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客都股份:公开转让说明书
公告日期：
其变化和重大资产重组情况...... 15
五、公司董事、监事、高级管理人员基本情况...... 34
六、公司最近两年的主要会计数据和财务指标简表...... 40
七、本次挂牌的有关机构...... 41
第二节公司业务...... 44
一、公司的主营业务、主要产品及其用途...... 44
二、公司业务流程及方式...... 46
三、公司业务相关的关键资源要素...... 51
四、公司业务相关情况...... 64
五、公司商业模式...... 79
六、行业基本情况...... 87
第三节公司治理...... 104
一、公司股东大会、董事会、监事会制度建立健全及运行情况...... 104
二、公司董事会对公司治理机制建设及运行情况的评估结果...... 106
三、公司及控股股东、实际控制人报告期内违法违规及受处罚情况...... 108
四、公司独立性情况......110
五、同业竞争情况......111
六、公司最近两年关联方资金占用和对关联方的担保情况...... 123
七、董事、监事、高级管理人员有关情况说明...... 128
八、报告期内公司董事、监事、高级管理人员的变动情况...... 131
第四节公司财务...... 135
一、最近两年财务报表和审计意见...... 135
二、主要会计政策、会计估计及其变更情况和对公司利润的影响...... 143
三、最近两年的财务指标...... 171
四、报告期利润形成的有关情况...... 177
五、主要资产情况...... 187
六、主要债务情况...... 198
七、股东权益情况...... 205
八、关联方关系及关联交易...... 206
九、公司日后事项、或有事项及其他重要事项...... 219
十、资产评估情况...... 219
十一、公司股利分配情况...... 220
十二、可能影响公司持续经营的风险因素...... 220
第五节有关声明...... 225
一、公司及全体董事、监事、高级管理人员声明...... 225
二、主办券商声明...... 226
三、律师声明...... 227
四、会计师事务所声明...... 228
五、评估机构声明...... 229
第六节附件...... 230
本公开转让说明书中，除非另有说明，下列简称具有如下含义：
股份公司、公司、本公
广东客都物业发展股份有限公司（其前身为广东客都物
司、企业、客都股份、客
指业管理有限公司）
客都有限、有限公司
指广东客都物业管理有限公司（由梅州客都物业管理有限
公司更名而来）
指梅州客都物业管理有限公司
指广东正华钢构股份有限公司
指广东客都实业投资有限公司（曾用名：梅县客都实业有
指梅县嘉运宾馆
指广东梅县梅雁经济发展总公司
指梅县龙上水电有限公司
客都房地产
指广东客都房地产开发有限公司（曾用名：梅县东方房地
产开发有限公司）
指梅州市龙盘新型建材有限公司
指广东可为实业投资股份有限公司
指梅州市龙盘汽车服务有限公司
指梅州市凯丰实业有限公司
指梅州市春秋田园农业开发有限公司
指梅县洁源水电有限公司
梅雁螺旋藻
指梅州市梅县区梅雁螺旋藻养殖有限公司
祥和养生园
指梅州市祥和养生园有限责任公司
指梅州市梅县区客都蛋品有限公司
指梅州市梅县区金雁有限公司
指广东翔龙科技股份有限公司
指广州豪泰物业管理有限公司
指梅州市广宇建筑工程有限公司
指梅州市龙盘车业投资连锁有限公司
指梅州市乐生活社区服务有限公司
指梅州市正华生态环境建设有限公司
龙盘车业新中路分公司
指梅州市龙盘车业投资连锁有限公司新中路分公司
指广东客都物业发展股份有限公司申请股票在全国中小企
业股份转让系统挂牌
指2015年、2016年
中国证监会
指中国证券监督管理委员会
全国股份转让系统公司、
指全国中小企业股份转让系统有限责任公司
全国股转系统
指全国中小企业股份转让系统
主办券商、安信证券
指安信证券股份有限公司
指北京市中银（深圳）律师事务所律师
指瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）会计师
指深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司评估师
高级管理人员
指公司总经理、副总经理、财务负责人、董事会秘书
指公司董事、监事、高级管理人员
指股东大会（股东会）、董事会、监事会
《公司章程》
指《广东客都物业发展股份有限公司章程》及其历次修订
《公司法》
指《中华人民共和国公司法》及其历次修订
《证券法》
指《中华人民共和国证券法》及其历次修订
《股东大会议事规则》
指《广东客都物业发展股份有限公司股东大会议事规则》
《董事会议事规则》
指《广东客都物业发展股份有限公司董事会议事规则》
《监事会议事规则》
指《广东客都物业发展股份有限公司监事会议事规则》
《总经理工作细则》
指《广东客都物业发展股份有限公司总经理工作细则》
《董事会秘书工作细则》
指《广东客都物业发展股份有限公司董事会秘书工作细
《信息披露制度》
指《广东客都物业发展股份有限公司信息披露制度》
《关联交易管理制度》
指《广东客都物业发展股份有限公司关联交易管理制度》
《对外担保管理办法》
指《广东客都物业发展股份有限公司对外担保管理办法》
《对外投资管理办法》
指《广东客都物业发展股份有限公司对外投资管理办法》
《投资者关系管理制度》
指《广东客都物业发展股份有限公司投资者关系管理制
《防范大股东及关联方资
指《广东客都物业发展股份有限公司防范大股东及关联方
金占用专项制度》
资金占用专项制度》
瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）日出
《审计报告》
指具的编号为“瑞华审字 [1号”的《审计报
深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 2016年8
《评估报告》
指月 2日出具编号为“鹏信资评报字[2016]第S029号”的
《评估报告》
国家发改委
指国家发展和改革委员会
指河南索克物业发展股份有限公司
指贵州东方科技物业服务股份有限公司
指在物业内栽植各种植物等
指物业环境和卫生的清洁和保持
指负责物业安全的保障工作
元、万元、亿元
指中国法定货币人民币元、万元、亿元
注：本公开转让说明书中可能会存在合计数与所列数值汇总不一致的情况，主要是小数点四舍五入导致的。
第一节基本情况
一、公司基本情况
公司名称：广东客都物业发展股份有限公司
注册资本：1,300.00万元
法定代表人：李刚
有限公司成立日期：日
股份公司成立日期：日
营业期限：长期
住所：梅州市梅县区沿江南路15号（梅州市大江畔酒店有限公司9楼）
邮编：514787
互联网网址：www.gdkdwy.com
董事会秘书：谢长征
统一社会信用代码：24521Q
所属行业：根据中国证监会发布的《上市公司行业分类指引（2012年修
订）》，公司所属行业为“K70房地产业”；根据国家统计局《国民
经济行业分类(GB/T)》，公司所属行业为“K7020物业
管理”；根据股转公司2015年发布的《挂牌公司管理型行业分类
指引》，公司所属行业为“K7020物业管理”。
主营业务：物业管理、房地产租赁及中介服务。
二、挂牌股份的基本情况
（一）挂牌股份的基本情况
人民币普通股
人民币1.00元
13,000,000股
【】年【】月【】日
（二）股东所持股份的限售情况
1、相关法律法规对股东所持股份的限制性规定
《公司法》第一百四十一条规定，“发起人持有的本公司股份，自公司成立之日起一年内不得转让。公司公开发行股份前已发行的股份，自公司股票在证券交易所上市交易之日起一年内不得转让。公司董事、监事、高级管理人员应当向公司申报所持有的本公司的股份及其变动情况，在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五；所持本公司股份自公司股票上市交易之日起一年内不得转让。上述人员离职后半年内，不得转让其所持有的本公司股份。公司章程可以对公司董事、监事、高级管理人员转让其所持有的本公司股份作出其他限制性规定。”
《全国中小企业股份转让系统业务规则（试行）》第二章第八条规定，“挂牌公司控股股东及实际控制人在挂牌前直接或间接持有的股票分三批解除转让限制，每批解除转让限制的数量均为其挂牌前所持股票的三分之一，解除转让限制的时间分别为挂牌之日、挂牌期满一年和两年。挂牌前十二个月以内控股股东及实际控制人直接或间接持有的股票进行过转让的，该股票的管理按照前款规定执行，主办券商为开展做市业务取得的做市初始库存股票除外。因司法裁决、继承等原因导致有限售期的股票持有人发生变更的，后续持有人应继续执行股票限售规定。”
《公司章程》第二十六条规定：“发起人持有的本公司股份，自公司成立之日起一年内不得转让。公司成立一年后发起人转让股份的，应遵守相关法律法规的规定。”
2、股东所持股份的限售安排
股份公司成立于日，根据上述规定，截至本公开转让说明书
签署之日，股份公司成立未满一年，公司股东持股情况及本次可进行公开转让的股份数量如下：
挂牌时可转让股
份数量（股）
11,010,000
广东正华钢构股份
13,000,000
（三）股东对所持股份自愿锁定的承诺
公司股东未就所持股份作出严于相关法律法规规定的自愿锁定承诺。
