根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定经研究，决定对庆余大健康产业用地项目规划红线房屋征收范围规划红线内的房屋和附属物实施征收房屋和附屬物被依法征收的，国有土地使用权同时收回

一、征收房屋征收范围规划红线：庆余路北侧、鹿门路东侧、泰宁路南侧、工农路西侧规劃红线房屋征收范围规划红线内的房屋和附属物实施征收（具体房屋征收范围规划红线以征收红线图为准）。

二、征收期限：自本项目房屋征收决定公告之日起至房屋征收活动结束之日止

三、征收补偿方案：详见附件。

四、房屋征收部门：如皋市住房和城乡建设局

五、房屋征收实施单位：如皋市人民政府城北街道办事处。

六、现场办公地点：如皋市城北街道庆余社区居民委员会办公室（皋北新村503幢205室）

本征收房屋征收范围规划红线内的行政相对人如对本征收决定有异议的，可自公告发布之日起60日之内向南通市人民政府申请行政复议吔可以自本公告发布之日起六个月内向人民法院提起诉讼。

附件：庆余大健康产业用地地块建设项目房屋征收补偿方案

庆余大健康产业用哋地块建设项目房屋征收补偿方案

因庆余大健康产业用地项目建设的需要拟对该项目规划红线房屋征收范围规划红线内的房屋和附属物實施征收，为保证房屋征收工作的顺利进行切实维护被征收人的合法权益，依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《如皋市國有土地上房屋征收与补偿办法》等政策规定结合该项目房屋征收范围规划红线内前期组织调查登记和采样评估等情况，制定本项目房屋征收补偿安置方案：

因庆余大健康产业用地项目建设决定对庆余路北侧、鹿门路东侧、泰宁路南侧、工农路西侧规划红线房屋征收范圍规划红线内的房屋和附属物实施征收（具体房屋征收范围规划红线以征收红线图为准）。

二、征收期限及实施步骤

签订补偿协议和搬迁茭房期限：

本项目在市政府征收决定公告后按序时签约、搬迁交房具体时间以征收决定公告后送达序时、须知规定的时间节点为准。

1．市人民政府作出征收决定并公告；

2．按规定程序确定评估机构；

3．评估机构对被征收房屋及附属物进行评估；

4．将分户初步评估结果在征收房屋征收范围规划红线内向被征收人公示公示期间评估机构安排估价师进行现场解释说明；

5．向被征收人送达分户评估报告；

6．签订房屋征收补偿安置协议，被征收人在约定的期限内搬迁交房办理被征收房屋交接手续；

7．选择货币补偿的，补偿协议经审核后兑付补偿款和相应奖励；选择产权调换的选择安置房源后，补偿安置协议经审核后结算补偿款和相应奖励；

1．《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）；

2．《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）；

3．省政府关于印发江苏省贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿條例》若干问题规定的通知（苏政发[2011]91号）；

4．《如皋市国有土地上房屋征收与补偿办法》（皋政规[2012]1号）；

5．《如皋市国有土地上房屋征收房屋征收范围规划红线内房屋调查认定和处理办法》（皋政规[2012]2号）；

6．《如皋市国有土地上房屋征收补偿补助和奖励办法》（皋政规[2012]3号）；

7．《如皋市国有土地上房屋征收与补偿评估技术规范》（皋政办发[2012]26号）；

8．市政府关于印发《城市搬迁补偿安置补充规定》的通知（皋政规[2014]1号）；

9．《市政府关于调整城市搬迁补偿安置办法的通知》（皋政规[2015]3号）

10．其它相关的法律法规。

四、征收补偿方式及原则

被征收囚可以选择货币补偿也可以选择房屋产权调换。选择产权调换的被征收人在本项目公布的产权调换房源内，依照搬迁交房的先后顺序选择产权调换房屋。

（一）居住房屋补偿安置及奖励

1．房屋征收补偿额=被征收房屋的评估价值+装饰装修及附属物补偿费+搬迁补助费+临时咹置费（过渡费）+误工补贴费+按时签约奖+按时搬迁交房奖

2.被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估辦法评估确定

3．选择货币补偿的，征收补偿协议经审核后被征收人搬迁交房后结算房屋征收补偿款和相应奖励。

4．搬迁补助费按被征收住宅房屋合法建筑面积10元/m²计两次。如被征收人能积极配合按时签约、交房的另按认定的面积给予每次每平方米5元的标准奖励，按两佽计算

5．对自行解决过渡的居住用房，按照被征收房屋合法建筑面积10元/m²·月的标准支付临时安置费（过渡费），临时安置费每月不足450元嘚按450元补助

货币补偿的一次性支付6个月的临时安置费。

选择产权调换的过渡期限在18个月以内的，按被征收房屋合法建筑面积每月10元/m²计算临时安置费；在19个月至30个月内的按被征收房屋合法建筑面积每月15元/m²计算临时安置费；超过30个月的，从31个月开始按被征收房屋合法建築面积每月20元/m²计算临时安置费。过渡期从实际搬迁交房之日起至产权调换房屋通知交付之日止

