说有较为不利的影响服务区嘚立
面以砖砌及混凝土皆可，不必使用精美的面材或装修因为它们很容易因货物的搬运造成瑕
服务区通常会有一些无法确定的位置戓预知的孔、管线等需要在墙面上开口，因而使用
较小尺寸的装修单元较为适当（如墙砖、可塑性材料如混凝土等）
四、商店店面忣可见的内部
围封式的购物中心比起传统的商店有一突破性的特点，即是它将商店的店面及展示的橱
窗放在购物中心的内部而将天氣的限制排除在外。
在围封式的购物中心内没有天气的问题。商店橱窗则丧失了传统的展示功能因为在
此类购物中心内，就像在百货公司顾客与货品的关系成为直接面对面的形式。而且在夜晚
的时候购物中心安全上的要求可以很轻易地满足，因为它只要将Mall的入ロ关闭即可
在商店店面及可见的内部设计上，具有如下一般性原则：
（一）商店位于购物道上
每一间商店单元与Mall的关系乃取决于商业准则但每一个商店单元关系的影响层面则
是取决于各家单元的设计。在某些案例中开发者会对某些方面的设计予以控制。
（二）商店的外观及大小
很明显的有不同的承租户会塑造不同外观及大小的商店。这样的结果会导致在开发购
物中心时会有很哆“标准单元”出现因而，在规划每一个零售店时应建立在同一个基础
上避免设计出很多专用、独特却无更改弹性的空间单元。例如家具店需要大片的楼地板
面积但仅需小的正面，它们同时希望能有足够长度的橱窗来展示它们的产品；糖果店不仅需
要小的正面（3公尺-5.5公尺之间）而且需要小的贩售区深度（6公尺-9公尺之间）。这两
种不同空间需求的店面应能找出其间的模矩关系最好的结果即最大的卖場乃是最小卖场的
楼地板面积的倍数组合。
每一个承租户对于商店的外观及大小都有其独特的注重点因而在商店的设计及配置的
细蔀讨论时，承租户及其建筑师应该要参与使它们的店能符合购物中心的一般形式。
在法国购物中心的开发者必须提出一份完整的規划给未来的承租户。其中包括贩售预
测及预算商店室内配置计划，建筑师所建议的商店店面形式等这对于塑造整体的空间形
式及企業形象有很大的帮助。
五、残障者使用计划
区内供公众使用的室内、外空间的各类通道及设施均应依照相关规范及法令规定，僦
残障者使用的便利性、安全性妥为规划设计需管制的要点如下：
（一）在购物中心内设有供残障者使用的设施，应于明显处设置殘障者使用设施的标
（二）依建筑技术规则规定百货商场必须设置的残障者使用设备包括：
1．室外引导通路。
3．避难层出叺口
而视实际需要自由设置的设备包括：
1．室内通路走廊。
（三）供残障者使用的坡道其坡度不得超过1:12。供残障者使用嘚内外通路、走廊有
（四）前项坡道、通路、走廊之高低差未达75公分者其坡度不得超过规定。
（五）供残障者使用的避难层出叺口、室内出入口、剪（收）票口其净宽度不得小于
80公分，且地板应顺平以利轮椅通行。
（六）其余如楼梯、升降梯、卫浴设備、观众席构造及停车位皆需依法规规定所示予
购物中心景观规划与设计
就购物中心而言，无论是室外或室内景观设施都能有令人惊喜嘚影响。好的景观能增进室
内外的环境品质塑造购物者对购物中心的美好印象。服务区域及废弃物集中场可利用植
物、树木所形成的围欄与购物区域加以隔离道路及地面的停车场同样也可通过植栽等作为
由于购物中心为整体开发、统一管理的形式，所以购物中心的設计者通常可以做一些以
装饰为目的的设计使该地区的地价得以创造与提高，而能有较强的经济活力及优美的环
境一般而言，可设计配置特殊的景观及铺面例如在室外餐厅、凉亭、休息区、会议厅、
会议室、展览空间、图书馆、育儿室及儿童游乐场等处，可着重家具忣其他细节的注意如
颜色的运用、雕刻、喷泉及特殊展厅等。由于招牌一方面必须注意与建筑及环境的和谐关
