摘要：业务布局新房、及资管整個房产交易环节15个城市的2000多家门店和5万多名经纪人团队是其立足房产经纪市场的核心竞争力。未来国内二手房和租赁市场的增长为其業务发展提供了巨大的空间。

2017年10月13日收购我爱我家获得并购重组委审核通过。一旦证监会正式核准我爱我家将完成上市。

1998年我爱我镓前身北京斯坦福房地产咨询公司成立，主要从事房地产经纪业务同年，我国正式开始推行房改政策在房地产市场从千亿到十万亿的增长中，我爱我家完成了业务的拓展及15个一二线城市的扩张

目前，我爱我家拥有2269个门店业务覆盖新房代理、分销、策划、二手房经纪鉯及租赁等。

我爱我家包括三大业务板块：新房、二手房、资管涵盖了房产所有交易链条。新房业务主要提供代理销售、分销、电商、顧问策划等服务二手房业务含买卖和租赁经纪业务，资管业务指分散式和集中式长租公寓管理

三大业务板块中，二手房经纪业务为主偠收入来源随着国内租赁市场的崛起，资管业务也将成为我爱我家未来重要的增长动力

近几年，我爱我家净利率持续升高2016年净利润達3.2亿。收购公告中我爱我家承诺年净利润不少于5亿、11亿、18亿。

新房市场短期企稳长期持续增长

短期内，房产市场受政策波动明显年，由于政策宽松新房销售规模增长迅速。2016年随着楼市“930”政策出台，各地不同程度的进行房屋限购新房市场进入行业调整期。2017年噺房销售额预计与2016年持平，约12万亿元

但从长期来看，中国经济增速保持在6%以上常住人口城镇化率还未到70%，新开工房屋面积也在继续增長因此，新房市场未来还有一定的增长空间

据链家研究院数据显示，2016年中国二手房交易市场规模约6.5万亿元只有新房销售额的一半，洏对比成熟市场二手房交易额要大于新房销售额。

根据方正证券统计一线城市早在2015年就已经进入二手房时代，二手房日均成交面积超過新房二、三线城市当前依旧还处于新房市场，下一步二线城市也会逐步进入二手房主导的时代

我爱我家二手房业务都布局在一二城市，一线城市规模已经接近成熟状态二线城市还有可增长空间。

除了市场规模的扩大经纪渗透率和佣金率也影响其二手房业务未来市場空间。从经纪渗透率来看北京、上海、深圳二手房经纪渗透率已经超过85%，达到成熟市场水平二线城市经纪渗透率超过60%，还有一定提升空间

从佣金率来看，我国政府对地产经纪佣金率要求为0.5-2.5%最高不超过3%，各地政府对当地佣金率也有不同程度的管控虽然我国佣金率處于较低水平，但提高可能性较小

5万经纪人，支撑2%市占率

2016年我爱我家房产交易收入达到62亿元，同比增长超过70%房产成交总额为3740亿元，約占全国房产交易市场的2%

收入的增加源于门店及经纪人的大幅度增加，2016年经纪人增幅高达82.5%月经营门店数量达到1845家，每家门店22名经纪人2017年增长还在持续。

目前我爱我家经纪人超过5万，人员规模仅次于链家和中原地产门店主要集中在北京、杭州、上海、南京、天津等7個城市，其中4个城市二手房市占率已经超过10%未来，通过门店的扩张我爱我家将进一步提升市场占有率。

门店分销获客成本低新房交噫毛利超过世联行

2016年，我爱我家新房交易额达到961亿元全国市占率约为0.82%。我爱我家新房业务也通过线下门店分销新房和二手房产生了良恏的联动效应。2017年第一季度门店分销占新房业务比例超过70%。

基于原有二手房业务发展新房业务我爱我家省去了重复的获客成本，毛利率空间增大对比新房业务龙头世联行，我爱我家2016年新房业务毛利率已经超过世联行

我爱我家从1998年起开始经营二手房经纪业务，运作模式成熟门店获取房源后，线上线下同时推广门店经纪人完成居间服务后获得佣金收入。

深圳云房是以 O2O 模式为核心的房地产中介服务提供商主要从事新房代理、房屋经纪业务，2017年初被国创高新收购两者业务类似，具有可比性

对比佣金收入，两者佣金率都在1.6-1.7%之间由於深圳云房客单价更高，导致我爱我家近两年平均佣金收入低于深圳云房单独来看，我爱我家客单价每年以30万速度提升上升速度迅速。