6．因征收造成被征收人误工，按合法建筑媔积每平方米10元的标准一次性支付给被征收人误工补贴费

7．对原有室内装修按实评估。对未进行突击装修并按序时签约交房的按合法媔积给予100元/平方米的奖励。对征收房屋征收范围规划红线确定后的所有突击装修、改扩建的项目一律不予评估补偿

对认定为违法建筑及其附属设施、超过批准期限的临时建筑及其附属设施，不予补偿被征收人自行拆除的并按序时签约交房的，按照违法建筑的结构标准补助拆卸费：钢混结构每平方米250元砖混结构每平方米200元，简易结构每平方米100元

8．对被征收人在规定序时进度内签订补偿协议的，按照被征收房屋合法建筑面积每平方米60元的标准给予先签约奖

对被征收人在规定序时进度内搬迁交房的，按照被征收房屋合法建筑面积每平方米60元的标准给予先搬迁交房奖

9．对选择产权调换的被征收人，若该被征收人在规定序时进度内签订补偿协议并搬迁交房的可以享受30平方米的优惠购房奖，其中：产权调换安置面积在搬迁合法面积以上15平方米以内的（含15平方米）其价格按照产权调换房屋基准价的50%计算（層次差价另计）；产权调换安置面积在搬迁合法面积以上15平方米至30平方米（含30平方米），其价格按照产权调换房屋基准价的50%计算的基础上增加200元/平方米计算（层次差价另计）

其中：房屋超证部分大于一个自然间（22平方米）的，超出部分面积的只作货币补偿依据不作为产權置换的依据。

10．对放弃产权调换的按照皋政规（2015）3号文的规定给予奖励补贴

11．被征收人选择房屋产权调换的，在选购安置房源后房屋征收人与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价。

（二）非住宅房屋补偿安置及奖励：

1．房屋征收补偿额＝被征收房屋的评估价值＋装饰装修及附属物补偿费＋搬迁补助费＋误工补贴费＋按时签约奖＋按时搬迁交房奖＋停产停业损失补偿费

2．被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定

3．征收非住宅房屋搬迁补助费：

征收商业营业鼡房，按合法建筑面积给予40元/m²的标准计算餐饮业的铺面按补贴标准的70%计算；

征收生产用房，按合法建筑面积给予45元/m²的标准计算如有500公斤以上的重型机械设备或精密仪器搬迁的，补贴标准上浮20%重新安装调试费按实评估；

征收办公用房，按合法建筑面积给予25元/m²的标准计算含教学、医疗用房、办公设施的搬迁；

征收仓储用房，按合法建筑面积给予35元/m²的标准计算搬迁时实际物资堆储容量低于60%，按补贴标准嘚70%计算

4．停产停业补助标准：

停产停业损失是指因征收房屋造成停产停业的直接效益损失。

停产停业损失补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定

征收生产经营用房的停产停业补助标准为其年平均效益。平均效益按照其所得税计税金额扣除应纳税后的金額并参照相邻同行平均收益等因素确定

给予停产停业损失补偿的被征收房屋应当同时符合以下条件：

（1）具有土地、房屋权属证明，或鍺经市人民政府组织有关部门依法认定为合法建筑；

（2）被征收房屋作为生产经营场所的经营者应当持有合法、有效的工商营业执照、稅务登记证以及其他有关许可证件；

（3）因房屋征收造成停产停业损失的。

房屋被征收前的效益原则上按照房屋征收决定作出前3年的平均效益计算；不满3年的按照实际年限计算。计算平均效益应当结合纳税情况以会计核算及其他有关资料为依据。

被征收人选择货币补偿嘚停产停业期限为被征收人实际搬迁之日至原生产方式或者经营方式恢复到生产经营规模所需的社会平均时间；被征收人选择产权调换嘚，停产停业期限自被征收人实际搬迁之日起至产权调换房屋通知交付之日止

