XMHOUSE消息（文/李文 赖泉淦）2016年厦门樓市颠倒众生的房价涨幅，让吃瓜群众的三观一次次被颠覆但飚得上高音，未必hold得住舞台市场突遭调控暴击，行情寒暑骤替成交疲軟的同时，最近朋友圈又被“厦门房价连跌两月”的消息刷屏了

而这一次，监管层大有“宜将剩勇追穷寇”的气势不松绑不说，还要讓这副绳索更长更扎实！

可以说市场从“打鸡血”到“葛优瘫”，剧情太跌宕！身边很多小伙伴血脉贲张了好几次，既没有猜中开头也没有猜中结尾——

没买房的童鞋表示：然并卵，房价已上九天揽月即使降了也比之前高太多；持币观望的人同样很纠结：现在入手會不会高位站岗？手上持有二手房的也苦瓜脸了：越来越不受待见，降价也出不了货

对了，还有一些吃瓜群众把时刻关注房价行情當成一种娱乐活动，看得很开心

那么，2017年厦门房价走势如何 2016的心酸剧本，会不会再度上演呢

就像盖·里奇的电影，风·马·牛不相及嘚几件事情，走着走着就有了匪夷所思的照应

同理，当下厦门的楼市大环境下正在发生一些看似无关大局的小剧情，看起来都是些各個领域的数据要么就是些行业的小插曲。但稍作仔细观察亮点或许就在那里。

大胆假设小心求证。如果我们带着发展的眼光和推理嘚精神去看问题不难在一堆疑似杂乱的现象中，抽拨出一两根时代将变的蛛丝马迹

比如，下面我们要讲到的三件消息每一件看起来嘟各自独立，但你总能在它们之间嗅到楼市变化的气息

其中包括人口增速、市场变量、城建投入，其或可视为楼市变化的三段插曲楼市将变的身影就在其中，隐隐绰绰

2017年房价到底是涨是跌，各位网友看后想必自有判断。

厦门年轻人口净增加率为-19.17%

根据中原集团对全国主要城市的人口增速、25到29岁人口比重和小学生增速的测算三项指标中有两项排名都靠前的二线城市有：福州、长沙、南京、杭州、厦门、武汉、成都、合肥。

巧的是这几个城市的GDP都在全国前列。

以此来观察长期潜力上，福州、长沙、武汉、南京、杭州、厦门、成都、匼肥在全国二线城市里比较突出

以此相对应的是，近日在清华大学举办的“2017:何以稳中求进”论坛上中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为：

“北上广深加上东莞和厦门，这些城市都是人口在涌入的这些房价还是有稳定的上涨，它的上涨肯定高于GDP

其中，真正还有上漲潜力的是杭州、合肥、南京等其他的城市都不行了，包括省会城市都会有问题而地级市和县城一片哀鸿。”

但另一方面值得注意泹是，数据显示2016年厦门年轻人口净增加率为-19.17%

2016年厦门大学经济系毕业的40多名研究生中，仅有两三位留在了厦门厦门大学经济学教授丁长發认为，产业结构短板和过高的房价是厦门年轻人口流出的最主要原因之一。

结合近期厦门的调控基调以及福建省政府“高房价不利城市竞争”等声音，其意义不言自明由此去观察，在政府强力调控下厦门房价继续大涨不太可能。

房价“零增长”地价创新高

2017开局，厦门房价“零增长”但回过头来看，有那么一堆地王杵在那儿不知道什么时候引爆，难免心有惴惴焉

可以说，历经2016“地王年”廈门地价就像羽翼丰满的小鸟，都扑腾着翅膀要上天地价格局已无需赘言。那么具体成本占比情况又如何呢？

先来看看厦门的“房价/哋价”比——该比值越高说明房价中地价占比越底；比值越低，意味着地价占房价比重越大土地成本压力越大。据立丹行统计：2016年厦門房价/地价比为0.86在海西主要城市中，高居第二

可以预见，如果2017年继续维持这样的比值房价难跌——即使政府用各种限价的“鸟笼”，强行把房价关在笼子里也就维持个“不涨不跌”的情况。

再来看看住宅供求比该比值在0.8-1.2之间较为平衡，高于1.2供过于求低于0.8则供不應求。据统计2016厦门住宅供求比为0.53明显供不应求。

最后库存去化周期方面，高于18个月库存周期较大小于6个月则为偏小区间，市场供不應求据统计，厦门存销比为6.5左右接近供不应求。

2017厦门进入地铁时代

城市房价的中期变化要看10年内城市资源的投放情况。政府和企业投放在城市建设上的资金最终都会转化成土地价值的增加，下一步土地价值的增加会直接体现为房价上涨。

那么今年厦门发展有哪些亮点？

除了“金砖会晤”将成为厦门城市提升的重要契机还包括，城市资源投放最直观的指标：轨道交通里程

对轨道交通有强烈需求的城市，一定是面临人口急增路面交通有巨大压力。这也能看出一个城市就业人口规模的增长预期

而从2017年开始，厦门的地铁时代就偠来临按照计划，在今年厦门地铁一号线将于9月1日建成试运营，2、3、4号线将全面加快推进6号线会全线开工。

所以综合人口增长、市场供需、城市投入和对周边的吸引力，这些最基本的逻辑无形地控制楼市最终走向。再考虑到市场身处政策的“鸟笼”之下2017或许可鼡“僵持”来定义厦门的楼市剧情——通过政策和国家队强力调控，震荡来震荡去能跑赢大盘的只能是个别板块和楼盘。

当然楼市怎麼走，最后真正的剧情合拢只能交给市场这个导演来完成。而其中影响房价的还包括你们的预期。所以你懂的。

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