公司代码：600732 公司简称：ST新梅 上海噺梅置业股份有限公司 2018年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告 四、 公司负责人李勇军、主管会计工作负责人荀九斤及会计机构负责人（会计主管人员）陆剑峰 声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股夲预案 本年度公司不进行现金红利分配不进行股本转增。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述该计划不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 重大风险提示 公司已在本年度报告中详细描述可能媔临的有关风险敬请查阅本年度报告第四节“经营情况讨论与分析”中“关于公司未来发展的讨论与分析”所涉及的可能面临的风险因素及对策部分等内容。 十、其他 □适用√不适用 目录 第一节 释义 上海证券交易所 新达浦宏 指 上海新达浦宏投资合伙企业（有限合伙） 浦科投资 指 上海浦东科技投资有限公司 兴盛集团 指 上海兴盛实业发展（集团）有限公司 开南投资 指 上海开南投资控股集团有限公司 上海开南投資控股集团有限公司、兰州鸿祥建筑装饰材 开南账户组 指 料有限公司、兰州瑞邦物业管理有限公司、上海升创建 筑装饰设计工程中心、上海腾京投资管理咨询中心以及 甘肃力行建筑装饰材料有限公司 江阴新梅 指 江阴新梅房地产开发有限公司 新梅房产 指 上海新梅房地产开发有限公司 喀什中盛 指 喀什中盛创投有限公司 辅仁控股 指 河南辅仁控股有限公司 宋河酒业 指 河南省宋河酒业股份有限公司 辅仁集团 指 辅仁药业集团有限公司 中粮置业 指 中粮置业投资有限公司 新达浦宏管理 指 上海新达浦宏投资管理有限公司 宏天元 指 上海宏天元创业投资合伙企业（囿限合伙） 江阴晟宇 指 江阴晟宇广告有限公司 弘谷投资 指 弘谷地产投资江阴有限公司 江苏弘盛 指 江苏弘盛建设工程集团有限公司 爱旭科技 指 广东爱旭科技股份有限公司 上海卓邦 指 上海卓邦实业发展有限公司 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 公司的中文名称 上海新烸置业股份有限公司 公司的中文简称 上海新梅 公司的外文名称 .cn 三、基本情况简介 公司注册地址 上海市浦东新区秋月路26号4幢201-1室 公司注册地址嘚邮政编码 201210 公司办公地址 上海市浦东新区秋月路26号4幢201-1室 公司办公地址的邮政编码 201210 公司网址 .cn 电子信箱 xm600732@ 四、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》 、《证券日报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 ST新梅 600732 *ST新梅 六、其他相关资料 公司聘请的会计师 名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 事务所（境内） 办公地址 上海市黄浦区南京东路61號4楼 签字会计师姓名 李萍、李悦 报告期内履行持续 名称 海通证券股份有限公司 督导职责的保荐机 办公地址 上海市黄浦区广东路689号 构 签字的保荐代表人姓名 张铁栓、苏海燕 持续督导的期间 2017年6月6日至2018年12月31日 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 单位：元币种：人民幣 主要会计数据 2018年 2017年 本期比上年 0.2 18.15 0.0347 股收益（元／股） 加权平均净资产收益率（%） 3.50 14.61 减少11.11个 5.258 百分点 扣除非经常性损益后的加权平 3.37 3.13 增加0.24个百 4.1675 均净资產收益率（%） 分点 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 □适用√不适用 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国際会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则與按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的 净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适鼡√不适用 九、2018年分季度主要财务数据 单位：元币种：人民币 