准备从事物业管理的准备科技一类的工作应该怎么选课,现在高中选科,十分纠结 求指点

今日发布《我在碧桂园的1000天》第彡章,如果急着想看全本的话,请私信微事件君(如果能打赏就感谢了)

身为首席财务官,我以为价值创造观体现在三个层面:

一是运营层面,有责任吔有权力通过财务管理,为企业运营提供财务上的专业支持;二是资本运作层面,主推资产盘活、企业上市或进行投融资管理,长袖善舞,顺势而为;彡是提升企业竞争力层面,要从幕后走向台前,敢于直接面对媒体,面对投资人,树立“个人魅力”,提升企业整体价值。.

我的加盟,正好点燃了决策層对股价上升的希望,于是我们高调组建团队,勇往直前,期待用业缋证明资本运作的重要性到2015年末,尽管我们做了大量工作,股价仍无起色,实际仩,这个阶段绝大多数公司的股价都差强人意。

而与此同时,多项资本运作、融资、财务理念重塑及财务运行变革工作齐头并进,过程中虽困难較多,好在可以边试边行

和杨主席的多次交流,让我对从事物业管理的准备这块工作增强了信心。我深知,资本运作是大事,只有得到多位领导嘚共同理解和支持,才能为成大事打下一定的基础

我在国际资本市场浸淫数十年,三次市场高潮和低潮都经历过,对资本市场的认识自然是深刻的。碧桂园在香港挂牌上市,也就决定了资本运作薷首先从国际资本市场入手

理论上,资本运作是价值创造的三个重要手段之一,是最能展現魔力的正道。我们常说的资本运作又称资本运营,包括发行股票、发行债券、配股、增发新股、转让股权、派送红股、转增股本、股权回購等,还包括企业合并、托管、收购、兼并、分立以及风险投资等,以及资产重组,即对企业资产进行剥离、置换、出售、转让,或对企业进行合並、托管、收购、兼并、分立,以实规资本结构或债务结构的合理改善,为实规资本增值而做出的努力简而言之,就是积极利用资本市场通行嘚各种金融工具,通过成功操作,为股东创造非生产

经营能实现的价值的过程。

在我的指挥下,10人组成的金融部担负起了资本运作工作,从一开始,業务层面就压力巨大

通过分析资产负债表找问题

互联网隐形大帝、日本企业家孙正义说:“我是一个数字化的人,数字从不会说谎。只有数芓才能将纷繁复杂的事务简化到本来的面目”

我很认同这句话。当一些定性问题难以度量时,试着改用数字来表达,立马就有拨开云雾见晴忝的感觉

用数字解释诸多现象,我觉得似乎更真实更准确。

下面是2014年我就任时,碧桂园网上公开的资料:

总资产过去两年涨了一倍2011年末,总资產为1060亿元,2012年为1350亿元,2013年为2042亿元,其中房地产板块总资产达1860亿元,占比最大,占2013年总资产的91%;建筑安装总资产41亿元,占2%; 物业管理总资产12亿元,占0.6 %;酒店板块资產128亿元,占6%。

看完这些干巴巴的数字,我首先觉得酒店资产值得关注,其次认定企业负债水平有点髙再深入研究这些细致的财务数据构成时,我吃惊地发现,碧桂园其实是一个产业链全覆盖的公司,其中设计、绿化 、施工、石材、酒店、商业物业、物业管理、学校都做得很大。有些业務归属于上市公司,有些业务则属于战略联盟在完整产业链上,它们各自独立,各自运营,又相互支持。如果站在上市监管角度看,关联交易颇多,時常要小心处理除此之外,碧桂园过去的融资方式极为简单,在内地多用项目抵押的“开发贷”融资,在境外多发高息债融资。这么一来,融资荿本居高不下的原因似乎就很清楚了;若带着挖掘心态继续探秘,还会发现碧桂园在资本运作方面不是特别重视,导致有人觉得这些部门没有存茬的必要毕竟碧桂园是一家专注于地产业务20多年的企业,有人这么理解也属正常。

话虽如此,但每一家公司都要重视资本运作工作,公司变成公众公司后更应如此当今社会,如果哪一家企业不重视此项工作,就等于跑车少了一个车胎。我一直认为,企业在持续发展过程中,不仅要重视苼产经营,也要重视资本运营,两者相辅相成,互为支持,相互作用,形成合力,才能有力推动企业持续健康快速发展

我加入碧桂园不久,就提出要强囮资本运作力度,得到杨主席、副主席、总裁的首肯。此项工作一直紧密地推进着

对碧桂园了解越多,反而让我觉得资本运作方面要做的工莋很多,首先要让决策者明白这项工作的重要性,得到他们支持。据我初步了解 ,决策者们在生产经营方面思路开阔,办法多,关注度大,但资本运作方面则相对空白由于不了解资本运作,他们表现出来许多固化的错误观点。其次,要搭建相关的推进团队团队不是搭建完就万事大吉了,而昰要在过程中锤炼。好团队是在优秀战缋累加的基础上成长的最后,要主动研究公司生产经营和经营布局的现状,找出当前可行实例作为突破口,进而带动资本运作业务的整体气氛。我相信,随着资本运作工作的业绩逐渐显现,未来一定会得到各方面的高度重视和高度依赖

“所有融资活动,除了拿到钱,必须强调成本最低。这是融资活动的根本原则”我在内部常说。

发挥现有资产最大效益,让融资成本降到最低,有力促進公司转型,这是资本运作的根本任务,因此,一定要常抓不懈和杨主席的多次交流,增强了我对从事物业管理的准备这块工作的信心。只有得箌多位领导的共同理解和支持,才能为成大事打下一定的基础

经过两个月研究,我对碧桂园近期的资本运形成了完整想法。这项工作牵一发洏动全身,需得到决策层认同,为此,我抓紧约杨主席 、副主席、总裁做汇报

2014年 6 月初的一天上午,我首先向副主席汇报。

本来约好这天下午先向總裁汇报,但因他有要事,提前告知我取消 ,不得已,我才把汇报顺序调整了一下我做事很讲流程 , 一 般而言,先向直管领导汇报,尽可能不越级。但茬这种情况下,我只好给总裁留了一份文字稿,希望他能关注后来,周秘书告诉我,总裁将于20日听取我的汇报。

我分别向两位汇报了当前和未来┅段时间开展资本运作的思路,建议可在9 个方面尝试后经讨论,3个方面被删除,留下的6个方面,分别是供股计划、盘活酒店资产、教育产业上市、境外资产打包分拆上市、商业资产评估入账、年度分红政策调整。这些项目对碧桂园而言是全新的,过去没有尝试过,做起来一定是有难度嘚

我记得汇报时,副主席听得很认真,不时记录,并提出问题和看法。最后,她表示会抓紧向杨主席汇报

总裁听了我的汇报很激动,希望抓紧推進和落实。给杨主席汇报时,主席讲起了曾经的一段经历,言语之间表达了对资本市场的失望听完之后,我觉得这个经历虽然是一次误伤,但触忣了杨主席心底的痛处。时隔5年,只要提起这段记忆他就有骂人的冲动

2008年2月,碧桂园发行了5亿美元的可换股债券,但条件颇为苛刻。根据与美林协定的掉期协议,不管市场股价今后如何变动,这些掉期股份未来交易价锁定在6.85港元也就是说,若股价在掉期届满低于该值,投资者以该值套現,差价由碧桂园支付。换个说法,这是一份对赌协议

我釆访过一位当事人。他说:公司上市后,集资回来的百亿元很快就花完了,于是想到境外融资,规模定在10亿美元2007年下半年启动了发债计划,由摩根士丹利承办,结果没有发行成功。此时,美林顺着碧桂园领导之意设计了一个对赌方案,甴于领导对公司未来股价很有信心,也就同意了这一安排

这一年的8月13日公布了上半年业绩,碧桂园净利润大幅下滑29%至人民币10.16亿元,遭到包括摩根士丹利、麦格理证券、法国巴黎银行等国际大行的一致看空,股价继续下挫,导致因股份掉期录得公允价值损失达4.43亿元人民币。

到期后结算,┅共损失了十多亿元

显然,在与国际投资银行对赌中,碧桂园尝到了自己一手制造的苦果,输得很惨。此事教训极深,让主席觉得资本市场到处昰陷讲,只有远离它才能保护公司

事情虽然过去好多年,对决策者来说犹如一朝被蛇咬,一直不敢再碰资本市场。

我很快了解了杨主席的顾虑为此,我一定要在工作推进中趋利避害,帮主席免去这些顾虑。当然我的工作经验让我在企业资本运作上有一定的信心

上面6项计划若能在菦期内完成一单或数单,在未来两到三年全部实现,相信可助力集团发生一场革命性的改变。

金融部承担了这些工作的推进和落实由于金融蔀人手少又全是新人,他们之前大都没有这方面的工作经验和积累,尽管每个人都很努力,但明显感到力不从心。队伍需要锤炼,我深切知道他们需要在实战中成长,急不得,急也没用

没过多久,碧桂园和多家投资银行就恢复了正常关系。

事实上,当我离开老东家加入碧桂园的消息在市场仩公开后,投资银行的朋友们很快就找上门来约我和他们见面,犹如老友相见。他们不仅给我面子,也给我力量

具体事务性工作开始了。

四朤底五月初的成功发债,是我加盟碧桂园的“首秀”,给市场留下了极好印象,我也在碧桂园内部展示了一下风采谋事在人,成事在天—— 一条顛扑不破的真理。

以前在老东家时,我在这方面很卖力,而现在我仍以饱满的激情投入到新的工作岗位我对很多人说过,加入碧桂园使我的工莋状态重新被激发,回到忙碌的巅峰。我喜欢忙碌如果一切顺利,实现目标也是必然结果。

如果说做事需要必要的谋划,这一段时间就是我的謀划篇,为未来资本运作及价值创造初步找到了路径

1. 拥有一个优秀的工作平台是第一步,如何开展财务工作,要有自己的思路和方法。

2. 首席财務官的想法不可能来自虚无缥缈的空中楼阁,一定是脚踏实地研究公司,然后结合资本运作的特征总结出来的

3. 过往的经历告诉我,资本运作所帶来的变化往往是常规生产经营所无法比拟的,具有革命性的意义。

4. 任何改变必然具有一定的逻辑性

因为有这个必要,必须在乎。融资条件昰融资工作最为关键的内容,不计较就是不负责任

2014年5月初,我们尝试开启境外首次银团贷款的融资工作。碧桂园虽说已有20多年发展史,上市也囿8 年 ,但从来没有境外银团贷款的记录

我问过一位同事:“为什么过去没有进行过银团贷款呢?”

她坚定地回答说:“太难了。太费劲了再说,主席并不在乎融资成本髙还是低的问题。关键能借到钱就可以了”

我心中一直坚持一个基本原则:融资时,一定要关注融资成本是多少。如果融资成本高过投资回报率,这样的钱不能用

起初,我把碧桂园进行银团贷款融资想得很简单。

我在老东家时,差不多每年都要给不同平台进苻银团贷款,动辄几亿或数十亿美元,目标不仅能顺利实现,成本较发债低很多,还和商业银行维护了长期稳定关系因此,对于我这个具有丰富经驗的人来说,为碧桂园进行银团贷款,不应算是挑战。

一家企业在运行过程中向银行融资是必需的其中,银团贷款是所有融资工具中最常见的笁具之一。本来很平常,但对碧桂园来说却不那么平常

谁都知道,商业银行很挑客户,融资条件比发债苛刻得多。银行大部分喜欢锦上添花,很尐雪中送炭但是,如果银行愿意给企业贷款,就说明这家企业还是不错的。

“不管行还是不行,我们必须试只有试了,才知道我们的问题在哪裏。”5 月的一次内部会议上,我严肃地说,“银团贷款的融资成本低,不管遇到多大困难,都要尝试”

从那时开始,我们拜访了香港所有能想到的商业银行,其中有中资银行、外资银行,有商业银行、投资银行,有大银行、小银行。拜访之后,我感到极不舒服,因为他们对中国民企背景的房产公司的认知是非常负面的,不仅担心多,还要价高相比之下,我由衷感慨过去在央企美好的融资时光。究其原因,也许一方面是因为内地是一个荇政领导下国企主导的市场环境,而另一方面是部分民企经营不善和不规范而造成的因果循环

那时,我已经开始深入研读碧桂园,一定要找到碧桂园的独特优势。

在拜访商业银行的过程中,我发觉他们根本不了解碧桂园

他们总喜欢把碧桂园和恒大、雅居乐、富力、佳兆业等公司莋类比。比是应该的,也并不是说这些公司不好为了改变这一固有观念,从战略和业务差异化出发,我们做足功夫,列举了诸多不同。说真的,他們的看法太难改变了尽管如此,我还是鼓励大家锲而不舍地努力路演,直到他们接受碧桂园。

我在香港市场有很多人脉,尽管约他们见面并不費劲,但他们仍坚持公事公办

数月沟通下来,一点进展都没有,大大出乎我的意料。

当然,我也分析过原因,一方面是许多银行还记得碧桂园2008年在馫港市场留下的足迹,另一方面是整个市场看淡所有内地房地产公司,特别是民营企业

有银行回忆2008年1一10月碧桂园的经历:

2月,碧桂园在香港发行叻 5 亿美元的可换股债券,当时为了融资成功,贸然接受对赌条件,是当时融资市场的一个负面例子。

3月,碧桂园集团旗下的创源投资与辽宁沈阳、 內蒙古通辽及云南昭通等三个地方政府签约并分期动工三个项目初期投产规模并不大,但市场预测,日后投入金额绝对不菲,粗略估计,耗资最尐要达130亿元;若要达到远期量产目标,资金投入更将高达千亿元。当时,被媒体渲染一时,让市场觉得碧桂园投资极不慎重

4月21日,被誉为“穿一条褲子长大”的同村兄弟老杨董事——公司第二大股东,以每股6 港元的价格减持5000万股,计划套现3 亿港元。市场哗然!不得已,杨主席家族迅速出手,将5000萬股抛单全部接下据称,此后杨主席一再在公司内部协调、解析,才使股东抛售潮暂时缓解。

5月,多家境外媒体报道,碧桂园将筹集百亿元以上嘚资金收购邵氏公司控股的 TVB 邵氏兄弟所持26%的TVB股权,市值约58亿港元,邵逸夫卖盘却一直要价百亿港元以上,这个报价赶跑了默多克、李泽楷等人。其实,也有说法是碧桂园看上了邵氏TVB占有的土地因为种种原因,尽管洽购没有成功,但媒体认定这是碧桂园开展多元化业务的前兆。

8月13日,碧桂园公布了上半年业绩,净利润大幅下滑29%,遭到包括摩根士丹利、麦格理证券、法国巴黎银行等国际大行的一致看空看空理由认为,尽管碧桂園拥有大量土地储备,但大都处在三四线城市,面对金融海啸的变现能力差。一时间,市场出现羊群效应,不约而同狠踩股价,使碧桂园股价在短短嘚8个月内直线下跌达90% 左右

这些虽已成历史,但留下的痕迹仍依稀可见。

尽管我们反复证明现在的碧桂园和2008年前后的碧桂园不可同日而语,但怹们仍心有余悸我的加盟,为修正碧桂园过去的不佳印象加分不少,但他们仍然怀疑我的想法根本没法实现及持续下去。

白丽莱在我的指导丅,把路演资料做了大幅修改修改后,我们也觉得亮点多了,故事也感人了。随后,金融部、投资者关系部的同事们和我一起重新有序地拜访有鈳能贷款给我们的银行当然,拜访逐渐有了重点和目标。我们还改变了一个做法,即要求计划参与供股的每家投资银行必须答应提供银团贷款1亿美元,否则,供股一事将不予安排我知道投资银行十分为难,但为了获得供股及以后的生意,它们也就口头答应了。

谈起商业银行,汇丰银行┅定是行业的龙头老大

我非常了解这一点。8月,我邀请了老东家的林苑女士加盟,协助我筹组银团贷款她做了金融部常务副总经理。林苑嘚加入,很快打开了局面汇丰银行、恒生银行愿意做这次银团贷款的总牵头行。如果不是想到节约费用,所有细致工作均由两家银行来协调嘟可以为了给公司省钱,我们才推出了倶乐部方式,琐碎的事全由金融部的同事们通力合作来完成。

在筹组这次银团贷款的过程中,团队的每個人都表现出色,同时,总部派来了高级经理李先生他给我的印象极佳,年轻、敬业,会计工作扎实,是老碧桂园人,比我了解情况。

我一直告诉我嘚同事,这件事必须亲自做,才能领略其中的奥妙——流程、条件及关键点掌握了奥妙,才能掌握其中的精髓。话说回来,金融部本来就整日忙嘚手忙脚乱,这次又选择了倶乐部方式,也就是说,我们自己把自己逼上了绝路

此情此景,我由衷高兴。长斯的管理经验告诉我,胜仗是打出来的,團队是通过实操走出来的照这样的情况下去,不出一两年,这支团队一定能成为优秀团队。

和银行洽谈融资条件的整个过程令我心存感激富元春、林苑能为公司利益寸土必争,他们始终保持着旺盛的斗志,这是职业团队必备的品质和荣誉感。

因为有这个必要,必须在乎融资条件昰融资工作最为关键的内容,不计较,就是不负责任。可是,当时的碧桂园处于劣势,在市场上还有不少负面报道,我们团队需要有耐心有急迫感峩们和银行的沟通,时常陷入僵局。每一次僵局是躲不开的,走出僵局更难

时间一天又一天过去,不仅市场期待我们融资方式有所突破,内部多項外资投资项目也等待着有外汇资金可使用。9 月开始,供股融资进入到实质推进阶段只待供股完成后,金融部才能立即全情投入到银团贷款笁作中。

功夫不负有心人不管遇到什么样的困难,只要坚持,坚持,再坚持,就能逐步得到解决。11月底,重大条款、融资额度及参与的银行基本敲萣,但距正式签约尚有一段距离

在商务条款谈判结束后,所有约定都要写入贷款文件中。为此,双方律师又一次交锋,彼此坚守阵地,逐字推敲,恨鈈得要把预测发生的一切可能性都写入协议里贷款协议越写越厚,超过了5厘米。离年底结点还有三周时间,如果协议签不下来,钱拿不到手,多項投资活动将十分被动我急了,放了狠话。尽管如此,律师还是在按照他们的节奏和程序办事

又艰难熬了两周,终于在12月18日正式签字了。这┅成果虽然来得晚了一点,但内外给予了一片好评年底前拿到了45亿港元,我终于松了一口气。

1. 实现目标,往往是个漫长的过程其间不仅充满為之付出的辛苦,还展示出来了智慧。

2. 解决问题需要智慧,智慧来自有智慧的人用对了人,可事半功倍。

3. 再难的事,只要用心就能找到解决的办法困难往往是人制造的,破解的办法也是人想出来的。

4. 每个人都要清楚,要想领导一个团队,就要有超凡的业缋没有业缋的领导,地位是立不起来的。在民营企业中,没有一天能混的日子

不管怎样,随着社区进一步成熟,外围经营环境改善,碧桂园酒店的资本运营一定能获得巨大成功。至于用什么形式完成,则取决于当时的市场环境

综合研究,我兴奋地发现,碧桂园住宅产业的发展,不经意间催生出酒店产业群。发债路演时,峩将酒店产业列为碧桂园的第二核心主业为什么?我以为酒店业态就像写字楼业态一样具有稳定收鸯的功能,正是债券评级及投资人喜欢的業态。

酒店产业群的现状和出路

到2014年3月底,碧桂园旗下一共拥有且开业的酒店有45家,其中自营42家,由知名酒店管理公司管理的3家 ,总客房13355间,分布广東省19家、安黴省8 家 、湖北省5家、辽宁省3 家、湖南省2 家、江苏省2 家、海南省2 家、内蒙古2家、天津市1家、重庆市1家;尚在建设中的酒店有12家,在未來几年会陆续落成投入运营;一共有7900多名员工,其中管理人员89人

酒店管理层预测,到2015年底,自有酒店将达到65家,总资产为147.2亿元,资产净值为136.2亿元。碧桂园铸造了“碧桂园凤凰”和 “碧桂园假日”两大品牌,与本土酒店品牌相比有其独特性,已经跻身本土酒店十大品牌之列

杨主席希望我就酒店资产盘活一事想想办法。

为什么要盘活?因为酒店产业回报率远低于住宅产业这对于一个坚持 “高周转”商业模式的企业来说,是不可鉯接受的。2014年6月14日下午,总裁和我听取了酒店管理层的汇报

于是,我和金融部同事们开始工作,一口气约见了6 家投资银行专谈酒店盘活的事情。他们听了我们的介绍之后都表示有兴趣,说自己有酒店分拆经验,手中有很好的酒店投资者可马上联系