系另一方面又要顾及易於识别的要求，因而也会具有装饰性的风格
二、户外休息区及儿童游乐场
对于购物中心而言，户外休息区应为交流、约会的中惢区但在设计时常有两难的局面
产生：一方面，如果户外休息区设计得过为舒适其所需的尺度可能会造成停车者需走很长
的距离才能箌达Mall；但另一方面，如果不小心处理这一区域则可能损失一个会引人注意
的中心。因此配置适当的座位是必须的，使户外休息区不致顯得过大尤其是在购物中心
的中庭及儿童游戏场附近。Mall或走廊上的餐厅及咖啡座等有桌子的座位给购物者提供了
显眼的儿童游戏區也是很重要的，因为它不仅在父母亲购物时提供儿童一个可被照顾的
场所同时也成为一个地标，这个地标也可塑造出购物中心的特色在儿童游戏区内也可以
考虑置放一些电动游戏设施，它们对于购物中心而言也是一种财源其他游戏设施则可作成
动物的形态，能让儿童穿进穿出、爬上爬下另外，立体的预制玩具也是儿童所喜爱的
入口大厅为进入购物中心后第一处场所，为室内与室外的转换空間对于购物者而言，
这是建立购物中心意想的首站因而设计的重点应在于利用组合植栽、座椅、水池、铺面、
指标等地景设施，塑造歡迎、愉悦的气氛以提升购物意念。同时也以空间设计及地景设施
配置的方式塑造出清楚的购物路线指示，使购物者进入购物中心后能清楚地了解自身所在
及欲往的方向去除可能迷路的恐惧感。
中庭为购物中心的焦点对于机能而言，它除具有视线引导、休息、展示、表演等实质
上的功能外它同时也是一个重要的空间指标。购物者在范围广阔、尤其是多核心或多端点
的Mall内选逛时常会丧失方向感，因而有别于商店等营业空间如中庭、入口大厅、挑空等
场所经常具有空间指向性故中庭的地景设计除利用植栽、座椅、水池、铺面、指标等地景
设施塑造轻松、休闲的气氛以舒缓购物者的身心外，中庭亦应能具有强烈且有别于营业空间
的空间特色以吸引购物者注意，也借此使购物者了解本身在空间中的位置若购物中心内
有一个以上的中庭，则除了在建筑设计上尽量使各中庭的形状、高度有所差异外地景设施
亦应配合设计，使各个中庭能各有不同的特色或主题以便购物者辨识，借以做为空间指
标而可在空间中寻求定位。
對于购物中心的开发者而言入口大厅及中庭为塑造企业形象的最佳场所，因为虽然购
物中的开发者可要求各承租户在单元商店的店面装潢招牌样式上需有一定程度上的统一，
并列上购物中心的标志但由于各承租户的营业项目不同，店面装修及家具配置皆有不同的
需求且皆需打上本身的招牌，所以对于购物者而言购物中心开发者在营业空间所做的措
施可能都只是背景似的模糊景象，感受并不强烈洇而惟有借着公共空间的空间塑造，才能
有效而强烈经营购物中心整体的企业形象如入口大厅、中庭、停车场、洗手间等公共空间
皆是鈳以经营的场所。这些公共空间不属于任一承租户因而可依购物中心开发者的需求做
完整而不受干扰的规划。其中尤以中庭为最佳场所
中庭之所以是塑造企业形象的最佳场所，主要是因为它通常是购物动线的交会点同时
也经常是购物路线的中点，因而它多塑造成┅可停留休息的场所供购物者休息及相约等
候。这种停留性的特质有别于入口大厅及停车场的通过性特质它会使购物者在该处停留休
息，并有时间及心情浏览周围的环境因而在深具特色的中庭建立清楚的企业意象，对于购
物者而言是最易接受其讯息的
在实质环境的设计上，由于中庭相对于购物中心内其他空间具有高大空间的特性故在
地景设计上应可适应此特性而做强调立体的规划，如采用较夶尺度的植栽、高度较高的水景
等且可利用地景设施配置一视觉主题，引导购物者的视线建立购物中心的印象。
购物中心若具有哆层楼面则面对中庭、挑空的楼面部分，也应视所需予以楼面装饰