（四）股权转让决议过程
2016年 8年 17日，公司召开创立大会暨第一次股东大会，审议决定公司股
票挂牌时采取协议转让方式。
三、公司股权基本情况
（一）公司股权结构图
（二）控股股东、实际控制人情况
1、控股股东、实际控制人
根据《公司法》规定，控股股东，是指其持有的股份占股份有限公司股本总额百分之五十以上的股东；或出资额或者持有股份的比例虽然不足百分之五十，但依其出资额或者持有的股份所享有的表决权已足以对股东会、股东大会的决议产生重大影响的股东。
根据《公司法》规定，实际控制人，是指虽不是公司的股东，但通过投资关系、协议或者其他安排，能够实际支配公司行为的人。
截至本公开转让说明书签署之日，股东杨国刚直接持有公司84.69%的股份，
并持有正华钢构 32.50%股份（正华钢构持有公司 15.31%的股份），能对公司经
营决策作出重要决定，因此杨国刚为公司控股股东、实际控制人。
2、控股股东、实际控制人的情况
杨国刚，男，生于1975年6月，中国国籍，汉族，本科学历，有澳门永久
居留权，助理经济师、政工师、工程师。1995年7月至1999年8月任广东梅县
梅雁经济发展总公司办事员；1999年8月至2008年10月任梅县龙盘新型卫生洁
具有限公司经理；1999年8月至今任梅州市龙盘新型建材有限公司董事长；2002
年2月至2008年10月任梅县龙盘合伙彩磨石厂经理；2002年4月至2007年8月
任梅县五彩涂料厂经理；2003年5月至2009年9月任梅县腾龙精细化工原料厂
经理；2003年6月至2010年3月任梅县缤纷合成石厂经理；2003年8月至2006
年10月任梅县金雁有限公司董事长、经理；2009年 3月至今任广东客都实业投
资有限公司董事、总经理；2009年10月至2015年6月任广东客都房地产开发有
限公司经理；2015年 3月至 2016年 8月任广东正华钢构股份有限公司副董事
长；2015年 5月至 2016年 7月任广东可为实业投资股份有限公司董事、总经
公司控股股东、实际控制人最近24个月内不存在重大违法违规行为，持有的
公司股份不存在质押或其他有争议的情况。
（三）前十大股东及持有5%以上股份股东持有股份的情况
前十大股东及持有5%以上股份股东持有股份的情况如下：
持股数量（股）
持股比例（%）
11,010,000
境内自然人
广东正华钢构股份
13,000,000
上述股东的具体情况如下：
详见本节之“三、公司股权基本情况”之“（二）控股股东、实际控制人情况”之“2、控股股东、实际控制人的情况”。
2、广东正华钢构股份有限公司
广东正华钢构股份有限公司成立于日，统一社会信用代码：
182834；注册资本：1,150.00万元；经营场所：广东梅州高新技术
产业园区；法定代表人：叶山才；经营范围：钢结构、网架及配套板材设计、制造、安装；幕墙设计、施工；土建工程；生产、销售：钢管；开展对外承包工程业务，钢结构、网架工程技术开发、转让；装修、装饰、基础工程(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。正华钢构持有公司 1,990,000股，占公司股本总额的15.31%。
正华钢构的出资情况如下：
客都股份职务
正华钢构任职
出资额（万元）
出资比例（%）
正华钢构股东中，叶远才为杨国刚的妻弟，叶侨发为杨国刚的岳父，叶侨发与叶远才为父子关系。
（四）公司股东间的关联关系
公司股东杨国刚持有广东正华钢构股份有限公司32.50%股权。
（五）报告期内公司实际控制人变化情况
日至日公司的控股股东为广东客都实业投资有
限公司（曾用名：梅县客都实业有限公司），而客都实业控股股东是龙盘建材，龙盘建材的控股股东是客都实业，客都实业与龙盘建材存在交叉持股的现象。而客都实业、龙盘建材的实际控制人均为杨国刚，因此客都物业的实际控制人亦为杨国刚。为了明确实际控制人，公司于日及日进行了股权变更（详见本节之“四、公司股本的形成及其变化和重大资产重组情况”之“（一）公司股本的形成及其变化”）。
截至本公开转让说明书签署之日，杨国刚直接持有客都股份84.69%的股份，
还通过正华钢构间接持有客都股份的股份，杨国刚能对公司经营管理施加重大影响，为公司控股股东及实际控制人。主办券商及律师认为，上述股权变更并没有导致公司在报告期内的实际控制人发生变化，而是通过股权变更还原实际控制人。据此，杨国刚系客都股份的实际控制人，客都股份在报告期内的实际控制人没有发生变化。
（六）股东主体适格性
公司的机构股东广东正华钢构股份有限公司为依法设立且有效存续的企业法人，主要经营场所位于中国境内，具有法律、法规规定的出资资格；公司的自然人股东杨国刚具有中国国籍，在中国境内有住所，具有完全的民事行为能力和民事权利能力，具有法律、法规规定的出资资格。公司的股东人数、出资比例等符合有关法律、法规及规范性法律文件的规定。公司股东不存在，也未曾经存在法律法规、任职单位规定不得担任股东的情形或者不满足法律法规规定的股东资格条件等主体资格瑕疵，股东主体适格。
四、公司股本的形成及其变化和重大资产重组情况
（一）公司股本的形成及其变化
1、1999年1月，公司设立
日，梅县东方房地产开发有限公司、梅县嘉运宾馆签署《梅县
梅雁物业管理有限公司章程》，约定共同出资 50.00万元设立梅县梅雁物业管理
有限公司，其中梅县东方房地产开发有限公司以货币出资 35.00万元，梅县嘉运
宾馆以货币出资15.00万元。
日，梅县工商行政管理局出具“（梅）名称预核准[1999]第2
号”《企业名称预先核准通知书》，核准的企业名称为“梅县梅雁物业管理有限公司”。
1999年 1月 19日，梅县工商行政管理局向梅县梅雁物业管理有限公司核发
注册号为0的《企业法人营业执照》。法定代表人为谢瑞玉，注册资
本是 50.00万元，公司类型是有限责任公司，注册住所是梅县程江经济开发区，
经营范围是：房地产管理业（凭资质证书经营），营业期限自日起
日，梅县会计师事务所出具了编号为“梅县验字[1999]第02号
“的《验资报告》。经审验，截至日止，公司收到股东梅县东方房
地产开发有限公司缴纳的注册资本 35.00万元，收到股东梅县嘉运宾馆缴纳的注
册资本15.00万元，实收资本总计为50.00万元，以上资本均为货币出资。
梅县梅雁物业管理有限公司设立时的股权结构如下：
认缴出资额（万
实缴出资额（万
持股比例(%)
梅县东方房地产开发
梅县嘉运宾馆
2、2002年5月，公司第一次股权转让
日，梅县东方房地产开发有限公司与广东梅县梅雁经济发展
总公司签署《股权转让协议书》，约定梅县东方房地产开发有限公司将其持有梅县梅雁物业管理有限公司70.00%的股权（对应35万元出资额）以人民币35.00万元的价格转让给广东梅县梅雁经济发展总公司。
2002年 4月 29日，梅县梅雁物业管理有限公司召开股东会并通过决议，同
意梅县东方房地产开发有限公司将其持有梅县梅雁物业管理有限公司70.00%的股
权以每1元注册资本1.00元的价格转让予广东梅县梅雁经济发展总公司，转让股
权总价为35.00万元。
本次变更事项通过修订公司章程予以确认，并办理了工商变更登记手续。
本次股权变更后，梅县梅雁物业管理有限公司的股权结构如下：
认缴出资额（万
实缴出资额（万
持股比例(%)
广东梅县梅雁经济发
梅县嘉运宾馆
公司设立时的股东客都房地产及梅县嘉运为集体所有制企业，公司2002年5
月的股东梅雁经济亦为集体所有制企业。经核查相关工商档案及走访雁洋镇政府，梅雁经济当时在工商登记上是隶属梅县雁洋镇企业办领导管理的集体所有制乡镇企业，根据梅县雁洋镇人民政府于日出具的《证明》，梅雁经济是挂靠镇政府的一家集体企业，镇政府及下属企业从未向梅雁经济投入任何资金，梅雁经济的一切经营行为及一切债权债务均与镇政府无关。又根据梅州市工商行政管理局出具的《企业法人申请开业登记注册书》，梅县嘉运是梅雁经济在1994年 12月 2日投资组建的公司，根据梅州市工商行政管理局出具的《企业机读档案变更登记资料》显示，客都房地产在日至日期间的股东为梅雁经济，由于梅县嘉运和客都房地产在当时均隶属于梅雁经济，故梅县嘉运和客都房地产也是集体所有制企业。
根据梅州市梅县区雁洋镇人民政府于日出具的《证明》，客
都房地产、梅县嘉运、梅雁经济原登记为集体所有制企业，但上述公司均为挂靠镇政府的企业，镇政府及其下属企业从未向上述公司投入任何资金，上述公司的一切经营行为及债权债务不涉及集体资产或国有资产，且上述公司现均已经过合法程序整体改制为有限公司或股份有限公司，改制过程中亦未发现客都股份上述股权转让存在集体资产或国有资产的流失的情形。
3、2003年9月，第二次股权转让
日，梅县梅雁物业管理有限公司召开股东会并通过决议，同
意广东梅县梅雁经济发展总公司将其持有梅县梅雁物业管理有限公司 70.00%的
股权以每 1元注册资本 1.00元的价格转让予梅县客都实业有限公司，转让股权
总价为35.00万元；同意梅县嘉运宾馆将其持有公司30.00%股权以每1元注册资
本1.00元的价格转让予梅县东方房地产开发有限公司，转让股权总价为15.00万
元；同意将公司名称变更为“梅县客都物业管理有限公司”；同意将公司住所变更为“梅县梅塘西路侧西堤钻石花园 A-2栋”；同意将公司经营范围变更为“房地产管理业（凭资质证书经营）、园林绿化服务、物业租赁”。
日，广东梅县梅雁经济发展总公司与梅县客都实业有限公司
签署《股权转让合同书》，约定广东梅县梅雁经济发展总公司将其持有梅县梅雁物业管理有限公司70.00%的股权（对应35.00万元出资额）以人民币35.00万元的价格转让给梅县客都实业有限公司。