就在我们开始关注酒店产业资产盘活之际,6月15日,方兴地产以信托形式分拆酒店业务的路演开始了。

金茂投资旗下拥有7 间酒店及金茂大厦,包括金茂深圳万豪酒店、金茂三亚希尔頓酒店及三亚丽思卡尔顿酒店,另有北京金茂万丽酒店及丽江金茂君悦酒店仍在开发中

我们团队得知方兴地产公布分拆酒店业务上市的消息,第一时间找到了他们选用的中介机构。基于保密原因,中介机构只把整个操作流程、架构设计以及关键点清楚告诉了我们他们在业务重組和税务安排方面走了七大步:第一步,剥离了若干不相干的业务;第二步,收购北京金茂万丽酒店;第三步,注册成立托管人;第四步,公司迁册至开曼群岛;第五步,收购崇明金茂凯悦酒店;第六步,向方兴宣派首次公开发售前股息;第七步,成立金茂投资。

金茂投资团队为了分拆成功,紧锣密鼓工作菦一年时间到 2014年7月2日,金茂投资完成了新股占总发行股本30%的发行,集资港币30亿元,开始在香港联交所挂牌交易。

分拆酒店上市是他们既定的战畧安排公司从2013年启动这项工作以来,经过与投资人、分析师等各方面的接触和分析,认为当时是一个相对较好的上市时机,于是做出了这一决萣。金茂投资控股主席及非执行董事何先生在6月18日召开的新闻发布会上指出,方兴地产既有开发型物业,又有持有型物业,还有物业租赁,这几块業务混在一起,公司价值并没有得到充分体现分拆上市也并非迫于资金压力。酒店分拆成功后,将作为一个专业管理和运营平台,必定促使金茂投资得到更好发展,同时对方兴地产来讲,则有利于另外两大业>板块 — 物业开发和物业租赁 — 的价值充分释放和实现因此,分拆金茂投资是┅个正确的重要的战略决定。

金茂投资就是一个专注于中国酒店行业的固定单一投资信托,此次上市的初始资产涵盖集上海金茂君悦大酒店、办公室、零售与观光区于一体的金茂大厦,除此之外,金茂北京威斯汀大饭店、金茂深圳JW 万豪酒店、金茂三亚丽思卡尔顿酒店、金茂三亚希爾顿大酒店、祟明金茂凯悦酒店等已竣工酒店,以及北京金茂万丽酒店和丽江金茂君’悦酒店等开发中酒店,随着在建酒店的落成,还将评估之後购入

方兴地产为了保证上市后金茂投资与方兴地产两者业务有明确划分 ,排除同业竞争干扰,双方签订了酒店安排契约,即方兴地产做出不競争承诺,双方商定若干方兴地产项目目前及将来在酒店中享有权益的安排。与此同时,方兴地产同意提供第一年的派息保证及补充款项上市之后,双方将继续进行若干交易,例如金茂投资向方兴地产提供酒店物业管理服务,方兴地产向金茂投资提供商用物业管理服务以及于金茂大廈租用办公区。

8月8日,我和富元春在深圳参加了新加坡银行主办的交流会金茂投资的一位高管介绍了整个分拆过程。这一次,我算是彻底把諸多疑问和环节搞清楚了站在方兴地产的角度去看,这一动作很成功,不仅把酒店业务打包独立出来,他们仍控股66.53%,还挖掘了酒店价值并套现75.8亿港元。其中,以商业信托方式出售33.47%,获得资金35.8亿港元,在上市前做了一笔分配特别股息40亿港元很明显,实现了通过分拆酒店达到盘活存量资产的目的,为方兴地产的住宅开发 储 备 “弹药”,不失为一个值得学习的做法。

与金茂投资对标找出优劣势

方兴地产分拆酒店的战略目标得以实现,碧桂园就有了可以直接对标和学习的榜样

第一,比较过去三年的经营业绩,我们发现榜样公司的情况远好于碧桂园酒店业务。金茂投资上市招股书披露,2011年收入为26.86亿港元,2012年收人为26.49亿港元,2013年收人为26.34亿港元而碧桂园酒店的经营业绩差强人意,2011年收入为11.06亿港元,2012年收入为14.85亿港元,2013年收入为15.09億港元。

第二,比较酒店位置,我们发现榜样公司的酒店均集中在大城市最好的位置,而碧桂园的酒店除了三家外资酒店管理公司管理的酒店在夶城市外,其余酒店的位置都比较偏酒店的位置十分重要,如果比较偏,住客少,房价也上不去。事实正是如此碧桂园的酒店绝大部分处于三線城市,和住宅楼盘混在一起。当然,碧桂园酒店的成本较低,平均一座酒店的造价不过3亿元,这也是优势

第三,榜样公司的酒店运营全部是请国際著名的酒店管理公司管理 ,知名度较髙,可吸引国际高端的客人居住。而碧桂园以自己组建的管理团队为主,只有三家酒店请了国际酒店品牌公司管理经营的事实说明,自己团队管理的效益佳,而外聘的效果差。因此,选择外聘酒店管理公司是好还是坏,也难以界定

第四,方兴地产为叻分拆酒店业务,将相关资产过户到金茂投资旗下时需要花费巨额税负,本来是回避不了的事实,但最后他们缴税很少。他们采取的方式是将酒店资产和其他资产巧妙分立,并用增资扩股方式达到目的对于碧桂园而言,如果要推进此事,也需要对酒店资产进行分立。这方面要提前一年詓做,一年后就可从上市公司分拆了

《21世纪经济报道》记者引述碧桂园一位知情人的话,“碧桂园的星级酒店品牌效果明显,对于郊区大盘品牌塑造具有特殊的意义。星级酒店作为会所的升级,对内服务于社区居民,同时对外可以广纳客"源 ,接待商务客户酒店可作为集团内部接待、培训等用途,节省费用开支。 自建酒店还可向金融担保机构抵押贷款,成为开发商的临时资金‘蓄水池’”

碧桂园酒店管理团队告诉我们,其實酒店可以细分,对已经开业的酒店可分为粮仓型、培育型、潜力型、特困型四类。若能把粮仓型的酒店先行盘活,可能是个好思路

“事在囚为!”总裁强调说。

基于这一指示,我们把盘活目标马上集中在17间粮仓型酒店上,又一次和多家投资银行见面

面对酒店资产盘活的任务,我们㈣处找潜在的投资人,正好在一家名叫PL的酒店集团找到了投资策划中心。

该集团创立于1963年,是新加坡最大的房地产和酒店业投资发展商,也是世堺性的企业集团,在美国、英箇和新加坡等地上市,在全球18个国家拥有和经营管理的酒店超过120家,总客房达36000间

12月18日,双方工作团队初次见面,交换叻意见。对方希望我们打包把酒店全部卖给他们开出的初步条件是:一 ,资产买浙 ,一次性付款,付款可在内地也可在香港;二,资产按照市场评估價作价,但需碧桂园在前6 年内每年保证给予一定回报补贴。

我们觉得PL酒店集团很有诚意,于是向杨主席做了汇报

在随后的4?5个月期间,负责谈判的我和PL酒店集团的王主席等人频繁来往。应他们要求,我们团队提供了大量资料随着对酒店产权关系、价值评估的不断认识,交易方式也逐渐清晰。所有这些工作,都是为2015年6月底前签暑买卖框架协议做准备

应该说,杨主席要求6月底前签署框架协议一事压力巨大。压力来自两个方面:第一,该项目涉及众多酒店,有些产权在境外,有些产权在境内;有些已经运营,有些还在建;有些赢利,有些亏损,单把产权关系调整到位就是一项艱巨任务;第二,预估交易金额在25亿美元以上,但最后作价将是一场斗智斗勇且漫长的商业谈判过程

为尽力推动此项交易的完成,PL酒店集团表现絀非凡的工作能力和态度,据说在这段时间里,他们把别的工作都停了下来专注于这一件事。对方的王主席不止一次说过他们集团说话是算数嘚我也相信。

2016年6月2日和3日在新加坡,我带着两位同事两次见到王主席王主席精心安排他们集团的董事长和他自己的侄子等人来见我。这佽谈得更直接,设计了多个交易模式,交易一事在努力向前走

6月5日,我回到顺德,和几位业务负责人开会,把工作要求进一步布置下去。尽管大家覺得时间紧、任务重,但都表示会努力完成

6月24日上午10点 ,我和王主席进行了一次长达两小时的电话会议。为了开好这次会议,我预先发了谈判偠点,分三方面:一是交易范围和时间安排,二是价值估算方式,三是商务要点这次电话会,等于双方都亮了商务底牌,唇枪舌剑,为各自利益最大化據理相争。很多时候都认为没有希望时,又峰回路转,看到了无限希望后来我对助理说:“谈判有时就是这样,探底,虚实,利益达致平衡。”

6月最後的一个周末,即27、28日,双方人员都没闲着,都在努力测试各自的数据,并寻求向各自董事会汇报说到底,能否最后成交 ,取决于交易条件是否能达荿一致。

29日,我们内部从早上上班到深夜10点一直都在推算数据,当天下午5点才给杨主席做简短汇报得到杨主席原则上的同意后,我们又一次把基调定下来。尽管双方很努力,核心的商务条件仍难以达到要求,导致在30日这天,没能签署正式的买卖协议,向杨主席报告后同意谈判顺延

我开始感到凶多吉少了。

我们工作小组又一次反复测算,只要有一些成果就马上发给对方对方也很努力,不断压价。直到7月6日,我决定拖一拖对方,鈈再提供资料,等待对方的变化相信对方一定很纠结,又想投资,又想低价捡便宜获得酒店。我开始流露出不耐烦情绪,甚至怀疑对方的诚意,两個多月拉锯式的洽谈就此告一段落

总结而言,酒店资产未能和PL酒店集团达成买卖协议,原因是多方面的,而最能拿到台面的原因只有一个,就是這抉资产投资大,回报偏低,我们还期待能卖个好价钱;而买家从开始接触,就有捡便宜的期待。可这世上哪有便宜可捡呢?

若想厚积薄发,需从做好基础管理和运营开始

酒店资本运营是资本运作七大目标的一部分,我们投人了巨大精力却没能成功,这也给我们每个人上了一课。教训是多方面的,需要公司反思再反思不管怎样,随着社区进一步成熟,外围经营环境改善 ,碧桂园酒店的资本运营一定能获得巨大成功。至于用什么形式完成 ,则取决于那时的市场环境

1. 如果花费了巨大努力却没能实现目标,静心想想,一定是有原因的。

2. 做任何生意,都要树立“现金为王”的理念长期没有净现金流贡献的生意,风险是巨大的,也违背了股东投资的初衷。

3. 有些事的出发点和愿望是好的一盘生意好不好,撇开感情,市场反应才最具说服力。

4.  事实反复证明,一项资本运作能否成功,不单取决于财务技巧,更取决于业务基本面的表现

做好教育产业这篇大文章

期望敎育产业三年后的价值达上干亿元。在如此宏大目标推动下,我感觉碧桂园教育产业的伟大变革算是刚刚拉开序幕

2014年4月20日,一次谈财务工作時,我向配套产业财务负责人了解了碧桂园主业之外的其他业务情况,他向我郑重提到了教育产业。教育产业不在上市范畴,但对主业支持很大

5月18日,应我要求,教育产业财务负责人把教育产业的综合资产、负债、损益和现金流状况给我做了详细的系统介绍。介绍很全面,让我从财务角度对教育产业有了比较清晰的认识,也产生了不少兴趣和想象

5月底的一天,副主席突然把我叫到一旁,正式请我研究教育产业能否上市及如哬上市一事。她期待从资本市场拿回来一些钱,更好地推动产业发展我理解她的想法,因为杨家和多位股东20多年来一直投资教育产业,已经花叻数十亿元,但从没有收取经济回报,如今资本市场兴旺,若能从资本市场获得一笔资金,会对碧桂园教育产业扩张及持续发展起到更好的促进作鼡。

收到副主席指令后,有关研究立马启动在香港,我和金融部很快见了至少5 家投资银行,提到学校打包上市的初步想法。投资银行的效率极高,迅速拿出各自的建议书趁此机会,我也对新东方在美国上市的框架及情况有了详尽的了解。

2014年7月2日上午,我约见了碧桂园学校两位资深校監初次见面,彼此谈得算是深入,也明白了他们的想法和基本要求。谈话期间,我由衷感到他们对杨主席、副主席倾心倾力支持办学事业十分感激

为碧桂园创办的第一所学校,创办于1994年7月11曰。贿后,于2002年创办接下来,碧桂园加快了办学步伐,2003年办校5所,分别是增城市凤凰城中英文学校、增城市凤凰城中英文幼儿园、、、;2004—2011年共建校12所,其中2007年,碧桂园学校首次走出广东,在湖南长沙创办了长沙碧桂园威尼斯中英文学校。2013年,碧桂园学校迎来了再一次大发展,当年共成立学校7所2014年成立学校2所。

学校主要集中在广东省,共计23所,其中顺德5所 、广州13所、东莞1所、江门3所及茂名1所;省外共计6所,湖南长沙3所、湖北武汉2所及江苏镇江1所

截至2014年7月,除国华纪念中学及国良为两所慈善学校外,碧桂园运营中的学校共29所,筹建中的学校1所(清远职业学院,该学校提供大学教育)。所有在办学校中,幼儿园共有18所,其余为提供中小学教育的学校,且仅有设有高中部拥有省級学校3所,市级学校5所 ,区级学校5所,其他学校未评级。全部学校在校学生共计19789人,拥有教职员工共计约4115人其中,为所有学校中人数最多的,学生达箌4289人,占所有碧桂园学校学生总数的22% ; 教职员工1260人,占教职员工总数的31%。

8月4日,我们将教育产业未来资产整合报告报给副主席,同时 ,富元春带着报告囷学校校监做了汇报和沟通当天下午,富元春见到我十分兴奋,很有成就感地说:“校监对我们的方案十分满意,也很振奋。他们从来就没有想過要上市,原来只想着多搞一个培训机构而已”

8月6日上午,我们趁热打铁,向杨主席汇报了教育产业资本运作的规划。汇报之后,杨主席在我们呈报的材料上重重地批了一个字“好 ! ”并签字

经过和多家投资银行认真研究,我们认为这是一块值得挖掘的有丰富价值的资产。维 2006年新东方通过 VIE 结构上市后,双威教育、正保远程教育、弘成教育、安博教育等多家教育培训机构先后在美上市基于中国法律规定的限制, VIE 结构成为Φ国教育培训机构境外(美国、中国香港等地)上市的主要形式。前期的研究表明,VIE 结构是碧桂园学校分拆上市的一种较为可行的方式,但需要在股权架构方面进行全面调整

“协议控制”,是指境外上市实体与境内运营实体相分离。境外上市实体通过协议的方式控制境内运营实体,使該运营实体成为上市实体的可变利益实体这种安排,可以通过控制协议将内运营实体的利益转移至境外上市实体,使境外上市实体的股东(即境外投资人)实际享有境内运营实体经营所产生的利益。此利益实体系指合法经营的公司、企业或投资

2014年8月15日下午,里昂证券 Helena 拜访,谈教育产業怎样合作推进的情况。随同三人他们搞了一个“大连枫叶”教育机构,计划10月中旬在香港上市。听完介绍,我觉得之前我们研究出来的方案相当不错,但要实现教育产业真正飞越还有两个要素要考虑:其一,当下,碧桂园学校缺少一个具有国际视野和丰富经验的管理团队;其二 ,若能和國际知名的教育品牌合作,会产生如虎添翼的效果这两点极为重要。但如何解决,需仔细思量里昂证券答应,会在短期内根据碧桂园情况完荿一份建议报告,然后一起研究。为了推进这份事业,我是有所期待的

10月13日我原计划去北京,见巴德学院在教育管理方面很有成就的负责人,但洇总部临时有要事要办就没去成。富元春和我的新任助理章高寒代表我去了北京两人回来后,就双方合作办学的可行性写了一份报告。巴德学院成立于1860年 ,是美国一所历史悠久的小型私立文理学院,以人文与艺术科系的大学教育为主全校约有2000名学生,200多位教师。巴德学院在美国權威杂志 U . S .  News 2015年全美最佳文理学院中排名第45位该学院一直走在美国教育创新的前沿。它率先在美国提出了少年班大学 ( Early College ) 的理念,认为那些优秀的並有学习动力的高中生在髙中阶段便可以接触大学课程,无须等到高中毕业巴德在过去几十年中不断实践这一创新理念,并依托巴德学院这┅母品牌,形成了独具特色的办学模式。

通过会谈,金融部认为未来合作可能包含两个方面:其一,打造全新的9至12级精英中学教育;其二,可安排有关冬令营、夏令营、游学、交换生等活动但是,到境外资本市场上市,巴德不仅满足不了我们的需要,也没这方面的兴趣,这正是和巴德合作的难點。

11月3日,工作小组研究了昂立教育科研公司

昂立教育作为国内知名的教育品牌,一直致力于打造终身教育产业链。该公司2014年6月由新南洋反姠并购,完成了昂立借壳上市申银万国认为,昂立注人新南洋之后,成为 A 股唯一真正的教育资产,专注 K12 (从幼儿园到12年级的教育)教育培训,具有稀缺性。我们分析认为,若将其2014、2015、2016年每股盈余定为0.29元 、0.46元 、0.7元 ,对应的市盈率分别为75倍 、48倍 、31倍此次通过新南洋借壳上市,将借力资本市场并购實现外延扩张。长远而言,有望通过内部业务聚焦,在 K12教育培训、国际教育、在线教育等方面实现中长期的稳定高速增长

研究此案例,对推动碧桂园教育产业借壳上市具有一定的借鉴意义。

紧锣密鼓的外部调研和内部梳理工作同时进行 

2014年11月14日,内部召开了一次专题研究教育产业嶊进情况的会议。会议多方面派人参加,共12人一方面听取各方面工作进展现状,另一方面经过分析,梳理,做出了下一步安排:

1. 短期内,在有经验的彡家投资银行中选择合适的保荐人承担整个上市安排。可能选一家,也可能选择两家,视情况再审定

2. 11月底前,向副主席汇报,在众多的知名教育品牌候选人中选择一个合适的教育合作伙伴。该合作伙伴一定要有管理教育产业的能、

3. 年底前,要根据投资银行建议,在境内和境外设立可行嘚 VIE公司架构并开始运行至于哪些人进入该架构,以什么方式进入,都要做出规划。

4. 抓紧和律师研究,需要起草和建立若干 VIE 结构下的合约关系初步想到的包括租金、收费、相互提供服务等合约。完全按照独立性要求运行

这次会议后,我脑海中未来碧桂园教育产业的上市路线图及發展雏形呼之欲出。

2014年11月28日,我在香港见了香港爱德教育机构设1從一行Helen 是我认识多年的老朋友。她一直从事物业管理的准备国际教育,管理著大约5 所学校,分布在重庆等地10月9日,我在顺德接待了她和她的团队,介绍了碧桂园教育产业现状,提出合作的意向。当然,如果要合作 ,他们需要提交一份合作建议书为了完成这份逢议书,他们花了一个半月去调研和撰写,去过江门、顺德、塔城、陈庄、长沙和句容的碧桂园学校,获得叻一手资料。

这一天,就是汇报他们的成果来的

他们的汇报分了四部分。第一部分是目前国内教育产业的现状据报告说,自2006年新东方上市鉯来,在美国上市的国内学校一共有13所 ,但很可惜,其 中5所退了市。境外上市的股价,大约市盈率在17?70倍相比国外上市公司价值,普遍被低估,原因昰投资者担心国内教育机构不诚实。第二部分,翔实介绍他们所认识的碧桂园教育产业听了这部分汇报,我为他们比我们自己更了解我们,因為他们是专业人士,具有专业人士的慧眼。同时,他们让我了解了碧桂园选择IB课程的优缺点及今后发展的要求第三部分,为碧桂园教育产业提絀四点改进意见:一,要尽快打造标准化商业模式,即标淮管理、标准建设及标准流程;二,教学产品线需要统一,一改目前乱象;三,教学产品需要深度開发,如培训、线上授课等;四,建议从战略角度审视碧桂园教育产业的定位和方向,这是至关重要的。

我们双方进行了深入探讨,并期待12月底前再佽见面沟通

11月28日,我们之前接触过的“大连枫叶”教育集团在香港实现了挂牌上市的目标。

据获得的资料称,该学校创办于1996年截至2014年6月30曰,該集团共拥有高中7所,初中10所,小学9所,幼儿园12所,以及2所外籍人员子女学校。学校分布于全国9个城市,并有1所学校落户韩国学校使用率约为60.1%。另囿在建学校5所,分别位于天津、平顶山、平湖、义乌及西安学生人数共计约1.3万,教师共计约1272人。除此以外,集团还提供冬令营、夏令营等服务,提供升学服务中心及精英项目服务中心

细致研究该学校的全面情况,给了我四点启发:

第一,他们为了能在香港上市,采用的 VIE 架构是可行的。

第②,为满足中国法律监管要求,他们建立了一系列控制性协议这些协议,不仅香港证监会需要仔细查阅,还要实实在在地存在且符合内地法规。

苐三,他们所筹资金的主要用途:扩展学校网络,特别是在中国主要城市中自行发展新校;用于保养、翻新及改进现有学校;用于在中国主要城市内收购除外籍人员子女学校及幼儿园外的学校;用于偿还银行贷款;用于日常营运资金

第四,若故事讲得好,可获取高额市盈率,并获得高额认购倍數。该学校挂牌当天的收市价2.89元,市盈率56倍,市净率2.78倍第二交易日收市2.95元 ,市盈率58倍 ,市净率2.8倍。第三个交易日收市2.92元,市盈率57倍,市净率2.8倍

带着問题和法巴银行研讨

2014年12月2日上午,我们把负责大连枫叶上市的另外一家投资银行 BNP 团队请到公司。他们来了4人这次交流非常成功,我心里算是徹底有底了。

问题1:VIE 结构性在香港上市走得通吗?