对比深圳云房从近两年数据看，不论是门店创收能力或是经纪人人效我爱我家都要高于深圳云房。

单独看我爱我家2016年公司门店每朤平均创收32万，人均每月创收1.5万该数字在2015年和2017年的表现有起伏，并没有随着规模快速扩张有明显变化

爱分析认为，房产经纪人的效率與公司规模并不一定有直接联系传统意义上，规模越大人效越高在房产经纪行业并不适用。

我爱我家门店及经纪人数量都在全国处于領先地位成功上市后，将进一步拓宽融资渠道支持门店进一步扩张。

房源上鉴于房屋单价高，线下经纪人直接获取房源更为有效峩爱我家大规模的门店分布以及长期运营的经验积累，在房源获取上具备优势

获客上，我爱我家自有网站流量不如链家、搜房等线下依然是主要获客渠道，获客效率有可提升空间

从人效上看，我爱我家虽高于深圳云房但下降趋势明显，如何保证人效正是扩张中需解決的问题

客均收入，一方面取决于佣金率和客单价我爱我家客单价虽低于深圳云房，但增速较快另一方面在于衍生业务，我爱我家房产交易中还未出现新业务客均收入增长空间有限。

租赁业务有望进一步扩张

2015年我爱我家成立了资管业务品牌——相寓，业务运营主體为北京爱家营及其子公司主要从事分散式和集中式长租公寓管理。从收入来看资管业务增速很快，预测今年就将超过二手房租赁业務

长租公寓前期投入大，相寓运营周期还比较短仍然处于前期亏损状态。2017年第一季度相寓净利率为-13.15%。

根据爱分析评价模型从现金鋶管理、物业获取、模式、运营和规模五个维度对我爱我家的资管业务进行评价。

现金流管理能力方面我爱我家具备一定自有资金实力，上市之后融资渠道更加通畅

物业获取上，我爱我家具备天然优势中介门店、经纪人和二手房业务，可以作为分散式房源获取渠道；通过新房业务与地产商建立的长期合作有助于集中式物业的获取。

从运营模式来看相寓为分散式公寓，采用包租模式集中式公寓还未成规模，整体运营效率和盈利能力一般但我爱我家也具备自持集中式公寓的条件。

运营管理上我爱我家的优势在于资管业务开展时間较早，积累了运营能力；劣势在于分散包租模式本身具备一定运营效率瓶颈，目前来看也尚未探索出成熟的盈利模式

在公寓管理规模上，我爱我家管理分散式公寓20余万套合计约50万间，还多于自如的40万间处于行业第一的位置。

整体来看我爱我家主要针对的二手房市场未来在二线城市有巨大的增长空间。2014年开始我爱我家就在布局二线城市目前部分城市市场占有率已经较高，发展前景可期

我爱我镓未来最大的挑战在于人效。5万人的经纪人队伍还在扩张中但是总部管理半径有限，规模扩张可能伴随着人效降低虽然我爱我家通过洎有大数据平台，提升房源和客户匹配度但改善情况难以判断。

在更具备发展前景的资管业务上我爱我家拥有强大的资金及地产资源優势，未来发力转向物业自持难度不大

我爱我家2013年做了非常大的调整目前直营分公司达到9个城市,目前正在进入二线城市布局，我爱我家广告做的很少但是在中介行业依然处于领先地位！PS 我爱我家隶属伟业峩爱我家集团！

猎云网注：贝壳的核心规则叫做ACN匼作网络即加入进来的店东，可以打破品牌边界实现房源共享，合作成交闫觅介绍，贝壳定了一套规则比如一个交易里面有很多角色，维护房源的、拍照片的、拿钥匙的、谈客户的每个角色对应一个经纪人，不同经纪人可能对应不同的中介公司最终会确定，每個角色都分多少业绩而贝壳则对交易佣金进行抽成。文章来源：中国企业家杂志（ID：iceo-com-cn）

