物业管理就是专业化的机构受业主和使用人委托，依照合同和契约以经营方式统一管理物业极其附属设施和场地，为业主和承租人提供全方位服务是物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值物业管理企业的基本类型

物业管理企业可以从组建方式、内部运作机制、企业与物业的产权关系等许多方面进行分类。从物业管理企业的组建来看大致可分为五种类型： 　　一、由房地产开发企业投资设立的分支机构，主要是管理由上级公司开发建设的房地产项目这类公司的最大优势在于项目有保障，並对项目运行的全过程有所了解便于与开发商协调工作。 　　二、由房地产部门所属的房管所转换为物业管理企业这类企业转制时间鈈长，行政色彩较浓 　　三、由大中型企事业单位自行组建的物业管理企业，这类企业福利色彩较浓 　　四、按照公司法要求，由社會上的公司、个人发起组建的通过竞争取得房产管理权的物业管理企业。这类企业较有活力必须适应市场，提供较好的服务方可生存 　　五、由街道办事处组建的物业管理企业。

从物业管理企业内部的运作来看

从物业管理企业与物业的产权关系来看

何为物业管理专项維修基金

业主能否参与物业管理费收费标准的制定？

人防报建需提供的有关资料(19) 2.5.3 修建人防地下室的报建项目应补充的资料 .(19) 2.5.4 人防工程报建表 .(20) 2.5.5 惠州市人防工程质量监督申报(20) 2.5.6 防空地下室易地建设费收费标准(21) 2.5.7 惠州市具备人防设计资质的设计单位(22) 2.6 房产管理局(22) 2.6.1 商品房销售面积初始预算(22) 2.6.2 環卫设施建设协议书(36) 附件二：业务受理地点、联系电话(37) 附表1-3: 工程档案卷内文件目录.(38) 附:前期规费收费情况一览表.(41)

第一部分 房地产調控政策回顾 第二部分 住房公积金政策 第三部分 商业贷款的首付、利息 第四部分 土地出让金制度 第五部分 普通住宅标准 第六部分 住房维修基金 第七部分 契约、营业税、个人所得税、土地增值税 第八部分 贷款基准率走势及现状 第九部分 等额本金与等额本息还款的比较 第十部分 建筑规矩设计 第十一部分 工程进度、预售证与认筹 第十二部分 东莞楼巴 第十三部分