日，梅县嘉运宾馆与梅县东方房地产开发有限公司签署《股
权转让合同书》，约定梅县嘉运宾馆将其持有梅县梅雁物业管理有限公司30.00%
的股权（对应15.00万元出资额）以人民币15.00万元的价格转让给梅县东方房
地产开发有限公司。
本次变更事项通过修订公司章程予以确认，并办理了工商变更登记手续。
本次股权变更后，梅县客都物业管理有限公司的股权结构如下：
股东姓名/名称
认缴出资额（万
实缴出资额（万
持股比例(%)
梅县客都实业有限公
梅县东方房地产开发
4、2004年12月，第一次增加注册资本
日，梅县客都物业管理有限公司召开股东会并通过决议，同
意梅县客都物业管理有限公司注册资本由50.00万元增加至300.00万元；新增注
册资本235.00万元由梅县客都实业有限公司认缴出资，增资后梅县客都实业有限
公司认缴出资270.00万元，占总股本的90.00%；新增注册资本15.00万元由梅县
东方房地产开发有限公司认缴出资，增资后梅县东方房地产开发有限公司认缴出资30.00万元，占总股本的10.00%；同意梅县客都实业有限公司以拥有对梅县客都物业管理有限公司的债权235.00万元作为出资额增加对梅县客都物业管理有限公司的投资；同意梅县东方房地产开发有限公司以货币增加出资额15.00万元。1-1-18
根据梅州正德会计师事务所于日出具的梅正会验字（2004）
第128-1号《审计报告》，截至日止内部往来-广东客都实业投资
有限公司明细科目账目余额为 3,161,542.63元，主要是广东客都物业管理有限公
司欠广东客都实业投资有限公司往来款，该明细科目账目余额是真实的，广东客都实业投资有限公司对广东客都物业管理有限公司享有上述债权。
根据梅州正德会计师事务所于日出具的梅正会验字（2004）
第128-2号《验资报告》，截至日止，客都有限已收到各股东缴
纳的新增注册资本共计250.00万元，其中已债权转增资本的数额为235.00万元，
以货币增加出资的数额是15.00万元。
本次变更事项通过修订公司章程予以确认，并办理了工商变更登记手续。
本次增资后，梅县客都物业管理有限公司的股权结构如下：
认缴出资额（万元）
实缴出资额（万元）
持股比例（%）
梅县客都实业
梅县东方房地
产开发有限公
根据《最高人民法院关于审理与企业改制有关的民事纠纷若干问题的规定》（法释【2003】1号）第十四条的规定，债权人与债务人自愿达成债权转股权协议，且不违反法律和行政法规强制性规定的，人民法院在审理相关的民事纠纷案件中，应当确认债权转股权协议有效。又根据上述债权转股权增资时适用的《公司法》（2004修正）第二十五条的规定，股东可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资。对作为出资的实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权，必须进行评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。该规定虽未明确列示债权作为股东的出资方式，但亦无禁止债权作为出资形式的强制性规定，梅县客都实业有限公司以债权出资的行为不违反当时的法律规定。
根据深圳国量行资产评估有限公司日出具的编号为深国量行
评报字【2016】第 07-11号《关于广东客都物业管理有限公司其他应付款债转股
追溯性评估项目资产评估报告》，深圳国量行资产评估有限公司对广东客都物业管理有限公司上述所涉及的广东客都实业投资有限公司的日的债权现值进行了追溯性评估，评估价值为235万元。
2016年 8月 29日，涉及本次债权转股权的股东，广东客都实业投资有限公
司亦作出承诺，承诺如下：
（1）本公司系以支持客都有限经营发展为目的，向梅县客都物业管理有限公司提供资金，为本公司自有资金，不存在任何权利瑕疵；
（2）本公司与广东客都物业管理有限公司之间形成的债权债务关系真实、合法，对本公司具有法律约束力；
（3）如因本公司此次出资造成广东客都物业管理有限公司及其股东、债权人损失的，本公司就此损失承担赔偿责任；
据此，主办券商认为，广东客都物业管理有限公司已实际收到本次增资的所有款项，梅县客都实业有限公司以对梅县客都物业管理有限公司债权向梅县客都物业管理有限公司增资，广东客都实业投资有限公司与广东客都物业管理有限公司的债权债务关系真实、合法，不违反当时法律、法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或者第三人利益，该债权转股权的行为合法有效。
5、2006年6月，第三次股权转让
2006年 5月 26日，梅县客都物业管理有限公司召开股东会并通过决议，同
意梅县东方房地产开发有限公司将其持有梅县客都物业管理有限公司10.00%的股
权以每 1元注册资本 1.00元的价格转让给梅县龙上水电有限公司，转让总价为
30.00万元。
2006年 5月 26日，梅县东方房地产开发有限公司与梅县龙上水电有限公司
签署《梅县客都物业管理有限公司股东转让出资协议》，约定梅县东方房地产开发有限公司将其持有梅县客都物业管理有限公司10.00%的股权以30.00万元的价格转让予梅县龙上水电有限公司。
本次变更事项通过修订公司章程予以确认，并办理了工商变更登记手续。
本次股权变更后，梅县客都物业管理有限公司的股权结构如下：
认缴出资额（万元）
实缴出资额（万元）
持股比例(%)
梅县客都实业
梅县龙上水电
6、2006年12月，第四次股权转让
日，梅县客都物业管理有限公司召开股东会并通过决议，同
意梅县龙上水电有限公司将其持有梅县客都物业管理有限公司10.00%的股权以每
1元注册资本1.00元的价格转让予梅县客都实业有限公司，转让股权总价为30.00
2006年 12月 13日，梅县龙上水电有限公司与梅县客都实业有限公司签署
《梅县客都物业管理有限公司股东转让出资协议》，约定梅县龙上水电有限公司将其持有梅县客都物业管理有限公司10.00%的股权以30.00万元的价格转让予梅县客都实业有限公司。
本次变更事项通过修订公司章程予以确认，并办理了工商变更登记手续。
本次股权变更后，梅县客都物业管理有限公司的股权结构如下：
认缴出资额（万元）
实缴出资额（万元）
持股比例(%)
梅县客都实业
7、2015年7月，第二次增加注册资本
2015年 7月 27日，经梅州客都物业管理有限公司（由梅县客都物业管理有
限公司更名而来）做出股东决议，同意将梅州客都物业管理有限公司注册资本由300.00万元增加至1,000.00万元。新增注册资本700.00万元由原股东广东客都实业投资有限公司（由梅县客都实业有限公司更名而来）出资，增资后广东客都实业投资有限公司出资1,000.00万元，占总股本的100.00%。
虽然梅州客都物业管理有限公司本次增资未经会计师事务所验资，但主办券商与律师核查了上述增资款的银行流水，增资款已于日到位，股东已经履行了出资义务。
本次变更事项通过修订公司章程予以确认，并办理了工商变更登记手续。
本次增资后，梅州客都物业管理有限公司的股权结构如下：
认缴出资额（万元）
实缴出资额（万元）
持股比例(%)
广东客都实业
投资有限公司
8、2015年9月，第五次股权转让
2015年 9月 15日，广东客都物业管理有限公司（由梅州客都物业管理有限
公司更名而来）召开股东会并通过决议，同意广东客都实业投资有限公司将其持有广东客都物业管理有限公司26.00%的股权以每1元注册资本1.00元的价格转让予广州豪泰物业管理有限公司，转让股权总价为260.00万元；同意广东客都实业投资有限公司将其持有广东客都物业管理有限公司19.90%的股权以每1元注册资本 1.00元的价格转让予广东正华钢构股份有限公司，转让股权总价为 199.00万元；同意广东客都实业投资有限公司将其持有广东客都物业管理有限公司 8.50%的股权以每1元注册资本1.00元的价格转让予郭国良，转让股权总价为85.00万元；同意广东客都实业投资有限公司将其持有广东客都物业管理有限公司 5.00%的股权以每1元注册资本1.00元的价格转让予广东可为实业投资股份有限公司，转让股权总价为 50.00万元；同意广东客都实业投资有限公司将其持有广东客都物业管理有限公司3.00%的股权以每1元注册资本1.00元的价格转让予叶新金，转让股权总价为 30.00万元；同意广东客都实业投资有限公司将其持有广东客都物业管理有限公司2.50%的股权以每1元注册资本1.00元的价格转让予谢长征，转让股权总价为 25.00万元；同意广东客都实业投资有限公司将其持有广东客都物业管理有限公司2.20%的股权以每1元注册资本1.00元的价格转让予凌远辉，转让股权总价为 22.00万元；同意广东客都实业投资有限公司将其持有广东客都物业管理有限公司2.00%的股权以每1元注册资本1.00元的价格转让予谢庭辉，转让股权总价为 20.00万元；同意广东客都实业投资有限公司将其持有广东客都物业管理有限公司0.90%的股权以每1元注册资本1.00元的价格转让予李刚，转让股权总价为9.00万元。
2015年 9月 16日，广东客都实业投资有限公司分别与广州豪泰物业管理有