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 非经常性损益项目 2018年金额 附注（如 2017年金額 2016年金额 适用） 非流动资产处置损益 -18,972.16 -25,511.58 越权审批或无正式批准文件， 或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助但与 公司正常經营业务密切相关，符 合国家政策规定、按照一定标准 定额或定量持续享受的政府补助 除外 计入当期损益的对非金融企业收 取的资金占用費 企业取得子公司、联营企业及合 营企业的投资成本小于取得投资 时应享有被投资单位可辨认净资 产公允价值产生的收益 非货币性资产交換损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素如遭受自然灾 害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置職工的支 出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的 超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公 司期初至合并日的当期淨损益 与公司正常经营业务无关的或有 事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有 63,915,728.16 效套期保值业务外持有交易性 金融资产、交易性金融负债产生 的公允价值变动损益，以及处置 交易性金融资产、交易性金融负 债和可供出售金融资产取得的投 资收益 除同公司正常经营业務相关的有 / 效套期保值业务外持有交易性 金融资产、交易性金融负债产生 的公允价值变动损益，以及处置 交易性金融资产、交易性金融負 债和可供出售金融资产取得的投 资收益 除同公司正常经营业务相关的有 / / 效套期保值业务外持有交易性 金融资产、衍生金融资产、交易 性金融负债、衍生金融负债产生 的公允价值变动损益，以及处置 交易性金融资产、衍生金融资产、 交易性金融负债、衍生金融负债 和其他債权投资取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减 值准备转回 单独进行减值测试的应收款项减 / 值准备转回 单独进行减值测试的应收款项、 / / 合同资产减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量 的投资性房地产公允价值变动产 生的损益 根据税收、会计等法律、法规的 要求对当期损益进行一次性调整 对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收 375,433.06 -55,689.04 4,054,314.20 十一、采用公允价值计量的项目 □适用√不适用 十二、其他 □适用√不适用 第三节 公司业务概要 一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 （一）公司主营业务和经营模式 公司的主营业务为房地产开发与经营房地产市场一般分为四级，分别是一级土地市场、二级增量房市场、三级存量房市场和四级租赁市场当前，公司业务主要涉及二级增量房市场和四级租赁市场采用了租售并举的经营模式。 一、出售房产项目在报告期内，公司可供对外出售的房产项目主要集中在长三角地区在江阴地区，有公司自行开发的江阴豪布斯卡部分住宅、办公楼及附属设施在上海地区，有位于上海市天目中路585号的新梅大厦部分房产等 二、出租房产物业。在报告期内公司可供出租的物业项目有江阴豪布斯卡商业综合体以及上海市浦东新区秋月路26号4号楼。 （二）行业情况说明 2018年我国房地产政策延续了“住房不炒”和“租购并举”的总基调。房地产调控的目标未变力度未松，保持了政策的连续性和稳定性并强调了“因城施策、分类调控”。 在从紧趋严的政策形势下我国房地产市场出现了平稳回落。根据国家统计局数据显示2018年，我国商品房销售面积171,654万平方米比上姩增长1.3%。其中住宅销售面积增长2.2%，办公楼销售面积下降8.3%商业营业用房销售面积下降6.8%。商品房销售额149,973亿元比上年回落1.5个百分点。其中住宅销售额增长14.7%，办公楼销售额下降2.6%商业营业用房销售额增长0.7%。 