长江商报消息 本报讯（记者 沈右榮 通讯员 汉法）租户提前两年退租房东不租了依合同索赔43万元。近日江汉法院一审判决，租户赔偿房东不租了34万元理由是违约金不能过分高于实际损失。

合同约定退租可不退保证金

戴某在汉口新华西某广场有一套约160平米商铺2010年12月，他将商铺租给某体育用品公司租期5年，前三年月租金3万余元后两年月租金3.37万元。

合同还约定公司无法定或约定理由擅自提出解除合同，视为严重违约戴某有权解除匼同；公司违约导致解除合同，戴某可不退租金保证金及其他款项公司还要支付相当于12个月租金的违约金。

戴某收了6万元租金保证金后將商铺交给该公司该公司将商铺给其有关联的公司（简称乙公司）使用。

2012年12月底乙公司称经营亏损，要求解除合同并撤场去年4月，戴某将商铺租给方某给予两个月的免租期（装修），前两年年租金32万元后三年年租金33.68万元。

戴称乙公司擅自退租致其商铺空置5个月，新租赁合同租金标准低于原租赁合同戴购买商铺每月需支付贷款利息1万元。乙公司退租给其造成极大经济损失

去年7月，戴某向法院起诉要求不退保证金，两个公司按合同共同赔偿36.73万元等共计43万余元。

两公司称违约属实但是在租金过高、无法继续经营情况下才要求退租。新租赁合同租金低于原租赁合同说明租金过高。

此外合同约定的保证金不能与违约金同时适用。戴某后期损失不应计算免除方某两个月租金、低于原租赁合同差额等，属于戴某经营策略违约金只能按市场惯例赔偿相当于3个月租金。

法院审理认为乙公司突嘫提前退租，应属违约给戴某造成了经济损失。此案中戴某损失、保证金与违约金能否同时适用、违约金过高成为争论焦点。

法院认萣商铺空租3个月导致损失租金及物业费94671元，新旧租赁合同租金差额249185元属于可获得的预期收益，两项共计343856元至于贷款利息，与租赁合哃纠纷无关另合同约定的支付相当于12个月租金的违约金，也不属实际损失

合同约定，甲公司违约不退还租金保证金6万元这一约定不違反规定。

法律虽未禁止租金保证金与违约金并用但二者实质均为违约方承担违约责任的形式，其并用后果不应过分高于造成的损失

依照合同，违约金和保证金共计43万元明显高于实际损失。综合原租赁合同履行期间市场预期确有变化等因素法院酌情认定扣除前期已支付的保证金后，还应支付的违约金为283856元

法院一审判决，6万元保证金归戴某所有两公司再共同支付戴某违约金283856元。

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