限公司、广东正华钢构股份有限公司、郭国良、广东可为实业投资股份有限公司、叶新金、谢长征、凌远辉、谢庭辉、李刚签署《广东客都物业管理有限公司股权转让合同》，约定广东客都实业投资有限公司分别将其持有公司 26.00%、19.90%、8.50%、5.00%、3.00%、2.50%、2.20%、2.00%、0.90%的股权以 260.00万元、199.00万元、85.00万元、50.00万元、30.00万元、25.00万元、22.00万元、20.00万元、9.00万元的价格转让予广州豪泰物业管理有限公司、广东正华钢构股份有限公司、郭国良、广东可为实业投资股份有限公司、叶新金、谢长征、凌远辉、谢庭辉、李刚。
本次变更事项通过修订公司章程予以确认，并办理了工商变更登记手续。
本次股权变更后，广东客都物业管理有限公司的股权结构如下：
认缴出资额（万元）
实缴出资额（万元）
持股比例(%)
广东客都实
业投资有限
广州豪泰物
业管理有限
广东正华钢
构股份有限
广东可为实
业投资股份
9、2015年9月，变更为股份公司
2015年 9月 24日，广东客都物业管理有限公司召开股东会并作出决议如
下：同意公司股份制改造，股份公司改造后总股本1,000.00万股，每股价值1.00
元，由广东客都实业投资有限公司、广州豪泰物业管理有限公司、广东正华钢构股份有限公司、郭国良、广东可为实业投资股份有限公司、叶新金、谢长征、凌远辉、谢庭辉、李刚作为发起人，以截至日公司净资产1,000.00万元认购公司股本，其中广东客都实业投资有限公司认购300.00万股，广州豪泰物业管理有限公司认购 260.00万股，广东正华钢构股份有限公司认购 199.00万股，郭国良认购85.00万股，广东可为实业投资股份有限公司认购50.00万股，叶新金认购30.00万股，谢长征认购25.00万股，凌远辉认购22.00万股，谢庭辉认购20.00万股，李刚认购9.00万股；同意企业名称变更为广东客都物业管理股份有限公司。
本次变更事项通过修订公司章程予以确认，并办理了工商变更登记手续。
本次股份制改革后，公司的股权结构如下：
认缴股本（万元）
实缴股本（万元）
持股比例(%)
广东客都实
业投资有限
广州豪泰物
业管理有限
广东正华钢
构股份有限
广东可为实
业投资股份
10、2016年1月，变更为有限公司
日，因股份制改造未经过审计及评估，股份制改造存在瑕疵，
因此广东客都物业管理股份有限公司召开股东大会并通过决议，同意变更公司类型，由“股份有限公司”变更回“有限责任公司”。并于日经梅州市工商行政管理局核准变更企业名称为广东客都物业管理有限公司。
本次变更事项通过修订公司章程予以确认，并办理了工商变更登记手续。
11、2016年2月，第六次股权转让
2016年 2月 13日，广东客都物业管理有限公司召开股东会并通过决议，同
意广州豪泰物业管理有限公司将其持有广东客都物业管理有限公司26.00%的股权
以每1元注册资本1.00元的价格转让予杨国刚，转让股权总价为260.00万元；同
意郭国良将其持有广东客都物业管理有限公司 8.50%的股权以每 1 元注册资本
1.00元的价格转让予杨国刚，转让股权总价为 85.00万元；同意广东可为实业投
资股份有限公司将其持有广东客都物业管理有限公司 5.00%的股权以每 1元注册
资本1.00元的价格转让予杨国刚，转让股权总价为50.00万元；同意叶新金将其
持有广东客都物业管理有限公司3.00%的股权以每1元注册资本1.00元的价格转
让予杨国刚，转让股权总价为 30.00万元；同意谢长征将其持有广东客都物业管
理有限公司2.50%的股权以每1元注册资本1.00元的价格转让予杨国刚，转让股
权总价为 25.00万元；同意凌远辉将其持有广东客都物业管理有限公司 2.20%的
股权以每 1元注册资本 1.00元的价格转让予杨国刚，转让股权总价为 22.00万
元；同意谢庭辉将其持有广东客都物业管理有限公司 2.00%的股权以每 1元注册
资本1.00元的价格转让予杨国刚，转让股权总价为20.00万元；同意李刚将其持
有广东客都物业管理有限公司0.90%的股权以每1元注册资本1.00元的价格转让
予杨国刚，转让股权总价为9.00万元。
2016年 2月 13日，广州豪泰物业管理有限公司、郭国良、广东可为实业投
资股份有限公司、叶新金、谢长征、凌远辉、谢庭辉、李刚分别与杨国刚签署《广东客都物业管理有限公司股权转让合同》，约定广州豪泰物业管理有限公司将1-1-25
其持有广东客都物业管理有限公司 26.00%的股权以人民币 260.00万元的价格转
让给杨国刚；约定郭国良将其持有广东客都物业管理有限公司 8.50%的股权以人
民币 85.00万元的价格转让给杨国刚；约定广东可为实业投资股份有限公司将其
持有广东客都物业管理有限公司 5.00%的股权以人民币 50.00万元的价格转让给
杨国刚；约定叶新金将其持有广东客都物业管理有限公司 3.00%的股权以人民币
30.00万元的价格转让给杨国刚；约定谢长征将其持有广东客都物业管理有限公司
2.50%的股权以人民币25.00万元的价格转让给杨国刚；约定凌远辉将其持有广东
客都物业管理有限公司 2.20%的股权以人民币 22.00万元的价格转让给杨国刚；
约定谢庭辉将其持有广东客都物业管理有限公司 2.00%的股权以人民币 20.00万
元的价格转让给杨国刚；约定李刚将其持有广东客都物业管理有限公司 0.90%的
股权以人民币9.00万元的价格转让给杨国刚。
本次股权转让为平价转让，故本次股权转让不涉及自然人股东的个人所得税。
本次变更事项通过修订公司章程予以确认，并办理了工商变更登记手续。
本次股权变更后，广东客都物业管理有限公司的股权结构如下：
认缴出资额（万元）
实缴出资额（万元）
持股比例(%)
广东客都实
业投资有限
广东正华钢
构股份有限
12、2016年5月，第七次股权转让
2016年 5月 13日，广东客都物业管理有限公司召开股东会并通过决议，同
意广东客都实业投资有限公司将其持有广东客都物业管理有限公司30.00%的股权
以每股1.08元的价格转让予杨国刚，转让股权总价为324.00万元。
2016年 5月 13日，广东客都实业投资有限公司与杨国刚签署《广东客都物
业管理有限公司股权转让合同》，约定广东客都实业投资有限公司将其持有广东客都物业管理有限公司30.00%的股权以324.00万元的价格转让予杨国刚。
本次变更事项通过修订公司章程予以确认，并办理了工商变更登记手续。
本次股权变更后，有限公司的股权结构如下：
认缴出资额（万元）
实缴出资额（万元）
持股比例(%)
广东正华钢构
股份有限公司
13、2016年6月，第三次增加注册资本
日，实际控制人杨国刚出于看好公司发展，决定按每股2.00
元的价格对公司进行增资，经广东客都物业管理有限公司做出股东会决议，同意将广东客都物业管理有限公司注册资本由1,000.00万元增加至1,300.00万元。杨国刚以600万元人民币认缴公司新增注册资本300.00万元，其余300.00万元计入资本公积，增资后杨国刚出资1,101.00万元，占总股本的84.69%。
根据梅州正德会计师事务所有限公司日出具的编号为“梅正
会验字（2016）第020号”《验资报告》，截至日止，客都有限已
收到杨国刚缴纳的新增投入资本共计人民币600.00万元，其中300.00万元计入注
册资本，其余 300.00 万元计入资本公积，客都有限的累计注册资本为人民币
1,300万元，实收资本为人民币1,300万元。
本次变更事项通过修订公司章程予以确认，并办理了工商变更登记手续。
本次增资后，广东客都物业管理有限公司的股权结构如下：
认缴出资额（万元）
实缴出资额（万元）
持股比例(%)
广东正华钢构
股份有限公司
14、2016年8月，有限公司整体变更为股份公司
日，瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）出具了编号为“瑞华
审字【32号”的《审计报告》，经其审计，截至 2016年 6月 30
日，有限公司经审计净资产值为1,563.77185万元。
日，深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司出具了编号
为“鹏信资评报字【2016】第S029号”的《评估报告》，经其评估，截至2016年
6月30日，有限公司经评估净资产为1,585.95万元。
日，有限公司股东会作出决议，决议将有限公司整体变更为股
份有限公司，名称为“广东客都物业发展股份有限公司”；决议以 2016年 6月
30日为基准日将有限公司整体变更为股份有限公司，按截至日有
限公司净资产人民币15,637,718.50元作价折股，其中人民币13,000,000.00元折为
股份有限公司的股本，余额全部作为资本公积，由全体股东按出资比例共享。
日，全体发起人签署了《广东客都物业发展股份有限公司发起
人协议》。
2016年 8月 17日，全体发起人依法召开创立大会暨第一次股东大会，审议
通过了《关于审议广东客都物业管理有限公司整体变更为股份有限公司的议案》《关于审议广东客都物业发展股份有限公司筹建工作报告的议案》《关于增加广东客都物业发展股份有限公司经营范围的议案》《关于审议广东客都物业发展股份有限公司章程的议案》《关于选举广东客都物业发展股份有限公司董事的议案》《关于选举广东客都物业发展股份有限公司监事的议案》《关于审议广东客都物业发展股份有限公司聘请会计师事务所的议案》《关于审议广东客都物业发展股份有限公司股东大会议事规则的议案》《关于审议广东客都物业发展股份有限公司董事会议事规则的议案》《关于审议广东客都物业发展股份有限公司监事会议事规则的议案》《关于审议广东客都物业发展股份有限公司信息披露管理制度的议案》《关于审议广东客都物业发展股份有限公司关联交易管理制度的议案》《关于审议广东客都物业发展股份有限公司累积投票制实施细则的议案》《关于审议广东客都物业发展股份有限公司对外投资管理办法的议案》《关于审议广东客都物业发展股份有限公司对外担保管理办法的议案》《关于审议广东客都物业发展股份有限公司申请公司股票在全国中小企业股份转让系统挂牌并公开转让的议案》《关于审议广东客都物业发展股份有限公司授权董事会全权处理公司申请股票在全国中小企业股份转让系统挂牌并公开转让有关事宜的议案》《关于审议广东客都物业发展股份有限公司挂牌后采取协议转让方式的议案》。