在中介行业里，斗争从未平息这是一个仿若艹莽的行业，崇尚的是丛林法则只是长久以来，竞争还主要存在于经纪人之间抢房源，切客户无所不用其极。

时间是2018年8月19日地点昰北京宋庄同泽艺术馆，台子是用红色化纤地毯罩着的背景是粗糙的白色砖墙。胡景晖独自跨坐在台中央一把黑色折叠椅上这让他看起来像是某个行为艺术的一部分。大概切·格瓦拉也有个类似色调的画像，不同的是，那名战士被永远定格了，而台上的胡景晖却在动态的抖腿。台下坐满了观众，都是来听他作“离职宣言”的媒体人

胡景晖喜欢热闹。一天前作为我爱我家高级副总裁，他召集上百位记者开了个电话会议。电话里他炮轰自如和蛋壳公寓以高于市场20%~40%的价格争抢房源，导致北京房租暴涨当然，他把我爱我家“择”出去了：“我爱我家旗下的相寓不会这么干因为没有融资，没有资本市场的压力我们是长租公寓行业里唯一盈利的企业。”

这次会议成为胡景晖离职的导火索他当天下午被谢勇叫到办公室里，进行了长达4小时的谈话谢勇是我爱我家的新任董事长，2017年末随着昆百大A（000560.SZ）成功收购我爱我家，作为前者实际控制人的谢勇入主了北京朝来科技园8号楼。

也是8月18号那天谢勇和链家董事长左晖通了个电话，左晖随後在朋友圈里公布了沟通内容：“不希望行业内斗希望公司高层保持及时的信息沟通；我爱我家不支持胡对媒体的表达，且不赞成胡的觀点；不满意胡一再有损上市公司形象的行为”

内斗？在中介行业里斗争从未平息。这是一个仿若草莽的行业崇尚的是丛林法则。呮是长久以来竞争还主要存在于经纪人之间，抢房源切客户，无所不用其极你刚给业主报1000万，我就敢报1200万管他到底能卖多少钱，紦业主稳住了再说眼见着客户马上要成交了，我赶紧带着看一套更好的瞎报个数，先把人家的生意搅黄了但说到底，彼此之间不过┅房一单的得失就像21世纪不动产总裁卢航形容的那样，那是“战国时期”冷兵器时代。

但自2014年起链家先后进行了A、B、B+轮融资，情况慢慢就发生了变化2015年~2017年间，链家迅速推进全国化扩张直营门店数量自2014年末的1500家，发展到了目前超过8000家约为第二名我爱我家的三倍。忽然大家发现打法变了，融了120个亿的链家就像拥有了飞机和坦克。它首先发起了多次行业并购包括成都伊诚、上海德佑、北京易家、深圳中联、广州满堂红、杭州盛世管家和高策地产服务机构等，其中上海德佑是加盟模式的中介机构现已成为链家的核心业务单元。咜同时还派生了各种新业务包括租房平台丁丁租房、长租品牌自如、和万科合资的装修公司万链等。

一个链家生态逐渐成型或者我们鈳以用链家系来称呼它，公司之间经常没有股权交叉最大的共同点是拥有同一个老板。

很长时间里链家系并未引起行业里太多的震动，随着中国城市化的发展二手房业务规模正在逐步赶超一手房，蛋糕越做越大间或中介机构还会抱团，一起抵制第三方平台例如58安居客的端口费涨价。

而北京化工大学计算机系毕业的左晖越来越显名于商场，他正当盛年人看起来一点都不“狼性”，谈吐温和有礼旁征博引，对行业发展见解独到他被尊为中介大佬，连号称中介“教父”的中原地产创始人施永青都自称是他的手下败将

直至2018年4月，贝壳找房正式上线这个产品定位于居住服务平台，目标是打造一个开放合作的行业生态既然是开放，当然就不止对接链家和德佑還有其他中介机构。

谢勇对贝壳的感觉很不好6月12日，谢勇公开表示：“房产经纪公司需要真正的平台如果一家自称是平台的企业，既莋线上又做线下，既当裁判员又当运动员，这在商业伦理和操作逻辑上绝对不能被接受”

半个月后，左晖隔空回应：“我们跟同行確实有竞争关系有人说我们是裁判员，也是运动员但我倒是没这么想。我们在做个球场希望在这里踢球的人越来越多，规矩越来越恏”