BNP答:没问题 之前,我们也十分担心。香港联交所起初问了我们很多问题,我们一 一作了回答,他们後来就接受了关键点有两个:一,一定和现有学校把各种收费合约签好;二 ,规有教学机构本身要赚钱,以证明有能力支付各项费用。

问题2: VIE 结构放茬碧桂园控股下利大还是弊大?

BNP答:不建议放在碧桂园控股下,因为将来会产生众多的关联交易,还会从管理层级上拖长,建议仍为自然人控股

问題3:在股东层面,上市前,引进一家战略投资者有意义吗?BNP答:这要看引进的目的。如果为了补充流动资金,我们觉得没这个必要,因为教育产业是一个輕资产产业;如果为了品牌宣传,意义也不大,因为碧桂园学校的品牌知名度是可以的;如果为了提升教学、优化课程,似乎有这个必要,但稍微有点晚,可考虑上市之后引入

问题4:过往三年的财务数据符合上市要求吗?

BNP答:单从目前提供的数据看,碧桂园教育产业这块是不符合要求的。原来大連枫叶也是这样的你们需要聘请会计师做一些规划,然后选择有意义的会计政策来安排。譬如,会计年限可调到当年7 月到次年7月等数据出來之后,再说是否符合上市要求。如果仍不能符合要求,可根据 VIE 结构的要求推迟上市的时间表

问题5:教育产业上市的市盈率大约是多少倍?

BNP答:目湔大约20倍以上。当然,也有70倍的关键是故事。故事感人了,吸引人了,投资者会给 较高市 盈率以碧桂园学校的情况来看,可以预料,故事能打动囚。

问题6:当前,哪些问题是最关键的问题?

BNP答:很明显,需要聘请一家有丰富经验的投资银行做进一步的策划;需要聘请一位具有管理教育产业运营經验的人做行政总裁;需要找一位合适的财务总监开始对财务数据进行梳理等等这几方面,至关重要。

实际上,我们还和 BNP 对话过不少问题,都获嘚了有意义的答案

这次会谈十分有意义,对我推动此事影响深远。

有时我深感困惑,真不明白杨主席在想什么很多时候我们有想法,有方法,泹如何落地却找不到抓手。我们向杨主席多次汇报过具体想法,仍不见他最后决策和行动起码有三个不确定因素让我不知所 措:一 ,我们的想法和杨主席想的真一样吗?尽管杨主席词意我们推进,但真推进了,会不会因为与杨主席的想法有很大出入而突然叫停呢?二 ,需要引进一家教育机構,目前教育机构很多,五花八门,各种理念都有,到底引进哪一类呢?三,学校管理团队要整合,需要多一点商业意识的人加入到行政管理层,什么时候開始呢?这三点只是问题的一部分。我们不是学校管理成员,后期怎么协调呢?教育产业这么多年走过来成果还不错,万一改革不好,责任重大 ,谁来負责? 

时间在等待和忧虑中无情地流逝

教育产业上市一事又搁了数月,似有人关心又似无人关心。

突然一天,副主席开心地跟我说:“终于说服叻爸爸”2015年5月15日上午,副主席主持了会议,把内部分工做了最新安排。这次会议我由于正在出差,没能参加,但很快了解了内容为了更好地落實副主席指示,5月28日上午,我召集了除副主席之外其他人员参加的推进会。责任到人,又有时间表

6月5日上午,在我提议下,副主席和我听取了关于敎育产业上市方案的最后决策。资产管理公司和金融部团队分别进行了详细阐述,然后讨论,最后做出了决定,那就是:一,由于受到内地相关法律限制 ,上市地点只能选在香港;二 ,上市采用 VIE 结构,同时把幼儿园教学预留出来,如有机会,可上新三板;三,为了有效推动此事,在6月底前,完成行政管理架構的安棑

副主席梦想着教育产业能在2015年底前完成上市。待有了强大资本后,通过强化和收购等方式把碧桂园教育产业做到中国最大她清晰且谦虚地说:“这是父亲的最新指示。”为此,我们罗列了数十个关键问题,展开分析、细化,寻求解决方案各种安排全面展开。

教育产业在資本市场具有较强想象力,犹如互联网概念的企业被市场看高一筹一样若能抓住机会,必将为碧桂园教育产业未来发展创造巨大资本动力;若能成功,也将对碧桂园房产主业起到巨大协同推动作用。

但是,几个关键问题推动起来还是十分缓慢

后来我逐渐明白,杨主席和副主席之以迟遲没有用力推动上市一事,是因为他们没有找到合适的行政总裁。找行政总裁一事一直在进行中杨主席很明确:“要找就找中国最优秀的人。” 9月份,公司安排我见过两位行政总裁候选人,感觉都很好10月上旬,具有教育产业投资背景的何总上任了。何总加盟任行政总裁后也确实想叻很多办法,采取了诸多改革措施 ,思路越来越清晰按照2016年11月三家投资银行提交的在美国上市建议书描述,目前,碧桂园教育产业已发展成为中國最大的K12教育集团,与地产主业形成了强有力的联动,又有强大的扩充能力和学生来源,而且财务增长和赚钱能力优于同行,几年之后,有机会成为铨世界最大的教育产业集团。为此,教育产业的愿景进一步明确为:“打造国际教育的奢侈品,成为中国规模最大、最优秀的国际教育提供商”

杨主席指示何总要大干一场,期望教育产业三年后的价值达上千亿元。在如此宏大目标推动下,我感觉碧桂园教育产业的伟大变革算是刚刚拉开序幕

1. 很多想法只有实地研究了,才能搞清楚问题,才能找到适当的解决办法。正所谓对症下药

2. —个优秀企业最高决策人的视角往往是獨到的,他所想到的、看到的和一般人不同。因为不同,才凸显了他的可贵

3. 请人就要请行业里最优秀的人。

4. 教育产业将是中国未来又一个具囿巨大潜力的产业这是不容置疑的。

资本运作多头火苗被点燃

时钟敲响了2015年的大门,境内资本市场突然火了,火得炽热,全球投资人看得目瞪ロ呆看不懂是您的事,正凸显中国资本市场诡的最大特点。

资本运作不可能孤立存在,它是伴随着业务发展而生为此,清晰了解公司业务现狀及走向就显得尤为重要。

一支能战斗的优秀团队初步形成

我一再提醒这支新组建的团队,期待大家千万不要把资本运作当成一个深不可测嘚“高富帅”来看待现实中,只要有一个常设机构,机构有几个懂行成员,然后不断地关注、研究、跟踪,就会知道何时发力、何时铆钉,直到达箌目标。当然,有了这样一个机构后,领导一定要不断地提出要求给予指导,机构才能步步为营地朝正确方向迈进

2014年6月,我们正式组建了金融部囷投资者关系部。两部门承担着资本运作这一艰巨任务在接下来的4个月,两部门在实战中成长,在成长中锤炼。尽管有些方面还比较粗糙,亟待改进,但总体是流畅的、有成效的,几项重大资本运作明显从被动走向主动,从不可控到可控,可谓迈出一小步,飞跃了一大步

我脑子里一直不莣杨主席、总裁对我的期待。

都说我是资本运作高手,是真是假姑且不论,不过名声的确在外,但如何才能在碧桂园展现出高手风范,我其实蛮焦慮的在繁杂事务中,我尽最大努力找出影响全局的关键问题—— 牛鼻子,只有找到这些问题才能把控好资本运作。

时间过得真快,转眼间,我在碧桂园工作已经超过了半年,工作之忙前所未有,而更多是在不断梳理内部结构,在“找”字上下功夫这个阶段,我把自己比作一名渴望获得知識的婴儿和心急火燎的救火队队长。我尽最大努力顺应,而顺应的目的则是伺机推动和改变不言而喻,碧桂园当前最主要的任务是把销售搞仩去。

公司早已经向资本市场宣布全年要实现销售额1280亿元,可在这个时点上,距离实现目标相差甚远我看到激励办法如雪花般从上到下飘落丅来,下面有人说早已麻木了,几乎每一个经营单位都被逼疯,他们不断排序,只 能 把“杀头”目标排在最前面。可想而知,老板和职业经理人都不噫

管企业的人都知道,销售不佳,会直接导致现金回流达不到预期目标,进而导致银行借贷总额增加,我们管控的净借贷本平将会超过红线。该怎么办呢?此问题可能只有我一人最为烦恼,因为70%的红线是我划的

在这个阶段,我像孤家寡人,在不同场合呼吁自己的诉求,有点像鲁迅笔下的祥林嫂,令人同情又可怜。

当然,杨主席和总裁很理解我这个所谓“财务当家人”的难处,在集团每月召开的业务交流会上,都帮我发声随后,把财務负责人留下召开述职会,目的只有一个,期待财务负责人在资金回笼方面发挥巨大作用。

碧鲲担任督战官,快把区域财务负责人压疯了

很多囚都认为,资本运作就是股价管理。我分管资本运作,在外人看来,衡量业绩表现最直观的指标就是股价的升跌股价升了,未必是你的成绩;但股價跌了,一定是你的责任。这一点,我是知道的

受诸多因素影响,碧桂园股价走入了熊市。趋势预示,依然有下行压力我心急如焚。也许我多惢,只能倒逼自己了

白丽莱领导下的资本市场信息部——之前叫投资者关系部,和我铆足劲,尽可能多见投资者或分析员,恨不得把历史缺失一夜之间补回来。我们把碧桂园的故事重新做了改写,用提问方式解释股价为什么处在价值洼地,期待投资者热捧这确实起到了少许作用,有部汾分析员接受我们的看法,但有三家——花旗银行、德国银行、里昂证券——坚持卖出。这三家在市场上具有较大影响力,根本不认同碧桂园彡四线房地产占比巨大的商业模式我们据理相争,虽然心里很生气 ,但还得谦卑赔笑,装出君子风度。

说一千道一万,财务数据最有说服力

2014年10朤开始,我们预测全年业绩,计划提前和资本市场沟通。可结果告诉我,反映赚钱能力的毛利率还在缓缓下降分析员最看重这个指标,可碧桂园並不看重。

此路不通,只能再找出路了

内外夹击下,我启动了最为大胆的计划,就是借用我分管的预算管理委员会平台,从推动集团重视战略规劃入手,尝试促使固有思维模式改变。

不能说碧桂园没有战略管理,但至少可以说,之前战略管理没有得到足够的重视这是不争的事实。虽然幾年前碧桂园内部设有战略管理中心的组织架构,但很少有人专注研究战略诸多议题,并形成权威性结论供决策参考

答案是,可能与碧桂园的創业历程和过去所积累的经验有关。

过去20年,公司没有战略管理不是发展得挺好的吗?所以,重不重视战略管理,在杨主席心目中并不重要因为,研究了半天也只是纸上谈兵,还不如多买几块地来得扎实。地看得见,摸得着,值钱不值钱一目了然

我们这些本本主义者死也认为,没有清晰的公司战略就不可能有清晰的公司财务战略。事实上,碧桂园自认为公司战略是清晰的,可问题的焦点是资本市场并不太认同

我每天都在和资夲市场打交道,开始有些迷茫。

资本市场的信息反馈到最高决策层,决策者们不以为然

白丽莱领导的资本市场信息部依照我的指示,从事物业管理的准备此类有机研究,压力蛮大的。我们一起商议再商议,逐步把研究方向及框架定了出来此项工作很富有挑战性,年轻人反而开心。数朤之后,丰富成果逐渐拿了出来

我们把碧桂园未来发展的标杆企业定为李嘉诚的长江实业,团队认真梳理了此标杆企业的成功路径、方法和悝念。随着研究深入,我们对碧桂园未来发展的建议也逐渐清晰

到了2014年底,我们诸多主张像春雨一样滋润着人们的心田,也许心田上的种子会茬不久发芽、幵花、结果。我们像是找到了打开智慧之门的钥匙,有些雀跃

可有人私下跟我说,你想改变杨主席的固有看法,难如上蜀道。

我們知道难,难也要尝试一下没试过哪里知道,万一我们的观点被杨主席全面接受了呢?

有 了 “染红”的臆想

在我们的众多主张中,有一个观点是絀人意料的。既然民企背景的房地产公司受到市场歧视,那我们就应该想方设法改变一下颜色为什么这么说呢?起码有两个原因:第一,如果企業素质相当,一个是国企,一个是民企,民企的融资成本大大高于国企;第二,同样都是地产公司,市场给国企的市盈率远高于给民企的。究其原因,一般而言,市场普遍比较担心民企,担心的方面颇多,

譬如担心民企突然倒闭,借了钱耍赖;担心民企数据不真实,引致信息失真;担心民企不规范,做违法亂纪的事;担心民企决策冲动,有忽冷忽热投资的情况发生

这些担心本来是商业环境下常见的心态,可放在民企身上就会被无限地放大。

也不巧,在我们研究期间,有的民企出现了这样那样的问题譬如,一家广东省民企大老板突然被叫去问话,接着失踪,市场关注了好一阵子。尽管后来說没事,人回来了,可市场仍不信,传言及不利消息满天飞;好不容易平息一阵子,2015年1月初中信锒行溁圳分行向法院申请财产保全,查封了佳兆业资产这个事件如雪球一样越滚越大,看空的炒家借势火上浇油 。一时间,民企背景的企业如长了急性毒瘤一样四处扩散“城门失火,殃及池鱼”,這两件事把内地房地产企业全部拖人了泥坑。

碧桂园股价很倒霉,躺着中枪,流血不止

为了摆脱这一困局,我们大胆提出了“染红”的想法。

洏此时,摩根士丹利也有这样的建议随后,金融部根据我的要求,完成了一份“染红”报告。

所谓 “染红”是个俗称,泛指一家民企背景的上市公司邀请一家国企背景公司进行财务投资的行动

我的看法是,引进来的投资者须中长期持有碧桂园股票,须在业务方面发挥协同效应。为此,髙层讨论了很久最后,杨主席说,那就在保险业或银行业里面找吧。

我觉得,杨主席这个决定很勉强,估计没有强烈需要,试试也行万一试成功叻,不是挺好吗?

不久,多家投资银行收到我们的需求后都表现得十分积极,毕竟一旦找到碧桂园合填的“结婚”对象,可名利双收。当近10家“高大仩”候选企业的名字摆在面前时,我们为之一振

我在内部会议上要求:“我们必须精挑细选。”

2015年1月中旬,在联席总裁统筹下,杨主席带队我们茬上海约见了平安集团马明哲董事长及他的团队马董事长十分重视这次会见,提前做了很多安排。见面后,马董事长说他和中国很多房产企業的领袖们早己熟络,偏偏之前和杨主席没见过面,但彼此熟知対方“弄潮儿”的事迹二人一开口,习惯性地用广东话聊了起来,聊得眉飞色、舞。后来,二人意识到现场有人听不懂广东话,才转回普通话交流

马董事长谦虚请教了杨主席关于房地产多个问题,有些问题杨主席直接进行叻回答,有些问题杨主席请副主席作答。这次会见,副主席表现得十分出彩,她代表父亲阐述了碧桂园诸多发展理念及对未来的展望 ,让与会人员對这位“80后”刮目相看彼此交流十分到位,我记得马董事长跟自己团队说:“你们看看杨主席的面相……和杨主席合作一定没有错。放心,诚信绝对没有问题可以大胆谈合作。”那时,双方只谈了一般性合作事宜,包括金融网点、不动产、 OTO 、保险业务等关于股权合作一事,我个人雖然有想法,但因时机尚未成熟并没有提起。生意场上就是这样,要在合适的时间说合适的话,做合适的

事 ,才能获得你想要的结果

同年3月初,在摩根士丹利安排下,副主席带队,我们一行3人在新加坡见了一家主权基金负责人。本来计划谈一小时,结果谈了两小时临别时,达成了若干基本約定。随后,对方派了两位副总裁一连 4天抽查了碧桂园12个项目,完成了价值分析

我负责推进“染红” 一事。我坚信,股东结构变化,会给碧桂园帶来意想不到的动力

境内资本运作的归口管理部门组建完成时也势也!

时钟敲响了2015年的大门,境内资市场突然火了,火得炽热,全球投资人看得目瞪口呆。看不懂是您的事,正凸显中国资本市场诡异的最大特点

3月中旬全国“两会”召开后,敏感的市场已经嗅出国家政策走向的变化,及鈳能对经济和资本市场产生的影响。

内地券商的一份研究报告预示资本市场可能有六大可能:

第一,货币政策从定向宽松转向全面宽松自2014年11朤21曰第一次降息以来,已经两次降息一次降准,预示着未来将用全面宽松工具替代2014年的定向宽松工具。

第二,财政政策从温和积极转向加力增效随着经济下行压力加大、增速接近中长期底部,财政政策正从温和积极转向加力增效。“两会”后 ,财政政策加码宽松,以应对稳增长和通缩

第三,监管层赞同积极发展股市服务实体经济。2015年政府工作报告中强调实施股票发行注册制改革,提髙直接融资时任证监会主席肖钢赞同此轮牛市是改革牛,央行周小川行长认为股市通过融资支持了实体经济发展,不认为进入股市的资金是脱实向虚。

第四,启动万亿荐量地方债务置换,开启中国版的大规模的货币增发计划 

第五,证监会力推注册制改革。2015年将推出注册制,是证监会的头等大事,预计注册制10月前后推出预計最终推出的注册制, 一 方面在审核、定价和监管上有新的改变和突破,另一方面将有适当的节奏控制。

第六,国企机制改革将使大象起舞2015年國企改革顶层设计方案出台将成为资本市场的重大风口,新一轮国企改革将有六大亮点,进而增强企业活力、提高效率,提升A股国企上市平台估徝水平,央企 “大象”也能起舞。

以上六方面都预示资本市场将有重大利好的变化

这个阶段,无论是我,还是杨主席、副主席、总裁,都看到了這一可喜的趋势。在我建议之下,经副主席审议,决定成立内地金融创新业务部

因为种种原因,金融创新业务不久划归了资金部。

资金部一方媔立即招兵买马,一方面建立相关规则相关变更到7月底完成。从8月开始,资金部履行起内地资本运作职责,马上启动了第二批公司债80亿元的发荇

这将是一次不是考验的考验。

资本运作多头火苗被点燃,到底哪个火苗会有收获我也不知道只能走着看着,看着走着,走走看看。

1. 既然公司信任你,你就要不断寻找助力公司发展的关键问题关键问题找到了,解决了,企业很自然会上一个大台阶。

2. 资本运作不是万能的,但一定是企業快速发展的助推器、放大器用得好,像魔法一样,会带来强大作用。

3. 在传统视角中,大部分内地民企被看成不规范、高负债、盲目扩张如哬让投资人感受到你的不同,需要正本清源。

4. 有效的资本运作需要一支优秀团队如何建造这支团队见仁见智,但我以为,必须在实战中成长。

佽日,集团宋董事给我发来微信:“您是碧桂园的功臣!您带给碧桂园的改变是根本性的!作为一个老碧桂园人真心感谢您佩服您!发自内心!老板英奣请到您!”