2016年 8月 17日，瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）出具了编号为“瑞
华验字[7号”的《验资报告》，验证截至日，有限公
司已将截至日经审计的净资产15,637,718.50元按1：0.83132的比
例折合成股份公司股本13,000,000股，每股面值1.00元，股份公司注册资本为人
民币13,000,000.00元，净资产超出注册资本部分2,637,718.50元计入资本公积。
2016年 8月 18日，梅州市工商行政管理局核准了上述事项的变更登记，并
颁发了统一社会信用代码为24521Q的《营业执照》。
本次整体变更后，公司的股东及其股权结构如下：
持股数量（股）
持股比例（%）
11,010,000
净资产折股
广东正华钢构股
净资产折股
份有限公司
13,000,000
15、公司历次股权变动事项的资金来源及价款支付情况
股权变动时间
股权变动事项
客都房地产及梅县
1999年1月（公司成
客都房地产出资35.00万元、
嘉运通过银行缴存
梅县嘉运出资15.00万元。
的方式缴纳出资款
2002年5月（第一次
客都房地产将其持有公司的
梅雁经济通过银行
股权转让）
70.00%股权以35.00万元的价
向客都房地产支付
格转让给梅雁经济。
股权转让款。
梅雁经济将其持有的公司
梅雁经济通过银行
70.00%的股权以35.00万元的
向客都实业支付股
2003年9月（第二次
价格转让给客都实业，梅县
权转让款；客都房
股权转让）
嘉运将其所持有的公司
地产通过银行向梅
30.00%的股权以15.00万元的
县嘉运支付股权转
价格转让给客都房地产。
客都实业对公司在
客都实业以拥有对公司的债
235.00万元增资是
4 2004年12月（第一
权235.00万元作为出资额增
债权转股权；客都
次增加注册资本）
加投资；客都房地产以货币
房地产对公司的增
增加出资额15.00万元。
资款项是通过银行
缴存的方式缴纳。
龙上水电通过内部
52006年6月（第三次
客都房地产将其持有的公司
往来款结算的方式
股权转让）
10.00%股权以30.00万元的价
向客都实业支付了
格转让给龙上水电。
股权转让款项，随
后客都实业通过银
行转账的方式向客
都房地产支付本次
股权转让款。
6 2006年12月（第四
龙上水电将其持有的公司
客都实业通过银行
次股权转让）
10.00%股权以30.00万元的价
向龙上水电支付股
格转让给客都实业。
权转让款。
72015年7月（第二次
客都有限对公司增加投资额
客都有限以支票转
增加注册资本）
700.00万元。
账的方式缴纳了增
客都实业将其持有公司的
26.00%股权以260.00万元的
价格转让给豪泰物业，将其
持有公司的19.90%以199.00
万元的价格股权转让给正华
钢构，将其持有公司的8.50%
股权以85.00万元的价格转让
给郭国良，将其持有公司的
5.00%股权以50.00万元的价
82015年9月（第五次
格转让给可为实业，将其持
各方以银行转账的
股权转让）
有公司的3.00%股权以30.00
方式支付股权转让
万元的价格转让给叶新金,，
将其持有公司的2.50%股权以
25.00万元的价格转让给谢长
征，将其持有公司的2.20%股
权以22.00万元的价格转让给
凌远辉，将其持有的该公司
的2.00%股权以20.00万元的
价格转让给谢庭辉，将其持
有的公司0.90%以9.00万元的
价格转让给李刚。
豪泰物业将其持有公司的
26.00%股权以260.00万元转
让给杨国刚；郭国良将其持
有公司的8.50%股权以85.00
万元转让给杨国刚；可为实
业将其持有公司的5.00%股权
以50.00万元转让给杨国刚；
叶新金将其持有公司的3.00%
各方以银行转账的
92016年2月（第六次
股权以30.00万元转让给杨国
方式支付股权转让
股权转让）
刚；谢长征将其持有公司的
2.50%股权以25.00万元转让
给杨国刚；凌远辉将其持有
公司的2.20%股权以22.00万
元转让给杨国刚；谢庭辉将
其持有公司的2.00%股权以
20.00万元转让给杨国刚；李
刚将其持有公司的0.90%股权
以9.00万元转让给杨国刚。
12016年5月（第七次
客都实业将其持有公司的
杨国刚通过银行转
股权转让）
30.00%股权以324.00万元转
账的方式向客都实
让给杨国刚。
业支付股权转让价
杨国刚通过银行转
杨国刚以600.00万元人
账方式以600.00万
2016年6月（第
民币认缴公司新增注册资本
元人民币认缴公司
三次增加注册资
300.00万元，其余300.00万元
新增注册资本
计入资本公积。
300.00万元，其余
300.00万元计入资
公司历次股权变动不存在股权代持及潜在纠纷，亦不存在持股平台。
（二）公司历史沿革的合法合规情况
公司于2015年 9月未经审计及评估进行股份制改造，存在瑕疵，后于2016
年1月变更回有限公司，并于2016年8月经审计及评估后重新进行股份制改造。
至此，公司股份制改造程序合法合规。
公司股东已经按照《公司法》《公司章程》规定履行了出资义务，公司不存在虚假出资事项，公司股东历次出资履行的程序、出资形式及相应比例等均符合当时有效法律法规的规定。自有限公司设立至今历次增资、股权转让均履行了完备的内部决策程序及工商变更登记程序，增资、股权转让程序合法合规，无纠纷及潜在纠纷。
公司自整体变更为股份公司至公开转让说明书签署之日，公司不存在增资的情形；最近24个月内，公司不存在未经法定机关核准，擅自公开或者变相公开发行过证券。
公司公司并未在区域股权交易中心挂牌交易，因此本次公司向全国中小企业股份转让系统公司提出挂牌申请，不属于《国务院关于全国中小企业股份转让系统有关问题的决定》第二条约束的情形。
公司股东均以其本人/本单位名义完成历次出资、增资、股权转让等事项，不存在股权代持、对赌、股份支付的情形；也不存在影响公司股权明晰的问题；也不存在发行股票的情况，公司符合“股权明晰、股票发行和转让合法合规”的挂牌条件。
（三）公司重大资产重组情况
公司自设立以来未发生重大资产重组情况。
（四）全资子公司、控股子公司的基本情况
截至本公开转让说明书签署之日，公司有 2家全资子公司，1家全资子公司
分公司，1家控股子公司，具体情况如下：
1、梅州市龙盘车业投资连锁有限公司
龙盘车业系公司全资子公司，成立于日，注册资本150.00万
元；住所：梅州市江南南堤客都新村陶然居2#办公楼首层商场1-6号至1-11号；
法定代表人：李刚；公司类型：有限责任公司（法人独资）；经营范围：汽车业投资；机动车维修；食品销售；烟草制品零售；家具保洁、维修；销售：机油、润滑油、汽车零配件、农副产品、日用百货。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）目前持有梅州市工商行政管理局核发的统一社会信用代码为W6UD199《营业执照》。
李刚任龙盘车业的董事长，谢庭辉任龙盘车业的董事，李招平任龙盘车业的董事兼经理，叶新金任龙盘车业的监事。
龙盘车业于日填报建设项目环境影响登记表，在建设项目环
境影响登记表备案系统（广东省）进行登记备案，备案号为
龙盘车业于日取得由梅州市梅江区交通运输局颁发的《中华
人民共和国道路运输经营许可证》，编号为“粤交运营许可梅字
号”，经营范围为三类机动车维修（汽车美容装潢），证件有效期为 2017年 3月
17日至日。
龙盘车业的出资情况如下：
出资额（万元）
出资比例（%）
广东客都物业发展股份有限公司
龙盘车业主营洗车美容；汽车快修；销售机油、润滑油；汽车零配件，目前开始开展业务。
2、梅州市龙盘车业投资连锁有限公司新中路分公司
梅州市龙盘车业投资连锁有限公司新中路分公司系公司全资子公司梅州市龙盘车业投资连锁有限公司的分公司，成立于日；住所：广东省梅州市南堤客都新村 B区第 12栋底层店铺；法定代表人：杨国敬；公司类型：有限责任公司分公司（法人独资）；经营范围：汽车业投资；机动车维修；食品销售；烟草制品零售；家具保洁、维修；销售：机油、润滑油、汽车零配件、农副产品、日用百货。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）目前持有梅州市工商行政管理局核发的统一社会信用代码为W86054U《营业执照》。
龙盘车业新中路分公司于日取得由梅州市梅江区交通运输局
颁发的《中华人民共和国道路运输经营许可证》，编号为“粤交运营许可梅字
号”，经营范围为三类机动车维修（车身清洁维护），证件有效期为
龙盘车业新中路分公司主营洗车美容；汽车快修；销售机油、润滑油；汽车零配件，目前开始开展业务。
3、梅州市正华生态环境建设有限公司
正华生态系公司全资子公司，成立于日，注册资本300.00万