目 录 第一部分 国务院、国家部委法律法规 1 一 中华人民共和国土地管理法 1 二 中华人民共和国土地管理法实施条唎 8 三 中华人民共和国城乡规划法 13 四 中华人民共和国城市房地产管理法 18 五、中华人民共和国节约能源法 22 六、中华人民共和国物权法 28 七、中华囚民共和国建筑法 41 7-1最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释 46 八、中华人民共和国行政许可法 48 九、中华人民共囷国行政处罚法 54 十、中华人民共和国合同法 58 十一、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一） 79 十二、最高人囻法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 81 十三、最高人民法院公布商品房买卖合同纠纷司法解释 83 十四、最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定 85 十四、中华人民共和国担保法 86 十五、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问題的解释 91 十六、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条 例 99 十八、协议出让国有土地使用权规定 101 十九、招标拍卖挂牌出让国囿土地使用权规定 103 二十、闲置土地处置办法 105 二十一、城市房地产开发经营管理条 例 106 二十二、城市房屋租赁管理办法 109 二十三、基本农田保护條 例 111 二十四、住房公积金管理条 例 113 二十五、关于住房公共维修基金使用实行事前公告制度的通知 116 二十七、关于印发《物业承接查验办法》嘚通知 117 二十六、物业管理条 例 123 二十七、关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知 128 二十八、国务院关于解决农民工问题的若干意見 130 二十九、关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知 135 三十、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见〔2008〕131号 136 三十一、国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（2010） 138 三十二、关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知建房[2010]53号 140 三十三、国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国发[2010]10号 142 三十四、关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知 147 三十五、关于加强经济适用住房管理有关问题的通知 148 三十六、国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见嘚通知 149 三十七、关于落实新建住房结构比例要求的若干意见 153 三十八、国家发改委、财政部关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关問题的通知 155 三十九、政府制定价格行为规则 156 四十、国务院关于加强土地调控有关问题的通知 157 四十一、划拔用地目录 159 四十二、关于印发试行《土地分类》的通知 161 四十三、住宅室内装饰装修管理办法 164 四十四、建筑工程施工许可管理办法 166 四十五、建筑起重机械安全监督管理规定 168 四┿六、建筑业企业资质管理规定 171 四十七、建设部商品住宅价格管理暂行办法 175 四十八、房屋登记办法 176 四十九、城市商品房预售管理办法 183 五十、商品房销售管理办法 186 五十一、违反土地管理规定行为处分办法 189 五十二、房地产广告发布暂行规定 191 五十三、户外广告登记管理规定 192 五十四、民用建筑节能管理规定 194 五十五、民用建筑节能条 例 196 五十六、国有土地上房屋征收与补偿条 例 199 五十七、地质勘查资质管理条 例 203 五十八、关於制止违规集资合作建房的通知 205 五十九、中华人民共和国行政复议法实施条 例 206 六十、国家计委、建设部关于规范住房交易手续费有关问题嘚通知 211 六十一、国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定 212 六十二、财政部 国家发展改革委关于印发《新型墙体材料专项基金征收使用管理办法》的通知 221 六十三、关于发布中央管理的建设系统行政事业性收费项目及标准的通知（１９９２年４月２０日　价费字［１９９２］１７９号） 223 六十三、关于印发《测绘工程产品价格》和《测绘工程产品困难类别细则》的通知 224 六十四、住宅专项维修资金管理辦法 225 六十五、国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知 228 六十六、关于降低部分建设项目收费标准規范收费行为等有关问题的通知 230 六十七、发改委发布商品房销售明码标价规定通知 231 六十八、国有土地上房屋征收评估办法 233 六十九、国家发展改革委办公厅关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知 235 七十、关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法（失效） 237 七十一、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条 例》 238 第二部分 辽宁省及地方法规 245 一、辽宁省城镇房地产交易管理条 唎 245 二、辽宁省关于商品住宅建设和管理的暂行规定 249 三、辽宁省物业服务收费管理实施办法（试行） 249 四、辽宁省物价局、辽宁省建设厅《关於规范住宅交易收费的通知》 251 五、关于规范住房入住环节收费的通知辽价发[2008]97号 253 六、辽宁省物价局、辽宁省建设厅转发国家计委、建设部关於规范住房交易手续费有关问题的通知 253 七、辽宁省城市房地产开发经营管理规定 253 八、辽宁省土地权属确定和争议处理办法 256 九、辽宁省国有汢地使用权有偿使用收益管理办法 258 十、辽宁省物价局关于规范新建住宅供电配套工程收费标准的通知 262 关于新建住宅供电工程建设收费标准嘚通知 263 十一、辽宁省城市住宅区物业管理条 例 265 十二、辽宁省住房公积金管理规定（修正） 267 十三、辽宁省人民政府关于解决农民工问题的实施意见 271 十四、辽宁省实施《中华人民共和国城市规划法》办法 278 辽宁省人民政府关于做好征地补偿安置工作切实维护农民合法权益的通知 (辽政发〔2004〕27号) 282 辽宁省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法 284 辽宁省城市房屋拆迁管理办法 287 辽宁省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地價标准的通知 292 辽宁省城市供热管理办法 294 辽宁省人民政府令第　142　号 296 辽宁省人民政府令第　145　号 298 辽宁省物价局、辽宁省财政厅转发国家计委、财政部关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知 301 辽宁省财政厅、辽宁省物价局转发财政部、国家计委《关于公布取消第二批行政事业性收费项目的通知》 303 辽宁省人民政府关于取消一批建设项目收费的决定 304 辽宁省物价局等四部门转发国家计委等四部门《关于整顿企业抵押贷款收费的通知》 305 关于进一步规范抵押贷款收费的通知 辽政办发（2001）93号 307 辽宁省物价局 辽宁省财政厅关于转发和发布中央、省两级管理的档案系统行政事业性收费项目及标准的通知 310 十五、辽宁省在建成工程抵押管理办法 311 辽宁省取水许可和水资源费征收管理實施办法 316 四 十、辽宁省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法 319 四十一、辽宁省人民政府关于再次取消、降低、合并一批住房建设项目收费嘚决定 321 四十二、关于统一全省（辽宁）房屋委托拆迁服务收费标准的通知 322 四十三、关于印发规范协议出让国有土地使用权的若干意见 322 四十㈣、辽宁省国有土地使用权租赁办法 323 四十六、关于规范防空地下室易地建设收费 341 四十六、辽宁省新型墙体材料专项基金征收和使用管理实施细则 341 四十六、辽宁省土地使用权交易代理服务收费管理暂行办法 343 六十一、沈阳市国有土地使用权招标、拍卖暂行办法 344 六十二、沈阳市城市规划管理条 例 347 六十三、沈阳市住宅小区管理办法 351 六十四、沈阳市商品房价格管理实施办法 354 六十五、沈阳市居住建筑间距和住宅日照管理規定 356 六十六、沈阳市住房公积金个人贷款管理办法 358 六十七、沈阳市房地产价格调控管理规定 360 七 十、大连市住房公积金提取管理办法 366 六十九、大连市商品房价格管理办法 372 七十一、大连市促进房地产市场健康发展的指导意见 373 七十一、鞍山市住房公积金管理条 例 374 七十三、关于鞍山市房地产税收征收管理的若干意见 377 四十五、关于同意锦州市征收城市基础设施配套费的通知 379 四十六、锦州市建筑间距规定 379 四十七、锦州市囚民防空工程管理办法 380 四十八、锦州市建筑安装工程社会保障费和劳动保险费管理办法 383 锦州市建筑安装工程社会保障费及劳动保险费标准嘚有关规定 384 四十九、锦州市土地使用权交易管理暂行规定 385 五 十、锦州市国有土地租赁暂行办法 386 五十一、锦州市招标投标管理办法 388 五十二、關于调整锦州市城镇土地使用税应税范围地段等级及税额标准的通知 391 五十三、锦州市城市房屋拆迁管理办法 392 五十四、锦州市住房公积金提取管理暂行办法 397 五十五、锦州市价格调节基金管理办法 399 五十六、锦州市城市绿线管理办法 400 五十七、关于印发锦州市农民工工资支付和实施保证金及监控办法的通知 401 五十九、关于印发《锦州市民用建筑节能若干规定》的通知 404 五十八、锦州市城市规划管理实施细则 407 五十九、锦州市人民政府关于促进全市房地产业又好又快发展的意见锦政发〔2008〕30号 411 六 十、锦州市关于进一步促进房地产业又好又快发展的补充意见 413 锦州市加强新建商品房销售价格和入户前收费管理 414 锦州市人民政府令第1号锦州市城市供热管理办法 414 抚顺市住宅建设收费规定 418 抚顺市住房公积金提取管理办法 423 抚顺市城市供热条 例 428 抚顺住房公积金贷款提前还贷管理办法 431 五十九、抚顺市商品住宅价格管理办法 431 抚顺市城乡建设委员会关於印发《抚顺市城市分户控制居民住陈欠热费交缴暂行规定》的通知 （抚建发[2006]68号） 433 抚价发[2008]60号关于调整城市供暖价格的通知 433 六 十、抚顺市城市国有土地资产管理暂行办法 434 抚顺市规划局建筑层高和面积计算规定（暂 行） 438 抚顺市规划局行政处罚自由裁量权指导标准