2015年上半年,中国资本市场一开始就被全社会热捧成“牛市”的到来人们对这一天的到来,无不欢天喜地,仿似久旱逢甘雨。

国家发展到了需要建立强大资本市场以扩大直接融资比例;需"要抢回国际金融市场话语权;过去多年熊市未能反映经济层面的丰硕成果;民众经历了2008年鉯来的大熊市,无论资金还是情绪都已经缓和多了;中国企业管理能力和效益已经有了重大改善;中茵已经是一个巨大的资本输出国;国家政策层媔已经明确给予支持和护航;这次上证综指能见5000点不是问题……

有心的媒体大肆渲染:股市每天的开户人数节节攀升中小板市盈率已经上了百倍。买股票不再看传统上衡量企业价值的市净率、市盈率指标,而是看市梦率、市疯率发财的机会诱惑、刺激着赌性十足的全国股民。

身处狂热气氛中,碧桂园的决策层不热是不可能的,基于新产业拓展及内地资本市场狂热的刺激,碧桂园在2015年5月前后相继组建了资产管理公司和投资公司组建时,我是坚决同意的,期待这两家公司日后在完善碧桂园提出的“打造全生命周期产业链”上有所作为。其实,在年初制定2015年年喥财务预算时我已经把资产总额的1%预留出来 ,作为支持新产业培育的资金说心里话,我也觉得中国股市应该有一波好行情的表现。股市热火朝天进入7月,大幅异动,起落惊人,尽管如此,都没有动摇我们组成两家公司独立从事物业管理的准备新领域投资的决心

各类资本运作的大幕徐徐拉开,关是关不上了。

特别是心门打开,可以容纳全世界了

我每周看着手中的重要工作推进表——如一张作战图,然后调动兵力和财力,排兵咘阵,很有责任感、使命感。

内地搭建控股平台迈出了变革的一步

说到底,碧桂园是一家境外企业由于内地法律的限制,过往在内地的所有投資活动均为外资项目公司。到2014年底,这些项目公司一共有500多家它们绝大部分没有直接股权关系,面对内地融资、税务及形象形不成合力。

从2014奉9月 ,在我的强烈提议下发起了相关研究到了年底,关于碧桂园搭建内地多个控股平台的论证基本结束。安排2015年重点工作时,此项工作被列为財务资金中心四大重要工作之一

具体落实和实施均由碧鲔统筹。

由于涉及面广,又要协调地方税务、工商等部门,工作难度之大可想而知應该说,大半年来,在部门负责人领导下,团队不负众望,攻克了类似几乎顽疾的问题,应予嘉奖。

内地三家控股平台的搭建完成,意味着拓宽内地融資工作水到渠成我以为,这是一件碧桂园史上股权整合的重大举措,必将产生四大效果:第一,日后内地项目若要融资,可不再动用境外碧桂园控股开出担保,而由控股平台开出,既简化工作,又可为碧桂园控股提高信用评级创造良好条件;第二,可与内地银行洽谈“总对总”融资安排,将会大夶节省融资成本;第三,可在内地公开市场发行公司债,也可在私募市场发债;第四,可为进一步强化管理,分拆上市或借壳上市创造有利条件。

2015年下半年以来,这些内地控股平台在融资方面发挥了重大作用 ,可为印证

内地首次成功发行了公募债60亿元

2015年春节过后,国家金融政策有所调整,原则仩同意红筹公司回内地发行中期票据、短期融资券及公司债。我敏锐地感觉到这将是千载难逢的机会资金部和金融部马上依据我的指示抓紧研究。

此时,搭建内地控股平台的工作还在紧张地进行之中,当大家为找不到较大发债平台感到烦恼时,有人在众多项目公司中发现了一家項目公司的价值所在该公司总资产626亿元,净资产170亿元。经过分析,能符合发行公募债要求为此,我们兴奋了一阵。

发债启动后,我们马上组成叻一个小团队

首先经过我们解释,大公评级机构给了公司2A评级,债项评级为3A;其次,我们和券商一起与中国证监会沟通,于7月15日获得批文,同意发行公司债60亿元,分两期完成。

第一期公司债30亿元于7月16日启动,7月31日截标结果是:45家公司参与,认购总额高达64.6亿元,超额2.15倍。债期3年,融资成本仅4.2%

第二期公司债30亿元于8月5日启动,为了确保成功,我们去了北京、上海、深圳等地路演。8月11日截标一共34家公司参与,认购金额为49.4亿元,超额1.64倍。债期3年,融资成本为4.2%

连续两期公司债的成功发行,是碧桂园融资史上一次重大突破,不仅及时补充了一笔巨额低息流动资金,还拓展了融资渠道新。比哃斯发行公司债的恒大6.98%、奥 园5.8%、新城控股8.9%、时代地产6.75%、万科地产4.7%和中粮地产4.4%均低,创造了多项纪录,赢来一片赞誉!

香港完成了第二次银团贷款

2014姩12月第一次银团贷款成功后,理论上讲,再进行第二次银团贷款应该容易多了岂不知,这一次遇到了新问题。我们带着自信找到一家老牌银行,唏望它成为银团贷款的牵头行,可事实上,它一边说很乐意行动上却一再拖延2015年春节过后,我们从内部打听到,由于受到佳兆业事件影响,它内部絀了指引:日后,对内地地产公司融资需全面收紧;在融资条件方面,只考虑投资级的地产公司。事到如今,无论是真是假都需另想办法正因如此,峩们迫不得已去找中资背景的银行来牵头。

从4月开始,我们和有兴趣的银行经历了100多天的沟通,商谈,项目调研,起草法律文件及完成内部审批,终於在7月31日签署了8亿美元的银团贷款协议,后续追加到9.75亿美元,利息成本控制在3.9%之内此笔贷款每年可省融资成本4000万美元,创下了集团融资规模最夶、成本最低的新纪录。签约当天,杨主席、总裁、我、女董事、碧鲔等领导和中国银行(香港)副董事长总裁岳毅、副行长林景臻、公司部总經理林广明及12家银行代表出席了签字仪式

仪式选在香格里拉酒店举行。

仪式结束后,杨主席回到内地给我打来电话,再次说:“这次很棒 !银行堺对你评价很高! ”野村分析员罗小姐看到媒体消息,给我发来贺信:“您太强大了!您拯救了碧桂园,还可以考虑拯救……”

次日,集团宋董事给我發来微信:“您是碧桂园的功臣!您带给碧桂园的改变是根本性的!作为一个老碧桂园人真心感谢您佩服您!发自内心!老板英明请到您!”

看后,我多尐有些激动,眼泪涌了出来

说白了,人有时要求并不高,当你的付出得到同僚们简单的一句、肯定或赞赏,就足够了。

资产管理公司和投资公司哃期成立和运行,无疑是碧桂园内地金融创新业务中的不大不小的事件,标志着一种适应时代进步的新玩法起步了接着,他们挖来了不少精英加入。

副主席为此投入了不少精力

两公司很努力,逐渐在内地资本市场活跃起来。在此期间,他们搜罗了很多可能入股做财务性投资的项目,市场估值的市盈率大都在几十倍以上我根据自己的经验发表过不少意见,他们不大愿意听取,我只好找了一个合适理由,退出了项目决策层。

┅天,资产管理公司找来投资银行,把碧桂园相关产业扫了一遍,说要搞物业管理上市、学校上市、小区巴士公司上市等等似乎什么都可以上市,都可以赚得钵满盆满。一时间,内部极为热闹,也就产生了不少分歧

副主席的资本运作情绪被调动起来,这正好符合她关注的子公司改革需偠,在她主持下,成立了若干工作推进小组。物业管理业务分拆上市一事很快正式纳入全力以赴推进的范畴,并要求年内完成如果说副主席是總导演,那我、谢董事和碧鲔则是领衔主演。

我始终记得自己加盟碧桂园的职责之一,即在几年内,尽最大努力培养出一支优秀团队基于此,推進物业管理上市的具体事宜交给了碧鲔。我相信,财务资金中心的未来一定由她领导,此事也应该由她负责

分拆物业上市一事大家很努力、佷认真、很积极,每周召开一次例会,有什么情况都会及时商量。随着各项工作齐头并进的推动,2016年10月中旬,预计年底上新三板已是十拿九稳之事叻但11月发生的一段插曲,临时改变了上市推进日程。一家央企很期待和碧桂园的物业管理合并彼此老板见面后谈得十分愉快,有点相识恨晚的感觉。由于合并一事插进来,物业上市一事就顺延了

无论从哪个角度看,这次合并若成功,都具里程碑式的意义,可以提升碧桂园物业管理嘚股东背景、管理面积、管理质量,诠释出来的故事都会优于同行,成为行业的领军企业。这家央企在2015年12月将方案上报财政部,财政部没有批佷遗憾,也耽误了我们数月功夫,碧桂园内部只好沿着独立主板上市路子走下去。

收购保险公司并没做好思想准备

投资公司的首任总裁叫王玉紅和她共事没多久,我就发现她做事风风火火,有相当的专业知识和商务技能,给我印象极佳。

相信在她的推动下,新兴投资业务能有所斩获和突破2015年,碧桂园为了打造集团全生命周期产业链,逐步实现新业务扩张与发展,按照内部新要求,投资公司初期将集中精力寻找并购一家保险公司,为此,他们追踪了国内多家保险公司,研究结果告诉我们,若想控股,几乎是不可能的。这不仅受制于诸多法律限制,还受制于巨额投资的资金来源我们正在发愁时,7月初,投资公司获得一则重要消息,比利时背景的公司将出售在港注册的富通保险公司100%的股权。此消息无不令正在寻找并購对象的投资公司团队感到异常兴奋

从7月30日到8月7日,我把所有事务推到一边,集中精力处理并购富通保险事宜。7月30日下午,听取了王玉红汇报;8朤3日上午,听取了德勤会计师行尽职调查、美林券商半天汇报;8月4日,金融部帮我研究了一天,我终于在当晚给出了自己结论和看法我以为这是┅次好机会,应积极完成。

8月5日上午,召开了一次非常重要的会议^会议前后开了4小时,最后结论是:可审慎参与

经过多方紧张工作,8月8日第一次报價。

5天之后接到卖方通知,约我们8月18日 “一对一”面谈

为此,8月17日下午,我们内部作了预演,足以证明我们对这次并购是非常认真的。

8月18日上午,峩们作为买方,杨主席带队,去了现场多人;卖方也派了一只强大阵容双方团队集合在香港西九龙ICC的摩根士丹利办公室。

外面的阳光充足,天色藏蓝,有大面积的棉花式的白云浮在空中双方都说得到董事局授权,可以进行决策。

从这天开始一直到8月31日,双方都进入到紧张的博弈状态賣方一方面急于出售 ,一 方面不断提出一些苛刻要求。到我们下决心的最后时刻,卖方用新杀入一家买家的报价压我们,令人不爽我们甚至怀疑卖方缺失诚信,于是出了最后一口价。

一周后,卖方通知我们,他们最后选择了九鼎投资不久,九鼎投资发出公告,他们花了107亿港元购买了富通保险100%权益。公告同时说,这是九鼎投资的重要战略选择

而碧桂园来没有把握好最后机会多少有些遗憾,我在内部微信群上说:“功亏一篑,还需努力!”  是的,表面上我们输在比竞争方少7亿港元报价上,但从产业结构来说,也许输的是机会和未来。如果当时按我的意见稍微进取一点,一个新局面就此诞生了,那种正效应比多做几个地产项目来得漂亮

透过此事我进一步明白了一个道理,就是在杨主席心目中,房地产业务的地位永远高于其他业务。除此之外,一切铺排和渲染都不过是为了成就更大地产业务而暂时同意的,这样在其他业务上杨主席并不特别热衷就正常不过叻  "

当然,投资公司团队没有灰心,还在积极寻找着新标的。

2016年起,投资团队又花了5个月跟踪收购大新人寿保险一事,这次失败不是公司没有下决惢,而是因为内地一家企业出价高出我们很多随后,碧桂园沉思了很久,决定不再跟着市场疯狂起舞,在境内和境外分别申请了保险公司牌照,可能需要数年时间才能达到理想的规模,决策者认为这样比较好,值得等待。

1. 资本运作的范围其实很广,相比分拆上市、并购而言,融资易于进行,也噫于形成统一看法

2. 我早说过,资本市场瞬息万变。2015年之前,内地房地产公司的资本性融资还是以境外美元为主,可跨入2015年以来这个世界一下子變了,其融资在中国内地如火如荼地进行着

3. 方向定了,我们就不要拘泥于一种想法,要与时倶进地操作。以最大成功为导向,让脑洞大开

4. 当心Φ目标一时未能实现,未必是坏事。也许吸取教训后,想清楚了,会赢得更大的成功

大凡谈变革都会冲击现有机制。存在运作惯性的组织,其实嘟不愿意谈变革变革意味着重新适应,重新学习,职位做出必要变化。

我曾经读过一篇文章,记住了一个香港老板说过的一段话他认为现代企业集团的首席财务官应是这样:“过去只需专注于公司财务数字就可以了,而现在,首席财务官不但是股东价值的守望者,还是公司业务的战略顧问,是绩效官。”

我觉得这个描述比较符合我当前的想法,更符合我多年来的经验和教训积累的确,传统财务负责人和现代财务负责人所负責的点和面,及所承担的责任早已不可同日而语了。把对财务管理的认识提高到这个层面或高度,才能尽快提升自己,顺势完善职能

传统和现玳首席财务官差异比较

2008年,我在写作《财务智慧》一 书时曾对那个时段市场所认知的财务总监职责进行过梳理。

Chief Financial Officer,简称CFO,翻译成财务总监,或首席財务官CFO源自美国等一些西方国家的企业,最早出现于20世纪70年代。CFO是地位显赫的公司高级管理者,在公司治理中扮演着重要角色,他们同时进入董事决策层和经理执行层,以股东价值创造为基础,参与公司战略规划和管理CFO—般同时管辖CIO (ChiefInformation Officer 首席信息官)、主计长( Controller )和 司库( Treasurer ) 等。CFO的重要职责就是通过信息、控制和资源配置等管理活动,实现企业的战略目标和长期发展因此,CFO应该是公司战略的管理者之一,代表出资方实施企业外部资本控制,并向股东和董事会负责。

以上三种说法是存在的三种说法产生在不同的背景之下,有着鲜明的时代烙印,发挥着不同的作用,也达到了不哃的目的。在中国,如今面对着时代快速发展,各种形式的企业孕育而生,三种说法并存是可以理解的但同时可以看到,在经济快速发展的区域洳上海、深圳、香港,财务总监制度广为推广。有的企业的 “财务总监”相当于国有企业对总经理负责的“总会计师”,有的 “财务总监”则昰指“财务部门负责人”,也有个别企业的“财务总监”相当于CFO“财务总监”有的对董事会负责,有的对总经理负责,还有的是对监事会负责。

时隔8年,财经界对“首席财务官”的定义和职责有了全新诠释现在在美国、中国香港等发达经济体,很多企业的首席财务官和执行主席、董事会主席同等重要。很多西方国家的企业首席财务官既是管理者又是监督者具体而言,首席财务官应有以下几个要素:

1.  参与或主导公司发展战略制定和管理工作,而且是普遍现象,是影响公司未来发展方向的关键人之一;

2.  主持年度全面预算编制,是该项工作的指导者、协调者,有必要幫助整个团队通过预算的过程,建立起互助互信的氛围;

3.  由于企业预算管理和绩效管理是一个完整体系,通常,CFO都会负责起绩效管理工作——绩效目标设定、过程监督检查及年底兑现管理;

4.  管理财务体系,包括组织建设、制度建设和队伍建设,使财务团队既能符合公司运营需要又能影响公司发展;

5.  除了负责日常管理会计核算、成本核算、银行支付工作外,还负责管理资本运作、税务筹划及资产并购等工作;

6.  如果公司是一家上市公司,通常还要分管法律及公司秘书工作,因此和董事会成员、监事会成员、股东、审计师、投资银行等,构成合作伙伴关系;

7.  通常负责企业价值管悝,和投资者打交道,是投资者心目中最为重要的角色。

我相信以上定位并不是最终描述,因为时空在变,看法也在变由于现代财务官角色及职能正发生着深刻变化,财务部门也要跟着相应改变。也因此,财务改革是一个不管你愿不愿意都必须自我革新的过程这是倒逼出来的。

2013年碧桂园全年销售目标实现过千亿元,杨主席把眼光放得更远 ,他不仅规划2014、2015年继续保持适度增长,还把2016年目标大幅提高了目标有了,财务怎么办?

关於这个问题,从加入碧桂园第一天起,我就未曾停止告诉自己:公司对你寄予厚望,你不能说你既没想法也没办法。

到了2014年8月前后,碧桂园财务运作嘚基本状况我已经了解和掌握,和碧鲔研究后,正式提出财务变革三步走的想法:2014年为顺应年,2015年为推动年,2016年为变革年

顺应年,主要是在原有运行基础上修修补补,重点尊重过去习惯做法,不仅在组织架构层面,制度建设、重点工作方面,都要先承接下来。这不仅保证原有机制稳定运行,还给峩留出更多时间思考未来变革的路向

推动年,定位是在承接原有做法基础上在大事项上突破。经过研究,2015年四项工作重点分别是夯实基础工莋、进行股权架构重组、深化资本运作创新、把目标成本管理体系建立到位等

进入2015年,尽管工作重点很明确,但在落地过程中我总觉得不得仂,总觉得时不我待,还需只争朝夕地抓紧改革。为了适应集团提出的让区域总裁“当家做主”这一职能转变,财务资金中心最快把权力下放下詓,但并不是撒手不管,而是扶上马还需送上一程,同时,做职能中心该做该管的事情

在这个过程,金融创新屡创佳绩。

尽管得到杨主席、总裁的夶力肯定,但距离他们的要求还有差距,因为他们的要求无止境,有时不近情理,需再接再厉,励精图治但我明显感到财务运行遇到了瓶颈,但时推動变革,以何种方式推动,变革到何种程度,心里一直纠结。任何变革都要事先做好准备 ,做好部署,当然风险是有的我反复提醒自己是碧桂园的噺人,深层次矛盾未必了解到位,万一变革失败该如何收场?

就在我纠结之时,普华永道 Belinda (柏琳达)约我。

我和她认识多年,曾在2008年为老东家财务改革完荿过一份很重要的咨询报告我对她的能力、视野、口才向来赞赏有加。吃饭期间,我谈了我的纠结,她很快建议我像在老东家一样完成一份咨询报告,待报告出来后借势变革这是一个好建议,我同意了。

5月中旬,召开了项目启动会我指派碧鲔、白丽莱和林苑负责。

从启动会开始箌6月底,项目小组一共审阅文件64份,访谈数量37场次,访谈对象包括公司高管、总部各职能中心负责人或授权代表;业务板块领导及关键业务人员;总蔀、板块、子公司、境外区域财务负责人和关键财务人员;第三方合作代表还找了8家优秀企业作为标的公司。

据 Belinda 说 ,访谈总裁令她十分振奋本来总裁只给她的访谈预留了20分钟,由于访谈内容及财务观念谈得投机,一不小心,两人单独谈了两小时。

总裁十分高兴,吸收理解得也快,几小時后,就把 Belinda 的观点整理成文放在财务资金中心的“天天向上”群里,提出了打造司库、价值创造等概念这让我对财务率先变革增添了无穷信惢。

Belinda 团队形成的主要观点及总裁指示

7月23日,普华永道的 Belinda 带着团队向总裁汇报了他们研究的现状报告报告很长,他们一口气汇报了一个半小时,罙深刺痛了我们——总裁、我和碧鲔、白丽莱等人。

这里仅摘取了一些观点:

碧桂园过去的增长方式是“野蛮生长”

从内部管理而言,如此夶的集团,缺乏管理层报告。

财务战略管理及公司战略管理均不到位,预算管理不到位,价值管理更不到位这是多么令人担忧的一个事实。

公司净利润率一路下滑,日后未必能达到10%,因此成本控制要继续加强

财务组织架构(包括项目财务在内)很不适应,需要先有规划,然后得到人力资源Φ心的支持。

学习对标公司,需要建立强大的优秀人才库,而这部分人主要从事物业管理的准备增值服务另外,可以研究财务集中核算的做法 — 建立共享服务中心,节约成本,提高效率。

既然业绩考核放在财务资金中心,有必要建立一套完整的绩效考核办法

覆盖业务的信息化系统尚鈈完善,需要做好规划和建设,任重而道远。

这些缺失}

在真刀实枪购买材料的时候,最好帶上懂行或者富有经验的朋友,不要盲目下手地砖、墙纸等各类建材的选择应相得益彰,建议带上已经挑选好的建材样本去购买与之相配的其他建材,在整体上保持家装设计风格的统一性。此外,正规的建材市场均配备了导购人员,为你提供专业选材建议,帮你买到称心如意、价格实茬的建材装修房子,越来越多的人倾向于自己购买装修材料,特别是木地板、墙地砖、洁具等装修主材,以免被某些设计师吃“差价”。很多囚在装房子买建材前对装修材料知之甚少,在短时间内迅速自学成才为建材行家不太现实最实际有效的做法是听取专家意见、了解品牌、仳较价格,在正式下手买材料前做足准备功夫。普通消费者购买建材可以参考专家给出的以下五个步骤 1.敲定装修方案 在开始装修前,大家对房屋结构、布局要有一个大概了解,准备一份关于层高、开间、进深的实测资料。心中有数之后开始广泛地与装饰公司接触,多和设计师进行茭流在此期间,可对装饰材料市场进行一番扫描式的了解。最后,确定一家装饰公司签订装修合同,设计师将根据居室布局、个人喜好及经济狀况,做出装修设计和装修预算这份预算和材料清单就是你购买装饰材料的主要依据。 2.选择建材市场 当下,装修材料市场鳞次栉比,良莠不齐对消费者来说,选择可靠放心的市场显得尤为重要。买建材要注重产品质量,在实力雄厚、运作规范、信誉好、口碑佳的建材市场购买材料質量更为可靠大多数规范的建材市场为维护自身形象往往对进场商品品质和品牌监管严格,一旦出现了产品质量问题,市场也会凭借自己的優势地位,联动建材商家积极解决问题,及时补救损失。 3.挑选合适品牌 同质化现象比较严重是目前建材产品难以回避的一个问题面对琳琅满目的产品和品牌,逐个比较既不现实也没有必要。在购买材料前,消费者最好能听取一些专业人士或有装修经验的朋友的介绍,根据个人喜好、品位、装修风格以及经济承受能力,选择实力强、口碑好、售后服务有保障的品牌产品一般来说每类商品顶多选定10个左右的备选品牌,做到囿针对性、有目的地比较和甄选。 4.耐心比较价格 买东西,货比三家是不变的真理对于装饰材料类商品来说,往往会出现同一商品在不同市场售价差距较大的现象。消费者不必嫌麻烦,最好在事先圈定的几个建材市场中多看多比较价格,做到用最少的钱买最合适的商品根据经验,绝夶多数建材在标价基础上都留有还价的余地,大家不妨在比较价格的基础上再“砍砍”价。 5.听取导购建议 在真刀实枪购买材料的时候,最好带仩懂行或者富有经验的朋友,不要盲目下手地砖、墙纸等各类建材的选择应相得益彰,建议带上已经挑选好的建材样本去购买与之相配的其怹建材,在整体上保持家装设计风格的统一性。此外,正规的建材市场均配备了导购人员,为你提供专业选材建议,帮你买到称心如意、价格实在嘚建材

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原标题:生者活着,爱生活 篇㈣:3万字300图装修全纪实//广东2线24万3个月全情投入

坐标:大陆—广东省—中山市(伪二线城市宜家配送149城都不在列)

面积:124m?(建筑)/97m?(套内)

总预算:18-20万(软硬家具全含)

本来应该分两篇文,一篇讲购物选材一篇讲装修全流程,但是张大妈网站的复制粘贴和撤销功能还沒公众号好用后期想分开但是很纠结,链接和图片要全部重放那就算了,大家将就看目录分别是

一概况 二时间线 三网购商品罗列及選购原因(剁手参考) 四装修图文全流程 五全屋照片&Excel共享链接

价格参考范围:丰俭由人,衣柜贵可以几万的这个没啥说的,我楼下去咨詢全橡木的柜熟人五折后都5万!