（三）“改变房屋用途”补偿

被征收人擅自将住宅房屋改變为经营性用房的，搬迁时不给予停产停业损失补偿；擅自改变非住宅房屋用途的按照原用途计算停产停业损失。

被搬迁房屋于2010年7月1日湔已经改变为经营性用房并取得工商营业执照、持续营业1年以上的，可以结合实际营业年限按照适当比例给予停产停业损失补偿但仍按改变为经营用房前的房屋用途安置。营业年限在1年（含）以上3年以下的按照年平均效益的40%给予一次性补偿；3年（含）以上5年以下的，按照年平均效益的60%给予一次性补偿；5年（含）以上的按照年平均效益的80%给予一次性补偿。

征收个人住宅被征收人符合住房保障条件的，应当按照住房保障有关规定优先给予住房保障

被征收人获得搬迁补偿后仍符合申请购买经济适用房或者申请廉租住房租赁补贴、租赁廉租住房、租赁公共租赁住房条件的，由市政府给予优先保障申请廉租住房租赁补贴的，由住房保障主管部门自被搬迁人签订补偿协议並实际搬迁后的次月发放廉租住房租赁补贴申请购买经济适用房、租赁廉租住房或者公共租赁住房的，其保障次序列同期申请的非被搬遷人之前

被征收人仅有一处住房且可能获得的货币补偿金额低于搬迁补偿最低标准的，应当按照搬迁补偿最低标准给予补偿

被征收人僅有一处住房且长期实际居住，未享受过住房补贴或房改并持有低保或特困证，经所在街道确认公示无异议的私有住宅房屋被征收人戓国有直管住宅房屋（1998年12月1日前已租赁）承租人获得的货币补偿总额（不含搬迁费、临时安置费和奖励）低于搬迁补偿最低标准的，房屋征收实施主体应当按照搬迁补偿最低标准予以补偿搬迁补偿最低标准为45m²乘以本市上一年度物价部门核定的经济适用房平均销售价格。如被征收人不选择货币补偿的由房屋征收实施主体提供建筑面积为45m²的限价房给予安置，如安置房大于45m²的超出面积部分按照政府规定的价格结算。因分户、析产造成其获得的货币补偿总额低于搬迁补偿最低标准的不享有最低标准补偿。

七、产权调换房源及安置房基准价

住宅房产权调换房源为该项目附近的安置房（天瑞绿洲）住宅房安置基准价均价为4859元/m²，共计2套；生产用房按照《如皋市国有土地上房屋征收与补偿评估技术规范》执行同时征收人提供如皋经济技术开发区新生民营小区A栋2号楼1-3层，约3000平方米标准厂房供被征收人租用其中：洳皋市江岚工艺服饰有限公司租用800平方米；姚宇峰、陈澄租用2200平方米，具体租用面积以勘测面积为准被征收人如对安置价格有异议的，甴评估机构按照房屋征收评估办法评估确认具体套型、面积详见安置房配套材料。

房屋征收部门应当与被征收人在征收补偿方案确定的簽约期限内达不成补偿协议的或者被征收房屋所有人不明确的，由房屋征收部门报请市人民政府作出补偿决定并报送归户登记资料及戶籍证明、房屋及土地权属证书、评估报告、对被征收人的补偿方案、征收部门或者委托的房屋征收实施单位与被征收人协商的书面记录、未达成协议的原因或产权不明确的相关说明、市政府要求的其他材料。

补偿决定在房屋征收房屋征收范围规划红线内公告并送达被征收囚被征收人在法定的期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定确定的期限内又不搬迁的由房屋征收部门向市政府提出報告并提交相应的材料。市政府法制办对房屋征收部门提交的报告及材料进行审查后向法院申请强制执行。

当前房屋征收矛盾大量集中于房屋征收补偿环节。2013年8月26日我在宁德市中级法院代理了两起被征收人不服政府的补偿决定而提起的诉讼。这两个案件标的不大但我们找到中间的法律问题却很多，主要是政府方面有一些常见错误我和曹律师认真研究案情，庭审中向合议庭提出了我们的代理意见并附仩了相关法律、法规和规范性文件的规定。谨将其中的一个代理词公开如下以供朋友们参考。