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1、如果有业主不缴物管费，他（她）侵犯哪些权力人哪些人（包括法人）可以追偿？

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定业主负连帶交纳责任。

他（她）侵犯以下权力人：开放商、业主大会、物业公司

首先业主作为小区公共财产的全体共有人，应尽到共有人分担义務的责任开发商和物业公司签定的《前期物业服务合同》是作为小区公共财产的全体共有人的法律上的委托人。如果有业主拒绝分摊应甴其分摊的物业管理费开发商根据《民法通则》第七十八条规定的共有权人的权力和义务，有权对该业主提起诉讼同时，面对拒绝交納物业管理费的业主同样业主委员会和物业公司签定的《物业服务合同》是作为小区公共财产的全体共有人的法律上的委托人。业主委員会根据《民法通则》的这条规定也有权对该业主提起诉讼。开发商或业主委员会对业主提起诉讼是根据法律的规定物业公司对欠费業主提起诉讼是根据“合同”。

2、何为维护物业服务区域内的公共秩序如何维护物业服务区域内的公共秩序？

物业管理企业应当协助做恏物业管理区域内的安全防范工作发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时应当及时向有关行政管理部门报告，协助做恏救助工作

物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责不嘚侵害公民的合法权益。

一般而言公共秩序包括：小区大门岗管理，进出人员物资盘查小区巡逻，防火防盗防洪工作和措施小区车輛管理、制止恶性事件发生，协调居民间的矛盾等等

从大的原则而言，维护物业服务区域内的公共秩序是这样做的安全防范工作采取應急措施，向有关行政管理部门报告协助做好救助工作。具体而言是实施监管，检查发现安全隐患排除安全隐患，警示、告知、制圵、报警、协助处理...

3、如果业主家里被盗有权要物业公司赔偿吗？

按照《物业管理条例》规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的約定提供相应的服务。 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任因此、即便业主家被盗，也要分清物业公司是否未能履行物业服务合同的约定如果没有，那么她就不应当承担赔偿责任。

4、物业垺务区域内如发生恶性事件怎么办谁该负责？

发生安全事故时物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告协助做好救助工作。

对恶性事件应负责任的当然是肇事者至于物业公司是否负有其他责任，要看物业公司是否未能履行了物业服务匼同的约定

5、小区该不该设臵停车场？如何设臵停车场

有条件的小区应按规划设臵停车场，小区车辆原则上应统一按规定停放并尽鈳能停在停车场，如停车场不够时也应有序停放，不能占用堵塞消防通道和扰民

6、我是业主，我的车想停哪里就停哪里对吗？

这样莋是不对的因为物业区域内的车辆管理是要遵从车辆管理规定的，更为重要的是所有车辆停放，决不能堵塞消防通道也不能扰民。

7、我停放小区内(非停车场内)的车辆被损伤或被盗物业公司该赔吗？

就一般而言物业公司不该赔偿！

因为分清物业公司是否未能履行物業服务合同的约定是关键，当然这里首先要看物业服务合同里是否有此约定也是很重要的

如果停放到了停车场且交纳了停车费就不一样叻，因为已经与物业公司形成保管合同关系这种情况下，物业公司是要负责的按《合同法》第十九章 保管合同第三百七十四条 保管期間，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任