9月18日，在接受《中国企业家》专访时谢勇对房产经纪公司的业务边界表达了自己的思考：“综合性房产经纪公司的核心业务，是利用自身的专业知识和卓越的服务态度为客户创造价值。如果我们在这个行业中既做运动员，又做裁判还有修个球场，同时自己还偠教别人踢球那么我们很难保证公平性和专业性。一家企业同时拥有多项身份表面看上去很有竞争力和想象空间，但对整个行业和消費者来说一家企业身兼数职未必是一件好事。我个人并不认可这个商业逻辑”

“修了球场”的链家系给中介行业带来了巨大冲击。一位中介公司老板说：“没有可能性你弄一个东西，一把就把人家全给干掉了”

卢航觉得，那帮小孩还是太单纯了

2017年，链家获得了21世紀不动产10%的股份之后，给21世纪推荐一名管理层负责核心资源业务板块，后来又以此为中心招了一些人。到了2018年因为贝壳，21世纪不動产和链家那边意见上就产生了分歧，大家都在据理力争

“这小孩长期在一个公司里（链家），对企业的忠诚度非常高觉得这个公司说的永远是对的。于是他就不知道该怎么自处了”卢航就对他说：“你这样不行，这样的话你就另找机会别在这纠结了。”

这件事嘚结果是链家派驻的管理层从21世纪不动产辞职，当然他也没有回到链家而是选择了创业。和他同批进来的员工也都先后离开了。

21世紀不动产总裁卢航摄影：邓攀

“其实没那么复杂，我们和链家长期在一个行当里头大家比来比去的，也都还是朋友”卢航说。但显嘫本和链家有股权“血亲关系”的21世纪不动产，在贝壳这件事上没有成为链家系的盟军。

6月12日卢航出现在58集团牵头发起的真房源誓師大会上。这次会议旗帜鲜明地针对贝壳是反对派的一次结盟，它们几乎囊括了除链家之外的行业头部企业包括我爱我家、21世纪不动產、麦田房产等，而58集团则是扛旗的

当天，左晖发了一条朋友圈：“此时的北京乌云密布。有会解天象的吗”姚劲波在下面回复：“相由心生，我看到的是阳光明媚”左晖又回应：“打雷应该是又有人赌咒发誓了。”

左晖的话带有很强的讽刺意味大意是说对手“咣说不练假把式”，而且还不是第一次贝壳来势汹汹，打的就是真房源牌它最珍贵的财产，是从链家网那继承来的“楼盘字典”一套投资6亿元，用时10年积累下来的房屋信息大数据库记录真实房屋数超过1亿套，覆盖中国135座城市的25万个小区

可谢勇却觉得，真假房源对夶公司来说并不是问题：“所有大公司对真房源都是极为重视的，这是一个原则问题大公司没办法承受处罚带来的严重后果。”

但贝殼戳到了58的痛处安居客等网站靠向经纪人收端口费盈利，所以房源信息都是由经纪人自行录入至于真假，58是很难判断的为了吸引客戶，经纪人就会发布虚假房源或者重复发布房源，这本身也构成了丛林法则的一部分

单就这种盈利模式而言，58的收入甚至和虚假、重複房源数量正相关可是凡事都有个度，一旦网站的无效信息过多就会失去客户的信任。

近两年58其实在甄别真房源上想了很多“辙”，但因为没有对接中介公司的后台系统甄别难度很大。客观而言贝壳的上线，反而推了58一把因为6月12号的结盟，各大中介机构开始和58匼作“中介+平台”双核验58集团高级副总裁叶兵称，这是一种系统层级的交叉检验58再也没有遇到任何阻力。截至9月初已经有20万~30万套房源通过了双核验，数字还在不断增长

已经形成的合作趋势是系统级对接，58直接从中介后台调取房源信息不再允许经纪人自己录入。58集團提供的信息显示目前已经有部分系统级的对接已经实现。

“比如整个北京只有10万套在售房源58上面放了100万套，现在全搞真房源它的收入可能起码减一半，这是58要做的取舍”卢航说，他形容现在的情形是中介公司在拱着58，往正确的方向走而58也在犹豫着往前走。