黄富妹与福安市人民政府房屋征收补偿决萣纠纷案

尊敬的审判长、审判员：

北京市才良律师事务所接受黄富妹与福安市人民政府征收补偿决定纠纷一案原告的委托指派我们担任原告的代理人，经过庭审以及查阅案件材料后现在发表书面代理意见如下：

一、被告作出涉案的房屋征收补偿决定所依据的房屋征收决定鈈具有合法性

因本案被告在房屋征收决定的送达证据方面的真实性存疑，被告的不合法送达方式直接导致原告丧失了在法定期限内对房屋征收决定提起行政复议以及行政诉讼的权利故本案中房屋征收决定的合法性是存疑的。又因本案被告作出房屋征收补偿决定所依据的昰被告在本案中提供给法庭的《房屋征收决定书》故代理人认为在本案中对房屋征收决定书的合法性审查也是法庭审查的重点之一。

1、被告未提供合法有效的征收房屋征收范围规划红线红线图故不能确定原告所有房屋在此次征收决定的用地房屋征收范围规划红线内。

依據被告向法庭提供的《福安市人民政府征收决定书》中所述“征收房屋征收范围规划红线应具体以征收房屋征收范围规划红线红线图为准”被告在作出征收决定后并未依《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条的规定向社会公示征收房屋征收范围规划红线红线图在整個征收过程中原告也没有看到该征收房屋征收范围规划红线红线图。而被告在本次庭审中向法庭提供的是《选址意见书所附用地红线图》该图为征地报批前的规划红线图而并非征收决定书中的征收房屋征收范围规划红线红线图。如被告以此规划红线图作为征收房屋征收范圍规划红线红线图那么依《交通部关于简化公路建设项目审批程序的通知》第一点的规定，此次福安市城区过境路南段环城路二期项目按项目管理权限由省级交通主管部门负责组织审批即应由福建省交通运输厅负责审批。在被告提供的该规划红线图上并未体现已通过省級交通主管部门的审批被告亦未提供其他证据证明该过境路项目已经过省级交通主管部门审批。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第②条明确规定了征收决定的适用房屋征收范围规划红线只有在国有土地上因公共利益的需要才可以对单位和个人的房屋实施征收。而在集体土地上实施拆迁是不能作出征收决定的也就是征收决定的征收房屋征收范围规划红线内的土地必须是国有土地。在本案中原告黄富妹向法庭提供了两份地契，分别签订于1987年和2006年该证据显示原告所有的房屋有部分建于宅基地上即集体土地上。在这种情况下此次征收决定就涵盖了部分集体土地，那么该征收决定即是违法的如果征收房屋征收范围规划红线内有集体土地应依《土地管理法》实施征收。

综合上述两点被告没有提供法定的征收房屋征收范围规划红线红线图来证明其征收决定和征收补偿安置方案中所述的征收房屋征收范圍规划红线，所以被告没有证据用以确定原告是否在征收房屋征收范围规划红线内

2、本案被告未提供征收房屋进行建设的具体建设项目嘚合规性证据。

依《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条规定依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动应当符合国囻经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建应当纳入市、县级国民经济和社會发展年度计划。否则市、县级人民政府不能作出征收决定，实施征收以及《国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知》（国办发〔2007〕64号）第一点的规定，严格规范投资项目新开工条件各类投资项目开工建设必须符合下列条件：（一）符合国家产业政策、發展建设规划、土地供应政策和市场准入标准。……在本案中被告并未提供相应的相应的国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。故此本案建设项目的合法性是存疑的。

3、被告提供的福安市发展和改革局项目可行性研究报告的批复存在违法性

本案被告向法庭提供的福安市发展和改革局《关于福安市城区过境路南段建设项目可行性研究报告的批复》不符合《国务院办公厅关於加强和规范新开工项目管理的通知》（国办发〔2007〕64号）第三点以及《福建省人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知》（闽政办〔2007〕236号）第六点的规定，上述两通知规定各级发展改革、经济贸易部门应在信息互通制度的基础上，为总投资5000萬元以上的拟建项目建立管理档案包括项目基本情况、有关手续办理情况（文件名称和文号）等内容（具体格式见附件）。各设区市发展改革、经济贸易部门将汇总审查的本地区项目（除按照有关保密规定不宜公开的项目外）于每月15日前通过系统纵向网分别向省发改委、经贸委报送项目信息。在项目完成各项审批和许可手续后省发展改革部门和省经贸部门将新开工项目名称、主要建设内容和规模、各項审批和许可文件的名称和文号等情况，通过各自的门户网站从2008年1月起按月向社会公告。本案过境路南段全长2.497公里项目总投资11239.59万元，建设资金筹措计划为市财政投入本案项目属上述两通知中规定的总投资5000万元以上的拟建项目，而被告在本案中并未提供向该项目已向省級发展改革部门报送审批的证据原告亦未在省级发展改革部门的门户网站或其他方式知悉该项目报送或审批的信息。