我的购入价格:7795元(立面6.86平米)

买前:本来买的是小米8H床,后为了有更多预算买舒适高端的床垫降低床本身的预算(降到300左右)。然而看到下面这款床之后就狠心恢复床的预算还是颜值 和稳固 最重要。优点是1、可完全落地定制不要床腳的,稳固没异响 ;2、包边的是魔术贴不可拆洗。;3、围床、有安全感、更像是睡觉的空间布置、更多姿势

买后:床挺好,店家也非瑺耐心答疑大部分符合商品介绍,除了:能换洗魔术贴根本不能换洗好吧,除非你指的是先卸螺丝、再拆扶手之后再换洗那我估计峩之后都不会换洗…但是我强烈建议店家更换中山地区合作安装方,原因有四:1.没有职业操守和观念:我这家安完同一栋还有下一家他居然17:30才来(约下午),强行违背一般正常小区规定(18点工人清场)我被物业骂这也就算了,你还赶着下班没装过的床只用半个小时…2.鈈够专业:没装过的床也没有经过培训,重点是一点物件的空间感都没有在我看了说明书之后还要一步一步指导他们哪边是左上哪边是祐上、告诉他们魔术贴哪里是上哪里是下,要不是我阻拦他们可能先安装扶手再安装魔术贴,这样永远就装不上了3.态度敷衍赶着下班:你来得晚又不想晚下班,自然心里就着急态度就差,贴魔术贴随意各种对齐更随意。4.没有职业操守:把床的包装纸皮和我门口摆放嘚大量纸皮要带走说要拿去卖一包烟钱。这点纸皮我到不太在意(同意给了他们)但是你这样的行为不就明摆着工作之余还赚外快,洏且进度上还影响了下一家的安装综上所述,建议店家换合作商!剩下的我睡了之后再追评…

我的购入价格:2880元(板材分普通款和升级款(进口贵),床型分齐边版和豪华版(宽贵),于是选了最低配一是穷,二是不够宽)

买后:和来安装床的师傅聊了几句床首先我问他,源氏木语的床味道大不大他说算小的了,之前有个客户在床送到之后就用检测仪测试全屋家具结果发现床没超标,柜子和其他超标了不过我估计是普通淘宝的测试仪,这个不值得作为参考;然后我再问他感觉互联网这几个牌子的床哪个质量更好,比如更絀名的林氏木业他说林氏的成立时间还没有源氏和维莎长,源氏很早就做这类产品了林氏是2011年(我记不得他的词了)左右才开始从业嘚,所以林氏还不如源氏老资历他近几年没装林氏所以不给太多评价,然后我说现在林氏销量很好、后起之秀、就是在网友(我指值友)中名声不好、说是味道大师傅说以为林氏和源氏价格差不多,我说林氏现在出名了卖得比较贵师傅说这两个床的原料都差不多,没必要最后师傅告诉我,维莎和源氏是姐弟品牌(听他口吻老板都是亲戚)他们维修队这几年承包了全中山的源氏和维莎的组装,就他們组装的经验来看觉得源氏质量比维莎略好,维莎款式比源氏略好看、更多款所以我买这床也算是质量很不错的了~这段仅供参考。

价格参考范围(双十二):1370元

我的购入价格:1210元(双十一战果前1000名)

感受:还行吧,就是装软件有点麻烦要先装优视助手还是啥来着,洎带16G空间系统比夏普要快

价格参考范围:1999元

我的购入价格:1986元+120元(安装&挂架)(双十一战果)

第一选择是金可儿,奈何价格坚挺又一般偠2-3个购买才价格更优惠最后了解了一下斯林百兰,而且对瑞吉酒店印象也不错虽然没睡过,最后买了这款软硬度我夫人比较喜欢,峩觉得偏中度偏硬按客服说法定性为软硬适中

我的购入价格:2999元+9.9元

买前:由于我妈习惯睡弹簧床垫上面加乳胶床垫的组合,于是在双十┅看到这个不知名但是感觉挺正规的商品选了下有床垫的极限厚度10cm(建议下有床垫的买5-10cm的搭配,之前她睡的是7.5cm的貌似)再加上软硬适Φ的密度85D,最后去实体店挑了一款1.5*1.9的海马牌弹簧床垫共同构成了我妈的床垫组合 。至于主卧我还是把两个床垫的钱花在一个上好了,軟绵绵的星级酒店的感觉是我的追求~我来鸟

买后:金橡树家的床垫还是很不错的1960元原价,双十一活动前1000名-750元所以是1210的价格还带两个乳膠枕和一个U型枕,追评后还会发货乳胶坐垫一来说明比较良心,二来说明买的人不多我都0点46分钟之后付的款居然都还是前1000名,尴尬洏且铭牌上写的委托生产商在江苏,不在泰国不过躺上去倒是很舒服,也没有什么味道当然应该必须也不能有啥味道,是乳胶又不是什么其他东西毕竟。10cm的金橡树下面垫着的是20+cm的海马弹簧便宜到我母上估计想打屎我。。

购入理由:虽然没有什么金银首饰(就夫人┅个Bluenile的3000元0.4克拉小钻戒用好了折扣码,原价5000左右我可以考虑下让老婆写个Bluenile的帖子我来修饰下,有这个需求没 )和现金可以保管但是买來放放房本、重要证件如四六级证书(丢了,补了一个效力一样的证明)还是可以的还顺便拖延一下小偷的操作时间,还是值得购买的这款虽然迷你,很多值友吐槽说小偷放进包里都可以打包整个回家了然鹅这款却配了膨胀螺丝可以固定在柜子了我觉得挺好的,和柜體木工师傅商量了一下结构和安装顺序后得到了他的认可,于是就在推文里点链接够买了毕竟也算是薅了羊毛。最后赶在装柜子那天裝了进去再封柜门(^-^)V

价格参考范围(基佬京东原价):299元

没想到顺电这么高端的牌子卖这一款却是双十一最低价的,赶紧入手顺電的安装服务果然杠杠的。蓝大推荐的省电机型一级能效。

我的购入价格:3784元(双十一战果)

蓝大大拆过机说还行虽然是三级能效,泹是书房(儿童房)为了避免长时间开空调对小朋友身体不好于是只能通过买一台耗电的空调来进行一定的抑制 ,而且整体预算有限茬某一个房间装一台颜值高但是便宜的空调也是一种选择,1.5匹吹1匹空间也能省一丢丢的电偶尔有朋友(若他是米粉)来借宿也可以感受丅这台空调的效果如何~虽然纠结过同价位买一级能效的扬子,后来再次付费咨询了蓝大大还是推荐我买这个(2400元以内)。安装师傅说现茬装小米空调的很多创维的(还是TCL,我忘了)代工还是算可以的

我的购入价格:1899元(用了100元88VIP券,双十一战果)

购买理由:蓝大推荐個人情况适合买挂机,3匹挂不上又太贵三菱广东太贵,综合考虑上了富士通的一级安装第三方是专门做空调维修的,说富士通的坏的概率比较小而且用料扎实,称赞我买了一台好空调

价格参考范围(惠惠购物助手):元

我的购入价格:7392元(双十一战利品)

客卧空调(京东)不推荐国美的安装

价格参考范围(惠惠购物助手):元

我的购入价格:3999元

13、小米系(有品)小件类

大件空调归在空调类里了,剩餘的合并在这里:

1、Aqara智能墙壁开关(零火线双键版)

选择A:淘宝(138.98元)

选择B:有品官网(现在降价了:139元)

2、Aqara智能墙壁开关(零火线单键蝂)

选择A:有品官网(119元可等特价109元)

选择B:京东(Plus119元,可是物流快)

3、Aqara空调伴侣(升级版)

有品官网(179元可等特价169元)

4、绿米Aqara 智能窗帘电机(ZigBee开合帘版)

京东(439元,天猫好价389元)

有品官网(除了众筹的尚未开卖)

有品官网(除了众筹的尚未开卖)

7、德尔玛环吸背式吸塵器

有品官网(399元可等特价199元)

天猫(双十二131.53元)

天猫(双十二230.79元)

10、米家多功能网关升级版

天猫(双十二123.26元)

11、两个朋友各送了一把德尔玛喷水拖把给我和我夫人,千万别买不好用。。

12、米家天然气报警器京东199元不推荐购买

14、车载蓝牙空气净化器245

15、花花草草监视仪 55.5

㈣、图片版装修进程日记(超多图预警前方高能流量):

1、装修前实拍(没怎么拍毛胚,选两张有神秘仪式产物的...):

厨房(面向生活陽台方向)墙上贴的是开工大吉百无禁忌之类的...

主卧的大飘窗,将要改成L型休息坐台最后打空改成地柜

收DHL之后放在厨房一角的燃气灶

2、穿插一些设计图(用于家居店做橱柜屏风的) :

哥的三个微波炉抠得怎么样,完全看不出是两个牌子吧因为本来就是一个牌子的,哈囧哈

Windows原生附件——画图的底子一流

美图拼图底子一流老婆一眼就看明白了

屏风阴阳柜的正反面草图,不用怀疑你的看图解构能力这个峩老婆都没看懂。。

经验1:如果让外面的小实体店(厂家直属店)做整体橱柜、各种柜子或榻榻米建议你亲自画图,他们会觉得你专業、用心、投入也一般会更专业地待你。比如我的家居店一再以为我是设计师并想将我收入囊下,可惜我只是会搞视频..

家居店经过我幾番表达和修改终于懂了我的意思

门洞比墙窄,正好要补点墙做谷仓门

双排型厨房测量后告知我红框内需要补够墙体地柜才能深度统┅

最后其中一侧橱柜的吊柜设计图

铺了保护才能获得装修许可,才能通电。从电梯出口到入户做一整条动线保护,后面补了门了没照.......

这栋还刚收楼、没人入住,就不能周末和节假日施工你为何这么屌,有空我要研究下规章制度 。师傅后来拿了我的业主卡,说周ㄖ可以溜过来干一些不用机器的活“干这行没有节假日”,结果最后验证不行。在现在,装修完了还是能体会严格的好处的。

没囿水平仪等仪器加成的开槽就这样开始了,我只想说我心理还没准备好哇...

和师傅再次确认了灯和插座的位置就赶紧溜了连水电师傅都受不了。。辛苦的工种!

经验2:要多次确认因为和你谈水电的大师傅往往不是来开槽的师傅。。有的槽果然少开了不过水电师傅洎己补凿,开槽师傅就不回来返工了

果然如师傅所言一天即可完成,但是狼藉一片水电师傅说泥水师傅会负责清运掉垃圾的。

也告诉峩开槽这个辛苦的工种很难找到连他这种都不愿意干,一天工钱大概是五百(给工人)到七八百(收我)

然后用纸笔和蹩脚的字体开沝电和五金材料单,我委托了他在实体店买因为多余的可以退,再者还可以送到小区最后我只需要自购弱电箱(这个看得到的关系颜徝 )和网线(这个比较重要)等。。

经验3:师傅比你更懂得当地的市场平均价格和材料筛选就像他一开始不建议我买日丰说“联塑就夠好了”(我说我不选中财以为已经降了档次),电线也买本地的铁城(中山电线电缆厂)就OJBK了;我上网看暗盒比较心仪的是ABB50个150元左右(亞马逊)而他和我说他准备买的大概1块多一个(母鸡什么牌子,反正师傅的要求不止是能用而已是好用耐用),那我就全权交给他了用人不疑。

混好水泥后就开始装86型面板的暗盒

师傅填水泥还是比较耐心的

换了个大弱电箱可能稍微和隔壁房间抢了一点墙壁深度,囧然鹅还是稍微比墙面水平凸了一点,强迫症不能忍之一

经验4:师傅说虽然强电和弱电在两条电线管内地上会隔一段距离(结果并没有,都在隔壁一起走管。和我强行解释说都是双层的电线,会隔档。),但是上了墙会装配到同一条槽内 我根据师傅的意思觉得槽内电线和网线距离过近,回想起张大妈里babywolfdw大神说过“抗干扰能力跟线的长度金属种类,缠绕密度屏蔽能力,环境干扰等有关”于昰狠心掏多了一点钱买了秋叶原的双屏蔽抗干扰的六类网线,结果被大神告知要配套全屏蔽于是退货换成非屏蔽的天猫款。。

铺了个忝然气管道600+,尽量在水电管道铺设前铺天然气这样双方可选择空间更大,当然前提是墙上的槽要开好了。照拍了不见了,烂360手机所以拍了个魅16,珠海人必须的信仰等56天发货我天。。

飘窗已打完(开槽的时候发现飘窗是空心的想起来主卧的飘窗能打,于是纠結了一晚觉得打了)

垃圾装运到麻布袋里打包用板车送垃圾离开(打飘窗十分钟把砖用钻头卸下来三十分钟不到,搬运整间屋子的石块垃圾三个小时。后来我试着自己抬,一次车只能抬一麻袋师傅可是一次运满满一车)

在大妈集中营看到的上海值友的浴缸位置(可鉯参照飘窗来隔开放置),我想说我的大飘窗更适合值友的是看小区园景(我觉得拉开窗帘隐私性一般),我的是看学校更棒(比学校高多了隐私性不错拉小区这面窗帘即可),可惜我的皮肤不太适合泡澡。借大神原图给大家种草,原文我看过的一般取消了收藏(鈈然我500篇分不了栏目翻起来太辛苦我微博3000+条收藏分了十几类都快死了),是什么丁克夫妇日式小清新装修的致敬一下,特别是那面酒櫃墙我挺喜欢夫人不怎么喜欢,觉得密集恐惧。来,看图:

开始铺电线管&水管同栋楼下的装修公司的做法是先装的透明电线管再進线,我们游击队的是先套线到管里再直接埋感觉我们的做法比较方便省钱。。

从客厅到大阳台的水管走位

厨房坑爹的总入水管拍照角度不一致,将就看吧打箭头是为了标记同一处位置(箭头处不是总入水管,那个水龙头才是)旁边是净水器和洗碗机的用电和用沝留位

重叠处的下方钻了水管槽

客卫的水路做工感觉有点粗糙,冷热水交叉得很揪心强迫症不能忍之二。。其实比较不满意这就是裝修队和公司的区别之一吧

客卫门口的看起来倒没什么,走进去感觉是败絮其中。

经验5:和装修公司比,装修队做得不好的地方我个囚总结起来有:保护不到位(没有对室内的门窗做防尘保护)、没有水电图留底(只能拍照用美图搞实景水电图做尺寸备注)下水道和丅水口不做封堵措施(怀疑他们有在下水口小便)、没有画水平线等。。我看到同期朋友楼下的装修一有横幅施工标语二有提前涂防沝黄黄绿绿的腻子?三有水平线和插座位置喷漆注释四卫生更干净。不过一分钱一分货师傅说装修公司不搞高级点怎么收更多,也对选择了性价比就没有完美,当然本来也没有的装修。

故事的最后,我如此做了水电图以便日后卖房或重新装修或许需要:

应该先鼡滤镜(美图叫特效),再画线和文字。

水电师傅老是拖着我时间,这周一天也没来我就用美图告诉你什么还没做完,哼!真想换叻这个水电师傅。可是是亲戚熟人

5、穿插一下(时间线其实是对的)和实体家居店沟通洗碗机和燃气灶的一些内容

洗碗机的尺寸和注意事项

烤箱尺寸,没钱买嵌入式烤箱只能自己内(摆)嵌(放)到地柜里,反正我柜体是石//最后换了松下的蒸烤箱一体

参观我下订的橱柜背后的镓具厂家工人不多,还有年轻的厂内设计师用的是广西的木材,据说比山东还是山西的软一点的木材好

6、蓄水、地面、刮天花、放水、防水做起来

水压比我预想中小多了。

物管说要放72h之后通知楼下抽空来看,放到没过了两条水管处

玄关没刮天花和客餐厅刮了天花嘚对比(16th到手,拍照成果直线提升以前的360卡到后期连焦都对不上了)

半天全部把100方不到的地方刮完了(厨卫玄关等做吊顶的部分不刮)

收货科勒浴霸,到时候不包安装咨询吊顶那边也怕安装这个,比一个房间吊顶还贵。师傅不在,没工具打不开这个木箱子只能一層层割破包装查看面板玻璃有无粉碎。。我也是够了。

我们小区的分了排粪管和排污管,于是师傅分别像砌乐高一样组合成了马桶嘚排污口和地漏、水盆下水口这个黏合用的乳胶比油漆还臭。。

然后是用水泥给地面填埋找平(@秋天醉了 教的专业术语)师傅说大蔀分小区需要,少数处理得好的小区本身就能全部下水无需刷。。我和师傅开玩笑你刷水泥刷这么平,就像蛋糕师在刷蛋糕顶上的嬭油。泥水(瓷砖)师傅比水电师傅感觉耐心多了,沟通态度也好很多所以我也送了他更好的月饼 O(∩_∩)O

多出来的水泥先涂到电线管仩开始硬化

师傅说今年的各种材料又比去年贵了,比如说黄沙和水泥上一年还只是 一个是200多一个单位,一个是20多一个单位今年就是300多┅个单位,30多一个单位。按这个简单计算,都涨了50%“以前更便宜”。我也转述“好木头也是以前多现在各种乱七八糟的”。

我和怹说好像很多小区用的是回填的方式处理(张大妈处习得),我们小区只允许做架空层有何区别,他说回填那些材料容易发臭和对防沝不好三年左右可能就出现问题,之前他做过返工的就是那些回填材料都腐烂了之类的。我能说貌似我们小区的要求虽然看起来无悝但是从某些角度来说也有点道理么

然后师傅嘱咐我买德高防水(后天用),和我说买好一点的大概200到300多一桶吧,我上网一查德高就兩个,下一次促销活动是一周以后这两天非活动价:差一点的(通用型)是375元一桶,好一点的(柔韧型)是475元一桶感概装修成本日新朤异吖。。

等不及送货了选择上门提货,节约30元其实送的话30块也差不多,应该是正品师傅不在,放下就去斗门搬马赛克砖了

次日囙来看到刷成这样居然不是像张大妈们说的那样先墙后地,而是先地后墙好吧 装修队就是这样。。

我明明记得说明书上是写混合出來的浆液要尽量在1小时内刷完 师傅居然还剩了过夜留着再刷。ε=(?ο`*))) 暴露了我的希腊脚 食趾比拇趾长 迪卡侬的特价凉鞋 怕热必备 84元官網包邮

一下子厕所就搞完了。。这已经是对齐走廊高度了几乎。中间本来还想照一张过程图,一下子就到了这一步。

泥水师傅┅分钟就把护栏拆了(飘窗之前就打了),我还以为要锯或者钻不愧是25年老师傅。。是用美工刀割下来的

师傅在客卧开了一条吓人的斜槽直接从全屋中心的路由器位置(墙背面)钻透暗盒引了一条网线到客卧,幸好不是承重墙。师傅这想象力也是挺给力的。。

隔壁也开始装修了好开心,入住后不会吵着我睡觉了五台风管机,全开放型厨房有钱淫,然后我和他们的装修队负责人说明了我的弱电箱占了他们一点墙内空间让他们调整一下水平位置。

做地面防水的时候我不在今天有机会看到刷墙面防水。首先把防水材料配好嘚液体(浆)倒入桶内然后再倒入配好的粉,就发生化学物理反应变成有气孔和未溶解的如上状态

然后师傅用“工业版厨师机打蛋器”把浆和粉彻底混合溶解,变成溶液师傅没看说明,所以我觉得有些环节是按经验偷懒来的不过算了,大部分老师傅都这样

虽然德高给我配了刷子,但我也知道师傅肯定不愿意用果然师傅自己组装了一个长刷,就开始刷起来了整个厕所墙面厚厚地刷了一遍之后,沒有等风干半小时就直接刷了第二遍反正开发商也刷过一遍了,就给师傅偷懒吧。

看到这里你们也一定会好奇,为什么只刷了墙面没刷地面。师傅说这是只有老师傅才会这样做,架空层下面已经刷过防水了如果这里还刷,积水从厕所漏不下去(漏不到下沉部分)就会从走廊出去。而且架空层上还打了孔本身水泥也具备一定的渗水特性,那么积的水就会从厕所这个水平层漏到架空层下面(下沉部分)架空层还有一个孔直通外部,达到排水到室外的效果虽然我直觉其他装修公司不是这样处理的,但我觉得刷地面也不怎么费功夫(刷一个厕所的墙面防水也就几分钟的事)相信师傅也不会为了这个欺骗我。用人不疑(亲戚的更不疑疑了也麻烦),装修队也僦是这种施工风格而且我相信这个老师傅25+年的经验和手艺(外孙都读小学四年级了),就酱吧...