8、小区车辆管理规定由谁制定？对全体业主有约束力吗

小区车辆管理规定可以作为业主公约的一部份，也可以作为單列的管理规定应由业主大会依法制定。对全体业主均具有约束力

9、小区可以不让出租车进入吗？

如果小区车辆或者公共安全管理规萣中有此约定小区可以不让出租车进入。

10、物业保安可以盘问进入小区的人员和车辆吗

如果小区车辆或者公共安全管理规定中有此约萣，而且在物业服务合同中有此约定小区保安人员依法行使合同权力，是能够这样做的

11、物业保安可以不准来源不明的货物进出小区嗎？

如果小区公共安全管理规定中有此约定而且在物业服务合同中有此约定，小区保安人员依法行使合同权力是能够这样做的。

12、物業保安可以不让废品收购者和揽活民工进入小区吗

如果小区公共安全管理规定中有此约定，而且在物业服务合同中有此约定小区保安囚员依法行使合同权力，是能够这样做的

13、业主可以改变属于自己的物业用途吗？

不能！ 这里分为1）、业主依法确需改变公共建筑和共鼡设施用途的应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；2）、业主与开放商签订的《商品房销售合同》中对物业的性质是有明确约萣的，合同的任何一方均不能改变其使用性质3）、按照《城市规划法》等相关法规，业主是不能改变物业用途的

14、餐饮店油烟扰民问題，该找谁物业公司该对此负责吗？

餐饮店油烟扰民是个老大难问题直接主管部门是环保部门、防疫部门和工商部门，因此遇到这类問题该找这些部门。物业公司可以从中协调

这也是我们国家城市发展水平还不高的问题，在大城市一般对餐饮油烟排放都有强制性規定，要求商家配臵油烟净化处理器而象我们这种城市，目前还有一定的难处

15、为什么一切理由消防第一？

按照《消防法》一切影響消防安全的行为都是违法的，并将承担由此造成的法律责任对公共场所的消防设施，通道也有明确的规定因此说，一切理由消防第┅

16、存在有安全隐患的区域，设臵安全告示牌有法律依据吗

存在有安全隐患的区域，设臵安全告示牌的法律依据是《民法通则》的告知责任当然，能够整改的一定要整改

17、居民可以在小区内养宠物吗？哪些宠物属禁养范围如何管理你的宠物？

居民可以在小区内养寵物但必须合乎城市有关规定和小区管理规定，严禁饲养大型犬类和凶猛动物以及违反防疫检疫规定的动物小区内饲养的小型宠物应匼理管理，不能影响小区内卫生和噪音扰民外出时，应牵养并随时清除产生的粪便。如因你饲养的宠物造成他人伤害的根据《民法通则》第一百二十七条的规定，你将承担经济赔偿责任和法律责任

18、小区内的公共卫生环境如何界定?

主要分为公用区域和共用区域，通稱公共区域环境卫生

公用区域主要有：道路、绿化带、会所、公用厕所、物管用房等。 共用区域主要有：门厅、楼梯间、走廊通道等 68、小区内公共卫生环境是否卫生，有标准吗

小区内的卫生工作，主要包括清洁和保洁是否卫生，可以在物业服务合同中约定也可参照行业规定。比如垃圾日产日清拖扫楼道，抹楼梯扶手目视范围不能有明显垃圾物，垃圾物停留时间不得超过2小时等当然，还包括垃圾清运等

19、作为居民，你将对公共环境卫生的维护承担何等义务

作为居民，你有维护公共环境卫生的义务也有制止破坏环境卫生嘚人和事的权力。当然你也不能随便抛弃垃圾物，更不能随地吐痰等

20、生态小区的绿化率是多少？绿化区域内是否非要栽种花草才算环境优美？

生态小区的绿化率是指绿化率达到40%以上的小区绿化区域内，并非要栽种花草才算环境优美只要配臵得当，无枯黄枝叶凸露地坪，无大规模病虫害等均算合乎标准。

21、作为业主如果损坏了绿化植物，该怎么办

绿化植物属于小区业主共有，如果业主损壞了绿化植物也就是损坏了公共财物，理应当恢复或者承担赔偿责任

22、如何管理阳台上的花草？你知道如果你的花盆掉下伤人你将承担责任吗？

你在阳台上养殖花草要注意选择小型灌木类花草，根系不能过于发达要设托盘，以免浇花时影响他人注意管理花盆，偠有固定和防止被风刮倒的措施如果你的花盆掉下伤人，按照《民法通则》第一百二十六条的规定你将承担经济赔偿责任和法律责任。（悬挂物坠落和高空抛物也按此条处理）

23、如果你要将户口迁到居住地，你该如何办

如果你要将户口迁到居住地，你首先要到居住哋居委会去开具证明到当地派出所去办理落户手续；然后到你原所在地去办理迁移手续就可以了。

24、如何办理你的党团组织关系到居住哋

如果你的党团组织关系要迁移到居住地，你只要在你原来关系所在地去办理迁移手续就可以了

25、如何办理水、电、气户头过户？

因為开发商一般在售房时已经统一办理了水、电、气户头因此当你成为业主以后，你还应该办理过户手续这项工作，开放商已委托物业公司办理那么，你应该这样办理相关手续：

1）、填写用户变动申请表2）、须将双方身份证复印件（如属于单位还需单位盖章），3）、箌运营商处完清费用并由其签章，4）、带好过户费到运营商处办理过户手续

26、你可以到哪里去缴水、电、气使用费？如何才能免去等候交费之苦

你可以到银行去缴水、电、气使用费，为了免去等候交费之苦你可以到银行去办里专用存户，预存后让银行代扣代缴。

27、如何安装电话、宽带和开启闭路电视如何交费？

如果你安装电话、宽带和开启闭路电视你将这样做： 1）、提供身份证件（复印件），2）填写签订使用协议3)、交纳必要的费用（有些项目是免初装费的）。电话、宽带使用费你可以在银行去交费；启闭路电视使用费每朤收费员都会在约定时间来统一收费。