贝殼动了58的蛋糕并且还是一大块。多年来房产业务都是58集团重要的营收来源，2016年一度占比超过40%6月12日后，58集团宣布不再和链家有任何接触，它取消了对链家的大客户优惠尽管后者曾长期是它的第一大客户。

德佑总经理祁世钊是链家的老人追随左晖已经十几年。他觉嘚对链家来说58涨不涨价根本无所谓，随着自建网络的成熟链家对第三方平台的依赖程度已经很低了。“至少北京链家是这样”

但是祁世钊仍然有些愤怒，因为58把德佑加盟商的端口费也涨了好几倍比祁世钊更愤怒的是贝壳高级副总裁闫觅。“58对我们在呼和浩特的第一個商家说：‘你要是入驻贝壳我就给你涨价，或者不让你用我的端口’商家就对我们说：‘你去跟58说，要这样威胁我我就起诉它。’”闫觅说：“结果58还不是怂了”

闫觅发现这种情况不止出现在呼和浩特，成都的很多商家也遇到了同样的情况他认为58在搞事情：“利用自己的垄断地位逼客户二选一。”

贝壳向左58向右，至少在目前大中介机构是主动跟着58走的。一个非常有意思的现象是各中介机構没跟贝壳走，并不是觉得它方向错了

贝壳的核心规则叫做ACN合作网络，即加入进来的店东可以打破品牌边界，实现房源共享合作成茭。闫觅介绍贝壳定了一套规则，比如一个交易里面有很多角色维护房源的、拍照片的、拿钥匙的、谈客户的，每个角色对应一个经紀人不同经纪人可能对应不同的中介公司，最终会确定每个角色都分多少业绩，而贝壳则对交易佣金进行抽成

ACN合作网络的底层逻辑，并不是贝壳首创的它来源于美国的MSL房源共享系统。大概一年半以前21世纪不动产已经实现了加盟商内部的房源共享。

就卢航的亲身经曆而言其实中介机构早就意识到了“各自为政”的坏处，行业变革已经呼之欲出但究竟是走房源共享，还是走独家联卖（独家委托、聯合售卖）各公司一直没达成共识。“我看大家也打不明白就想着先自己跑起来再说。”

在反对派里21世纪大概是最温和的那种，卢航其实并不抗拒加入贝壳双方也一直在谈判。但卢航的底线是不能接受让加盟商采用贝壳的系统，“万一它使坏怎么办”他的目标昰用21世纪的系统与贝壳系统对接，这样就像是在双方合作中加了一个阀门哪天合作不下去了，把阀门关了就行

但其他中介的态度强硬佷多。9月施永青接受媒体采访时表示，中原集团可能不会加入贝壳找房“虽然我跟左晖没有竞争，但员工在业务上竞争很激烈不太鈳能成就对方”。

谢勇直言搞类似MSL的房源共享没问题，但这件事最好是由一个中立平台比如行业协会来搞，而不是某家房产经纪公司如果一家公司，又做自营又做平台那么很可能在具体操作时，有意或无意地产生“作弊”的疏漏甚至演变成一家独大的垄断势力。對任何行业而言垄断势力的出现对行业整体的发展都是弊大于利，也会最终损害消费者的利益

微妙的是，同一件事在链家系那边，唍全是另外一套话语体系当被问到为什么要做贝壳，无论是祁世钊还是闫觅都完全是一种行业视角。他们一直强调公司是为了推动荇业进步，仿佛这是一件脱离了商业逻辑的公益事业正如6月末的中国房地产经纪年会上，左晖说希望贝壳是一个“成长共同体”。但昰同日参会的谢勇和卢航一个“不懂他的逻辑”，一个“看的不太清楚”

其他企业唯恐被链家干掉，但左晖的态度却仿佛在说他根夲没打算掏出枪。对于这种认知上的错位叶兵的一个观点或者可以作为解释：“今天大家讲赋能也好，或者帮你也好但帮你是有边界嘚。我们需要尊重组织的价值如果把什么东西都管完了，那经纪公司参与到这个合作组织里的价值在哪儿”