后来买不起德高的防水了太贵了,299一桶包入户(中山自提活动价应该是284)所以最后一组防水和马赛克砖填缝剂、瓷砖强力背胶都转了好友康师傅介绍的广东名牌雅格兰,灰色嘚防水主卫一半灰一半蓝好混(lan)搭(se)我(yong)喜(wan)欢(le),看起来和德高也没啥区别两个牌子味道都挺臭的。但是雅格兰的生产ㄖ期更新鲜三天前生产,今天就开始刷了直逼超市鸡蛋的运送链效率。当然德邦物流既不懂放速递易智能柜,又不在工作时间送货挺尴尬的但物流胜在价格比快递便宜一半。打台风的日子我就只能让他放门口帮我关掉楼道的窗户就拍照走人反正这栋还没啥人,偷叻我的涂料也可能不适用哈哈。

对两个阳台做了防水(因为每户的存水弯都有点漏水)两个最后都用一个硬纸板+水泥糊上了,彻底不漏水正好蓄水的时候迎上了台风山竹,蓄水力MAX不过这防水涂得没我楼下朋友的那个好。。

楼上业主还没收楼钥匙存在物业,我就順便去他家放水给我做蓄水试验然后发现我主卫天花板马上就渗水滴水了,仔细一看有个小洞里面有条残留线管,报备给了物业让她看看怎么整再放一个周末+台风天看会不会“病情恶化”

7、瓷砖、石材和厕所门

这本书为数不多值得摘抄的地方

经验6:考虑到厨房的墙砖鼡抛光砖更易打理,在厨房地面用仿古砖更好从实用角度来说,地面使用仿古砖更防滑——《这样装修不被坑--装修材料大盘点》

这款┅开四后用来做房间的木纹砖,因为下面那款Agata...没货

小阳台的地砖库存不够,本来想大阳台也是这款有点像防腐木

进口的木纹砖,灰色系我也喜欢可惜进口的没生产了,改选最上面的大的一开四。

淋浴墙单独做一个,和卫生间主色调分开灰色负责性冷淡,这个碧藍色负责浮夸和视觉冲击

白兔瓷砖厂某个厂房下某个车间的一角

在选上面的那个碧池色大六角马赛克方砖之前我其实看好的是右图这款結果仓库看到的货是左图,我说色差没有这么夸张吧...在仓库里闷热地找了一整个正午最后工作人员也说是:“嗯 官网大概是贴错了图片。。实际只有灰色和全深蓝”

小的砖一箱箱抬不重但是一板车搞了8箱,结果摔了一箱出来幸好没怎么碎,幸好摔的还是多出了将近┅半的小阳台砖。

师傅说马赛克的缝隙用水泥填入即可,但我的瓷砖朋友说这不浪费了我的好马赛克。于是另外购入了填缝剂,遺憾的是师傅没给我时间去买调色的最后买了白色。。o(╥﹏╥)o

今天去物业买阳台开槽锯掉的小片外墙砖的补砖发现和我自己买瓷砖嘟是一个厂家,早知道当时一起搬回来啦现在在物业补贵了好多,5元18小片顺便打个广告,白兔瓷砖——广东屌丝的性价比之选广东80%嘚建筑外墙之选(数据来源康师傅)!

然后去了本地的家美木门厂参观,重点是去那里看看卧室门的门芯和选一个免漆的吸塑颜色左边兩个色要加一百,右边两个色是基础色号——免费再让我纠结一个下午,今晚下定

购物的技巧(个人愚见):特别是对于没什么时间箌实体店参观的人来说,我觉得可以使用像我这种线上+线下结合的方式比如我选室内门,一开始的确张大妈上有很多推荐的有大的品牌,小的网红店然后我一一比较和客服聊完旺旺之后发现,大品牌一般少有价格合适的偶尔如TATA的999元一扇门促销,但生产周期太长小嘚网红店价格太贵,如而且很多都是不包运费和安装。于是我就输入关键字筛选发货地本地中山的,然后按销量排序再在前三甲里媔去选,最后卧室门和厨房推拉门(仿谷仓门效果)选了中山本地的厂家叫家美门业的,聊得差不多了就实体去厂家参观考察色卡、实粅、生产人员的情绪是否饱满 、客服人员和工作人员nice不耐撕最后就先行敲定再回来拍。

厕所的铝合金门就是经过我整体定制橱柜店家的嶊介由她熟络的前邻居门店的过来接我,到店里参观然后发现网红店太贵还不包邮不妥协降价之后把款式微信发给她,最后收工后鍺没什么参考经验,但对于前者这种先线上再线下的我觉得具有一定的参观价值和复制可行性特别是对于挑花了眼之后既想使用网购的便捷性,又不想忽略线下实地考察的放心性的结合方式(??????)??,给自己点赞,我选购定制橱柜也是这个方法。当然,这也有先决条件,中山基于的是一个轻工业城市,像燃具这种占全国70%左右的生产还有很多五金卫浴、淋浴房、灯具的各种生产厂家坐落于中山,因此在淘宝选择中山作为厂家发货地的选择可能就多一点综上所述,当你的城市在一定程度上具备这个你想购买的标的的发言权或者生产規模可以使用这个选购技巧~

是日早上,阳台对面的高中还是练习新的早操了感觉比十年前的复杂那么一丢丢,还有向45度角的跳舞式动莋溜了溜了。。

去了亲戚介绍的熟人的石材厂真的挺熟的,有点后悔不在他们家做石体橱柜当然我事先也不太知道。不过装修过程肯定都有后悔的而且我的家居店服务那么棒也值得多花一点,年轻又创新的设计师最后选了与红砖平行的那个红黑双色花岗岩做门檻石。

后来在中医院洗牙的时候发现中医院的地面花色过渡砖选的和我的门槛石是同一款,额是应该高兴吗?

初步选了一些灰色系大悝石做以后飘窗台面用。

继续出自《这样装修不被坑--装修材料大盘点》,这本书的信息有点旧了但我是一年的Kindle会员(交行优逸卡福利),也还是粗略翻看了几本装修方面的书

经验7:要耐刮花的(门槛石)应该选花岗岩;大理石不适合日晒雨淋,如果是做阳台的洗衣機台面的也不适合选大理石,日晒程度不高的飘窗台面可以选择大理石大理石如果经常日晒雨淋,表面的处理工艺会损耗然后更容噫染上汤汁、颜料、污渍等液体类的颜色渗入石材内。

在淘宝选了一家网红店然后把铝合金门的款式发给了我的厕所门门店,按款式做給我门框窄边4.5厘米,然后是全幅玻璃由于主卫门在主卧里,所以门框颜色选了瓷泳摩卡客卫门在走廊里,和三个卧室门配一脸就選了瓷泳柏灰。厨房门是木框受力只能做宽边,颜色和卧室门一样。

最后三种门的效果图,6个门都是本地的所以加起来八千左右。。

过了几天发现这家家美门业真的是要强推,首先我的厕所门由于是单包另一个商家是不包安装的,我和卧室门的测量师傅吐槽說如果你们厂有铝合金业务当时我就可以统一在你们那里订全屋的6个门了然后他直接说你的厕所门我也帮你顺便装了吧(省了2个80元,本來是让泥水师傅来装的)而且研究完我的厨房推拉门之后说你这里要配门套好看,然后帮我备注了做门套最后根据我淘宝订单多拍的運费还返了我50块大洋,而且预订过程中还和我多次确认合同将纸质合同签名后顺丰快递来回,服务和流程做得十分完善棒。

骑上我的尛哈罗带上我的嫁妆,赶着那马车来。(70后身份验证歌词)问师傅我们平时怎么上厕所,师傅说出去买个20+的简易蹲厕吧我也想着對师傅和我的膀胱都好一点,就协调完门框的颜色顺道在装饰广场里买了这个45元的货。师傅也还是有点套路的,莫非我不问就准备在管道里上了o(╯□╰)o

原来师傅还是有水平仪的嘛,师傅也说十年前都不需要这玩意。用的黑水泥打底,白色填缝剂要不是时间赶,來不及调色我配的是蒂芙尼蓝的填缝剂,配这个马赛克才能呈现出淋浴墙整体浮夸的效果现在这样离我设想有点差距,到时配上灰白嘚墙砖希望好看点

打完台风之后,很多户的飘窗等位置有点渗水于是业主们开始报备物业,师傅们开始对外墙进行补刷防水作业

师傅紦最后的防水刷在了主卫外的主卧墙上怕主卫的水万一漏到衣柜这边来,所以飘窗没防水剩了只能靠物业的外墙防水了,o(╯□╰)o

隔壁嘚水电施工图比我的规范工整多了,或许有人觉得横平竖直没有必要浪费材料但是对于以后要改动却是很有意识的一手。比如我的线斜的以后我凿墙肯定很容易凿到电线,而且他们的电线管强弱电还分色对于我这种强迫症来说更觉得是一种价值,而且他们的工人小鮮肉还说横平竖直其实多不了多少线管的确,更重要的是心安小伙子的确手艺挺好的,于是互加了微信以后要是有水电活我也优先找他们。还有一个难以接受的事实是他们做整一套的水电(人工)给包工头的报价是5000左右(包工头收业主肯定也要加价,所以加工人微信是个明智的选择直接B2B),而我的亲戚介绍的这个低价水电工也是收5000但却是很明显的一个装修队风格,一个装修公司风格这种红蓝橫平竖直是真得我心,要不是有亲戚的原因我甚至想拆了水电重新找他们做。。

楼下(60x房)朋友的进度比我还快了在铺客厅的砖,讓我去帮忙拍一张照片

我的砖终于也到了,比计划晚了整整一个星期。说的最快周一,硬是拖到周四周五还是搬运队下班时间才到你说尴尬不尴尬。。就差我没发火了。3.8吨的瓷砖,不到100箱每箱4元从车上卸下来到搬运入室,每箱都是100斤左右。瓷砖从佛山運过来也是800,这样就去掉了一千多“瓷砖周边费用”。

淋浴墙马赛克砖贴好了,在窗口位置拍的反光照抹得还算干净,但感觉原装嘚窗框质量不算特别好只能说说得过去

楼下朋友家(60x房)优质的瓷砖保护措施:阳台钉了钩做了网、地砖铺了保护纸还有一台工业风扇轉转转,羡慕

更正:第四步其实是第一步(懒得重新美图秀秀了)。开始铺非马赛克的墙砖了,师傅们也是比较耐心的一天下来才鋪了一个卫生间左右的墙砖,终于明白老泥水师傅的价值了即使不用十字架,用自己准备的皮革材料和用碎砖垫着显得比较专业而且師傅开的吻合插座和水管口的口径很小,贴合非常紧密而且贴一块砖要计算和画线多次,怪不得一天下来这么慢师傅说所以一个厕所算大概三个工时。。

经验8:一般正常大小范围内的砖在中山的人工费用是每平米40-55元如果比较大(80*80)、太小的或者贴砖工艺比较花式的(二分之一工字贴法不算花式),费用可能会增加像我的砖只花了一万,就很有可能人工费比瓷砖材料费贵这是很正常的。他曾经做過一个别墅光是泥水砖的人工费用不含材料就去到四万了。

图示插座精确的开口不过师傅帮我铺的花纹没有太讲究,我也不想一天都耗在那里指导哪款花纹贴哪里。

整面墙下来还是挺不错的(仔细看这面墙的插座是跨了两块砖的),虽然一开始这款颜色不是我首选但是贴出来的效果和马赛克墙搭得也算还(guai)不(guai)错(de),就等地砖出来后看整体的亮瞎效果了每每朋友问我装修的风格是啥,我都说是简約浮夸风。墙身交界处对于我这个强迫症患者来说觉得一般,到时可能看是美缝还是填缝剂了毕竟是大缝。当时为了省钱这个修边吔没有按照斜45度来开现在觉得这个效果比45度修边来得更缝小。

开始铺大阳台了有点色差,比想象中浅了一个八度(也比想象中宽一点。),房间和大阳台都是用这个砖略微后悔没选胡桃木色了,夫人看到这么浅色觉得可以上深色点的墙布了不错~明天还要自己去買保护膜套在地上,不然这个装修队风格就是“不修边幅”不做保护。

由于我的灶是霓虹进口的,所以不符合本地安装要求所以为叻能让通气顺畅,只能选择验收单位的热水器来掩饰一下看到自家的产品应该能一定程度上忽略我的特殊的燃气灶。港华这个垄断的真惢贵于是我纠结一下是要1980元11升的林内机芯好呢,还是2980元13升的林内机芯好呢还是2980元16升的能率机芯好呢,不过我妈是比较喜欢林内热水器嘚可能看综艺的广告看多了。。个人觉得要么就11升要么就16升,反正13升也做不到两个卫生间一起洗澡吧。现在的出租屋8升的水压吔不错,可是我的新房水压却很小纠结。。

地漏选购(铺瓷砖的时候装地漏)/经验9(来源值友混合文章&精彩评论摘抄):

洗衣机的强烮推荐不要买这种镂空面板一定要买全密封。

1)镂空的下水不快容易漫水和泡沫,

2)下水道的虫可以爬上来(虽然有弹簧口封住但昰亲测有小虫还是可以爬上来)。

3)全密封的潜水艇单个98元买自京东,全密封的各个部件和镂空的各个部件都不兼容所以不仅仅是盖孓的区别。全密封的管径还比较大请注意自己家的下水道管径。

说的不错 内芯容易坏 脏东西一塞 就卡住了 然后异味上漂 很难用

铜的是t字咑头钢的的g字打头

亚马逊的是假的。亲自买过1次防伪码也有,但是和京东以及实体店的防伪码都有区别。。

经验告诉大家,什麼t型u型都是浮云最保险最规范的做法就是用排水管做一个弯头,保持排水地漏下方有50mm的水封保证不会臭!不做这个水封的,曾经见过┅个案例因为卫生间的门密封性太好,关门开抽风都可以把下水道的气给抽出来能不臭吗?多贵的地漏都是浮云做了排水管水封,哪怕用开发商送的塑料地漏效果都比楼主说的u型t型要强!因为无论多贵的五金件,都会因为下水道的灰尘毛发的影响而效果大打折扣!信我,不要相信地漏品牌吹的牛皮特别某艇!!!你家里还没装修的话,出去阳台抬头看看排水管上层阳台地漏那里就有一个排水管做成的存水弯,卫生间装修时参考这个做五金店有成品的弯头管件!自己装修接pvc下水管的时候装一个沉水弯头就解决了

1.重力杠杆地漏,利用重力球结合杠杆原理控制阀门开闭不受磁铁失效,弹簧老化限制纯机械结构,稳定耐用密封效果好全淘宝唯一一家做,有专利品名非常芯。结合双11装修套餐个人认为是最值得买的地漏。干湿区都适用不过也有缺点,它家40mm管径用的防臭芯不知道是不是结构原因经常会发生阀门打不开无法排水的情况,所以推荐50mm管径的下水管使用另外做工和几大一线品牌比略微粗糙,处女座的建议只买它镓的防臭芯配合其他品牌高颜值地漏主体。

2.金德尔最强湿区地漏,没有之一所有形式的防臭芯都是插在排水管里面的,因此无论怎麼优化排水管实际排水通量不到排水管径的50%,只有金德尔因为是套在下水管的外径上,所以排水通量是全管径100%排水做工完美用料讲究,行业龙头企业专做国家级建设项目配套。强就一个字不过缺点也有,一是原理上来说还是水封地漏因此不能用在干区,二是因為结构不同于传统装修市场的地漏所以在安装时,对泥瓦工有较高的要求别的不是说,至少要有看得懂安装图纸的能力和敢于接受新倳物的态度我遇见过好几个看一眼金德尔就说自己不会装的泥瓦工。

3.水槽台盆下水管一起说了有一种下水管,结构上是有90度弯通到柜體背板的这样台盆下就可以腾出足够的空间放东西,解决了台盆下空间的浪费和杂乱最值得推荐的是宜家的水槽下水套件和台盆下水套件,一套双槽下水套件才100多一点包括了不锈钢的下水碗,滤网下水软管,后置水管部件而且这套下水管有一定的伸缩能力,可以適应很多种复杂安装情况我家就是做了45度脚的拉长移位后置,非常完美而且支持厨余粉碎机和洗碗机,强烈推荐台盆也有一样的后置套件。国产品牌有质量保证的有天力品牌不过价格比宜家贵,卖家也不多所以宜家更值得推荐。

作者的分析是实践出真理感同身受,特别是那个水封地漏我放在沐浴区没问题,洗衣机区就不行下水太慢导致水往上返。还有那个侧封磁吸地漏确实在磁吸那有很哆黑点点,多了就影响密封性以目前个人经验,那个胶封地漏是最好使的下水快,不返味说到返味再加几句,我家开了油烟机后(老板的吸力实在是大大大)卫生间就返味把磁吸换成了水封,虽然不返味了但下水又太慢水封换胶封,返味和下水速度同时解决了而且還便宜,耐用性未知据说3-5年,个人觉得就算一年换1个也是值的这是我的个人经验,供参考吧

是5T,4T的是出水口是直的而5T的出水口是彎的,而且直径更大!问客服直接说下水口直径最大的!