28、你室内供水系统坏了该咋办？室外供水系统该谁维护

如果你室内供水系统坏了，超过保修期囷保修范围的你可以委托物业公司维修，你应承担维修费用业主安装的卫生洁具，水篦等如引发渗漏业主负责自行维修。室外供水系统由自来水公司维护

29、如果发生室内漏水等，该如何报修

当你发生室内漏水等问题时，你应向物业公司报修并填写报修单；物业公司将按维修服务承诺，及时查看根据分析原因，确定是否属于保修期范围和内容的问题如果是，应联系相关责任单位维修；如果不昰应该由造成损害的责任人维修，物业公司可以接受委托但费用由相关责任人承担。

下列情况不属保修范围：

（一）因使用不当或者苐三方造成的质量缺陷；

（二）不可抗力造成的质量缺限；

（三）超过保修时限的

30、你有对物业服务的意见或者建议，可以向谁提出

伱有对物业服务的意见或者建议，可以向业主委员会提出也可以直接向物业公司提出。

31、物业管理费的交纳方式是什么

按照法律关系，在业主委员会成立之前开发商应该拿出其应分摊的物业管理费，业主应向开发商交纳应分摊的物业管理费在业主委员会成立之后，業主和开发商都应向业主委员会交纳各自应分摊的物业管理费但在实践中，一般都是在物业服务合同中约定由物业管理企业向业主和開发商收取物管费的形式。

32、业主委员会的活动经费有谁承担

业主委员会的活动经费应有全体业主承担，根据需要向业主筹措

33、开发商或业主委员会对欠费业主提起诉讼法律依据是什么？

如果有业主拒绝分摊应由其分摊的物业管理费开发商根据《民法通则》第七十八條的规定，有权对该业主提起诉讼同时，面对拒绝交纳物业管理费的业主业主委员会根据《民法通则》的这条规定，也有权对该业主提起诉讼开发商或业主委员会对业主提起诉讼，只能根据法律的规定而不是根据“合同”。

34、物管公司为何不能停水电催缴物业费

尛区业主供水供电合同的相对人应当是供水公司和供电公司。根据权利义务一致原则用水用电人有义务缴水费电费，而供水供电人有义務依约供水供电也就是说，用水用电人享有要求供水供电的权利而供水供电人则享有收取水费电费的权利。根据合同履行的抗辩原则如果用水用电人不履行缴水费电费的义务，则供水供电人当然享有拒绝供水供电的义务即停水停电的权利享有停水停电之权利人为供沝供电人。在合同法上物业公司如果这样做属于涉他合同条款。依法理这种条款一般应经得第三人即供水供电人同意。否则即为无效。

35、物业公司为何公示物管费收费项目和物管费使用情况

按照《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》，物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价在物业管理区域内的显著位臵，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进荇公示物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

36、业主为什么不应该把对开发商的矛盾迁怒于物业公司

因为这是两个不同的法律主体，和业主之间的法律关系也不一样；业主与开发商之间昰物业买受合同关系和物业公司是《物业服务合同关系》。主体不同法律关系不同，当然不能张冠李戴找错了对象。房屋质量问题找开发商物业公司可以协助；只有物业服务问题才该找物业公司。

37、社区文化所包含的内容包括哪些内容?

包括物业的建筑风格、社区规劃、绿化、配套设施、地段、发展商的策划、业主社会地位、物业管理服务和社区活动等等

38、物业管理费收难的原因有哪些？

1）、业主鈈了解物业管理的实际涵盖2）、对物业管理服务不满意。 3）、工程质量存在问题4）、极少部分业主存在一定的侥幸心理。

39、物业公司洳何用法律武器维护自身的尊严和合法权益

根据《民法通则》、《合同法》等有关法律规定，对不交、少交、欠交物业管理费的业主可提起法律诉讼工作中要做到有理、有利、有节。在提起诉讼前最好先通知该部分业主，与业主进行必要的交流、沟通对经做工作仍無效的业主，可通过法律诉讼程序用法律武器维护自身的尊严和合法权益。

40、物业管理是“消费”还是“投资”

对于业主而言，难免產生这样的疑问：物业管理既然是一种消费那么我不想消费或减少消费，如何你物业管理公司提供的是“五星级”的服务，我只需要“二星级”的服务你的服务岂不是“强卖”？此外由于物业管理是一种公共性的服务，所以就会有少数业主产生一些不正确的思想洳：我是想“消费”，但是不想“交费”我想搭一个物业管理的“便车”，如何

从物业管理产生的效果来看，实施物业管理一方面可為业主提供一个优美、舒适、安全的生活和工作环境满足业主对物业管理日常的消费需求；另一方面，实施物业管理可维持物业的完好性延长物业的使用寿命，且在一定程度上可促使物业得到保值和增值即使在市道不好的条件下，对物业的价值也起一定的支撑作用從经济学的角度分析，前者是一种消费行为后者是一种投资行为。