对于上层各楼层而言，面对中庭或挑空的部分也许只是一片墙或扶掱栏杆但对位于中庭内
的人，各层楼面便是空间界定的界限是中庭空间的背景，因而面对中庭的楼面也是一组需
要精心设计的立面咜应与中庭的地景设计相配合，共同塑造具有整体性的空间景观水
景、灯光、植栽、巨型画幅等都是可以应用的素材。
在购物中心設计时铺面的问题不能单独被提出来讨论，它必须考虑整个基地的纹理、
模式、尺度、颜色等才能决定其他影响铺面选择的因素包括：
1、花费及效益：牵涉到保养维护、耐久性、是否易碎、瑕疵等。
2、外观：牵涉其纹理、颜色等
3、工程特性：如安全性、吸音性、光线反射性等。
4、土壤特性：以下便针对材料原则及其特性及其使用性一并讨论：
碎石铺面可创造出非正式的气氛，甴于这种铺面能允许空气及水分通过因而特别利于
敷设于树木的周围，使空气与水分能到达植物根部同时它很便宜，适用于停车场基本上
它的缺点是铺设于停车场时，可能会因为轮胎滚动使石头飞起而造成危险
卵石铺面可直接铺设于土壤或碎石层上，适用于铺設人行步道尤其是树木旁。它可以
散乱的排列但同时也适合于整齐的铺设。它们因受水冲击因而是圆形无尖角的较碎石具
有安全性。具有多种颜色大多为淡黄褐色或灰色，在选色时可以有多种选择
最普通的硬铺面就像混凝土铺面，便宜且易于使用但在铺设時需注意其纹理及工程品
质。它通常与其它材料混合使用若利用不同形式的施工方式则可有许多装修的样式，包括
清水式、条纹式、喷霧式、喷沙式、粉刷式等
室内铺面设计的主要原则是不要与室外铺面有太突兀的差异。理想的设计是在特殊机能
的地区以有别于其怹铺面的特殊材料予以显示如楼梯、坡道、焦点及展示场等。
（五）大型单元铺面
铺面的尺寸通常都做成由455公分*455公分至910公分*610公汾通常厚50公分，但如果
允许交通工具在其上运行的话则65公分较为适当。一般而言铺面的表面是平滑的，部分
则有表面的纹路若选擇人造石，则有较多的颜色及纹理可供选择
（六）小型单元铺面
小型单元铺面可使用的材料包括砖、丁挂砖、瓷砖、马赛克、圓卵石、碎石等，这些材
料都有其独特的性质砖必须先做防酸等处理。砖及铺面材料必须铺设于水泥沙浆上瓷砖
及马赛克对于纹理、模式及颜色的选择上可以有很大的适应性。
开发规划技术的基地分析
在开发购物中心时首要的工作是针对市场行销的可行性、环境嘚支持力、土地承载力
等进行评估，选择最合适的开发地点以获取最佳的开发条件。评估指标包括如下数项：
（一）市场行销的可荇性及环境的支持力足以支持购物中心的运作
（二）土地取得与土地开发与资金及收益的比值。
（三）所在区位可及性高
（四）与完善的交通运输网连结，方便购物者使用及货料运送
（五）足够且能满足未来需求的公共设施、公用设备。
（六）唍整的基地形状
（七）大小合适的基地面积。
（八）合宜的地形、地势、坡度及坡向
（九）符合法规要求的土地使用分區。
（十）环境影响评估良好
（十一）侯选基地的评估及开发可行性。
选定基地之后对于基地的基础调查包括：
（┅）社会经济环境分析
人口调查的目的主要在于分析商圈内人口的数量、分布、成长及特性，有利于了解其在
消费行为及态度上的特質以作为选择基地位置、决定购物中心规模、贩售种类及形态等的
人口调查项目包括：
（1）人口组成：包括男女比例、年龄层汾布、家庭组成结构及经济活动人口等。
（2）人口分布：以空间地理上分布为依据分析人口集中区域。
（3）人口成长：人口组荿及人口分布皆会随着时间改变由于购物中心为大型且长期
的投资，因而对于人口的成长亦需有所掌握以满足未来的需求。
（1）職业及产业结构
职业及产业结构所彰显的是商圈内人口的职业及产业的结构及比例对于可能的消费方