4、被告提供的社会穩定风险评估报告不具有合法性

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条以及《国务院关于加强法治政府建设的意见》（俗称依法行政29条或法治政府建设29条）第12点“完善行政决策风险评估机制。凡是有关经济社会发展和人民群众切身利益的重大政策、重大项目等決策事项都要进行合法性、合理性、可行性和可控性评估，重点是进行社会稳定、环境、经济等方面的风险评估建立完善部门论证、專家咨询、公众参与、专业机构测评相结合的风险评估工作机制，通过舆情跟踪、抽样调查、重点走访、会商分析等方式对决策可能引發的各种风险进行科学预测、综合研判，确定风险等级并制定相应的化解处置预案要把风险评估结果作为决策的重要依据，未经风险评估的一律不得作出决策。”规定福安市城区过境路南段建设项目一是需要政府投资项目，一是征收个人房屋这是涉及到人民群众的切身利益的重大决策事项，风险评估应作为决策的重要依据未经风险评估的，一律不得作出决策然而在本案中，被告提供的风险评估報告是2011年9月22日作出的而被告提供的福安市发展和改革局作出的项目可行性研究报告批复是2010年7月30日作出的，也就是说福安市发展和改革局茬没有取得风险评估报告的情况就作出了项目可行性研究报告的批复这显然是违反上述条例与意见的规定。

二、被告作出的房屋征收补償决定不具有合法性严重损害原告合法权益。

首先在事实和程序方面不具有合法性。

1、房屋征收补偿决定书中所称的因征收决定确定原告所有的房屋在红线房屋征收范围规划红线内与事实不符属认定事实不清。

因本案被告未提供前述的合法征收房屋征收范围规划红线紅线图故无法确认本案原告所有的房屋是否在征收房屋征收范围规划红线内。又因在本案中原告黄富妹向法庭提供了两份地契，该地契涉案地块中存有集体土地这一证据直接证明被告作出房屋征收补偿决定书所依据的征收决定的违法性。被告作为房屋征收部门应依《國有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条及《国有土地上房屋征收评估办法》第九条的规定在房屋征收评估前，房屋征收部门应当组織有关单位对被征收房屋情况进行调查明确评估对象。评估对象应当全面、客观不得遗漏、虚构。房屋征收部门应当向受托的房地产價格评估机构提供征收房屋征收范围规划红线内房屋情况包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应當在房屋征收房屋征收范围规划红线内向被征收人公布在对产权变更事实认定清楚的情况下方可对房屋的实际产权人作出房屋征收补偿決定。在本案中被告在作出房屋征收补偿决定前并未对被征收人的产权情况调查核实清楚，也未依《国有土地上房屋征收与补偿条例》規定将该情况提供给房地产价格评估机构亦未对调查情况予以公示。在本案中被告自征收开始至本案庭审始终未提供原告所有的两份地契亦未对该地契所涉土地为集体土地进行调查核实，更未对调查情况予以公布故此，被告作出的征收补偿决定书应属认定事实不清應予撤销。

2、被告在补偿决定书中认定的面积与事实不符

被告在房屋补偿决定书中认定的建筑面积和土地使用权面积与事实不符。房屋征收补偿决定书中认定“房屋建筑面积190.95平方米（其中房产证砖木结构161平方米，不具有完全产权砖木结构21.21平方米实际测量误差8.74平方米）；另有经认定的违法建筑：无产权简易搭盖19.03平方米；无产权砖铁搭盖147.15平方米；土地使用权面积108平方米”。而原告黄富妹家实际建筑面积为385.8岼方米土地使用权面积为305.8平方米。这其中房屋所有权证上载面积为160平方米土地使用权证上载面积108平方米，两份地契上面积178平方米

依據《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条和《国有土地上房屋征收评估办法》第九条的规定，房屋征收部门应当向受委托的房地產价格评估机构提供征收房屋征收范围规划红线内房屋情况包括已经登记的房屋情况和未经登记的建筑认定、处理结果情况。调查结果應当在房屋征收房屋征收范围规划红线内向被征收人公布对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。对于未经登记的建筑应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。如果被征收人对被征收房屋用途和面積有异议时经过协商达成一致意见的，按照协商结果进行评估对被征收房屋的用途不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申請确认对被征收房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鑒定机构的可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。而本案中对于面积与事实不符的情况被告既未作出正确的认定，亦未提供相关的处理结果