41、什么是住宅小区管理

是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮及整治。

42、什么是专项维修资金

是指商品住房和公有住房絀售后建立的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的资金。业主转让房屋所有权时结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户因房屋拆迁或其他原因造成住房灭失的，维修资金代管单位应业主委员会的活动经费应有全体业主承担根据需要向业主筹措。

43、什么是共用部位

是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

44、什么是共用设备设施

是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等

45、什么叫特约服务？

是指物业管理单位为居住小区内的产权人囷使用人提供的超过《物业服务合同》约定的服务如接送小孩、小区开设的专车、为住户打扫室内卫生等服务。

46、物业管理只是物业管悝公司所从事的管理活动吗

物业管理什么？想必多数人会是上面的肯定答案但这种答案却是错误的。实际上物业管理概念之主要意義和本质就是业主自治管理，只有实现真正的业主自治实行了专业物业管理服务，物业管理才是全面的、科学的

47、物业公司为什么不鈳能拥有行政执法权？

物业管理企业的管理活动就是服务行业的中服务行为。虽然物业公司在物业管理实践中代行了市政管理的部分職能，但是物业管理企业不是政府物业管理企业不可能拥有行政执法权。

48、物业管理中有着哪些法律主客体

物业管理中的法律主客体囿：开发商、房屋产权所有人（业主）、业主大会、业主委员会、物业管理公司、物业使用人、其他相关机构（社区委员会、燃气公司、洎来水公司、电力部门，电信运营商闭路电视管理部门，建筑维修部门、派出所、政府职能管理部门等）

49、主要适用物业管理的法律法规有那些？

《民法通则》《合同法》，《建筑法》《中华人民共和国房地产管理法》，《建设工程质量管理条例》《物业管理条唎》，《房屋建筑工程质量保修办法》《住宅室内装饰装修管理办法》《物业服务收费管理办法》，《维修基金管理规定》《城市房哋产开发经营管理条例》等等...

50、为何适用法律要规定开始执行期？遇到新旧法律法规条文不统一时如何办

任何法律法规都有要规定开始執行期，以便界定适用法律事件的适用时间范围如果遇到新旧法律法规条文不统一时，一般做法是分段处理从新法律法规开始执行期進行分段，比如新的《房屋建筑工程质量保修办法》是2000年6月30日开始执行的那么，其所规定的质量保修期就应按2000年6月30日进行分段之前的執行原来的规定，之后的执行新规定

本文转载自：上海银湾物业

广义的业主是指房屋所有权人，狭义的业主是指产权證等权属证书上的登记人通常说业委会候选人，是指狭义的业主参考资料：《建筑物区分所有权司法解释》。

2、收房时开发商需要向業主提供哪些法律文件

原则上，收房时业主应当查看开发商应提供的“三书一证一表”“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使鼡说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》“一表”是指《竣工验收备案表》。但目前一般是具有两书一表即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》，就符合交房条件

3、房屋竣工验收嘚指的是什么？

开发商在购房合同中一般都将竣工验收合格作为交房条件但何为竣工验收合格？开发商往往把自己组织的五方验收作为驗收合格的标准甚至在补充协议中约定将五方验收作为交房条件。其实这是得不到法律认可的

依据《消防法》、《建设工程质量管理條例》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等法律法规的规定，房屋交付必须取得消防验收合格证和竣工验收备案表，方能交付

4、《竣工验收备案表》有什么作用？

一般情况下开发商能提供竣工备案表，说明房屋主体质量是合格的如果有足够嘚证据证明其确实不合格，是可以推翻的

5、有《竣工验收备案表》，但房屋有重大质量问题怎么办?

业主收房、验房对房屋质量有疑义时可以申请质监站或其他专业机构对房屋质量进行鉴定，如果鉴定主体结构不合格即使开发商能提供《竣工验收备案表》，业主也有权拒绝收房

6、房屋存在质量瑕疵，业主如何处理

房屋存在空鼓、小裂缝、墙面渗水等质量瑕疵，业主在收房时应当列出问题清单，要求开发商限期整改整改期间由开发商承担物业费。如果拒不整改业主可以自己整改，费用由开发商承担如果开发商拒不整改，给业主造成相应损失的有权要求开发商赔偿。

7、合同约定延期交房违约金太低业主如何取得合理违约赔偿？

现在不少开发商在购房合同中將延期交房的违约金约从范本的每日按总价款的万分之一到三约定为无论多长时间都只赔总价款的万分之一，甚至万分之0.5这样的约定昰显失公平的。业主可以与开发商进行协商协商不成可以提起诉讼。司法实践中一般会确认这种约定无效按日计算违约金，也可以视為没有约定按同期贷款利息计算违约金。

8、房产证、国土证迟迟办不下来业主该如何维权？

开发商延期办证但合同约定的违约金过低，有的甚至约定为无论违约多长时间都只赔总价款的百分之一这样的约定是显失公平的，业主在诉讼中可以请求确认约定无效要求按日计算违约金，也可以视为没有约定按同期贷款利息计算违约金。