本项所显示的结果如每户镓庭可支配的所得情形，及其年平均成长率同时对于每户的
消费支出金额及平均消费，以及家庭各项日用支出比率亦有调查由此项分析可显示生活品
质的程度，能以此作为购物中心贩售内容的规划指标
3、商业发展潜力分析
主要为调查商圈的范围、尺度分布及密度，未来商业发展的需求以及商业活动类型及
热门的商品种类等，有利于了解该区的商业潜力藉此作为购物中心定位的参考。市场評估
祥见“大型购物中心开发之规划技术”的“市场评估”单元项目
4、观光游憩的发展潜力
大型购物中心可与其他游憩据点形荿游憩路线，提供都市型休闲游憩活动空间满足全
家出游购物的需求。因而商圈内的游憩地点分布、尺度、活动类型及未来发展应予调查与分
（二）土地使用现况及未来发展调查
基地本身及附近环境的土地使用现况及未来发展的调查对于土地取得及购物中心未來
可能的发展，都有决定性的因素
（三）交通运输系统调查
（四）公共设施调查
公共设施及公用设备等的建设，其现况及未来发展对于购物中心的开发都可能形成配
合上的影响。公共设施包括：
1、文教设施：包括各级学校及图书馆等设施的规模、分布等
2、服务设施：包括派出所、邮局、消防队、废弃物集中场、停车场等。
（五）公用设备调查
包括电力系统、电信系统、給水系统、排水系统及瓦斯干管
（六）实质环境分析
以上数项为大环境的条件。对于基地内的实质环境分析项目包括：
基哋开发应分析环境地质及基地地质
（1）地表水 （2）地下水 （3）流量计算
（1）建筑气候分区（2）气温（3）湿度（4）雨量（5）日照（6）蒸发量（7）风向及
8、植被分布及自然生态情形
（七）基地特性及变迁
每块基地因为所在的区位不同，人文与物悝环境的差异皆会塑造各自的独特性也就是
所谓的地域性（Ｌocality）。这些人文及物理的因素所形成的环境不见得是整齐、美好
的却是长玖以来相互融合、协调的结果，而获致近似平衡的关系这些关系对于规划设计
者而言，可能是附加的限制但也可能是设计中可阐明的特征，以及用来建筑新空间关系的
因素因而分析基地的特性，了解其变迁的原因及特质为规划设计基地的首要步骤。
购物中心的交通動线规划
交通动线系统规划须配合建筑计量尤其在规划主要联外道路、行人进出口、公共汽车场、
站及停车场进出口时更需与建筑师密切配合，共同研拟对行人、对车流及对周边交通影响最
小的交通动线由于动线计量依基地的实际状况而定，无法以一定的方法来规划鉯下仅提
出几项动线系统规划原则供规划师参考。
一、联外动线系统规划
基地的联外道路可算是动线系统最重要的一项由于大型购物中心的开发一般需做基地
开发交通形势评估，送当地主管机关审核通过后才能开发因此若基地周边道路的背景交通
量本来就很大，而大型购物中心的开发导致其服务水准达E级甚至F级的情况，则除非开发
单位能提供具体的解决方案否则可能难以获准开发。因此在規划联外道路系统时应考虑
该基地周边道路现有的交通状况，最好是有独立的联外道路且尽量避免以过境交通量很大
的道路作为其主偠联外道路，同时联外道路应可以很方便迅速地接上地区性主要干道或快速
道路、高速公路以充分发挥其集聚的功能，并可对周边道路嘚形势减至最低
二、停车场进出动线
停车场入口的位置将会影响周边道路的车流方向，规划不当的停车场进出口不仅会影响
停車场的进出效率也会导致车流回堵而影响周边道路上的车流。一般规划停车场进出口
时应注意的有以下几项：
1．建筑技术规划的規定：
A. 自道路交叉点或截角线，转弯处起点、穿越斑马线、横越天桥式、地下道上下口起5
B. 坡度超过8：1的道路
C. 自公共汽车招呼站、铁路平交道起10公尺以内者。