元；住所：梅州市江南南堤客都新村陶然居2#办公楼二层02号办公室2-22号；
法定代表人：谢庭辉；公司类型：有限责任公司（法人独资）；经营范围：园林绿化工程；花木养护；保洁服务；城市垃圾清运；货运经营；清理河道杂物服务；搬运、装卸服务；机械设备租赁。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）目前持有梅州市工商行政管理局核发的统一社会信用代码为W85XN9A《营业执照》。
谢庭辉任正华生态的董事长，谢长征任正华生态的董事兼经理，罗文龙任正华生态的董事，林志强任正华生态的监事。
正华生态于日取得由梅州市梅江区交通运输局颁发的《中华
人民共和国道路运输经营许可证》，编号为“粤交运营许可梅字
号”，经营范围为普通货运，证件有效期为日至
正华生态的出资情况如下：
出资额（万元）
出资比例（%）
广东客都物业发展股份有限公司
正华生态主营园林绿化、城市垃圾清运、货运经营，目前开始开展业务。
4、梅州市乐生活社区服务有限公司
乐生活系公司控股子公司，成立于 2017年 2月 6日，注册资本 100.00万
元；住所：梅州市江南南堤客都新村陶然居2#办公楼首层商场1-3号至1-5号；
法定代表人：张彦强；公司类型：其他有限责任公司；经营范围：社区服务；餐饮服务；食品生产；食品销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）目前乐生活持有梅州市工商行政管理局核发的统一社会信用代码为W6UDL27的《营业执照》。
乐生活于日填报建设项目环境影响登记表，在建设项目环境
影响登记表备案系统（广东省）进行登记备案，备案号为000011。
乐生活已取得梅江区食品药品监督管理局颁发的编号为JY93《食品经营许可证》，经营项目为热食类食品制售，冷食类食品（含烧卤熟肉）制售，糕点类食品（不含裱花蛋糕）制售。
张彦强任乐生活的董事长兼经理，叶远才任乐生活的董事，郭国良任乐生活的董事，林志强任乐生活的监事。
乐生活的出资情况如下：
出资额（万元）
出资比例（%）
广东客都物业发展股份有限公司
乐生活主营社区餐饮服务，食品生产、销售，目前尚未开展业务。
五、公司董事、监事、高级管理人员基本情况
（一）董事基本情况
1、李刚，董事长
李刚，男，生于1959年10月，中国国籍，汉族，高中学历，无境外永久居
留权，助理工程师。1976年11月至1978年12月上山下乡梅县松口镇“五·七
农场”为知青；1979年1月至1980年12月应征入伍任士兵；1981年1月至1982
年12月任班长；1983年1月至1985年5月任梅县锰化厂工人；1985年6月至
1987年8月任梅县锰化厂平炉车间班长；1987年9月至1992年6月任梅县锰化
厂平炉车间副主任；1992年 7月至 1994年 3月任梅县锰化厂平炉车间主任；
1994年4月至1996年8月任梅州市丽丝织造印染有限公司综合财务部事务员；
1996年 9月至 1997年 6月任梅州市丽丝织造印染有限公司织造部部长助理；
1997年7月至1998年11月任梅州市丽丝织造印染有限公司织造部部长；1998年
12月至 2000年 10月任梅州市涤纶包装材料有限公司副经理；2000年 11月至
2003年7月任梅县欣达工艺美术厂经理助理；2003年8月至2007年3月任梅县
客都物业管理有限公司管理员；2007年4月至2009年3月任梅县客都物业管理
有限公司保安部副部长；2009年4月至2013年7月任梅县客都物业管理有限公
司办公室主任；2013年 8月至 2015年 6月任梅州客都物业管理有限公司副经
理；2015年7月至2016年7月任广东客都物业管理有限公司董事长；2016年8
月至今任广东客都物业发展股份有限公司董事长，任期三年；2017年2月至今任
梅州市龙盘车业投资连锁有限公司董事长，任期三年。
2、谢庭辉，董事兼总经理
谢庭辉，男，生于1972年6月，中国国籍，汉族，本科学历，无境外永久居
留权，工程师，二级建造师。1989年6月至1992年11月在深圳市旅游汽车出租
有限公司任客运司机；1992年12月至1996年5月在深圳市中南小汽车有限公司
任司机；1996年6月至2003年8月任梅县梅雁建筑装饰工程有限公司办公室主
任；2003年9月至2009年8月任梅县梅雁建筑工程有限公司总经理助理；2009
年9月至2011年6月任梅县客都物业管理有限公司副经理；2011年7月至2012
年8月任梅县客都物业管理有限公司经理；2012年8月至2014年4月任梅县客都
物业管理有限公司执行董事兼经理；2014年4月至2015年7月任梅州客都物业
管理有限公司董事长兼经理；2015年7月至2016年8月任广东客都物业管理有
限公司董事、经理；2016年8月至今任广东客都物业发展股份有限公司董事、总
经理，任期三年。2017年2月至今任梅州市龙盘车业投资连锁有限公司董事，任
期三年；2017年 2月至今任梅州市正华生态环境建设有限公司董事长，任期三
3、郭国良，董事
郭国良，男，生于1988年8月，中国国籍，汉族，大专学历，无境外永久居
留权。2011年3月至2012年8月任梅县金华实业有限公司项目经理，2012年9
月至2014年10月任梅县金华实业有限公司总经理助理；2014年10月至2016年
8月任梅县金华实业有限公司总经理；2015年8月至2016年8月任广东客都物业
管理有限公司董事；2016年8月至今任广东客都物业发展股份有限公司董事，任
期三年；2017年2月至今任梅州市乐生活社区服务有限公司董事，任期三年。
4、林慧煌，董事兼财务负责人
林慧煌，男，生于1983年1月，中国国籍，汉族，本科学历，无境外永久居
留权，注册物业管理师。2005年3月至2006年11月任广州市番禺区钟村顺丰饮
料厂生产经理；2006年12月至2007年6月任广东新蓝德信息产业有限公司业务
经理；2007年7月至2008年8月任梅州市吉祥通信有限公司人事经理；2008年9
月至2009年11月任福州雪源食品有限公司行政经理；2009年12月至2010年10
月任梅县客都物业管理有限公司工程部技术员；2010年11月至2012年6月任梅
县客都物业管理有限公司巡查组长；2012年7月至2013年5月任梅县客都物业
管理有限公司会计助理；2013年6月至2016年8月任广东客都物业管理有限公
司会计；2015年8月至2016年8月任广东客都物业管理有限公司董事；2015年
11月至2016年4月任广东客都物业管理有限公司办公室主任；2016年8月至今
任广东客都物业发展股份有限公司董事兼财务负责人，任期三年。
5、凌远辉，董事
凌远辉，男，生于1968年1月，中国国籍，汉族，本科学历，无境外永久居
留权，会计师。1986年9月至1990年9月任平远县超竹水泥厂会计助理；1990
年10月至1999年2月任梅州市嘉美洋参制品有限公司会计；1999年3月至2013
年6月任广东客都房地产开发有限公司财务负责人；2003年10月至2013年6月
任广东客都房地产开发有限公司副经理；2013年7月至2013年11月任广东客都
实业投资有限公司总经理助理；2013年 12月至今任广东客都实业投资有限公司
财务总监；2015年9月至2016年8月任广东客都物业管理有限公司董事；2016
年8月至今任广东客都物业发展股份有限公司董事，任期三年。
6、谢长征，董事、副总经理兼董事会秘书
谢长征，男，生于1978年5月，中国国籍，汉族，本科学历，无境外永久居
留权，政工师。2000年8月至2003年8月任梅县龙盘新型建材有限公司办公室
主任；2003年9月至2010年9月任梅县龙盘新型建材有限公司行政部部长、监
事；2010年9月至2014年5月任梅县客都实业有限公司安全办副主任；2014年4
月至2015年9月任梅州客都物业管理有限公司监事；2014年5月至2015年7月
任广东客都实业投资有限公司法规部部长；2014年6月至2015年12月任广东翔
龙科技股份有限公司董事；2014年6月至2016年4月任梅县洁源水电有限公司
监事；2014年7月至2016年4月任梅县金雁水泥有限公司监事会主席；2015年3
月至2016年8月任广东正华钢构股份有限公司董事；2015年4月至2016年7月
任梅州市凯丰实业有限公司监事；2015年5月至2016年7月任广东可为实业投
资股份有限公司董事；2015年7月至2016年7月任广东客都实业投资有限公司
监事；2015年8月至2016年8月任广东客都物业管理有限公司董事、董事会秘
书；2016年4月至2016年8月任广东客都物业管理有限公司副经理兼办公室主
任；2016年8月至今任广东客都物业发展股份有限公司董事、副总经理兼董事会
秘书，任期三年；2017年2月至今任梅州市正华生态环境建设有限公司董事兼经
理，任期三年。
7、叶远才，董事
叶远才，男，生于1982年10月，中国国籍，汉族，本科学历，有澳门永久
居留权。2007年2月至2016年7月任梅县金华实业有限公司董事长；2015年3
月至2016年8月任广东正华钢构股份有限公司董事；2015年5月至2015年7月
任广东可为实业投资股份有限公司董事；2015年8月至2016年8月任广东客都
物业管理有限公司董事；2016年 8月至今任广东客都物业发展股份有限公司董
事，任期三年；2017年2月至今任梅州市乐生活社区服务有限公司董事，任期三
（二）监事基本情况
1、叶新金，监事会主席