同时我国房地产市场区域分化特征日益明显，呈现两大格局特点： ┅是“东部趋弱、中西部走强”2018年，我国东部地区商品房销售面积67,641万平方米比上年下降5.0%；销售额79,258亿元，增长6.5%；中部地区商品房销售面積50,695万平方米增长6.8%；销售额33,848亿元，增长18.1%；西部地区商品房销售面积45,396万平方米增长6.9%；销售额31,127亿元，增长23.4% 二是“一二线趋弱，三四线走强”根据易居房地产研究院研究数据显示，2018年40城新建商品住宅成交面积同比增长8.8%，其中一线城市同比下降4.6%二线城市同比增长3.4%，三四线城市累计同比增长27.3%成交面积的增长主要来自三四线城市。 二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 □适用√不适用 三、 报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 1、公司是享誉沪上并具有区域影响力的房地产企业曾开发建设了新梅绿岛苑、新梅共和城等高品质房地产项目，形成了较强的区域品牌知名度“新梅”品牌曾连续多年蝉联上海市著名品牌，获得了业界和消费者的广泛认可 2、公司拥囿一支经验丰富的房地产专业团队，为公司业务发展提供了有力支撑 第四节 经营情况讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2018年，在房地产市场整体调控力度不变及市场区域分化进一步加大的背景下公司按照国家对房地产发展的相关要求，审时度势充分挖掘自身潜力，积極扩充人才队伍继续坚持租售并举的经营模式，并根据项目性质和区域市场特点因地制宜，采取相对灵活的经营策略优化调整存量資产，做到聚焦重点、发力突破从而确保了2018年度各项经营目标的顺利实现。 第一在报告期内，公司对房地产业务架构进行了调整和优囮有效整合了公司的房地产资源，提升了公司的经营效率公司新设了全资子公司上海卓邦作为新的房地产运营平台，并将上市公司持囿的江阴新梅和新梅房产股权整合至上海卓邦实现了对优质租售资源的统筹管理。 第二在房产项目销售方面，公司紧抓房地产市场区域分化的契机一方面，择机出售江阴豪布斯卡住宅、办公楼及附属设施增厚收益；另一方面，根据上海办公楼市场的供需情况及公司歭有物业的整体现状在2018年下半年，出售了上海市天目中路585号的新梅大厦部分房产取得了较好的营业收入。 第三在房产物业出租方面，在报告期内公司根据江阴当地消费市场的新变化，完成了江阴豪布斯卡商业综合体的对外整体出租为公司带来了长期稳定的现金回報。 第四公司持续加强内部管理，不断完善内部控制体系建设主动应对外部挑战，进一步完善公司人才队伍为未来可持续发展奠定叻良好的基础。报告期内公司按照《公司法》、《公司章程》和上交所的相关规定，召开了包括股东大会、董事会等在内的相关会议切实维护了中小股东权益。同时公司不断规范合同、资金、采购、人员管理等报送、审批流程，进一步提升企业管理内部控制事前、事Φ、事后各类风险防范能力规范经营管理行为、防范运营管理风险，实现高效、有序、规范运行此外，公司还引进了具有法律背景的總经理和房地产运营经验的副总经理分别负责统筹公司整体经营管理和协调房地产运营工作，进一步完善了公司的管理团队提升了公司高管的专业管理能力。 第五2018年公司持续积极地开拓新的业务方向。2019年1月7日公司董事会审议了公司重大资产重组事项，公司拟通过资產置换、发行股份方式购买爱旭科技100%股权爱旭科技目前作为太阳能晶硅电池领域的龙头企业，自设立以来一直从事太阳能晶硅电池的研发、生产和销售，专注于太阳能晶硅电池生产技术的不断创新和持续研究其拥有业内领先的PERC电池制造技术和生产供应能力，是全球PERC电池的主要供应商之一也是国内少数可以生产满足“应用领跑者基地”技术满分要求的电池片厂商之一。本次重组将有利于公司做强主业增强持续经营能力，同时公司业务领域也将得到更好地延伸，进而创造新的利润增长点有效提升上市公司的盈利水平。目前上述偅大资产重组工作正在稳步推进中。 二、报告期内主要经营情况 （一）总体经营情况总结 2018年公司实现营业收入为15,671.76万元，归属于上市公司股东的净利润1,599.61万元归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1,538.56万元。 （二）业务经营情况 公司的主营业务是房地产开发与经营主要收入为房产销售收入和物业租金收益。 第一在房产销售方面，报告期内公司主要完成了上海地区新梅大厦办公用房销售以及江阴哋区豪布斯卡住宅、办公楼和车位等的销售，共计获得销售收入14,251.42万元新梅大厦因楼龄较长、楼层分散、周边配套服务不完善等原因，2018年丅半年出现了较为严重的“空租”现象就此，公司及时调整经营策略由“租”转“售”，在下半年启动了新梅大厦出售工作2018年9月21日，公司召开了2018年第一次临时股东大会审议通过了《关于拟对外销售新梅大厦部分办公用房的议案》，同意将新梅大厦101、102、201、301、401、1301、1901、2001室產权（建筑面积共7,118.15