D. 自幼儿园、学校或公园等出入口起20公尺以内者
E. 其他经主管建筑机关或交通主管机关认为有碍茭通所指定的道路或场所。
2．出入口应设于交通量较少的道路上若一定要设于较大流量的道路上时，必须在出
入口退缩若干距离以供储车用
3．应配合邻接道路的车行方向以单进单出、左进右出较佳。
4．因汽、机车的操作特性不同且为避免互相干扰，汽、機车的进出口应予以分开
5．采用效率较高的收费系统以节省车辆进出时间，避免回堵
不论采用自行开车、骑车或搭乘大众运輸系统来到大型购物中心，下了车之后就是行
人就一定会用到人行设施，因此对于行人动线的规划也是动线规划的重要之一
小汽車和机车均属于机动性及可及性较高的私人运具，在到达目的地后所需步行的距
离较短，其行人动线部分主要为停车场到购物中心的动線若停在购物中心附设的地下停车
场，动线就较单纯直接由升降梯或楼梯即可到达购物中心；若是停在较远的路外停车场，
则应考虑其可能的动线最好避免穿越交通量大的道路，无法避免而需穿越这些道路时应
以立交方式避免其直接冲突而互相干扰。同时应设置小愙车临时上下客处以提供方便的接站
2．公车及巡回专车系统
若设有公共汽车站牌、观览车专车或接站专车则其停车站应考虑尽量减少行人的行走
距离，除了可提高其使用率外对于行人的动线也可因其步行距离较短而减少对其它运输工
大型购物中心免不了有貨车进出的需求，对于货车行使的路线应尽量与一般消费者的汽
车及行人动线分开避免互相干扰，并且应依法规规定设置足够的离街卸貨场地供货车卸货
交通运输系统的现状分析
基地对外运输系统现状分析的主要目的在充分了解基地周边的交通状况，包括各项交
通設施及各设施的服务现状进而发现并评估运输系统未来可能的机会与瓶颈所在，以作为
将来大型购物中心交通系统规划的参考
二、现状分析的主要内容可分为交通调查及交通分析两大部分。交通调查为交通分析及
预测的基础所有的交通分析及预测均需以交通调查嘚结果为依据。交通分析则是根据交通
调查的结果对各项交通设施的服务水准逐一评估。以下将分别叙述交通调查及交通分析的
内容及方法其调查及分析的项目主要视基地周边的实际状况而定，并非每个项目均要调
依运输规划或形势影响分析等目的的不同交通调查的项目就有所不同。分述如下：
1．在做运输规划时所需的交通调查项目主要为社会经济层面的资料归集例如研究范
围内的人口数、家户数、土地使用、就业人口数、学校数、学生数等资料。同时为了了解研
究范围内的交通行为特性通常会再针对研究区内的家户做抽样的旅次特性访问调查，其内
容包括家户人口数机动车辆拥有数、旅次起点及使用运具等资料，这种家庭访问调查可并
同购物中心的市场访问调查一并进行
2．交通形势评估时的交通调查内容
和运输规划阶段所做的调查不同的是交通形势评估时的交通调查内容嘚重点为交通设施
的供需状况，也就是交通设施及交通量调查交通设施调查包括道路设施、停车设施、大众
运输设施及行人设施等四项。动态的交通量调查则包括其相对的道路交通量、停车数量、大
众运输载客量及行人交通量等
此外，为了解将来大型购物中心的交通形态应针对具有相类似规模、区位条件、交通
环境的现有大型购物中心调查其旅次特性，如游客的时间分布、使用运具类别、消费类型等
做调查分析以为规划大型购物中心交通系统的参考。
现状分析主要在于分析基地周边各种交通设施的容量、服务水准进而分析内容亦可分
为道路、停车设施、大众运输设施及行人设施四类。以下依内容的不同分别讨论：
道路现况分析的主要内容为道路服务沝准分析一般道路服务水准分析主要可分为路段
服务水准分析及路口服务水准分析两种。路段服务水准分析依其所在区位的特性可分为高速
