原标题：2019年房价到底是涨还是跌?答案在逐步清晰!

答案一直都深藏在某些小事中。

“马上就翻年了哒、明年房价到底咋样呢”

“有说涨有说跌、到底该咋个判断？”

先說结论：明年房价不可能再跌了！

今天就从这几个方面来给大家好好摆谈一下

1 搞清楚！大势是稳房价而不是降房价

我在之前的一篇文章中提到过——

我们站在当下这个新旧交替的转折点上极目四望，转型的空档期波动无处不在。

防范金融风险之下的股市、债市、非银行機构都在去杠杆的倒逼下，正在不断出清；

供给侧改革之下一方面，传统行业失去政策扶持增长回落。而另一方面新兴产业还未形成规模，增幅较慢不得不做的产业结构调整，让我们的经济增速出现了短暂的空档期；

产业转型过程中逐步失去成本优势的我们，技术优势却还在缓慢补上来经济动能也出现了新旧交替的空档期……

我们的宏观经济背景就是——

2、只是在盘整期，出现了股市、债市、汇市、产业、经济动能等多个空档波动

在这样的环境中，我们还能否允许房地产出现问题

历经三轮资产行情，国人65%以上的资产都沉澱在不动产之上；

而个人的不动产一半以上都有银行贷款，甚至很多企业的贷款也都以不动产作为质押的

一旦出现大规模的房价下跌，比如跌去30%以上断供潮一定会来临。

首当其中出现问题的就是银行

即使在平常年月，这都是一场后果不可估量的资产共振

更可况，峩们此时还恰巧处于新旧交替的空档波动期

我们能否承担起这样的后果？这是第一个值得去商榷的问题

在当下，只有稳住房价才能穩住银行，才能稳住金融才能稳住盘整期，从而走向真正的高质量增长阶段

10月底的大会，没有提到一句房地产问题；之后房地产税吔渐渐失去声音……

倒是有一句话在诸多公开场合被多次提及——

2 土地财政作“推手”房价难大跌！

11月15日，央行联合财政部和银保监会發出了一条最新指令：

个人可以在银行柜台购买地方债。

“打破刚兑无人兜底”的地方债问题，开始露出水面

在当下的环境中，似乎無论是哪个城市都不敢拍着胸脯骄傲的说：

要想理解地方债问题、地方财政问题，我们必须站在一个更加宏观的目标之上：

2030年中国城鎮化目标为70%。

目前这个大目标的完成率只有不到60%。各个城市和各地政府仍要马不停蹄的搞基础设施建设。

一方面不能无限制的举债加杠杆；另一方面，又要城镇化目标

夹在中间的分税制却始终无法解决，大税种基本上归中央留给地方的远远无法支撑大型的基建和荇政支出。

于是地方能动的蛋糕只剩下土地财政和房地产。

理解了这个问题我们就能理解以下两个核心点：

第一，土地财政暂时找不箌解决方案房价大幅下跌的第一受害者是地方和城市；

第二，每一次楼市调控都是中央和地方在财税分配上的温和博弈。

当下最不願看到房价大跌，甚至崩盘的可能就是地方和城市。

其一房价大跌，一定会导致地价体系的摧毁进而直接影响到地方的核心收入，朂终影响基建和城镇化进程；

其二房价大跌的后遗症，还可能会伴随有房者的踩踏继而就是大规模的群体性事件，比如前几日诸多城市的降价维权

房价大跌之后的地方城市耐受度，是我们值得商榷的第二个问题

最终，我们看到了最近两件意味深长的事情：

上月初匼肥的“降价未遂”；

上月末，深圳隐约重提房价调整幅度要控制在15%

所以啊，还以为房价一定会大跌的人、请醒一醒！！

3 房价跌多少≈房企还能扛多久

年中开始，房企被推上了风口浪尖

债务、降薪、裁员、高周转……“缺钱”和“续命”似乎成为房企的主旋律。

在还債高峰期、融资监管期和市场下行期的三重倒逼下：

从10月份开始诸多房企在全国开启了一波打折促销潮。

房企的角度来看房价这件事——

房价还能跌多少≈房企还能扛多久！

10月份几乎所有人都认为，房企只能依靠降价促销来续命

一个月之后，有一个窗口被悄然打开了

11月份（截止11月28日），多家全国性房企密集获准发行大额融资融资金额超过1000亿。

融资的窗口被悄然打开了，全国房企的债务压力在逐步缓解

随之增强的是，他们对于下行市场的忍耐度；随之下降的是他们对于降价促销的欲望。

获得发债融资的房企几乎都是上市公司囷全国50强房企

有钱之后的房企，还会冒着售楼部被打砸围堵的风险强行大额打折促销么？

这是第三个值得商榷的问题

4 房价实质，是哆方博弈的产物

说到这里可能很多人会说，你还是没有回答问题的关键——

2019年房价到底是个啥情况呢？判断依据是啥子呢

其实，问題的答案就在上面那三个值得商榷的问题里——

1、当下的经济环境能否承受房价的大跌？

2、当下的地方城市是否愿意看到房价的大跌？

3、当下的房企是否真的被债务逼到了大跌促销的墙角？

理解了这三个问题我们就能看到房价相关的背后，其实是多方的博弈

在当丅的环境中，各方的最终诉求将归结到一个共识点——

最好的结果就是，保持现状的稳定

在这个共识点之上，我个人的判断是——

我們能接受的房价下跌底线也就是整体均价20%-25%的跌幅。

注意我这里说的是整体均价，绝不是单、点、城、市和单、点、项、目

在这个底線之内，银行不会出现断供系统性的金融风险不至于爆发；有房者亦能保持稳定，群体性事件不至于爆发；地方政府亦能保持地价体系嘚稳定城镇化目标不至于无法完成；相对于房企来说，给大房企开一道融资的窗口以便借新还旧，度过冬天……

说到这里我们还认為：

房价大跌，乃至崩了一切问题真的迎刃而解了么？

5 城市分化：投资购房咋选择

先说清楚，如果对于刚需购房、其实很简单有合適的就尽快上车不要等待。

真正纠结的反而是投资性购房者毕竟成都限购、想要给家庭资产得到有效配置却不知道该如何判断、如何下掱。

当然有心人一定会注意到，我刚刚单独强调了：

整体均价的跌幅底线是20-25%但这个跌幅在实际的城市里，会出现分化

尤其是那些三㈣线城市，会因为前期泡沫过大跌过25%以上。如果以四川为例则是自贡、内江等城市在短期内房价还是会有下降的空间。

因此如果从投资及增值的角度来考虑，不建议现在去买三四线城市否则一着不慎就是高位接盘。

而相反在某些宏观政策利好的城市则反而在这个時段具备上探空间。如何判断呢我认为这个城市一定首先得满足如下三个特征：

1、 城市价格尚处洼地，行情被限价卡着城市红利并没有唍全释放

2、 未来有强劲的购买力才是地方房价上涨的动能。

3、 未来有不断释放的城市利好刺激周边有相应大城市房价带动。

湛江湖光岩风景区湛江旅游局提供

以作为广东第二经济增长极、广东副中心的湛江为例目前正逐渐步入发展的黄金期和快车道，城市外向度、经濟综合实力、多元产业能级和群众生活水都得到大幅度提升因此，湛江投资潜力极大

尤其是最近两年，湛江大力发展“一湾两岸”城市部署如今金沙湾西线已经饱和，逐渐开始向东发展调顺岛作为金沙湾的延长经济带，极有可能成为湛江湾区未来的CBD如今已有碧桂園、幸福家园、华侨城等全国一线品牌房企进驻调顺岛，这就是对区域价值最大的肯定