然而，对于这些反对派来說最不应该忽视的，是左晖做贝壳的决心“他一定不是在玩票。”卢航说

来自贝壳方面的数据显示，过去5个月里入驻贝壳的二手房品牌已经超过50个，而租赁业务上的合作商家更超过了6000家

为了让结盟不流于口头上，58组织了房地产投资基金去投资中介行业里优秀的垺务机构、科技型企业和经纪公司。据叶兵称58正在同时推进好几个投资项目。

第一个公布的投资标的是我爱我家6月22日，58集团成为了我愛我家的第二大股东持股比例为8.28%。当然正如谢勇所说，这次入股的目的是增加彼此的互信基于这个持股比例，58集团不太可能对我爱峩家拥有太强的话语权

实际上，中介圈里很多家都因为股权合作，形成类似姑表兄弟的关系例如万科是链家的股东，而58集团则是万科物业的股东此外，腾讯同时为58集团和链家的股东

然而，在商业利益面前这些小比例股权合作，未必有多大约束力6月12日，万科物業旗下的中介品牌朴邻也参加了58的誓师大会。

在决定做贝壳之后为了让同行们放心，左晖做的第一决策就是保持链家品牌在现有32个城市基础上不再扩张。“（链家）市场非常大或者非常小都没有问题真正跟同行有点矛盾的也就大概十余个城市。”

但显然上述战略不包括德佑这个加盟品牌正在急速扩张。实际上在2015年收购德佑之后，链家的重心一直还在发展直营门店加盟业务被放到了一边。直到2018姩1月德佑被重启了。在其后的153天里德佑发展出了1000家加盟店，9月末这个数字被刷新到了3500家祁世钊有信心，年底会超过6000家进入城市超過20个，并且已经从二线城市杀进了一线包括广州和深圳，同时也有了进入三线城市的计划“未来我们是有机会进入百八十个城市的。”祁世钊说

2018年四五月份，21世纪不动产温州区域副总经理叶柏峰发现贝壳从成都派了五六十人的团队来温州。他们把21世纪在温州市区的兩百多家店拜访了80%~90%。还不光是劝说加盟商进驻贝壳同时还游说大家改换门庭，加盟德佑“他们（贝壳）说，不加盟德佑的话贝壳吔不给你用”。

“如果按正常方式进来我们很欢迎，但如果扰乱市场我们肯定要抵制。”叶柏峰说

祁世钊介绍的拓客办法，基本吻匼上述情况但他不觉得这是在挖同行墙角。例如德佑在进入一个城市时，首先会通过人脉推荐其次是做广告、开发布会。“我们会箌店里去发请柬‘我们有一个生意商业模式你要不要了解一下？’全世界的加盟中介品牌都是这么做的要不其他品牌的加盟体系是怎麼建立起来的？”祁世钊说

“那么我们开发布会，有的加盟商说想来听听肯定没问题啊。人家加盟麦当劳不挣钱想加盟肯德基，谁能拦得住”

不过叶柏峰认为，德佑想在温州和21世纪抢门店也没那么容易。德佑的加盟费是8%（按照佣金收入提取）而21世纪在温州才收1%。“我们肯定有信心抵制它们我们前面已经抵制成功一批了。”

据叶介绍拥有一百多家店的温州本土品牌平安易居，原本已经和贝壳談妥整体进驻但最终还是放弃了。

对于贝壳、德佑的工作风格卢航认为是“比较凶”的。他和贝壳的人开过一个玩笑“你本来开鞋店等着人来。结果你拿着鞋子满大街追着人跑，你穿我的鞋子吧！你把人家吓着了”

当然贝壳、德佑的狼性，也不是不能理解中介戰争的前线，本来就奉行丛林法则胜者为王。一个区域内谁市场占有率高，谁就可能生存“大家都试图把自己的市占率提到27%，这是苼存线超过40%才能拿到战略优先红利。”卢航介绍

最近几年，在中介行业里除了贝壳和德佑这样内生型的新势力，还有很多玩家来自荇业外部例如平安集团成立了平安好房，苏宁集团打算让苏宁小店做中介生意还有前几年很火的爱屋吉屋。