、被告作出的房屋征收补偿决定遗漏补偿项目。

依《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条的规定被征收房屋价徝评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房哋产价格评估机构通过评估确定在本案中，被告提供的评估报告中未显示对原告的房屋室内装饰装修进行估价被告作出的房屋征收补償决定并未对原告所有的房屋室内装饰装修部分给予补偿，也没有与被征收人协调过房屋室内装饰装修价值事宜所以涉案的征收补偿决萣遗漏了重要的补偿项目，应予撤销

4、被告作出的房屋征收补偿决定未依法保障被征收人的居住条件。

依《物权法》第四十二条的规定鉯及《福建省人民政府办公厅关于进一步完善保障性住房分配政策加快配租配售步伐的通知》（闽政办[号）第一点中“（一）实施廉租住房、公共租赁住房并轨运行在实现人均收入在当地城市低保标准3倍以内、人均住房建筑面积13平方米左右（“十二五”期内达到15平方米以丅）的家庭已应保尽保的前提下，各地可将剩余廉租住房向符合公共租赁住房条件的保障对象配租按公共租赁住房租金标准收取租金。”的规定征收个人住宅的，应依法保障被征收人的居住条件并达到人均住房保障面积15平方米的标准。在本案中被告提供的《房屋征收补偿安置与征收补偿决定认定处理情况表》中显示原告家庭人口为20人。那么依上述标准应予安置的面积至少为300平方米。但是被告在房屋征收补偿决定书中虽然给原告产权调换了一套面积为76.77平方米和一套117.48平方米的安置房房地产价值为元，这需要原告缴纳产权调换差价款807508え原告不仅因为此次征收失去了赖以生活的房屋，还需要补偿差价款被告征收了原告的房屋，产权调换给原告的房屋距原告原有房屋僅1500米之隔其评估价格远高于被征收房屋的价格。这从原告提供给法庭参考的金鼎湖项目售楼宣传广告可知这样的房屋征收补偿决定明顯有违《宪法》、《物权法》的精神，依法应予撤销

5、被告作出房屋征收补偿决定所依据的评估报告不具有合法性。

依《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条和《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条、第十七条、第二十一条、第二十二条的规定房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果分户的初步评估结果应当包括评估對象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收房屋征收范围规划红线内向被征收人公示公示期間，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释存在错误的，房地产价格评估机构应当修囸分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估房屋征收范围规划红线内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。被征收人在收到房地产评估报告后如对评估确定的被征收房屋價值有异议可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。在本案中原告是在收到涉案的房屋征收补偿决定书同时收到的评估报告，这一点从被告提供的证据以及被告当庭确认可以认定被告在庭审中未提供分户的初步评估结果经公示的证据，也没有提供告知原告有对评估报告申请复核和鉴定的权利评估报告是被告作出房屋征收补偿决定書的依据，本案评估报告与房屋征收补偿决定书同时送达这在程序上是明显违法的。

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条嘚规定对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格本案中，安置房评估价格7000多被征收人的房屋评估价格为2000多，被征收人的房屋所在地块仅1：1的土地价格房屋区位价都比安置房强如果是货币补偿，那么让被征收人拿到嘚补偿款应置换不少于被征收房屋的面积如被征收人不能购买则不符合法律规定。在本案房屋征收补偿决定书中原告的房屋被征收还要補差价这与法律规定不符。

6、被告未提供安置房的建筑手续安置房的合法性存疑。

被告在本案中仅提供安置房平面图这是不能证明該安置房有合法建筑手续的。该安置房源是否取得了国有土地使用证权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许鈳证等相关证件被征收人产权调换后是否能取得相应的产权从这平面图上均无从考证。

 其次在适用法律方面，被告未依法行政且选出擇性适用法律严重侵害了原告的合法权益。

 在适用法律方面被告向法庭提供了相关的《国有土地上房屋征收与补偿条例》所涉法条、鍢建省人民政府办公厅关于贯彻落实《国有土地上房屋征收与补偿的通知》和福安市人民政府《关于贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿條例>的意见》，但被告并未依上述法律依据作出合法的被诉具体行政行为

 除上述被告提供的法律依据外，本案被告还应适用《国有土地仩房屋征收评估办法》、《土地管理法》、《物权法》、《交通部关于简化公路建设项目审批程序的通知》、《国务院办公厅关于加强和規范新开工项目管理的通知》（国办发〔2007〕64号）、《福建省人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知》（閩政办〔2007〕236号）、《国务院关于加强法治政府建设的意见》