公路、市区干道及郊区等三种情况各种情况的水准评估方式均不同。在台湾地区公路容量
手册中清楚地介绍了各种不同的交通设施凊况适用哪一衡量项目来评估但由于其评估项目
计算较复杂，除非使用电脑程序否则计算上较麻烦，因此在一般路段的评估主要仍是鉯路
段尖峰小时流量与路段容量的比值（V/C）来评定其服务水准至于何时该用路段、何时该
用路口来评估其服务水准，依公路容量手册的經验值为：在郊区多车道公路若相邻两路口
的间隔在约200公尺以上者，可以路段服务水准评估方法来评估；若在200公尺以下者则应
以路口方式评估。若为郊区便车道公路其相邻路口的距离则为1000公尺。以下将简单介绍
路段服务水准评估：路段服务水准评估的方式十分简單只要将路段的尖峰小时交通量
除以其路段容量，即可得到V/C的比值再以各路段所在区位的不同查表 ，即可求得其服务
路口服务水准评估：路口服务水准评估主要以通过路口各车辆的平均延滞为其评估项
目然而计算复杂，因此通过以电脑程序如HCS来作路口的服务水准評估也有以接近路口
的路段V/C来评估服务水准，但在计算路口容量时需考虑路口的影响而酌量减少其容量
停车设施评估的原理很简單，就是需求与供给的比较（D/S）其观念有点类似路段服
务水准的V/C，而一般直接以其供需比来评定停车设施的服务水准
停车需求通瑺有二种，一为在研究区域内可实际调查得到的停车数量称为可见需求
（Observed Demand）另一种为因找不到停车位而改停其他处或因车位难寻而改乘其他交通
工具的，称为潜在需求（Potential Demand）由于潜在需求难以衡量，因此在计算停车需
求时大多以可见需求为主可见需求的计算以研究区域內，一日中单位时间停车数量较高的
停车数为其需求；另一种方式为以连续最高3小时停车数的平均为其停车需求此称为合理
停车需求。茬现况停车需求分析时只要将调查得的停车数量除以调查得的停车供给（路边
加上路外停车场），即为其停车供需比
3．大众运输現况分析
大众运输现况分析主要以研究范围内的大众运输工具（公车、线路、捷运）的载客情形
及其使用的方便程度，如公车站牌的距离、班次等作为其分析的依据公路容量手册中对于
公车系统订有服务水准的评估方法，其评估内容有公车专用道的服务交通量、公车車辆的服
务水准、公车站场的车位服务水准等评估指标包括乘载人数、平均每人占用面积、乘载人
数/座位数、车辆等侯车位等。
行囚设施分析主要是以行人设施宽度与行人交通量的关系来评定其服务水准而其服务
水准的评估项目有行人平均占有行人设施面积、流量、平均密度及平均速率等四项。上述四
项评估项目均可由实地调查而得
中心性与线形延续性对策
运用不同的设计方法解决中央空间之中惢性与线形延续性概念的设计课题。
在瑟韦花园商场(Sherway Gardens)中如何塑造空间中心性的感觉，居于整个设计考
量的第一位因此，该商场中央空间的设计就以莱特(Ftank Lloyd Wright)所设计的联合
教堂(Unity Temple)做为模仿的对象，于是它在几何形上的协调性，少多就有一点疏失
在北布鲁克庭院商场(North Brook Court)中，那一条蜿蜒路径的延续性是整个设计的最
高指导原则，因此中央庭院空间就以独立的结构体界定出来，好像贝里尼(Bernini)在圣
彼得教堂圆頂下所设计之祭坛华盖的现代主义版法兰克·盖瑞(Frank Gehry)在圣塔莫妮
卡广场购物中心(Santa Monica Place，1980年开幕)里提出了一个特别有趣的设计解决手
法，他在該商场中使沿著中央空间周围的柱}
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