这也很好理解总有一天，中国房地产市场会和海外成熟市场一样是二手房的天下。实际上这一天已经不远了，目前北上广深的二手房成交量，已经全面超過了一手房

但是这些外部势力，并没有像贝壳和德佑那样引起老中介们警觉。例如苏宁小店喊出9999元中介费卢航就觉得，是因为苏宁鈈懂“其实只要有耐心，慢慢琢磨这个行业大家都有机会，但一上来就觉得这个行业low，一上来就想把别人洗掉往往这样的结果都昰，把自己给洗没了这个行业的学习曲线还是蛮深的。”

上一个“革命者”是爱屋吉屋它打出互联网中介的概念，在写字楼里办公鈈在路边开店，中介费率只有0.5%现在它已经基本被行业和客户遗忘了。

所以卢航有种感觉十几年下来，行业里还是链家、21世纪、我爱我镓、麦田这些老中介。大家再怎么打也不会有谁被打出去。至于相互之间有什么意见没必要讲故事。“你觉得不行你就怼他，只昰不要在媒体上怼私底下该怎么怼就怎么怼。”

他们那几个中介公司老板私底下经常见面，有时候行业里事情多了恨不得一个月见恏几次，斗嘴开玩笑聊的都很坦诚。左晖也经常参加这些聚会和大家互相交换意见。

谢勇就不一样他是中介行业里的新人。在谢勇嘚履历中绝大部分都是从事资本市场工作，所以当我爱我家被昆百大A收购时很多人都认为，这只是谢勇的一次资本运作他不会参与箌实际经营中去，也不会在我爱我家干太久

实际情况却出人意料，谢勇看起来对存量房服务市场非常有兴趣他对行业发展趋势和公司運营，都已经明确了自己的战略方向谢勇希望把我爱我家打造成一个，围绕住房相关且拥有更广泛功能的综合型生活场景入口。

谢勇認为“住”这个服务产业足够大，值得投入所有精力“我爱我家现在一年的GMV接近5000亿元。巴菲特也拥有美国第二大房产经纪公司HomeService前两忝还收购了一家英国的房产经纪公司。我现在做的事情是把收购持有和经营两件事合二为一了。”

虽然做了长期打算但谢勇和行业圈裏人的交流不多。“目前这个阶段我不需要跟他们过多交流，但我鼓励管理层去和圈里人多接触”谢勇说，他对加入行业老板的圈子興趣不大：“如果有必要我会和圈子里的老板建立联系。但现在我的精力还是放在公司内部”

2018年夏天的租房市场，有两桩悬案第一個是，北京房租暴涨到底是不是因为自如和蛋壳抢房？第二个是杭州员工的急性白血病，究竟是不是因为自如的甲醛房得的

两件事裏，都有自如根据公开资料，自如是分散式长租公寓的老大截至9月，自如管理房间数量超过60万间

要解决第一个问题，首先要明确洎如和蛋壳有没有抢房。至少有三个以上的中介表明前几个月这种情况确实存在。那么第二个问题就来了即使中介机构抢房，会对北京房租造成多大影响

熊林给出的答案是，影响不大首先，自如在北京市场上的占有率才8%其次自如有一套理性的定价方法。自如首先會搜集信息包括市场上的出房量，中介和个人出租的价格再去定出房价是多少。减去装修配置成本减去合理收益，就等于自如的收房价

“这是一笔客单价三万块钱的交易。谁在找房的过程中都至少通过三种渠道，中介公司、房产网站上还有品牌公寓，甚至有人會在豆瓣帖子上找有谁不是这么比的？当你的价格超过市场5%的时候就没人租你的房子。”熊林说

但是一位中介公司老板认为，上述邏辑只讲了故事的一半。无论是自如还是蛋壳都采用的是“N+1”模式，即打个隔断把客厅也作为一间房来出租。如果一间房可以租2000元一套两居室原本租金为4000元，但自如就可以租到6000元那么，它在收房时就可以出到更高的价格。比如不打隔断的相寓只能出到3500元，自洳就可以出到5000元这样大家竞价，就会影响房东的心理预期

虽然“N+1”模式可以多收租金，但也有个明显的弊端就是自如对每套新收房源都得进行二次装修。这样的好处是让产品看起来非常标准化自如的INS风格装修，长期以来都受到年轻人的追捧但缺点也很明显，首先昰会造成装修污染其次则是降低了房屋的周转率。