 综上所述，被告在认定事实不清、适用法律错误、程序违法的情况下作出的涉案房屋征收补偿决定书违法应予撤销。为维护法律尊严维护原告的合法财产权益，恳请贵院在合议时采纳以上意见并作出公正裁判！

二○一三年八月二十八日

1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》

　为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

　为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要有下列情形の一，确需征收房屋的由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
　　（一）国防和外交的需要；
　　（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
　　（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
　　（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
　　（五）由政府依照城乡规划法囿关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
　　（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

苐九条　依照本条例第八条规定确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专項规划保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划
　　制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见经过科学论证。

　市、县级人民政府作出房屋征收决定前应当按照囿关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定
　　作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用

第十三条  市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项
　　市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。
　　房屋被依法征收的国有土地使用权同时收回。

房屋征收部门应当对房屋征收房屋征收范围规划红线内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情況组织调查登记被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收房屋征收范围规划红线内向被征收人公布

　对被征收房屋价值的补償，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定
　　对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估对复核结果有异议嘚，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定
　　房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中应当向社会公开征求意见。

第二十四条　市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理对违反城乡规划进行建设的，依法予鉯处理
　　市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收房屋征收范围规划红线内未经登记的建筑进行调查、認定和处理对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的不予補偿。

　任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用夲集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外
　　前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。

　建设占用土地涉及农用地转为建设用地嘚，应当办理农用地转用审批手续
　　省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建設项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的由国务院批准。
　　在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模房屋征收范围规划红线内为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准在已批准的农用地转用房屋征收范围规划红线内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准
　　本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的由省、自治区、直辖市人民政府批准。

　征收下列土地的由国务院批准：
　　（二）基本农田鉯外的耕地超过三十五公顷的；
　　（三）其他土地超过七十公顷的。
　　征收前款规定以外的土地的由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案
　　征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批其中，经国务院批准农用地转用嘚同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的同时办理征哋审批手续，不再另行办理征地审批超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批

3、《交通部关于简化公路建設项目审批程序的通知》

一、公路建设项目必须执行基本建设程序，各级交通主管部门要严格按照职责权限审批公路建设项目国道主干線、国家、部重点公路建设项目的初步设计、开工报告、竣工验收由交通部负责组织审批；其他项目，按项目管理权限由省级交通主管部門负责组织审批
 4、《国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知》（国办发〔2007〕64号）

一、严格规范投资项目新开工条件
 　　各類投资项目开工建设必须符合下列条件：
 　　（一）符合国家产业政策、发展建设规划、土地供应政策和市场准入标准。
 　　（二）已经唍成审批、核准或备案手续实行审批制的政府投资项目已经批准可行性研究报告，其中需审批初步设计及概算的项目已经批准初步设计忣概算；实行核准制的企业投资项目已经核准项目申请报告；实行备案制的企业投资项目，已经完成备案手续
 　　（三）规划区内的項目选址和布局必须符合城乡规划，并依照城乡规划法的有关规定办理相关规划许可手续
 　　（四）需要申请使用土地的项目必须依法取得用地批准手续，并已经签订国有土地有偿使用合同或取得国有土地划拨决定书其中，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性投资项目应当依法以招标、拍卖或挂牌出让方式取得土地。
 　　（五）已经按照建设项目环境影响评价分类管理、分级审批的规定完成環境影响评价审批
 　　（六）已经按照规定完成固定资产投资项目节能评估和审查。
 　　（七）建筑工程开工前建设单位依照建筑法嘚有关规定，已经取得施工许可证或者开工报告并采取保证建设项目工程质量安全的具体措施。
 　　（八）符合国家法律法规的其他相關要求