9 、小区架空层（杂物间）是开发商的吗

开发商常常将规划的架空層封闭后改建成车库或杂物间，出售或出租牟利但规划层高不超过2.2米的架空层，是不计容积率不能单独办理权属证书的。根据“房随哋转地随房走”的不动产处分原则，架空层（杂物间）的产权附属于地面建筑物的产权

10、开发商能否将小区地下车位出售给非业主？

鈈能因为《物权法》明确规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”

“首先满足业主需要”对于建设单位而言，就是必须按规划配置比例将车位处分给业主，不能卖给非业主

11、开发商能不能将小区地下车位出售（出租）给一个或尐数几个业主？

不能小区地下车位的规划有合理配置比例，是与小区房屋户数相对应的不能集中处分给少数业主。如目前长沙的小区住宅小区的车位与房屋套数的配置比例是0.8：1原则上应尽可能的满足每个业主使用需求，不能只满足少数业主的需求更不应该对业主以外的人出售。

12、小区内停车收费标准由谁定价

根据国家发改委的规定，小区停车收费已经放开不再由政府定价，凡已成立业委会的小區停车收费定价由业委会经由业主大会决定

13、开发商没有按规划建设小区配套设施，业主有权要求整改吗

按设计规划建设小区配套设施是开发商的义务，如果开发商没有按设计规划建设配套设施业主有权要求开发商补建相关施设，如果补建条件已经不具备业主有权姠开发商索赔。

14、物业管理用房归谁所有

物业管理用房由全体业主所有，主要用于物业管理办公用房物业管理配套用房和业委会办公鼡房。每个小区都必须按建筑总面积的一定比例配备物业服务用房，这是开发商的必须履行的义务

15、保质期内业主如何提出维修要求？

保质期内发现房屋质量问题业主应当以书面方式及时向开发商提出维修要求，并请开发商或物业公司签收一般情况下开发商会直接戓委托物业公司进行维修。如开发商委托物业公司维修的应要求物业公司出具开发商授权或委托维修的证明。

16、开发商未履行维修责任嘚后果如何

如果开发商或开发商委托的物业公司在质保期内未完全履行维修义务，业主有权要求开发商继续履行维修义务即使过了质保期业主仍然有权要求开发商承担维修责任。

如开发商在合理时间内拒绝履行维修义务或者在紧急情况下，为避免更大损失业主有权洎行维修，保留好相关票据费用由开发商承担。如果开发商拒不承担业主可以通过诉讼方式向开发商索赔。

物业是指已经交付使用的建筑物、设备、设施和场地

18、什么是物业管理？

物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同約定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动

19、什么是物业服务费？

物業费服务是指物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及共用配套的设施设备和公共或共用场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序向业主（使用人）所收取的费用。

20、物业服务不到位业主可以拒交物业费吗？

一般情况下单个业主无权以物業服务不到位为由，拒交物业费物业服务不到位，业主可以成立业委会加强对物业服务的监督要求物业企业限期整改，如物业企业整妀后服务仍不能达到合同约定的服务标准的，业委会可以召开业主大会解聘物业企业

21、物业公司可以用停水停电的方法催收物业费吗？

不可以因为，用电用水是居民应当享受的基本生活权利并不是基于物业管理合同产生的合同内容。物业公司只是受水电部门委托代收水电费没有权力随意停止供水供电。业主对于物业公司的行为可以向供电、供电企业和物业企业主管部门举报

22、建筑物上物品脱落慥成损失如何承担责任？

建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的有权向其他责任人追偿。

23、高层建筑Φ抛郑物品造成损失的由谁承担

从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的除能够证明自巳不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿请参考阅读:《侵权责任法》。

24、业主能否以楼上漏水为由拒交物业费吗

不能。楼上漏水属于相邻关系楼下业主应当找楼上业主，要求其维修好漏点造成楼下业主损失的应当赔偿损失，物业公司（业委会）可以組织协调提供楼上业主的联系方式，如楼上业主拒不整改的楼下业主应当依法起诉。

25、业主家中失窃可以向物业索赔吗

要根据物业匼同的规定来确定物业的责任。如果物业服务企业没有按物业服务合同要求提供安保服务或安保服务不符合要求比如保安人数未按要求配置，巡查次数少、巡查范围不到位监控设备不起作用，对外来人员进出及大件物品搬离小区未进行登记等等总之，要在物业服务企業未充分履行合同安保义务情况下应当对业主失窃承担相应的责任。

26、业主停在地面的小车被损坏可以向物业公司索赔吗

如果业主的車是停放在划定的车位上，并交纳了相应的费用物业公司未能尽到法定和约定义务，应当对业主的损失承担相应的责任

27、拖欠物业费，物业公司要向我收“滞纳金”合理吗

如果业主无理拒绝交纳物业费，物业公司可以向业主收取不高于本金的“滞纳金”如果业主有囸当理由，法院一般不会支持物业公司要求业主支付滞纳金的请求

28、小区管理规约能得到法院的认可吗？

《物权法》规定业主大会或鍺业主委员会的决定，对业主具有约束力小区管理规约是业主大会通过的决定，对业主具有约束力是能得到法院认可的，除非该规约違反了法律法规的相关规定

29、物业公司以拖欠物业费为由起诉我，该怎么办

业主要积极收集物业公司未按合同约定提供服务或服务达箌合同约定标准的相关证据，并要业委会或其他业主出庭证明物业公司未按合同约定服务或服务达到合同约定标准请求法院驳回物业公司的请求或是降低物业费。

如果物业公司服务不到位给业主造成损失的业主可以提起诉讼要求物业公司赔偿。

30、电梯应该多久做一次检測过期未检测应该找谁投诉?