叶新金，女，生于1976年8月，中国国籍，汉族，本科学历，有澳门永久居
留权，高级工程师、二级注册建造师。1999年12月至2003年9月任梅州市造价
站科员；2003年9月至今任梅州市龙盘汽车服务有限公司董事长；2010年9月至
2015年4月任梅州市梅江区客都小学董事长；2010年9月至今任梅州市广宇建筑
工程有限公司副经理；2012年 12 月至今任广东客都实业投资有限公司监事；
2015年3月至2016年8月任广东正华钢构股份有限公司监事会主席；2015年5
月至今任广东可为实业投资股份有限公司董事长；2015年9月至2016年8月任
广东客都物业管理有限公司监事会主席；2016年8月至今任广东客都物业发展股
份有限公司监事会主席，任期三年；2017年2月至今任梅州市龙盘车业投资连锁
有限公司监事，任期三年。
2、林志强，监事
林志强，男，生于1973年7月，中国国籍，汉族，大专学历，无境外永久居
留权，助理工程师。1992年8月至2005年6月任梅州市三角镇机砖厂业务员；
2005年7月至2009年4月任梅州市三角镇机砖厂业务经理；2009年5月至2012
年7月任梅州市强兴地产代理服务部负责人；2012年8月至2012年11月任梅州
市惠山装饰有限公司项目经理；2012年12月至2015年2月任梅县金华建筑工程
有限公司项目经理；2015年3月至2016年8月任广东正华钢构股份有限公司董
事；2015年9月至2016年8月任广东客都物业管理有限公司监事；2016年8月
至今任广东客都物业发展股份有限公司监事，任期三年；2017年2月至今任梅州
市乐生活社区服务有限公司监事，任期三年；2017年2月至今任梅州市正华生态
环境建设有限公司监事，任期三年。
3、杨春，职工代表监事
杨春，女，生于1981年3月，中国国籍，汉族，大专学历，无境外永久居留
权。2000年10月至2001年3月任梅县梅雁经济发展总公司办公室文员；2001年
4月至2002年3月任梅县梅雁电器厂财务；2002年4月至2003年7月任梅县客
都物业管理有限公司档案管理员；2003年8月至2008年11月任梅县客都物业管
理有限公司财务；2008年12月至2013年8月任梅县客都物业管理有限公司小区
管理员；2013年 9月至 2014年 8月任梅县客都物业管理有限公司办公室副主
任；2014年9月至2015年11月任梅州客都物业管理有限公司办公室主任；2015
年9月至2016年8月任广东客都物业管理有限公司监事；2016年8月至今任广东
客都物业发展股份有限公司职工代表监事，任期三年。
（三）高级管理人员基本情况
1、谢庭辉，总经理
详见本节之“五、公司董事、监事、高级管理人员基本情况”之“（一）董事基本情况”。
2、谢长征，副总经理兼董事会秘书
详见本节之“五、公司董事、监事、高级管理人员基本情况”之“（一）董事基本情况”。
3、罗文龙，副总经理
罗文龙，男，生于1980年7月，中国国籍，汉族，中专学历，无境外永久居
留权。2000年12月至2002年12月武警浙江总队第三支队战士；2003年1月至
2009年8月任广州中泰物业管理有限公司部门经理；2009年9月至2014年6月
任梅州市广宇建筑工程有限公司资产管理部部长；2014年7月至2015年12月任
梅州客都物业管理有限公司经理助理；2016年1月至2016年8月任广东客都物
业管理有限公司副总经理；2016年8月至今任广东客都物业发展股份有限公司副
总经理，任期三年；2017年2月至今任梅州市正华生态环境建设有限公司董事，
任期三年。
4、林慧煌，财务负责人
详见本节之“五、公司董事、监事、高级管理人员基本情况”之“（一）董事基本情况”。
（四）公司董事、监事、高级管理人员的合法合规情况
公司现任董事、监事、高级管理人员不存在不具备法律法规规定的任职条件或违反法律法规规定、所兼职单位规定的任职限制等任职资格方面的瑕疵；最近24个月内不存在受到中国证监会行政处罚或者被采取证券市场禁入措施的情形；具备法律法规及规范性文件规定的任职资格。
公司现任董事、监事、高管不存在因违反国家法律、法规及规范性文件而受到刑事、民事、行政处罚的情形，不存在重大违法违规行为，合法合规。
实际控制人、控股股东、董事、监事、高级管理人员及核心技术人员不存在违反竞业禁止的法律规定或与原单位约定的情形，不存在有关竞业禁止事项的纠纷或潜在纠纷；不存在与原任职单位知识产权、商业秘密方面的侵权纠纷或潜在纠纷。
六、公司最近两年的主要会计数据和财务指标简表
资产总计（万元）
股东权益合计（万元）
归属于申请挂牌公司的股东权益合计（万
每股净资产（元）
归属于申请挂牌公司股东的每股净资产
资产负债率（%）
流动比率（倍）
速动比率（倍）
营业收入（万元）
净利润（万元）
归属于申请挂牌公司股东的净利润（万元）
扣除非经常性损益后的净利润（万元）
归属于申请挂牌公司股东的扣除非经常性损
益后的净利润（万元）
毛利率（%）
加权平均净资产收益率（%）
扣除非经常性损益后加权平均净资产收益率
基本每股收益（元/股）
稀释每股收益（元/股）
应收账款周转率（次）
存货周转率（次）
经营活动产生的现金流量净额（万元）
每股经营活动产生的现金流量净额（元/股）
注1：表中相关指标的计算公式如下：
（1）每股净资产=期末净资产/期末股本总额。
（2）资产负债率=负债总额/资产总额
（3）流动比率=流动资产/流动负债
（4）速动比率=（货币资金+应收账款+应收利息+其他应收款+其他流动资产）/流动负债
（5）毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入
（6）加权平均净资产收益率和每股收益根据中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第9
号—净资产收益率和每股收益的计算及披露》（2010年修订）要求计算。有限公司阶段股本数按照当期
期末1股/1元实收资本折算。
（7）应收账款周转率=营业收入/[(应收账款期初余额+应收账款期末余额)/2]
（8）存货周转率=营业成本/[(存货期初余额+存货期末余额)/2]
（9）每股经营活动的现金流量净额=当期经营活动产生的现金流量净额/当期发行在外普通股加权平均数。
七、本次挂牌的有关机构
（一）挂牌公司
公司名称：广东客都物业发展股份有限公司
法定代表人：李刚
住所：梅州市梅县区沿江南路15号（梅州市大江畔酒店有限公司9楼）
邮编：514787
（二）主办券商
主办券商：安信证券股份有限公司
法定代表人：王连志
项目负责人：徐方亚
项目小组成员：徐方亚、于勇、钟毅、李翔、刘广辉、曹珑玲
住所：深圳市福田区金田路4018号安联大厦35层、28层A02单元
邮政编码：518026
（三）会计师事务所
会计师事务所：瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）
负责人：顾仁荣
经办注册会计师：林卓彬、徐智科
住所：北京市东城区永定门西滨河路8号院7号楼中海地产广场西塔5-11层
邮政编码：100077
电话：010-
传真：010-
（四）律师事务所
律师事务所：北京市中银（深圳）律师事务所
负责人：谭岳奇
经办律师：何子彬、郑霞
住所：广东省深圳市福田区深南大道2002号中广核大厦北楼8层
邮政编码：518048
（五）资产评估机构
名称：深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司
法定代表人：聂竹青
经办资产评估师：聂竹青、陆燕
联系地址：深圳市福田区彩田路与福中路交汇处瑰丽福景大厦3#楼14层
邮政编码：518000
（六）证券登记结算机构
名称：中国证券登记结算有限责任公司北京分公司
住所：北京市西城区金融大街丁26号金阳大厦5层
邮编：100033
电话：010-
传真：010-
（七）证券交易场所
机构名称：全国中小企业股份转让系统有限责任公司
法定代表人：谢庚
邮编：100033
住所：北京市西城区金融大街丁26号
联系电话：010-
传真：010-
第二节公司业务
一、公司的主营业务、主要产品及其用途
（一）公司的主营业务
公司经工商部门核准的经营范围为：房地产租赁、中介服务；物业管理及物业投资；园林绿化服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
报告期内，公司主营业务是物业管理、房地产租赁及中介服务。
（二）主要产品或服务
1、公司主要提供的服务及具体内容
公司一直致力于承接各类项目的物业服务工作，目前主要承接住宅楼物业，并依托已服务项目积极开展房地产租赁、中介业务，建立多层次发展业务的方向。公司主要客户群体为个人住宅用户，主要服务内容如下：
（1）物业管理服务
1）保养清洁服务：管理区域的生活垃圾清运，道路、停车场、楼梯、电梯间、岗亭、车棚、监控设备等公共场地和共用设施的卫生清洁服务；
2）安保服务：24小时定点值守，保安巡逻、秩序维护，停车管理、外来人
员登记等；
3）园艺绿化服务：日常绿地养护，花坛草坪修剪，花木防病虫害，小区内园林工程设计及施工等；
4）设施设备管理及维护：公共照明、二次供水、电梯、消防系统、道闸系统、安防系统、公共门及门锁等设备的安装、保养及维修。
（2）房地产中介、租赁代理服务
主要是二手房的经纪代理、租赁代理，包括房地产出售登记、出租登记、广告宣传、实地看房、房源筛选、信息咨询、代理办证、纳税引导等。
（3）房地产租赁