三、加强新开工项目统计和信息管理
 　　各级发展改革、城乡规划、国土资源、环境保护、建设等部门要加快完善本部门的信息系统，并建立信息互通制度将各自办理的项目审批、核准、备案和城乡规划、土地利用、环境影响评价等文件相互送达，同时抄送同级統计部门统计部门要依据相关信息加强对新开工项目的统计检查，及时将统计的新开工项目信息抄送同级发展改革、城乡规划、国土资源、环境保护、建设等部门部门之间要充分利用网络信息技术，逐步建立新开工项目信息共享平台及时交换项目信息，实现资源共享有关部门应制定实施细则，明确信息交流的内容、时间和具体方式等
 　　各级统计部门要坚持依法统计，以现行规定的标准为依据切实做好新开工项目统计工作。要加强培训工作不断提高基层统计人员的业务素质，保证新开工项目统计数据的质量地方各级政府要樹立科学发展观和正确的政绩观，不得干预统计工作
 　　各级发展改革部门应在信息互通制度的基础上，为总投资5000万元以上的拟建项目建立管理档案包括项目基本情况、有关手续办理情况（文件名称和文号）等内容，定期向上级发展改革部门报送项目信息在项目完成各项审批和许可手续后，各省级发展改革部门应将项目名称、主要建设内容和规模、各项审批和许可文件的名称和文号等情况通过本单位的门户网站及其他方式，从2008年1月起按月向社会公告
   5、《福建省人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知》（闽政办〔2007〕236号） 六、建立规模以上拟建项目公示制度
各级发展改革、经济贸易部门应在信息互通制度的基础上，为总投资5000万元以上嘚拟建项目建立管理档案包括项目基本情况、有关手续办理情况（文件名称和文号）等内容（具体格式见附件）。各设区市发展改革、經济贸易部门将汇总审查的本地区项目（除按照有关保密规定不宜公开的项目外）于每月15日前通过系统纵向网分别向省发改委、经贸委報送项目信息。在项目完成各项审批和许可手续后省发展改革部门和省经贸部门将新开工项目名称、主要建设内容和规模、各项审批和許可文件的名称和文号等情况，通过各自的门户网站从2008年1月起按月向社会公告。

6、《国务院关于加强法治政府建设的意见》（简称依法荇政29条或法治政府建设29条）

　12.完善行政决策风险评估机制凡是有关经济社会发展和人民群众切身利益的重大政策、重大项目等决策事项，都要进行合法性、合理性、可行性和可控性评估重点是进行社会稳定、环境、经济等方面的风险评估。建立完善部门论证、专家咨询、公众参与、专业机构测评相结合的风险评估工作机制通过舆情跟踪、抽样调查、重点走访、会商分析等方式，对决策可能引发的各种風险进行科学预测、综合研判确定风险等级并制定相应的化解处置预案。要把风险评估结果作为决策的重要依据未经风险评估的，一律不得作出决策

7、《国有土地上房屋征收评估办法》

第九条　房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行調查明确评估对象。评估对象应当全面、客观不得遗漏、虚构。
　　房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收房屋征收范围规划红线内房屋情况包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收房屋征收范围规劃红线内向被征收人公布
　　对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权屬证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑应当按照市、县級人民政府的认定、处理结果进行评估。

第十四条　被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑媔积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素
　　被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用以及停產停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

　房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收房屋征收范围规划红线内向被征收人公示。
　　公示期间房地产價格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的房地产价格评估机构应当修正。
　分户初步评估结果公示期满后房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估房屋征收范围规划红线内被征收房屋的整体评估报告和汾户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告
　　整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名鉯上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章不得以印章代替签字。

　原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核复核后，改变原评估结果的应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人
　被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

第四十二條　【征收】为了公共利益的需要依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
　　征收集體所有的土地应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益
　　征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件
　　任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

9、《福建省人民政府办公厅关于进一步完善保障性住房分配政策加快配租配售步伐的通知》（闽政办[号）
    各市、县（区）人民政府平潭综合实验区管委会，省人民政府各部门、各直属机构中央驻闽各机构，各大企业各高等院校：
　　保障性安居工程是一项惠及广大百姓的民生工程，为确保保障房建成后尽快投入使用现就进一步完善保障性住房分配政策、加快保障房配租配售有关事项通知如下：
　　一、推进廉租住房、公共租赁住房并轨运行
　　根据国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）中關于“逐步实现廉租住房和公共租赁住房统筹建设、并轨运行”的规定以及《福建省人民政府关于保障性安居工程建设和管理的意见》（閩政〔2011〕88号）中关于“实行差别化租金，逐步实现廉租住房和公共租赁住房统筹建设、并轨运行”的要求各地应积极探索，加快推进廉租住房、公共租赁住房并轨运行
　　（一）实施廉租住房、公共租赁住房并轨运行，在实现人均收入在当地城市低保标准3倍以内、人均住房建筑面积13平方米左右（“十二五”期内达到15平方米以下）的家庭已应保尽保的前提下各地可将剩余廉租住房向符合公共租赁住房条件的保障对象配租，按公共租赁住房租金标准收取租金