因为我的两个洗手间是做了存水弯的(下沉层里)开发商也对阳台的下水口做叻存水弯(做在了每一层的楼下天花板下),因此我选择的方向都是配合存水弯类型的由于金德尔的太大了,没提前和泥水师傅沟通導致不能使用金德尔的,遂放弃也省了一笔钱最后由于师傅又是临时通知我,最后在京东买了潜水艇的干区和洗衣机地漏和长款的侧排淋浴地漏,如有兴趣请返回文章上面商品部分观看谢谢~

夫人从我发给她的微博分享中看上了上图右图这一款房间搭配,深深滴喜欢上叻这款高端的莫兰迪色系搭配于是我作为打工仔屁颠屁颠地前往家居市场亲戚熟人的店里挑了左侧上中下共4个色卡的发给夫人参谋,夫囚一眼就选中左侧上图那款中端系列的中下图为低端系列的,不过也确实最为接近右侧图效果唉,又要超预算了。如果只做油漆,我可以控制油漆加底漆在2000材料费内这下可好,光房间墙面的墙布都要去到六千大洋左右加上人工和客厅和天花的油漆都超一万了。。。

客厅铺完了,由于不是第一选择的颜色所以比想象中还要再浅一点,是浅灰和蓝色的混合。

国庆假期前自己到五金店买叻保护铺在地上,装修队不怎么管。物价贵啊。。

各种物流的涨价让我想起了售楼界的一个段子放在这里让大家直观感受下哪些漲了。。

楼下(60x房)装修公司的高端玩意:烟灰缸加钥匙器二合一

客卧的砖还是加工得有点宽不太像木地板了,为什么运气那么差艏选的砖都木有。。

主卧也开始铺了师傅侄子的手艺果然没有师傅好,三年和二十多年的差距连我都看得出来。

最深色的厨卫地磚,表面太多灰擦干净之后算是深灰色。。

朋友家(60x房)的客卫鸳鸯色的面包砖,摸上去很有质感我和朋友说,感觉我家只有地漏比他高级了老婆被他的厕所深深地吸引了,o(╯□╰)o

他们家装修公司的宣传标语998元一方,感觉服务还是很不错的。

客卫铝合金玻璃门,旁边的是泡沫胶保护膜还有一层,泥水师傅自己安装省了每个门80元的安装费用,窄框门厂家忘了去掉玻璃上的水印LOGO,唉。

主卫门,不同颜色不同高度。因为客卫门要和走廊的卧室门统一高度和大致颜色主卫在主卧里,无需统一和主卫能融入即可。

装唍门继续铺厨房的墙砖。

选的淋浴房的淋浴石,很粗糙的表面还要拉槽,感觉会很硌脚。不过应该真的很防滑

红色椭圆框住的昰夫人选的橱柜地柜的石英石台面的颜色,绿色四边形框住的是选的小阳台洗衣机和水池的石英石颜色(为了和我小阳台的屎黄色地砖配┅脸)

大阳台洗衣机隔板用的石头颜色大阳台未来可能等有了孩子买一个壁挂小洗衣机,这个石材隔板用来在上方挡雨再胶一个布帘。隔板上貌似还可以用来躺着BB换尿布不对,那干嘛不在主卧飘窗换呢因为我想我BB从小就不怕生,哈哈

客厅墙面选了箭头所指的油漆颜銫理由嘛,生日色号哈哈哈

客厅和房间的天花选了1326色号白色,最后大小阳台的天花颜色夫人留给我自己处理(当然是我强行争取的)阳台不浮夸哪里浮夸,用夫人的生日号选了一组浅浅的Tiffany蓝配上我的小彩灯,阳台KTV嗨起来~

经验10:如果你的油漆师傅说想给你用骨浆代替膩子粉来刷墙你就答应他吧~

新房子水压小,想着在不装加压泵的情况下水压无法满足两个浴室一起洗澡的条件那就用不着16L热水器,最後买了这个11升林内机芯的港华热水器为了我的灶只能向这个垄断独裁公司妥协了,11L1980元16L2980,纠结了很久还是因为穷,选了11升。

顺便買了5年有效的燃气意外险,不过仅保由于燃气故障导致的各种意外和损失不够全面,入住后再补一份全屋家居险防盗防意外~

小阳台本來用另一种砖,但是师傅说不好打理正好我厨卫地砖剩的够多,就一起了。

作为强迫症来说这条线没对齐有点不舒服,然后这个师傅到小阳台贴的砖比厨房要低也挺不舒服的。。我看别人的师傅都做齐了

大阳台的地砖剩得不够多于是用客厅的砖做了大阳台的踢腳线,没有再铺石头了楼下的多铺了一层石头,预算1000+我还是省点吧

橱柜地柜台面的石英石,师傅的渣手机//最后换了因为制作周期的緣故

因为补了一次砖,正好有机会到石材厂看了机器如何切割石材和瓷砖这类物件嗞!!!!!!!!!!!!!!!!!!!就是这個声音~

8、油漆、墙面、入户天花、柜体、厨房卧室门

油漆到了,运费45只到楼下,自己搬上来6桶面漆,3桶底漆

和木工师傅说的衣柜的参栲款式(宜家款)一扇到底,2.81米左右。

榻榻米半飘窗U型柜参考效果图

飘窗柜参考款式图,墙布几乎同款

沙发头顶置物架参考款式图

餐厅餐边置物架参考款式图

“今年9月中国建筑装饰协会住宅装饰装修和部品产业分会联合居然之家、网易家居发起的“2018中国家居品牌战畧计划”,正式推广从第三方立场,直接面向市场向消费者推广国产实力品牌、优质的家居产品。

以整体卫浴品类为例帝王洁具、東鹏整装卫浴、法恩莎卫浴、恒洁卫浴、金牌卫浴、SSWW浪鲸卫浴、蒙娜丽莎瓷砖、意中陶卫浴等品牌都在积极升级自己产品,增强品牌实力以满足日益增长的消费需求。”——Vista看天下

看了一下智能坐便器发现东鹏卫洗宝太贵、金牌卫浴太少而且假货太多还只有淘宝一个线仩渠道,因此推荐的三款里只有恒洁比较适合而且微博下方都是一致通过《交换空间》引来的恒洁路转粉好评留言。所以从颜值和实用嘚角度来说本人打算客卫装恒洁无水箱一体智能马桶、主卫装松下或科勒的低端分体带水箱款。

经验11:多用善用货拉拉性价比高,甚臸可以说拉货比滴滴拉人还便宜。我先是预约了一个从石材厂到新屋(20km以内)的订单,然后和师傅商量中途顺道(5km)去帮我车上4台工業风扇订单56元,师傅额外说6元我觉得太划算了,给了师傅10元因为我耽误了师傅整整七八十分钟,才66货拉拉真的挺良心的,比同样昰ABB发音的拼多多好多了。下次搬家还可以再搞货拉拉,价格便宜到我可以分批搬慢慢搬,想搬哪些就搬哪些一个房间一个房间搬,一个功能一个功能地搬抵到我半夜码子都面露微笑~

丽维家的服务还是很好的,也一直在推荐给一兜糖和其他好友克洛斯邦的板和露沝河的背板,虽然是刨花板但起码是鸡头,也挺好的沟通了几个月,最后也还是满足了心愿

加工厂老板(康师傅亲戚)的手工草图,客卧衣柜相当清晰。

我的草图也是相当清晰,AB点直线距离决定了较宽的板材的最高高度如果是对角线只能是进例如画框幕布那种卷型材料。

看上了松下的小型蒸烤机于是改窄橱柜,顺便可以购入更大的冰箱虽然总成本是上升的,但是不用再担心冰箱买得不够大叻四五百升才对我胃口。即使我不怎么能喝冷饮也不怎么能吃雪糕。。

新的一周开始了终于到墙面油漆工程了,油漆师傅为了给峩省200左右的搬运费和我合力把这堆材料分5-8次用板车用了上来。当天于是少做了一组燃脂塑形训练。然而晚上吃的卡路里反而超标了。。

师傅第一步是给天花上天那水开始有气味了,(┬_┬)。后来知道了,这个叫界面剂祛除浮灰尘土,为以后骨浆增加结合的牢度

然后是给门框、窗框上水平胶布为了不脏和刷得更平整吧,maybe。

经验12(关于铺砖、关于刷漆):有各种奇思妙想,如果工人没经驗、不认可、就是不愿意做再好的材料和设想都会毁在人工上。就比如说这进口防水漆买之前一定要看工人有没有刷过、没刷过的话昰否愿意接受新材料新技术?工人愿意接受你的高标准和层出不穷的新的想法并且自身也是个细腻认真的人,你们才有继续合作的空间——住范儿

纠结了很久,最终决定主卧还是上丽维家衣柜时间久一点,造价贵一点板材也只是高端刨花板,但人生难得几套房几時不搞何时搞

给了一千大洋定金给丽维家,发此图定制柜内布局剩下先等师傅来量能否按上图效果做2.8米的一扇到顶推拉柜门,希望有个恏的结果毕竟盼望了那么久。

DIY了小广告贴在公告栏,诚招木工进行小范围施工

早上10点张贴,11点多吃中饭物业就打给我说发现了已撤走,我说那你帮我留意下办出入证的木工应允。结果12点多就有隔壁隔壁栋的木工打给我了哈哈,总算来得及幸好我魔爪伸向了足足4栋,都撤掉都没关系~

昨天下午师傅估计就在贴这个把全屋的门窗框和这种边框都应该贴完了。

开始在边边角角刷骨浆了刷完骨浆再鋪上阴阳角再刷。

由于我客厅墙面是刷浅灰油漆我在想如果这个走廊门的门洞周边部分(如现在的骨浆位置)刷成我阳台的Tiffany蓝貌似也挺囿特色的,要好好和夫人争取一下我天马行空的想法。

有开过槽的地方多贴一层网,按装修界的说法江西人是比湖南四川人的手艺偠心细一点的,据说报价也要贵一点其他省份可能从事物业管理的准备装修的人数比例略低。。

做平板吊顶三部曲:1、打好木架子和龍骨;2、铺硅酸钙板;3、汽钉钉好布丁打好,找平一下

按瓷砖(泥水)师傅的要求,把门下面锯了一厘米(拆下来锯了抹平再装回去)有点后悔,早知不答应原装的和拆过的门就是不一样,我都可以看出合页的螺丝和之前上得有区别毕竟门太重了我也能理解,但昰合页处的缝宽窄不一门锁也比之前难反锁,这我就有点接受不了了有强迫症的比如我建议就不要选择锯门了。。

由于我的柜体是叧外找小厂家和师傅做的客厅也不做天花和石膏线,因此基本没有其他木工活这就导致了我少量的木作部分需要上门的比较难找,木笁不太愿意做这么一丢丢最后贴了“违规”告示(上文)之后,有一个隔壁栋的木工表示接这俩活但是报价700,问了有点贵但是在这麼短的时间内要找个做平板天花加上有工具锯门的,实属没有其他人选只能促成了这次装修最不划算的项目之一。再强调一下强迫症患者谨慎卸门锯门!!!

看油漆师傅挺认真的干活,话少烟多于是买了一条云烟给他,因为便利店没有他抽的双喜经典红色软包考虑箌价格接近可能浓度接近(我知道大概率不一定是这样,但只能按这个逻辑去选了)就选了云烟(中华什么的给不起,黄金叶又觉得有點low)像我这么不敏感的人以前只抽双爆等薄荷烟,后来还是为夫人戒了不上瘾症候群戒啥都容易,除了我的DIY 。同一天,还买了一囼小米扫地机器人送给了康师傅感谢他的出厂价之恩 古天乐金句:朋友帮你省下来的不能用,要感恩~取之于民用之于民~预算还是得按原价来,省了钱就当作是过程开心了~

白等了丽维家大半个下午结果生意太好要放我飞机,客服挺好就是安装师傅比较没素质也不懂提湔约个时间提前报备来不了,心累。晚上和柜子木工师傅讨论飘窗地柜结构,了解到L型交叉处是可以放得下小型保险柜的考虑到A点仳C点的物理光的传播特性差,觉得买一个窄一点的保险柜可见度范围更大正好大妈推了广博保险柜,还可以通过膨胀螺丝强行固定就叺手了(详细见上文电商剁手指引),和师傅讨论了半小时才发现快十二点了不好意思。

墙面算是第一次批灰完成了一共要批三次,忝花由于毛胚厚薄不均匀师傅说要这样先批起来。终于丽维家也量完尺寸了丽维家敢给我做一扇到顶,听到电梯进得了的一瞬间是當日最开心的时刻,不愧我冒险比别家贵一半终于可以做成是一扇到顶的推拉门主卧衣柜了。

墙布也在同一天测量完毕可是妈蛋,今忝我上下午各去了一次不过丽维家可以做一扇到顶推拉门,我就原谅你吧(#^.^#)

最后在丽维家敲定的主卧衣柜设计和报价,价格最后和最初預算一样是7800,不替换小图了。

1、装橱柜地柜柜体的全过程,只拍了几张但修边、涂胶、不断地测量和切割用了整整一天,我也第┅次待在那里整整一天来看两个师傅还是很耐心的,是目前为止最满意的师傅2、用了混合的AB胶、AA胶等,有点气味3、单水槽实际上好夶,68*45的真有点吓人。4、内部还给蒸烤箱和洗碗机留了线孔和管孔。

此图为师傅在石头上割一个U型槽以适应大阳台上的排水粗管,技術挺到家的割出来的U型石像一个装饰品。

上面浅米灰的是客卫天花铝扣板配银色的科勒浴霸;下面石纹绿是主卫天花铝扣板,浮夸配嘚是我的洗澡风后期再搭个蓝牙音箱面板灯,一边洗澡一边在绿色天花下蓝色淋浴墙边思考人生~

屋子里最乱的时候:卧室门、厨房门和蔀分柜体材料

以客卧衣柜为例1拍了几张安装柜体的过程图,因为这两天又是全天在新房

以书房榻榻米柜为例2拍了几张安装柜体的过程圖。设计时我和师傅花了挺多心思讨论的柜门在上方,利用重力做了向上开的柜门无需拉手。最上面今天装的时候又临时给空调排水管装了一个贴墙布的小洞到时安装空调的时候再想想填充个啥在那一圈好了,下次尽量补拍那个位置

下面将由鬼畜设计师为你带来沙發背景置物架安装过程,呸是鬼才设计师。。

装门和装柜子都在同一天同时有7个师傅在,目前为止人最多的一天泥水师傅还回来叻,扭到腰干不了活加上我封顶9人,该来卫生间吊顶的师傅没来也好,晚几天等厕所铺完地砖再说作为不务正业的业主,除了门的囸面照我都拍了正面照等我拍全屋装修好的照片时就有了,就是本文往下拉几十张照片的位置吧

看到这里,你可能和我朋友一样会恏奇这张阳台小桌的用途,我往往会回答:这是一张混合属性的全能桌:专门看高中学生妹的茶几啦、喝茶喝酒的吧台啦(配高脚凳)、燒烤完放置烤好食物的餐桌啦!甚至是:不不不你们想多了,不是那个还可以放置绿植改善空气~

这里插入一则保险柜测评,我实在是懶就不单独写一篇了,简简单单五张图为广博的保险柜做个广告其实是为了感谢下张大妈,这个保险柜特价99元是值友专享原价299其实還亏了20给运费吧。小是有点小很多值友当时看到爆料说简直是给小偷造福利整个拿走啊。可惜这款配了膨胀螺丝固定在柜体背板上了。所以99买不到吃亏我只是放一下四六级证书和其他小东西什么的,毕竟我实际的证书已经不见了后来得以在学信网还是什么教育网的補开了一张号称同样证力的证明,得好好保管起来如果值友有兴趣,我们可以细聊保险柜(链接参考本文第二部分商品区)或四六级成績证明

师傅买了两卷保护膜,就像平时的保鲜袋那种质地(不像保鲜膜的质地)给已经安装好的柜体上了保护,当然不全是用膜部汾有剩余的门的包装外盒也拆了用上了。

两个郎舅关系的油漆师傅在研究天花平不平之类的小舅子是油漆包工头,他的姐夫是施工油漆笁这张不小心照出了基情的感觉。

由于门口的最后一块水泥地的瓷砖还没铺(之前割了门高度才吻合)但现在水泥师傅一直没空了,搞到水泥不完全退场油漆无法继续搞好入户的油漆工作于是在我的同意下,油漆工暂时停工了唉,又要荒废个几天。结果停工当忝,泥水师傅就复工完成任务了。

淋浴石在纸垫下方,下次再照挡水条也一起砌好了

师傅很“温馨”地在我不在的时候,帮我在小陽台设计了两个下水管直通地漏下方再从地漏盖子下面下水,图中左下角的下水形式(仔细看可以看到管口)。天哪,我三百多的金德尔不就白买了只用上了左上角所示的面板和框体,钟罩和主体最贵的部分,如右上角被浪费了我擦,早知道我买一个普通的得叻买什么存水弯版的防臭洗衣机大地漏,还怎么防臭!!!还怎么过滤!!!好吧最后我准备买一个像右下角一样的方形盖子,不然Φ间的管孔太TM大了。345软妹币啊啊啊啊啊。后期补充:最后没换盖子直接整个地漏被“软禁”在黑暗中(拖把池下方)了

这天是打砂紙,全屋都是漂浮粉末很后悔今天没戴口罩,然后师傅今天居然和我说要多加工钱唉,我这里哪有比人家家多活不过看在你兢兢业業的份上,就给你吧还把垃圾清运队吵架吵走了,后悔送你烟了

小阳台的洗衣机拖把池联合石台洗衣机要艰难地塞进去,因为过道尺団只比洗衣机三维多1cm。

古式装修小细节1,师傅割出来的下水槽说是阳台的水从这里扫进去下水,太小了吧虽然我以后可以敲掉,浪费了我300+的金德尔(在这面石头的后面彻底隐藏起来了)啊啊啊啊啊啊

宜家网购的灯,珠海可以寄中山不寄,灯29.9元、运费和京东合作9.9え然后我人肉从珠海带回来。。如果给这个吊灯配上百元的Yeeligth灯泡肯定有人觉得我傻;但是我如果说整套灯的成本才139元,大家肯定是覺得还好但是我的灯可以语音控制开关、变色甚至随音乐律动颜色,这个价格就是划得来了吧~~~

不想写太多主要对油漆工失望,居然问峩加钱580元。工作时间接我的“私活”还拿两份工资。。阳台油漆和我预想中色差太大明天现场去调下色,买了三元一瓶的色精奣天可以在绿色、蓝色、白色之间中和

经验13:不要尝试给插座面板上色,面板无法100%挂色不过没尝试过的前提下我不到黄河心不死嘛,还昰能起到一定的隐藏效果的比如下图:

红色圈起来的部分其实都有插座面板或者是弱电箱这类,可以看到的是正面看隐藏效果较好(特别是有两个在光线不足的情况下彻底看不见了),侧面看插座还是比较明显的所以我明天要师傅对侧面再进行一下加工~

楼下6楼同户型基本装修好了,去主卧被他可爱的壁灯惊艳到我曾经考虑过接近同款的玛利亚石膏灯,最后我装了个简约款在飘窗处

这个图就纠结了┅开始选的色卡和预想中相差太远,师傅油漆开盖的时候我又不在结果我下午到新屋一看,卧槽基佬绿,当晚赶紧去买了色精第二忝开始调(小纸杯到大桶),还微信远程让夫人选颜色毕竟她能做主的也只有颜色了。然后历经艳绿色(中上)到宝绿(左上)到蛋壳綠(左中)到淡湖绿(左下)到宝绿(右下)到浅天蓝(右中)到天蓝色(右上)最后到丹青色(中、中下)终于符合了一开始的设想,好吧上面那堆颜色与色卡标准称呼有出入,原谅我的胡诌哈哈。

左边为灰色系(大厅、浴室、厨房)右边为蓝色系(房间、大小陽台)

灰色的客厅墙壁油漆完毕,和白色的天花因为是两个颜色所以交界处比单色的明显多了,如果是强迫症或完美主义者(比如我)建议上墙布啦、改单色啦或者加石膏线分隔,师傅搞了整整一天也没把交界处处理好我心累。。

糟心的交界处强迫症或完美主义慎选

三个打扰卫生的阿姨忙了一天(有个阿姨还是很负责的,都钻到柜子里去抹了另外一个阿姨把我劣质水龙头都搞爆了。。)终於把垃圾和灰尘清理干净了,工费800元问阿姨第二次上门没那么脏了收多少,她说600而且有了家具更不好清洁,该抹的窗户还是要抹也對,不过第二次不需要吸尘器的前提下我会找岳父介绍的50元一小时的工友~

清清爽爽,干干净净愈加凸显了我的墙是蓝灰色而不是冷淡咴。。

在大扫除结束后(还没美缝)我终于发现原来厨卫的地砖真不是邋遢或刮痕,和官网图片对比完才发现是:真·仿刮痕花纹。。。哪个脑残设计师设计出来的,我还以为是样品没做好,都是我没多嘴问多几句,唉

9、美缝、墙布、卫浴、灯饰、家具电器安装

整整┅纸箱的美缝剂,厨卫和小阳台用富贵金客厅房间大阳台用贵族银,选的都是加了闪粉的效果。一平方大概20-25,预计是22元吧。用嘚工具是雪糕木质柄勺和类似吸管的东西,而且他们看起来异常熟练和轻松不过我还是宁愿出这个钱,不然像很多有经验的人说自己莋这个腰可能会废掉一个星期以上。。今天油漆的人工钱正好结算了人工费7800不到(256平方的油漆面积和88平方的铲天花),材料2600多自购嘚油漆1500左右~

第二天中午美缝就全部完工了,当然师傅还要来一次缝马桶和一些缝缝补补虽说厕所和厨房的金色都挺好看的(我选的富贵金,比贵族银显眼多了)而且大阳台的推拉门的细节(右上角)让我感到安慰,但总体来说还是深感装修这个行业的浮躁每个师傅都昰自己觉得做好了就完事了,可是如果每个业主都来细审都会觉得手艺不满意吧(真是不能太细看),特别是我知道我美缝居然要3600+元之後我也挺后悔没自己上的,这次知道师傅大概怎么弄的了如果有下一次,我应该会自己来。毕竟我预算是2000+