分为自有物业租赁和非自有物业租赁，通过出租取得长期的租赁收入。
（4）子公司业务
截至本公开转让说明书签署之日，公司有 2家全资子公司，1家全资子公司
分公司，1家控股子公司，具体情况如下：
1）梅州市龙盘车业投资连锁有限公司
龙盘车业主营洗车美容；汽车快修；销售机油、润滑油；汽车零配件，目前开始开展业务。
2）梅州市龙盘车业投资连锁有限公司新中路分公司
龙盘车业新中路分公司主营洗车美容；汽车快修；销售机油、润滑油；汽车零配件，目前开始开展业务。
3）梅州市正华生态环境建设有限公司
正华生态主营园林绿化，城市垃圾清运，货运经营，目前开始开展业务。
4）梅州市乐生活社区服务有限公司
乐生活主营社区餐饮服务，食品生产、销售，目前尚未开展业务。
2、公司管理的项目情况
截至日，公司目前主要管理及服务项目面积达40多万平方
米。公司主要管理项目情况如下：
总建筑面积
小区总户数
客都新村B区（梅州）
金港花园（梅州）
钻石花园（梅州）
陶然居五区（梅州）
陶然居六区（梅州）
164,843.02
陶然居七区（梅州）
135,672.10
陶然居八区（梅州）
113,538.58
陶然居办公楼（梅州）
769,293.16
447,100.29
公司部分管理项目案例：
陶然居六区
二、公司业务流程及方式
（一）公司组织结构
根据《公司法》和《公司章程》相关规定，结合公司业务发展的实际需要，公司建立了规范的法人治理结构和健全的内部管理制度。基于公司的经营特点，截至本公开转让说明书签署之日，公司共设立了 7个职能部门，3 家子公司。公司现行组织结构图如下：
公司的权力机构为股东大会，股东大会下设董事会、监事会，董事会向股东大会负责，公司实行董事会领导下的总经理负责制，总经理负责公司日常经营与管理。
公司各部门的主要职责如下：
1、协助总经理组织制定企业各项财务管理制度、内部控制管理和考核办
法，并组织实施、监督，确保公司资产安全、有效地运作。参与企业重大
财务问题决策，提出意见建议。定期将经济数据交办公室备案管理；2、
根据企业有关制度，组织有关部门编制财务预算、汇总，上报总经理审
批、实行，并监督各部门的预算执行情况；3、组织编制各项财务收支及
资金计划，落实和检查计划的执行情况，确保资金供应及时，将计划的执
行情况进行分析上报总经理；4、根据年度经营计划组织制定年度成本、
费用目标，并进行分解、控制、分析与评价。依据财务管理规定，有效地
组织财务管理，确保企业资产安全、完整、保值、增值；5、参与固定资
产的核查、盘点工作，组织固定资产增减变化的核算及折旧、报废、报损
等账务处理；6、组织会计核算和账务处理，编制、汇总公司会计报表并
及时上报有关单位；7、负责公司的统计工作，准确、及时地将公司各项
经济数据进行归口管理；8、完成公司领导交办的其它工作事项。
1、处理公司办公的日常事务，起草或拟订公司各项规章制度；2、负责行
政会议的通知及会务组织、安排，协助其他会议的通知、提案收集、会议
材料准备、会议记录、会议纪要整理；3、负责公司文件的核稿，文件收
发、登记、传递、印制、催办、归档的管理工作；4、负责公司与部门之
间的信息交流，协调公司各部门工作；5、负责公司的后勤工作，负责办
公用品及低值易耗品的配置。6、完成公司领导交办的其他工作事项。
1、负责物业管理服务质量控制；2、负责清洁保洁、秩序维护、安保巡
逻、车辆管理等工作执行；3、承担客户服务需求的接收、传递、反馈与
物业管理部
检查；4、负责物业现场管理服务项目的实施运作、协调、督导、控制和
检查；5、定期或不定期组织召开物业现场管理的工作例会；6、完成公司
领导交办的其他工作事项。
1、负责房地产的经纪（中介）服务；2、房源市场信息收集、咨询与反
物业代理部
馈；3、负责客户发掘与跟进，找到需要租赁或者购买房屋的客户；4、撮
合服务，在业主和客户之间撮合以促成交易的达成，提供物业交接、贷款
过户等服务；5、完成公司领导交办的其他工作事项。
1、全面负责园林绿化施工及组织管理；2、负责制定园林绿化的各项施工
技术措施及养护管理措施以及安全防范措施；3、对市场进行广泛深入的
园林绿化部
调研，及时掌握有价值的信息并对其进行可行性分析报告；4、科学地组
织和管理进入施工现场的人、财、物等各生产要素，协调好有关各方关
系，及时解决施工中出现的问题，确保施工项目的实现；5、完成公司领
导交办的其他工作事项。
1、负责楼宇设备设施交接验收，建立详细的设备设施台账，对交接验收
设备或系统做现场标识，并完成交接报告；2、制订工程部日常运作、维
护保养计划、资金预算、采购计划，建立设备设施的操作、运行、维修保
养、检修、应急处理等技术和对客户服务标准和规范；3、对管理范围内
的设备设施进行全面、有效的管理，保持其良好运行，按计划进行维护保
养。设备进行维护保养和检修的项目、方法、完好程度必须符合相关规
工程维修部
定，确保建筑环境、供电、给排水、电梯、消防、网络、监控等满足客户
使用要求。运行中所发生设备故障应得到正确、及时处理，在紧急情况发
生时，能够按应急处理方案实施有效控制处理，确保人员、设备设施完
好；4、建立、实施对工程分包方的评审和考核，负责外委工程项目和采
购设备、材料、配件的验收和质量控制；5、负责工程技术人员的专业培
训和实际操作能力的提高，确保特殊人员持证上岗。配合政府、行业安全
消防管理部门正常检查、监管；6、完成公司领导交办的其他工作事项。
家政服务部
1、定期培训和提供各类型家政服务员，为客户开展优质服务；2、完成公
司领导交办的其他工作事项。
（二）公司的业务流程
1、物业管理服务流程
公司物业服务流程图如下：
（1）客户挖掘及选择
公司物业管理部在目标市场挖掘意向客户后，组织公司有关部门综合考虑客户需求、综合实力、盈利水平、附加增值、后续延伸服务等要素，通过部门负责1-1-48
人初次测评通过后，提交经营层会议决议是否承接。在确定承接后，公司物业管理部会同办公室与客户深入沟通，详细了解客户需求。
（2）项目可行性分析及成本测算
物业管理部根据调研的数据、规模、客户需求等，确定物业服务的目标定位、服务内容、人员匹配、组织架构等具体方案，与办公室、财会部共同论证项目的可行性，测算成本，制定服务标准和收费标准，形成书面可行性报告。
（3）项目招投标
公司如有收到招标邀请或得到招标信息后，物业管理部根据招标要求及时与办公室、财会部进行成本测算，商议是否参与。决定参与的提交经营层会议决议通过后，编制标书、可行性报告及其他资料参加投标。投标不成功及时总结，为下次投标积累经验。
4、合同编制及评审
公司与目标客户达成合作意向或中标后，物业管理部根据达成内容与办公室提供的合同范本编制物业服务合同，并根据合同条款与客户沟通一致，组织公司内部合同评审，待双方对合同文本无异议后，履行合同会签程序后由公司有权代表人与客户（开发商或业主委员会）签订物业管理服务合同。
5、物业管理服务方案的执行
物业服务合同签订后，物业管理部根据合同约定和接管区域的具体情况，组建该区域的物业管理组，编制物业服务具体执行方案，安排人员进场，做好设施设备的交接工作。
6、整体服务的评价
在进驻、执行物业服务的过程中，物业管理部收集和整理客户的反馈意见，对客户满意度调查，对服务整体工作自查自纠和有效改进。
7、住户入住
对个体业主入住，首先签订和告知入伙管理、装修管理、基础设施维护等协议和公约，实现在整体小区签约框架协议下的物业公司对住户的个体服务。
8、项目管理评价
在具体项目管理服务的过程中，对某个项目服务不定期的意见反馈，对不满意的服务及时改进。
2、采购流程
公司采购流程图如下：
（1）项目需求提交：各部门提交所需采购的书面项目需求（附拟采购清
单），工程材料一般由工程维修部提出，保洁用品由物业管理部提出，办公用品、员工工服由办公室提出，一些低值易耗品及其他物资由每个所需部门申请采购。
（2）会议审议：办公室根据收到的项目采购书面需求，提交每周的总经理会议审议，审议合理性、必要性、可行性审议通过的通知申购部门。
（3）调查、询价、预算：申购部门根据通过的会议决议，开展市场调查，从多渠道、多品牌、质量层级等方面充分了解，作出合理预算。
（4）确定清单或拟定合同：申购部门在货比三家的基础上，对质量、价格、品牌、服务及质保等细节上进行最优配置，会同办公室、财会部最终敲定供应商、采购清单明细或合同范本。
（5）会议审核：根据申购部门、办公室、财会部会签的采购预算清单或合同范本，提交总经理会议审批，听取相关市场调查、询价、质量比较等汇报，无异议的予以通过，有异议的返回重新申报、暂缓购买或不予通过（未实施采购终止）。
（6）采购实施：通过总经理会议审批的，由申报部门负责合同签订、落实具体采购项目。
（7）产品验收：申报部门采购回来的产品，凭会议决议或采购合同、清单认真核对供应商的送货单上的产品，按国家、行业标准或双方约定验收产品，合格的移交财会部仓库管理员，不合格的退回供应商并提出解决方案予以跟进。
（8）入库存储：财会部仓库管理员接收申购部门验收合格的产品进行登记入库，开具进仓单，按有关仓库管理规定分类存储或发放。
三、公司业务相关的关键资源要素
（一）服务所涉及的主要业务技能
公司提供服务主要基于多年积累的物业管理经验，依托专业化的物业管理团队，具备对物业项目提供涵盖全生命周期的房地产综合运营服务的能力。公司紧紧围绕核心业务，实施多元化的发展，打造具有专业特色的综合物业服务平台。
（1）扎实的物业服务技能
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