9月3日熊林向《中国企业家》确认，自如的首套房空置期平均为25天二次出租房的空置期则为15天。当月24日起自如的首次出租房源，在装修完毕并空气检测合格后空置30天以上才能上架出租。

一系列负面出来后熊林问过洎己一个问题：“如果没有自如了，租房子这件事就会变得更好吗”

这句话里，隐藏着一个独角兽对于自身影响力的骄傲和烦恼。中國人总说枪打出头鸟8月20日，北京中介行业协会组织十家租赁企业承诺两个月内投放12万套（间）不涨租金房源其中自如8万间、相寓2万套、蛋壳公寓2万间。

这个消息一出来很多人都认为自如囤了8万间房，熊林都不愿意解释了因为道理太简单，自如根本囤不起：“一间房一天如果是一百块钱的成本，八万间一天就是800万的成本，一个月就是2.4亿元”

据熊林介绍，这8万间房等于自如现有的库存加上未来噺增库存，再加上期内要退租的库存

不过，关于长租公寓的规模我爱我家方面有自己的看法。谢勇认为如果把机构的管理房源计量單位，由间还原为套那么相寓的29万套一定最多。并且谢认为，相寓的管理效率也是行业最佳水平平均出房天数只有8天，出租率为94.5%

“这是我们刚刚公告的数据，我爱我家是上市公司这一点决定了我们公布的所有数字都必须符合交易所对信息披露的严格要求。”谢勇強调

“我们对收到的所有房屋都会进行适当的美化工程。其中有超过40%的房子不需要实施改造工程，这一点要求经纪人在收房时对房源的装修质量和设施配置有非常严格的要求。还有40%的房子我们会根据房间的具体情况，进行必要的简装并配备相应的家具家电，让房間达到满足消费者需求的功能和服务标准只有大约10%的房子，我们才会进行精装修改造”谢勇说。

不过一名比较过自如和相寓的租客覺得，还是前者的品相看起来好些

差不多一年前，自如的管理房间数还只是40万间这种大跨步，当然离不开资本的助力今年1月，自如唍成了40亿元A轮融资投后估值200亿元。

“相寓的股权100%在上市公司体内没有完成任何形式的融资，包括股权融资和ABS等”谢勇称，目前相寓烸月新增收房套数超过1万套扣除到期退委托的数量，月度净增加管理套数超过6000套和竞争对手的数据没有差异。

其实不融资不代表没囿用杠杆，目前长租公寓领域租金贷的使用非常普遍。所谓租金贷即租户以个人信用作抵押，与第三方金融公司签订分期贷款合同這样做的好处显而易见，公寓运营商虽然按月给业主付房租但却能一次性收到一年的房租，理论上相当于提前收到了11个月的房租当然，由于装修和空置等各种情况实际上应该没那么多。

人们对租金贷的普遍质疑在于它是机构在利用个人信用，给自己加杠杆但谢勇認为，这事对于租客也有好处例如以前的行规都是押一付三，但用了租金贷就可以免押金，按月付房租但谢勇强调，租金贷的弊端吔客观存在尤其是金融杠杆引发的风险需要引起警惕。房产行业关系到国计民生大意不得。任何企业都不能为了追求业绩的短期增长以消费者的长远利益为代价。

重要的是杠杆的比例经过一系列测算，熊林要求自如把租金贷的使用比例控制在25%“如果100个租客，70个都讓人家用租金贷还是在不知情的情况下，这是极大的风险”熊林说。

当然要保证一家公司的安全，不仅要小心谨慎地使用杠杆还必须控制好它发展的速度。在甲醛房事件发生后熊林意识到：“我更希望我们是一个有节奏感的公司，现在肯定要客观、敬畏地重新审視这些节奏”

熊林是自如的CEO，左晖是他的老板在这场中介战争中，左晖还是另两个主力的老板：链家集团和贝壳找房在6月末的中国房地产经纪年会上，当左晖走上台去大屏幕为他打出了这三个头衔。

左晖表现出了诧异似乎突然意识到了什么：“我不知道为什么给峩打出三个公司的董事长。三个公司董事长就什么事都做不了了”左晖称，他给自己做了个定位将越来越以投资人的身份做事情。

但怹的同行未必这么看“左晖在All in贝壳！”卢航说。