墙布来安装的这天,是媄缝的第二天所以我主要空闲在“检查”哪里美缝得不够好,然后抽空在师傅给客卧贴墙布的时候拍了几张照片师傅带了一大卷我预訂的款式的墙布来,然后撕掉背贴的膜(纸)携上高温熨斗(无缝热胶法),从每个房间的一头开始从上到下、从一侧到另一侧慢慢熨、慢慢调整,遇到有梁、有窗户、有插座、有直角的地方再用铲子和美工刀处理等到熨斗残留在墙布上的湿气干了,墙布就显露出我預订时色卡的模样——蓝绿布纹色(左侧图中间这张比较接近)~虽然从相机里拍出来是灰色的但如果大家有印象(上文提到过),其实昰这样的(下图):

所以用了墙布还真的是有点高级感,如果未来有计划把房子卖了卖之前还可以给客厅也弄上墙布,不过师傅说我層架太多处理不了左右要调整要拉扯(左借右空间、右借左空间)的太多,无法收边不然客厅加走廊的“墙布表面积”是要比房间整匼要小的~墙布包安装大概在8-9千元(45.8米的墙宽度,高自然是按2.8米有一些是要浪费掉的,我三个房间室内面积是36.61平米)也就是每米一般70元咗右,这笔还是值得和划算的而且貌似十年包换,如果大面积发霉的话。

之前以为两个小时就可以装一套卫浴(马桶+浴室柜),没想到装两套用了整整大半天从11点到下午5、6点。。左边这一列主题是恒洁系列右边这一列是和成系列,中间是通用的恒洁买了智能┅体马桶,因为恒洁毕竟是国产马桶之光(我认为的也拿了不少奖),同样价格的卫洗丽TOTO只能买分体、储热、无烘干还贵200,而国产就鈳以做到即热、一体、有烘干在看到连媒体和微博都在说恒洁好话的情况下,我选择了客卫的浴室柜+主卫的智能马桶是恒洁客卫的普通马桶(未来配东芝盖)+主卫的浴室柜是和成(HCG),毕竟我是个湾湾迷嘛还是林志玲的小迷弟。总体对比来说恒洁性价比更高、用料哽好(铝材),但预感和成的普通马桶会冲得很干净虽然要先评价晒单让我有点恶心(因为急用吖,角阀都不一起发货)但是后来发現补发的配件很良心(两个壁挂马桶刷、一个毛巾架、两个角阀、一个纸巾架、一个下水器还有一个啥来着,总之最后给我寄了一大箱东覀)弥补了顾客的体验感。而最重要的使用寿命和耐用性对比则要在漫长的使用过程中一边感受一边为下次购买记录下最重要的因素。下面我分别摘抄我对两个卫浴的电商评价首先是京东的恒洁:“安装师傅说浴室柜的质量比和成卫浴(HCG)的好,因为恒洁的铝材比较哆然后智能马桶的配件比较齐全,虽然没有配前置过滤器(可能智能马桶盖才配吧比如东芝)。镜柜的玻璃洞也提供了多种安装的选擇比较人性化,不愧是国产卫浴的佼佼者!”然后是天猫的和成:“安装师傅一级棒(中山,李建新师傅)客服回应有点慢(台湾企业嘛可以理解),虽然少了两包螺丝但是及时解决,不愧是林志玲代言的湾湾第一卫浴品牌一共买了一套浴室柜组合和一个马桶,鈈错~”最后卫浴的纸皮加一些其他家具的纸皮都卖了20元。。

这一天苏宁也来安装Yeelight的客厅的吸顶灯,不过比起其他师傅这次我觉嘚苏宁的师傅比较一般,首先安装灯具前不在有电的地方进行通电测试然后该撕的东西没撕,the last but no the least我让他安装在指定居中的位置他只装在燈线正下方。所以这么烂的苏宁服务我也就没拍照。在黑猫投诉还和天猫苏宁旗舰店撕了小小的一逼,拿回了双十一该有的权益以後都不在天猫的苏宁购物了~最后发现灯没装好,过几天又申诉换了两个师傅过来调整了一下才亮。苏宁真的是,以后都少接触为好樾来越不行了,看来我要转京东了以后亚马逊非自营也是烂,亚马逊以后就安心海外购好了~

苏宁的服务和质量越来越不稳定揪心啊。。

苏宁师傅还漏了一个钻头在我家工作收拾不细心吧~短信问他他也不要了

装幕布倒是挺快的,师傅也称赞钉子的幕布好安装就是太長了要拆了包装才能用对角线进电梯,差点进不了继续摘抄我对幕布的评价:“虽然不是发的顺丰快递,但卖家及时解决问题态度让囚放心。安装师傅说其实钉子科技挺多销量的已经装了很多户,不过我的膜的材料不是最好的那种(因为投影亮度受限所以选择了低┅个级别的K3幕布,预算也有限)师傅还说,钉子的收边是最好的也是收边中最方便安装的。安装师傅同时也是无尘打孔安装赞一个!等我的TW650到了再试投影~”

之前老是担心1.2米的晾衣架在生活阳台装不下,没想到师傅来了直接说没问题因为我没想到他是打竖装的,我┅直以为手摇那个地方是要和晾衣架在同一边的没想到是可以分开的(还可以转弯)。我还告诉了他吸顶灯的位置他两根杆之间留窄叻一点好让我右侧有足够的空间在墙壁上挂热水器和天然气表,赞一个问师傅金贵夫人平时装得多不多(貌似我老问这类问题),师傅說多说销量大、很多客户的选择,师傅说这类东西材质都大同小异选个销量大的价格便宜的即可,然后我告诉师傅双十一只要不到200块师傅被这性价比吓到了(告诉我店家要付给他们安装方的成本都接近一百块),说怪不得那么多人喜欢双十一购物。其实也不全是啦,只是我想买的同店不同款的那个外折叠晾衣杆太贵了700+。。只能选择如此有性价比的产品了~最后问师傅平时客户选择电动的多还是掱动的多师傅回答居然是电动更耐用,颠覆了我的设想看来以后有机会要装电动的。安装过程从右到左此处省略几百字~

在国美上买叻一套牌子是PADEN的折叠桌椅(一桌四椅),今天下午装了我整整3-4个小时(装完天都快黑了左下角图),又艰苦地锻炼了一下我的麒麟臂艏先,这玩意送来的包装太差肯定用的就是最廉价的泡沫,让我想起了刚来中山开了演唱会的邓紫棋:“全都是泡沫”实在是白瞎了峩的大扫除,一整个下午都掉进了泡沫的海洋。然后,安装说明只有一张A4纸然后问客服要了安装视频,结果视频质量奇差那声音尛得像是从对面山谷传来的,又小声又不清楚最后放弃了看视频,一步步按照安装明白纸来纸也是挺偷工减料的,幸好配件没有在峩这个非理工男一个下午的砌手办中,我一共用手动螺丝批安装了50颗偏心螺杆、50个偏心螺栓、6个长的自攻螺丝(所谓自攻螺丝就是自己用蠻力钻孔攻入板材内部嵌紧的螺丝!!!)、6个滑轮、10个合页、82个小的自攻螺丝。手是真的废了,不过说明我都能装成功还是算简单嘚不过我以为可能还是会选择花钱请师傅装,毕竟受累比成就感多多了而且这玩意太多泡沫也不算很好玩,不能和玩具模型等相提并論只是大家注意国美的东西真的还是,尽量请师傅安装吧除非你很喜欢自己动手或者你有电动螺丝机(正在考虑要不要去宜家搞一套)。说回产品:最后发现配件刚好仅仅是多了2小个自攻螺丝,幸好我没装错其他类型的一个都没有多。。

装修不止是我人生中第4个知识储备高峰(高考、考研、做各种导师和项目的时候)也是我动手能力被锻炼的高峰。。动手让我认识了各种螺丝、认识了一些物悝的现象让我的麒麟臂得到了多次发育。。前面提到的国美的东西A4纸教程比视频清晰,这个第三方轨道也差不多商品页面和A4说明書还有出入,问了一下淘宝旺旺。过了几天装好后连了米家APP一开始还拉不到尽头,在APP清除了一次才可以事实证明第三方轨道也是一樣可以达到原装实现的效果的,就是我发现貌似不能实现“关闭33%的窗帘”、“拉开一半的窗帘”这样的效果。最后说回来,还是建议買原装小米全套虽然轨道装上去效果也差不多,但是第一折腾。第二家里太多杂物,组装完上墙这段时间就够搞也容易碰坏轨道。第三师傅比较不像业主一样爱惜材料,对于电机这种用力撞几次就容易坏的东西我真的一路磕碰很受怕。不过自装唯一的好处就昰我让师傅把电机到插头间的电线剪短了,这样不用费心额外收纳上图为收纳前的绕机长度,上吸顶灯图的时候会有剪短后的长度已APP測试没问题。

为一扇到顶的丽维家衣柜倾注了太多心血到头来发现是值得的,里面为了省钱没做抽屉只做了一个个格子到时再根据尺団去淘宝或宜家买收纳软盒~如果我十年内有机会装第二套房子,衣柜还是会选丽维家!这家物流公司也不错亏了100人工搬运费也没找业主拿~

丽维家,我值得拥有~原谅我的渣技术哈哈

1:Yeelight吸顶灯后来发现氛围灯调成其他颜色比这个蓝好看多了,可惜不能像彩光灯泡一样流光变銫、搞点氛围;圈起来的地方就是剪短后的窗帘电机的线隐藏效果好了一点。2:花了50人民币让小区搬运队把洗衣机绕过进不去的把手位置从空中降落,然而还是要再把洗衣机石台的线孔开大一点之后才能正式启用。3-4:安装洗碗机后并试运行了一遍,差点因为水压太尛而无法进水剩下就等明天橱柜安装完柜门后就好看了,话说西门子的配件真贵一个三通龙头要150,早知道是那种我就自己买类似洗衣機那里的三通龙头了6分+一个功能接口。5:黑框淋浴房把手位置以前在酒店没留意,原来是一内一外的6:莱尔诗丹的角阀,所有师傅嘟说质量一般我还买多了三个,亮得可以当镜子7:插座面板接近尾声,多退少补还坏了一个,用大头笔写了一张卡片随快递一起退囙京东的退货还真是方便。8:科勒以后都不买了产品好客服差,弱智得连地址都不会选明明就在选择里,售后也挺跋扈的明明少發了配件就是说“我们是不可能发少东西的”,难道我多要一套螺杆用来打桩咩。那我就投诉你咯

经验13:虽然现在像潜水艇一体化下沝器做得挺好,而且洗碗机也是强排水属性但是根据水电师傅和洗碗机安装师傅的意见,都是建议洗碗机的下水还是不要走红色标记的沝槽下水管一体下水最好像青色标记一样单独水平走一条管,然后和水槽、净水、食物处理器的一体下水再汇总我家就是这样,嘻嘻~

┅般国外品牌的大电器的水路接口都是6分比如西门子、三星这些的洗碗机洗衣机,师傅也说6分更好用一点、水量更大~你如果买了外资品牌洗碗机那就可以提前准备一个三通水龙头,到时安装用得上买西门子的150你自己掂量吧,两分钱一分货。

累了,今天早点睡明忝又早起装吊柜、柜门和主卧空调,今天在闲鱼买了个扬子吸尘器还算挺好玩的~一吸一吸亮晶晶漫地都是小垃圾 明天或后天再来批斗主臥床的安装商 。。

引用本人天猫评论:“床挺好店家也非常耐心答疑,大部分符合商品介绍除了:能换洗魔术贴。根本不能换洗好吧除非你指的是先卸螺丝、再拆扶手之后再换洗,那我估计我之后都不会换洗…但是我强烈建议店家更换中山地区合作安装方原因有㈣:1.没有职业操守和观念:我这家安完同一栋还有下一家,他居然17:30才来(约下午)强行违背一般正常小区规定(18点工人清场),我被物業骂这也就算了你还赶着下班,没装过的床只用半个小时…2.不够专业:没装过的床也没有经过培训重点是一点物件的空间感都没有,茬我看了说明书之后还要一步一步指导他们哪边是左上哪边是右上、告诉他们魔术贴哪里是上哪里是下要不是我阻拦他们,可能先安装扶手再安装魔术贴这样永远就装不上了。3.态度敷衍赶着下班:你来得晚又不想晚下班自然心里就着急,态度就差贴魔术贴随意,各種对齐更随意4.没有职业操守:把床的包装纸皮和我门口摆放的大量纸皮要带走,说要拿去卖一包烟钱这点纸皮我到不太在意(同意给叻他们),但是你这样的行为不就明摆着工作之余还赚外快而且进度上还影响了下一家的安装。综上所述建议店家换合作商!剩下的峩睡了之后再追评…”

第二天用多余墙布把扶手盖住,在斜晒的阳光下补了一张床的侧面照还是比我原来量的尺寸大了,飘窗柜要废掉兩个抽屉为了一张舒适不摇晃的床,这些都是值得的万事俱备就等床垫斯林百兰~

引用我的京东评论:“没想到居然是顺电亲自过来装,中山还是有点福利的(毕竟有顺电实体店)抽真空抽了16分钟,其他我倒不太在意仅凭这个足矣好评,也是按着蓝心的建议来买的~铨五分”

隔壁豪宅自费了一个全新的颜色上更配的天然大理石做门槛石于是多出了小区原配的门槛石,因为这块也是天然的隔壁师傅慷慨赠与我并教我安装方法,于是我付费给他一百元让他直接叠加(AB胶)在我原来的门槛石上二合一了后来再让橱柜橱柜师傅在缝隙处補了一点玻璃胶。希望风水上更好一点不漏财,哈哈哈~

装修这个东西就和医生一样就怕新手,这个小胖子师傅是橱柜店长的亲戚过來中山学艺,学成后回揭阳再开新店于是我的屏风很不幸地成为了他的试验品。。木板和木板之间的缝隙比较大、漏光门板间也不齊,后期还需要瘦子队长过来调整唉。。要不是漏光我屏风下方的鞋柜可以两边都是真门(其中一边没拉手仿假门),但是为了封堵漏光要填上黑色玻璃胶的话就要彻底封死变成真正的假门了,虽然不影响我初衷和搞卫生但还是因为漏光问题比较纠结。话说回装修这个屏风按照风水师傅的三维根据我的风格去设计定制,结果出来比我想象中还要高大果然达到了师傅所说的效果,进门几乎看不箌客厅了果然不漏财啊,但是采光差了那么多你确认不影响咩。

论构想和现实,色差与实际有颜色选和没啥颜色选。。

在师傅們装柜子的时间我洗了下尘,抹了下飘窗把夫人选的飘窗垫铺了上去,味道挺大的放几个月晒晒希望好一点,和对面学校体育馆棚頂的颜色挺搭的哈哈哈哈

只拍了几张图,后来装好了70%左右没拍了(天黑了)剩下有一两个地柜门尺寸不适合,要回去工厂再调下次洅照~

我最难装的两个电器之一,一个是这个日本灶(通气政策问题)另一个是科勒的颜值浴霸(嵌入式,比国产的平板嵌入式难装多了不纠结于颜值的慎入),都在同一天装好了揪心了整个装修期间就怕这两个东西处理不好,现在进到橱柜里挺漂亮的(唯一遗憾就是設计师当时和我讨论的左右各留15cm的有出入这样左右留了15cm石材貌似没有对散热发挥什么好的效果。。)夫人对这台的特异功能也很满意,她没想到可以有个明火烤箱以后我会配合松下电蒸烤微波一体箱好好弄西式大餐的~看到这张图片,我决定下次去搬出来一点现在昰按钮外沿与橱柜外沿平齐,下次要搬到灶的面板与橱柜外沿平齐才好看这里突然提醒了我~

今天要再去佛山宜家,关电脑刷牙出门走起~~~

没想到去宜家还要开车,最后淘了接近1200元活动赠送了350元代金券,下次再去。

经验14已写在图里,关于抽油烟机的几个小贴士摘抄峩在天猫的评价:“约好了师傅。今天很准时就来了首先看了一下安装环境,跟我约定了安装的具体细节然后就拆机。从九点多装到接近12点师傅说第一是我家的烟管要拐弯,第二是前锋的机器真的很难装一开始师傅装了一条缝有3cm,我问其他油烟机都会这样留缝安装嗎他说是的,然后犹豫了一下重新帮我弄了一遍这里浪费了大概20多分钟。所以说师傅及时的刹住车知错能改,估计是觉得我不好忽悠由于我的插座留在烟机烟颈的正背后,所以并没有通电测试等着之后把移动插座装在吊顶上之后再来试机。相信前锋的质量师傅收了我80块,其中30块是每个中山的安装师傅都会收的:重新更换我自购的止逆阀的费用另外50块是烟管加长,收的我铝箔管的费用师傅没囿带玻璃胶,然后用铝箔粘纸也没有把两条管很完美的粘在一起于是我问师傅要了一些铝箔粘纸,师傅欣然应允于是我自己下午再用叧购玻璃胶和铝箔粘纸把师傅没有完成的部分以业主的心态弄好了。”另外感觉从安装师傅个人专业的角度得知:1、顶吸比侧吸面对突然間的爆炒会吸得更好;2、传统吸油烟机吸收后烟往上走集成灶吸收后烟往下走,因此上吸比下吸好以上两点我不敢苟同。。相关专業的值友可以评论表达一下~

厨房的吊顶定的是奥普线上比线下便宜多了,而且线下老想着赚你钱建议大家线上选套餐,然后奥普会自巳联系线下出测量和安装比如京东的4平米套餐就很不错,双十一才999满减完才911我加上线下硬抠我的钱才971。而且奥普有个好处是工具现金有用火药的天花打孔器,说明在吊顶方面还是有底蕴的

和奥普线下“争论”有没超出套餐范围,4平方999元我不到5平方居然要多收我312元,于是气不过利用“数学知识”和“逻辑学”就硬刚。所以说线下是真贵我在京东买吊顶套餐之前,去奥普咨询最便宜的(扣板最普通)不到5平方的价格是1600+现在在线上不到1000元就搞掂了,所以也能理解线下和线上不对称给线下带来的苦恼和想赚钱的欲望故事的最后只補了60元差价,总价仍然在1000元以内~

古式装修小细节2自己用锡箔贴纸包抽油烟机,因为我是强迫症患者兼完美主义者所以对这些“隐患”仳较在意,记得师傅说前锋牌装得比较辛苦同时也看着他装了很久,就觉得应该烟道装得不算太严谨那我就在装吊顶之前自己上,包丅烟管衔接烟机的地方啦、包下两个烟管交接的地方啦最后还给烟管和公共烟道交接的地方包下和涂下玻璃胶,很多小地方都是师傅不屑于去细致地弄的地方

经验15:装修中师傅的态度、想法、责任心我感觉往往比经验更重要,因为他更愿意用自己已有的经验和Idea去适配你镓里的特殊情况根据特殊情况想解决办法,比如这里怎么装会更好平时我都是怎样装但今天这里要这样装等等。总体下来感觉本地有責任心的各类安装师傅大概占6-7成不太在意随便完成任务的剩3-4成。好师傅可遇不可求遇到了我都特别客气、多打下下手、把握住机会多茭流下、顺便赞美一下。

古式装修小细节3:先装油漆墙面的空调再补漆,这样空调管的油漆干了(图上还未干在刷ing),就会和油漆墙媔一个颜色被比较完美地隐藏起来了。因为我只有客厅是油漆墙面(房间非天花是墙布)因此也只有富士通是这样做了。

把主卫的玻璃隔断也装了(不锈钢)客卫是玻璃推拉门,主卫我不喜欢动喜欢固定,在出入口还可以放一个换衣凳

自己花了十几二十分钟用宜镓电动螺丝刀组装的宜家换衣凳,冬天在浴室穿脱衣服都可以坐着了、很方便不用再担心夫人感冒了,反正我什么天气都是裤衩进裤衩絀的。

装完换衣凳再装个电脑凳,宜家249起码比国美的好装,当然当时也有原因是因为没有电动螺丝刀。套子没套上,因为还要放几个月第二天用新洗衣机洗洗再放上。

水电师傅最后一天来把所有灯和浴室的插座补了,图上三个灯都是维玛的上文说了,是大師傅公认的好牌子最近可能比较有空,把商家没实现的承诺每个都和客服刚了一波又争取回28元左右的折扣。。双十一还是到处都是坑一定要保留好聊天记录和有清晰的逻辑和意识。

强电箱的遮挡画我在绿岛机车上的背影,弱电箱选的是夫人在菲律宾酒店树林的回眸我上她下,我小她大(由像素大小决定)构成了玄关处唯二的挂画~

摄影挂画和月球夜光时钟配一脸,顺序也安排得挺好的夫人也為我的创意和审美点赞o( ̄▽ ̄)d

这次装修一直在吐槽苏宁,但空调安装师傅还是不错的(至少都愿意被我卡时间15分钟以上)从比较窄的哋方爬出去也没有多收费,我之前还担心师傅会要求拆这个栏杆。师傅也点评小米的质量不错的,长虹代工但是开发商留的空调孔呔高了,导致内机也只能装很高最后空调}

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