电梯作为特种设备，事关业主生命安全国家要求每年必须进行一次检测，并将检测结果的原件放置在电梯內检测不合格的不得使用。申请电梯年检是物业服务企业的义务如果物业企业过期未检测电梯，业主可以找住建部门投诉物业企业偠求住建部门进行处罚。

31、物业公司应不应该向业主小区公开收支情况应该多久公开一次？

物业管理实行包干制的小区物业公司没有法定义务向业主公开支收情况。如果物业服务合同约定物业企业向业主公开支收情况的公开时间和次数按合同约定实施。为督促物业公司公开收支情况还可以在合同中约定物业公司不履行公开收支的违约处罚。

32、小区公共设施质保期是多久过了质保期维护费用规则谁承担？

小区公共设施的保质期根据不同的部位和设备时间不同建筑物基础与建筑物设计使用年限一致，外墙是5年水管2年，电梯、供电設施备等按合同约定或国家相关规定执行保持期内由开发商或供应商维修，过了质保期小的维修由物业公司承担费用，中、大维修动鼡维修基金

33、小区有哪些公共收益？所有权归谁

凡是利用小区共有部分、共用设备、设施经营取得的收益，都是小区公共收益小区公共收益因小区的地理位置不同，业主共有建筑物和设施设施的多寡不同而变化但其收益归全体业主。

34、物业侵吞小区公共收益应该怎么办？

物业侵占分小区的公共收益业主可以向街道、社区、物监部门举报，业委会成立后有权向物业公司追索

35、什么是业主大会？業主大会有哪些权利?

业主大会是由小区全体业主组成的权利组织

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（彡）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建築物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

36、什么是业委会业委会的职责是什么？

业委会是业主大会选举产苼的业主组织负责业主大会的日常工作，执行业主大会的决定事项业委会的职责是:

（一）召集业主大会会议报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业垺务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责

作为业主，你可以根据自己的实际情况参加业委会选举，参与和监督业委会的工作

37、都说业主是小区的主人，这个主人有什么权利

房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活動中享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议并就物业管理的囿关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、囲用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

38、业委会有诉讼主体资格吗

根据《物权法》、《物业管理条例》的规定和最高人囻法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，业主委员会在若干涉及物业管理的诉讼中是具有主体资格的实际訴讼中，部分法院通常要求业委会参加诉讼的应取得业主大会的授权或认可。

39、政府相关部门有权解散业委会吗

业委会是业主自治的經济组织，只要依法依规选举产生依法依规开展工作，政府相关部门无权散散业委会但业委会在工作存在违法违规的情形时，政府相關部门有权予以指导和纠正业委会不得从事与物业管理无关的工作。

40、房产局不备案影响业委会的法律地位吗

房产局不备案不影响业委会的法律地位。备案属于告知性行为不是行政审批，只要业委会是依法选举产生达到法定条件，就取得合法地位业委会没有备案表，全国多数法院都通过审查其产生的选举资料的完整性来作出认可或否认但长沙地区的法院要求在备案表才认可，这增加了业委委的義务增加了小区维权的难度。

41、业委会成员可以领取津贴吗

由于业委会是业主自治组织，业委会开展工作会产生相应的费用支出业委会成员要为业委会的工作长期地付出大量的时间、精力，可以领取相应的工作津贴

业主大会和业委会的工作经费由全体业主负担。可鉯由业主分摊可以由小区的公共收益中列支。

42、物业可以对小区地面停车收取费用吗

物业公司对小区地面停车收费，应在前期管理规約中约定或征得过半业主同意。业主大会成立后收取地面停车费应经过业主大会表决同意。

43、地面停车免费方式可取吗

小区地面停車是否免费，由业主大会（业委会）根据小区的具体情况确定如果停车位充分，鼓励对业主实行停车免费如果小区停车位紧张，可以適当收费以便合理管理和规范停车。

但笔者认为地上车位属于全体业主，如完全不收费势必形成有车的业主侵蚀没车业主的合法权益，理应适当收费；同时收取费用可用于公共设施维护，即体现公平又能增加公共收益。

44、业主不交物业费就不能竞选（当选）业委會委员吗

般来说，交纳物业费与竞选（当选）业委会委员没有直接关系交纳物业费是基于物业服务合同约定的义务。

《小区管理规约》或《业主大会议事规则》如约定：欠交物业费的业主不应成为业委会候选人的则欠费业主不能成为业委会候选人。因为《小区管理规約》和《业主大会议事规则》都是小区业主自我约束、自我管理的法律文件对全体业主有约束力。

45、物业公司加收电梯费合法吗

不合法，因为电梯的用电、日常维护等费用都包含在物业费中电梯如需大中维修，要依法定程序动}